哈爾濱龍運(yùn)物流園區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)緒論設(shè)計(jì)背景現(xiàn)代物流的成長(zhǎng)不但是一場(chǎng)物流的革命，也是212001年以來(lái)，美國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩，“9.11”事件后其航空客運(yùn)、金融、旅游等服務(wù)貿(mào)易行業(yè)普遍衰退，但以第三方物流和電子物流為重要標(biāo)志的美國(guó)現(xiàn)代物流業(yè)卻始終保持著2位數(shù)增長(zhǎng)WTO目前我國(guó)物流產(chǎn)業(yè)的發(fā)展正處于起步階段，積極培育第三方物流企業(yè)和規(guī)劃建設(shè)現(xiàn)代[1]產(chǎn)業(yè)的[2]19931公路主骨架、水運(yùn)主通道、港站主樞紐和交通支持系統(tǒng)（簡(jiǎn)稱“三主一支持”）1996年，黑龍江省又編制了《哈爾濱公路主樞紐系統(tǒng)總體布局規(guī)劃》，確定建設(shè)由哈爾濱公哈爾濱公路主樞紐規(guī)劃確定了在哈爾濱市建設(shè)一個(gè)信息調(diào)度指揮中心、六個(gè)客運(yùn)站和（2002年10月更名為龍運(yùn)物流園區(qū)哈爾濱龍運(yùn)物流園區(qū)是哈爾濱市規(guī)劃局批準(zhǔn)項(xiàng)目，目前已領(lǐng)取了哈爾濱龍運(yùn)物流園區(qū)51.53095萬(wàn)元人民幣。聘請(qǐng)香港招商迪辰管理咨詢公司完成了哈爾濱龍運(yùn)物流園區(qū)戰(zhàn)略規(guī)劃1.21.2設(shè)計(jì)思路本設(shè)計(jì)計(jì)劃在實(shí)際調(diào)研和專家統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)資料及相關(guān)原理的基礎(chǔ)上，根據(jù)實(shí)際需要圖1－1設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)和過(guò)程物流園區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)原理與分析物流園區(qū)的科學(xué)規(guī)劃原則]防止各自為營(yíng)、盲目布點(diǎn)、惡性競(jìng)爭(zhēng)、貪大求功，避免走彎路、誤時(shí)間、費(fèi)錢財(cái)。環(huán)境合理性原則緩解城市交通壓力，減輕物流對(duì)環(huán)境的不利影響是物流園區(qū)規(guī)劃的主要循序漸進(jìn)的原則物流園區(qū)規(guī)劃同其他規(guī)劃一樣與城市總體規(guī)劃相協(xié)調(diào)原則物流園區(qū)的規(guī)劃應(yīng)以城市的總體規(guī)劃和布局為藍(lán)本[4]。柔性化原則針對(duì)我國(guó)目前現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展還不夠完善，人們的認(rèn)識(shí)還不夠深入的情[5]。國(guó)外物流園區(qū)的區(qū)位選擇和建設(shè)規(guī)模物流園區(qū)的功能和服務(wù)特性決定了物流園區(qū)大都布局在城市邊緣、交通條件較好、素。以德國(guó)為例，在設(shè)置物流園區(qū)時(shí)主要考慮一下四方面因素：——一是至少可以實(shí)現(xiàn)兩種以上運(yùn)輸方式連接，特別是公路和鐵路兩種方式；——二是選擇交通樞紐中心地帶，使物流園區(qū)布局與運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)相適應(yīng)；——三是經(jīng)濟(jì)合理性，包括較低的地價(jià)、數(shù)量充足且素質(zhì)較高的勞動(dòng)力等，為園區(qū)企業(yè)獲得必要利益創(chuàng)造條件；——四是符合環(huán)境保護(hù)與生態(tài)平衡的要求[6]。表2－1東京物流園區(qū)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)指標(biāo)物流園區(qū) 占地面積

