北京市寫字樓市場發(fā)展的影響因素分析從九十年代初起步至今，北京的寫字樓市場經(jīng)歷了初期的由于嚴(yán)重緊缺而價格飛漲的階段，經(jīng)歷了2002年前后幾年的市場供給量持續(xù)走高、以供給增長為顯著特點(diǎn)的爆炸性供給時期，直到2004年以后才發(fā)展到供求兩旺的平衡狀態(tài)。這個過程中，這個市場的各方包括政府、投資者、購買者和租賃者都在不斷地借鑒、摸索和積累經(jīng)驗(yàn)，以一種日漸成熟的運(yùn)作模式在寫字樓市場中博弈，使之進(jìn)入一個穩(wěn)定的良性循環(huán)。據(jù)統(tǒng)計，僅就甲級寫字樓而言，北京地區(qū)2005年的寫字樓市場總供給量約為110萬平方米，而2006年和2007年每年的總供給量估計也都在200萬平方米左右，如此龐大的供給量，再加上原來沒有被市場消化的400多萬平方米的市場存量，可以說北京的寫字樓市場供給是明顯高于需求的，這在前兩年也曾經(jīng)使得一些行業(yè)人士對之后的市場發(fā)展懷有悲觀的心態(tài)，但幾年以來“有驚無險”的市場發(fā)展?fàn)顩r使人們徹底打消了原來的疑慮和擔(dān)憂，紛紛換以樂觀和充滿信心的心態(tài)去預(yù)測未來的北京寫字樓市場發(fā)展。很多人認(rèn)為，在中國這樣一個“看得見的手”和“看不見的手”共同作用、并且前者的作用似乎更大的市場中，不確定的因素實(shí)在太多，以至于在政府行政力量這只“看得見的手”的強(qiáng)大干預(yù)下，任何有關(guān)未來寫字樓市場發(fā)展的經(jīng)濟(jì)學(xué)預(yù)測結(jié)果都會顯得蒼白無力。然而，隨著市場的日益規(guī)范和成熟，“看不見的手”將逐步占據(jù)主導(dǎo)地位，而且分析未來寫字樓市場發(fā)展的影響因素對于有效把握市場環(huán)境、進(jìn)行綜合決策依然是非常必要和有效的。本文將從宏觀經(jīng)濟(jì)和政策的影響、市場競爭的影響、項(xiàng)目樓盤本身的影響和需求方的影響四個方面對影響寫字樓發(fā)展的因素進(jìn)行分析。一、宏觀經(jīng)濟(jì)和政策的影響宏觀經(jīng)濟(jì)狀況作為一個與其他行業(yè)發(fā)展高度依存的市場，寫字樓市場的發(fā)展受到整個宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r的決定性影響。因?yàn)閷τ谙M(fèi)者來說，寫字樓是一種彈性非常強(qiáng)的消費(fèi)品，經(jīng)濟(jì)發(fā)展好則租賃高檔寫字樓的企業(yè)相對會更多。十多年來北京寫字樓市場的迅猛發(fā)展與中國經(jīng)濟(jì)總量的迅速增長是密切相關(guān)的，而2001年北京在申奧成功后向世界展示的強(qiáng)大的發(fā)展?jié)摿σ彩潜ＷC這幾年北京寫字樓市場在供給量足夠大的情況下依然能保持平穩(wěn)發(fā)展的重要因素。優(yōu)惠政策為鼓勵企業(yè)進(jìn)駐特定地區(qū)的寫字樓，很多優(yōu)惠政策應(yīng)運(yùn)而生，這些政策不僅在吸引和引導(dǎo)企業(yè)遵循規(guī)劃分布方面起到了顯著作用，而且還為地區(qū)內(nèi)的寫字樓帶來了無限的商機(jī)。從提供這些優(yōu)惠政策的施益人方面看，優(yōu)惠政策基本可以分為國家層面、北京市層面、地區(qū)層面和具體項(xiàng)目層面四種類型。國家層面：如北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和中關(guān)村科技園區(qū)等國家重點(diǎn)規(guī)劃發(fā)展區(qū)的企業(yè)所享有的一系列國家給予的優(yōu)待政策；北京市層面：如北京市發(fā)展和改革委員會、北京市財政局、北京市國家稅務(wù)局、北京市地方稅務(wù)局和北京市人事局等五個部門聯(lián)合公布的北京市政府《關(guān)于促進(jìn)首都金融產(chǎn)業(yè)發(fā)展的意見》。