100/72主要活動主要活動負責人整個項目l方案設計問卷設計定稿、印刷督導培訓訪問員招募抽樣訪問員培訓試訪訪問實施數(shù)據(jù)錄入清理計算機處理報告撰寫遞交報告1周2周3周4周5周6周7周8周9周4.4費用預算經(jīng)費預算編列（以人民幣計算）方案、問卷設計1.萬元第一階段訪談200份、第三階段入戶費用：100份督導、訪問員培訓試訪0.1萬元訪問實施(訪問員費用與訪問管理費用):30元*400=1.2萬元抽樣0.1萬元問卷、卡片印刷：0.1萬元禮品:2*400=0.8萬元小計：2.3萬元第四階段補充調(diào)查100戶(備選)(訪問員費用與訪問管理費用):20元*100=0.2萬元禮品:5元*100=0.05萬元小計：0.25萬元第五階段：走訪機關、座談會2組組織實施4000元*2=0.8萬元禮品:100元*15*2=0.3萬元小計：1.1萬元第五階段：數(shù)據(jù)處理分析，編寫報告數(shù)據(jù)錄入清理:5*1000=0.2萬元計算機處理:1.5萬元報告撰寫（1個總報告，入戶報告、訪談報告、報紙報告、宏觀報告）:2萬元小計：3.2萬元合計:8.35萬元萬元咨詢費用本咨詢工作的咨詢費為人們幣300000元。這項費用是依據(jù)工作的時間、進度、行業(yè)特點綜合制定的。4.4.1市場需求咨詢報告經(jīng)濟開發(fā)區(qū)是集吸收外資、發(fā)展高科技、提高工業(yè)水平于一體，以市場促發(fā)展，以產(chǎn)業(yè)促市場的高科技工業(yè)園區(qū)，同時本園區(qū)也擔負著創(chuàng)造舒適、優(yōu)美的人居環(huán)境，改善投資環(huán)境和生活質(zhì)量的重要職能，是德城區(qū)向東發(fā)展關鍵性的一步。項目的建設，是經(jīng)濟開發(fā)區(qū)響應十六大號召，建設小康住宅的重要舉措，也是開發(fā)區(qū)住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的里程碑。本次市場調(diào)研活動是在充分了解居民居住條件、居住環(huán)境需求的基礎上，本著提高居民生活質(zhì)量，更好的把開發(fā)區(qū)建設成為“最佳人居生態(tài)環(huán)境”的原則下展開，本次調(diào)研準備充分，調(diào)研容全面、科學，調(diào)研數(shù)據(jù)真實、有效。我們希望，此次專項調(diào)研可做為項目前期開發(fā)及后期銷售的重要決策依據(jù)，并為**公司后續(xù)開發(fā)項目提供具可參考價值的數(shù)據(jù)資料。報告容：第一部分調(diào)查設計與組織實施一、調(diào)查設計（一）調(diào)查目的1、通過客觀深入的市場調(diào)查和科學嚴謹?shù)慕y(tǒng)計分析，充分了解市房地產(chǎn)市場供需空間和價格趨勢，確定目標客戶群及其對產(chǎn)品和價格的取向，對項目的現(xiàn)有規(guī)劃提出建設性建議，合理規(guī)劃小申莊項目地塊，明確項目定位，較準確的發(fā)揮地塊環(huán)境特質(zhì)和經(jīng)濟指標，開發(fā)出為市場所接受的產(chǎn)品，實現(xiàn)項目投資效益回報的最大化。2、根據(jù)對項目的定位、規(guī)劃、市場前景、投資風險的調(diào)查研究分析，對后續(xù)營銷推廣策略提供有力支持。3、隨著全面推進小康社會的建設，為更好的把開發(fā)區(qū)建設成市最佳人居生態(tài)社區(qū)，充分了解市民對住宅消費的需求，進行了“建筑無限生活，從懂你的生活開始！”報紙公開問卷調(diào)查，樹立開發(fā)區(qū)政府的愛民形象，以及**公司的品牌形象，將項目進行前期推廣，獲得廣泛的公眾認知度和關注度。（二）調(diào)查容1、對市宏觀環(huán)境的調(diào)查（1）宏觀經(jīng)濟及市政規(guī)劃（2）房地產(chǎn)現(xiàn)狀2、項目自身情況調(diào)查（1）產(chǎn)品的整體研究與特性分析項目的地理位置（區(qū)域特性、區(qū)域交通狀況、項目周圍環(huán)境）產(chǎn)品公司組成（開發(fā)商、設計單位、承建單位、策劃公司、物業(yè)公司）3、需求市場調(diào)查未來三年市民置業(yè)意向購買偏好（地段、價位、戶型與結構、面積、建筑風格設計、裝修檔次、配套設施重要性）購買決策（決策參與、決策影響因素、信息渠道的重要性排序）購買行為（適宜置業(yè)時期、銷售行為主動性、付款方式）價格支付能力對物業(yè)配套的需求購買人群4、競爭市場調(diào)查（個案對比）（1）基本情況樓盤位置、占地面積、總建筑面積、開發(fā)商、總投資、開工竣工日期、容積率類別、檔次及整體布局裝修材料、水平硬件設備配套服務功能及功能分區(qū)公開銷售日期銷售價格、開發(fā)期價格的變化情況、銷售率付款方式、銀行按揭安排車位配備物業(yè)管理公司及費用（2）營銷策略目標客戶選擇決策市場定位與宣傳重點營銷組合策略（三）調(diào)查方法1、宏觀調(diào)查房管、土地、規(guī)劃等相關部門訪談報刊文獻資料收集與分析2、項目自身情況調(diào)查項目規(guī)劃談論會項目現(xiàn)場考察有關人員訪談相關資料收集整理3、需求市場調(diào)查專項訪談問卷（200人次）報紙公開問卷調(diào)查（400人次）入室主體問卷（100次）統(tǒng)計數(shù)據(jù)交叉分析（分類進行頻數(shù)統(tǒng)計分析和列聯(lián)表統(tǒng)計分析）4、競爭市場調(diào)查現(xiàn)場踩點調(diào)查報刊文獻收集與分析深度訪談二、調(diào)查組織與實施調(diào)查時間安排表時間安排工作容2003年5月13日就現(xiàn)有規(guī)劃方案專項討論會。2003年5月14日提交調(diào)查問卷樣本及調(diào)查細化方案。2003年5月15日正式簽定合同，報社聯(lián)絡，報紙問卷調(diào)整。2003年5月16日宏觀調(diào)查開始，走訪開發(fā)區(qū)管委會、房管局、規(guī)劃服務中心等；2、競爭市場調(diào)查開始，對市及開發(fā)區(qū)競爭樓盤進行詳細調(diào)查。2003年5月17—18日1、4月17日報紙公開問卷見報；2、集中訪談問卷調(diào)查階段，訪談外商投資服務中心、三和電子、躍華中學、高速公路管理處等單位，同時實施街訪，共收回問卷241份，有效問卷235份。2003年5月19—20日主體問卷調(diào)查階段，走訪小區(qū)、企事業(yè)單位、私營業(yè)主等，收回問卷108份，有效問卷98份；三類問卷數(shù)據(jù)庫建立。2003年5月19—23日報紙問卷陸續(xù)回收，截止目前回收問卷79份，全部有效；數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)錄入。2003年5月24—26日進行數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析，市調(diào)報告（第一稿）形成。2003年5月27日市調(diào)分析現(xiàn)場演示談論會，市調(diào)報告（第一稿）提交。2003年5月28—30日市調(diào)報告（修正稿）完成提交。第二部分調(diào)查數(shù)據(jù)資料匯總與分析市宏觀環(huán)境調(diào)查（一）市宏觀環(huán)境分析市位于省西北部，北依、天津，南靠省會，西接，東連渤海灣，是華北、華東兩大經(jīng)濟區(qū)的連結帶。市現(xiàn)轄11個縣市區(qū)和兩個省級開發(fā)區(qū)，總人口540萬，面積1萬平方公里。但目前中心城區(qū)面積卻不足40平方公里，城市人口約為50萬左右?？傮w來看，市城市化水平明顯偏低。德城區(qū)現(xiàn)分為鐵西區(qū)、市中區(qū)和東城區(qū)三部分。鐵西區(qū)為新設立的商貿(mào)開發(fā)區(qū)，也是重要的工業(yè)區(qū)和倉儲區(qū)；市中心為老城區(qū)，集中擔負著城市的生活服務功能，是行政、金融、商業(yè)、文化和客運交通中心；東城區(qū)為98年新設立的省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，是今后市的政治、經(jīng)濟、文化中心區(qū)。從德城區(qū)現(xiàn)狀來看，市中心城市規(guī)模占總體規(guī)模的比重太小，城市化水平偏低。這種“小馬拉大車”的局面，難以充分的起到對區(qū)域經(jīng)濟的帶動作用。為此，市提出城市東進戰(zhàn)略：跨越岔河，建設新城區(qū)，計劃用5年時間建成25平方公里的河東新區(qū)，迅速膨脹城市規(guī)模，使市成為魯西北、冀東南的中心城市。