日均物流量/t·d-1

每畝1000t占地面積/km2Adachi 0.33 8335 0.04Habashi0.3172620.043Keihin0.63101500.062Koshigaya0.4979640.062（工業(yè)加工和流通加工年建成第一家物流園區(qū)，至今已建立二十多家大規(guī)模的物流園區(qū)，平均占地741444.8100表2－2國(guó)內(nèi)外部分物流園區(qū)國(guó) 物流園區(qū)概況 主要物流園區(qū)名稱家德 已規(guī)劃40個(gè)物流中心。其中國(guó) 多個(gè)物流中心建成并投入使用部分基地占地在100公頃以上荷 14個(gè)物流基地，平均占地蘭 公頃法 約10個(gè)大型物流園國(guó)日 22個(gè)大規(guī)模的物流基地，平均本 地74公頃中 從目前中國(guó)已建成或已規(guī)劃的國(guó) 百家物流園區(qū)看來(lái)，園區(qū)面積遍較大，大多在100公頃以上，深圳的平湖物流基地規(guī)模面積甚至達(dá)到1600公頃

不來(lái)梅的貨運(yùn)村、圖林根物流基地鹿特丹海港物流園區(qū)、阿姆斯特丹契福爾機(jī)場(chǎng)物流園區(qū)、北部哈佛港物流園區(qū)、馬賽港物流園區(qū)、戴高樂(lè)機(jī)場(chǎng)物流園區(qū)東京鐵路貨物集散中心國(guó)內(nèi)外物流園區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)案例亞洲貨柜物流中心亞洲貨柜物流中心位于香港祈界葵涌3國(guó)內(nèi)外物流園區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)案例亞洲貨柜物流中心亞洲貨柜物流中心位于香港祈界葵涌32O世紀(jì)809O洲貨柜建筑面積達(dá)870000㎡，年集裝箱貨物處理量超過(guò)香港散貨童的44％。它的出現(xiàn)推動(dòng)130000㎡，總870000560000亞洲貨拒主要功能是物流綜合服務(wù)平臺(tái)，提供全面貨物處理、集散及分配服務(wù)；輔助功能有零售、體育、誤樂(lè)、餐飲、銀行、維修等。在平面布置上，亞洲貨柜大廈分AB713層，其中A1～6、B1～12為各種倉(cāng)庫(kù)，、B7B12相互融為一體。中心區(qū)城布置特點(diǎn)知下：32127km1/3，基本不存在瓶頸。大樓內(nèi)設(shè)停車場(chǎng)，車位充足。750～40000140～3300性化自由組合之需。大廈卸貨平臺(tái)共1330多個(gè)，每層94～120個(gè)，相當(dāng)于平均32個(gè)／萬(wàn)㎡。監(jiān)察防盜系統(tǒng)、自動(dòng)通風(fēng)冷氣監(jiān)控系統(tǒng)、先進(jìn)的防火報(bào)警消防滅火系統(tǒng)。其聯(lián)網(wǎng)。2.3.2天津空港國(guó)際物流區(qū)結(jié)構(gòu)規(guī)劃天津空港國(guó)際物流區(qū)經(jīng)天津市人民政府批準(zhǔn)設(shè)立13km，距30km140km。0.95km20.55。主要吸引企業(yè)從事國(guó)際、2－1圖2－1天津空港物流區(qū)區(qū)域布局圖物流分撥區(qū)，位于區(qū)城東側(cè)，緊近機(jī)場(chǎng)停機(jī)坪，占地面積165500㎡。主要吸引企業(yè)從事國(guó)際、國(guó)內(nèi)航空貨物的分揀、分拔、整理、配送、運(yùn)輸、報(bào)關(guān)等業(yè)務(wù)。倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)區(qū)，位于區(qū)城中部，占地面積197100㎡。將建成以自動(dòng)化倉(cāng)庫(kù)、立體倉(cāng)庫(kù)等群，從事保稅及非保稅貨物的倉(cāng)儲(chǔ)。加工增值區(qū)，位于區(qū)城北鄭，占地面積209300㎡。主要吸引企業(yè)從事對(duì)空港有一定依箱關(guān)系的高新技術(shù)產(chǎn)品的加工，特別是軟件開發(fā)、電子機(jī)械、化工醫(yī)藥、航空器材等產(chǎn)品。展覽展銷區(qū)，位于區(qū)城入口西側(cè)，占地面積14500㎡。將逐步培育成為保枕和非保枕的生產(chǎn)資料、生活資料市場(chǎng)，并實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)、國(guó)際兩個(gè)市場(chǎng)的對(duì)接。管理辦公區(qū)，位于區(qū)城入口處，沿主干道西側(cè)設(shè)置，占地面積12000㎡。主要設(shè)置政府職能部門、海關(guān)、“三檢”等管理機(jī)構(gòu)及聯(lián)合辦公機(jī)構(gòu)。配套服務(wù)區(qū)，與管理辦公區(qū)毗鄰，占地面積14500㎡、主要設(shè)置金觸、保險(xiǎn)、外匯、代]哈爾濱龍運(yùn)物流園區(qū)規(guī)劃現(xiàn)狀分析項(xiàng)目背景和特點(diǎn)項(xiàng)目基本概況龍運(yùn)物流園區(qū)位于動(dòng)力區(qū)朝陽(yáng)鎮(zhèn)內(nèi)，哈爾濱哈南編組站南側(cè)2.8Km處，西臨京哈高速公路，南接朝陽(yáng)鎮(zhèn)先鋒村，如圖3－1所示。交通條件優(yōu)越，有利于貨物集散和運(yùn)輸組織。該項(xiàng)目由龍運(yùn)物流園區(qū)有限責(zé)任公司投資，園區(qū)一期規(guī)劃面積51.15萬(wàn)㎡，二期規(guī)劃面積110萬(wàn)㎡。圖3－1龍運(yùn)物流園區(qū)位置圖哈爾濱交通與物流系統(tǒng)哈爾濱市在黑龍江省物流戰(zhàn)略體系中的地位接近黑龍江全省的經(jīng)過(guò)五十多年的建設(shè)和發(fā)展，哈爾濱已初步形成了四通八達(dá)的立體交通運(yùn)輸網(wǎng)，是全條件，使哈爾濱成為中國(guó)東北北部的物資集散地和經(jīng)濟(jì)商業(yè)貿(mào)易中心。黑龍江省內(nèi)貨物運(yùn)輸以公路為主。黑龍江省外貨物一般先運(yùn)輸?shù)焦枮I市，再進(jìn)行分撥或者交易，向省內(nèi)其他地區(qū)配送轉(zhuǎn)移。主要貨種是家電、服裝、陶瓷建材等消費(fèi)品。物流園區(qū)核心業(yè)務(wù)分析物流供給分析場(chǎng)站業(yè)務(wù)分析場(chǎng)站業(yè)態(tài)會(huì)逐步由低水平的物業(yè)型發(fā)展成為市場(chǎng)型。場(chǎng)站業(yè)現(xiàn)狀（物業(yè)型），未來(lái)趨勢(shì)（市場(chǎng)型），連鎖店配送、加工配送（交易、倉(cāng)儲(chǔ)、加工、配送及信息等服務(wù)）倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)務(wù)分析哈爾濱倉(cāng)儲(chǔ)以低端倉(cāng)庫(kù)居多，利用率較高。倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)現(xiàn)狀（物業(yè)型），458.33萬(wàn)㎡，倉(cāng)儲(chǔ)面積103.81萬(wàn)㎡，倉(cāng)庫(kù)利用率達(dá)80倉(cāng)儲(chǔ)趨勢(shì)（配送中心型每一個(gè)配送中心只為某一類特定的用戶服務(wù)，進(jìn)行區(qū)域分撥和配送?？