市場(chǎng)分析政策及宏觀環(huán)境

區(qū)域市場(chǎng)中觀環(huán)境競(jìng)品微觀環(huán)境項(xiàng)目理解SWOT分析政策環(huán)境2013

樓市政策特征限購(gòu)限貸限價(jià)三管齊下戶籍政策維持高壓適用政策：4月 部分銀行提高二套首付比例；11月滬七條進(jìn)一步提高二套房首付比例，并收緊外地人在滬購(gòu)房門(mén)檻，11月底浦東進(jìn)一步收緊單身限購(gòu)政策，12月起臨港限價(jià)房開(kāi)始接受申請(qǐng)。政策影響：由于市場(chǎng)供不應(yīng)求的大格局依然存在，限購(gòu)限貸政策雖然抑制了大部分投資性需求，但對(duì)抑制房?jī)r(jià)并沒(méi)有太大作用。適用政策：6月 推出居住證積分制度，11月出臺(tái)滬七條提高非戶籍家庭購(gòu)房門(mén)檻；11月浦東新區(qū)進(jìn)一步收緊限購(gòu)政策，外地單身 無(wú)法在滬買(mǎi)房。政策影響：據(jù)房管局 劉海生透露，此前非戶籍家庭在滬購(gòu)房比例占總交易量的25%左右，11年限購(gòu)出臺(tái)后，最低下降到13至14%，證明投資投機(jī)行為得到有效遏制。杠桿日益熟練適用政策：1月提高稅率分界線至27740元，比去年提高844元；3月國(guó)五條細(xì)則出臺(tái)，二手房交易需繳納20%個(gè)稅；10月規(guī)定個(gè)人出售自建自用住房免征營(yíng)業(yè)稅。政策影響：在過(guò)去樓市調(diào)控過(guò)程中，由于色彩濃厚，且調(diào)控效果幾近失敗，因此包括 政策等長(zhǎng)效機(jī)制越發(fā)受到關(guān)注。政策歸結(jié)點(diǎn)在剛需適用政策：3月國(guó)五條細(xì)則 ，規(guī)定二手房交易需繳納20%個(gè)稅；4月部分銀行提高二套房首付比例至6.5成；10月個(gè)人出售自建自用住房免征營(yíng)業(yè)稅；11月滬七條提高二套房首付比例至7成。政策影響：過(guò)去是十余年的樓市調(diào)控，對(duì)于戶籍門(mén)檻外的，二套房交易、二手房交易等進(jìn)行限制，這對(duì)于本市戶籍首次購(gòu)房家庭的確是一種保護(hù)性措施?！皣?guó)五條”細(xì)則“滬七條”

推出浦東收緊單身限購(gòu)時(shí)間：2013.3.30政策：

“國(guó)五條”細(xì)則，二手房交易征20%個(gè)稅影響：為了避免強(qiáng)征20%個(gè)稅，購(gòu)房者匆忙追趕末班車(chē)，開(kāi)發(fā)商也趁勢(shì)加推，3月份開(kāi)盤(pán)量突破61個(gè)，成交量達(dá)154萬(wàn)平，創(chuàng)2011年以來(lái)新高，也刷新了2010年以來(lái)單月成交記錄。時(shí)間：2013.11.08政策：“滬七條”出臺(tái)，二套首付提至7成，非戶籍家庭購(gòu)房需3年內(nèi)繳納2年社保或納稅影響：截至12月8日，滬七條出臺(tái)已經(jīng)一個(gè)月，新房成交量下跌

8.4%，并且呈現(xiàn)逐周下滑，尤其是12月首周成交量更是10月份以來(lái)最低的一周。時(shí)間：2013.11.26政策：

收緊單身限購(gòu)；離異喪偶均認(rèn)定單身，本地單身限購(gòu)一套住房，外地單身禁購(gòu)影響：統(tǒng)計(jì)顯示，浦東有些板塊比如金橋、聯(lián)洋，單身帶娃買(mǎi)房比例占到15-30%，上述收緊政策有一定影響，其余板塊單身帶娃買(mǎi)房比例不足5%，影響較小。2013年 最具樓市政策2013年是房地產(chǎn)市場(chǎng)與政策分化的一年。在十年九調(diào)控的歲月里，房地產(chǎn)企業(yè)似乎了看政策的臉色行事。但自新一屆后，鮮出房地產(chǎn)調(diào)控文件。在三中全會(huì)公報(bào)、經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議及城鎮(zhèn)化會(huì)議中也很少提到房地產(chǎn)，更是只字不提房?jī)r(jià)。這表明，未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)將改變過(guò)多依賴行政調(diào)控的基調(diào)，而依賴市場(chǎng)，由市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用。錦和認(rèn)為：宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境（資料來(lái)源：

）2013年1-12月，本市全社會(huì)固定資產(chǎn)投資5647.79億元，比上年同期增長(zhǎng)7.5%，增幅比上年提高3.8個(gè)百分點(diǎn)。近三年固定資產(chǎn)投資總額情況500040003000200010000單位：億元60001-21-31-41-51-61-71-81-91-101-111-122011571932122815461976237727383211374843515067201257190612241631206524962889338039274526525420136361000138318132316279532553754430049035648（資料來(lái)源：

）2013年1-12月，本市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資2819.59億元，增幅比上半年回落3.3個(gè)百分點(diǎn)，全年開(kāi)發(fā)投資始終保持兩位數(shù)增長(zhǎng)水平。近年來(lái)，本市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的不斷上升，2013年所占達(dá)到49.9％，高出上年4.6個(gè)百分點(diǎn)。近三年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額情況02500200015001000500單位：億元30002011288468614761925111212891484174719962170201231647261382110421232144916651895215023812013380575788101612691493175320102280256528201-21-31-41-51-61-71-81-91-101-111-12宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境2013年，（資料來(lái)源：

）城市居民人均可支配收入為43851元，同比增長(zhǎng)9.1%。其中，工資性收入28518元，增長(zhǎng)6.6%；經(jīng)營(yíng)凈收入2317元，增長(zhǎng)2.2%； 性收入788元，增長(zhǎng)36.8%；轉(zhuǎn)移性收入12228元，增長(zhǎng)15.4%。全年人均消費(fèi)支出為28155元，同比增長(zhǎng)7.2%，其中以“居住”以59.1%的增幅位居漲幅之首。城市居民人均可支配收入和人均消費(fèi)支出45000400003500030000250002000015000100005000單位：元5000002012年1-2季度2012年1-3季度2012年1-4季度2013年1-2季度2013年1-3季度2013年1-4季度城市居民人均可支配收入206893020540188222433278643851城市居民人均消費(fèi)支出134291987326253142612119928155宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境2013年百分點(diǎn)。分季度看，一季度生產(chǎn)總值同比增長(zhǎng)7.8%，二季度增長(zhǎng)7.6%，三季度增長(zhǎng)7.8%，四季度增長(zhǎng)7.6%。全年第三產(chǎn)業(yè)增加值占生產(chǎn)總值的

達(dá)到62.2%，比上年提高1.8個(gè)百分點(diǎn)。10市生產(chǎn)總（資料來(lái)源：

）實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值(GDP)

21602.12億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)7.7%，增幅比上年提高0.2個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境（資料來(lái)源：

）2013年1-12月，全年居民消費(fèi)價(jià)格比上年上漲2.3%，漲幅比上年回落0.5個(gè)百分點(diǎn)。分類別看，食品類價(jià)格上漲4.4%，上拉總指數(shù)1.3個(gè)百分點(diǎn)；居住類價(jià)格上漲3.9%，上拉總指數(shù)0.9個(gè)百分點(diǎn)。2013年居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)情況1061051041031021011001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月系列1102.1102.6102.2102.2102.1102.5102102.1102.5102.6102.4102.4圍繞創(chuàng)新2013年

整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行概括為——“穩(wěn)中有進(jìn)”，全年驅(qū)動(dòng)發(fā)展、經(jīng)濟(jì)

升級(jí)，全力推進(jìn)穩(wěn)增長(zhǎng)、調(diào)結(jié)構(gòu)、促、惠民生，總體經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)中有進(jìn)、穩(wěn)中向好的積極發(fā)展態(tài)勢(shì)。但同時(shí)也看到，當(dāng)前

外部發(fā)展環(huán)境依然錯(cuò)綜復(fù)雜，經(jīng)濟(jì)發(fā)展中仍存在不少

和問(wèn)題，如服務(wù)業(yè)集聚輻射能力不強(qiáng)，先進(jìn)制造業(yè)發(fā)展后勁不足，

性新興產(chǎn)業(yè)尚處于培育階段。因此2014年，

將堅(jiān)持創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)發(fā)展、經(jīng)濟(jì)升級(jí)，以提高經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)質(zhì)量和效益為中心，為打造中國(guó)經(jīng)濟(jì)升級(jí)版發(fā)揮示范作用。錦和認(rèn)為：020成交面積30供應(yīng)面積281月宏觀房地產(chǎn)環(huán)境（資料來(lái)源：錦和數(shù)據(jù)平臺(tái)）2013年