（二）房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀市房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，2000年完全取消福利分房和集資建房后商品房市場才得到大力發(fā)展，一時間開發(fā)量大幅增加，房價上揚速度較快，市場秩序不規(guī)。從全國各城市新區(qū)的建設經(jīng)驗來看，一個城市新區(qū)的開發(fā)勢必會對當?shù)胤康禺a(chǎn)市場發(fā)生較大的影響。結合實際情況，通過對開發(fā)區(qū)管委會、房管局等政府部門的走訪，我們認為，新區(qū)開發(fā)的實施會對當?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)產(chǎn)生如下幾方面影響：開發(fā)區(qū)、新區(qū)房價平抑市整體房價開發(fā)區(qū)和新區(qū)的房價較市區(qū)1500-2300元/㎡的房價便宜300-400元/㎡，帶動了開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場的開發(fā)，對于平抑市整體房價起到顯著作用。開發(fā)區(qū)、新區(qū)的開發(fā)帶動房地產(chǎn)投資目前市中心德城區(qū)可供開發(fā)土地越來越少，且相應的土地價格也日益趨高，加之政府在新區(qū)開發(fā)建設初期給予特別優(yōu)惠的土地出讓政策，勢必會導致開發(fā)商的投資傾向東移，新區(qū)房地產(chǎn)市場的繁榮指日可待。據(jù)市場資料顯示，市中心房價自去年至今，上漲了近300元/㎡。房價的上漲促進了消費者對房地產(chǎn)業(yè)投資的興趣，尤其將目光鎖定在具有較大增值潛力的區(qū)域。一般而言，開發(fā)區(qū)都具有較大的投資價值，二則相對于市中心，它無污染的自然環(huán)境和超前的市政規(guī)化優(yōu)勢無可比擬。開發(fā)商和消費者之間的雙熱效應會給新區(qū)和開發(fā)區(qū)帶來無限的活力。開發(fā)區(qū)人口增長使住宅需求更加旺盛開發(fā)區(qū)大力啟動招商引資，加強各類園區(qū)規(guī)劃建設，國外諸多企業(yè)的入住，使開發(fā)區(qū)人口也得以迅速膨脹，住房需求相應產(chǎn)生。據(jù)開發(fā)區(qū)控制性詳細規(guī)劃，開發(fā)區(qū)遠期發(fā)展規(guī)模為15平方公里，城市人口為12萬人，新區(qū)發(fā)展規(guī)模為25平方公里，城市人口將達到32萬人以上。按平均2.3人/戶的標準量計算，僅住宅需求就在19.11萬套以上，而開發(fā)區(qū)、新區(qū)在建項目較少的供應量使得這種需求更加明顯。新區(qū)、開發(fā)區(qū)房價會隨著開發(fā)區(qū)成熟程度而趨高一般來說，新區(qū)開發(fā)初期，為刺激投資，土地出讓數(shù)量多，速度快，在進入成熟期后，出讓速度逐漸減慢。大量的土地出讓勢必會造成新區(qū)開發(fā)熱度頻頻上升，新區(qū)的投資價值也逐漸顯出。房地產(chǎn)開發(fā)機會與風險并存新區(qū)的開發(fā)給各行各業(yè)，尤其是房地產(chǎn)業(yè)帶來更多機會。但同時，風險也相應存在。眾所周知，市是經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)，工業(yè)基礎薄弱，高素質(zhì)人才缺乏，阻礙了本地經(jīng)濟的快速發(fā)展。據(jù)2001年統(tǒng)計資料，市人均年收入僅為6932.28元。經(jīng)濟收入過低使住房需求轉(zhuǎn)變?yōu)橛行枨蟮姆蓊~也相對較小。同時，人們對開發(fā)區(qū)、新區(qū)的認識還相對薄弱，加之開發(fā)時間短，周邊配套尚不完善，在此形勢下，要想做好一個項目的運作，更要注重項目的規(guī)劃定位、產(chǎn)品的自身品質(zhì)應符合市場需求，準確的價格策略和獨特而具有沖擊力的推廣策略和銷售策略。二、項目自身情況調(diào)查（一）項目的整體研究與特性分析（1）項目地塊地理位置優(yōu)勢區(qū)位優(yōu)勢：地塊位于經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，且南臨開發(fā)區(qū)主干道紅路，隔路與知名私立學校—躍華中學相望，東面為規(guī)劃中的沙王河防護綠帶，西近規(guī)劃中新政府所在地，地理位置優(yōu)越，具有明顯的增值空間。小區(qū)空氣清新，環(huán)境優(yōu)美，附近市政廣場是人們休閑娛樂的好去處。小區(qū)占地300多畝，規(guī)模在周圍為最大，且地塊相對比較規(guī)整，規(guī)劃較易分割及形成中心景觀區(qū)。不足開發(fā)區(qū)尚處在發(fā)展初期，周邊公交、購物、醫(yī)療、教育配套還不夠成熟,有待完善。小區(qū)南臨的波司登公司職工宿舍，整體形象較差，影響小區(qū)南向景觀。小區(qū)要考慮部分拆遷戶回遷，安置居民素質(zhì)不高，將來業(yè)主會對此比較挑剔。（2）參與項目的公司情況優(yōu)勢發(fā)展商**公司為開發(fā)區(qū)管委會下屬實體，政府信譽，誠信保證。項目設計特邀同濟大學建筑設計研究院進行整體規(guī)劃設計。該院規(guī)劃設計方面在國具有較高權威性。小區(qū)營銷策劃擬聘在行業(yè)具有豐富實戰(zhàn)經(jīng)驗的浩華不動產(chǎn)機構來進行全程代理策劃，全新的營銷服務理念，全程的客戶服務體系會有效促進項目的營銷推廣及利潤最大化的實現(xiàn)。小區(qū)物業(yè)管理還在籌劃之中，計劃將邀請專業(yè)的物業(yè)管理公司擔任物業(yè)管理顧問，為小區(qū)業(yè)主提供管家式的標準物業(yè)服務。此舉可使本項目具有較強的市場競爭力。不足原**公司前期開發(fā)的湘江小區(qū)質(zhì)量、物業(yè)管理等方面的殘存問題，會對小申莊項目帶來一定影響。物業(yè)管理顧問公司尚未確定。（3）項目市場分析優(yōu)勢與本項目所處區(qū)位、特質(zhì)相近的可競爭樓盤較少，抓住市場機會點，積累有效客戶。本區(qū)域房地產(chǎn)市場處在發(fā)展階段，整體營銷實力不強，給項目預留的發(fā)展、發(fā)揮空間較大?，F(xiàn)市場的房價略高出市民的承受價位，據(jù)調(diào)查，市民對本項目的預期價位認同感較強，為本項目打入市場奠定了良好的基礎。不足據(jù)本地情況，主力宣傳媒介較少，市民對媒介的關注度不高，使項目在宣傳過程中，受一定影響。房地產(chǎn)市場剛剛起步，項目在產(chǎn)品設計中涉及新產(chǎn)品應用時，要考慮到市民的接受程度，對于項目自身檔次的提升，略有影響。三、房地產(chǎn)需求調(diào)查（問卷調(diào)查）我們采取集中訪談問卷調(diào)查、入室主體問卷調(diào)查和報紙公開問卷調(diào)查的方式，共采集樣本416份，對規(guī)劃最具現(xiàn)實意義也是消費者最關心的各類購房因素（可接受戶型、面積、房價、配套、物業(yè)等）進行了客觀詳細的調(diào)查。（一）問卷回收統(tǒng)計及情況說明問卷類型取樣回收數(shù)目有效問卷數(shù)目備注集中訪談問卷2412356份無效報紙公開問卷7777全部有效入室主體問卷104985份無效入室主體問卷作為調(diào)查的主要采信樣本，主體問卷的問題涉及最為全面，展開深入。必須保證其調(diào)查的全面性和客觀性。采用預約、隨機采樣、設立集中市調(diào)點、知名企業(yè)中高層定向約訪等形式對德棉、網(wǎng)通、中行、招商局、涉外辦、物價局、開發(fā)區(qū)財政局、辦公室等政府企事業(yè)單位進行了調(diào)查，行業(yè)涉及公務員、醫(yī)生、職員、私營業(yè)主、工人、中高層管理者等十一個層面，共回收有效問卷104份，有效98份。集中訪談問卷取樣單位取樣人群取樣數(shù)目有效問卷備注三和電子中層管理者、職工13112份無效耀華中學教師1717高速公路管理局職員2323魯能超市職員、隨機抽樣34331份無效開發(fā)區(qū)管委會辦公大廳國家公務員、職員40382份無效美食城隨機抽樣3636新湖廣場隨機抽樣33321份無效街訪隨機抽樣4545報紙問卷未達到期望回收數(shù)，一是報紙僅發(fā)布一次，頻率低，時效短；另一方面是《日報》覆蓋面小，客戶群局限性大，且發(fā)行量小，市民對媒體的關注度不高。報紙公開問卷的初衷是將其作為對周邊縣郊區(qū)意向者需求的了解途徑和企業(yè)品牌塑造項目公開推廣的開始。