SVA田林創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展定位與概念性規(guī)劃SVA田林創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展定位與概念性規(guī)劃1規(guī)劃展示圖規(guī)劃展示圖2如何創(chuàng)意——園區(qū)發(fā)展定位創(chuàng)意什么——園區(qū)核心業(yè)態(tài)遴選怎么創(chuàng)意——園區(qū)概念性規(guī)劃?rùn)z驗(yàn)創(chuàng)意——園區(qū)財(cái)務(wù)投資測(cè)算推廣創(chuàng)意——園區(qū)市場(chǎng)推廣策劃附錄——園區(qū)建筑單體詳細(xì)設(shè)計(jì)規(guī)劃方案報(bào)告內(nèi)容

4—910—1819—3839—4445—4546—89如何創(chuàng)意——園區(qū)發(fā)展定位規(guī)劃方案報(bào)告內(nèi)容 4—93A-A-漕河涇園區(qū)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，現(xiàn)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)B-B-基地周邊潛在消費(fèi)空間間巨大、商業(yè)氛圍成熟基地三大發(fā)展驅(qū)動(dòng)力概述

業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型、提升漕河涇園區(qū)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，代服務(wù)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)功能定位多樣化

基地周邊潛在消費(fèi)空 巨大、商業(yè)氛圍成熟漕河涇園區(qū)產(chǎn)業(yè)升級(jí)、周邊區(qū)域潛在消費(fèi)能力與SVA產(chǎn)業(yè)鏈構(gòu)筑是驅(qū)動(dòng)本項(xiàng)目的三大驅(qū)動(dòng)力

C-SVA產(chǎn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)、核心業(yè)態(tài)發(fā)展

要基地物業(yè)現(xiàn)金的反哺、支持

租金利益最大化

基地發(fā)展 的驅(qū)動(dòng)力A-A-漕河涇園區(qū)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，現(xiàn)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)B-B-基地4項(xiàng)目?jī)?nèi)容比較對(duì)田林項(xiàng)目的影響

W19+16項(xiàng)目規(guī)劃為上海首批現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)（微型CBD）,政府支持力度大；占

儀電項(xiàng)目規(guī)劃為國(guó)際商務(wù)社區(qū)、街區(qū)式購(gòu)物

郵通項(xiàng)目規(guī)劃為集信息科技產(chǎn)業(yè)、綜合辦公、培訓(xùn)中心、及配套服務(wù)設(shè)施為一體地23萬(wàn)平方米，建筑面積80萬(wàn)平方米，包括“總部經(jīng)濟(jì)平臺(tái)”、“研發(fā)設(shè)計(jì)平臺(tái)”、“創(chuàng)新孵化平臺(tái)”、綜合服務(wù)平臺(tái)”等規(guī)模大，能級(jí)高，政策支持有力，全新形態(tài)創(chuàng)意競(jìng)爭(zhēng)策略?發(fā)掘功能板塊主題特色?在創(chuàng)意上下功夫，產(chǎn)生獨(dú)特形象?優(yōu)化基礎(chǔ)設(shè)施，如充沛的停車(chē)等中心，包括商務(wù)辦公、數(shù)碼港、酒店餐飲、休閑娛樂(lè)、觀光購(gòu)物街、酒吧街、精品商場(chǎng)、等業(yè)態(tài)。規(guī)模大而零散，緊鄰SVA項(xiàng)目，相似的基地形態(tài)差異競(jìng)爭(zhēng)策略?注重對(duì)商務(wù)客群細(xì)分，了解產(chǎn)業(yè)配套的需求?發(fā)掘特色和形成集聚?注重品牌與亮點(diǎn)的打造的科技園區(qū)。項(xiàng)目的商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃是地鐵上蓋物業(yè)，包括休閑娛樂(lè)、精品服飾、健身房、美容、飯店、大超市等緊鄰地鐵站點(diǎn)，相似的基地形態(tài)，商務(wù)商業(yè)功能明確品牌競(jìng)爭(zhēng)策略?要挖掘產(chǎn)業(yè)間的相關(guān)性，形成產(chǎn)業(yè)集聚?注重品牌與亮點(diǎn)的打造競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目橫向比較分析項(xiàng)目 W19+16項(xiàng)目 儀電項(xiàng)目 郵通項(xiàng)目地23萬(wàn)平方米，建5體量為10萬(wàn)平方米，規(guī)模較大，利于發(fā)揮積聚優(yōu)勢(shì)在裝修方面可得到150-200元補(bǔ)貼相對(duì)一般園區(qū)更好的綠化空間投資有限，收益回報(bào)要求在3元/平方米/天現(xiàn)有物業(yè)為80年代廠房，結(jié)構(gòu)特殊，風(fēng)貌無(wú)特色徐匯區(qū)對(duì)于稅收屬地化的要求周邊資源如徐家匯中心、上師大、南站商圈等，項(xiàng)目可借勢(shì)發(fā)展漕河涇園區(qū)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，SVA產(chǎn)業(yè)鏈延續(xù)周邊大型居住社區(qū)，潛在商業(yè)消費(fèi)需求巨大與其他園區(qū)相比，項(xiàng)目位于中環(huán)，地段一般周邊W19、郵通與儀電地塊規(guī)劃功能相似，競(jìng)爭(zhēng)激烈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)競(jìng)爭(zhēng)激烈，是否能達(dá)到授牌的要求，政策風(fēng)險(xiǎn)空間區(qū)位與園區(qū)發(fā)展的SWOT分析體量為10萬(wàn)平方米，規(guī)模較大，利于發(fā)揮周邊資源如徐家匯中心、6三大業(yè)態(tài)構(gòu)建策略應(yīng)對(duì)周邊競(jìng)爭(zhēng)相關(guān)的多媒體應(yīng)用主題延續(xù)并擴(kuò)展數(shù)字多媒體產(chǎn)業(yè)鏈

順應(yīng)由研發(fā)商務(wù)到休閑娛樂(lè)的轉(zhuǎn)變， 取得更大的發(fā)展； 在目前徐匯區(qū)數(shù)碼娛樂(lè)園區(qū)競(jìng)爭(zhēng)激 烈的情況下，進(jìn)一步挖掘與SVA技術(shù)1主力業(yè)態(tài)內(nèi)部構(gòu)筑相互關(guān)聯(lián)的業(yè)態(tài)鏈

項(xiàng)目體量較大，能夠在主力創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)業(yè) 態(tài)內(nèi)部，沿著產(chǎn)業(yè)集群互動(dòng)的方向，從 研發(fā)-銷(xiāo)售-技術(shù)支持-展示-商業(yè)配套等 環(huán)節(jié)構(gòu)筑相互關(guān)聯(lián)的細(xì)分業(yè)態(tài)2適當(dāng)提升商業(yè)比重，提升園區(qū)租金變現(xiàn)能力

