業(yè)委會(huì)與更換物業(yè)程序業(yè)委會(huì)與更換物業(yè)程序業(yè)委會(huì)與更換物業(yè)程序業(yè)委會(huì)與更換物業(yè)程序編制僅供參考審核批準(zhǔn)生效日期地址：電話：傳真:郵編:關(guān)于業(yè)主委員會(huì)如何成立合理合法的業(yè)主委員會(huì)一、至關(guān)重要是先建立業(yè)主委員會(huì)籌委會(huì)。

1、1

籌委會(huì)的產(chǎn)生：先由業(yè)主民主推選出5--7人，擬定成立業(yè)主代表大會(huì)籌備組文件，到區(qū)房地局物業(yè)科要求成立業(yè)委會(huì)籌備組。

1、1、1

第一步，籌委會(huì)人員推選過程：一、熱心人自薦。二、業(yè)主推薦。名單擬定后推舉一名籌備組的組長(zhǎng)，由業(yè)主代表擔(dān)任。

注意事項(xiàng)：

1、籌備組中的業(yè)主代表按物業(yè)類別及其布局分配名額，并由10名以上業(yè)主聯(lián)名推薦產(chǎn)生。籌備組中的建設(shè)單位代表應(yīng)持有法人委托書。

2、盡量多地利用人力資源，如可邀請(qǐng)轄區(qū)的政府部門人員、律師等參加籌委會(huì)。

3、注意老、中、青結(jié)合。（注：老人是防止與物業(yè)扯皮時(shí)打前鋒，呵呵。）

4、書面知會(huì)開發(fā)商或物業(yè)代表，要求對(duì)方派出一名代表參與籌委會(huì)，并做好記錄，復(fù)印留底。

5、法律規(guī)定：籌備組一般由3至9人的單數(shù)組成，其中業(yè)主代表2至7名，建設(shè)單位代表1至2名。

1、1、2

第二步，打印出要求建立業(yè)主委員會(huì)及成立業(yè)主委員會(huì)籌委會(huì)的聯(lián)名信（告知全體業(yè)主成立業(yè)主代表大會(huì)的公開信），要求所有業(yè)主（越多越好，能達(dá)到三分之二即具備法律效力，超過一百名即具備相應(yīng)權(quán)力）簽名。

注意事項(xiàng)：

1、信上應(yīng)列出所選人員的名單及房號(hào)。

2、籌備成立業(yè)主大會(huì)，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)房管局和街道辦事處、社區(qū)居民委員會(huì)的指導(dǎo)下，由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表（包括公有住房出售單位）組成業(yè)主大會(huì)籌備組（以下簡(jiǎn)稱籌備組）。

3、將籌備組組成人員名單在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

1、1、3

搜集齊簽名后即可到市區(qū)房地局物業(yè)科備案，并知會(huì)街道辦事處、居委會(huì)。

注意事項(xiàng)：

１、向房管局提出成立首屆業(yè)主委員會(huì)的書面申請(qǐng)，填報(bào)《首屆業(yè)主（代表）大會(huì)籌備小組申請(qǐng)表》。

２、將該書面申請(qǐng)及相關(guān)材料復(fù)印件報(bào)街道辦事處、居委會(huì)備案，原件自留一份。

1、2籌委會(huì)的職責(zé)：業(yè)主大會(huì)籌備組（以下簡(jiǎn)稱籌備組）負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)籌備工作。

注意事項(xiàng)：籌委會(huì)產(chǎn)生的相關(guān)費(fèi)用可由籌委會(huì)有關(guān)人員先墊資（注意作好記錄、明細(xì)），待業(yè)主委員會(huì)成立后要求物業(yè)公司支付。

二、在籌委會(huì)的主持下，民主選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。

２、1籌備小組自成立起30日內(nèi)擬好《業(yè)主委員會(huì)選舉辦法》、《業(yè)主大會(huì)業(yè)主議事規(guī)則》和《業(yè)主公約》，并在小區(qū)內(nèi)明顯位置張貼公告，征求業(yè)主主意?！稑I(yè)主大會(huì)業(yè)主議事規(guī)則》和《業(yè)主公約》這兩份文件需由2/3業(yè)主書面同意才能通過，這是最重要的事情，以后的程序都是依據(jù)這兩個(gè)文件進(jìn)行，對(duì)相關(guān)規(guī)則、事項(xiàng)要制定詳細(xì)。例如：放棄即視為同意，人防、停車庫(kù)等地下空間不計(jì)入投票權(quán)等。

2、２確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在業(yè)主大會(huì)上的投票權(quán)。業(yè)主的投票權(quán)按每戶一票計(jì)算，物業(yè)建筑面積每一平方米為投票權(quán)的計(jì)算份額，超出部分按四舍五入處理。以產(chǎn)權(quán)證明書為準(zhǔn)。單位代表須有單位授權(quán)委托書。