從問卷回收質(zhì)量看，人群素質(zhì)高，選擇客觀，77份全部有效，已經(jīng)達到調(diào)查的基本目的。樣本可以作為對其它兩種問卷的補充。（二）主題問卷調(diào)查數(shù)據(jù)基礎數(shù)據(jù)分析1、未來三年置業(yè)意向購買動機及次數(shù)在對居民購買動機的調(diào)查中，為改善居住條件的所占份額最多，為61.2%，其次是購買婚用的占25.5%，用于投資和本地拆遷僅各占5.1%。在此之中，屬于二次置業(yè)的占多數(shù)，達54.1%,第一次置業(yè)的占39.8%，多次置業(yè)的僅占到總數(shù)的6.1%。購房的原因FrequencyPercentValidPercentCumulativePercentValid本地拆遷55.15.15.1改善居住條件6061.261.266.3投資升值55.15.171.4結婚用房2525.525.596.9地位身份的象征11.01.098.0其他22.02.0100.0Total98100.0100.0本次置業(yè)屬于FrequencyPercentValidPercentCumulativePercentValid第一次3939.839.839.8第二次5354.154.193.9多次66.16.1100.0Total98100.0100.0購房區(qū)域選擇從居民對購買住宅的區(qū)域分析上看，在被調(diào)查者中，打算在開發(fā)區(qū)購房者占到34.7%，而計劃在市中心區(qū)購房的同樣占34.7%。開發(fā)區(qū)對整個市區(qū)來說，還是一個新興的區(qū)域，這個數(shù)據(jù)足以說明，開發(fā)區(qū)在人們心中的地位，人們看好它的未來前景及發(fā)展?jié)摿?。購房區(qū)域選擇FrequencyPercentValidPercentCumulativePercentValid市中心3434.734.734.7城東99.29.243.9鐵西22.02.045.9城南44.14.150.0城北88.28.258.2開發(fā)區(qū)3434.734.792.9新區(qū)77.17.1100.0Total98100.0100.0投資意向調(diào)查在98位被調(diào)查者中，92人兩年有投資計劃，投資房地產(chǎn)和股票均占27%，用于彩票投資的占23%，用于投資債券的占11%。對于房地產(chǎn)投資，很多人還處于一種觀望態(tài)度。股票債券外幣房地產(chǎn)彩票其他NValid929292929292Missing666666Mean27%14%11%27%23%5%Sum25131025215房地產(chǎn)投資區(qū)域選擇在此項問題中，計劃在開發(fā)區(qū)投資的最多，占總數(shù)的58.2%，其次是市中心占21.4%，其他區(qū)域所占份額較少。房地產(chǎn)投資的選擇區(qū)域FrequencyPercentValidPercentCumulativePercentValid市中心2121.421.421.4城東88.28.229.6鐵西33.13.132.7城南11.01.033.7城北22.02.035.7開發(fā)區(qū)5758.258.293.9新城55.15.199.0其他11.01.0100.0Total98100.0100.0對開發(fā)區(qū)的第一感覺人們的回答排序依次為發(fā)展?jié)摿?、未來新市區(qū)、希望、朝氣蓬勃、創(chuàng)新、值得信賴、親和、繼承文化、權威。說明開發(fā)區(qū)已經(jīng)成為人們心目中極具發(fā)展?jié)摿Φ男率袇^(qū)。NMinimumSumMean發(fā)展?jié)摿?7081.84親和9707.07朝氣蓬勃97034.35創(chuàng)新97026.27希望97044.45繼承文化9704.04精明9700.00權威9701.01值得信賴97013.13未來新市區(qū)97071.73ValidN(listwise)97市房價預測由數(shù)據(jù)分析，調(diào)查者中認為三年房產(chǎn)價格將會升高的占24.5%，認為會保持現(xiàn)狀的占42.9%，認為將會下跌的占26.5%，不清楚的占6.1%。依自身經(jīng)濟條件，70%以上的市民認為房價上漲太快，開發(fā)商越來越多，競爭加劇，不可能再漲。由此說明房地產(chǎn)市場不規(guī)，短時間房價上揚的幅度大頻率快，使部分購房者開始觀望，寄期望于通過開發(fā)商競爭平抑房價。FrequencyPercentValidPercentCumulativePercentValid上漲2424.524.524.5保持現(xiàn)狀4242.942.967.3下跌2626.526.593.9不清楚66.16.1100.0Total98100.0100.0小結：由此可知，市民購房觀念發(fā)生很大變化，對開發(fā)區(qū)的認可度提高，置業(yè)意向首選開發(fā)區(qū)的占1/3，主要用于改善居住條件和購置婚房，分屬滿足生活需求圍和提高生活質(zhì)量，多屬于在單位福利購房后二次置業(yè)。并有近三分之一的人打算進行房地產(chǎn)投資，對開發(fā)區(qū)的未來發(fā)展?jié)摿ζ谕岛芨?，認為其將成為市新城區(qū)，選擇投資開發(fā)區(qū)房產(chǎn)的占到二分之一。通過對調(diào)查數(shù)據(jù)分析，市民普遍認為，的房產(chǎn)價格將會保持現(xiàn)有水平或下跌，短期不會波動，目前房價尚可接受；而開發(fā)區(qū)較市區(qū)低廉的房價無疑成為吸引購房者的一個有利因素。2、購買偏好（地段、價位、戶型與結構、戶型廳室面積、建筑風格設計、裝修檔次、配套設施重要性）A\可接受價格、總價分析購房者最可能購買的房價平均值圍在1212.24元/㎡-1481.63元/㎡之間，買房者的最高承受能力均值在1765.48元/㎡，認為質(zhì)量保證最低線均值為969.11元/㎡。在被調(diào)查者中，所能承受買房圍最小值800元，最大值3000元。據(jù)此分析，市居民對房價的主要承受能力約為969元/㎡—1765元/㎡件，做為中高檔物業(yè)的可接受價格在1200-1600元/㎡之間。購房單價承受能力你最可能購買的房價圍B點C點買房的最高價位質(zhì)量保證的最低價位NValid098988479Missing98001419Mean1212.241481.631765.48969.11Median1200.001400.001600.001000.00Minimum800900500600Maximum3000300034002000購房所承受總價能力購房者愿意花費的總房款均值在13.78萬元—16.71萬元之間，被調(diào)查者認為質(zhì)量保證的最低金額均值不低于10.1萬元/套，能夠承擔最高總房款金額均值為19.95萬元/套，據(jù)此，市區(qū)居民所能承擔的總款在10萬元—20萬元/套之間。購房承受總價（萬元）B點C點總額高于多少你不會購買（萬元）總額低于多少你也不會買（萬元）NValid96968280Missing221618Mean13.7816.7119.9510.10Minimum59104Maximum40405020B\需求面積分析被調(diào)查者中需求面積在80-100平方米之間的占39.8%，100-120平方米之間的占23.5%，120-140平方米之間的占21.4%，他們的比例為1.86：1.10:1.00。由此知，在80-140平方米之間的戶型總份額占到82.6%，最為廣大消費者所青睞，三個層面需求均勻，客戶群層次明顯。FrequencyPercentValidPercentCumulativePercentValid80平米以下22.02.02.080-100平米3939.839.841.8100-120平米2323.523.565.3120-140平米2121.421.486.7140-160平米88.28.294.9160-180平米44.14.199.0180平米以上11.01.0100.0Total98100.0100.0C\樓型需求分析在人們對期望樓型的選擇上，選擇多層的占60.2%，其次是小高層為25.5%，別墅占9.2%，高層僅占5.1%。因為市經(jīng)濟發(fā)展速度正逐步加快，目前經(jīng)濟尚不發(fā)達，人均經(jīng)濟收入不高，人們受傳統(tǒng)居住習慣影響，尤其是小高層居住成本高。而相對高層和小高層，多層物業(yè)分攤面積較少，人們經(jīng)濟條件能夠較輕松的承擔物業(yè)費，所以對多層依然偏愛。同時也有一部分中高層收入者，因小高層廣闊的視野，高檔的物業(yè)形象和現(xiàn)代化的配套設施，對其表現(xiàn)出一定的青睞。