“意見”提供了12項(xiàng)相當(dāng)誘人的優(yōu)惠政策，鼓勵和吸引全國各地機(jī)構(gòu)入京創(chuàng)辦金融服務(wù)企業(yè)。地區(qū)層面：如2006年初，金融街商會、CBD管委會先后召開新聞發(fā)布會，針對新設(shè)立或新遷入駐的金融企業(yè)公布了一些優(yōu)惠政策。另外由于西城區(qū)政府也推出了一系列優(yōu)惠租賃政策吸引了大量國內(nèi)外金融機(jī)構(gòu)入駐金融街。具體某個項(xiàng)目樓盤層面：很多樓盤都有自己爭取客戶的手段，但最常見的還是給予重要客戶以經(jīng)濟(jì)上或其他方面的優(yōu)惠政策，以爭取更多更好的客戶入駐。從受益方來看，有些優(yōu)惠政策是針對入住企業(yè)的，大多屬于利益方面的優(yōu)惠；而有些則是針對企業(yè)員工的，這些政策則大多與身份認(rèn)同方面有關(guān)。比如前面提到的北京市政府針對入京金融服務(wù)企業(yè)的優(yōu)惠政策中就同時包括這兩個方面的內(nèi)容。針對企業(yè)：入京創(chuàng)辦金融企業(yè)，最高可獲補(bǔ)助1000萬；入住金融街，買辦公樓可獲補(bǔ)助每平方1000元，租寫字樓3年可減免租金；針對員工：入京金融企業(yè)的高管、專業(yè)人員享有多重減免個稅優(yōu)惠；從外地引入高級人才，戶口可入京；外地戶籍高管子女高考、入學(xué)與北京籍學(xué)生同等待遇等等。對外資的引導(dǎo)隨著中國加入WTO日見深入，中國的經(jīng)濟(jì)正日益緊密地融入到世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展的整體中，中國政府對于外商投資也提供了一系列的鼓勵和吸納措施，這對于北京地區(qū)寫字樓市場的發(fā)展的促進(jìn)作用尤其明顯。一方面，在北京建立辦公地點(diǎn)的跨國企業(yè)越來越多，為北京的寫字樓的需求不斷注入新鮮血液，同時已經(jīng)進(jìn)入北京的跨國企業(yè)也在不斷的擴(kuò)張，對寫字樓面積的需求也在飛速增長，據(jù)業(yè)內(nèi)專家分析，2006年下半年市場，隨著跨國企業(yè)的擴(kuò)張，盡管有大量新供應(yīng)出現(xiàn)，但寫字樓市場的空置率在未來兩年內(nèi)仍會略微下降。另一方面，大面積甚至整棟購買新建寫字樓的案例頻頻出現(xiàn)，這在近兩年尤其明顯，這種現(xiàn)象不僅出現(xiàn)在國內(nèi)外大企業(yè)用于自身使用方面，如以摩托羅拉和三星電子為主要代表的很多跨國公司，打破了以往在海外不購買不動產(chǎn)的慣例，開始在北京整幢地購買寫字樓，同時也發(fā)生在國外的投資者身上，比如摩根斯坦利購買富力城雙子座B座30000平方米的案例，新加坡凱德置地購買中環(huán)世貿(mào)中心A座和B座106000平方米等案例就是境外資金進(jìn)入北京寫字樓市場的典型代表。這些都無疑為北京的寫字樓市場注入了一針強(qiáng)心劑。銀行貸款政策國內(nèi)的寫字樓開發(fā)商融資的渠道單一，大多依靠銀行貸款。以前北京房地產(chǎn)的開發(fā)的模式大體都是，前一開發(fā)項(xiàng)目在獲得立項(xiàng)并取得銷售許可證后，就可以通過預(yù)售回收部分資金，其余的資金缺口可以通過銀行貸款、企業(yè)流動資金以及其他方式來彌補(bǔ)，然后再開發(fā)下一個項(xiàng)目，這樣就將風(fēng)險分散到了銀行和客戶。而央行的一紙禁令，使習(xí)慣了轉(zhuǎn)移開發(fā)風(fēng)險給他人的開發(fā)商們頓感資金周轉(zhuǎn)不靈，2005年以后，鑒于央行對與開發(fā)商貸款政策的緊縮，房地產(chǎn)開發(fā)商特別是實(shí)力相對薄弱的中小開發(fā)商面臨著很大的資金壓力，紛紛尋找其它融資渠道。