項(xiàng)目所處大型社區(qū)的區(qū)位和周邊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的發(fā)展 來(lái)看，注入適宜比例的特色商業(yè)可以提高本項(xiàng)目 的物業(yè)價(jià)值變現(xiàn)能力3三大業(yè)態(tài)構(gòu)建策略應(yīng)對(duì)周邊競(jìng)爭(zhēng)相關(guān)的多媒體應(yīng)用主題延續(xù)并擴(kuò)展數(shù)7五大園區(qū)構(gòu)建原則化挑戰(zhàn)為契機(jī)結(jié)合項(xiàng)目體量的優(yōu)勢(shì)，實(shí)施大規(guī)模綜合開(kāi)發(fā)建筑更新與SVA歷史文脈及產(chǎn)業(yè)特征相融合市區(qū)10萬(wàn)平方米的綜合型創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園結(jié)合多媒體生產(chǎn)技術(shù)打造亮點(diǎn)，將SVA文化融入園區(qū)12由單一產(chǎn)業(yè)發(fā)展思路轉(zhuǎn)向多產(chǎn)業(yè)集群化的多主題產(chǎn)業(yè)集成

以信息與出版為主導(dǎo)的內(nèi)容產(chǎn)業(yè)同傳統(tǒng)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的碰撞打破配套開(kāi)發(fā)的思維定式，發(fā)展特色主題商業(yè)功能區(qū)

將創(chuàng)意元素與社區(qū)商業(yè)相結(jié)合，細(xì)化并延伸創(chuàng)意商業(yè)客群突破產(chǎn)業(yè)創(chuàng)意與生活創(chuàng)意的限制，實(shí)現(xiàn)二者的互融共生

找到產(chǎn)業(yè)與生活的結(jié)合點(diǎn)，在上海西南創(chuàng)造創(chuàng)意生活方式345五大園區(qū)構(gòu)建原則化挑戰(zhàn)為契機(jī)結(jié)合項(xiàng)目體量的優(yōu)勢(shì)，實(shí)施大規(guī)模綜8總體功能定位

動(dòng)感商業(yè)的體驗(yàn)場(chǎng)所

提升園區(qū)商務(wù)配套的服務(wù)高地特色創(chuàng)意商務(wù)集群的 靈動(dòng)空間

融創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)與創(chuàng)意 生活為一體的超大 型綜合創(chuàng)意商務(wù)谷總體功能定位 動(dòng)感商業(yè) 提升園區(qū)商務(wù)特色創(chuàng)意商務(wù)集群的9創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)是人本經(jīng)濟(jì)背景下以創(chuàng)意為主宰的一種資源配置方式，而非工業(yè)經(jīng)濟(jì)時(shí)代按照資源來(lái)配置資源。在這種大業(yè)態(tài)觀的導(dǎo)引下，把握漕河涇現(xiàn)代服務(wù)業(yè)升級(jí)趨勢(shì)、周邊社區(qū)的商業(yè)演化格局與狹義創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的適宜業(yè)態(tài)三大方向，SVA田林創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)將構(gòu)筑包括內(nèi)容創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集群、創(chuàng)意生活商業(yè)集群與現(xiàn)代創(chuàng)意集群三大板塊的有機(jī)業(yè)態(tài)體系。園區(qū)大創(chuàng)意業(yè)態(tài)體系構(gòu)成創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)是人本經(jīng)濟(jì)背景下以創(chuàng)園區(qū)大創(chuàng)意業(yè)態(tài)體系構(gòu)成10內(nèi)容創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集群—核心業(yè)態(tài)SVA

——CONTENTVALLEY

以實(shí)質(zhì)表現(xiàn)內(nèi)容 以?xún)?nèi)容展示空間 以空間創(chuàng)造價(jià)值

動(dòng)漫業(yè)（網(wǎng)絡(luò) 游戲、動(dòng)漫卡通）數(shù)字影音時(shí)尚出版

SVA創(chuàng)意內(nèi)容 產(chǎn)業(yè)谷

WEB2.0電子 門(mén)戶(hù)內(nèi)容創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集群—核心業(yè)態(tài)SVA數(shù)時(shí) SVA11內(nèi)容創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集群—空間載體動(dòng)漫業(yè)大眾出版數(shù)字影音承載物業(yè)形態(tài)物業(yè)特征產(chǎn)業(yè)類(lèi)型內(nèi)容創(chuàng)作及術(shù)研發(fā)產(chǎn)品制作 及運(yùn)營(yíng)內(nèi)容獲得 及編輯平面設(shè)計(jì) 及印刷節(jié)目制作 及加工節(jié)目發(fā)行廣告制作及營(yíng)銷(xiāo)推廣WEB2.0內(nèi)容獲得網(wǎng)絡(luò)支持1234專(zhuān)業(yè)工作 空間

書(shū)吧競(jìng)技廣場(chǎng) 音像城展示中心辦公用房 工作室辦公用房 工作室小規(guī)模或大空間商務(wù)辦公用房，空間容量20-50人為主需要安裝大型專(zhuān)業(yè)設(shè)施商務(wù)辦公用房，需求空間面積大小規(guī)模或大空間商務(wù)辦公，空間容量1-20為主大面積商業(yè)用房產(chǎn)業(yè)鏈銷(xiāo)售展示娛樂(lè)銷(xiāo)售展示內(nèi)容創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集群—空間載體動(dòng)漫業(yè)大眾出版數(shù)字影音承載物業(yè)形態(tài)12現(xiàn)代創(chuàng)意服務(wù)集群—承載漕河涇服務(wù)業(yè)的商務(wù)辦公板塊圍繞跨國(guó)電子企業(yè)進(jìn)行招商，集聚小型創(chuàng)業(yè)企業(yè)工業(yè)設(shè)計(jì)為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)跨國(guó)企業(yè)研發(fā)中心與總部基地創(chuàng)投企業(yè)的孵化器商務(wù)辦公功能核心業(yè) 態(tài)功能分區(qū)研發(fā)區(qū)展示區(qū)交流區(qū)培訓(xùn)區(qū)服務(wù)區(qū)招商建議核心業(yè)態(tài)商務(wù)辦公功能的核心業(yè)態(tài)確定以工業(yè)設(shè)計(jì)和研發(fā)設(shè)計(jì)為主導(dǎo)的商務(wù)港

漕河涇發(fā)展現(xiàn)代服務(wù) 業(yè)方向總部經(jīng)濟(jì)

集聚設(shè)計(jì)研發(fā)創(chuàng)新孵化綜合服務(wù)信息咨詢(xún)服務(wù)業(yè)研發(fā)/設(shè)計(jì)服務(wù)業(yè)支持測(cè)試/測(cè)量中心商務(wù)服務(wù)區(qū)功能目標(biāo)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代創(chuàng)意服務(wù)集群—承載漕河涇服務(wù)業(yè)的商務(wù)辦公板塊圍繞跨國(guó)電子13現(xiàn)代創(chuàng)意服務(wù)集群—承載漕河涇服務(wù)業(yè)的商務(wù)服務(wù)配套板塊商務(wù)配套定位細(xì)化與業(yè)態(tài)組合為多元綜合立體配套服務(wù)體系商務(wù)功能商務(wù)配套定位 核心業(yè)態(tài) 業(yè)態(tài)組合漕河涇現(xiàn)代服務(wù)業(yè)商港承載的工業(yè)設(shè)計(jì)及總部基地創(chuàng)源承載的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)鏈集聚衍生需求交流、培訓(xùn)、會(huì)務(wù)、展示休閑、娛樂(lè)、餐飲、居住