FrequencyPercentValidPercentCumulativePercentValid高層55.15.15.1小高層2525.525.530.6多層5960.260.290.8別墅99.29.2100.0Total98100.0100.0D\戶型偏好分析對戶型性質(zhì)來說，選擇錯層的居多，占42.9%，次之平層為33.7%，復式占14.3%。人們比較接受新的錯層戶型，傳統(tǒng)的平層依然得到垂青。FrequencyPercentValidPercentCumulativePercentValid平層3333.733.733.7錯層4242.942.976.5躍層99.29.285.7復式1414.314.3100.0Total98100.0100.0E\戶型結構偏好分析人們期望的臥室數(shù)量中，選擇3室的最多，占總量的61.2%，選擇2室的占35.7%，選擇4室的僅占3.1%。FrequencyPercentValidPercentCumulativePercentValid23535.735.735.736061.261.296.9433.13.1100.0Total98100.0100.0對臥室的面積需求中，都希望保證主人房的舒適度，主臥面積最集中，52%的人希望在15-20平方米，30.6%的人希望在20平方米以上；兩室與三室需求差異在于，許多家長考慮孩子應該有一個更加舒適的成長環(huán)境，或老人同住，接近半數(shù)兩室購房者希望兩間臥室面積不要相差太大；三室及以上需求中也強調(diào)主人房外的臥室面積應一樣，在戶型設計上應予以考慮。臥室一面積FrequencyPercentValidPercentCumulativePercentValid15-20平米5152.056.756.720平米以上3030.633.390.010-15平米99.210.0100.0Total9091.8100.0MissingSystem88.2Total98100.0臥室二面積FrequencyPercentValidPercentCumulativePercentValid15-20平米4748%52.252.210-15平米3737.8%41.193.320平米以上66.1%6.7100.0Total9091.8%100.0MissingSystem88.2%Total98100.0%臥室三面積FrequencyPercentValidPercentCumulativePercentValid10-15平米2727.654.054.015-20平米2323.546.0100.0Total5051.0100.0MissingSystem4849.0Total98100.0臥室四面積FrequencyPercentValidPercentCumulativePercentValid15-20平米33.1100.0100.0MissingSystem9596.9Total98100.0人們對廳的要求比較集中，選擇一廳的份額占15.3%，選擇二廳的份額占84.7%（包含餐客合一）。在廳的選擇中，人們對廳的面積要求差異較大，59.6%的消費者希望客廳的面積在25-32平方米，另一消費層面集中在19-25平米之間和32平米以上，餐廳的面積需求值出一人外集中在19平米以下。廳的需求FrequencyPercentValidPercentCumulativePercentValid11515.315.315.328384.784.7100.0Total98100.0100.0客廳面積FrequencyPercentValidPercentCumulativePercentValid25-32平米5354.159.659.619-25平米2222.424.784.332平米以上1111.212.496.619平米以下33.13.4100.0Total8990.8100.0MissingSystem99.2Total98100.0餐廳面積FrequencyPercentValidPercentCumulativePercentValid19平米以下6263.398.498.419-25平米11.01.6100.0Total6364.3100.0MissingSystem3535.7Total98100.0消費者對衛(wèi)生間的需求，從調(diào)查數(shù)據(jù)看，選擇糧食的多選擇一衛(wèi)，占45.9%；選擇三室的多選擇二衛(wèi)，占54.1%，同時人們對主衛(wèi)面積的要求51%集中在5-9，9-12平方米，客衛(wèi)5-9平方米或5平米左右。衛(wèi)生間需求FrequencyPercentValidPercentCumulativePercentValid14545.945.945.925354.154.1100.0Total98100.0100.0衛(wèi)一面積FrequencyPercentValidPercentCumulativePercentValid5-9平米5051.057.557.59-12平米2323.526.483.912平米以上99.210.394.35平米以下55.15.7100.0Total8788.8100.0MissingSystem1111.2Total98100.0衛(wèi)二面積FrequencyPercentValidPercentCumulativePercentValid5-9平米2424.558.558.55平米以下1616.339.097.69-12平米11.02.4100.0Total4141.8100.0MissingSystem5758.2Total98100.0對陽臺的面積要求，從調(diào)查數(shù)據(jù)來看，選擇一個陽臺的比例為44.9%，選擇兩個陽臺的比例為55.1%，對陽臺面積的要求，南向陽臺46.9%需求面積在6-10平方米，20.4%10-15平方米，北向陽臺需求面積較小，認為只要滿足作為工作陽臺的基本功能即可。以6平方米以下、6-10平方米為3：2的比例。陽臺需求FrequencyPercentValidPercentCumulativePercentValid14444.944.944.925455.155.1100.0Total98100.0100.0陽臺一面積FrequencyPercentValidPercentCumulativePercentValid6-10平米4646.953.553.510-15平米2020.423.376.7低于6平米1818.420.997.715平米以上22.02.3100.0Total8687.8100.0MissingSystem1212.2Total98100.0陽臺二面積FrequencyPercentValidPercentCumulativePercentValid低于6平米2525.552.152.16-10平米1818.437.589.610-15平米44.18.397.915平米以上11.02.1100.0Total4849.0100.0MissingSystem5051.0Total98100.0小結：在98個樣本中，由統(tǒng)計分析數(shù)據(jù)可見，目前中檔物業(yè)總房款接受度集中在14-16萬元，房價接受度集中在1200-1500元/㎡間，三室兩廳兩衛(wèi)戶型最受青睞，82.6%的面積需求在80-140㎡之間，自然的劃分出80-100㎡、100-120㎡、120-140㎡三個區(qū)段，三個不同客戶層面對每個廳室的面積需求和價格、總款承受差別明顯。從廳室面積需求，充分說明購房人群對住宅居住舒適度提出更高要求，選擇小高層和錯層的半數(shù)以上比例顯示部分縣到人群對時尚的物業(yè)形式的追求。3、購買行為（銷售行為主動性、付款方式）人們采取按揭貸款方式付款的比率較其他城市少，所占份額占36.7%，分期付款占31.6%，一次性付款占21.4%。FrequencyPercentValidPercentCumulativePercentValid一次性2121.421.421.4分期3131.631.653.1按揭3636.736.789.8公積金貸款1010.210.2100.0Total98100.0100.0在人們期望首付款的調(diào)查中，5-8萬元占46%所占份額最大，5萬元以下占30.2%，8-10萬元占19%，15-20萬元的占3.2%，25-30萬元的僅占1.6%。期望首付款額FrequencyPercentValidPercentCumulativePercentValid5萬以下1919.430.230.25-8萬2929.646.076.28-10萬1212.219.095.215-20萬22.03.298.425-30萬11.01.6100.0Total6364.3100.0MissingSystem3535.7Total98100.0愿意承擔的月供金額，其中500-1000元的占74.6%，1000-1500元的占25.4%。