委托方：****集團(tuán)重慶分公司執(zhí)行方：****集團(tuán)?江北董家溪項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告目錄?調(diào)研活動(dòng)簡(jiǎn)介---------P3-6?調(diào)研結(jié)果---------P7-1281、宏觀經(jīng)濟(jì)及背景分析2、調(diào)查樣本的背景資料3、潛在購(gòu)房者購(gòu)房需求研究4、對(duì)董家溪項(xiàng)目本身的測(cè)試5、消費(fèi)者購(gòu)房的信息來(lái)源?項(xiàng)目定位及市場(chǎng)建議----P128-1402調(diào)研活動(dòng)簡(jiǎn)介目的?為****集團(tuán)重慶董家溪項(xiàng)目的市場(chǎng)定位和產(chǎn)品定位提供市場(chǎng)依據(jù)。?分析市場(chǎng)因素對(duì)房地產(chǎn)定位的影響，為董家溪項(xiàng)目的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)及推廣提供思路和建議。?了解并把握市場(chǎng)和用戶的特征，挖掘潛在消費(fèi)群的有效賣(mài)點(diǎn)，從多角度多層次探求消費(fèi)者的需求。?分析購(gòu)房消費(fèi)群的態(tài)度和行為，研究“民居”概念的可行性，為董家溪項(xiàng)目提供實(shí)效的行銷(xiāo)策略。內(nèi)容?第一部分：目標(biāo)市場(chǎng)消費(fèi)者結(jié)構(gòu)特征?第二部分：目標(biāo)市場(chǎng)消費(fèi)者消費(fèi)特征---消費(fèi)者為什么會(huì)購(gòu)買(mǎi)？---消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)什么樣的房子？---消費(fèi)者購(gòu)房有哪些行為特征？---有哪些因素影響著消費(fèi)者的購(gòu)房？?第三部分：樓盤(pán)推廣策略建議3調(diào)研活動(dòng)簡(jiǎn)介調(diào)查時(shí)間?項(xiàng)目周期：2003年6月10日——2003年7月15日?定性研究：2003年6月21日、22日、25日、28日

?定量研究：2003年6月15日——7月5日調(diào)查地區(qū)?以****董家溪項(xiàng)目位置為中心，江北區(qū)為主要抽樣調(diào)查區(qū)域，輻射對(duì)面的渝中區(qū)和沙坪壩部分區(qū)域。樣本配額?定性研究：四組焦點(diǎn)小組座談會(huì)?定量研究：?jiǎn)柧砣霊粽{(diào)查：180個(gè)有效樣本

定點(diǎn)攔截調(diào)查：100個(gè)有效樣本

CATI電話調(diào)查：500個(gè)有效樣本4研究設(shè)計(jì)第一部份：定性研究—焦點(diǎn)小組座談會(huì)研究區(qū)域：重慶市江北區(qū)、渝中區(qū)、沙坪壩區(qū)座談會(huì)組次：四組目標(biāo)與會(huì)者：?第一組：江北區(qū)已經(jīng)購(gòu)置了中高檔小區(qū)住房的現(xiàn)有消費(fèi)者?第二組：江北區(qū)潛在購(gòu)房的消費(fèi)者（配額完成）?第三組：渝中區(qū)潛在購(gòu)房的消費(fèi)者（配額完成）?第四組：沙坪壩區(qū)潛在購(gòu)房的消費(fèi)者（配額完成）座談會(huì)執(zhí)行時(shí)間：?第一組：2003年6月21日下午2：30—5：00?第二組：2003年6月25日下午2：30—5：00?第三組：2003年6月27日晚上6：30—8：30?第四組：2003年6月29日下午2：30—4：305研究設(shè)計(jì)第二部分：定量研究—問(wèn)卷調(diào)查研究區(qū)域：江北區(qū)、渝中區(qū)、沙坪壩區(qū)抽樣方法：入戶采用分層隨機(jī)抽樣；售樓點(diǎn)攔截采用配額抽樣，電話調(diào)查采用簡(jiǎn)單隨機(jī)抽樣。目標(biāo)被訪者：?已經(jīng)購(gòu)置中高檔小區(qū)住宅的現(xiàn)有消費(fèi)者；未來(lái)24月內(nèi)計(jì)劃購(gòu)置小區(qū)住宅的潛在消費(fèi)者。甄別條件：（潛在消費(fèi)者的界定要求）訪問(wèn)執(zhí)行時(shí)間：未來(lái)24個(gè)月內(nèi)有明確購(gòu)房意向2）購(gòu)房首選區(qū)域里包括有江北區(qū)2003年6月15日—2003年7月5日3）對(duì)購(gòu)房問(wèn)題有建議權(quán)或決策權(quán)4）能承受套內(nèi)單價(jià)在2000元及以上61、宏觀經(jīng)濟(jì)及背景分析71.1重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況2002年是重慶市房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的一年，政府出臺(tái)了一系列激活房市、引導(dǎo)和調(diào)動(dòng)住房消費(fèi)的政策，有力地促進(jìn)了我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。2002年我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體狀況是：住房消費(fèi)環(huán)境得到改善、房地產(chǎn)市場(chǎng)交易日趨活躍、消費(fèi)者購(gòu)房信心進(jìn)一步增強(qiáng)。1、政府努力改善住房消費(fèi)環(huán)境，切實(shí)維護(hù)購(gòu)房者權(quán)益。主要體現(xiàn)在：1）商品房買(mǎi)賣(mài)合同實(shí)行聯(lián)機(jī)備案，根除“一房多售、重復(fù)抵押”現(xiàn)象；2）以套內(nèi)面積計(jì)價(jià)，化解商品房面積糾紛；3）建立商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度，保障預(yù)售資金用于工程建設(shè)；4）建立信用檔案信息系統(tǒng)，保證市場(chǎng)信息暢通；5）解決“兩證”歷史遺留問(wèn)題，重塑市場(chǎng)主體信心。2、在市場(chǎng)機(jī)制上，政府采取積極有效的政策措施，刺激我市住房消費(fèi)。1）降低房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的規(guī)費(fèi)，減輕購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)；2）制定激活房地產(chǎn)市場(chǎng)的10條規(guī)則，調(diào)動(dòng)了購(gòu)房者的熱情；3）實(shí)施路橋收費(fèi)改革和土地出讓公示招標(biāo)制度；4）主動(dòng)開(kāi)展有利于重慶市乃至西部地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的研討活動(dòng)；5）舉辦多種形式的8房地產(chǎn)市場(chǎng)交易會(huì)，活躍市場(chǎng)，促進(jìn)消費(fèi)。1.2重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況重慶直轄六年來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了快速發(fā)展的新時(shí)期，全市累計(jì)完成房地產(chǎn)及住宅投資859.53億元，年均增長(zhǎng)28.1%，占全市社會(huì)固定資產(chǎn)總投資的22.1%；全市累計(jì)房屋交易面積3616.39萬(wàn)平方米，成交金額509.05億元，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)增加值287.4億元。2002年全市累計(jì)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資245.91億元，同比增長(zhǎng)25%，比去年凈增49.24億元。從當(dāng)年竣工1390.73萬(wàn)平方米商品房構(gòu)成來(lái)看，商品住宅1033.60萬(wàn)平方米，比去年同期上升40%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房266.30萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)37.5%；辦公樓50.01萬(wàn)平方米，同比下降11.7%；其他80.82萬(wàn)平方米。全年合計(jì)銷(xiāo)售商品房1016.58萬(wàn)平方米，平均銷(xiāo)售價(jià)格為1556元／平方米，比去年同期上升114元／平方米。其中，商品房銷(xiāo)售均價(jià)為1277元，比去年同期上升146元。個(gè)人購(gòu)房比重由1997年的50.1%上升到91.6%，人均居住面積達(dá)到12平方米，城鎮(zhèn)居民已告別短缺時(shí)代，消費(fèi)理念和需求發(fā)生質(zhì)的變化，由簡(jiǎn)單滿足生活需要的“居者有其屋”躍升到更加注重質(zhì)量、品牌、環(huán)境、智能的更高更新，休閑享受“小康生活”的時(shí)尚追求。2002年，重慶市主城區(qū)審批土地1060宗，面積6860公頃；全年批準(zhǔn)入市項(xiàng)目210個(gè)，面積達(dá)601萬(wàn)平方米。據(jù)估計(jì)，2003年重慶市土地市場(chǎng)的總體趨勢(shì)為：土地增量、存量供應(yīng)同步增長(zhǎng)，但以存量供應(yīng)為主。專(zhuān)家估計(jì)，2003年，北部新區(qū)和南岸區(qū)將表現(xiàn)突出，成為消費(fèi)者購(gòu)房的首選區(qū)域，成為我市房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的兩個(gè)主題板塊。91.3重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況2003年上半年，重慶市主城區(qū)商品房銷(xiāo)售成交面積達(dá)到５３２.８６萬(wàn)平方米，成交金額達(dá)１０５.８８億元，成交均價(jià)為每平方米１９８７元。分別比2002年同期增長(zhǎng)68.1％、75.4％、4.4%。據(jù)預(yù)測(cè)，今年下半年房產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升。據(jù)分析，目前重慶樓市“熱度”是比較理性的、正常的，是與重慶社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求相適應(yīng)的，沒(méi)有產(chǎn)生過(guò)熱的現(xiàn)象。根據(jù)到2010年我市城鎮(zhèn)化率將達(dá)到50%的城鎮(zhèn)化發(fā)展目標(biāo)，十年間，重慶市將新增城鎮(zhèn)人口600萬(wàn)人；如果按每人25平方米的建筑面積計(jì)算，僅新增城鎮(zhèn)人口住房總需求量就超過(guò)了1.5億平方米，如果將其中一半由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)來(lái)完成，平均每年也可達(dá)800萬(wàn)平方米。此外，重慶市主城區(qū)尚有400多萬(wàn)平方米的危舊房。據(jù)測(cè)算，每改造1平方米危舊房，將產(chǎn)生3.5平方米的新房需求，據(jù)此計(jì)算，僅主城區(qū)的危舊房改造就將帶來(lái)約1500萬(wàn)平方米的住房要求。2003年一季度，重慶市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)繼續(xù)保持快速、均衡、良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)。全市累計(jì)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資43.73億元，同比增長(zhǎng)41.3%；商品房竣工面積120.74萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)1.3倍；商品房銷(xiāo)售勢(shì)頭強(qiáng)勁，共計(jì)銷(xiāo)售面積131.9萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)1.1倍，大于商品房的竣工面積，其中，商品住宅銷(xiāo)售面積為110.11萬(wàn)平方米，占銷(xiāo)售總量的83.5%。投資和市場(chǎng)的良好發(fā)展勢(shì)頭說(shuō)明不存在過(guò)熱、過(guò)量、比例失調(diào)，泡沫經(jīng)濟(jì)的問(wèn)題。101.4江北區(qū)概況江北區(qū)是重慶市主城區(qū)之一，位于嘉陵江、長(zhǎng)江交匯處北岸，東、南、西三面分別與巴南、南岸、渝中、沙坪壩等區(qū)隔江相望，北與渝北區(qū)接壤。江北區(qū)擁有214平方公里土地，47萬(wàn)人口，轄8街3鎮(zhèn)168個(gè)居委會(huì)和81個(gè)村委會(huì)，是重慶市規(guī)劃的行政、信息、金融、科技文化中心及中央商務(wù)區(qū)和交通樞紐。江北區(qū)擁有重慶最發(fā)達(dá)的交通，區(qū)中心距重慶港7公里、火車(chē)站3公里，乘車(chē)20分鐘即可到重慶江北國(guó)際機(jī)場(chǎng)，機(jī)場(chǎng)國(guó)內(nèi)航線通達(dá)46個(gè)城市。江北區(qū)境內(nèi)交通便利，嘉陵江大橋及復(fù)線橋、黃花園大橋、石門(mén)大橋、大佛寺大橋等和規(guī)劃建設(shè)的共13座橫跨長(zhǎng)江、嘉陵江的公路、鐵路大橋?qū)⒔眳^(qū)和渝中區(qū)、沙坪壩等主城區(qū)緊密相連。江北區(qū)是重慶重要的商貿(mào)區(qū)和物資集散地，家樂(lè)福、重百集團(tuán)、國(guó)美、新世紀(jì)等大型商企落戶江北，觀音橋農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)為全國(guó)最大的室內(nèi)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，銷(xiāo)售量居全國(guó)第二，江北商業(yè)城面積達(dá)37.5萬(wàn)平方米,觀音橋、五里店、大石壩三大商業(yè)圈和江北步行該街也正在積極建設(shè)中。111.5江北區(qū)人口概況江北區(qū)有居民常住戶數(shù)15.85萬(wàn)戶，總?cè)丝?6.65萬(wàn)人，其中，非農(nóng)業(yè)人口36.52萬(wàn)人，農(nóng)業(yè)人口10.13萬(wàn)人；總?cè)丝谥心信戎貫?0.88：49.12；戶平均人口為2.94人；人口密度為每平方公里2156人，僅次于渝中區(qū)。江北區(qū)2001年末全社會(huì)從業(yè)人員數(shù)為26.61萬(wàn)人。本項(xiàng)目位于董家溪片區(qū)，屬華新街地區(qū)。截止到2001年底，該地區(qū)有居民戶數(shù)為17300戶，比上一年增長(zhǎng)78戶，增長(zhǎng)率1.63%；該地區(qū)有人口56296人，比上年增長(zhǎng)2012人，增長(zhǎng)比率為3.71%，為全區(qū)12個(gè)地區(qū)中人口年增長(zhǎng)最快的地區(qū)。121.6江北區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況2001年，江北區(qū)完成國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值56.26億元，比上年增長(zhǎng)11.1%，增長(zhǎng)幅度在都市發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)圈中位居第一；其中，第一、第二、第三產(chǎn)業(yè)增加值分別為1.21、34.9320.12億元。2001年，全區(qū)完成固定資產(chǎn)投資42.08億元，其****地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資18.73億元，比上年增長(zhǎng)41.55%。2001年，江北區(qū)全年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額35.23億元，比上年增長(zhǎng)9.97%，比上年的增幅快4.04個(gè)百分點(diǎn)，比全市的增幅快1.27個(gè)百分點(diǎn)。2001年末，江北區(qū)金融機(jī)構(gòu)存款余額達(dá)136.16億元，比年初增長(zhǎng)23.68%，其中居民儲(chǔ)蓄存款余額達(dá)63.34億元，比年初增長(zhǎng)27.17%。131.7江北區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)概況江北區(qū)近兩年固定資產(chǎn)投資勢(shì)頭強(qiáng)勁，其中，外地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在全區(qū)固定資產(chǎn)的投資額度上穩(wěn)步上升。2001年，江北區(qū)全年固定資產(chǎn)投資完成42億元，同比增長(zhǎng)41.9%，其中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資18.72億元，同比增長(zhǎng)41.55%，在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資中，完成住宅投資10.4億元，同比增長(zhǎng)93.4%。2001年，全區(qū)房屋竣工面積57.15萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)45.53%，其中住宅竣工40.6萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)27.99%；截止2001年末，全區(qū)房屋空置面積42.77萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)41.81%，其中住宅空置24.1萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)16.25%。142、調(diào)查樣本的背景資料152.1樣本構(gòu)成樣本總數(shù)：780個(gè)?調(diào)查顯示：女性在整個(gè)家庭購(gòu)房決策者中扮演了重要的角色，特別是對(duì)房源信息的收集和篩選，起著決定性的推薦作用。μ總有效樣本(780個(gè))=A類(lèi)(280個(gè))+B類(lèi)(500個(gè))μA類(lèi)---入戶樣本180個(gè)加定點(diǎn)攔截樣本100個(gè)，合計(jì)280個(gè)；μB類(lèi)---CATI電話調(diào)查樣本500個(gè)；162.2樣本年齡構(gòu)成13.89%10.56%23.53%16.29%5.66%0%20%40%60%100%調(diào)查顯示：樣本年齡呈低齡化的趨勢(shì)。20--30歲的消費(fèi)者是目前置業(yè)的主