綜合服務(wù)型立體商務(wù)配套體系商務(wù)型酒店、企業(yè)會(huì)所、大型商務(wù)餐飲、康體運(yùn)動(dòng)設(shè)施以商務(wù)酒店及其包含的企業(yè)會(huì)所為主體的，復(fù)合健身、 娛樂(lè)、室內(nèi)游泳池等服務(wù)設(shè)施的高檔商務(wù)型配套現(xiàn)代創(chuàng)意服務(wù)集群—承載漕河涇服務(wù)業(yè)的商務(wù)服務(wù)配套板塊商務(wù)配套14商務(wù)服務(wù)配套的核心業(yè)態(tài)—綜合性商務(wù)酒店服務(wù)內(nèi)容酒店客房

基本設(shè)施：標(biāo)準(zhǔn)客房/商務(wù)套 房/豪華套房 配套設(shè)施：廚房/桑拿/按摩 浴缸/鐳射影音系統(tǒng)會(huì)議會(huì)展

基本設(shè)施：會(huì)議區(qū)/多功能廳/展廳 配套設(shè)施：語(yǔ)音同傳/聲像設(shè)備特色餐飲中餐廳/西餐廳娛樂(lè)健身游泳館/網(wǎng)球館/橋牌俱樂(lè)部/保齡球館/壁球館/豪華電影館/乒乓球室/臺(tái)球廳/健身房/KTV包間/舞廳/垂釣/美容美發(fā)/桑拿/按摩和人體體質(zhì)測(cè)評(píng)商務(wù)服務(wù)配套的核心業(yè)態(tài)—綜合性商務(wù)酒店服務(wù)內(nèi)容酒店客房會(huì)議會(huì)15現(xiàn)代創(chuàng)意服務(wù)集群—承載SVA產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)配套的商務(wù)板塊上游：產(chǎn)品研發(fā)下游：市場(chǎng)開(kāi)拓產(chǎn)業(yè)外延的擴(kuò)大 產(chǎn)業(yè)鏈整合閔行

SVA產(chǎn)業(yè)基地商務(wù)平臺(tái)研發(fā)平臺(tái)展示平臺(tái)田林基地

市場(chǎng)外延的擴(kuò)大SVA三大增值服務(wù)平臺(tái)園區(qū)擁有優(yōu)越區(qū)位（SVA集團(tuán)在市中心城區(qū)最大的產(chǎn)業(yè)基地）、產(chǎn)業(yè)傳承（記憶SVA昨日的輝煌）、產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢(shì)（如中央研究院、廣電網(wǎng)絡(luò)通訊、廣電銷(xiāo)售公司入駐），田林基地的新發(fā)展將在打造三大增值服務(wù)平臺(tái)的基礎(chǔ)上，強(qiáng)化SVA產(chǎn)業(yè)鏈上下兩端增值服務(wù)的綜合盈利能力

產(chǎn)品外延的擴(kuò)大現(xiàn)代創(chuàng)意服務(wù)集群—承載SVA產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)配套的商務(wù)板塊上游：產(chǎn)16細(xì)化定位項(xiàng)目特征/開(kāi)發(fā)建議銷(xiāo)售服務(wù)中心?將構(gòu)建一個(gè)以市場(chǎng)為導(dǎo)向、以客戶(hù)需求 服務(wù)平臺(tái)技術(shù)中心?主要建設(shè)一流的開(kāi)發(fā)實(shí)驗(yàn)室、新產(chǎn)品的小批量生產(chǎn)車(chē)間、總裝車(chē)間和包裝車(chē) 間，進(jìn)行近期和中期的產(chǎn)業(yè)化開(kāi)發(fā)和技術(shù)儲(chǔ)備管理中心?形成縱向的經(jīng)營(yíng)管理人才、研發(fā)技術(shù)人才、相關(guān)技術(shù)人才、高技能職業(yè)人才 培訓(xùn)中心，形成橫向的集團(tuán)→業(yè)務(wù)群→業(yè)務(wù)單元三級(jí)培訓(xùn)中心培訓(xùn)中心?其功能主要是對(duì)以 以使得各個(gè)中心能有序、高效、協(xié)調(diào)地運(yùn)行SVA商務(wù)辦公的核心業(yè)態(tài)

為目標(biāo)的面向國(guó)內(nèi)和國(guó)際市場(chǎng)的銷(xiāo)售、上中心及廣電信息原有的制造中心實(shí)施管理、協(xié)調(diào)和決策，細(xì)化定位項(xiàng)目特征/開(kāi)發(fā)建議銷(xiāo)售服務(wù)中心?將構(gòu)建一個(gè)以市17創(chuàng)意生活商業(yè)集群—特色商業(yè)娛樂(lè)板塊24實(shí)現(xiàn)大空間廠房與商業(yè)的完美融合，營(yíng)造意象空

間1增加周邊居民生活需求的可選擇面，呈現(xiàn)多彩生活方式

3以特色商業(yè)吸引外來(lái)消費(fèi)者，轉(zhuǎn)變單一消費(fèi)結(jié)構(gòu)區(qū)別周邊幾個(gè)大體量、綜合型商圈發(fā)展規(guī)劃，形成多元化、互補(bǔ)型商貿(mào)商務(wù)聯(lián)動(dòng)發(fā)展創(chuàng)意生活Creative

&Life娛樂(lè)休閑型型?體驗(yàn)式多媒 體娛樂(lè)?電影藝術(shù)互 動(dòng)區(qū)……商務(wù)服務(wù)型?個(gè)性、時(shí)尚休 閑會(huì)所?會(huì)議中心/展 示中心……創(chuàng)意概念型?工藝品制作館?時(shí)尚家飾?生活教育體驗(yàn)中心?特色體驗(yàn)式餐飲創(chuàng)意生活商業(yè)產(chǎn)業(yè)集群：以傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)，融入創(chuàng)意、科技與人文特質(zhì)，轉(zhuǎn)變成為食、衣、住、行、教育、娛樂(lè)等民生領(lǐng)域的復(fù)合式經(jīng)營(yíng)，提供具有深度體驗(yàn)、高質(zhì)、美感的產(chǎn)品創(chuàng)意生活商業(yè)集群—特色商業(yè)娛樂(lè)板塊24實(shí)現(xiàn)大空間廠房 間增加18規(guī)劃概念總平面圖規(guī)劃概念總平面圖19園區(qū)規(guī)劃結(jié)構(gòu)分析兩軸——綠軸＋水軸