愿意承擔的月供金額FrequencyPercentValidPercentCumulativePercentValid500-1000元4748.074.674.61000-1500元1616.325.4100.0Total6364.3100.0MissingSystem3535.7Total98100.0小結：由購買行為分析得出，受經(jīng)濟能力所限，客戶付款方式分化較大，年輕層面多做按揭，中老年這一層面人群貸款消費觀念相對落后，以一次性付款和分期付款占多數(shù)，除一部分具有此經(jīng)濟實力原因外，主要是對償還能力沒有信心，對貸款所付利息非常在意。4、購買決策（決策參與、決策影響因素、信息渠道的重要性排序）人們購房時所考慮的因素，按重要性排序為：建筑質(zhì)量、物業(yè)管理、價格、區(qū)位、戶型、交通、區(qū)配套、區(qū)景觀、教育、區(qū)外人文自然環(huán)境、樓型、區(qū)外配套、品牌。購房考慮因素重要性分數(shù)分析NSumMean建筑質(zhì)量964674.86物業(yè)管理974434.57價格964134.30區(qū)位963984.15戶型963894.05交通963733.89區(qū)配套953603.79區(qū)景觀963523.67教育953403.58樓型953253.42區(qū)外配套943213.41品牌953173.34ValidN(listwise)94現(xiàn)有住宅最滿意方面NMinimumSumMean物業(yè)管理98020.20交通狀況98034.35購物環(huán)境98016.16部裝修9802.02戶型98013.13小區(qū)環(huán)境98018.18居住地點98035.36通風采光98028.29居住面積98026.27教育98015.15其他9801.01ValidN(listwise)98現(xiàn)有住宅不滿意方面NMinimumSumMean物業(yè)管理98037.38交通狀況98013.13購物環(huán)境98019.19部裝修98011.11戶型98022.22小區(qū)環(huán)境98027.28居住地點98011.11通風采光9807.07居住面積98012.12教育98015.15其他9802.02ValidN(listwise)98交付要求人們期望房屋的交付標準中愿意以毛坯房交付的占34.7%，廚衛(wèi)裝修的占42.9%，全裝修的占22.4%。根據(jù)調(diào)查結果，人們還是傾向于可以按照自己意愿進行個性化裝修，這也是生活質(zhì)量要求提升的一個標志。期望的房屋交付標準FrequencyPercentValidPercentCumulativePercentValid毛坯房3434.734.734.7廚衛(wèi)裝修4242.942.977.6全裝修2222.422.4100.0Total98100.0100.0配套設施要求由人們對景觀設計感興趣的調(diào)查可知，大部分人希望社區(qū)有綠地，占份額的60%，運動器械占40%，大樹、座椅占27%，花壇占22%，街燈、噴泉各占21%，兒童樂園占19%，特色地面鋪裝占17%，水池占15%，特色路燈、背景音樂各占13%，涼亭占12%，城市雕塑占10%，瀑布占6%。園林景觀作為購房重要影響因素的位置在提升。NSumMeanStd.Deviation運動器械983940%.492草地985960%.492大樹982627%.444特色路燈981313%.341背景音樂971313%.342兒童樂園981919%.397其他9800%.000城市雕塑981010%.304街燈噴泉982121%.412瀑布9866%.241水池981515%.362花壇982222%.419座椅982627%.794特色地面鋪裝981717%.381涼亭981212%.329ValidN(listwise)97由此表可知，在社區(qū)的公共設施中，購房者對中心花園最為重視，占69%，其次是體育健康設施48%，醫(yī)療保健設施43%，農(nóng)貿(mào)市場、購物場所均為26%，文化娛樂設施、車庫均為19%，公交站點為16%，幼兒園為14%，金融郵政、餐飲均為7%，小學及會所分別為6%和1%。在購房時，人們更看重的是健康休閑娛樂設施和生活配套服務的完善。中心花園會所體育健康設施文化娛樂設施醫(yī)療保健設購物場所金融郵政設施餐飲農(nóng)貿(mào)市場幼兒園車庫公交站點小學NValid98989898989898989898979898Missing0000000000100Mean69%1%48%19%43%26%7%7%26%14%19%16%6%Sum6814719422577251418166小結：購房者越來越理性，已不僅僅是滿足基本的居住需求，影響人們購房的最主要因素依次排序為建筑質(zhì)量、物業(yè)管理、價格、區(qū)位、戶型；尤其對物業(yè)管理、區(qū)的景觀和公共配套提出較高要求和個性化需求。說明目前入住樓盤的問題點主要集中在建筑質(zhì)量、物業(yè)管理及小區(qū)環(huán)境上，我們應在兩點上抓住客戶心態(tài)做出開發(fā)商表率，提升項目形象，制造品質(zhì)買點。5、入室調(diào)查問卷人員構成基本情況由調(diào)查分析表可知，在被調(diào)查的98個有效樣本中，平均年齡為36歲，最小年齡為22歲，最大年齡為74歲；25-35歲之間的最多占44.9%，35-45歲之間的為22.4%，45-55歲之間的為19.4%，其他年齡段所占比例為13.3%。FrequencyPercentValidPercentCumulativePercentValid25歲以下88.28.28.225-35歲4444.944.953.135-45歲2222.422.475.545-55歲1919.419.494.955歲以上55.15.1100.0Total98100.0100.0NValid98Missing0Mean36.07Median33.56(a)Mode25Minimum22Maximum74Sum3535年齡比例受教育程度，在被調(diào)查者專學歷的占43.9%，大專以下為33.7%，本科為18.4%，研究生僅占4.1%。市學歷層次相對較低主要以大專及以下為主。FrequencyPercentValidPercentCumulativePercentValid大專以下3333.733.733.7大專4343.943.977.6本科1818.418.495.9研究生44.14.1100.0Total98100.0100.0在98個樣本中，商貿(mào)企業(yè)和政府公務員所占比例最大為19.4%，其次是IT通訊業(yè)15.3%，文衛(wèi)事業(yè)單位10.2%。部門屬性FrequencyPercentValidPercentCumulativePercentValid金融證券55.15.15.1輕工業(yè)77.17.112.2自由職業(yè)者77.17.119.4其他33.13.122.4文衛(wèi)事業(yè)單位1010.210.232.7商貿(mào)企業(yè)1919.419.452.0IT通訊1515.315.367.3建筑及房地產(chǎn)22.02.069.4政府公務員1919.419.488.8制造業(yè)55.15.193.9中介服務業(yè)11.01.094.9醫(yī)藥化工業(yè)55.15.1100.0一般職員占份額最大54.1%，高級職員占4.1%，中層管理人員占26.5%，高級管理者占9.2%，工人占6.1%。職位FrequencyPercentValidPercentCumulativePercentValid工人66.16.16.1職員5354.154.160.2高級職員44.14.164.3中層管理2626.526.590.8高級管理者99.29.2100.0Total98100.0100.0家庭結構，被調(diào)查者家庭主要兩口之家和二代同堂，共占72.4%。家庭結構FrequencyPercentValidPercentCumulativePercentValid單身66.16.16.1兩口之家2121.421.427.6二代同堂5051.051.078.6三代同堂1919.419.498.0三代以上22.02.0100.0Total98100.0100.0家庭人口總數(shù)FrequencyPercentValidPercentCumulativePercentValid133.13.13.121717.317.320.434646.946.967.341212.212.279.651111.211.290.8666.16.196.9711.01.098.0822.02.0100.0Total98100.0100.0小結：目前最迫切購房兩個層面是，25-35歲學歷較高家庭結構為兩口之家的一般職員和35-45歲兩代同堂孩子長大，原有房子局促，需改善居住條件的中層職員。