２、３組織各樓宇開業(yè)主大會(huì)產(chǎn)生業(yè)委會(huì)候選人。由于業(yè)主較多，不可能召集所有業(yè)主在一起開會(huì)，可以以幢、單元、樓層等為單位，分時(shí)分區(qū)召開業(yè)主大會(huì)，開會(huì)選出業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)，此后開業(yè)主代表開會(huì)即視為開業(yè)主大會(huì)。業(yè)主代表的產(chǎn)生應(yīng)經(jīng)其所代表的業(yè)主中擁有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主通過。凡須投票表決的，業(yè)主贊同、反對(duì)及棄權(quán)的具體票數(shù)經(jīng)業(yè)主本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會(huì)投票時(shí)如實(shí)反映。業(yè)主代表的投票權(quán)是其所代表業(yè)主的投票權(quán)的總和。

注：業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以全體業(yè)主集中統(tǒng)一開，也可以部分業(yè)主分時(shí)分區(qū)地開；可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。但應(yīng)當(dāng)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加，票權(quán)數(shù)過2/3投票通過，才有效。

２、4籌備小組完成以上工作后，將業(yè)主委員會(huì)候選人的名單及簡(jiǎn)歷表、《業(yè)主委員會(huì)選舉辦法》、《業(yè)主大會(huì)業(yè)主議事規(guī)則》和《業(yè)主公約》，送達(dá)街道辦事處，并提出召開業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)的書面申請(qǐng)，然后擇期召開大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。

注意事項(xiàng)：

２、４、１籌備小組決定業(yè)主大會(huì)成立的時(shí)間和業(yè)委會(huì)的組成人數(shù)（5-15人，單數(shù)），定出投票時(shí)間（3-7天，要報(bào)區(qū)房地局備案）。

２、４、２匯集業(yè)委會(huì)候選人的資料，將候選人的簡(jiǎn)歷表、選票樣本、業(yè)主大會(huì)議程向業(yè)主張貼公告。

２、４、３做好會(huì)務(wù)籌備工作，包括落實(shí)場(chǎng)地，制作選票，制作設(shè)置一或多個(gè)投票箱（也可上門收選票），由業(yè)主代表和房地局封投票箱。（點(diǎn)票時(shí)由業(yè)主代表和房地局開箱和鑒證。）

２、４、４業(yè)主大會(huì)召開１５日前應(yīng)書面通知投票權(quán)人，并邀房地局、街道辦事處、開發(fā)商、物業(yè)公司等有關(guān)人員到場(chǎng)。法律規(guī)定，業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)，應(yīng)通知區(qū)、縣小區(qū)辦，請(qǐng)求他們派人指導(dǎo)。（注：如果他們不指導(dǎo)，則屬于區(qū)、縣小區(qū)辦不作為，并不影響業(yè)主自行成立業(yè)主大會(huì)。）

２、５籌備小組根據(jù)議程召開業(yè)主大會(huì)，收集登記選票；審議并表決通過《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》及,《業(yè)主公約》；公開點(diǎn)票，宣讀選舉結(jié)果，產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。會(huì)后籌備組將大會(huì)簽到表、選舉結(jié)果統(tǒng)計(jì)表予以公布。

注意事項(xiàng)：

２、５、１業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)應(yīng)當(dāng)有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主或業(yè)主代表出席。業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)出席大會(huì)的1/2以上投票權(quán)的業(yè)主或業(yè)主代表通過。

２、５、２一個(gè)平方米一個(gè)投票權(quán)。要弄清楚業(yè)主的住房面積，可從房地局拿到業(yè)主的資料，在收選票時(shí)，請(qǐng)業(yè)主出示產(chǎn)權(quán)證明。業(yè)主代表委托他人出席，應(yīng)有授權(quán)委托書。在填寫業(yè)主代表投票委托書時(shí)，應(yīng)附上雙方的身份證以及產(chǎn)權(quán)證明。（注：可要求現(xiàn)在的物業(yè)管理公司通過房地局提交一份業(yè)主名單資料。如物業(yè)管理公司拒絕，則可以直接通過房地局，向物業(yè)管理公司施加壓力。）

２、５、３開發(fā)商只有一個(gè)投票權(quán)。一個(gè)商鋪一個(gè)代表。商鋪可以當(dāng)業(yè)主代表，只要在業(yè)主委員會(huì)選舉中，業(yè)主如不投他票，他即落選。即使他入選了業(yè)主委員，也可以通過少數(shù)服從多數(shù)的原則讓他的意見不能實(shí)現(xiàn)。由住宅業(yè)主代表負(fù)責(zé)收選票事宜。住戶面積大于商鋪面積，就沒問題。

２、５、４籌備小組成員可以成為業(yè)主代表，成為業(yè)主委員會(huì)成員。

２、５、５業(yè)主委員會(huì)每個(gè)成員只代表一個(gè)投票權(quán)，實(shí)行少數(shù)服從多數(shù)原則。業(yè)主委員會(huì)憑業(yè)主大會(huì)的授權(quán)行事，業(yè)主委員會(huì)作出的決定須由業(yè)主大會(huì)即業(yè)主代表表決確認(rèn)，業(yè)主委員會(huì)對(duì)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)負(fù)責(zé)，維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益。業(yè)主大會(huì)表決以面積計(jì)算選票權(quán)，每個(gè)業(yè)主代表所代表的份額不變。