土地市場(chǎng)土地總成交面積為1238.3萬(wàn)平，較2012年增長(zhǎng)52.9%，其 品住宅性質(zhì)用地成交521萬(wàn)平，商業(yè)用地成交332.7萬(wàn)平，動(dòng)遷安置房地塊成交384.6萬(wàn)平；2013年

土地市場(chǎng)土地出讓金總額達(dá)2129.7億元，創(chuàng)下國(guó)內(nèi)土地出讓額最高

，比2012年增長(zhǎng)137.4%。土地市場(chǎng)——全年市場(chǎng)好于預(yù)期，多數(shù)房企充足，補(bǔ)倉(cāng)拿地越發(fā)激烈2013年商品住宅供求走勢(shì)（剔除動(dòng)遷）1500000125000010000007500005000002500000單位：平方米1750000單位：元/平米2800026000240002200020000180001600014000批準(zhǔn)預(yù)售面積

311076登記預(yù)售面積

1012940

547977

1538175

902884

923009

1124733

776714成交均價(jià)

23070

24621

22896

23914

23219

23966

246861月2月

3月

4月

5月

6月

7月

8月

9月

10月

11月

12月209219

1328792

839492

1343754

896618

764148

912488

1402373

1401815

1361059

807366904225

1418157

1404063

1286257

97942723490

24726

25012

25200

25459（資料來(lái)源：錦和數(shù)據(jù)平臺(tái)）宏觀房地產(chǎn)環(huán)境住宅市場(chǎng)——樓市旺年，供應(yīng)放量，成交激增，成交均價(jià)突破2.4萬(wàn)元/m22013年度新增供應(yīng)面積為1157.82萬(wàn)平，較成交面積少了近1成。隨著市場(chǎng)的快速升溫，雖然樓市供應(yīng)也大幅放量，但市場(chǎng)整體

供應(yīng)偏緊的趨勢(shì)。從成交方面看，2013年度

樓市共計(jì)成交商品住宅累計(jì)成交面積1281.86萬(wàn)平，同比大幅提升了36.6%，創(chuàng)近4年最高水平；成交均價(jià)24184元/平，與去年大幅提升7.6%。（資料來(lái)源：錦和 數(shù)據(jù)平臺(tái)

）2013年全市新增供應(yīng)面積逾324.85萬(wàn)方，年內(nèi)供求比1.25:1，寫(xiě)字樓市場(chǎng)整體呈現(xiàn)供過(guò)于求的局面。在全市17個(gè)區(qū)縣中，僅有6個(gè)區(qū)縣呈現(xiàn)供不應(yīng)求的現(xiàn)象，其中，閘北區(qū)以0.05:1次于靜安區(qū)。從成交方面看，2013年度全市累計(jì)成交面積260.17萬(wàn)平，較2012年上漲55.19%；成交均價(jià)22576元/平，自2012年以來(lái)再度下探7%。2000001000000批準(zhǔn)預(yù)售面積登記預(yù)售面積成交均價(jià)宏觀房地產(chǎn)環(huán)境辦公市場(chǎng)——成交逾260萬(wàn)平環(huán)比漲逾5成，創(chuàng)7年新高，均價(jià)連續(xù)下跌宏觀房地產(chǎn)環(huán)境商業(yè)市場(chǎng)——成交止跌回漲，年簽約逾180萬(wàn)平，均價(jià)上漲9.62%2013年商業(yè)供求走勢(shì)（剔除動(dòng)遷）單位：平米400000350000300000250000200000150000100000500000單位：元/平米300002500020000150001000050000批準(zhǔn)預(yù)售面積

1登記預(yù)售面積

1成交均價(jià)

2(資料來(lái)源：錦和 數(shù)據(jù)平臺(tái))2013年全市新增供應(yīng)面積逾181.29萬(wàn)方，年內(nèi)供求基本持平；從成交方面看，在成交量連跌三年后，2013年終于迎來(lái)止跌回漲，全年商鋪累計(jì)成交面積180.92萬(wàn)平，逾2成的小幅上漲雖并未從根本上扭轉(zhuǎn)成交頹勢(shì)，但無(wú)疑為后市成交量繼續(xù)回暖打開(kāi)了局面。成交均價(jià)為20685元/平，較去年上漲9.62%?？v觀2013年樓市，市場(chǎng)于3月份迎來(lái)了首度爆發(fā)，而號(hào)稱史上最嚴(yán)厲的“國(guó)五條”政策后非但沒(méi)起到預(yù)期的作用，反倒對(duì)房?jī)r(jià)上漲推波助瀾。在“國(guó)五條”的刺激下，短期內(nèi)大批購(gòu)房者涌入樓市，而前灘、自貿(mào)區(qū)等規(guī)劃先后，軌交11號(hào)、16號(hào)等多條線路的開(kāi)通，都刺激了購(gòu)房者的入市意愿，維持著市場(chǎng)熱度；同時(shí)土地市場(chǎng)的火爆，高溢價(jià)率地塊頻現(xiàn)更加劇了購(gòu)房者對(duì)于未來(lái)房?jī)r(jià)的上漲預(yù)期。

2013年房?jī)r(jià)的凌厲漲勢(shì)，事實(shí)上已經(jīng)突破了的“房?jī)r(jià)控制目標(biāo)”。錦和認(rèn)為：貶值2014年初的中國(guó)樓市中國(guó)將2014年GDP增速目標(biāo)設(shè)定為7.5%左右，“7.5%左右”留有余地,不至于讓

陷入尷尬境地說(shuō)明2014年中國(guó)整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境將保持穩(wěn)定2014年GDP目標(biāo)定為7.5%，中國(guó)整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境將保持穩(wěn)定2014年GDP目標(biāo)7.5%就在房地產(chǎn)界因停貸傳聞與降價(jià)

驚魂未定之時(shí)，住建部副部長(zhǎng)

3月6日在期間表示，按照城鎮(zhèn)化的規(guī)律來(lái)講，中國(guó)在十年內(nèi)不大可能出現(xiàn)全面崩盤(pán)。目前國(guó)內(nèi)大概有十多個(gè)城市的房?jī)r(jià)收入比(即住房?jī)r(jià)格與城市居民家庭年收入之比)在10以上，而絕大多數(shù)的城市房?jī)r(jià)在下跌。所以說(shuō)，中國(guó)的房地產(chǎn)在未來(lái)十年內(nèi)不可能出現(xiàn)大的

。但個(gè)別城市如果不注意調(diào)控，則會(huì)出現(xiàn)像鄂爾多斯、溫州、海南那樣的情況。也是因?yàn)檫@種分化，在報(bào)告中提出了要在不同城市進(jìn)行分類調(diào)控，不能一刀切?！〗ú扛辈块L(zhǎng)：樓市十年內(nèi)不可能出現(xiàn)全面但剛剛過(guò)去的這個(gè)2月，

銀行暫停房貸以及杭州、常州的幾個(gè)樓盤(pán)大幅降價(jià)的消息

強(qiáng)烈關(guān)注。房?jī)r(jià)真的要降了嗎？地產(chǎn)要了嗎？的連續(xù)下跌，，從而為新一2014年1月以來(lái)，

匯率連續(xù)下跌，對(duì)于市場(chǎng)主流觀點(diǎn)認(rèn)為是央行有意引導(dǎo)，意在擠出輪匯率市場(chǎng)化

鋪路基本面來(lái)看，

貶值是階段性的，

出現(xiàn)趨勢(shì)性貶值的可能性較小，長(zhǎng)期方向仍然是升值。事件一：2014年1月以來(lái)，匯率連續(xù)下跌2月22日，一則“ 銀行總行通知全行暫時(shí)停止辦理房地產(chǎn)夾層融資業(yè)務(wù)，暫停房地產(chǎn)供應(yīng)鏈金融業(yè)務(wù)”的消息在網(wǎng)上不脛而走，瞬間一石激起千層浪。2月24日晚間，銀行澄清“停貸”誤傳，發(fā)布公告稱該行于3月底前停辦夾層融資業(yè)務(wù)，該業(yè)務(wù)占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的1-2%。2月26日中行、建行、農(nóng)行、工行、交行、中信銀行、招商銀行、民生銀行和浦發(fā)銀行，表示房地產(chǎn)信貸政策沒(méi)有變化，以緩解信貸市場(chǎng)等多家銀行集體上的 情緒。銀行停貸房地產(chǎn)夾層融資業(yè)務(wù)注明：所停辦夾層融資業(yè)務(wù)規(guī)模在該行業(yè)務(wù)中占比極小。據(jù)中金公司數(shù)據(jù)顯示，2013年銀行業(yè)新增房地產(chǎn)夾層融資規(guī)模為1000-2000億元，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的1-2%。事件二：