力買(mǎi)家之一；其次，是年齡在45歲以上年齡段的消費(fèi)者。這表明，目前置

業(yè)的主要人群在年齡結(jié)構(gòu)上呈兩極分化，低齡者和高齡者是主力。172.3樣本職業(yè)構(gòu)成A類(lèi)9.44%8.89%B類(lèi)小結(jié)：在A類(lèi)調(diào)查樣本群體中，“一般職工”和“私營(yíng)業(yè)主”成為兩類(lèi)最大數(shù)量的被訪對(duì)

象，占總比例的50%以上。而在B類(lèi)調(diào)查樣本中，“一般職工”、“事業(yè)單位人員”、“管

理人員”成為最集中的被訪對(duì)象，比例達(dá)到7成以上；本次調(diào)查采用的三種調(diào)查方式

所獲得的樣本，比較均勻地覆蓋了地塊周?chē)臉颖疽约皹颖舅哂械穆殬I(yè)特征。182.4樣本文化程度大本+13.9%初中-

28.3%大專(zhuān)26.7%中專(zhuān)31.1%（樣本：280個(gè)）?由于調(diào)查在樣本“職業(yè)”背景進(jìn)行了配額的設(shè)計(jì)，因此，本次研究的有效樣本群體總體文化程度（素質(zhì)）高于全市平均水平，較高文化背景的樣本，以便研究高文化背景層次的細(xì)分市場(chǎng)在置業(yè)方面的行為特征。192.5樣本家庭構(gòu)成20（樣本：280個(gè)）2.6樣本生活階段（樣本：780個(gè)）?分析顯示，住房需求量最大的兩個(gè)購(gòu)房群體是：（1）家庭中

孩子逐漸長(zhǎng)大面臨成家，需要一套獨(dú)立新房或人口增多、孩子

成人需要擴(kuò)大居住空間的家庭；（2）家庭中有孩子正在念書(shū)，家庭為了孩子能在一個(gè)比較好的學(xué)校里就讀，會(huì)綜合考慮購(gòu)置

并搬遷到一個(gè)有好的學(xué)校配置的新住宅社區(qū)。212.7樣本收入水平個(gè)人月收入（樣本：280個(gè)）700元-701-1200元1201-1500元1501-2000元2001-3000元3000元+27.78%30.56%16.67%11.67%8.89%4.44%家庭月收入1200元-1201-2000元2001-3000元3001-4000元4001元+12.22%25.00%30.56%21.11%11.11%?調(diào)查結(jié)果：從被訪者的個(gè)人月收入來(lái)看，普遍偏低（月收入低于1200元的占58.34%），而家庭月收入在2000—3000元的家庭比重最大，達(dá)到30.56%。222.8樣本理財(cái)意向52.45045.64031.229.23020.82017.615.211.6100?調(diào)查顯示：“購(gòu)置房產(chǎn)”、“金融投資”、“教育投資”是被訪者投資

理財(cái)?shù)娜笾饕较?；消費(fèi)者首選房地產(chǎn)作為投資項(xiàng)目，為該區(qū)域

的房地產(chǎn)需求市場(chǎng)提供了大量的客戶、投資者。23、潛在購(gòu)房者購(gòu)房需求分析243.1.1置業(yè)類(lèi)型0%20%40%60%80%100%A類(lèi)B類(lèi)研究顯示：“第一次置業(yè)”買(mǎi)的是一個(gè)落腳的地方；樣本中“自購(gòu)房用于居住”的占

93.44%，仍然是最主要的購(gòu)房群體；有28.13%的樣本已經(jīng)擁有一套商品房或其他形式的自

有住宅,成為“以提高生活品質(zhì)”的多次置業(yè)群體,這部分樣本以45歲以上年齡段的被訪者為

主,他們大多數(shù)事業(yè)有成，家庭和睦、穩(wěn)定，他們?cè)谀贻p時(shí)購(gòu)置的商品房或房改房已經(jīng)到了

更新?lián)Q代的時(shí)候，隨著住房二、三級(jí)市場(chǎng)的開(kāi)放，他們潛在的需求得以釋放，成為購(gòu)房的次級(jí)主力群體。此外，還有近7%的消費(fèi)者屬于純粹的“投資型”購(gòu)房者。253.1.2置業(yè)類(lèi)型細(xì)分263.2置業(yè)態(tài)度?調(diào)查顯示：目前消費(fèi)者購(gòu)置房產(chǎn)一般都持有“保值”的觀念。一套住房的居住周期為7～10年左右，隨著生活水平的提高和人們對(duì)