２、５、６單位辦公樓可以參加投票，單位辦公樓在小區(qū)內(nèi)，使用小區(qū)的公用設(shè)施。如果票權(quán)數(shù)不夠，則要把單位辦公樓拉進(jìn)來，說服的理由：大家都在同一個(gè)小區(qū)內(nèi)，要把整個(gè)小區(qū)的安全、穩(wěn)定、美好，要把小區(qū)統(tǒng)一管理，才有利于大家的工作和生活。

２、５、７發(fā)送文件給業(yè)主時(shí)，請(qǐng)其簽收，用回執(zhí)證明已經(jīng)給過文件，視為送達(dá)。如果業(yè)主有意見，可以附意見。如某業(yè)主不同意某一條款，實(shí)行少數(shù)服從多數(shù)。

2、５、８提交的業(yè)主委員會(huì)成立申請(qǐng)需要改動(dòng)的，可以提交補(bǔ)充資料，用來補(bǔ)充說明更改的情況。

２、５、９開發(fā)商也應(yīng)該會(huì)同意公約和議事規(guī)則（這是房管局制定的，是公平的），因?yàn)樗蚕霠?zhēng)取到物業(yè)管理權(quán)。

２、６

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自成立起3日內(nèi)召開首次業(yè)主大會(huì)，推選出委員會(huì)主任1人，副主任1-2人。

２、６、１業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1／2以上投票權(quán)的業(yè)主參加。

２、６、２業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，須持原業(yè)主的書面代理委托書。

２、６、３業(yè)主大會(huì)作出決定，必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)1／2以上通過。業(yè)主大會(huì)作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2／3以上通過。２、７參考資料一：業(yè)委會(huì)籌備小組第一次會(huì)議紀(jì)要

1、參會(huì)人員一致認(rèn)為應(yīng)該嚴(yán)格遵循國(guó)家法律法規(guī)，合理合法的成立業(yè)主委員會(huì)，且成立業(yè)主委員會(huì)工作務(wù)必盡快開始；

2、部分參會(huì)人員認(rèn)為應(yīng)該先行成立民間組織，類似業(yè)主聯(lián)盟之類的，作為臨時(shí)業(yè)主委員會(huì)成立之前的過渡，且這個(gè)組織是大家自發(fā)成立，需要一幫有愛心，有奉獻(xiàn)精神，有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力和充足時(shí)間的熱心鄰居。這個(gè)聯(lián)盟成立的目的就是為了在小區(qū)內(nèi)部宣傳成立業(yè)主委員會(huì)的事宜，同時(shí)，統(tǒng)計(jì)小區(qū)內(nèi)部業(yè)主的聯(lián)系方式，為下一步按照法規(guī)成立業(yè)委會(huì)打下良好的基礎(chǔ)，這個(gè)聯(lián)盟會(huì)在臨時(shí)業(yè)委會(huì)成立時(shí)自動(dòng)解散。

3、部分參會(huì)人員認(rèn)為應(yīng)有大家共同出資，聘請(qǐng)一名專職律師，如果小區(qū)鄰居有從事律師職業(yè)的，能免費(fèi)為大家服務(wù)當(dāng)然更好。聘請(qǐng)律師的目的就是協(xié)助大家如何更好的按照國(guó)家規(guī)定成立業(yè)委會(huì)。

4、對(duì)于業(yè)委會(huì)成立初期宣傳告知事宜，需要每棟樓1-2名義務(wù)宣傳員，每家每戶告知成立業(yè)委會(huì)的相關(guān)情況，讓大家知道和了解成立業(yè)委會(huì)的流程和必要性，為業(yè)委會(huì)成立準(zhǔn)備充足的群眾基礎(chǔ)，同時(shí)，也是國(guó)家法規(guī)的要求。

2、８參考資料二：業(yè)委會(huì)籌備小組工作議程

時(shí)間：200

年

月

日

時(shí)

分

地點(diǎn)：***

參加人：開發(fā)商代表、街道辦代表、居委會(huì)代表、籌備組成員

主題：擬定需要提交第一次業(yè)主會(huì)議表決的文件資料

會(huì)議主持：籌備會(huì)組長(zhǎng)

會(huì)議記錄：***

會(huì)議內(nèi)容：

1、

到會(huì)人員簽到

2、

籌備組長(zhǎng)發(fā)言

3、介紹到會(huì)人員（街道、居委會(huì)、籌備組成員等），并由街道代表發(fā)言

4、發(fā)送文件資料并在主持人的主持下形成各項(xiàng)草案

A業(yè)主公約草案

B業(yè)主委員會(huì)章程草案

C業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則草案

D房屋公共維修金使用管理規(guī)定草案

E首屆業(yè)主委員會(huì)會(huì)委員選舉辦法草案

F候選人推薦回執(zhí)及委托書、候選人選票

5、各項(xiàng)草案如能達(dá)成一致，商討業(yè)主大會(huì)的召開時(shí)間及地點(diǎn)