銀行被

“停貸”，

跟風(fēng)夸大宣傳面意圖明確，

面整體寬松狀態(tài)仍有望持續(xù)至到期，且央行3月中上旬。央行為何要收緊貨幣？鑒于現(xiàn)金回流結(jié)束、 存準(zhǔn)補(bǔ)繳、央行對(duì)沖加碼等因素， 2月末的銀行間市場(chǎng) 面壓力有所上升， 利率繼續(xù)下降的動(dòng)力已經(jīng)不足；但考慮到外匯占款持續(xù)增長(zhǎng)、近期實(shí)施的正回購(gòu)將于未來(lái)兩周期限交易量中標(biāo)利率14天1000億元3.80%公開(kāi)市場(chǎng)業(yè)務(wù)交易公告[2014]第6號(hào)人民銀行（ ）于2月25日以利率招標(biāo)方式開(kāi)展了正回購(gòu)操作。具體情況如下：正回購(gòu)操作情況事件三：央行25日開(kāi)展14天期1千億正回購(gòu)操作和個(gè)人金融政策沒(méi)有進(jìn)一步收緊余地，銀行方面的開(kāi)發(fā)是不會(huì)停止房地產(chǎn)貸款個(gè)人買(mǎi)房按揭開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)二套房70%首付，銀行安全性穩(wěn)定

商業(yè)性 ，銀行需要衡量風(fēng)險(xiǎn)和收益，并視

市場(chǎng)情況，再?zèng)Q定是否核批從大方面來(lái)看，開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)和個(gè)人買(mǎi)房是不會(huì)停止的但是從金融政策環(huán)境來(lái)看，面趨緊肯能會(huì)導(dǎo)致時(shí)間的延長(zhǎng)從而影響房地產(chǎn)

鏈的周轉(zhuǎn)銀行停辦夾層融資業(yè)務(wù)匯率變化央行收緊貨幣經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)健，房地產(chǎn)依舊需扮演主要經(jīng)濟(jì)支撐角色誤傳階段性調(diào)整控制熱錢(qián)在現(xiàn)有金融政策下，未形成對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的事件回放多是“禮節(jié)性”噓頭2014年3月的打折

樓盤(pán)僅118個(gè)，刷新自2011年7月來(lái)的最低谷，相比2月下跌近一成，而較2013年同期更是跌幅逾三成11月10月12月2014年

暫無(wú)降價(jià)樓盤(pán)，以常規(guī)的促銷

為主2月22日晚，綠城? 御園（森蘭）推出250套100-140㎡，現(xiàn)場(chǎng)人滿為患，三小時(shí)即售罄，均價(jià)45000元/㎡3月1日綠城玉蘭花園臻園（唐鎮(zhèn)）推出160多套90-130平方米的三房房源，兩個(gè)多小時(shí)內(nèi)，就全部賣(mài)完實(shí)際的成交價(jià)格在42000元/㎡，較去年10月推出的 公寓房源價(jià)格上漲了5000元/㎡。滬高端樓盤(pán)“日光”頻頻出現(xiàn)作為一線城市代表，需求長(zhǎng)期保持增長(zhǎng)趨勢(shì)，同時(shí)各種需求層次及力穩(wěn)定，開(kāi)發(fā)企業(yè)積極拿地，對(duì)后市信心十足。在金融和調(diào)控政策無(wú)重大改變情況下，2014年

整體市場(chǎng)保持樂(lè)觀趨勢(shì)，尤其是對(duì)于剛需項(xiàng)目，將一如既往的扶持下去。錦和認(rèn)為：奉賢區(qū)房地產(chǎn)走勢(shì)2010-2013年奉賢區(qū)住宅(公寓)量?jī)r(jià)走勢(shì)0200000400000600000800000平米100000003000600090001500012000元/平米180002010

2011

2012

2013成交面積

517439

528678

375365

612229供應(yīng)面積

604985

811695

355948

375369成交均價(jià)

10731

11438

11848

15108（資料來(lái)源：錦和數(shù)據(jù)平臺(tái)）由上圖可知，近年來(lái)奉賢區(qū)整體來(lái)說(shuō)住宅成交相對(duì)平穩(wěn)，價(jià)格也呈平穩(wěn)上漲之勢(shì)，2013年更是突破15000元/平米大關(guān)，環(huán)比上漲27.5%；從供應(yīng)方面看，最近兩年上市量明顯回落，均為超過(guò)40萬(wàn)平米。2013年奉賢區(qū)房地產(chǎn)供求量?jī)r(jià)走勢(shì)（資料來(lái)源：錦和數(shù)據(jù)平臺(tái)）據(jù)統(tǒng)計(jì)，2013年奉賢區(qū)住宅成交整體呈供不應(yīng)求之勢(shì)，供求比為1：1.63，即成交面積為612229平米，供應(yīng)面積僅為375369平米；從成交均價(jià)看，始終保持穩(wěn)步上揚(yáng)之勢(shì)，四季度在“馨雅名筑”、“

悅庭”大比例成交下，價(jià)格直線上漲，目前基本保持17000-17500平米。2013年奉賢區(qū)住宅（公寓）月度供求量?jī)r(jià)走勢(shì)20000040000100000平米12000030000600080000

150001200060000900018000元/平米21000成交面積供應(yīng)面積成交均價(jià)1301

1302

1303

1304

1305

1306

1307

1308

1309

1310

1311

131238315

31365

52739

36212

55696

71164

34860

34904

67334

95681

53101

408590

0 113227

34625

34196

41265

0

0 35759

51773

15770

4875512921

14348

13804

13131

13836

14210

13150

13405

17031

17194

16711

174652013年奉賢區(qū)各板塊供求量?jī)r(jià)走勢(shì)1000000成交面積供應(yīng)面積成交均價(jià)9奉2根據(jù)交易中心數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2013奉賢公寓供應(yīng)、成交主要都集中在南橋新城板塊，其供應(yīng)面積占全區(qū)的69%，成交面積占66%；從成交均價(jià)看，南橋新城板塊均價(jià)明顯高于其他板塊，以17612元/平米領(lǐng)跑全區(qū)均價(jià)。（資料來(lái)源：錦和數(shù)據(jù)平臺(tái)）奉賢區(qū)土地供應(yīng)量分析序號(hào)地塊名用途土地面積(米2)建筑面積(米2)容積率成交總價(jià)(萬(wàn)元)溢價(jià)率成交樓板價(jià)成交日期開(kāi)發(fā)商1奉賢區(qū)海灣鎮(zhèn)02-02區(qū)域普品房41796422141.01127951%30312013-12-19偉濤房地產(chǎn)2奉賢區(qū)南橋新城09單元10A-03A（東塊）普品房4088081760212450938%152292013-11-13恒盛地產(chǎn)投資（ ）有限公司, 冉娟裝潢工程3奉賢區(qū)奉城鎮(zhèn)60-02區(qū)域普品房808831132371.45300156%46812013-11-13綠地地產(chǎn)4奉賢區(qū)南橋新城04單元13-01、13-04（2）區(qū)域普品房61913990601.6118000117%119122013-9-24融輝居業(yè)房地產(chǎn)5奉賢區(qū)南橋新城09單元04A-02A、05A-04A區(qū)域普品房41501913022.2141000181%154432013-9-18卓翰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)6奉賢區(qū)莊行鎮(zhèn)B-06-03區(qū)域普品房72735872821.25150057%59002013-9-6新灣投資發(fā)展7奉賢區(qū)金匯鎮(zhèn)09A-01A區(qū)域普品房8240616481128450071%51272013-9-6朗銘房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)8奉賢區(qū)青村鎮(zhèn)12-02、13-01、14-04區(qū)域商業(yè)用地；普 品房1430773576922.5389420%10892013-9-4帝豪企業(yè)發(fā)展9奉賢區(qū)青村鎮(zhèn)A-01-06區(qū)域商住.517000115%36612013-8-7市東璟企業(yè)發(fā)展10奉賢區(qū)柘林鎮(zhèn)02-02、02-08、02-09區(qū)域普

品房；商辦；1576913942262.56750039%17122013-6-27祥源房地產(chǎn)11奉賢區(qū)青村鎮(zhèn)B02-02、B02-03區(qū)域地塊普品房21915221341.0150480%22812013-6-27百弘工貿(mào)

,

方南置業(yè)12奉賢區(qū)四團(tuán)鎮(zhèn)46-01區(qū)域商住307116142121340055%21822013-4-3東源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)13奉賢區(qū)南橋新城03單元04-06、05-01區(qū)域普品房43876877522351000%40002013-2-27申通地鐵資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理有限公司, 市奉賢區(qū)軌道交通建設(shè)投資14奉賢區(qū)奉城鎮(zhèn)56-02區(qū)域普品房769951077921.42831519%26272012-10-25市千榮投資15奉賢區(qū)奉城鎮(zhèn)29-08、29-10、29-11區(qū)域商業(yè)用地、普 品房34001544011.6117500%21602012-10-25浙江佳源房地產(chǎn)16奉賢區(qū)南橋新城08單元B-01-03,B-01-06區(qū)域商住828071490531.88300011%55682012-9-28綠地地產(chǎn)29路東30奉賢區(qū)莊行、冷涇港，根據(jù)