貫穿園區(qū)的步行、景觀系統(tǒng)三片——商業(yè)休閑＋創(chuàng)意園＋ 商務(wù)辦公

各片區(qū)功能復(fù)合，設(shè)置溶解七星——核心商業(yè)景觀節(jié)點(diǎn)＋ 各次景觀節(jié)點(diǎn)

各節(jié)點(diǎn)十字串聯(lián)，雙軸掛珠園區(qū)規(guī)劃結(jié)構(gòu)分析兩軸——綠軸＋水軸20園區(qū)規(guī)劃功能分區(qū)分析CommenceHub

ColorfulBelt

CreativeSpring園區(qū)規(guī)劃功能分區(qū)分析CommenceHub21功能分區(qū)—商港功能分區(qū)—商港22功能分區(qū)—彩邑功能分區(qū)—彩邑23功能分區(qū)—?jiǎng)?chuàng)源功能分區(qū)—?jiǎng)?chuàng)源24園區(qū)規(guī)劃交通分析動(dòng)態(tài)交通規(guī)劃：主要車(chē)行線(xiàn)路呈十字貫穿園區(qū)，主要人行線(xiàn)呈斜十字穿越園區(qū)。消防車(chē)道環(huán)繞園區(qū)設(shè)置以滿(mǎn)足消防需要。靜態(tài)交通規(guī)劃：設(shè)置集中地面停車(chē)場(chǎng)，同時(shí)運(yùn)用立體式停車(chē)方式，產(chǎn)業(yè)化大樓設(shè)置一層地下機(jī)械式停車(chē)庫(kù)停車(chē)指標(biāo) 寫(xiě)字樓每100平方米的建筑面積配備機(jī)動(dòng)車(chē)位的指標(biāo) 是0.5個(gè)，商業(yè)性質(zhì)建筑的指標(biāo)是0.5個(gè)至1.2個(gè)，餐飲性 質(zhì)的指標(biāo)是1.25個(gè)。規(guī)劃后園區(qū)建筑面積：133319.5m2

其中園區(qū)商務(wù)辦公建筑面積：103451.1m2，商業(yè)娛樂(lè)建 筑面積29868.4m2園區(qū)機(jī)動(dòng)車(chē)至少需要約815個(gè)車(chē)位園區(qū)規(guī)劃交通分析動(dòng)態(tài)交通規(guī)劃：主要車(chē)行線(xiàn)路呈十字貫穿園25交通規(guī)劃—停車(chē)位（1）機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位規(guī)劃方案一：

地面停車(chē)場(chǎng)面積為：6897.5m2，按30m2/個(gè)停車(chē)位計(jì)算， 地面停車(chē)場(chǎng)可提供230個(gè)停車(chē)位。 產(chǎn)業(yè)化大樓地下機(jī)械式停車(chē)庫(kù)面積為：4957m2，按 10.8m2/個(gè)停車(chē)位計(jì)算，地下停車(chē)庫(kù)可提供459個(gè)停車(chē)位。 13號(hào)和12號(hào)樓改造成機(jī)械式停車(chē)庫(kù)面積為：1496.2m2， 按10.8m2/個(gè)停車(chē)位計(jì)算，可提供138個(gè)停車(chē)位。

13號(hào)樓剖面分析

總停車(chē)位為：

827個(gè)

機(jī)械式停車(chē)庫(kù)剖面分析交通規(guī)劃—停車(chē)位（1）機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位規(guī)劃方案一：26規(guī)劃交通—停車(chē)位（2）機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位規(guī)劃方案二(推薦方案)：

地面停車(chē)場(chǎng)面積為：2172.3m2，按30m2/個(gè)停車(chē)位計(jì)算， 地面停車(chē)場(chǎng)可提供72個(gè)停車(chē)位。 產(chǎn)業(yè)化大樓地下機(jī)械式停車(chē)庫(kù)面積為：4957m2，按 10.8m2/個(gè)停車(chē)位計(jì)算，地下停車(chē)庫(kù)可提供459個(gè)停車(chē)位。 13號(hào)和12號(hào)樓改造成機(jī)械式停車(chē)庫(kù)面積為：1496.2m2， 按10.8m2/個(gè)停車(chē)位計(jì)算，可提供138個(gè)停車(chē)位。 室外機(jī)械式停車(chē)面積為：4215.4m2,按3層停車(chē)位計(jì)算， 可提供390個(gè)停車(chē)位。按5層停車(chē)位計(jì)算，可提供650個(gè)停車(chē)位。

總停車(chē)位為：

1319個(gè)規(guī)劃交通—停車(chē)位（2）機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位規(guī)劃方案二(推薦方案)：27規(guī)劃交通—停車(chē)位（3）機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位規(guī)劃方案三：

地面停車(chē)場(chǎng)面積為：2172.3m2，按30m2/個(gè)停車(chē)位計(jì)算， 地面停車(chē)場(chǎng)可提供72個(gè)停車(chē)位。 產(chǎn)業(yè)化大樓地下機(jī)械式停車(chē)庫(kù)面積為：4957m2，按 10.8m2/個(gè)停車(chē)位計(jì)算，地下停車(chē)庫(kù)可提供459個(gè)停車(chē)位。 13號(hào)和12號(hào)樓改造成機(jī)械式停車(chē)庫(kù)面積為：1496.2m2， 按10.8m2/個(gè)停車(chē)位計(jì)算，可提供138個(gè)停車(chē)位。 室外機(jī)械式停車(chē)面積為：4215.4m2,按3層停車(chē)位計(jì)算， 可提供390個(gè)停車(chē)位。按5層停車(chē)位計(jì)算，可提供650個(gè)停車(chē)位。 園區(qū)地下機(jī)械式停車(chē)庫(kù)面積為：3344m2，按10.8m2/個(gè)停 車(chē)位計(jì)算，可提供309個(gè)停車(chē)位。

總停車(chē)位為：

1628個(gè)規(guī)劃交通—停車(chē)位（3）機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位規(guī)劃方案三：28規(guī)劃交通—出入口機(jī)動(dòng)車(chē)出入口規(guī)劃