人民幣匯率的變化人民幣匯率的上升以及上升的預(yù)期都會對寫字樓市場產(chǎn)生影響，前者的影響主要表現(xiàn)在價格上升，而后者的價格則主要表現(xiàn)在房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。在2005年人民幣匯率有所上升之后，三季度北京寫字樓整體租金水平也有所上升，這與很多寫字樓的租金都轉(zhuǎn)而采用了人民幣報價也存在一定關(guān)系。2005年出現(xiàn)人民幣的持續(xù)升值，很多業(yè)內(nèi)人士預(yù)測2006年很有可能是外資投資中國房地產(chǎn)市場的高潮。隨之而來的是房地產(chǎn)市場泡沫的膨脹，其中的關(guān)鍵原因是外商對人民幣未來的升值預(yù)期。地塊供給面積控制和地價控制類似于住宅市場，土地的供應(yīng)會直接影響到寫字樓市場供求關(guān)系的變化。一旦政府對寫字樓地塊的供給面積實(shí)行限量控制，必然會引起土地價格的上漲，繼而導(dǎo)致寫字樓供給緊張和價格上漲。相關(guān)產(chǎn)品市場的變化很多相關(guān)產(chǎn)品市場的發(fā)展?fàn)顩r發(fā)生變化也會給寫字樓市場帶來明顯的影響。比如住宅市場。2005年和2006年5月，國家六部委聯(lián)合發(fā)布了旨在抑制住宅市場價格上漲過快的“國六條”和“九部委意見”，由于住宅市場的投資受到比較直接的影響，而寫字樓投資門檻較低，且風(fēng)險較小，導(dǎo)致很多原本投向住宅的資金都轉(zhuǎn)而投向了寫字樓市場。另一個比較明顯的產(chǎn)品是原來廣泛使用的商住樓。隨著市場秩序整頓力度的增加，行業(yè)規(guī)則更加嚴(yán)謹(jǐn)，那些原來位于政策邊緣的項(xiàng)目將遭遇前所未有的尷尬。6月19日，市工商局頒布的第14號文件規(guī)定，登記注冊時凡提交的《房屋所有權(quán)證》寫明房屋用途為“住宅”，購置的商品房購房合同中寫明房屋用途為“住宅”（公寓、別墅)的，《房屋所有權(quán)證》和購房合同中房屋用途的表述無法辨別為住宅或商業(yè)用的(如商住、綜合等)，均不予登記注冊。商住樓遭遇的尷尬境地使中小型企業(yè)轉(zhuǎn)而入住中低檔寫字樓。二、競爭對手的影響對特定寫字樓的銷售存在明顯影響的競爭對手主要來自于三個方面。首先是之前累積的市場上寫字樓的存量，第二個是與該寫字樓同時入市的其他寫字樓，第三個是出于需求方對未來市場的預(yù)期，在未來可能出現(xiàn)的寫字樓，而第四個方面則是來自更廣范圍的競爭，即地域間或城際間的競爭。已有市場存量很明顯，寫字樓市場的已有存量越大，對于當(dāng)期出現(xiàn)的寫字樓樓盤的壓力會越大，他們將共同爭奪目前的需求市場。本期供應(yīng)量上市時間越靠近、檔次越接近的寫字樓之間的競爭自然是最為激烈的，而且由于單個寫字樓的體量一般都比較大，所以一個地區(qū)如果有某個項(xiàng)目樓盤剛竣工而沒來得及入住時，會使得該地區(qū)的空置率迅速上升。有報告顯示，雖然北京房地產(chǎn)市場在2006年上半年總體走勢穩(wěn)健，甚至大多數(shù)分區(qū)市場的空置率輕微下降，但隨著凱德大廈的竣工，北京市的寫字樓市場的整體空置率上升了兩個百分點(diǎn)。未來可能（新）出現(xiàn)的供應(yīng)量這個方面的影響可以從兩個角度來衡量，一方面是企業(yè)出于對未來寫字樓市場的預(yù)期，而導(dǎo)致其目前的租賃或購買決策發(fā)生改變；另一方面是新出現(xiàn)的寫字樓對原來寫字樓已入住企業(yè)客源的爭奪。對于CBD的一些寫字樓來說，2005年下半年至今北京寫字樓市場出現(xiàn)與上海市場最大的差異現(xiàn)象在于：企業(yè)辦公地點(diǎn)的搬遷是從未有過的頻繁，在大量的企業(yè)離開CBD之后，又有大量其他企業(yè)進(jìn)駐CBD。