住房質(zhì)量的提升而不斷變化，分階段置業(yè)，購(gòu)房梯度消費(fèi)的觀念

得到大眾的認(rèn)可。?調(diào)查顯示：在一個(gè)企事業(yè)單位中（比如學(xué)校），同事之間置業(yè)選擇有很強(qiáng)的關(guān)聯(lián)性。而且，他們購(gòu)房置業(yè)一旦成為潮流，跟風(fēng)的現(xiàn)象就比較嚴(yán)重，很容易形成“團(tuán)購(gòu)”。?重慶為組團(tuán)式格局，目前消費(fèi)者工作與居住在同區(qū)的比例比較高，原有的社會(huì)關(guān)系、單位紐帶、家庭結(jié)構(gòu)、親戚結(jié)構(gòu)，決定了消費(fèi)

者希望生活在自己熟悉的環(huán)境中，希望在現(xiàn)在工作和居住的區(qū)域

內(nèi)購(gòu)置住房的消費(fèi)者比重也超過(guò)60%。273.3.1社區(qū)類(lèi)型中大社區(qū)8.3%大型社區(qū)5.0%單體樓4.4%小型社區(qū)41.1%中等社區(qū)15.0%最受歡迎中小社區(qū)26.1%第二選擇（樣本：180個(gè)）?消費(fèi)者喜愛(ài)的小區(qū)布局從以前的列兵式高層建筑逐漸走向圍合式小區(qū)；?理想的社區(qū)：緊湊，功能多樣化、功能分區(qū)科學(xué)，自然景觀+人造環(huán)境；283.3.2社區(qū)規(guī)模****董家溪項(xiàng)目400畝的占地規(guī)模，可以打造一個(gè)中型0.9100-8.97100～300規(guī)模的高檔社區(qū)，這樣的規(guī)劃將得到消費(fèi)者的高度認(rèn)可。。22.87300～50028.7500～700調(diào)查顯示：目標(biāo)購(gòu)房者喜歡居住在一個(gè)規(guī)模為中等規(guī)模類(lèi)型

的社區(qū)里。（選擇比例接近80%）28.25700～9006.73900～11003.591100+293.3.3不同置業(yè)類(lèi)型對(duì)社區(qū)規(guī)模的偏好303.3.4不同年齡結(jié)構(gòu)對(duì)社區(qū)規(guī)模的偏好313.3.5不同職業(yè)背景對(duì)社區(qū)規(guī)模的偏好323.3.6家庭月收入與社區(qū)規(guī)模的關(guān)系家庭月收入與對(duì)“社區(qū)規(guī)?！钡男枨蟪收嚓P(guān)，高收入的購(gòu)房群體，33比較偏好規(guī)模較大的社區(qū)。3.3.7購(gòu)房總價(jià)與社區(qū)規(guī)模的關(guān)系343.3.8社區(qū)類(lèi)型?“社區(qū)型住宅”是潛在購(gòu)房群體居住的共同選擇。?按照一般的規(guī)律，社區(qū)規(guī)模越大，開(kāi)發(fā)商就會(huì)投入更多的資金進(jìn)行配套設(shè)計(jì)，居住者就會(huì)感到環(huán)境更加舒適、生活更加便捷。購(gòu)物、上學(xué)、醫(yī)療、娛樂(lè)設(shè)施及物業(yè)管理等等方面都有優(yōu)勢(shì)。?如果社區(qū)規(guī)模太大，就會(huì)受到購(gòu)房者的嚴(yán)重抵觸，消費(fèi)者害怕人太多產(chǎn)生不必要的擁擠和麻煩。?有近50%的消費(fèi)者選擇“小型社區(qū)”（500戶及以下）,這說(shuō)明隨著城市人口密度的加大和環(huán)境污染的加劇，使得相當(dāng)一部分高收入消費(fèi)群體傾向于購(gòu)買(mǎi)低密度的住宅，從而，能夠自由自在地享受舒適、清新的生活；?總體講，“首次”和“多次”的置業(yè)者都偏好于“中小規(guī)模的社區(qū)”（500～1500戶）；?“單體樓”的主要目標(biāo)購(gòu)買(mǎi)者是以“投資”為目的“買(mǎi)房用于出租”者，以及一小部分“第一次置業(yè)”的單身群體。353.4.1建筑類(lèi)型?調(diào)查顯示：多層、小高層、低層成為消費(fèi)者對(duì)建筑類(lèi)型的首選。選擇多層的占到40.56%，其次為小高層占25%，和中高層占13.33%。?定性研究發(fā)現(xiàn)，消費(fèi)者對(duì)高層建筑（望山望水）的需求比例呈增長(zhǎng)趨勢(shì)，高層建筑視野開(kāi)闊，采光和通風(fēng)良好，成為消費(fèi)者一種新選擇。低層(1-3層）多層（6層）不帶電梯

小高層（12層）帶電梯中高層（18層）帶電梯高層（18層以上）帶電梯0.56%13.33%40.56%25.00%12.78%7.78%0%20%40%60%80%100%36（樣本：280個(gè)）3.4.2不同年齡特征對(duì)建筑類(lèi)型的偏好21.21%45.45%15.15%9.09%9.09%45-50歲16.13%3.23%41.94%16.13%12.90%9.68%40-44歲17.86%46.43%17.86%7.14%10.71%35-39歲34.15%31.71%19.51%4.88%30-34歲25-29歲41.56%35.06%12.99%7.79%8.11%35.14%32.43%16.22%8.11%20-24歲0%50%100%希望住低層、多層的樣本以“45歲及以上”的年齡段為最多，希望居住在小高層的以“2529歲”居多，希望住高層的以“35—39歲”居多。373.4.3不同職業(yè)特征對(duì)建筑類(lèi)型的偏好383.4.4不同家庭收入對(duì)建筑類(lèi)型的偏好393.4.5不同購(gòu)房總價(jià)對(duì)建筑類(lèi)型的偏好210403.5.1戶型需求1人2人3人4人+現(xiàn)有的居住規(guī)模5.00%16.11%50.56%28.33%希望新居能容納的規(guī)模9.44%18.89%40.56%31.11%?調(diào)查啟示：在項(xiàng)目規(guī)劃和設(shè)計(jì)的時(shí)候，應(yīng)充分考慮以下三種戶型：

1）兩代三口之家——在本次調(diào)查中占到調(diào)查總體的44%；

2）三代多口之家——在本次調(diào)查中占到總體的27%；3）兩口之家——包括新婚兩口之家和老齡兩口之家，占24%；413.5.2不同家庭結(jié)構(gòu)的戶型需求123新婚兩口有46.34%希望住房能容納2人；夫妻加讀書(shū)的孩子型家庭有57.69%希望住房能容納340%的老兩口希望首先要能容納2423.5.3面積需求?調(diào)查顯示：套內(nèi)面積在71～100平方米的住房市場(chǎng)需求最集中,占到53.3%；?其次，面積在100平方米以上的住房，市場(chǎng)需求累計(jì)起來(lái)也達(dá)到30%的需求；?50—70平米的中小戶型也有一定的市場(chǎng)需求，調(diào)查顯示，占到總體的14.4%433.5.4不同置業(yè)類(lèi)型對(duì)面積的需求“多次置業(yè)”的購(gòu)房消費(fèi)者對(duì)大戶型住房（100平方米+）有較大的需求，，占到47.9%，高于平均水平12個(gè)百分比；443.5.5不同職業(yè)背景對(duì)面積的需求453.5.6對(duì)不同社區(qū)類(lèi)型與面積的關(guān)系上㎡㎡㎡463.5.7不同家庭月收入對(duì)面積的需求㎡上㎡㎡5家庭月收入與住房面積呈高度正相關(guān)，高收入購(gòu)房者，住房面積需求越大。473.5.8不同購(gòu)房總價(jià)與面積的關(guān)系上㎡㎡㎡5483.6.1住房空間結(jié)構(gòu)需求493.6.2不同年齡結(jié)構(gòu)對(duì)空間結(jié)構(gòu)的需求有幼兒和老人的“30～39歲”“45歲以上”年齡段置業(yè)家庭更偏好“平層”。503.6.3不同職業(yè)背景對(duì)空間結(jié)構(gòu)的需求513.6.4不同家庭收入對(duì)空間結(jié)構(gòu)的需求523.7.1住房戶型結(jié)構(gòu)需求533.7.2住房戶型結(jié)構(gòu)需求隨戶型的增大，購(gòu)房者對(duì)空間結(jié)構(gòu)要求多樣化，有層次感的錯(cuò)層、躍層需求比例呈分散在各種戶型結(jié)構(gòu)當(dāng)中。543.7.3住房戶型結(jié)構(gòu)需求2%553.8.1同層戶數(shù)需求?調(diào)查顯示：市場(chǎng)主力需求要求同層戶數(shù)在4戶為最佳，占調(diào)查總數(shù)的45%；項(xiàng)目在規(guī)劃時(shí)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)充分考慮市場(chǎng)的需求，采用多種形式，設(shè)計(jì)出既滿足市場(chǎng)需求又滿足開(kāi)發(fā)商利益的房屋。100%80%60%40%20%5.6%3.3%0%563.8.2不同購(gòu)房總價(jià)與同層戶數(shù)的關(guān)系10573.9對(duì)衛(wèi)生間個(gè)數(shù)的需求兩室以上的戶型建議設(shè)計(jì)“主衛(wèi)”和“客衛(wèi)”583.10.1對(duì)陽(yáng)臺(tái)個(gè)數(shù)的需求兩室以上的戶型建議設(shè)計(jì)“生活陽(yáng)臺(tái)”和“休閑陽(yáng)臺(tái)”593.10.2對(duì)陽(yáng)臺(tái)形狀的需求原音重現(xiàn):?“陽(yáng)臺(tái)最好有兩個(gè)，一個(gè)生活陽(yáng)臺(tái)，一個(gè)休閑陽(yáng)臺(tái)”?“陽(yáng)臺(tái)一定要大，可以種花，足不出戶在家享受”（老年人）?“在陽(yáng)臺(tái)上可以喝茶聊天，小孩可以有玩的活動(dòng)空間”（中年人）?“可以在陽(yáng)臺(tái)上放簡(jiǎn)單的健身器材”（年輕人）?“主陽(yáng)臺(tái)要有102以上”603.11.1對(duì)主要功能房的需求程度戶型設(shè)計(jì)首先考慮戶型分隔、通風(fēng)采光設(shè)計(jì)、功能區(qū)劃分和聯(lián)結(jié)的合理性。無(wú)“暗房”。613.11.2大戶型輔助用房重要性分析1(2(3(4(5(相對(duì)重要相對(duì)重要2.982.872.57623.11.3需要面積加大的功能房633.11.4大戶型綜合分析在設(shè)計(jì)大戶型房屋的時(shí)候，考慮更多的是體現(xiàn)居住的舒適性。我們所稱(chēng)的大戶型，也并非是面積無(wú)限制的大，而是以滿足面積合理、功能完善為條件的。例如，一套讓人居住舒適的大戶型中，除了要有足夠的客廳、臥室、廚衛(wèi)以外，還應(yīng)該有玄關(guān)、衣帽間、儲(chǔ)藏間、保姆房等?；蛟S，這對(duì)于舒適型的大戶型來(lái)說(shuō)，這些成了不可或缺的必須，大戶型必須要設(shè)計(jì)兩個(gè)以上的陽(yáng)臺(tái)和衛(wèi)生間。大戶型的優(yōu)點(diǎn)：（1）功能比較完善，面積的加大，使得動(dòng)靜分區(qū)、潔污分區(qū)能夠更好地得到保障；（2）寬敞舒適，大戶型在設(shè)計(jì)上應(yīng)充分考慮景觀、采光、通風(fēng)的要求，同時(shí)還要有足夠的空間來(lái)支配衛(wèi)生間、廚房的需要。大戶型的缺點(diǎn)：（1）房子總價(jià)高，消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)的成本大；（2）假如設(shè)計(jì)不當(dāng)，很容易造成面積浪費(fèi)，不能體現(xiàn)其應(yīng)有的價(jià)值。643.11.5大戶型各功能房分析需求功能房主臥室私密性要好，面積在20平方米左右，有一個(gè)5平米的主衛(wèi)生間，最好有一個(gè)觀賞陽(yáng)臺(tái)至少是陽(yáng)光窗，放兩張椅子，可以觀賞風(fēng)景。書(shū)房采光好，但一定處于整個(gè)住房里最隱蔽的位置，有一個(gè)已經(jīng)規(guī)劃好的凹進(jìn)去的書(shū)柜?？蛷d明亮，面積30～50平米，連接一個(gè)大露臺(tái)；