6、如未能達(dá)成一致，確定第二次籌備會(huì)議的召開時(shí)間及地點(diǎn)

7、籌備組成員分工，并安排業(yè)主大會(huì)的籌備工作

8、會(huì)議結(jié)束，由記錄人形成會(huì)議紀(jì)要，會(huì)后對(duì)會(huì)議形成的文件進(jìn)行整理，并負(fù)責(zé)由籌備組成員簽字。

２、９參考資料三：

如欲撤換現(xiàn)在不作為的物業(yè)公司，可由業(yè)主代表發(fā)出票并回收票數(shù)，提出兩個(gè)問題讓業(yè)主回答：①是否滿意現(xiàn)在的物業(yè)管理公司②是否愿意委托業(yè)主委員會(huì)選舉物業(yè)管理公司業(yè)主只需要回答是或者否。每家都要做出書面意見。三、到主管部門備案。

３、１業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起15日內(nèi)，持下列文件向區(qū)、縣級(jí)市物業(yè)行政主管部門辦理核準(zhǔn)登記手續(xù)。（一）業(yè)主委員會(huì)登記申請(qǐng)表。（二）業(yè)主委員會(huì)章程。（三）業(yè)主委員會(huì)委員選舉產(chǎn)生的報(bào)告及其資料。（四）業(yè)主公約。（五）其他相關(guān)資料。

３、２

核準(zhǔn)批復(fù)：收到區(qū)、縣級(jí)市物業(yè)行政主管部門的備案意見，業(yè)主委員會(huì)成立。

注：業(yè)主委員會(huì)成立不用再經(jīng)區(qū)房地產(chǎn)局批準(zhǔn)，成立之后在１５日內(nèi)向區(qū)、縣小區(qū)辦備案即可。備案制和審批制的最大區(qū)別在于備案制下成立業(yè)主委員會(huì)，只要成立程序不違反法律限制即可備案，成立業(yè)主委員會(huì)的行為由業(yè)主自行負(fù)責(zé)。

３、３做好資料保管及適當(dāng)送達(dá)開發(fā)商、街道辦、居委會(huì)。

［經(jīng)驗(yàn)總結(jié)］：

業(yè)主委員會(huì)對(duì)許多人來說還是個(gè)新鮮事物。習(xí)慣于有事找政府的中國(guó)民眾，可能對(duì)這種高度民主自治的管理方式存在許多不熟悉的地方。但是，開發(fā)商和物業(yè)公司對(duì)業(yè)主委員會(huì)卻是相當(dāng)?shù)乜謶?，因?yàn)樗麄兩钌畹刂罉I(yè)主委員會(huì)是他們天生的“死對(duì)頭”，可以有效地對(duì)他們進(jìn)行監(jiān)管和約束，并可完整地代表業(yè)主的利益。所以當(dāng)前許多地方出現(xiàn)開發(fā)商和物業(yè)阻撓甚至破壞業(yè)委會(huì)的成立的事件也就不難理解了。

業(yè)主委員會(huì)是政府賦予業(yè)主自治管理的有效手段，其法律權(quán)力神圣不容侵犯。希望大家積極行動(dòng)起來,盡快拾起這一利器，保護(hù)自己的正當(dāng)權(quán)益。成立業(yè)主委員會(huì)條件、權(quán)利及義務(wù)為了維護(hù)住宅小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主和住戶的合法權(quán)益，成立業(yè)主委員會(huì)是非常必要的。

一、成立業(yè)主委員會(huì)的條件：

業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)選舉產(chǎn)生，業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由業(yè)主擔(dān)任。

一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，有下列情況之一的，所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同住宅出售單位組織召開第一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。

1、公有住宅出售建筑面積達(dá)到30%以上；

2、新建商品住宅出售建筑面積達(dá)到50%以上；

3、住宅出售已滿兩年。

二、成立業(yè)主委員會(huì)后要辦理登記手續(xù)

業(yè)主委員會(huì)自選舉產(chǎn)生之日起十五日內(nèi)，持下列文件向所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門辦理登記：

1、成立業(yè)主委員會(huì)登記申請(qǐng)書；

2、業(yè)主委員會(huì)委員名單；

3、業(yè)主委員會(huì)章程。

區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)自受理登記申請(qǐng)之日起15日內(nèi)，完成登記工作，對(duì)不符合本條例規(guī)定成立的業(yè)主委員會(huì)不予登記，并用書面通知申請(qǐng)人。