資源管理局

的數(shù)據(jù)顯示，2011年1月～奉賢區(qū)住宅土地累計(jì)成交30幅，土地面積為166.65萬(wàn)平米，總建面積為316.53萬(wàn)平米（目前大都未開(kāi)發(fā)），其中南橋新城以15幅居首，總建面積為148.18萬(wàn)平米；金匯4幅，總建面積為59.11萬(wàn)平米位居第二；奉城同樣4幅，但總建面積39.61萬(wàn)平米位居第三?？梢?jiàn)，未來(lái)的幾年，奉賢區(qū)依舊以南橋新城發(fā)展為主，潛在供應(yīng)量也是全區(qū)最大的。2013年奉賢區(qū)各板塊公寓存量情況（剔除別墅）區(qū)縣板塊面積套數(shù)奉賢海灣板塊74800奉賢莊行板塊4772奉賢南橋新城板塊4799133393奉賢奉城板塊2847542444奉賢金匯板塊94325896奉賢柘林板塊855661195合計(jì)221584-2102-據(jù)統(tǒng)計(jì)，截止于3月19日，奉賢區(qū)公寓存量為221584平米，存量套數(shù)為2102套，存量面積、存量套數(shù)以奉賢海灣板塊居首，莊行、南橋新城位居二、三；金匯板塊存量不足1萬(wàn)平米，存量套數(shù)僅為89套。（資料來(lái)源：錦和數(shù)據(jù)平臺(tái)）回看奉賢過(guò)去幾年，總體來(lái)說(shuō)相對(duì)于

其他郊區(qū)，該區(qū)發(fā)展緩慢。自2011年至今，奉賢招標(biāo)掛牌土地累計(jì)成交30幅，總建面積達(dá)300多萬(wàn)平米，但受 ，至今僅有2幅上市，即南橋新城的“奉賢區(qū)南橋新城09單元02A-02A區(qū)域”——

南橋

，“莊行鎮(zhèn)南亭公路南側(cè)、冷涇港東側(cè)區(qū)域地塊”——申亞樂(lè)庭，總建不足8萬(wàn)平米?？梢?jiàn)，奉賢

區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展相對(duì)滯緩，從目前及土地后續(xù)供應(yīng)看，該區(qū)今后發(fā)展主要集中在南橋板塊，其他板塊為輔。錦和認(rèn)為：奉賢重點(diǎn)板塊——南橋新城板塊供求量?jī)r(jià)走勢(shì)30000200001000001301成交面積

24001供應(yīng)面積成交均價(jià)

15128（資料來(lái)源：錦和數(shù)據(jù)平臺(tái)）2013年1月-2014年2月，南橋新城板塊公寓成交良好，累計(jì)成交42.24萬(wàn)平米，遠(yuǎn)高于25.97萬(wàn)平米的供應(yīng)面積，成交主要集中在“陽(yáng)光家園”、“綠地香頌”等；從成交均價(jià)看，自去年9月始至今維持一個(gè)

區(qū)間，主要是由于板塊內(nèi)“

南橋

”、“馨雅名筑”的集中成交所致，今年1、2月，隨著高價(jià)樓盤(pán)成交萎縮，均價(jià)也隨之回落。南橋新城公寓成交良好，成交均價(jià)受 樓盤(pán)拉動(dòng)，價(jià)格一路攀升奉賢重點(diǎn)板塊——南橋新城板塊成交戶型情況南橋新城成交戶型面積普遍偏大，其中二室、三室占比明顯較高南橋新城板塊2013.1-2014.2公寓成交戶型分析一室3%二室40%三室47%四室8%復(fù)式2%67%一室戶型成交面積情況2%31%m<=70

70<m<=90

90<m<=11063%二室戶型成交面積情況1%0%10%26%m<=70110<m<=13070<m<=90

90<m<=110130<m<=15021%24%43%1%三室戶型成交面積情況11%130<m<=15090<m<=110150<m<=170110<m<=130m>170奉賢重點(diǎn)板塊——南橋新城板塊當(dāng)前存量情況南橋新城當(dāng)前存量不多，存量面積不足5萬(wàn)平米，存量套數(shù)僅為339套房型合計(jì)m<=7070<m<=9090<m<=110110<m<=130130<m<=150150<m<=170m>170一房二房1454三房四房29722其他35652220合計(jì)33963246531351253一房：15套；4.42%；1045.7平方；2.22%二房：80套；23.60%；8821.59平方；18.69%三房：178套；52.51%；24856.2平方；52.66%四房：29套；8.55%；6701.32平方；14.20%其他：35套；10.32%；5778.96平方；12.24%截止于3月19日，南橋新城板塊公寓存量面積為47991平米，存量套數(shù)為339套。存量中三房過(guò)半，其中以130-150平米的為主；二房占23.6%，以90-110平米居多。（資料來(lái)源：錦和數(shù)據(jù)平臺(tái)）奉賢重點(diǎn)板塊——南橋新城板塊商品住宅潛在供應(yīng)量2011年至今，南橋新城未開(kāi)發(fā)住宅用地14幅，未開(kāi)發(fā)總建約142萬(wàn)平米13奉賢區(qū)南01-03、奉賢區(qū)航路東奉賢重點(diǎn)板塊——金匯板塊供求量?jī)r(jià)走勢(shì)2013年至2014年2月金匯板塊公寓供求量?jī)r(jià)走勢(shì)05001000150020002500平米300002000600040008000100001400012000元/平米160001301

1302

1303

1304

1305

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1310

1311

1312

1401

1402成交面積

2026

1157

2795

1298

648

777

851

609

795

1113

761

469

0

105成交均價(jià)11111

11508

11110

10475

13698

12195

13396

12273

13669

14723

13847

13697

14183

15006（資料來(lái)源：錦和數(shù)據(jù)平臺(tái)）2013年1月-2014年2月，金匯板塊由于無(wú)新增供應(yīng)量，因此公寓成交面積少，累計(jì)成交僅為13404平米，成交主要集中在“申亞花滿庭”、“綠色家園”；從成交均價(jià)看，雖有波動(dòng)，但整體向好，受申亞花滿庭的帶動(dòng)，目前均價(jià)基本在13000-

14000元/平米。金匯板塊無(wú)新增供應(yīng)，且區(qū)域內(nèi)無(wú)存量支撐，因此成交面積有限奉賢重點(diǎn)板塊——金匯板塊成交戶型情況金匯板塊公寓戶型少，雖以三室、復(fù)式為主力成交，但面積普遍偏小金匯板塊2013.1-2014.2公寓成交戶型分析二室19%三室40%復(fù)式41%面積段二室三室復(fù)式70<m<=902421-90<m<=11043761110<m<=130-1-130<m<=150-1-合計(jì)2860

61（資料來(lái)源：錦和數(shù)據(jù)平臺(tái)）由上圖表可知，金匯板塊公寓成交主要以三室與復(fù)式居占大比，但從戶型面積看，依舊是以剛需客為主的小面積。奉賢重點(diǎn)板塊——金匯板塊當(dāng)前存量情況金匯板塊存量面積少，主要集中在“申亞花滿庭”、“綠色家園”截止于3月19日，金匯板塊公寓存量面積為9432平米，存量套數(shù)為89套。從存量房源看，其中以三房為主，以90-110平米、110-130平米兩個(gè)面積段的為主；二房占23.6%，全為70-90平米；復(fù)式占23.6%，全為90-110平米?？梢?jiàn)，該板塊存量大都以小面積戶型為主。（資料來(lái)源：錦和數(shù)據(jù)平臺(tái)）房型合計(jì)m<=7070<m<=9090<m<=110110<m<=130130<m<=150150<m<=170m>170一房431二房2121三房422四房復(fù)式2合計(jì)893243418712一房：4套；4.49%；260.1平方；2.76%二房：21套；23.60%；1820.08平方；19.30%三房：42套；47.19%；4893.07平方；51.88%四房：1套；1.12%；154.28平方；1.64%復(fù)式：21套；23.60%；2304.01平方；24.43%奉賢重點(diǎn)板塊——金匯板塊商品住宅潛在供應(yīng)量11年至今，金匯累計(jì)成交4幅住宅用地，總建約59萬(wàn)平米，目前均未上市12奉賢區(qū)青村01、3奉賢區(qū)青村4奉賢區(qū)青B02-（資料來(lái)源：錦和數(shù)據(jù)平臺(tái)）周邊在售樓盤(pán)一覽南橋22000元/m2陽(yáng)光花園22000元/m2馨雅名筑21000元/m2（毛坯）23000元/m2（精裝）正陽(yáng)世紀(jì)星城三期20000元/m2申亞花滿庭15000元/m2綠色家園9500元/m2本案申亞樂(lè)庭13000元/m2(毛坯)15000元/m2(精裝)周邊在售樓盤(pán)情況簡(jiǎn)析樓盤(pán)名稱板塊總建面積容積率主力面積建筑類別報(bào)價(jià)裝修情況總套數(shù)開(kāi)盤(pán)日期銷售率南橋南橋新城818471.685-1128F小22000毛坯501(當(dāng)期)2013-10-1999%陽(yáng)光家園南橋新城1100002.03145-、小毛坯2012-9-1291%馨雅名筑南橋新城54745285-13821000/23000毛坯/精裝5052013-9-2190%正陽(yáng)世紀(jì)星城三期南橋新城4300001.34小