有時(shí)會(huì)承擔(dān)小型辦公室的作用。廚房需要一個(gè)方正的廚房，可以有兩個(gè)人的活動(dòng)空間，最好有一個(gè)放電視的地

方，打發(fā)做飯的時(shí)間，面積8～15平米。休閑陽(yáng)臺(tái)有一個(gè)大露臺(tái)，面積10平米+；“陽(yáng)臺(tái)一定要大，可以種花，足不出戶在家

享受”（老年人）；“在陽(yáng)臺(tái)上可以喝茶聊天，小孩可以有玩的活動(dòng)空間”（

中年人）；“可以在陽(yáng)臺(tái)上放健身器材”（年輕人）生活陽(yáng)臺(tái)很必須衛(wèi)生間明衛(wèi)其他增加一個(gè)娛樂(lè)休閑房或空間；“衛(wèi)生間”和“廚房”分開(kāi)。653.12交房標(biāo)準(zhǔn)的需求40.56%毛坯房25.56%整體簡(jiǎn)單裝修18.33%廚廁一次性裝修，廳房次裝修6.67%無(wú)間隔房3.33%個(gè)性化裝修服務(wù)2.78%開(kāi)發(fā)商提供一定的范圍，由自己下單裝修1.67%整體高檔裝修1.11%整體豪華裝修100%80%60%40%20%0%?購(gòu)房群體對(duì)“毛坯房”的需求比例呈現(xiàn)降低的趨勢(shì)。?開(kāi)發(fā)商可對(duì)交房標(biāo)準(zhǔn)形式作創(chuàng)新，以區(qū)別于同質(zhì)性樓盤(pán)。663.13.1對(duì)物業(yè)管理需求673.13.2對(duì)物業(yè)管理需求?重慶的消費(fèi)者對(duì)小區(qū)物業(yè)管理的要求很基本。消費(fèi)者的聲音?“開(kāi)發(fā)商實(shí)現(xiàn)自己的承諾”?“開(kāi)發(fā)商有好的為用戶服務(wù)的心態(tài)，才會(huì)全心全意服務(wù)”?“維修要及時(shí)解決”?“管理體系正規(guī)，不要存在太多隨機(jī)性”?“物業(yè)管理的從業(yè)人員穩(wěn)定，素質(zhì)很重要，著裝、儀態(tài)好”?“我覺(jué)得′龍湖‵和′錦繡山莊‵物業(yè)管理不錯(cuò)”?“物業(yè)管理也有ISO900論證”?“有專(zhuān)業(yè)的物管公司”?“收多少錢(qián)就價(jià)值多少”?“人性化服務(wù)，比業(yè)主先想到”683.14.1社區(qū)配套需求需求排位康樂(lè)設(shè)施需求需求百分比1有線數(shù)字電視22.83%2中心綠地花園20.17%3商場(chǎng)設(shè)施14.21%4寬帶上網(wǎng)13.46%5住戶專(zhuān)用小巴12.02%6私人會(huì)所/俱樂(lè)部/小型兒童游戲處9.77%7停車(chē)位7.54%693.14.2社區(qū)公共配套需求0%20%40%60%80%100%農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)超市/大賣(mài)場(chǎng)/大型購(gòu)物中心公交車(chē)站小學(xué)/中學(xué)幼兒園電影院703.14.3社區(qū)商業(yè)配套設(shè)施需求需求排位康樂(lè)設(shè)施需求需求百分比1品牌性的社區(qū)服務(wù)超市

68.9%2便利商品55.4%3餐飲小吃街54.6%4洗衣店54.3%5書(shū)店47.1%6花店40.7%7餐飲快餐店36.8%8西點(diǎn)面包店32.1%9照片沖印店26.4%10中餐廳23.2%11西餐廳16.1%12家庭飾品店11.8%713.14.4社區(qū)康樂(lè)配套設(shè)施需求需求排位康樂(lè)設(shè)施需求需求百分比1健身房57.1%2休閑設(shè)施40.7%3圖書(shū)閱覽室40.4%按照經(jīng)驗(yàn)，每千人要有200～3004棋牌室33.6%平方米的5游泳館33.6%康樂(lè)設(shè)施

6健身器材31.4%

****董家配套，7咖啡廳31.1%8跑步專(zhuān)用道路30.0%9老年人活動(dòng)中心28.9%10兒童娛樂(lè)室27.5%11網(wǎng)球場(chǎng)25.7%溪社區(qū)能容納近2萬(wàn)人居住，因此，康樂(lè)設(shè)施的12籃球場(chǎng)23.2%最優(yōu)供給13網(wǎng)吧21.1%量為600014體操房18.2%平米左右。15臺(tái)球室18.2%16乒乓球室17.9%7217排球場(chǎng)16.4%3.15對(duì)景觀和朝向的需求733.16對(duì)整體建筑風(fēng)格的需求743.17.1對(duì)居住在大橋附近的態(tài)度753.17.2對(duì)居住在大橋附近的態(tài)度正面意見(jiàn)負(fù)面意見(jiàn)交通方便42.69%灰塵大、吵鬧26.54%環(huán)境好32.51%不愿住大橋附近14.39%可能會(huì)29.59%空氣不好環(huán)境不好3.92%外部自然景觀好6.04%愿住大橋附近5.34%空氣好可看到江面4.31%763.18.1不同職業(yè)背景對(duì)付款方式的選擇100%43.48%29.64%28.57%32.56%19.35%26.32%29.09%9.09%40.91%50%37.14%32.56%45.16%36.84%27.27%57.14%41.30%33.21%34.88%35.48%36.84%43.64%50.00%15.22%14.29%0%調(diào)查顯示：37.14%的購(gòu)房者選擇“按揭”購(gòu)房，29.64%的購(gòu)房者傾向“分期付款”；不同職業(yè)背景的購(gòu)房者在選擇付款方式上有明顯的不同；43.48%的“企業(yè)管理人員”和29.09%的“私營(yíng)業(yè)主“購(gòu)房時(shí)傾向于“分期付款”；57.14%的“事業(yè)單位職員”和“專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員”傾向于“按揭付款”購(gòu)房。773.18.2不同年齡段對(duì)付款方式的選擇783.18.3不同家庭收入水平對(duì)付款方式的選擇793.19.1對(duì)房子總價(jià)的承受能力100%80%60%40.6%31.1%40%13.3%39.05%26.63%20%0%11.24%10.6%14.20%4.73%2.2%4.14%2.2%10萬(wàn)-10.1-15萬(wàn)15.1-20萬(wàn)20.1-25萬(wàn)25.1-30萬(wàn)30萬(wàn)+結(jié)果分析：被訪者對(duì)購(gòu)房總價(jià)承受能力較弱。單套總價(jià)在10--15萬(wàn)的購(gòu)買(mǎi)需求最大,占40.6%和39.05%；