三、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益，主要履行下列職責(zé)：

1、召開業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；

2、選聘或者解聘物業(yè)管理企業(yè)，與物業(yè)管理企業(yè)訂立變更或者解除物業(yè)管理服務(wù)合同；

3、依照本條例設(shè)立物業(yè)維修基金的，負(fù)責(zé)該基金的籌集、使用和管理；

4、審定物業(yè)管理企業(yè)提出的物業(yè)管理服務(wù)年度計(jì)劃、財(cái)務(wù)預(yù)算和決算；

5、聽取業(yè)主和使用人的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)活動(dòng)；

6、監(jiān)督公共建筑、公共設(shè)施的合理使用；

7、業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

8、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)定期召開會(huì)議，會(huì)議必須有過半數(shù)委員出席有效，作出決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員過半數(shù)通過。

四、業(yè)主公約的效力

1、業(yè)主公約是有關(guān)物業(yè)使用、維修和其他管理服務(wù)活動(dòng)的行為規(guī)范，對(duì)全體業(yè)主具有約束力。使用人應(yīng)當(dāng)遵守業(yè)主公約。

2、業(yè)主公約自業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)審議通過之日起生效。

3、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自業(yè)主公約生效之日起15日內(nèi)，將業(yè)主公約報(bào)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門備案；

4、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體、使用人具有約束力。

5、業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)、業(yè)主代表大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定，不得與法律、法規(guī)相抵觸。成立業(yè)主委員會(huì)基本流程1．業(yè)主首先應(yīng)該互相建立聯(lián)系，發(fā)起成立業(yè)主大會(huì)的倡議，同時(shí)發(fā)信邀請(qǐng)區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)自己小區(qū)成立業(yè)主大會(huì)。

2．組建成立業(yè)主大會(huì)的籌備組，籌備組成員可以由業(yè)主自薦，也可由業(yè)主推薦。最好的方法是張榜通告，請(qǐng)業(yè)主在一定時(shí)間內(nèi)自愿報(bào)名參與籌備工作。

3．籌備組開始工作，起草業(yè)主委員會(huì)章程，決定業(yè)主大會(huì)成立的時(shí)間和業(yè)主委員會(huì)的組成人數(shù)，匯集愿意擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)工作的業(yè)主名單和參選業(yè)主的資料，并在業(yè)主大會(huì)成立15天前通知全體業(yè)主和告知相關(guān)居委會(huì)，業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)在籌備組30日內(nèi)召開，開會(huì)應(yīng)當(dāng)邀請(qǐng)區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和相關(guān)居委會(huì)的代表參加。

4．將草擬的業(yè)主委員會(huì)章程、所有參選業(yè)主委員會(huì)的業(yè)主資料、選票、要求反饋意見的時(shí)間和成立業(yè)主大會(huì)的時(shí)間書面發(fā)給每個(gè)業(yè)主，并同時(shí)請(qǐng)所有收到上述資料的業(yè)主簽收確認(rèn)。

5．成立業(yè)主大會(huì)時(shí)，籌備組公開在小區(qū)所有業(yè)主有權(quán)參與監(jiān)督的情況下進(jìn)行驗(yàn)票工作。

6．根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第16條規(guī)定：“業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案?！睒I(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)將業(yè)主大會(huì)會(huì)議的決定、業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則以及業(yè)主委員會(huì)組成人員名單等材料報(bào)物業(yè)所在地的縣級(jí)人民政府物業(yè)管理行政主管部門備案，并告知相關(guān)的居民委員會(huì)。如果前款規(guī)定的備案事項(xiàng)發(fā)生變更的業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在30日內(nèi)書面告知物業(yè)所在地的縣級(jí)人民政府物業(yè)管理行政主管部門。業(yè)委會(huì)如何工作建議

現(xiàn)在很多小區(qū)不惜千辛萬苦，通過重重阻力把業(yè)委會(huì)成立起來了，總以為勝利在望，可以松一口氣了，殊不料成立業(yè)主委員會(huì)只是一個(gè)開始，更多的工作主要是業(yè)主委員會(huì)的日常運(yùn)作。首先擺在業(yè)主委員會(huì)面前的最大的問題就是業(yè)委會(huì)成立后一般都不知道如何開展工作，即到底需要做哪些事情。

大家都知道，業(yè)委會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，小區(qū)里很多事物都是由業(yè)委會(huì)代表業(yè)主大會(huì)來執(zhí)行的，那么業(yè)委會(huì)在維護(hù)小區(qū)業(yè)主利益方面應(yīng)該具體做些什么工作