、毛坯(當(dāng)期)2013-10-1891%申亞花滿庭金匯530421100多層、小15000毛坯294(當(dāng)期)2011-9-1789%綠色家園金匯509001.780-100多層9500毛坯5002009-8-18100%長(zhǎng)泰東郊御園航頭1479092.8985-11118000毛坯12082014-3-876%申亞樂(lè)庭莊行175001.555-143多層、小13000/15000毛坯/精裝1132014-1-113%南橋南橋

位于

奉賢南橋新城解放東路和望園路交匯處。地處新城的，近鄰南橋百聯(lián)商廈，與規(guī)劃中的五號(hào)線站點(diǎn)僅10分鐘路程。項(xiàng)目分為三期開(kāi)發(fā)，總建筑面積約20萬(wàn)平米，一期由8層的小組成，501套可售單元。主力戶型為2+1房的緊湊型90+產(chǎn)品。整個(gè)小區(qū)兩面環(huán)水，一面環(huán)林，外加新古典的立面及園林，彰顯優(yōu)雅品味，盡享優(yōu)質(zhì)生活。項(xiàng)目占地面積：38756平方米物業(yè)類別：小 住宅建筑面積：81847平方米裝修狀況：毛坯所屬商圈：南橋物業(yè)費(fèi)用：2.4元/平方米·月南橋新城板塊主要在售樓盤(pán)戶型圖銷售情況項(xiàng)目于 開(kāi)盤(pán)，先后共推出501套可售房源，截止于3月19日，已累計(jì)成交497套（月均成交99.4套），成交均價(jià)為20231元/㎡，銷售率為99%。預(yù)計(jì)2014年下半年加推二期，據(jù)悉以大面積戶型為主。（資料來(lái)源：房地產(chǎn)交易中心）20000150001000050000成交均價(jià)

2201成交面積

2陽(yáng)光家園陽(yáng)光家園位于奉賢南橋環(huán)城南路1128弄，是南橋本地知名開(kāi)發(fā)商江海開(kāi)發(fā)的“陽(yáng)光”系列住宅小區(qū)之 筑面積超11萬(wàn)平方米，由18棟小

和6棟多層組成，和招商南橋1號(hào)僅一街之隔。陽(yáng)光家園周邊教育資源豐富，有陽(yáng)光第一 ，解放路 陽(yáng)光部，九年制陽(yáng)光外國(guó)語(yǔ)學(xué)校等。周邊大潤(rùn)發(fā)、菜場(chǎng)、商業(yè)門(mén)店，醫(yī)院等配套一應(yīng)俱全。項(xiàng)目占地面積：54000平方米物業(yè)類別：小 住宅建筑面積：110000平方米裝修狀況：毛坯所屬商圈：南橋物業(yè)費(fèi)用：1.4元/平方米·月南橋新城板塊主要在售樓盤(pán)戶型圖3室2廳2衛(wèi)1廚136.66㎡2室2廳2衛(wèi)1廚114.00㎡銷售情況項(xiàng)目最早于

開(kāi)盤(pán)，先后共推出947套可售房源，截止于3月19日，已累計(jì)成?交860套（月均成交47.8套），最近六個(gè)月的成交均價(jià)為19475元/㎡，銷售率為91%。陽(yáng)光家園在售戶型為145-147平米精裝3房，均價(jià)22000元/平米， 付清享97折

售完即清盤(pán)。（資料來(lái)源：房地產(chǎn)交易中心）500040003000200010000201成交面積成交均價(jià)馨雅名筑馨雅名筑由7幢13-14層小

組成，由82-94平米的兩房及135平米的三房組成，

270°轉(zhuǎn)角飄窗及南北陽(yáng)臺(tái)，附贈(zèng)面積大。小區(qū)車(chē)位配比達(dá)到1:1，多為

車(chē)位，基本做到人車(chē)分流。小區(qū)的景觀強(qiáng)調(diào) ，由中心景觀軸和多個(gè)組團(tuán)景觀區(qū)組成，并將歐洲園林融入其中，區(qū)域內(nèi)還設(shè)有兒童活動(dòng)地、休閑平臺(tái)等，在功能上服務(wù)整個(gè)小區(qū)。項(xiàng)目占地面積：27557平方米物業(yè)類別：

住宅建筑面積：54745平方米裝修狀況：毛坯/精裝所屬商圈：南橋物業(yè)費(fèi)用：1.96元/平方米·月南橋新城板塊主要在售樓盤(pán)戶型圖銷售情況項(xiàng)目于 開(kāi)盤(pán)，共推出505套可售房源，截止于3月19日，已累計(jì)成交455套（月均成交75.8套），成交均價(jià)為21449元/㎡，銷售率為90%。該案有毛坯房與精裝房可選，兩者價(jià)差在2000元/平米，即毛坯均價(jià)21000元/平米，精裝23000元/平米。目前對(duì)外僅有一套裝修房可售，單價(jià)22000元/平米。售完即清盤(pán)。（資料來(lái)源：房地產(chǎn)交易中心）1500010000500002成交面積成交均價(jià)正陽(yáng)世紀(jì)星城三期正陽(yáng)世紀(jì)星城是南橋地區(qū)知名超大型住宅區(qū)，位于奉賢南橋中心鎮(zhèn)，奉賢區(qū)

，是奉賢南橋城市中心地標(biāo)性的社區(qū)。三期開(kāi)發(fā)，建筑形態(tài)有多層、小 和別墅。往東200米就是南橋的交通樞紐—南橋汽車(chē)站，西面是南橋老城的 商業(yè)圈。周邊有賣(mài)場(chǎng)、菜場(chǎng)、銀行、餐館、學(xué)校和醫(yī)院等配套。項(xiàng)目占地面積：310000平方米物業(yè)類別：小

、建筑面積：430000平方米裝修狀況：毛坯所屬商圈：南橋物業(yè)費(fèi)用：1.28元/平方米·月南橋新城板塊主要在售樓盤(pán)銷售情況三期公寓于 開(kāi)盤(pán)，共推出116套可售房源，截止于3月19日，已累計(jì)成交106套（月均成交21.2套），成交均價(jià)為18411元/㎡，銷售率為91%。該案此次推出的都是173平米的“3+1”大戶型，對(duì)外報(bào)價(jià)20000元/平米，現(xiàn)購(gòu)房可享貸款99折，全款97折

。另項(xiàng)目預(yù)計(jì)下半年推出200-360平米左右聯(lián)排和雙拼別墅，具體信息待定。（資料來(lái)源：

房地產(chǎn)交易中心）6000400020000成交面積成交均價(jià)申亞花滿庭申亞花滿庭位于閔行區(qū)、奉賢區(qū)、浦東新區(qū)三區(qū)交界處，一期由三棟12-18層的新古典主義觀景 、五棟5層的別墅式情景花園洋房、十八幢3-4層的西班牙 聯(lián)排、雙拼別墅并結(jié)合少量商鋪組建而成。大多數(shù)戶型既有 附加值的建筑空間。項(xiàng)目占地面積：41835平方米物業(yè)類別：多層、建筑面積：53042平方米裝修狀況：毛坯所屬商圈：金匯物業(yè)費(fèi)用：1.9元/平方米·月金匯板塊主要在售樓盤(pán)戶型圖銷售情況項(xiàng)目最早于 開(kāi)盤(pán)，先后推出復(fù)式公寓、花園洋房、聯(lián)排與雙拼別墅，共計(jì)294套可售公寓房源，截止于3月19日，已累計(jì)成交261套，最近半年成交均價(jià)為14405元/㎡，總銷售率為89%。目前復(fù)式公寓已售完，還有少量洋房可售。（資料來(lái)源：房地產(chǎn)交易中心）60040020002成交面積成交均價(jià)綠色家園所屬商圈：金匯物業(yè)費(fèi)用：1.0元/平方米·月綠色家園座落于奉賢、閔行、南匯交界處，根據(jù)與周?chē)h(huán)境相協(xié)調(diào)的關(guān)系，充分利用