爝\(yùn)業(yè)分析快運(yùn)業(yè)態(tài)僅僅作為承運(yùn)人的形式出現(xiàn)，真正的第三方物流企業(yè)尚未出現(xiàn)?？爝\(yùn)業(yè)現(xiàn)狀輸網(wǎng)絡(luò)資源。初步建立了自己的信息網(wǎng)絡(luò)。只有簡(jiǎn)單的包裝等少量增值服務(wù)?，F(xiàn)為暫存及集貨功能，倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施還不夠先進(jìn)?？爝\(yùn)業(yè)態(tài)僅僅作為承運(yùn)人的形式出現(xiàn)，真正的第三方物流企業(yè)尚未出現(xiàn)。發(fā)展趨勢(shì)逐漸發(fā)展成為集倉(cāng)儲(chǔ)、運(yùn)輸、配送及其他增值服務(wù)為一體的3PL企業(yè)，當(dāng)真正成為3PLRDC。的企業(yè)聯(lián)盟，共同開展物流業(yè)務(wù)。行業(yè)并購(gòu)、整合或企業(yè)間的業(yè)務(wù)聯(lián)盟將是以后發(fā)展的趨勢(shì)。哈市物流供給現(xiàn)狀通過(guò)對(duì)哈爾濱市的地理位置、經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)、貨運(yùn)特點(diǎn)、交通情況以及物流供給等因素的3PL。龍運(yùn)應(yīng)該采用先進(jìn)的物流管理模式，整合自有資源和社會(huì)資源，脫離低層次競(jìng)爭(zhēng)圈，提高自己的競(jìng)爭(zhēng)能力?；谝陨暇C合評(píng)價(jià)，我們認(rèn)為，要提高自己的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力，龍運(yùn)物流園區(qū)必須采用先進(jìn)的物流管理模式。園區(qū)物流模式分析龍運(yùn)物流園區(qū)物流模式選擇分析選擇原則園區(qū)市場(chǎng)定位的原則是根據(jù)市場(chǎng)吸引力和園區(qū)把握能力來(lái)綜合判斷。市場(chǎng)吸引力的判]市場(chǎng)吸引力分析國(guó)際分撥型該類園區(qū)在國(guó)外的一些海港、空港已經(jīng)形成了比較成熟的模式，但由于相關(guān)海關(guān)政策對(duì)國(guó)際分撥物流園的需求增加。區(qū)域分撥型作為省會(huì)城市，省內(nèi)消費(fèi)需求增加刺激區(qū)域分撥園發(fā)展。城市配送型城市配送中心市場(chǎng)發(fā)展較為成熟；隨著城市消費(fèi)水平的增高，對(duì)城市配送的需求也相應(yīng)增大。末端配送型無(wú)論末端是消費(fèi)者還是生產(chǎn)工位，城市末端配送需求巨大；從總體上看，現(xiàn)有配送模式還有待完善。批發(fā)市場(chǎng)型運(yùn)作模式非常成熟，行業(yè)平均利潤(rùn)率低，且正逐漸被其他業(yè)態(tài)取代；目前現(xiàn)有批發(fā)市場(chǎng)尚能滿足市場(chǎng)需求。倉(cāng)儲(chǔ)超市型運(yùn)作模式也比較成熟，行業(yè)平均利潤(rùn)率高于批發(fā)市場(chǎng)；作為一種新型業(yè)態(tài)具有很大發(fā)展?jié)摿?。海港保稅型省?nèi)尚無(wú)海港保稅園模式；未來(lái)省內(nèi)發(fā)展這種模式成長(zhǎng)空間不大。空港保稅型省內(nèi)尚無(wú)空港保稅園模式；未來(lái)省內(nèi)有可能發(fā)展這種模式。陸港保稅型省內(nèi)已經(jīng)有陸港保稅園，且運(yùn)作模式成熟；未來(lái)有可能出現(xiàn)其他模式的陸港保稅園。園區(qū)對(duì)各種模型的把握能力分析國(guó)際分撥型現(xiàn)實(shí)能力：靠近中俄邊境，省會(huì)城市具有地理位置和政治地位優(yōu)勢(shì)。