第一、業(yè)委會(huì)要保管好小區(qū)的財(cái)產(chǎn)。

成立后的第一件事是小區(qū)資料的交接，和物業(yè)公司就下列資料進(jìn)行清點(diǎn)和委托管理：

1、各類物業(yè)設(shè)施的驗(yàn)收、接管檔案；

2、與供水、供電、供氣、環(huán)衛(wèi)、有線電視等單位訂立的協(xié)議書、合同等資料；

3、物業(yè)分戶產(chǎn)權(quán)清冊(cè)、租賃清冊(cè)、業(yè)主使用人情況表；

4、公共設(shè)備、公共設(shè)施設(shè)置清單、圖紙以及運(yùn)行、保養(yǎng)、改造、維修記錄和憑證；

5、以幢為單位的維修基金的分戶清冊(cè)或資料；

6、房屋質(zhì)量保證文件和房屋使用說明文件；

7、財(cái)務(wù)收支帳冊(cè)；

8、公共配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)及收益歸屬清單；

9、物業(yè)管理所必須的其他資料。

需要指出的是，業(yè)主委員會(huì)必須在成立后盡快完成上述資料的交接，除了不能備份但物業(yè)管理必須的資料外，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)該掌握全部資料原件，并根據(jù)《檔案法》規(guī)定保證檔案安全。即使小區(qū)沒有更換物業(yè)公司也必須由物業(yè)公司和業(yè)主委員會(huì)重新辦理交接手續(xù)，明確全部資料、財(cái)產(chǎn)全部資料詳細(xì)清單，便于今后變更物業(yè)公司時(shí)按清單交還。必要時(shí)還要采取攝影、拍照等途徑留存交接過程和內(nèi)容。

第二、業(yè)委會(huì)要建立、健全內(nèi)部的規(guī)章制度。

沒有規(guī)矩不成方圓，內(nèi)部制度的建立，組成人員的工作分配，只有做到職責(zé)分明才不會(huì)出現(xiàn)相互扯皮、推逶的現(xiàn)象。業(yè)主委員會(huì)的制度應(yīng)該根據(jù)《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》的規(guī)定報(bào)業(yè)主大會(huì)審核通過并向全體業(yè)主公告，并接受業(yè)主的監(jiān)督。

第三、業(yè)委會(huì)和業(yè)主代表要進(jìn)行系統(tǒng)的業(yè)主委員會(huì)知識(shí)培訓(xùn)，明確公共事務(wù)的管理是要靠全體業(yè)主的共同努力，只有每個(gè)人都來關(guān)心物業(yè)管理，小區(qū)才能建設(shè)得更加美麗。

沒有法規(guī)的正確指導(dǎo)和業(yè)主代表的正確監(jiān)督，業(yè)主委員會(huì)不可能正常運(yùn)作。業(yè)主委員會(huì)要定期組織業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主代表學(xué)習(xí)管理規(guī)定。

第四、要明確業(yè)委會(huì)的職責(zé)。

根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，結(jié)合本小區(qū)實(shí)際，制定合法、具體的業(yè)主委員會(huì)職責(zé)是十分必要的。

第五、業(yè)委會(huì)要做好對(duì)物業(yè)公司物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和小區(qū)收益的監(jiān)管，具體做法：

1、物業(yè)管理費(fèi)用收支年度/月度預(yù)算的審核

A、對(duì)管理公司每月報(bào)送的財(cái)務(wù)報(bào)表（一般指管理費(fèi)收支表、管理費(fèi)用支出明細(xì)表和資產(chǎn)負(fù)債表）進(jìn)行相關(guān)指標(biāo)分析，特別要注重對(duì)管理費(fèi)用支出明細(xì)表的分析，以期發(fā)現(xiàn)例外費(fèi)用和不合理費(fèi)用的存在。

B、定期檢查管理公司的各項(xiàng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是否合理，財(cái)務(wù)收支情況是否公開。

C、建立例外大額費(fèi)用支出報(bào)告制度。

2、物業(yè)管理費(fèi)收支年度決算審核

A、根據(jù)被委托的具有物業(yè)管理專業(yè)知識(shí)的會(huì)計(jì)師事務(wù)所審計(jì)后的年度報(bào)告，分析各項(xiàng)指標(biāo)的收支情況。

B、根據(jù)年度預(yù)算各項(xiàng)指標(biāo)與年度報(bào)告相關(guān)指標(biāo)進(jìn)行一一分析對(duì)比，分析各指標(biāo)產(chǎn)生偏差的原因，特別對(duì)超預(yù)算執(zhí)行的費(fèi)用支出，可由業(yè)委會(huì)或者業(yè)委會(huì)聘請(qǐng)顧問進(jìn)行適當(dāng)?shù)貞{證抽查，以確認(rèn)其發(fā)生的合理性和合法性。

C、對(duì)產(chǎn)生的盈虧做好記錄，為審批下年度管理費(fèi)預(yù)算提供參考依據(jù)。

3、做好業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的意見反饋工作，及時(shí)向物業(yè)公司進(jìn)行交涉，維護(hù)業(yè)主的權(quán)益。

4、協(xié)調(diào)物業(yè)公司和業(yè)主的關(guān)系，參與調(diào)節(jié)鄰里糾紛，維護(hù)物業(yè)區(qū)域正常秩序。

第六、業(yè)委會(huì)應(yīng)該聘請(qǐng)專業(yè)的社會(huì)中介機(jī)構(gòu)作為自己的顧問，由專業(yè)顧問一起共同搞好業(yè)委會(huì)的管理工作。