為避免機(jī)動(dòng)車(chē)在園區(qū)入口處造成擁堵現(xiàn)象，園區(qū) 內(nèi)地面停車(chē)場(chǎng)及地下停車(chē)庫(kù)都盡量規(guī)劃在入口處， 讓車(chē)流在入口的地方就快速停入停車(chē)位，避免給道 路帶來(lái)壓力。 同時(shí)考慮到停車(chē)位大都集中在園區(qū)東西兩側(cè)的虹 漕路和蒼梧路邊，而這兩條路都比較窄，一旦有大 量車(chē)輛從道路上進(jìn)出園區(qū)，會(huì)導(dǎo)致堵塞。所以規(guī)劃 將這兩條道路上進(jìn)入園區(qū)的主要出入口設(shè)置為單向 出入口,也就是虹漕路上的園區(qū)出入口主要為機(jī)動(dòng)車(chē) 入口，而蒼梧路上的園區(qū)出入口為機(jī)動(dòng)車(chē)出口。這 樣避免了進(jìn)出車(chē)輛的沖突。而田林路上還是保留機(jī) 動(dòng)車(chē)進(jìn)出都可以。 根據(jù)不同的功能區(qū)，在虹漕路上的機(jī)動(dòng)車(chē)入口也 分開(kāi)設(shè)置，避免形成沖突。規(guī)劃交通—出入口機(jī)動(dòng)車(chē)出入口規(guī)劃29景觀節(jié)點(diǎn)分析圖景觀節(jié)點(diǎn)分析圖30景觀節(jié)點(diǎn)—入口廣場(chǎng)（1）景觀廊道 特色景觀柱生態(tài)停車(chē)場(chǎng)景觀樹(shù)池景觀節(jié)點(diǎn)—入口廣場(chǎng)（1）景觀廊道色生景觀樹(shù)池31景觀節(jié)點(diǎn)—入口廣場(chǎng)（2）水平臺(tái)與水景的結(jié)合景觀樹(shù)池花壇與座椅的結(jié)合鏤空景墻 親景觀節(jié)點(diǎn)—入口廣場(chǎng)（2）水景花鏤空景墻32景觀節(jié)點(diǎn)—核心廣場(chǎng)（1）與燈光結(jié)合的鋪裝玻璃與噴泉的結(jié)合翠竹與石景的結(jié)合燈光與座椅的結(jié)合景觀節(jié)點(diǎn)—核心廣場(chǎng)（1）與燈光結(jié)合的鋪裝玻翠燈33景觀節(jié)點(diǎn)—核心廣場(chǎng)（2）木制景觀廊架翠竹成蔭噴泉水景現(xiàn)代氣息的觀景亭景觀節(jié)點(diǎn)—核心廣場(chǎng)（2）木制景觀廊架翠噴現(xiàn)34木制平臺(tái)景觀橋觀景長(zhǎng)廊木制廊架觀景平臺(tái)景觀片墻園區(qū)水軸景觀概念規(guī)劃平面園區(qū)水軸景觀是通過(guò)一系列點(diǎn)式景觀水體來(lái)實(shí)現(xiàn)的，水景的分布主要集中在入口和核心廣場(chǎng)，是人們視線(xiàn)的焦點(diǎn)水景主要由水池、平臺(tái)、景觀橋、廊架等景觀元素構(gòu)成。水軸中還有個(gè)特色景觀元素是景觀片墻，通過(guò)有序的組織把幾個(gè)點(diǎn)式水景串連起來(lái)。片墻上還可以設(shè)置些提示標(biāo)語(yǔ)，起到指示作用。木制平臺(tái)景觀橋觀景長(zhǎng)廊木制廊架觀景平臺(tái)景觀片墻園區(qū)水軸景觀概35特色小品景觀長(zhǎng)廊石景花缽景墻與水景的結(jié)合?通過(guò)水體和噴泉讓廣場(chǎng)顯得活躍熱鬧，噴泉與不斷變幻的光束相結(jié)合，共同舞動(dòng)光影和水景。園區(qū)水軸創(chuàng)意景觀構(gòu)思示意特色小品景觀長(zhǎng)廊石景花缽景墻與水景的結(jié)合?通過(guò)水體和噴36水軸景觀—入口與燈光結(jié)合的鋪地指示性景墻噴泉與水景的結(jié)合特色噴泉景觀休閑長(zhǎng)椅樹(shù)池與燈光的案結(jié)合入口景觀通過(guò)水體、植物、小品等組合，運(yùn)用燈光技術(shù)、玻璃材質(zhì)，在水體周?chē)O(shè)置木制平臺(tái)和休息椅，為人們提供一個(gè)休閑和富有特色的休閑娛樂(lè)。水軸景觀—入口與燈光結(jié)合的鋪地指示性景墻噴泉與水景的結(jié)合特色37水軸景觀—核心廣場(chǎng)特色小瀑布水景與燈光的結(jié)合景觀休息椅玻璃景觀橋景墻與水景的結(jié)合?中庭內(nèi)部景觀通過(guò)水體、景墻、玻璃景觀橋和綠化處理，以及水景與燈光的結(jié)合，帶給人們一個(gè)充滿(mǎn)活力與動(dòng)感的休閑空間。水軸景觀—核心廣場(chǎng)特色小瀑布水景與燈光的結(jié)合景觀休息椅玻璃景38規(guī)劃方案總經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)創(chuàng)意園改造后經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo):總用地面積：總建筑面積：容積率：10.2萬(wàn)m213.8萬(wàn)m2

1.3商務(wù)辦公總建筑面積（包括中央研究院）：商業(yè)娛樂(lè)旅館總建筑面積： 創(chuàng)意園區(qū)辦公總建筑面積：79168.9m229948.4m229239.2m2規(guī)劃方案總經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)創(chuàng)意園改造后經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo):總用地面積：39阿特金斯創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)概念性規(guī)劃課件40序號(hào)項(xiàng)目或費(fèi)用名稱(chēng)估算價(jià)值投資比例 (%)備注

單價(jià)(元/m2)建筑面積 (m2)