；其次，是單套總價(jià)在15--20萬(wàn)的住房，需求分別是31.1%和26.63%；排在需求第三位的是20—25萬(wàn)元的住房，需求比例分別為14.2%和10.6%。803.19.2不同年齡特征對(duì)購(gòu)房總款的承受能力813.19.3不同職業(yè)特征對(duì)購(gòu)房總款的承受能力31.58%42.11%15.79%10.53%10萬(wàn)-31.82%40.91%18.18%9.09%10.1-15萬(wàn)14.55%38.18%23.64%14.55%15.1-20萬(wàn)9.30%40.70%32.56%6.52%34.78%50.00%20.1-25萬(wàn)6.45%38.71%41.94%12.90%25.1-30萬(wàn)4.76%38.10%28.57%19.05%9.52%30萬(wàn)+0%50%100%結(jié)果分析：事業(yè)單位員工（如教師、醫(yī)生等）、企事業(yè)單位管理人員、專(zhuān)業(yè)人員的購(gòu)房群體總價(jià)的承受能力相對(duì)較強(qiáng)，其中單套總價(jià)能承受15--25萬(wàn)元的比例分別達(dá)到66.67%、84.78%、80.65%。

。823.19.4不同家庭收入水平對(duì)購(gòu)房總款的承受能力4001+10.1-15萬(wàn)3001-4000元2001-3000元

15.1-20萬(wàn)1201-2000元20.1-25萬(wàn)結(jié)果分析：購(gòu)房群體總價(jià)的承受能力與目前家庭經(jīng)濟(jì)收入呈高度正相關(guān)。高收入群體即有一定的經(jīng)濟(jì)積蓄，并且，他們目前仍然有比較穩(wěn)定的收入來(lái)源。833.19.5不同社區(qū)規(guī)模與購(gòu)房總款的關(guān)系10.1-15萬(wàn)15.1-20萬(wàn)20.1-25萬(wàn)5%25.1-30萬(wàn)調(diào)查結(jié)果：分析顯示，隨著消費(fèi)者對(duì)“社區(qū)規(guī)?！毙枨蟮募哟螅?gòu)房總價(jià)的支付能力也相應(yīng)增強(qiáng)。有實(shí)力的買(mǎi)家傾向于購(gòu)買(mǎi)較大規(guī)模的社區(qū)樓盤(pán)，因?yàn)?，有開(kāi)發(fā)實(shí)力保障和全面的配套設(shè)施。843.20對(duì)按揭首付款的承受能力50%40%30%20%10%0%1-2萬(wàn)2.1-3萬(wàn)3.1-4萬(wàn)4.1-5萬(wàn)5.1-6萬(wàn)6.1-7萬(wàn)7.1-8萬(wàn)8.1-9萬(wàn)結(jié)果分析：被訪者選擇首付款金額在3.1萬(wàn)--4萬(wàn)元所占比例最大，達(dá)32.05%；其次是2.1--3萬(wàn)元，占28.21%；選擇首付款在4--5萬(wàn)元和首付款在9萬(wàn)元以上的比重一樣，都為8.97%，經(jīng)分析發(fā)現(xiàn)，

，能夠承受首付款在9萬(wàn)元以上的樣本都為購(gòu)買(mǎi)150平方米大戶型的高端消費(fèi)者。853.21對(duì)月按揭款的承受能力結(jié)果分析：被訪者在考慮按揭月供款能力時(shí),充分考慮了自身的經(jīng)濟(jì)收入水平。選擇月供款在600—900元之間的樣本所占比例最大，達(dá)41.77%；其次是月供款在300--600元之間，占30.38%；能承受月供款在1500元及以上的消費(fèi)者很少，只占了調(diào)查總體的5.05%。864、對(duì)董家溪項(xiàng)目本身的測(cè)試874.1.1對(duì)民居建筑風(fēng)格的需求（A類(lèi)）100%80%60%40%20%0%884.1.2對(duì)民居建筑風(fēng)格的需求（B類(lèi)）0%20%40%60%80%100%39.36%對(duì)我購(gòu)房沒(méi)有太大影響32.27%我非常喜歡民居風(fēng)格19.22%無(wú)所謂5.95%我不喜歡民居風(fēng)格3.20%其它894.2.1對(duì)項(xiàng)目單價(jià)的預(yù)期調(diào)查分析：調(diào)查顯示，由于董家溪片區(qū)已經(jīng)逐漸形成氣候，消費(fèi)者對(duì)本項(xiàng)目的預(yù)期也比較好，因此，

，經(jīng)綜合評(píng)估后，建議本項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)價(jià)格可采用低開(kāi)高走的策略，開(kāi)盤(pán)價(jià)定位在1900～2100元每

平方米（套內(nèi)面積），隨后根據(jù)市場(chǎng)狀況逐步拉高。4.2.2對(duì)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)單價(jià)的最高預(yù)期分析發(fā)現(xiàn)：消費(fèi)者對(duì)本項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)單價(jià)的預(yù)期最高單價(jià)為2355元每平方米，其中，能承受的開(kāi)盤(pán)單價(jià)最高拐點(diǎn)為2500元，超過(guò)該價(jià)格消費(fèi)者就可能會(huì)難以接受。（價(jià)格））都是以套內(nèi)單價(jià)計(jì)算。N卻失值平均值中位數(shù)眾數(shù)標(biāo)準(zhǔn)差全距最小值最大值ValidMissingMeanMedianModeStd.DeviationRangeMinimumMaximum18010021001600914.3對(duì)工商大學(xué)與董家溪關(guān)系的認(rèn)知100%80%知道41.11%60%40%不知道58.89%

20%0%重慶工商大學(xué)B區(qū)（原渝州大學(xué)文財(cái)學(xué)院）就位于董家溪片區(qū)，該大學(xué)是董家溪片區(qū)人口最多的單位之一。由于該學(xué)校的存在使得董家溪片區(qū)的發(fā)展超過(guò)江北其它同類(lèi)區(qū)域，該學(xué)校給董家溪帶來(lái)了巨大的機(jī)會(huì)。。924.4對(duì)華新分流道與董家溪關(guān)系的認(rèn)知華新分流道是江北區(qū)市政規(guī)劃中的重要道路，也是董家溪片區(qū)規(guī)劃的重要組成部分，

，華新分流道北接金開(kāi)大道，南接嘉陵江復(fù)線橋，是貫穿董家溪片區(qū)，帶動(dòng)董家溪片區(qū)快速發(fā)展的重要市政項(xiàng)目。934.5.1現(xiàn)居住區(qū)域與意向購(gòu)房區(qū)域的選擇（A類(lèi)）944.5.2現(xiàn)居住區(qū)域與意向購(gòu)房區(qū)域的選擇（B類(lèi)）954.6江北區(qū)各片區(qū)吸引力分析0%20%40%60%80%100%觀音橋附近五里店片區(qū)渝北車(chē)站附近龍溪鎮(zhèn)片區(qū)松樹(shù)橋片區(qū)董家溪片區(qū)研究顯示：江北區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目本區(qū)域消化能力超過(guò)40%。本次抽樣研究結(jié)果顯示，對(duì)潛在購(gòu)

房者最有吸引力的三個(gè)片區(qū)依次是觀音橋片區(qū)、五里店片區(qū)和渝北車(chē)站片區(qū)，而本項(xiàng)目所在

地董家溪片區(qū)排在最后的選擇位置上。據(jù)分析，這與現(xiàn)階段董家溪片區(qū)臟、亂、差情況突出

有密切的關(guān)系，消費(fèi)者還沒(méi)有意識(shí)到董家溪作為上檔次居住社區(qū)的價(jià)值。964.7對(duì)****董家溪項(xiàng)目的購(gòu)買(mǎi)意向分析50≮可能性≤100可能性≤30

30%42%30≮可能性≤50

28%不了解這個(gè)區(qū)域29.1%交通不便11.1%“可能性≤50”的原因：這個(gè)區(qū)域治安不好，有點(diǎn)亂9.4%污染嚴(yán)重，空氣不好7.7%

想在商業(yè)中心買(mǎi)房5.1%

周邊人文環(huán)境不是很好5.1%

該區(qū)域發(fā)展前途不大5.1%到時(shí)看區(qū)域（社區(qū)）的發(fā)展情況而定4.3%

不喜歡這個(gè)片區(qū)4.3%975、消費(fèi)者購(gòu)房的信息來(lái)源985.1消費(fèi)者買(mǎi)房的五步驟:消費(fèi)者的“買(mǎi)房經(jīng)”“一看”：比較“報(bào)紙”、“電視”和“樓書(shū)”上的房地產(chǎn)信息，進(jìn)行初步篩選；“二詢”：向朋友、同事等生活中密切接觸的信賴(lài)的人打聽(tīng)項(xiàng)目情況；“三探”：到樓盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地探測(cè)虛實(shí)；打入銷(xiāo)售熱線電話，詢問(wèn)項(xiàng)目細(xì)節(jié)：如交房時(shí)間、有哪些戶型、土地使用年限等；“四等”：到現(xiàn)場(chǎng)與開(kāi)發(fā)商談判，并等待和尋找最佳的下定時(shí)機(jī)；“五成”：訂下自己喜歡的房子。?“最終下定到成交周期一般集中在半年以內(nèi)”，銷(xiāo)售時(shí)應(yīng)在有效周期內(nèi)追蹤詢樓者；995.2.1獲取房地產(chǎn)信息的渠道66.43%

一類(lèi)51.79%49.64%二類(lèi)35.00%31.79%15.00%13.93%910.71%8.21%7.14%3.21%0.00%20.00%40.00%60.00%?調(diào)查顯示：報(bào)紙、親友介紹、電視是潛在購(gòu)房者獲取樓盤(pán)信息的主要途徑。1005.2.2獲取房地產(chǎn)信息的渠道?“口碑傳播”已經(jīng)成為潛在購(gòu)房群體獲取房產(chǎn)信息最重要的渠道。為了保持老社交圈，老朋友希望生活在一起，有伴可以經(jīng)常交流，對(duì)“成交客戶”老業(yè)主給予多種營(yíng)銷(xiāo)方式，爭(zhēng)取連動(dòng)銷(xiāo)售，開(kāi)發(fā)商應(yīng)提高重視程度,這也是品牌效應(yīng)的產(chǎn)物。?傳統(tǒng)的“報(bào)紙“仍然是達(dá)成房地產(chǎn)信息有效溝通的一大強(qiáng)勢(shì)媒體，買(mǎi)家對(duì)樓盤(pán)廣告和信息不會(huì)排斥，有效的房地產(chǎn)廣告對(duì)推動(dòng)樓盤(pán)銷(xiāo)售非常重要，其中，有60%的購(gòu)房群關(guān)注報(bào)紙“房地產(chǎn)專(zhuān)版”。?“房交會(huì)”減少了潛在購(gòu)房群體跑路的麻煩，更直觀的比較樓盤(pán)優(yōu)劣和新的信息；