三元橋佳程廣場的主要客戶都來自于CBD遷出的大型跨國公司，摩托羅拉也搬出自己獨(dú)立的寫字樓，從CBD遷往新開發(fā)區(qū)，其他很多傳統(tǒng)制造行業(yè)和科技行業(yè)公司則紛紛從CBD遷往望京和中關(guān)村科技園區(qū)；大型的國有公司也紛紛遷址，原位于招商局大廈的51job也遷往商務(wù)環(huán)境尚不充分的北三環(huán)環(huán)球貿(mào)易中心。在這次較大規(guī)模的搬遷中，寫字樓市場展現(xiàn)的是雙向的流動，在規(guī)模龐大的傳統(tǒng)制造業(yè)離開CBD之后，填充著CBD的是小而精悍的服務(wù)業(yè)。在“CBD將成為服務(wù)業(yè)中心，傳統(tǒng)行業(yè)將分散到其他辦公成本更低的區(qū)域”的預(yù)言下，當(dāng)原有傳統(tǒng)寫字樓無法跟隨企業(yè)發(fā)展的步伐，而新一代高檔寫字樓層出不窮時，競爭的推力和拉力將使得遷移潮在所難免，各區(qū)域也將面臨重新定位。城際間的競爭雖然在早期，中國的各個大城市的定位比較清晰，但隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和形勢的變化，各城市之間的定位界限逐步模糊。如今北京在保持原來政治文化中心的同時，也來勢洶洶地競爭金融中心，而以上海為龍頭長江三角洲和以香港、廣州、深圳為中心的珠三角經(jīng)濟(jì)也迅速擴(kuò)張，一些大型跨國公司和金融機(jī)構(gòu)將商務(wù)總部南遷和北移的趨勢也逐步明朗化。北京寫字樓市場在迎來機(jī)遇的同時，也面臨著城際競爭的挑戰(zhàn)。三、項(xiàng)目樓盤的影響作為供給方的具體某個寫字樓，其獨(dú)特的吸引點(diǎn)也是影響寫字樓銷售的重要因素。寫字樓樓盤吸引企業(yè)的主要特點(diǎn)包括區(qū)域定位、項(xiàng)目定位和客戶定位三個方面。區(qū)域定位目前北京市已經(jīng)發(fā)展了多個具有清晰區(qū)域地位和區(qū)域形象的商務(wù)圈，形成CBD、中關(guān)村、金融街為主題的“3＋X”的多中心寫字樓格局。這些商務(wù)圈在區(qū)域產(chǎn)業(yè)、便利狀況、區(qū)域配套都已經(jīng)或逐步走向成熟。企業(yè)在選擇寫字樓時，周邊環(huán)境品質(zhì)，包括交通便利程度、軟硬件配置如商業(yè)配套和商務(wù)配套起否齊全、周邊是否有輻射的居住區(qū)、是否形成企業(yè)賴以發(fā)展的“產(chǎn)業(yè)簇群”，其中的任何一個方面都是不可忽視的因素。尤其是產(chǎn)業(yè)簇群對于大多數(shù)企業(yè)來說都是至關(guān)重要的。比如中關(guān)村科技產(chǎn)業(yè)簇群的發(fā)展已經(jīng)比較完善了，周邊高校密集為產(chǎn)業(yè)提供了眾多公共實(shí)驗(yàn)室和高素質(zhì)低成本的人力資源；而科技類產(chǎn)業(yè)的聚集也帶動了元配件研發(fā)、制作、配送等業(yè)務(wù)的發(fā)展；科技類產(chǎn)品展示、銷售的市場，以及風(fēng)險基金、企業(yè)顧問等服務(wù)體系也已經(jīng)發(fā)展形成。因此中關(guān)村地區(qū)能夠吸引科技類企業(yè)及其上下游企業(yè)進(jìn)駐，同樣CBD國際貿(mào)易產(chǎn)業(yè)群落、金融街的金融產(chǎn)業(yè)群落，也會吸引相關(guān)企業(yè)。項(xiàng)目定位在市場細(xì)分日益精確化的今天，每一個寫字樓項(xiàng)目都不可能針對所有的寫字樓需求者，它必然有自己的核心目標(biāo)客戶群。因此寫字樓的專業(yè)化是必然的趨勢，在設(shè)計之初，寫字樓就需要站在使用者的角度來考慮設(shè)計規(guī)劃，無論是在寫字樓外立面、結(jié)構(gòu)設(shè)計，還是在寫字樓的間隔方面；另外，在項(xiàng)目定位的時候還需要考慮結(jié)合區(qū)域定位，充分利用區(qū)域優(yōu)勢。