未來(lái)能力：取決于保稅及直通關(guān)政策的獲得。區(qū)域分撥型現(xiàn)實(shí)能力：省會(huì)城市具有地理和政治位置優(yōu)勢(shì)。未來(lái)能力：物流體系設(shè)施的進(jìn)一步完善，能力進(jìn)一步增加。城市配送型現(xiàn)實(shí)能力：處于京哈高速公路邊，具有地理位置優(yōu)勢(shì)。未來(lái)能力：改善的可能性不大。末端配送型現(xiàn)實(shí)能力：距離工業(yè)區(qū)及消費(fèi)區(qū)有一定距離，優(yōu)勢(shì)不明顯。未來(lái)能力：通過(guò)園內(nèi)建立工業(yè)區(qū)，引進(jìn)合適的制造業(yè)廠家入住，能力大幅改善。批發(fā)市場(chǎng)型現(xiàn)實(shí)能力：遠(yuǎn)離市中心，目前批發(fā)市場(chǎng)的適應(yīng)性不高。未來(lái)能力：隨著城市規(guī)劃和交通管制，未來(lái)發(fā)展大宗商品的批發(fā)市場(chǎng)有條件。倉(cāng)儲(chǔ)超市型現(xiàn)實(shí)能力：遠(yuǎn)離市中心，比較適合倉(cāng)儲(chǔ)超市。未來(lái)能力：隨著城市規(guī)劃和人民生活水平提高，對(duì)倉(cāng)儲(chǔ)超市的適應(yīng)性很高。海港保稅型現(xiàn)實(shí)能力：遠(yuǎn)離海港。未來(lái)能力：依靠保稅政策的獲取?？崭郾６愋臀磥?lái)能力：依靠保稅政策的獲取。陸港保稅型現(xiàn)實(shí)能力：地理位置條件適合陸港保稅。未來(lái)能力：依靠保稅政策的獲取[9]。綜上所述，在各種模型中，園區(qū)對(duì)區(qū)域分撥型的把握能力最大。園區(qū)的功能目標(biāo)哈爾濱市公路貨運(yùn)總量及增量預(yù)測(cè)歷史數(shù)據(jù)表4－1歷年哈爾濱市GDP與公路貨運(yùn)量年份199619971998199920002001200220032005GDP(億677.39746.2816.16883.291002.731120.111232.121414．881830.4元）貨運(yùn)量55075640.55794.26177.367577388744074198148（萬(wàn)噸)GDPGDP0.941010262,取logGDP0.97509434,200410年貨運(yùn)量不準(zhǔn)確，故剔除。4.3.1.2增量預(yù)測(cè)（1）回歸分析法以國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值作為自變量，分別對(duì)GDP和對(duì)GDP取logGDP后，建立兩個(gè)回歸方程。10其散點(diǎn)分布圖如圖4-1和圖4-2所示。圖4－1增量預(yù)測(cè)圖圖4－2增量預(yù)測(cè)圖（取logGDP后）1005－10年GDP平均發(fā)展速度為7.4%,則2010年GDP為2615.5764億元，2015年GDP為3737.5656億元?；貧w方程：y＝4011.528+2.515431X （4－1）X－GDP;Y－哈爾濱市公路貨運(yùn)量。201010590.83201513413.12logGDP曲線擬和后：10回歸方程（4－2）X－GDP;Y－哈爾濱市公路貨運(yùn)量。2010年貨運(yùn)量為9512.38448萬(wàn)噸；2015年貨運(yùn)量為10578.48萬(wàn)噸。（2）平均增長(zhǎng)速率法以過(guò)去10年中全市公路貨運(yùn)量的增長(zhǎng)速度作為預(yù)測(cè)的手段。96－05年貨運(yùn)量平均增長(zhǎng)速率814＝5507×(1+i9 4.45% （43）2010年公路貨運(yùn)量4）2015I－平均增長(zhǎng)率。X－哈爾濱市公路貨運(yùn)量。