合計(jì)(萬(wàn)元)一建安工程投資11,321.2369.79%二其它建設(shè)費(fèi)用3,575.4422.04%1搬遷安置費(fèi)用2,000.0012.33%2前期工程費(fèi)用（4％,含咨詢(xún)費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)等）4.0%452.852.79%按（一）為基數(shù)3管理費(fèi)用（3％）3.0%413.222.55%按（一＋二.1＋二.2）為基數(shù)4建設(shè)期不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)（5％）5.0%709.364.37%按（一＋二.1＋二.2＋二.3）為基數(shù)一、二部分合計(jì)14,896.6691.83%三漲價(jià)預(yù)備費(fèi)-0.00%忽略不計(jì)四建設(shè)期償還貸款利息1,324.928.17%固定資產(chǎn)投資16,221.58100.00%五流動(dòng)資金0.00%注：建設(shè)期銷(xiāo)售利潤(rùn)作為流動(dòng)資金滾動(dòng)總投資16,221.58100.00%根據(jù)估算， 本項(xiàng)目總投資約為1.6億元規(guī)劃方案投資估算（續(xù)表）序號(hào)項(xiàng)目或費(fèi)用名稱(chēng)估算價(jià)值投資比例備注 單價(jià)建筑面積 合計(jì)一41建設(shè)開(kāi)發(fā)時(shí)序假設(shè)建設(shè)期200620072008建安工程投資外立面工程20%60%20%改建工程20%60%20%設(shè)備及安裝50%50%公共基礎(chǔ)建設(shè)40%40%20%車(chē)庫(kù)50%30%20%其它建設(shè)費(fèi)用40%40%20%建設(shè)開(kāi)發(fā)資金投入時(shí)序估算單位：萬(wàn)元建安工程投資外立面工程991.272,973.80991.27改建工程240.36721.07240.36設(shè)備及安裝0.002,189.522,189.52公共基礎(chǔ)建設(shè)246.35246.35123.17車(chē)庫(kù)84.1050.4633.64其它建設(shè)費(fèi)用1,430.171,430.17715.09總開(kāi)發(fā)資金2,992.247,611.374,293.05根據(jù)實(shí)際搬遷計(jì)劃，按面積估算相對(duì)開(kāi)發(fā)時(shí)序：規(guī)劃方案建設(shè)開(kāi)發(fā)時(shí)序建設(shè)開(kāi)發(fā)時(shí)序假設(shè)建設(shè)期200620072008建安工程投資外42阿特金斯創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)概念性規(guī)劃課件43經(jīng)營(yíng)期（10年）20092010201120122013201420152016201720186,032.987,306.499,157.0010,540.6311,870.6813,229.2914,218.3015,568.9717,436.7518,746.48349.91423.78531.11611.36688.50767.30824.66903.001,011.331,087.30590.13708.16892.281,032.501,169.181,310.181,414.991,558.031,751.581,891.715,321.885,530.925,854.015,982.096,041.326,344.096,621.016,999.207,522.187,888.901,689.242,045.822,563.962,951.383,323.793,704.203,981.124,359.314,882.295,249.01992.76845.21650.17390.8377.650.000.000.000.000.002,639.892,639.892,639.892,639.892,639.892,639.892,639.892,639.892,639.892,639.89-228.94643.641,879.602,914.693,971.684,807.735,357.646,108.747,151.667,878.572,318.092,961.734,841.337,756.0211,727.7016,535.4321,893.0728,001.8035,153.4643,032.030.0096.55281.94437.20595.75721.16803.65916.311,072.751,181.79-228.94547.101,597.662,477.483,375.934,086.574,553.995,192.436,078.916,696.791,936.042,483.134,080.796,558.279,934.2014,020.7718,574.7623,767.1929,846.1036,542.88合計(jì)建設(shè)期2006200720081.銷(xiāo)售收入128,588.51-643.933,837.013.銷(xiāo)售稅金及附加（5.80%）7,458.13-37.35222.554.房地產(chǎn)稅（房產(chǎn)租金收入的12%）12,738.08-54.89364.455.總成本費(fèi)用65,360.27-180.301,074.36營(yíng)運(yùn)費(fèi)用36,004.78-180.301,074.36財(cái)務(wù)費(fèi)用2,956.61---年折舊與攤消費(fèi)用26,398.87---6.利潤(rùn)總額43,032.03-371.392,175.657.累計(jì)利潤(rùn)總額－-371.392,547.048.所得稅6,489.15-55.71326.359.稅后利潤(rùn)36,542.88-315.681,849.3010.累計(jì)稅后利潤(rùn)－-315.682,164.98規(guī)劃方案項(xiàng)目損益測(cè)算

固定投資折舊費(fèi) 土地成本攤消費(fèi)年折舊與攤消費(fèi)固定資產(chǎn)現(xiàn)值

2009 616.092,023.79 2,639.89 51,206.07

資產(chǎn)總額13,370.1140,475.85 53,845.969.896.97

2018 616.092,023.79 2,639.89 27,447.09……固定資產(chǎn)部分以入帳，此處以2009年初總資產(chǎn)凈值＋改造房屋成本記入：經(jīng)濟(jì)效益靜態(tài)分析：投資利潤(rùn)率：24.96％投資利稅率：15.80％經(jīng)營(yíng)期（10年）200920102011201220132044空間序列的越界富有情趣的不同空間序列形式的相互搭界園區(qū)市場(chǎng)推廣策劃精神境界的越界SVA時(shí)刻超越的精神境界的象征

創(chuàng)意維度的越界

為創(chuàng)意提供自由穿 梭的卓越空間

信息形式的越界

虛擬信息世界與實(shí) 然物理世界的越界

業(yè)態(tài)構(gòu)筑的越界

創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)與創(chuàng)意 生活業(yè)態(tài)的越界 內(nèi)容產(chǎn)業(yè)集聚與SVA 硬件提供商之間互補(bǔ) 的關(guān)系生活形態(tài)的越界傳統(tǒng)生活狀態(tài)與未來(lái)卓爾不群的生活方式的越界SVA此越界非彼越界，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的精髓不就在于追求不拘泥于一定之規(guī)的思想火花嗎？SURPASS-SPACE

你的創(chuàng)見(jiàn)源于越界 你的視界歸于越界多彩——Colorful超越——Surpass人性——Humanity空間序列的越界富有情趣的不同空間園區(qū)市場(chǎng)推廣策劃精神境界的越45附：園區(qū)建筑單體詳細(xì)設(shè)計(jì)附：園區(qū)建筑單體詳細(xì)設(shè)計(jì)46新建產(chǎn)業(yè)化大樓－現(xiàn)狀27、29、61、67號(hào)樓總建筑面積為：5283.8m2其中保留電房建筑面積為：478.2m2拆除建筑面積為：4805.6m2

新建大樓的基地內(nèi)目前有兩幢小樓需要拆除，其中一幢內(nèi)有為園區(qū)服務(wù)的電房，所以此電房需要保留。新建的大樓功能主要為辦公用途。新建產(chǎn)業(yè)化大樓－現(xiàn)狀27、29、61、67號(hào)樓總建筑面積為：47新建產(chǎn)業(yè)化大樓－分析1總占地面積：總建筑面積：

5866m238025.9m2地下車(chē)庫(kù)建筑面積:裙房建筑面積：

4957m29024.5m2北主樓建筑面積：9676.5m2南主樓建筑面積：14367.9m2建筑高度：50m總用地面積：總?cè)莘e率：10.2萬(wàn)m2

0.97總建筑面積：9.9萬(wàn)m2

如果整個(gè)園區(qū)容積率要達(dá)1.5，那么總建筑面積要達(dá)到15.3萬(wàn)m2，總建筑面積要增加5.4萬(wàn)m2。

交通分析創(chuàng)意園目前經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo):

視線(xiàn)分析產(chǎn)業(yè)化大樓經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo):新建產(chǎn)業(yè)化大樓－分析1總占地面積： 5866m2地下車(chē)庫(kù)建筑48新建產(chǎn)業(yè)化大樓－分析2室內(nèi)交通流線(xiàn)

室內(nèi)交通流線(xiàn)清晰，中央大廳承載著人流的聚集及分散，高層核心筒位于高層區(qū)域中心，辦公區(qū)域圍繞核心筒布置。

從剖面上來(lái)看，新建產(chǎn)業(yè)化大樓地下一層為停車(chē)庫(kù)，一至三層為裙房，四層至十六層為辦公樓層，總樓層至十六層樓已達(dá)到規(guī)劃限高50m要求，無(wú)法再突破高度。

建筑剖面分析

從建筑體量分析來(lái)看，在各方面因素制約下的建筑顯得特別敦實(shí)，如何在立面設(shè)計(jì)時(shí)解決體量敦實(shí)感，是做立面設(shè)計(jì)的重點(diǎn)。建筑體量分析新建產(chǎn)業(yè)化大樓－分析2室內(nèi)交通流線(xiàn) 室內(nèi)交通流線(xiàn)清晰，中央大49新建產(chǎn)業(yè)化大樓－體量分析1建筑體量?jī)?yōu)化策略一：