房交會(huì)是開(kāi)發(fā)商展示實(shí)力，與消費(fèi)者直接對(duì)話的良好的平臺(tái)；

?“電視”逐漸受到潛在購(gòu)房群體的重視，聽(tīng)覺(jué)、視覺(jué)的刺激，“房子”類(lèi)專(zhuān)題節(jié)目

受到消費(fèi)者的喜歡；?“樣板房”對(duì)于買(mǎi)期房的消費(fèi)者有一個(gè)直觀的參考，好的樣板房對(duì)銷(xiāo)售非常關(guān)鍵。?“專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員/醫(yī)生“和”教師“還比較重視“樣板房”。?“私營(yíng)業(yè)主”“管理人員”和“一般職員”還比較重視“電視”媒體。1015.2.3獲取房地產(chǎn)信息的渠道有效渠道專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員教師私營(yíng)業(yè)主管理人員一般職員63.458.651.458.858.7親友介紹報(bào)紙63.452.662.947.163房交會(huì)43.944.442.952.943.5現(xiàn)場(chǎng)展示樣板房41.548.131.433.317.4電視29.332.34058.852.2現(xiàn)場(chǎng)廣告牌19.51825.715.726.1互聯(lián)網(wǎng)14.662.99.82.2促銷(xiāo)活動(dòng)9.810.514.39.815.2戶外廣告牌7.311.311.43.910.9公益活動(dòng)4.965.73.94.3郵寄，發(fā)送的宣傳品2.435.722.2車(chē)身0.82.9102（單位：%）5.3.1有效的報(bào)紙媒體27.86%24.73%主流報(bào)紙媒體

19.28%7.60%6.18%輔助報(bào)紙媒體6.17%4.48%（樣本：280個(gè)）1035.3.2不同年齡段對(duì)報(bào)紙的關(guān)注20-24歲25-29歲00030.30%19.50%16.70%13.60%7.80%5.10%3.30%27.90%21.90%18.40%9.30%5.40%5.20%4.80%重慶晚報(bào)重慶商報(bào)重慶晨報(bào)渝州服務(wù)導(dǎo)報(bào)重慶日?qǐng)?bào)青年報(bào)經(jīng)濟(jì)報(bào)重慶晚報(bào)渝州服務(wù)導(dǎo)報(bào)重慶商報(bào)重慶日?qǐng)?bào)青年報(bào)重慶晨報(bào)經(jīng)濟(jì)報(bào)30-34歲29.80%21.60%19.30%8.20%7.80%4.60%4.50%重慶晚報(bào)渝州服務(wù)導(dǎo)報(bào)重慶商報(bào)青年報(bào)重慶日?qǐng)?bào)重慶晨報(bào)經(jīng)濟(jì)報(bào)31.70%渝州服務(wù)導(dǎo)報(bào)23.50%重慶晚報(bào)35-39歲18.60%7.80%5.60%3.80%2.00%重慶商報(bào)青年報(bào)重慶晨報(bào)重慶日?qǐng)?bào)經(jīng)濟(jì)報(bào)28.00%24.80%23.70%重慶晚報(bào)重慶商報(bào)渝州服務(wù)導(dǎo)報(bào)40-44歲45-50歲32.10%27.00%17.80%（樣本：280個(gè)）7.60%7.60%5.50%6.10%4.70%3.50%3.00%經(jīng)濟(jì)報(bào)重慶日?qǐng)?bào)青年報(bào)0.60%重慶晨報(bào)渝州服務(wù)導(dǎo)報(bào)重慶晚報(bào)重慶商報(bào)青年報(bào)經(jīng)濟(jì)報(bào)重慶日?qǐng)?bào)重慶晨報(bào)1045.3.3不同文化程度對(duì)報(bào)紙的關(guān)注00034.40%重慶晚報(bào)21.80%重慶晨報(bào)14.50%重慶商報(bào)初中-8.40%渝州服務(wù)導(dǎo)報(bào)6.00%經(jīng)濟(jì)報(bào)5.20%青年報(bào)3.50%重慶日?qǐng)?bào)25.50%重慶晨報(bào)25.30%重慶晚報(bào)17.20%重慶商報(bào)中專(zhuān)9.00%8.90%渝州服務(wù)導(dǎo)報(bào)青年報(bào)4.60%重慶日?qǐng)?bào)4.40%經(jīng)濟(jì)報(bào)31.20%重慶晚報(bào)23.20%重慶商報(bào)21.10%重慶晨報(bào)5.80%青年報(bào)5.40%

大專(zhuān)渝州服務(wù)導(dǎo)報(bào)4.70%重慶日?qǐng)?bào)4.10%經(jīng)濟(jì)報(bào)27.50%重慶晨報(bào)重慶商報(bào)23.60%22.40%重慶晚報(bào)11.60%渝州服務(wù)導(dǎo)報(bào)3.90%青年報(bào)大本+（樣本：280個(gè)）3.50%3.10%重慶日?qǐng)?bào)經(jīng)濟(jì)報(bào)1055.3.4不同職業(yè)背景對(duì)報(bào)紙的關(guān)注管理人員事業(yè)單位私營(yíng)業(yè)主退休人員待業(yè)人員一般職工專(zhuān)業(yè)人員045%27.28%23.89%23.69%30.40%20.59%17.56%33.96%27.92%25.03%20.55%26.82%23.06%28.59%27.28%24.50%22.25%（樣本：280個(gè)）18.98%21.80%21.22%011.58%12.16%12.08%7.59%6.94%4.61%4.03%6.30%3.30%2.28%6.68%6.65%4.97%4.42%4.39%3.51%1.75%0.88%7.41%7.20%4.88%3.41%7.19%6.30%5.44%4.61%5.15%4.65%1.45%0重慶商報(bào)經(jīng)濟(jì)報(bào)重慶日?qǐng)?bào)渝州服務(wù)導(dǎo)報(bào)青年報(bào)重慶晚報(bào)重慶商報(bào)重慶晨報(bào)青年報(bào)渝州服務(wù)導(dǎo)報(bào)經(jīng)濟(jì)報(bào)重慶日?qǐng)?bào)重慶晨報(bào)重慶晚報(bào)重慶商報(bào)經(jīng)濟(jì)報(bào)渝州服務(wù)導(dǎo)報(bào)青年報(bào)重慶日?qǐng)?bào)重慶晚報(bào)重慶商報(bào)重慶晨報(bào)渝州服務(wù)導(dǎo)報(bào)經(jīng)濟(jì)報(bào)青年報(bào)重慶日?qǐng)?bào)重慶晚報(bào)重慶晨報(bào)重慶商報(bào)青年報(bào)渝州服務(wù)導(dǎo)報(bào)經(jīng)濟(jì)報(bào)重慶日?qǐng)?bào)重慶晚報(bào)重慶晨報(bào)重慶商報(bào)渝州服務(wù)導(dǎo)報(bào)青年報(bào)重慶日?qǐng)?bào)經(jīng)濟(jì)報(bào)重慶晚報(bào)重慶晨報(bào)重慶商報(bào)渝州服務(wù)導(dǎo)報(bào)經(jīng)濟(jì)報(bào)重慶日?qǐng)?bào)青年報(bào)重慶晚報(bào)重慶晨報(bào)1065.3.5不同背景特征樣本對(duì)報(bào)紙的關(guān)注?消費(fèi)者目前最信賴(lài)的是《重慶晨報(bào)》和《重慶晚報(bào)》的房地產(chǎn)信息；?其中“35歲以上”年齡段的購(gòu)房群體更偏好《重慶晚報(bào)》；?“25～35歲”年齡段更偏好《重慶晨報(bào)》；?《渝洲導(dǎo)報(bào)》有一部分穩(wěn)定的“30歲-”年齡段青年讀者群體；?低學(xué)歷購(gòu)房群體偏好《重慶晚報(bào)》的房地產(chǎn)信息；?中高學(xué)歷購(gòu)房群體偏好《重慶晨報(bào)》；?《渝洲導(dǎo)報(bào)》有一部分穩(wěn)定的高學(xué)歷（本科及以上）男性讀者群體；?“一般職員”“管理人員/事業(yè)單位人員”偏好《重慶晚報(bào)》和《重慶晨報(bào)》的房地產(chǎn)信息；?“教師群體”消費(fèi)者比較偏好《重慶晚報(bào)》；?“專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員/醫(yī)生”群體偏好《重慶晚報(bào)》和《重慶晨報(bào)》的房地產(chǎn)信息，且比較關(guān)注《渝洲服務(wù)導(dǎo)報(bào)》；?“私營(yíng)業(yè)主/個(gè)體戶”群體偏好《重慶晚報(bào)》和《重慶商報(bào)》。5.4消費(fèi)者關(guān)注的房地產(chǎn)信息點(diǎn)0%20%40%60%80%100%有無(wú)合法手續(xù)74.30%44.30%環(huán)境狀況交通狀況32.10%26.80%交房時(shí)間配套設(shè)施24.60%19.60%附近公共設(shè)施總體規(guī)劃14.60%付款方法13.20%優(yōu)惠條件12.90%發(fā)展商品牌9.60%戶型圖片9.30%設(shè)計(jì)特點(diǎn)7.90%建筑/設(shè)計(jì)單位3.20%建材種類(lèi)2.90%裝修標(biāo)準(zhǔn)2.50%外觀圖片0.70%108（樣本：280個(gè)）5.5.1消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)品牌的評(píng)價(jià)109（樣本：280個(gè)）5.5.2消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)品牌的評(píng)價(jià)關(guān)注率高的樓盤(pán)滿意的樓盤(pán)1東方港灣37.8%1東方港灣21.84%2龍湖21.1%2龍湖18.39%3東方家園16.7%3天驕8.05%4天驕俊園15.6%4東方家園8.05%5金砂水岸14.4%5金科6.90%6華宇8.9%6山水花園5.75%7山水花園7.8%7金科.天籟城4.60%8南方花園5.6%8華宇廣場(chǎng)3.45%1105.6消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)廣告的態(tài)度（定性研究結(jié)論）?“買(mǎi)房前一定會(huì)收集報(bào)紙上的房地產(chǎn)廣告”?“開(kāi)發(fā)商打廣告,可以提高知名度”?“廣告投入量,是開(kāi)發(fā)商實(shí)力的反映”?“房地產(chǎn)廣告虛夸層份不小”?“房地產(chǎn)廣告對(duì)于買(mǎi)房很重要”?結(jié)果顯示，消費(fèi)者對(duì)樓盤(pán)廣告不排斥，而有效的房地產(chǎn)廣告對(duì)推動(dòng)樓盤(pán)銷(xiāo)售非常重要，特別是對(duì)品牌的樓盤(pán)和社區(qū)型的樓盤(pán)。1115.7消費(fèi)者關(guān)注的廣告信息點(diǎn)外觀圖片建筑施工/設(shè)計(jì)單位(2%)（樣本：280個(gè)）裝修標(biāo)準(zhǔn)消費(fèi)者關(guān)注的廣告信息點(diǎn)：?“有無(wú)合法手續(xù)”?“交房時(shí)間”?“環(huán)境狀況”?“交通狀況”發(fā)展商品牌/業(yè)績(jī)(8.4%)附近公共設(shè)施戶型圖片設(shè)計(jì)特點(diǎn)配套設(shè)施付款方法優(yōu)惠條件總體規(guī)劃越重要重點(diǎn)考慮交通狀況環(huán)境狀況交房時(shí)間有無(wú)合法手續(xù)(80.4%)0204060801001125.8.1消費(fèi)者購(gòu)房心理價(jià)值分析調(diào)查啟示：江北區(qū)潛在購(gòu)房群體多屬首次置業(yè)者，購(gòu)房以改善居住條件關(guān)注焦點(diǎn)或解決居住為主要目的。因此，房屋結(jié)構(gòu)應(yīng)重點(diǎn)突出“方便”、“實(shí)用”的主體特色。?“方便”、“實(shí)用”、“舒適”、“安全性”在規(guī)劃和推廣中應(yīng)重點(diǎn)體現(xiàn)。113（樣本：280個(gè)）5.8.2購(gòu)房心理價(jià)值分析定量研究結(jié)論)11079.81%方便74.04%實(shí)用51.92%舒適46.15%第一次職業(yè)安全性25.96%有增值潛力5.77%氣派4.81%私密性0.96%身份77.05%方便70.49%實(shí)用54.10%安全性52.46%舒適多次置業(yè)22.95%有增值潛力9.84%氣派更加關(guān)注房子的安全性、舒適和實(shí)用8.20%私密性1.64%身份有增值潛力66.67%實(shí)用60.00%關(guān)注增值潛力舒適60.00%安全性60.00%方便46.67%