緊臨兩條水系和生態(tài)林的優(yōu)越條件，以建設(shè)優(yōu)雅、綠色、環(huán)保社區(qū)為

來(lái)精心打造本小區(qū)，總體設(shè)計(jì)堅(jiān)持“舒適、方便、優(yōu)美、安全”的智能化小區(qū)管理系統(tǒng)，周界 電子 系統(tǒng)，設(shè)有新型的非晶合綠色環(huán)保變電箱，采用新型墻體建材，符合環(huán)保要求。建筑面積：50090平方米裝修狀況：毛坯金匯板塊主要在售樓盤(pán)項(xiàng)目占地面積：30000平方米物業(yè)類別：多層戶型圖銷售情況該案是板塊內(nèi)的老項(xiàng)目，最早于09年8月開(kāi)盤(pán)，共推出216套公寓房源，截止于13年7月已全部售罄，最后成交均價(jià)穩(wěn)定在9200元/㎡，總銷售率為100%。該案公寓大都采用現(xiàn)房銷售，目前主要在售的是獨(dú)棟別墅房源。（資料來(lái)源：房地產(chǎn)交易中心）60040020002成交面積成交均價(jià)長(zhǎng)泰所屬商圈：航頭物業(yè)費(fèi)用：2.9元/平方米·月長(zhǎng)泰 位于浦東新區(qū)航頭鎮(zhèn)，規(guī)劃中的18號(hào)線比鄰社區(qū)，步行就可達(dá)。在建中的16號(hào)線也有望2014年通車(chē)，16號(hào)線全長(zhǎng)59公里，北連浦東中心區(qū)域，南接臨港新城，通車(chē)后長(zhǎng)泰將實(shí)現(xiàn)30分鐘大浦東便利生活圈。社區(qū)采用經(jīng)典園林公寓布局，實(shí)現(xiàn)建筑間最優(yōu)間距，保留最近360度景觀視角。長(zhǎng)泰 主力戶型面積為85平方米和111平方米。建筑面積：147909平方米裝修狀況：毛坯競(jìng)爭(zhēng)板塊主要在售樓盤(pán)項(xiàng)目占地面積：41184平方米物業(yè)類別：戶型圖戶型圖銷售情況該案于2013年5月開(kāi)盤(pán)，先后共推出1080套公寓房源，截止于3月23日，已累計(jì)成交817套，總銷售率為76%。今年3月8日，又加推部分房源，至3月23日，已成交61套，成交均價(jià)為16714元/平米。該案銷售采用一二手聯(lián)動(dòng)，并投入大量的主流

報(bào)廣，因此能在短期內(nèi)形成轟炸效應(yīng)，從而促成成交，因此成交業(yè)績(jī)不錯(cuò)，且成交的客戶來(lái)源于全市地區(qū)。（資料來(lái)源：房地產(chǎn)交易中心）長(zhǎng)泰5000100001500020000平米25000140001450015000155001650016000元/平米1700001305

1306

1307

1308

1309

1310

1311

1312

1401

1402成交面積

13473

4733

7880

21178

23026

3597

2660

612

175

85成交均價(jià)

15800

15549

15539

15301

15315

15007

15493

16208

16033

162891403591916714申亞樂(lè)庭申亞樂(lè)庭位于南橋商業(yè)圈輻射地帶，項(xiàng)目占地9000平米，總建面17500平米，由2棟6層、2棟12層的多層和小 建筑組成，總套數(shù)為113套，戶型為55-143平米1房、2房、3房，部分精裝交付。目前對(duì)外，毛坯13000元/平米，精裝15000元/平米。項(xiàng)目占地面積：9000平方米物業(yè)類別：多層、小建筑面積：17500平方米裝修狀況：精裝/毛坯所屬商圈：莊行物業(yè)費(fèi)用：未定競(jìng)爭(zhēng)板塊主要在售樓盤(pán)戶型圖戶型圖銷售情況該案于銷售率為3%。開(kāi)盤(pán)，共推出111套公寓房源，截止于3月23日，累計(jì)成交3套，總該案雖然體量?jī)H有13000平米，但其中部分既有毛坯，又有精裝，兩者價(jià)差在2000元/平米。從成交情況看，銷售略顯慘淡，歸根究底的關(guān)鍵問(wèn)題還是價(jià)格。但了解，該案價(jià)格已有所松動(dòng)，對(duì)外毛坯11000元/平米，二房精裝12000元/平米，三房精000元/平米。（資料來(lái)源：房地產(chǎn)交易中心）序號(hào)名稱成交套數(shù)建筑面積成交總價(jià)當(dāng)日均價(jià)成交日期其他說(shuō)明1申亞樂(lè)庭185.23115134432014-2-25二室二廳：2825弄7號(hào)3層302室2申亞樂(lè)庭188.1129146162014-1-24二室二廳：2825弄6號(hào)5層502室3申亞樂(lè)庭185.23106124002014-1-25二室二廳：2825弄7號(hào)5層501室南橋地區(qū)在售樓盤(pán)中呈現(xiàn)以下現(xiàn)象：1. 舒適的大面積樓盤(pán)，如陽(yáng)光家園、正陽(yáng)世紀(jì)三期，二房熱銷面積在100-110平米，三房在130-140平米，四房在170平米，其客戶基本都是南橋本地客，該面積段相對(duì)符合當(dāng)?shù)叵埠谩按蠓孔印钡木幼?/p>

；2. 緊湊型樓盤(pán)，如去年四季度開(kāi)盤(pán)的 南橋、馨雅名筑，主要熱銷的是90+（2+1戶型）、80+的二房，其客源主要以市區(qū)導(dǎo)入為主，便利的交通、齊全的配套、能承受的總價(jià)等都是市區(qū)客戶選擇這些樓盤(pán)的原因；3.

根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，目前南橋大部分樓盤(pán)目前都已進(jìn)入銷售尾期，選擇性小，而且普遍存在大面積低單價(jià)，小面積高單價(jià)的情形，但符合市場(chǎng)正常規(guī)律。錦和認(rèn)為：金匯地區(qū)在售樓盤(pán)中呈現(xiàn)以下現(xiàn)象：金匯地區(qū)在售樓盤(pán)少，主要以剛需小戶型為主，二房在70-90平米，三房在90-110平米，客戶來(lái)源地域廣泛，但其中無(wú)南橋客，主要來(lái)自市區(qū)、三林、航頭；奉賢利好消息基本都集中在南橋，而金匯沒(méi)有直接有利的好規(guī)劃，都必須依靠南橋新城，且就當(dāng)?shù)厥杖攵?，普遍低于其他地區(qū)，不利于今后的銷售；后續(xù)雖有潛在供應(yīng)，但上市時(shí)間不清；本案相鄰板塊在售樓盤(pán)也較少，如莊行、航頭等，從表現(xiàn)看——“冷熱不一”，成功與否關(guān)鍵找準(zhǔn)客源，確定相關(guān)的后續(xù)推廣及銷售策略。錦和認(rèn)為：項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目地塊位于奉賢區(qū)金匯鎮(zhèn)，緊貼南橋新城，距離 人民廣場(chǎng)36公里；距離第一八佰伴36公里；距離三林25公里;距離徐家匯35公里;距離七寶32公里;距離顓橋20公里。本案124①三林25km②第一八佰伴36km③④徐家匯35km人民廣場(chǎng)36km53⑤七寶32km⑥顓橋20km6目標(biāo)地塊項(xiàng)目地理位置地塊位于市奉賢區(qū)金匯鎮(zhèn)，四至范圍：北至北行路，西至金碧路，東至賢浦路，南至聚萃路。目前出行的小交通環(huán)境較差，不利于出行。區(qū)域認(rèn)識(shí)浦江鎮(zhèn)南橋人認(rèn)同的“南橋新城”市區(qū)人認(rèn)為的“南橋新城”規(guī)劃的“南橋新城”宗地對(duì)于“南橋新城”的認(rèn)知，不同地區(qū)存在不同理解，但根據(jù)規(guī)劃中，本案所處位置正屬于南橋新城內(nèi)，因此今后引導(dǎo)、推廣也應(yīng)盡可能往新城方向靠，讓市區(qū)客所接受、認(rèn)同。項(xiàng)目四至及周邊現(xiàn)狀宗地 已平整，外部被待開(kāi)發(fā)用地及配套商品房聚萃路北行路項(xiàng)目四至及周邊現(xiàn)狀周邊除了缺乏相應(yīng)的生活配套外，西北面的發(fā)電廠是本案最大的劣勢(shì)，除了噪音影響外，還有嚴(yán)重的空氣污染。聚萃路北行路發(fā)電廠南橋新城（全新商業(yè)、醫(yī)療教育、行政等一應(yīng)俱全）宗地南橋老城區(qū)距離 區(qū)車(chē)程5公里社區(qū)商業(yè)中心之魚(yú)百聯(lián)南橋購(gòu)物中心南方中意國(guó)際家居廣場(chǎng)奉賢中學(xué)齊賢學(xué)校齊賢中學(xué)在建完中、小學(xué)、待招生奉賢齊賢醫(yī)院周邊環(huán)境及配套本案周邊配套少，主要依靠南橋新城大配套，如商業(yè)、醫(yī)療、教育等，但目前新城配套還在建設(shè)中，待這些相關(guān)配套成熟，還將有相當(dāng)一段時(shí)間。林海公路浦星公路市中心大葉公路本案地塊位于 的南部區(qū)域，近鄰浦江鎮(zhèn)，緊貼南橋新城，隸屬于金匯地區(qū)，周邊擁有多條主干道，大交通環(huán)境相對(duì)較好，距離人民廣場(chǎng)車(chē)程距離僅36公里。交通環(huán)境金海路、浦江公里、林海公路多條聯(lián)系通道通往市中心（25分鐘即可到達(dá)）。交通環(huán)境軌交5號(hào)線延伸——2017年開(kāi)通線路金海路越江工程——2015年全線貫通BRT快速 —— 第一條大容量浦星公路拓寬改造——快速連接市中心宗地交通環(huán)境——BRT為加強(qiáng)南橋新城、浦江鎮(zhèn)及若干大型居住社區(qū)的 服務(wù)，規(guī)劃一條南橋新城—東方體育中心的快速 線路，沿線經(jīng)過(guò)奉賢區(qū)、閔行區(qū)、浦東新區(qū)，全長(zhǎng)33.5km。作為中運(yùn)量交通模式，設(shè)計(jì)全程45分鐘左右，時(shí)速有望在50-60公里?？焖?線路南起奉賢區(qū)南橋新城，北至浦東新區(qū)東方體育中心，總體線路為：南橋汽車(chē)站—南奉公路—賢浦路—南行港路—浦星公路—S32地面道路（或沈杜公路）—浦業(yè)路—華夏西路—東育路—東方體育中心樞紐。其中奉賢區(qū)段14.5公里，閔行區(qū)段14公里，浦東新區(qū)段5公里。交通環(huán)境——BRT奉賢區(qū)段車(chē)站設(shè)置：快速 在奉賢區(qū)設(shè)11個(gè)站，分別為南橋汽車(chē)站、望園路站、金海路站、