，x=10130.56萬(wàn)噸。 （4－萬(wàn)噸。 （4－5）綜合分析得2010年公路貨運(yùn)量：9822萬(wàn)噸；2015年公路貨運(yùn)量：11586.41萬(wàn)噸。龍運(yùn)物流園區(qū)適站量及目標(biāo)貨量根據(jù)省交通廳所做的全省公路OD調(diào)查數(shù)據(jù)分析報(bào)告，在哈爾濱公路貨運(yùn)總量中適合進(jìn)入物流園區(qū)的雜貨占12.41%，輕工醫(yī)藥產(chǎn)品和日用工業(yè)品占9.46%。根據(jù)哈爾濱市物流規(guī)劃，在哈爾濱市規(guī)劃的五個(gè)物流園中龍運(yùn)物流園區(qū)居龍頭地位，是哈爾濱市乃至黑龍江省與國(guó)內(nèi)其他省市間的公路運(yùn)輸物資流通的骨干節(jié)點(diǎn)。綜合各方面因素，將龍運(yùn)物流園區(qū)的公路貨物適站分配系數(shù)定為0.45。20109671140.28日化、食品、家電、機(jī)械、農(nóng)產(chǎn)品尤其以3C龍運(yùn)物流園區(qū)的倉(cāng)儲(chǔ)量預(yù)測(cè)應(yīng)用平均周轉(zhuǎn)法,假定龍運(yùn)物流園區(qū)適站量的30%有存儲(chǔ)的需求，平均存儲(chǔ)期7天，倉(cāng)庫(kù)有效倉(cāng)儲(chǔ)面積70%，平均出租利用率80%，單位面積存儲(chǔ)貨物1噸。預(yù)測(cè)2010年龍運(yùn)物流園區(qū)的倉(cāng)儲(chǔ)面積分別為9.922015年倉(cāng)儲(chǔ)面積11.70萬(wàn)㎡。園區(qū)功能區(qū)域設(shè)施規(guī)劃園內(nèi)功能區(qū)劃分按照規(guī)劃，園區(qū)在功能上大致可以分為以下幾個(gè)功能區(qū)：分撥配送區(qū)、配載區(qū)、交易區(qū)、綜合服務(wù)區(qū)。各個(gè)功能區(qū)的目標(biāo)客戶分別如下：分撥配送區(qū)產(chǎn)品向省內(nèi)分銷的外地制造業(yè)，如家電（海爾、長(zhǎng)虹、康佳）醫(yī)藥、加工食品、飲品等；零售業(yè)，主要是省內(nèi)連鎖零售企業(yè)（中央紅、黑天鵝）向各縣市（）（）的連鎖零售業(yè)在黑龍江達(dá)到一定規(guī)模的時(shí)候，也需要建立分撥配送中心。配載區(qū)第三方物流公司、快運(yùn)公司、空車配貨公司、運(yùn)輸公司。交易區(qū)地區(qū)性的批發(fā)市場(chǎng)：主要經(jīng)營(yíng)食品、飲料、煙草、五金交電、化工、金屬材料等企業(yè)；中俄綜合服務(wù)區(qū)汽車修理廠：為園區(qū)汽車提供維修服務(wù)；加油站、小型零售商店。園內(nèi)各功能區(qū)建設(shè)規(guī)模1. 園區(qū)一期工程主要建設(shè)項(xiàng)目規(guī)模及用途配送區(qū)平倉(cāng)11.76RDCRDC制造業(yè)的零部件中心庫(kù)。立體倉(cāng)建筑面積0.72萬(wàn)㎡，適用于連鎖商業(yè)，如加工食品，日用品等。配載區(qū)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所建筑面積2萬(wàn)㎡，主要面向快運(yùn)及3PL企業(yè)，兩層結(jié)構(gòu)，一層為經(jīng)營(yíng)和臨時(shí)倉(cāng)儲(chǔ)場(chǎng)所，一層為員工住宿用。停車場(chǎng)建筑面積1.14萬(wàn)㎡，主要為外地車輛提供?？糠?wù)。中心庫(kù)建筑面積0.72萬(wàn)㎡，作為場(chǎng)站的中心庫(kù)。交易區(qū)配件專賣區(qū)建筑面積2萬(wàn)㎡，指區(qū)域性的汽車及零配件批發(fā)市場(chǎng)。3S4S建筑面積0.5萬(wàn)㎡。汽車展示廳建筑面積2萬(wàn)㎡。國(guó)際采購(gòu)中心建筑面積2萬(wàn)㎡，對(duì)中俄雙方有進(jìn)出口貿(mào)易的生產(chǎn)企業(yè)和貿(mào)易企業(yè)。