業(yè)委會(huì)的工作是如此專業(yè)，許多業(yè)委會(huì)成員都會(huì)犯這樣的錯(cuò)誤：把管理小區(qū)當(dāng)作管理自己的家庭一樣。象涉及到花錢的項(xiàng)目，往往會(huì)和施工單位討價(jià)還價(jià)，得出一個(gè)自己認(rèn)為滿意的價(jià)位，這樣做在表面上看他們是在兢兢業(yè)業(yè)地為小區(qū)業(yè)主服務(wù)，做得也問心無愧，其實(shí)他們都忽略一個(gè)事實(shí)，即用什么說服有不同意見的業(yè)主，拿什么資料來證明自己的清白。所以說業(yè)委會(huì)聘請(qǐng)專業(yè)顧問非常重要，顧問不但可以從專業(yè)上把好關(guān)，還可以規(guī)范業(yè)委會(huì)的發(fā)展，最主要是專業(yè)顧問運(yùn)用豐富的專業(yè)知識(shí)對(duì)全體業(yè)主有一個(gè)公正的第三方解釋。關(guān)于更換物業(yè)公司更換物業(yè)管理公司基本程序根據(jù)我國(guó)《物業(yè)管理?xiàng)l例》相關(guān)規(guī)定:業(yè)主大會(huì)有權(quán)決定選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)。在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限；但是，期限未滿、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

故如果所在的小區(qū)已經(jīng)成立了業(yè)主大會(huì)，則可以通過業(yè)主大會(huì)選聘新的物業(yè)公司接管原物業(yè)公司，向小區(qū)業(yè)主提供物業(yè)管理服務(wù)。（一）更換程序的合法性

小區(qū)物業(yè)管理委員會(huì)是代表小區(qū)產(chǎn)權(quán)人、使用人利益，負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查小區(qū)物業(yè)管理工作的非法人社團(tuán)，是解決小區(qū)物業(yè)管理問題的關(guān)鍵。所以必須依法確立業(yè)主委員會(huì)合法的法律地位。另一個(gè)是有關(guān)更換事宜，要經(jīng)小區(qū)產(chǎn)權(quán)人大會(huì)通過。在保證廣大產(chǎn)權(quán)人、使用人支持的前提下召開產(chǎn)權(quán)人大會(huì)，形成決議，使更換物業(yè)公司的行動(dòng)具備充分的群眾基礎(chǔ)和法律依據(jù)。

（二）取得協(xié)調(diào)相關(guān)方面及中正級(jí)三方的支持

調(diào)和相關(guān)單位的關(guān)系，包括發(fā)展商、業(yè)委會(huì)、原物管企業(yè)、新物管企業(yè)間的關(guān)系，使其盡可能得取得一致性意見，對(duì)于順利更換，尤為重要。中正方的支持主要是指法律顧問，提供法律支持。物管顧問、財(cái)務(wù)顧問，提供專業(yè)支持。政府主管部門，提供政策支持，取得指導(dǎo)、支持，不可忽視。

（三）更換物管企業(yè)各方面工作的交接設(shè)計(jì)

物業(yè)管理公司更換是一項(xiàng)極為困難并具有一定風(fēng)險(xiǎn)的工作，為使更換物業(yè)公司的行為具備充分的群眾基礎(chǔ)和法律依據(jù)，首先應(yīng)召開產(chǎn)權(quán)人大會(huì)并做好保密工作，防止過渡期出現(xiàn)管理真空，同時(shí)也應(yīng)避免出現(xiàn)有關(guān)財(cái)務(wù)帳務(wù)修改和資金轉(zhuǎn)移，使產(chǎn)權(quán)人和使用人利益受到損害。其次將更換物業(yè)管理公司的意見和安排報(bào)小區(qū)辦，取得指導(dǎo)和支持。原物管的撤出是非常困難的，如發(fā)生拒不交出物業(yè)的情況，需要請(qǐng)政府主管部門協(xié)調(diào)。交接工作是一項(xiàng)繁瑣細(xì)致的工作，精心安排交接內(nèi)容、日程、使工作條理化、清晰化、把有損于產(chǎn)權(quán)人、使用人利益的機(jī)率降到最低。

（四）交接內(nèi)容

交接中涉及的內(nèi)容繁多：設(shè)計(jì)方案，配套設(shè)施，運(yùn)行記錄，外網(wǎng)聯(lián)絡(luò)，固定資產(chǎn)，管理費(fèi)余額及管理基金等等。

具體大塊如下：

（1）工程交接：由專業(yè)人員組成電氣、暖通、土建等等，參照國(guó)家及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范及設(shè)計(jì)要求，對(duì)接收工作內(nèi)容中各條款逐項(xiàng)核對(duì)，確保各項(xiàng)指標(biāo)符合標(biāo)準(zhǔn)。