此兩類人是項目一期的主要客戶群。6、媒體認知了解房地產(chǎn)信息的渠道，按人們回答頻率由高到底排序為:報紙廣告、他人介紹、電視廣告、戶外廣告、房展會、中介機構、電臺廣告。報紙廣告電視廣告戶外廣告相關電臺廣告中介機構房展會他人介紹其他NValid989898989898989898Missing000000000Mean.48.33.28.03.06.13.15.44.08Sum473227361315438在關于哪些媒介經(jīng)?？吹椒康禺a(chǎn)廣告及房產(chǎn)信息的調(diào)查中，回答《齊魯晚報》的最多，其次是電視臺，再次是《廣播電視報》和《日報》。日報齊魯晚報廣播電視報電視臺廣播電臺其他NValid989898989898Missing000000Mean.27.52.33.48.08.14Sum26513247814小結：客戶群體受工作及生活形態(tài)影響，房地產(chǎn)信息來源一般以報紙、電視臺為主，尤其《齊魯晚報》到達率最廣，在下一步的營銷推廣中，可以選擇《日報》、電視臺為主力媒體進行宣傳推廣，讓更多的人了解項目，發(fā)揮媒介優(yōu)勢。（三）多重因素相關分析1、戶型及功能性面積取向需求分析年齡與戶型需求交叉分析被調(diào)查者中，不同的年齡段對臥室、廳、衛(wèi)生間、陽臺的要求如下表所示：由下表可知，人們在不同年齡段對戶型選擇的差異性也較大，30歲以下中二室一廳一衛(wèi)戶型最受歡迎，35-45歲中三室二廳二衛(wèi)戶型最受歡迎三室一廳二衛(wèi)戶型所占比重也較大，40-50歲中四室二廳二衛(wèi)戶型最受歡迎，其中三室二廳、二室戶型也有部分消費者偏好，50歲以上中二室和三室需求接近，但面積不要求太大。臥室Total234CountRow%Col%CountRow%Col%CountRow%Col%CountRow%Col%年齡分組30歲以下1948.7%54.3%2051.3%33.3%39100.0%39.8%30-40歲518.5%14.3%2177.8%35.0%13.7%33.3%27100.0%27.6%40-50歲630.0%17.1%1260.0%20.0%210.0%66.7%20100.0%20.4%50歲以上541.7%14.3%758.3%11.7%12100.0%12.2%Total3535.7%100.0%6061.2%100.0%33.1%100.0%98100.0%100.0%廳Total12CountRow%Col%CountRow%Col%CountRow%Col%年齡分組30歲以下820.5%53.3%3179.5%37.3%39100.0%39.8%30-40歲311.1%20.0%2488.9%28.9%27100.0%27.6%40-50歲15.0%6.7%1995.0%22.9%20100.0%20.4%50歲以上325.0%20.0%975.0%10.8%12100.0%12.2%Total1515.3%100.0%8384.7%100.0%98100.0%100.0%衛(wèi)生間Total12CountRow%Col%CountRow%Col%CountRow%Col%年齡分組30歲以下2461.5%53.3%1538.5%28.3%39100.0%39.8%30-40歲622.2%13.3%2177.8%39.6%27100.0%27.6%40-50歲735.0%15.6%1365.0%24.5%20100.0%20.4%50歲以上866.7%17.8%433.3%7.5%12100.0%12.2%Total4545.9%100.0%5354.1%100.0%98100.0%100.0%陽臺Total12CountRow%Col%CountRow%Col%CountRow%Col%年齡分組30歲以下1743.6%38.6%2256.4%40.7%39100.0%39.8%30-40歲1037.0%22.7%1763.0%31.5%27100.0%27.6%40-50歲945.0%20.5%1155.0%20.4%20100.0%20.4%50歲以上866.7%18.2%433.3%7.4%12100.0%12.2%Total4444.9%100.0%5455.1%100.0%98100.0%100.0%家庭結構與戶型需求交叉分析從統(tǒng)計分析數(shù)據(jù)來看，三室兩廳的住房是不同家庭結構都比較喜歡的戶型，希望能有兩個衛(wèi)生間，兩個陽臺的占大多數(shù)。兩口之家選一衛(wèi)多于二衛(wèi)，二衛(wèi)、二陽比例加大，老人多喜歡臥室全部南向陽面，廳可以陰面；年輕人希望我是可以有一件被項，但廳一定要南向采光。臥室Total廳Total衛(wèi)生間Total陽臺Total234121212家庭結構單身Count156156156246Row%16.7%83.3%100.0%16.7%83.3%100.0%16.7%83.3%100.0%33.3%66.7%100.0%Col%2.9%8.3%6.1%6.7%6.0%6.1%2.2%9.4%6.1%4.5%7.4%6.1%兩口之家Count713121120211292171421Row%33.3%61.9%4.8%100.0%4.8%95.2%100.0%57.1%42.9%100.0%33.3%66.7%100.0%Col%20.0%21.7%33.3%21.4%6.7%24.1%21.4%26.7%17.0%21.4%15.9%25.9%21.4%二代同堂Count183115074350232750212950Row%36.0%62.0%2.0%100.0%14.0%86.0%100.0%46.0%54.0%100.0%42.0%58.0%100.0%Col%51.4%51.7%33.3%51.0%46.7%51.8%51.0%51.1%50.9%51.0%47.7%53.7%51.0%三代同堂Count711119514198111913619Row%36.8%57.9%5.3%100.0%26.3%73.7%100.0%42.1%57.9%100.0%68.4%31.6%100.0%Col%20.0%18.3%33.3%19.4%33.3%16.9%19.4%17.8%20.8%19.4%29.5%11.1%19.4%三代以上Count22112112112Row%100.0%100.0%50.0%50.0%100.0%50.0%50.0%100.0%50.0%50.0%100.0%Col%5.7%2.0%6.7%1.2%2.0%2.2%1.9%2.0%2.3%1.9%2.0%TotalCount3560398158398455398445498Row%35.7%61.2%3.1%100.0%15.3%84.7%100.0%45.9%54.1%100.0%44.9%55.1%100.0%Col%100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%受教育程度與戶型需求交叉分析在被調(diào)查者中，大專以下者大都選擇了三室兩廳一衛(wèi)的戶型，大專學歷者大都選擇兩室兩廳兩衛(wèi)、三室兩廳兩衛(wèi)的戶型，本科及研究生學歷者大都選擇三室兩廳兩衛(wèi)戶型，說明受眾人群文化素質(zhì)修養(yǎng)與其對生活質(zhì)量的追求成正比。三室兩廳仍是大多數(shù)人喜歡的戶型。