綜合區(qū)綜合樓建筑面積3.2萬(wàn)㎡，主要設(shè)有信息中心、培訓(xùn)、辦公、交易大廳等，并引入了海關(guān)、銀行、工商、交通管理等行政機(jī)構(gòu)。公寓1.75供，分為中低兩個(gè)檔次，面積分別為250010000汽車服務(wù)區(qū)建筑面積0.3萬(wàn)㎡，指汽車修理廠、加油站、洗車行等。園區(qū)布局規(guī)劃依據(jù)配送區(qū)功能巨大的高端立體倉(cāng)。規(guī)模本區(qū)占地面積14萬(wàn)㎡。目標(biāo)客戶按照客戶的重要程度，我們進(jìn)行如下排序：產(chǎn)品向省內(nèi)分撥的外地制造業(yè)，如家電（海爾、長(zhǎng)虹、康佳）醫(yī)藥、加工食品、飲品等。零售業(yè)，主要是省內(nèi)連鎖零售企業(yè)（中央紅、黑天鵝），向各縣市加盟店和分店進(jìn)行分撥配送；另外，當(dāng)省外（三聯(lián)、大商、聯(lián)華）和國(guó)際（沃爾瑪、家樂(lè)福）黑龍江銷售網(wǎng)絡(luò)達(dá)到一定規(guī)模的時(shí)候，也需要建立分撥配送中心。本地制造型企業(yè)也有建立零部件配送中心的需求，尤其是電子類及汽車組裝類企業(yè)。規(guī)劃依據(jù)從哈爾濱市的消費(fèi)結(jié)構(gòu)來(lái)看，日用品、副食、服裝鞋帽、建材及生活電器占的比例非常大。從貨物的流向看，這些貨物大部分來(lái)源于省外地區(qū)，同時(shí)也有相當(dāng)部分通過(guò)哈爾濱向省內(nèi)其他城市分撥，最為典型的是服裝鞋帽，通過(guò)哈爾濱向外分銷的比例高達(dá)90％以上。從物流模式上看，批發(fā)市場(chǎng)的物流模式主要是經(jīng)營(yíng)與倉(cāng)儲(chǔ)一體化模式或前店后倉(cāng)模[10]。[11][12]。[13][14]RDC（區(qū)域配送中心）。對(duì)日用品配送來(lái)說(shuō)，更主要是由商家來(lái)設(shè)置RDC，此類商品品種繁多，配送量大，因此需要配送中心建立高架立[15]。經(jīng)市場(chǎng)分析，我們確定平倉(cāng)的主要服務(wù)對(duì)象為國(guó)內(nèi)大型電器生產(chǎn)廠家及市外加工食品、日用品生產(chǎn)廠家。配載區(qū)功能[17]中心庫(kù)和停車場(chǎng)三部分組成。規(guī)模9.33.32.67200目標(biāo)客戶第三方物流公司、零擔(dān)快運(yùn)公司、空車配載公司、運(yùn)輸公司。規(guī)劃依據(jù)（其在哈爾濱地區(qū)要完成省內(nèi)外物資的集散功能71.4％，這與國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)群集中在城市邊緣的規(guī)劃布局普遍規(guī)律及發(fā)展趨勢(shì)明顯不一致[18]以龍運(yùn)物流園區(qū)作為哈爾濱的龍頭場(chǎng)站，并不與市內(nèi)現(xiàn)有的場(chǎng)站經(jīng)營(yíng)發(fā)生沖突。各場(chǎng)站[19]大大高于市區(qū)其他場(chǎng)站的面積。[20]。從配載區(qū)的發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，中心庫(kù)將是未來(lái)的發(fā)展方向，而目前階段還應(yīng)以場(chǎng)站為主。交易區(qū)功能交易區(qū)包括區(qū)域性或地區(qū)性的批發(fā)市場(chǎng)化工、金屬材料等。建議在園區(qū)建設(shè)區(qū)域性的汽車及零配件批發(fā)市場(chǎng)。規(guī)模占地面積5.7萬(wàn)平方米。規(guī)劃依據(jù)參照其他城市汽車交易市場(chǎng)的規(guī)模，如重慶汽車城占地27萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)年銷3～