（2）財(cái)務(wù)交接：在正式交接之前，雙方做好充分的準(zhǔn)備，業(yè)務(wù)對(duì)口交接。

（3）文檔交接：文檔中重點(diǎn)文件為各項(xiàng)法律文本和承諾性文本，特別要作好簽收歸檔工作。

（4）其它交接：包括崗位交接，人事安排，勞動(dòng)關(guān)系等等，做好確認(rèn)簽字工作。

（五）防范風(fēng)險(xiǎn)，避免業(yè)主或使用人工作，生活受到影響。

更換物管企業(yè)的過程中，經(jīng)常出現(xiàn)的"風(fēng)險(xiǎn)"有5種情況：

（1）原物管企業(yè)拒不退出，導(dǎo)致新物管企業(yè)難以進(jìn)入。

（2）原物管企業(yè)提出高額外補(bǔ)償。

（3）交接不配合，導(dǎo)致物業(yè)管理工作無法延續(xù)。

（4）因管理真空導(dǎo)致部分業(yè)主對(duì)更換持不同意見甚或引發(fā)對(duì)業(yè)主委員會(huì)的詰難。

（5）引發(fā)法律訟訴。引發(fā)法律訟訴不是壞事，但在客觀上給交接工作造成波折。物業(yè)行業(yè)的發(fā)展在北京不足十年，諸多不規(guī)范之處也是事實(shí)，更換物業(yè)管理公司的行為尚處剛剛"破土"之際，其欠規(guī)范就更屬必然，就目前的更換物管公司一事，還是要根據(jù)不同的問題，進(jìn)行個(gè)案研究，區(qū)別對(duì)待。相信，隨不斷的探索、積累、交流，行業(yè)發(fā)展過程中的一些問題將隨行業(yè)一道步入理性、規(guī)范之路。更換物業(yè)程序相關(guān)問題

我國(guó)物業(yè)管理法律、法規(guī)規(guī)定，選聘物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利在物業(yè)區(qū)域內(nèi)的行使者為業(yè)主委員會(huì)，同時(shí)規(guī)定有權(quán)更換物業(yè)管理企業(yè)的主體也為業(yè)主委員會(huì)，因此業(yè)主要求更換物業(yè)管理企業(yè)的，均必須通過業(yè)主管理委員會(huì)并實(shí)施一定的程序后實(shí)行。

1、法定更換物業(yè)管理企業(yè)的條件所需程序。

當(dāng)物業(yè)管理企業(yè)出現(xiàn)法定更換物業(yè)管理企業(yè)條件時(shí)，即物業(yè)管理企業(yè)喪失一定的經(jīng)營(yíng)資格和經(jīng)營(yíng)資質(zhì)時(shí)，其與業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主所簽訂的《物業(yè)管理委托合同》自動(dòng)解除，業(yè)主委員會(huì)可以按照選聘物業(yè)管理企業(yè)的條件和程序重新通過招標(biāo)的方式選聘新的物業(yè)管理企業(yè)。

2、約定更換物業(yè)管理企業(yè)的條件所需程序。

當(dāng)《物業(yè)管理委托合同》所約定的事由出現(xiàn)造成需要更換物業(yè)管理企業(yè)，可以由業(yè)主委員會(huì)根據(jù)《物業(yè)管理委托合同》的約定直接進(jìn)行，也可以由業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主或者物業(yè)使用人的投訴，進(jìn)行具體運(yùn)作之后，解除與物業(yè)管理企業(yè)的合同。業(yè)主委員會(huì)可以按照選聘物業(yè)管理企業(yè)的條件和程序，重新通過招標(biāo)的方式選聘新的物業(yè)管理企業(yè)。

3、業(yè)主委員會(huì)通過招標(biāo)方式更換物業(yè)管理企業(yè)之前，應(yīng)當(dāng)就哪些事項(xiàng)形成決議

根據(jù)不同情況，業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)前決定以下事項(xiàng)：

（1）授權(quán)業(yè)主委員會(huì)或委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)組織招標(biāo)；

（2）確定采取公開招標(biāo)或邀請(qǐng)招標(biāo)方式；

（3）授權(quán)業(yè)主委員會(huì)直接確定中標(biāo)人或由評(píng)標(biāo)委員會(huì)推薦中標(biāo)候選人名單后，由業(yè)主大會(huì)最終確定中標(biāo)人；

（4）物業(yè)服務(wù)價(jià)格幅度或水平。

4、業(yè)主委員會(huì)招標(biāo)前，是否需要備案

業(yè)主委員會(huì)招標(biāo)前，應(yīng)當(dāng)?shù)巾?xiàng)目所在區(qū)、縣國(guó)土資源和房屋管理局備案。備案時(shí)，應(yīng)提交以下資料：

（1）業(yè)主大會(huì)決議；

（2）招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請(qǐng)書；

（3）招標(biāo)文件；

（4）法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料?！咀ⅲ簶I(yè)主委員會(huì)委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行招標(biāo)的，還應(yīng)提交雙方簽訂的委托書?！?、業(yè)主委員會(huì)組織招標(biāo)過程中，如何保證廣大業(yè)主的知情權(quán)

應(yīng)從以下幾個(gè)方面保障業(yè)主的知情權(quán)：

（1）業(yè)主大會(huì)會(huì)議通過書面征求意見的形式召開的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)