臥室Total廳Total衛(wèi)生間Total陽臺Total234121212受教育程度大專以下Count131913382533201333171633Col%37.1%31.7%33.3%33.7%53.3%30.1%33.7%44.4%24.5%33.7%38.6%29.6%33.7%Row%39.4%57.6%3.0%100.0%24.2%75.8%100.0%60.6%39.4%100.0%51.5%48.5%100.0%大專Count17264353843172643192443Col%48.6%43.3%43.9%33.3%45.8%43.9%37.8%49.1%43.9%43.2%44.4%43.9%Row%39.5%60.5%100.0%11.6%88.4%100.0%39.5%60.5%100.0%44.2%55.8%100.0%本科Count51318216188101861218Col%14.3%21.7%18.4%13.3%19.3%18.4%17.8%18.9%18.4%13.6%22.2%18.4%Row%27.8%72.2%100.0%11.1%88.9%100.0%44.4%55.6%100.0%33.3%66.7%100.0%研究生Count2244444224Col%3.3%66.7%4.1%4.8%4.1%7.5%4.1%4.5%3.7%4.1%Row%50.0%50.0%100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%50.0%50.0%100.0%TotalCount3560398158398455398445498Col%100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%Row%35.7%61.2%3.1%100.0%15.3%84.7%100.0%45.9%54.1%100.0%44.9%55.1%100.0%行業(yè)與戶型需求交叉分析在購房選擇中行業(yè)特點潛意識中也起到一定作用，工作穩(wěn)定，收入豐裕的行政部門和壟斷性行業(yè)、新興行業(yè)成為意向購房的主力軍，尤其腦力勞動行業(yè)對生活質(zhì)量要求高，政府公務員、商貿(mào)企業(yè)、IT、通訊業(yè)、自由職業(yè)者注重生活的舒適，對三室二廳二衛(wèi)的情有獨鐘，金融證券行業(yè)、文教衛(wèi)生單位嚴謹性高，對戶型的實用性要求較高，大都喜歡兩室兩廳兩衛(wèi)、兩室兩廳一衛(wèi)戶型。部門屬性臥室Total廳Total衛(wèi)生間Total陽臺Total234121212金融證券Count32555235415Row%60.0%40.0%100.0%100.0%100.0%40.0%60.0%100.0%80.0%20.0%100.0%Col%8.6%3.3%5.1%6.0%5.1%4.4%5.7%5.1%9.1%1.9%5.1%輕工業(yè)Count437257347257Row%57.1%42.9%100.0%28.6%71.4%100.0%42.9%57.1%100.0%28.6%71.4%100.0%Col%11.4%5.0%7.1%13.3%6.0%7.1%6.7%7.5%7.1%4.5%9.3%7.1%自由職業(yè)者Count257257257257Row%28.6%71.4%100.0%28.6%71.4%100.0%28.6%71.4%100.0%28.6%71.4%100.0%Col%5.7%8.3%7.1%13.3%6.0%7.1%4.4%9.4%7.1%4.5%9.3%7.1%其他Count1231233333Row%33.3%66.7%100.0%33.3%66.7%100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%Col%2.9%3.3%3.1%6.7%2.4%3.1%6.7%3.1%6.8%3.1%文衛(wèi)事業(yè)單位Count63110191073102810Row%60.0%30.0%10.0%100.0%10.0%90.0%100.0%70.0%30.0%100.0%20.0%80.0%100.0%Col%17.1%5.0%33.3%10.2%6.7%10.8%10.2%15.6%5.7%10.2%4.5%14.8%10.2%商貿(mào)企業(yè)Count612119316191091981119Row%31.6%63.2%5.3%100.0%15.8%84.2%100.0%52.6%47.4%100.0%42.1%57.9%100.0%Col%17.1%20.0%33.3%19.4%20.0%19.3%19.4%22.2%17.0%19.4%18.2%20.4%19.4%IT通訊Count4111521315510157815Row%26.7%73.3%100.0%13.3%86.7%100.0%33.3%66.7%100.0%46.7%53.3%100.0%Col%11.4%18.3%15.3%13.3%15.7%15.3%11.1%18.9%15.3%15.9%14.8%15.3%建筑及房地產(chǎn)Count221122222Row%100.0%100.0%50.0%50.0%100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%Col%5.7%2.0%6.7%1.2%2.0%4.4%2.0%4.5%2.0%政府公務員Count41519118195141910919Row%21.1%78.9%100.0%5.3%94.7%100.0%26.3%73.7%100.0%52.6%47.4%100.0%Col%11.4%25.0%19.4%6.7%21.7%19.4%11.1%26.4%19.4%22.7%16.7%19.4%制造業(yè)Count145145235235Row%20.0%80.0%100.0%20.0%80.0%100.0%40.0%60.0%100.0%40.0%60.0%100.0%Col%2.9%6.7%5.1%6.7%4.8%5.1%4.4%5.7%5.1%4.5%5.6%5.1%中介服務業(yè)Count11111111Row%100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%Col%1.7%1.0%1.2%1.0%2.2%1.0%2.3%1.0%醫(yī)藥化工業(yè)Count2215145325145Row%40.0%40.0%20.0%100.0%20.0%80.0%100.0%60.0%40.0%100.0%20.0%80.0%100.0%Col%5.7%3.3%33.3%5.1%6.7%4.8%5.1%6.7%3.8%5.1%2.3%7.4%5.1%Count3560398158398455398445498Row%35.7%61.2%3.1%100.0%15.3%84.7%100.0%45.9%54.1%100.0%44.9%55.1%100.0%Col%100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%職位對戶型需求交叉分析由表可看出，不論是何種職位者，都對三室兩廳有較大的偏好，對戶面積、陽臺和衛(wèi)生間則中高層職位需求標準較高。臥室Total廳Total衛(wèi)生間Total陽臺Total234121212從事職位工人Table%2.04.16.12.04.16.13.13.16.14.12.06.1職員Table%21.431.61.054.19.244.954.126.527.654.124.529.654.1高級職員Table%4.14.14.14.14.14.12.02.04.1中層管理Table%10.216.326.53.123.526.514.312.226.512.214.326.5高級管理者Table%2.05.12.09.21.08.29.22.07.19.22.07.19.2TotalTable%35.761.23.1100.015.384.7100.045.954.1100.044.955.1100.0小結：綜上分析，三室二廳二衛(wèi)是最為廣泛接受的戶型，其次是二室二廳二衛(wèi)和二室一廳一衛(wèi)。購房會受多種因素影響，但在戶型及面積選擇上，有直接關系的是年齡層需求取向，起決定因素的還是現(xiàn)實的家庭結構及收入承受能力。在物業(yè)規(guī)劃設計中應按工程分期和不同層面需求合理劃分組團、安排戶型和室功能分區(qū)及面積。2、樓型需求取向分析不同年齡對樓型的選擇分析由統(tǒng)計分析表可知，人們基本不接受高層的樓型；對小高層接受年齡段介于35歲以下，隨著年齡的增大需求遞減，需求份額占25.5%；多層還是最為接受，所占份額最大，為60.2%；另外，有9.2%對別墅表現(xiàn)出興趣，集中在35-50歲之間。你期望的樓型是Total高層小高層多層別墅年齡分組30歲以下Count21024339%within年齡分組5.1%25.6%61.5%7.7%100.0%%within你期望的樓型是40.0%40.0%40.7%33.3%39.8%%ofTotal2.0%10.2%24.5%3.1%39.8%30-40歲Count31011327%within年齡分組11.1%37.0%40.7%11.1%100.0%%within你期望的樓型是60.0%40.0%18.6%33.3%27.6%%ofTotal3.1%10.2%11.2%3.1%27.6%40-50歲Count0413320%within年齡分組.0%20.0%65.0%15.0%100.0%%within你期望的樓型是.0%16.0%22.0%33.3%20.4%%ofTotal.0%4.1%13.3%3.1%20.4%50歲以上Count0111012%within年齡分組.0%8.3%91.7%.0%100.0%%within你期望的樓型是.0%4.0%18.6%.0%12.2%%ofTotal.0%1.0%11.2%.0%12.2%TotalCount52559998%within年齡分組5.1%25.5%60.2%9.2%100.0%%within你期望的樓型是100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%%ofTotal5.1%25.5%60.2%9.2%100.0%不同職位對樓型的選擇分析從被調(diào)查者職位來看，所有層面對多層都認可，但在有其他物業(yè)形式情況下，也會考慮。