設(shè)計(jì)設(shè)想把高層部分往下 延伸,設(shè)計(jì)手法可以采用：

?結(jié)構(gòu)向下延升

?立面向外突出

?增加虛擬立面新建產(chǎn)業(yè)化大樓－體量分析1建筑體量?jī)?yōu)化策略一：50新建產(chǎn)業(yè)化大樓－體量分析2建筑體量?jī)?yōu)化策略二：

在規(guī)劃限高的前提下，設(shè) 計(jì)設(shè)想增加虛擬高度,設(shè)計(jì)手法 可以采用：

?結(jié)構(gòu)向上延升

?頂層增加鋼構(gòu)架

?頂層增加玻璃虛擬圍合新建產(chǎn)業(yè)化大樓－體量分析2建筑體量?jī)?yōu)化策略二：51新建產(chǎn)業(yè)化大樓－體量分析3建筑體量?jī)?yōu)化策略三：

設(shè)計(jì)設(shè)想采用立面虛實(shí)對(duì) 比,設(shè)計(jì)手法可以采用：

?運(yùn)用不同材質(zhì)

?立面虛實(shí)結(jié)合

?立面體塊分割新建產(chǎn)業(yè)化大樓－體量分析3建筑體量?jī)?yōu)化策略三：52阿特金斯創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)概念性規(guī)劃課件5328號(hào)樓－現(xiàn)狀

現(xiàn)有廠房剖面 現(xiàn)有廠房平面

現(xiàn)28號(hào)樓廠房?jī)?nèi)部空間相對(duì)比較封閉，陽(yáng)光很難進(jìn)入室內(nèi)，若建筑改造為辦公用途，現(xiàn)有建筑需要做較大的調(diào)整才能達(dá)到現(xiàn)代辦公的需求，同時(shí)輔助設(shè)施也需要增加。28號(hào)樓－現(xiàn)狀 現(xiàn)有廠房剖面5428號(hào)樓－改造策略1改造策略一：開(kāi)放性策略

開(kāi)放性是通過(guò)一系列室內(nèi)外建筑空間及環(huán)境設(shè)計(jì)來(lái)實(shí)現(xiàn)。設(shè)計(jì)把老建筑中間打通，結(jié)構(gòu)保留，外立面運(yùn)用視線(xiàn)可穿透的玻璃幕墻，形成個(gè)5層層高的吹拔空間，此空間作為氣派的入口大廳把老建筑分成兩個(gè)部分，兩個(gè)部分各自獨(dú)立的入口門(mén)廳也融入大空間中。此空間是整個(gè)建筑的入口大廳，也是各層交際、休閑、商談的公共空間。 為滿(mǎn)足消防要求，在大空間中又增加了垂直交通。 入口大廳內(nèi)可種植些綠化，和周?chē)h(huán)境相互交融，也可以讓步行者無(wú)障礙的步入這個(gè)開(kāi)放空間去交往。28號(hào)樓－改造策略1改造策略一：開(kāi)放性策略 開(kāi)放性是通過(guò)一系5528號(hào)樓－改造策略2改造策略二：人性化策略

設(shè)計(jì)以人為本，強(qiáng)調(diào)人性化設(shè)計(jì)。現(xiàn)有廠房空間進(jìn)深大，相對(duì)比較封閉，同時(shí)采光通風(fēng)也無(wú)法達(dá)到現(xiàn)代辦公需求，設(shè)計(jì)通過(guò)增加共享空間，并在空間內(nèi)加入綠化景觀元素，使辦公空間在滿(mǎn)足日照通風(fēng)要求的同時(shí)，也能讓辦公人員享受景觀的體驗(yàn)。 設(shè)計(jì)手法有： 增加中庭空間 增加出挑空間 增加灰空間

……28號(hào)樓－改造策略2改造策略二：人性化策略 設(shè)計(jì)以人為本，強(qiáng)5628號(hào)樓－改造策略3改造策略三：延續(xù)性策略

在建筑立面的設(shè)計(jì)上，采用延續(xù)性的原則。延續(xù)性主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面，一是強(qiáng)調(diào)歷史的延續(xù)性，設(shè)計(jì)延保留原有建筑的歷史痕跡，把建筑的外觀作為一種文脈保留下來(lái)，再把鋼結(jié)構(gòu)作為一種現(xiàn)代的表皮加諸原有立面之外，形成新與舊的對(duì)比，歷史與現(xiàn)代的對(duì)比。二是強(qiáng)調(diào)發(fā)展的延續(xù)性，通過(guò)立面百葉的設(shè)置遮陽(yáng)擋風(fēng)，可以節(jié)約能源，達(dá)到可持續(xù)發(fā)展的目的。改造前后建筑面積指標(biāo)現(xiàn)有建筑面積:26845m2改造減少面積：3180m2改造后建筑面積：23665m228號(hào)樓－改造策略3改造策略三：延續(xù)性策略 在建筑立面的設(shè)計(jì)57阿特金斯創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)概念性規(guī)劃課件5815號(hào)樓－現(xiàn)狀

15號(hào)樓是幢體量相當(dāng)大的廠房建筑，建筑長(zhǎng)度接近140m，它的長(zhǎng)度阻斷了園區(qū)的整體空間，也割裂了前后空間的連續(xù)性。同樣它的室內(nèi)空間比較大，相對(duì)封閉，給改造成辦公空間及商業(yè)空間帶來(lái)一定的難度?，F(xiàn)有廠房平面15號(hào)樓－現(xiàn)狀 15號(hào)樓是幢體量相當(dāng)大的廠房建筑，度?，F(xiàn)有廠5915號(hào)樓－平面改造措施功能置換

將原有的廠房改造成為綜合性大樓，左側(cè)藍(lán)綠色部分為創(chuàng)意辦公樓，右側(cè)土黃色部分為飲食廣場(chǎng)，中間通過(guò)人行空間分割。規(guī)范要求

根據(jù)規(guī)范的要求，增加交通疏散口，引入中庭空間，滿(mǎn)足采光通風(fēng)的要求，同時(shí)也為在內(nèi)部活動(dòng)的人提供舒適的環(huán)境。立面考慮倒錐形體的引入，成為建筑立面的標(biāo)志，使建筑物顯得與眾不同入口標(biāo)識(shí)突出的體塊，增加入口的可識(shí)別性15號(hào)樓－平面改造措施功能置換 將原有的廠房改造成為綜合性大6015號(hào)樓－剖面改造措施增加一些共享空間使得室內(nèi)的空間更加豐富。現(xiàn)有廠房剖面