站、褚家站、秀竹路站、清朗路站、金大公路站、齊賢站、南行站、金匯鎮(zhèn)站。其中首末站設(shè)置于南橋汽車(chē)站內(nèi)。南行港路段道路已經(jīng)完成，賢浦路段計(jì)劃2014年5月開(kāi)工，南奉公路段前期摸底及初步方案已完成，浦星公路段改擴(kuò)建工程立項(xiàng)獲批，并列入市

2014年建設(shè)計(jì)劃。交通環(huán)境——虹梅南路、金海路越江隧道金海路隧道，北起

、南至大葉公路，全長(zhǎng)19.5公里。越江隧道北起永德路，南至西閘路，全長(zhǎng)約5260米，為雙向6車(chē)道。整個(gè)項(xiàng)目的通車(chē)計(jì)劃是在2015年的8月份。交通環(huán)境——5號(hào)線延伸（奉賢段）地鐵5號(hào)線南延伸段的高架段已于去年12月開(kāi)工，今年5月1日預(yù)計(jì)奉賢境內(nèi)6個(gè)地鐵站的工程全面開(kāi)工。軌道交通5號(hào)線奉賢段：越江后沿南橋路向南，至團(tuán)南公路向東，至金海路南下，遠(yuǎn)期規(guī)劃至海灣。再南橋新城范圍內(nèi)設(shè)肖塘站、奉浦站、環(huán)東路站、望園路站、金海湖站、南橋新城站6個(gè)站點(diǎn)。地塊201314603奉賢區(qū)金匯鎮(zhèn)09A-01A區(qū)域地塊用地性質(zhì)居住用地用地面積82405.5平米容積率2.0建筑面積164811.0平米（來(lái)源于合同）樓面價(jià)（元/㎡）5127地塊總價(jià)（萬(wàn)元/㎡）84500交地時(shí)間2013-10-25注：1、建筑

60

米；2、全裝修住宅面積占總住宅面積的30.00

％（含保障房的10%）以上；3、配建不低于住宅總建筑面積10%比例的保障性住房（全裝修）；4、建設(shè)總建筑面積25%比例的限價(jià)房；5、帶建地塊東北角 壓縮站一座，建筑面積不少于300平方米，建造價(jià)格不低于400萬(wàn)元，建成后無(wú)償移交區(qū)

；6、車(chē)位要求：住宅用地應(yīng)人車(chē)分離，機(jī)動(dòng)車(chē)全部設(shè)置為

停車(chē)。每戶建筑面積≥140平米，按不少于1.6輛/戶；90≤每戶建筑面積<140，按不少于1.2輛每戶；每戶建筑面積<90平米，按不少于1.0輛/戶；住宅非機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)數(shù)不少于1.2輛/戶。項(xiàng)目地塊主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)根據(jù)南橋新城近年土地成交信息看，大都集中在南部，因此今后新城南部將成為重點(diǎn)發(fā)展區(qū)。而本案則地處規(guī)劃中的新城北，但由于后續(xù)發(fā)展乏力，因此近幾年本案周邊也將不會(huì)有大改善。但隨著金海路越江隧道、BRT、5號(hào)線南延伸段的陸續(xù)通車(chē)，本案可借此通過(guò)輻射，改善區(qū)位不足之處，進(jìn)而拉近與市中心的距離。但就目前而言，周邊配套少，出行的小交通環(huán)境差，尤其是緊鄰發(fā)電廠，因此在可能的范圍內(nèi)盡量補(bǔ)缺。錦和認(rèn)為：SWOT優(yōu)勢(shì)Strength劣勢(shì)Weak1、地塊位于奉賢北，緊鄰南橋新城，發(fā)展?jié)摿Υ螅?、項(xiàng)目總建16多萬(wàn)平米，屬于中型社區(qū)，利于做 質(zhì)；3、多層項(xiàng)目為區(qū)域稀缺產(chǎn)品，可以與其他項(xiàng)目進(jìn)行錯(cuò)位銷售；4、戶型面積多樣，以滿足不同需求。1、項(xiàng)目西面為發(fā)電廠，空氣污染嚴(yán)重，極大影響項(xiàng)目形象；2、四周動(dòng)遷小區(qū)多，小環(huán)境不佳；3、項(xiàng)目?jī)?nèi)除了商品房，還有部分動(dòng)遷房及限價(jià)房，在未來(lái)品質(zhì)營(yíng)造有一定影響；4、周邊生活配套少，小交通相對(duì)出啊，因此不利于出行。機(jī)會(huì)Opportunity發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì)利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)1、BRT、5號(hào)線南延伸段的通車(chē)，將有利于外區(qū)域的客戶導(dǎo)入；2、本案東北面的鎮(zhèn) 將在年底入駐，屆時(shí)可能會(huì)帶動(dòng)部分商業(yè)，有利于本項(xiàng)目的銷售。抓住市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)與空白點(diǎn)，通過(guò)物業(yè)類型組合，全產(chǎn)品線占領(lǐng)市場(chǎng)；運(yùn)用“朗詩(shī)”品牌，樹(shù)立片區(qū)第一地位。通過(guò)品牌推廣和品質(zhì)的打造，加強(qiáng)項(xiàng)目

自身比較優(yōu)勢(shì)，弱化周邊小環(huán)境差的形象；利用產(chǎn)品獨(dú)有的特點(diǎn)，強(qiáng)化優(yōu)勢(shì)，樹(shù)立口碑，借勢(shì)形成特色產(chǎn)品、 物業(yè)。Threaten發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化減少劣勢(shì)，避免1、奉賢房地產(chǎn)發(fā)展緩慢，地塊周邊或毗鄰?fù)恋貑?dòng)和發(fā)展時(shí)間的不確定性會(huì)對(duì)本項(xiàng)目未來(lái)周邊環(huán)境的影響帶來(lái)一定未知數(shù)；2、 宏觀調(diào)控政策的影響。合理的物業(yè)類型組合，尋找現(xiàn)有市場(chǎng)空白點(diǎn)，爭(zhēng)取市場(chǎng)份額。迅速建立產(chǎn)品市場(chǎng)形象，結(jié)合 的片區(qū)打造，減少小環(huán)境給項(xiàng)目帶來(lái)的影響。SWOT分析地塊目前周邊配套不成熟，但隨著后續(xù)利好交通的開(kāi)通，人口的導(dǎo)入會(huì)帶動(dòng)項(xiàng)目的升值；由于 近年來(lái)中心城區(qū)的住宅土地供應(yīng)量劇減，未來(lái)住宅的供應(yīng)量將會(huì)呈以郊區(qū)供應(yīng)為主的趨勢(shì)，該地塊由于大交通條件，物業(yè)的發(fā)展和市場(chǎng)接受程度還是具有一定