投資1146.67%氣派（樣本：280個(gè)）5.8.3購(gòu)房心理價(jià)值分析定性研究結(jié)論)房子的角色?“房子”是一個(gè)港灣；?“有自己的房子，才有家的感覺(jué)”；?“現(xiàn)代人壓力很大，回到家就可以放松了，我需要安靜、寧?kù)o、幽靜”；?“目前大家都開(kāi)始重視交流，35歲以下的人群工作外閑暇時(shí)的小聚會(huì)在日常生活中占有非常重要的地位；?成家的人群在住宅內(nèi)開(kāi)聚會(huì)的頻率明顯低于未成家的人，家仍主要屬于個(gè)人家庭的；?“50歲以上的人”的親戚比較多，會(huì)經(jīng)常串門(mén)”；?“教師群體的生活比較有規(guī)律和單調(diào)，家要承擔(dān)備課等工作的職能”；?“現(xiàn)代家庭的住房，需要家居+辦公結(jié)合在一起的需求模式比例增大”。1155.8.4購(gòu)房心理價(jià)值分析定性研究結(jié)論)舒適的意義?“舒適和性格、職業(yè)特點(diǎn)有關(guān)，希望視野開(kāi)闊”；?“小區(qū)有休閑設(shè)施”；?“小區(qū)要有層次感“；?“我希望居住的社區(qū)內(nèi)業(yè)主可以交流，希望大家的文化修養(yǎng)比較高，重視擇鄰而居”；?“小區(qū)的配套也不要太齊全，這樣會(huì)嘈雜”；?“舒適居住分內(nèi)環(huán)境、小區(qū)內(nèi)環(huán)境、和周邊的大環(huán)境”?“郊區(qū)很舒適，但沒(méi)有車(chē)，不方便”；?“重慶是山水園林城市，如果住的地方缺少這些就沒(méi)有重慶味道”；?“現(xiàn)在流行綠色、水、山、樹(shù)、運(yùn)動(dòng)、健康、寧?kù)o等等”?“小區(qū)舒適一定要要增加文化設(shè)施甚至是文藝設(shè)施，健身房、游泳池太大眾化，是否可以將“琴棋書(shū)畫(huà)”放入小區(qū)，每種愛(ài)好的人都可以找到交流的朋友，而且教師群體中這樣的人比較多；?“身份限于個(gè)體，品牌體現(xiàn)整體”；?“小區(qū)要有一個(gè)圖書(shū)館”。1165.8.5購(gòu)房心理價(jià)值分析定性研究結(jié)論)方便的意義?希望離上班地方不太遠(yuǎn)，希望步行回家，最遠(yuǎn)為“20～30”分鐘；?“公共交通非常重要，出行方便”；?“生活方便，日常生活，吃、穿、住、行”；?“孩子讀書(shū)上學(xué)方便”；?“有醫(yī)療設(shè)施，有小病不用跑醫(yī)院”；實(shí)用的意義?“我討厭什么概念”，消費(fèi)者回歸到房子結(jié)構(gòu)的重視；?“實(shí)用就是大一點(diǎn)的房子”；1175.8.6購(gòu)房心理價(jià)值分析定性研究結(jié)論)原音再現(xiàn):?“買(mǎi)房子自己住，舒服清靜就好”?“品牌代表開(kāi)發(fā)商實(shí)力、物管好、能否準(zhǔn)時(shí)拿到相關(guān)證件、消費(fèi)者無(wú)更多的地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)知識(shí)，只能相信開(kāi)發(fā)商實(shí)力和以往的樓盤(pán)品質(zhì)”。購(gòu)置“居住房產(chǎn)(單位:人次)?“我主要考慮房子結(jié)構(gòu)是否合理，功能是否實(shí)用”“舒適”18?“老百姓一般都沒(méi)有私家車(chē)，需要便捷的公交站線”“方便”“實(shí)用”1410?“居住在熟悉的環(huán)境里，有老鄰居、老朋友陪伴”?！捌放啤?0“增值”6“行業(yè)集中地”41185.8.7選擇購(gòu)買(mǎi)時(shí)考慮的因素（定性研究結(jié)論）?“我考慮中心地段、方便，停車(chē)也方便”?“我考慮交通方便，將來(lái)還可以方便出租”地理位置?“我工作在江北區(qū)，所以比較方便”?“在江北區(qū)生活習(xí)慣了”?“江北區(qū)房?jī)r(jià)比渝中區(qū)便宜很多，而且交通發(fā)達(dá)”?“地段是綜合的因素”?“和親戚/朋友住得近”?“我們把錢(qián)交了，就不希望發(fā)生糾紛”?“開(kāi)發(fā)商實(shí)力強(qiáng)就不存在法律上的問(wèn)題”開(kāi)發(fā)商信譽(yù)?“隨著競(jìng)爭(zhēng)激烈，開(kāi)發(fā)商實(shí)力強(qiáng)就不存在法律上的問(wèn)題”1195.9.1購(gòu)房考慮的因素問(wèn)題（定量研究）加權(quán)百分比0%20%40%房?jī)r(jià)23.36%15.49%地理位置面積11.84%工程質(zhì)量7.95%配套設(shè)施7.22%戶型7.17%各種合法手續(xù)5.16%3.85%付款方式物業(yè)管理3.83%優(yōu)惠條件3.26%自然環(huán)境2.71%有增值潛力2.61%周邊公共設(shè)施配套2.22%開(kāi)發(fā)商信譽(yù)/品牌1.49%人文環(huán)境0.68%交房標(biāo)準(zhǔn)0.49%建筑風(fēng)格0.37%宣傳力度0.23%細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)（樣本：280個(gè)）0.08%1205.9.2購(gòu)房考慮的因素問(wèn)題（定性研究）房?jī)r(jià)?住宅是商品，消費(fèi)者有極強(qiáng)的價(jià)格敏感度；?“房?jī)r(jià)”分為：總價(jià)與單價(jià)；?總價(jià)是衡量消費(fèi)者對(duì)一套住房整體的經(jīng)濟(jì)承受能力；?單價(jià)是消費(fèi)者為房子的“品質(zhì)”、“地段”給出的性價(jià)比分值；地理位置?消費(fèi)者首先篩選居住的大區(qū)域和片區(qū)的傾向；?重慶消費(fèi)者目前有極強(qiáng)的“遷居不遷區(qū)”的情節(jié)，并且“地段”是一個(gè)綜合考察指標(biāo)；?購(gòu)房者對(duì)于地段的要求，是隨著交通成本的上漲（時(shí)間、精力、經(jīng)濟(jì)）而提出的；?位于交通要道，生活方便的房產(chǎn)無(wú)論是售價(jià)和銷(xiāo)售效果都要比其他房產(chǎn)突出很多；1215.9.3購(gòu)房考慮的因素問(wèn)題（定性研究）戶型?“功能性、私密性、舒適性和居住人口規(guī)?！笔窍M(fèi)者的基本要求；?規(guī)劃中應(yīng)關(guān)注消費(fèi)者的文化背景、生活習(xí)慣的需求，還要考慮一定的靈活性和超前性；配套?生活配套設(shè)施完善程度的追求，已經(jīng)體現(xiàn)出這群購(gòu)房者對(duì)房產(chǎn)的苛求已經(jīng)大大走出了所購(gòu)產(chǎn)品（房屋物業(yè)）、走向了小區(qū)甚者外部社區(qū)的環(huán)境。不僅對(duì)住宅房間內(nèi)的設(shè)計(jì)和功能配套毫不放松要求，對(duì)于外部的小區(qū)和社區(qū)環(huán)境，社會(huì)交往、社區(qū)的休閑娛樂(lè)和運(yùn)動(dòng)健康的設(shè)施提出了新的要求，更體現(xiàn)了這群高素質(zhì)購(gòu)房者所追求的不僅僅是換一個(gè)更大的房間、更便利的位置，而是追求一種更舒適、更人本的生活方式。?隨著購(gòu)房者經(jīng)濟(jì)實(shí)力的增強(qiáng)，已出現(xiàn)對(duì)優(yōu)美的園林設(shè)計(jì)和自然景觀的需求的增加。景觀設(shè)計(jì)要與建筑風(fēng)格吻合。景觀雖然是人造的，但一定要自然，不是簡(jiǎn)單的噴泉和假山，而應(yīng)該形成“生態(tài)環(huán)境”的設(shè)計(jì)?！啊焙苤匾蛄魉?，給業(yè)主安靜的感覺(jué)。1225.9.4購(gòu)房考慮的因素問(wèn)題（定性研究）物業(yè)管理?“對(duì)于物業(yè)管理和服務(wù)功能的強(qiáng)化也是目前購(gòu)房者關(guān)注的問(wèn)題”；?“現(xiàn)在物業(yè)管理，缺乏人性化的東西，希望提供親情服務(wù)，物業(yè)管理人與業(yè)主不是被管理和管理者的關(guān)系，而是朋友和鄰居；而現(xiàn)在物管人員呆在那里不動(dòng)，很傻，業(yè)主不知道他們做了些什么工作，對(duì)業(yè)主有哪些好處和幫助”；?“目前物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)化水平比有限，應(yīng)加強(qiáng)專(zhuān)業(yè)化培訓(xùn)，最好為轉(zhuǎn)業(yè)軍人為物業(yè)管理人員，他們的素質(zhì)較高，有一定的急救知識(shí)”；?“物業(yè)管理，現(xiàn)在普遍做的不好的是后續(xù)服務(wù)，希望24小時(shí)為業(yè)主提供服務(wù)”；?業(yè)主關(guān)注所購(gòu)房產(chǎn)能夠帶給居住者一個(gè)什么樣的生活質(zhì)量和狀態(tài)，所以開(kāi)發(fā)商在加強(qiáng)產(chǎn)品本身功能時(shí)，還更應(yīng)加強(qiáng)物業(yè)附屬的軟性服務(wù)功能，才能真正符合潛在購(gòu)房群體所期望的理想住宅產(chǎn)品。1235.9.5購(gòu)房考慮的因素問(wèn)題（定性研究）開(kāi)發(fā)商品牌?“我們把錢(qián)交了，就不希望發(fā)生糾紛”；?“隨著競(jìng)爭(zhēng)激烈，開(kāi)發(fā)商實(shí)力強(qiáng)就不存在法律上的問(wèn)題”；?有品牌的開(kāi)發(fā)商就有信譽(yù)和實(shí)力是眾多住房消費(fèi)者的共識(shí)，打造一個(gè)優(yōu)良的品牌，不僅能增加消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)信心，而且還能給消費(fèi)者一種成就感和地位感，給予其參與社會(huì)競(jìng)爭(zhēng)的勇氣和力量，所以對(duì)品牌的追求已成為他們選擇住房的重要因素。?對(duì)產(chǎn)品品牌的認(rèn)同可以延伸至對(duì)產(chǎn)品使用者的認(rèn)同，對(duì)缺乏專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)購(gòu)房知識(shí)的彌補(bǔ)，，后續(xù)居住生活的無(wú)顧慮和麻煩，就意味著二次置業(yè)的購(gòu)房者已經(jīng)逐步注重所購(gòu)房產(chǎn)能夠帶來(lái)的產(chǎn)品使用功能以外的“貼牌”效應(yīng)。1245.10.1購(gòu)房首選五因素比較（定量研究）首選其次再次第四第五因素百分比因素百分比因素百分比因素百分比因素百分比48.89各種合法13.87