其中中高層管理者從經(jīng)濟條件和生活品質(zhì)的追求上，對別墅比較感興趣，選擇小高層的集中在中層及高級、年輕職員，占25.5%。你期望的樓型是Total高層小高層多層別墅從事職位高級管理者Count02529%within從事職位.0%22.2%55.6%22.2%100.0%%within你期望的樓型是.0%8.0%8.5%22.2%9.2%%ofTotal.0%2.0%5.1%2.0%9.2%中層管理Count2616226%within從事職位7.7%23.1%61.5%7.7%100.0%%within你期望的樓型是40.0%24.0%27.1%22.2%26.5%%ofTotal2.0%6.1%16.3%2.0%26.5%高級職員Count11204%within從事職位25.0%25.0%50.0%.0%100.0%%within你期望的樓型是20.0%4.0%3.4%.0%4.1%%ofTotal1.0%1.0%2.0%.0%4.1%職員Count21531553%within從事職位3.8%28.3%58.5%9.4%100.0%%within你期望的樓型是40.0%60.0%52.5%55.6%54.1%%ofTotal2.0%15.3%31.6%5.1%54.1%工人Count01506%within從事職位.0%16.7%83.3%.0%100.0%%within你期望的樓型是.0%4.0%8.5%.0%6.1%%ofTotal.0%1.0%5.1%.0%6.1%TotalCount52559998%within從事職位5.1%25.5%60.2%9.2%100.0%%within你期望的樓型是100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%%ofTotal5.1%25.5%60.2%9.2%100.0%小結：多層還是主力樓型，小高層也有一定的市場需求，需求層面素質(zhì)高，年齡層低，可適當考慮，體量不宜過大，別墅建造應在后期景觀成型后以吸引客戶。不同年齡段購房選擇區(qū)域分析不同的年齡段對開發(fā)區(qū)的認識不同，由下表可知，計劃在開發(fā)區(qū)和新區(qū)購房的被調(diào)查者中，年齡多在35歲以下，其次是35-45歲?？粗仄涓挥谐瘹獾牡陌l(fā)展?jié)摿?，對現(xiàn)在尚不完善的配套認為，幾年會逐漸完備起來。購房地區(qū)Total市中心城東鐵西城南城北開發(fā)區(qū)新區(qū)X25歲以下Count21101218%withinX25.0%12.5%12.5%.0%12.5%25.0%12.5%100.0%%ofTotal2.0%1.0%1.0%.0%1.0%2.0%1.0%8.2%25-35歲CounwithinX34.1%9.1%2.3%4.5%6.8%34.1%9.1%100.0%%ofTotal15.3%4.1%1.0%2.0%3.1%15.3%4.1%44.9%35-45歲Count6201110222%withinX27.3%9.1%.0%4.5%4.5%45.5%9.1%100.0%%ofTotal6.1%2.0%.0%1.0%1.0%10.2%2.0%22.4%45-55歲Count900037019%withinX47.4%.0%.0%.0%15.8%36.8%.0%100.0%%ofTotal9.2%.0%.0%.0%3.1%7.1%.0%19.4%55歲以上Count22010005%withinX40.0%40.0%.0%20.0%.0%.0%.0%100.0%%ofTotal2.0%2.0%.0%1.0%.0%.0%.0%5.1%TotalCount34924834798%withinX34.7%9.2%2.0%4.1%8.2%34.7%7.1%100.0%%ofTotal34.7%9.2%2.0%4.1%8.2%34.7%7.1%100.0%不同行業(yè)購房選擇區(qū)域分析從下表可知，政府公務人員選擇在開發(fā)區(qū)購買住房所占份額最多，為14.3%,其次是商貿(mào)企業(yè)和輕工業(yè)單位工作者。因其對政府對經(jīng)濟開發(fā)區(qū)建設力度的了解和投資商機的敏銳把握。購房地區(qū)Total市中心城東鐵西城南城北開發(fā)區(qū)新區(qū)部門屬性醫(yī)藥化工業(yè)Count30100105%within部門屬性60.0%.0%20.0%.0%.0%20.0%.0%100.0%%within購房地區(qū)8.8%.0%50.0%.0%.0%2.9%.0%5.1%%ofTotal3.1%.0%1.0%.0%.0%1.0%.0%5.1%中介服務業(yè)Count00000011%within部門屬性.0%.0%.0%.0%.0%.0%100.0%100.0%%within購房地區(qū).0%.0%.0%.0%.0%.0%14.3%1.0%%ofTotal.0%.0%.0%.0%.0%.0%1.0%1.0%制造業(yè)Count10101205%within部門屬性20.0%.0%20.0%.0%20.0%40.0%.0%100.0%%within購房地區(qū)2.9%.0%50.0%.0%12.5%5.9%.0%5.1%%ofTotal1.0%.0%1.0%.0%1.0%2.0%.0%5.1%政府公務員Count2000214119%within部門屬性10.5%.0%.0%.0%10.5%73.7%5.3%100.0%%within購房地區(qū)5.9%.0%.0%.0%25.0%41.2%14.3%19.4%%ofTotal2.0%.0%.0%.0%2.0%14.3%1.0%19.4%建筑及房地產(chǎn)Count20000002%within部門屬性100.0%.0%.0%.0%.0%.0%.0%100.0%%within購房地區(qū)5.9%.0%.0%.0%.0%.0%.0%2.0%%ofTotal2.0%.0%.0%.0%.0%.0%.0%2.0%IT通訊Count920002215%within部門屬性60.0%13.3%.0%.0%.0%13.3%13.3%100.0%%within購房地區(qū)26.5%22.2%.0%.0%.0%5.9%28.6%15.3%%ofTotal9.2%2.0%.0%.0%.0%2.0%2.0%15.3%商貿(mào)企業(yè)Count930113219%within部門屬性47.4%15.8%.0%5.3%5.3%15.8%10.5%100.0%%within購房地區(qū)26.5%33.3%.0%25.0%12.5%8.8%28.6%19.4%%ofTotal9.2%3.1%.0%1.0%1.0%3.1%2.0%19.4%文衛(wèi)事業(yè)單位Count310222010%within部門屬性30.0%10.0%.0%20.0%20.0%20.0%.0%100.0%%within購房地區(qū)8.8%11.1%.0%50.0%25.0%5.9%.0%10.2%%ofTotal3.1%1.0%.0%2.0%2.0%2.0%.0%10.2%其他Count00000303%within部門屬性.0%.0%.0%.0%.0%100.0%.0%100.0%%within購房地區(qū).0%.0%.0%.0%.0%8.8%.0%3.1%%ofTotal.0%.0%.0%.0%.0%3.1%.0%3.1%自由職業(yè)者Count41000207%within部門屬性57.1%14.3%.0%.0%.0%28.6%.0%100.0%%within購房地區(qū)11.8%11.1%.0%.0%.0%5.9%.0%7.1%%ofTotal4.1%1.0%.0%.0%.0%2.0%.0%7.1%輕工業(yè)Count00012317%within部門屬性.0%.0%.0%14.3%28.6%42.9%14.3%100.0%%within購房地區(qū).0%.0%.0%25.0%25.0%8.8%1