和潛力的；項(xiàng)目外部硬性條件缺憾大，如發(fā)電廠，但如能深度挖掘項(xiàng)目勢(shì)，加之后期得當(dāng)?shù)耐茝V及 ，仍有較大發(fā)展空間。本身的優(yōu)錦和認(rèn)為：目標(biāo)客戶定位周邊典型成交項(xiàng)目客戶分析從規(guī)劃數(shù)據(jù)上看，本案以中小面積的兩房、三房為主，總量多、容積率高，從思維慣性來(lái)看，項(xiàng)目的客群應(yīng)該是以25-30歲左右首次置業(yè)的年輕人為主，且多為區(qū)域客。但是且先看金匯周邊案例的的成交客戶分析。周邊典型成交項(xiàng)目客戶分析-金匯板塊周邊典型成交項(xiàng)目客戶分析-金匯板塊周邊典型成交項(xiàng)目客戶分析-金匯板塊周邊典型成交項(xiàng)目客戶分析-航頭板塊周邊典型成交項(xiàng)目客戶分析-航頭板塊周邊典型成交項(xiàng)目客戶分析-南橋板塊周邊典型成交項(xiàng)目客戶分析-南橋板塊周邊典型成交項(xiàng)目客戶分析-南橋板塊周邊典型成交項(xiàng)目客戶分析-南橋板塊馨雅名筑成交客戶分析馨雅名筑成交客戶戶型分析根據(jù)以上分析，

可以得出：奉賢當(dāng)?shù)厝速I(mǎi)房以南橋?yàn)槭走x，南橋本地人對(duì)地域抗性大，不大可能買(mǎi)至其他版塊，且當(dāng)?shù)厝讼矚g寬敞的大戶型。外區(qū)域買(mǎi)至奉賢當(dāng)?shù)氐目蛻?，一般選擇離地鐵較近的房源，首選面積相對(duì)緊湊的戶型。也許4個(gè)典型周邊案例，不具有普遍代表性。但是結(jié)合產(chǎn)品來(lái)看，75-85左右的兩房和2+1房并不符合奉賢本地客戶（尤其是南橋客）的心理預(yù)期和消費(fèi)，因此，本項(xiàng)目的客群必須跳脫本地客的思維?？驮吹赜蚨ㄎ唬禾摲钯t·放眼全·抓牢浦東客在詳細(xì)描述客群前，請(qǐng)先看一段影片。一列地鐵車(chē)廂聯(lián)接了他們，她們……70+

80+人或新

人上有老，下有小從白領(lǐng)

中產(chǎn)分析一下年輕人的普遍現(xiàn)狀雙職工汽車(chē)族中心城蝸居家庭意見(jiàn)超前消費(fèi)周末派夜貓子近友而疏親雙職工掌上明珠汽車(chē)族“籠中鳥(niǎo)”中心城蝸居網(wǎng)絡(luò)世代家庭意見(jiàn)素質(zhì)教育少超前消費(fèi)社會(huì)意識(shí)弱周末派入托難夜貓子入學(xué)難近友而疏親周末放風(fēng)雙職工掌上明珠“空巢”汽車(chē)族“籠中鳥(niǎo)”“圍城”中心城蝸居網(wǎng)絡(luò)世代“隔代親”家庭意見(jiàn)素質(zhì)教育少“醫(yī)療控”超前消費(fèi)社會(huì)意識(shí)弱自立與尊嚴(yán)“周末派”入托難余熱夜貓子入學(xué)難群聚意志近友而疏親周末放風(fēng)故鄉(xiāng)意識(shí)雙職工掌上明珠“空巢”汽車(chē)族“籠中鳥(niǎo)”“圍城”中心城蝸居網(wǎng)絡(luò)世代“隔代親”家庭意見(jiàn)素質(zhì)教育少“醫(yī)療控”超前消費(fèi)社會(huì)意識(shí)弱尊嚴(yán)“周末派”入托難余熱夜貓子入學(xué)難群聚意志近友而疏親周末放風(fēng)故鄉(xiāng)意識(shí)居家模式vs.生存環(huán)境是城市家庭生活窘局的面對(duì)首次置業(yè)和首次改善性置業(yè)，30—40歲的客戶群體，我們需要貼近他們，聽(tīng)聽(tīng)他們的心聲。他們事業(yè)剛起步，經(jīng)濟(jì)實(shí)力不強(qiáng)，但對(duì)生活充滿向往；他們準(zhǔn)備迎接寶寶或第二個(gè)寶寶的到來(lái)，

煩惱如約而至；他們有癡迷

，為了工作和家庭，不得不放在第二位；他們對(duì)品牌有自己的理解，買(mǎi)房愿意跟著品牌走。他們有夢(mèng)想

，不愿意為了繁華委屈于小小的居住空間。選擇奉賢金匯項(xiàng)目，需要有遠(yuǎn)見(jiàn)！雖然在郊區(qū)，但那有他們的生活與夢(mèng)想客戶描?。核麄兛释麑儆谧约旱纳?，這就是他們的態(tài)度！選擇離開(kāi)市中心，并不是逃避，而是以退為進(jìn)。他們具有美好的品格， 、積極、上進(jìn)……如何對(duì)客戶說(shuō)：城市中心閃閃發(fā)光，機(jī)會(huì)多，壓力大，不一定為你而備。你在城市奮斗，突圍。你懷抱夢(mèng)想而來(lái)，陷于庸常之中。你在職場(chǎng)勞心勞力，有工作，卻沒(méi)有生活。你與疾病、壞感情、高房?jī)r(jià)狹路相逢。你與自己期待的生活，很遠(yuǎn)。要生活，還是要繁華城市中心？其實(shí)你可以有多項(xiàng)選擇的。市中心是現(xiàn)貨，市郊是

；市中心有優(yōu)越感，市郊有歸屬感；市中心適合小眾者，市郊適合生活家。區(qū)間第二代：30—35歲

第一代：55—60歲

第三代：無(wú)、0—5歲收入階層家庭需要中下層（準(zhǔn)白領(lǐng)、白領(lǐng)、準(zhǔn)中產(chǎn)）汽車(chē)+醫(yī)?？?尿布奶粉居住現(xiàn)狀在市區(qū)有1套緊湊型住宅（或在市區(qū)與一方父母共住）（或在市區(qū)租賃住宅、公寓）父母在市區(qū)或原籍有一套住宅主要戶型需求2房或3房戶型（夫妻1房，兒童1房，書(shū)房）判斷構(gòu)成比例40-50%左右主力目標(biāo)客群首套置業(yè)客戶：家庭存款60萬(wàn)以上，家庭年收入在15-20萬(wàn)的人群恰恰是的客戶區(qū)間第二代：35—40歲第一代：60—70歲第三代：5—15歲收入階層家庭需要中層（中產(chǎn)）汽車(chē)+兒童玩具+鋼琴居住現(xiàn)狀在市區(qū)有1套或2套舒適型自購(gòu)住宅有生二胎需求戶型需求3房戶型（夫妻1房，兒童1房，父母1房）2+1房戶型（夫妻1房，兒童2房，）判斷構(gòu)成比例20-25%左右重要目標(biāo)客群首改置業(yè)客戶：家庭存款100萬(wàn)以上，家庭年收入在15-20萬(wàn)的人群恰恰是的客戶區(qū)間第二代：40—50歲第一代：70—85歲第三代：15—20歲收入階層家庭需要中上層（中產(chǎn)、準(zhǔn)金領(lǐng)）汽車(chē)+輪椅+高考輔導(dǎo)書(shū)居住現(xiàn)狀在市區(qū)有1套舒適型自購(gòu)住宅在其他區(qū)域、省市有投資型物業(yè)主要戶型需求4房戶型（父母房+女兒房+兒子房+夫妻房）或者2套2房戶型判斷構(gòu)成比例5-10%左右潛力目標(biāo)客群二套房客戶：家庭存款150萬(wàn)以上，家庭年收入在25-30萬(wàn)的人群恰恰是的客戶SUN星期日MON星期一TUE星期二WED星THU星期四FRI星期五SAT星期六客戶生活情境重現(xiàn)：客戶生活情境重現(xiàn)：客戶生活情境重現(xiàn)：SUN星期日MON星期一TUE星期二WED星THU星期四FRI星期五SAT星期六客戶生活情境重現(xiàn)：客戶生活情境重現(xiàn)：客戶生活情境重現(xiàn)：客戶生活情境重現(xiàn)：客戶生活情境重現(xiàn)：SUNMONTUEWEDTHUFRISAT星期日星期一星期二星星期四星期五星期六客戶生活情境重現(xiàn)：客戶生活情境重現(xiàn)：客戶生活情境重現(xiàn)：客戶生活情境重現(xiàn)：客戶生活情境重現(xiàn)：客戶生活情境重現(xiàn)：產(chǎn)品附加值提升建議戶型套內(nèi)面積建筑面積得房率三房71.4㎡80.16㎡0.88三房68.59㎡77.86㎡多層1F、2-3F平面圖戶型指標(biāo)套內(nèi)面積公攤面積建筑面積得房率改造前68.599.2777.8688.09%改造后69.3777.8689.10%多層戶型1沿用未來(lái)樹(shù)標(biāo)準(zhǔn)化戶型。滿足現(xiàn)行規(guī)范采光系數(shù)。3.實(shí)施圖為廚房+房間格局：實(shí)現(xiàn)贈(zèng)送陽(yáng)臺(tái)面積至臥室。多層標(biāo)準(zhǔn)層及改造圖戶型套內(nèi)面積建筑面積得房率兩房59.9567.260.88一房51.958.27多層3

/4/5F平面圖戶型套內(nèi)面積建筑面積得