房?jī)r(jià)%面積25.56%地理位置16.76%工程質(zhì)量21.91%手續(xù)%地理11.67地理12.14

位置%位置24.44%面積11.17%地理位置10.67%自然環(huán)境%配套10.98

設(shè)施8.33%房?jī)r(jià)17.22%戶型10.61%物業(yè)管理9.55%物業(yè)管理%各種合法戶型7.78%戶型7.78%工程質(zhì)量9.50%手續(xù)7.87%優(yōu)惠條件9.25%配套面積6.67%設(shè)施5.00%配套設(shè)施8.38%配套設(shè)施7.87%工程質(zhì)量8.67%125（樣本：280個(gè)）5.10.2首次與多次置業(yè)因素重要性比較（定量研究）第一次置業(yè)自己居住第二次置業(yè)及以上改善居住房?jī)r(jià)23.69%房?jī)r(jià)21.63%地理位置17.62%戶型16.15%戶型14.65%地理位置15.56%工程質(zhì)量7.38%面積10.59%面積6.95%工程質(zhì)量7.49%交通方便6.64%交通方便6.90%物業(yè)管理5.50%設(shè)施配套4.23%設(shè)施配套4.12%周邊環(huán)境配套3.57%付款方式3.41%有增值潛力3.11%周邊環(huán)境配套3.05%開(kāi)發(fā)商信譽(yù)/品牌2.82%有增值潛力2.34%物業(yè)管理2.75%開(kāi)發(fā)商信譽(yù)/品牌1.92%付款方式2.30%各種合法手續(xù)/證件1.49%各種合法手續(xù)/證件2.23%優(yōu)惠條件1.10%優(yōu)惠條件0.67%交房標(biāo)準(zhǔn)0.07%交房標(biāo)準(zhǔn)1265.10.3首次與多次置業(yè)因素重要性比較（定性研究）“一次置業(yè)”的消費(fèi)者重視樓盤(pán)的“物業(yè)管理”、“設(shè)施配套”和“付款方式”；“二次以上置業(yè)”消費(fèi)者更關(guān)注項(xiàng)目的“設(shè)施配套”、“環(huán)境景觀”和“增值潛力”。定量研究顯示：潛在購(gòu)房群體在購(gòu)買(mǎi)住宅產(chǎn)品時(shí)候，第一層次考慮的是“房子”的硬性指標(biāo)，而對(duì)于第二層次各軟性指標(biāo)的重視程度，不同年齡、不同職業(yè)、不同收入水平、不同置業(yè)類(lèi)型對(duì)消費(fèi)者考慮軟指標(biāo)的影響都有較大的不同。127產(chǎn)品定位及市場(chǎng)建議1286.1項(xiàng)目的市場(chǎng)定位1）充分發(fā)揮交通和區(qū)位優(yōu)勢(shì)，為部分具有消費(fèi)能力的工薪族，尤其是嘉陵江對(duì)面渝中區(qū)范圍內(nèi)有一定文化，有一定專(zhuān)業(yè)技術(shù)的企事業(yè)單位職工、公務(wù)員提供精致、細(xì)膩、舒適的生活空間。2）以高水平的規(guī)劃設(shè)計(jì)，中低成本的建安費(fèi)用，中高品質(zhì)的整體形象，經(jīng)濟(jì)適用的多款戶型，優(yōu)美的小區(qū)環(huán)境，完善的公建配套，周到的物業(yè)管理來(lái)營(yíng)造獨(dú)有的濱江小區(qū)樓盤(pán)特色。3）注重實(shí)效、戒除奢華，努力降低消費(fèi)者的支付能力，走中檔價(jià)位高檔品質(zhì)的路線，多給消費(fèi)者以真切的關(guān)懷，多給消費(fèi)者實(shí)實(shí)在在的實(shí)惠。4）保持合理商業(yè)面積以臨街特色商鋪營(yíng)造人氣商氣，增強(qiáng)周邊居住氛圍。市場(chǎng)定位：“大眾消費(fèi)的精品樓盤(pán)”或“新生代的溫馨家園”。1296.2項(xiàng)目的消費(fèi)定位1、項(xiàng)目主要定位于為需求面積在70—100平方米（套內(nèi)）以內(nèi)，單價(jià)在2000元左右，總價(jià)在15—20萬(wàn)元以內(nèi)的消費(fèi)群提供產(chǎn)品。這類(lèi)消費(fèi)群是重慶市的大眾消費(fèi)者，占到購(gòu)房總體的70%左右。2、為滿足市場(chǎng)的整體需求，建議本項(xiàng)目考慮設(shè)計(jì)30%—40%的戶型面積在100—160平方米，單價(jià)在2500元左右，總價(jià)在25—40萬(wàn)元的康居型住宅。3、建議本項(xiàng)目在臨街面規(guī)劃一二層商鋪，多為40—200平方米的獨(dú)立商鋪，單價(jià)在20—80萬(wàn)元左右，為中小業(yè)主提供經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)。4、項(xiàng)目還應(yīng)該為有私家車(chē)的業(yè)主設(shè)計(jì)地下停車(chē)場(chǎng)或半地下車(chē)庫(kù)，每個(gè)單價(jià)在7--10萬(wàn)元左右，為已經(jīng)取得一定成就或打算購(gòu)置轎車(chē)的業(yè)主解決停車(chē)之便。1306.3項(xiàng)目的目標(biāo)客戶定