位于西三環(huán)中路的外文大廈即是一個項(xiàng)目定位與區(qū)域定位高度結(jié)合的成功案例，主要考慮到周邊匯集了電視臺、首都師范大學(xué)等高等院校和國家圖書館等眾多科研、文化、教育、政府機(jī)構(gòu)，外文大廈將其項(xiàng)目定位為偏重于文化方面。計劃的招商對象也以與這些文化部門有關(guān)聯(lián)的大中型企業(yè)和高新技術(shù)企業(yè)為主。成功的項(xiàng)目定位使該項(xiàng)目在開盤后不到兩個月的時間內(nèi)，出租率一路攀升到60%，吸引了中國互聯(lián)網(wǎng)新聞中心、水晶石數(shù)字科技有限公司和國美電器等知名企業(yè)。入駐企業(yè)的選擇定位寫字樓的主要功能之一在于為入住企業(yè)提供一個好的行業(yè)氛圍，有選擇性的選擇與項(xiàng)目定位對口的企業(yè)入住，既有利于寫字樓價值和功能的充分發(fā)揮，也有利于吸引之后的入住企業(yè)。四、需求方的影響據(jù)統(tǒng)計，目前，北京市僅CBD區(qū)域就有入駐企業(yè)3010家。在全球500強(qiáng)跨國公司當(dāng)中，已有185家來京投資，投資項(xiàng)目共355個，投資總額122.6億美元，占到北京實(shí)際外商投資的1/3左右，北京已經(jīng)成為跨國經(jīng)濟(jì)在華分支最多的城市，其中CBD是500強(qiáng)企業(yè)最密集的地區(qū)，世界500強(qiáng)有約120強(qiáng)在此設(shè)立辦公機(jī)構(gòu)。北京已經(jīng)其對金融、法律、咨詢、公關(guān)等相關(guān)行業(yè)形成了非常明顯的拉動效應(yīng)，必然成為國外企業(yè)的首選之所。因此，北京的寫字樓市場的需求潛力必然是非常強(qiáng)勁的。從需求方的情況來講，影響其寫字樓選擇的內(nèi)在因素可以從行業(yè)狀況和企業(yè)狀況兩個方面來分析。行業(yè)狀況行業(yè)狀況對寫字樓需求的影響主要體現(xiàn)在行業(yè)的性質(zhì)和行業(yè)景氣指數(shù)上。不同性質(zhì)的行業(yè)對寫字樓的需求和要求存在很大差異。比如有些企業(yè)很注重自己的社會形象和辦公場地，而另外一些企業(yè)則在這方面考慮較少，由于行業(yè)之間的這種差異，網(wǎng)絡(luò)業(yè)、律師業(yè)、廣告業(yè)、專門服務(wù)業(yè)成為現(xiàn)在高檔寫字樓的主要消費(fèi)者，而科研院所和國家機(jī)關(guān)則在這方面需求明顯較少。另外，正如宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展決定社會購買力一樣，需求方的行業(yè)景氣指數(shù)也決定了該行業(yè)對寫字樓價格的承受能力，因此對于寫字樓市場的影響也不容忽視。企業(yè)情況具體企業(yè)對寫字樓的需求則與企業(yè)的景氣指數(shù)、企業(yè)的盈利能力、企業(yè)的性質(zhì)、規(guī)模、組織結(jié)構(gòu)、對價值鏈成員的依賴及其業(yè)務(wù)擴(kuò)張能力有關(guān)。企業(yè)的景氣指數(shù)雖然很大程度上與行業(yè)的景氣指數(shù)相關(guān)，但同行業(yè)內(nèi)部存在的差異使得他們對于寫字樓的需求存在較大差異，這種差異尤其體現(xiàn)在需求的規(guī)模和檔次上；企業(yè)的性質(zhì)主要體現(xiàn)在其用于寫字樓租賃或購買的資金額上，有些企業(yè)如果寫字樓花費(fèi)在日常費(fèi)用中比例較高，則穩(wěn)定性較差。另外，從不同類別的企業(yè)來看，有調(diào)查顯示中央企業(yè)和北京企業(yè)是寫字樓客戶的主體，共占2005年總銷售和租賃面積的42%，而中央企業(yè)及外國個人承受價格最高，本市居民和北京企業(yè)購買或租賃寫字樓的價