原有建筑為廠房，層 高較高，而辦公建筑對(duì) 于層高的要求不高，因 此原有的兩層建筑建成 四層，達(dá)到合理利用原 有建筑的目的。同時(shí)，改造后辦公剖面15號(hào)樓－剖面改造措施增加一些共享空間使得現(xiàn)有廠房剖面改造后6115號(hào)樓－立面改造措施?原有立面形式?原有立面分割原有的立面過(guò)于平鋪直敘，虛實(shí)關(guān)系平淡，缺少重點(diǎn)?加入墻體功能的不同把立面分成兩部分，在保留原有結(jié)構(gòu)和立面的前提下，外面加入新的表皮?插入體塊體塊的插入使建筑物立面在節(jié)奏上出現(xiàn)變化，同時(shí)體塊作為本建筑的標(biāo)志物展現(xiàn)建筑物的特性?虛實(shí)對(duì)比

新的體塊和玻璃之間建立新的關(guān)系從而形成虛實(shí)對(duì)比?立面分割玻璃的分割產(chǎn)生戲劇化的效果改造前后建筑面積指標(biāo)現(xiàn)有建筑面積:15447m2改造增加面積：7924.4m2改造后建筑面積：23371.4m215號(hào)樓－立面改造措施?原有立面形式?原有立面分割原62阿特金斯創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)概念性規(guī)劃課件6353號(hào)樓－現(xiàn)狀

原建筑建成于1992年，屬于比較新的 建筑，基本能滿(mǎn)足如今建筑規(guī)范的要求， 因此在原則上不需要做太大的變動(dòng)。在設(shè) 計(jì)過(guò)程中，盡量保持原有的建筑形式不變。現(xiàn)有倉(cāng)庫(kù)平面改造后的建筑用途為經(jīng)濟(jì)型酒店。53號(hào)樓－現(xiàn)狀 原建筑建成于1992年，屬于比較新的6453號(hào)樓－剖面分析

改造后酒店剖面

現(xiàn)有建筑二層以上改造成旅店，底層空間改造后部分為餐飲，部分為商業(yè)，這樣功能安排與附近的15號(hào)樓的商業(yè)部分相呼應(yīng)。53號(hào)樓－剖面分析 改造后酒店剖面65阿特金斯創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)概念性規(guī)劃課件6621.22號(hào)樓—現(xiàn)狀存在問(wèn)題1.原有建筑立面不利于營(yíng)造商業(yè)娛樂(lè)的氣氛2.現(xiàn)狀良好的綠化影響了建筑的進(jìn)入性和識(shí)別性21.22號(hào)樓—現(xiàn)狀存在問(wèn)題1.原有建筑立面不利于營(yíng)造商業(yè)娛6721.22號(hào)樓—改造措施2顏色處理----加強(qiáng)原有體塊關(guān)系；提高建筑識(shí)別性；活躍氣氛21.22號(hào)樓—改造措施2顏色處理----加強(qiáng)原有體塊關(guān)系；6821.22號(hào)樓--改造措施3底層透空----塑造虛實(shí)對(duì)比的外形；加強(qiáng)空間的室內(nèi)外聯(lián)系；營(yíng)造商業(yè)氛圍21.22號(hào)樓--改造措施3底層透空----塑造虛實(shí)對(duì)比的外6921.22號(hào)樓--改造措施1重塑豎向交通----打破原有平實(shí)外觀；入口與交通空間的處理豐富街道空間；吸引人流21.22號(hào)樓--改造措施1重塑豎向交通----打破原有平實(shí)7021.22號(hào)樓--改造措施4加強(qiáng)與道路的聯(lián)系----在臨蒼梧路一面，體塊介入與處理，創(chuàng)造豐富的室內(nèi)外空間，增加商業(yè)界面和價(jià)值。?原有建筑面積每幢503平方米，改造后面積為543平方米，每幢增加40平方米。21.22號(hào)樓--改造措施4加強(qiáng)與道路的聯(lián)系----在臨蒼梧71阿特金斯創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)概念性規(guī)劃課件7224.25.26號(hào)樓—現(xiàn)狀改造重點(diǎn)塑造規(guī)劃步行入口區(qū)域明確的商業(yè)、娛樂(lè)、休閑氣氛與形象24.25.26號(hào)樓—現(xiàn)狀改造重點(diǎn)塑造規(guī)劃步行入口區(qū)域明確的7324.25.26號(hào)樓—改造措施整體形象的塑造?原有建筑面積1755平方米，改造后面積2547平方米，共增加792平方米24.25.26號(hào)樓—改造措施整體形象的塑造?原有建筑面積174阿特金斯創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)概念性規(guī)劃課件7540.41號(hào)樓—現(xiàn)狀改造策略梳理內(nèi)部空間，以最小的改造幅度及代價(jià)有力的提高辦公空間品質(zhì)40.41號(hào)樓—現(xiàn)狀改造策略梳理內(nèi)部空間，以最小的改造幅度及7640.41號(hào)樓—改造措施擴(kuò)大入口區(qū)域空間，增加門(mén)廳，創(chuàng)造共享空間，提高辦公樓使用性能及品質(zhì)原有交通內(nèi)置，線(xiàn)性連接，空間狹窄，與公共建筑的需求相悖?原有建筑面積每幢529平方米，改造后為每幢539平方米，共增加20平方米40.41號(hào)樓—改造措施擴(kuò)大入口區(qū)域空間，增加門(mén)廳，創(chuàng)造共享7721.22.24.25.26.40.41號(hào)樓立面效果意向圖21.22.24.25.26.40.41號(hào)樓立面效果意7810號(hào)樓—現(xiàn)狀10號(hào)樓—現(xiàn)狀7910號(hào)樓—入口改造措施原有外露式的交通組織增加玻璃體，豐富入口空間，提升整體品質(zhì)連接體創(chuàng)造進(jìn)入式灰空間營(yíng)造入口交通核，透視建筑立面10號(hào)樓—入口改造措施原有外露式的交通組織增加玻璃體，豐富入8010號(hào)樓原有屋頂屋頂解構(gòu)屋面拆分增加玻璃采光頂實(shí)現(xiàn)屋面重構(gòu)，暴露結(jié)構(gòu)，增大采光面10號(hào)樓—屋頂改造措施10號(hào)樓原有屋頂屋頂解構(gòu)屋面拆分增加玻璃采光頂實(shí)現(xiàn)屋面重構(gòu)，8110號(hào)樓—側(cè)立面改造措施原有側(cè)立面山墻面重構(gòu)，暴露結(jié)構(gòu)，加大采光面豐富立面劃分，協(xié)調(diào)虛實(shí)關(guān)系實(shí)現(xiàn)整體改造，應(yīng)對(duì)功能調(diào)整?原有建筑面積2721平方米，改造后面積2811平方米，增加90平方米10號(hào)樓—側(cè)立面改造措施原有側(cè)立面山墻面重構(gòu)，暴露結(jié)構(gòu)，加大82阿特金斯創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)概念性規(guī)劃課件831號(hào).6號(hào)樓—現(xiàn)狀1號(hào).6號(hào)樓—現(xiàn)狀841號(hào).6號(hào)樓—平面改造措施原有建筑平面構(gòu)成分析改建后建筑平面構(gòu)成分析1號(hào).6號(hào)樓—平面改造措施原有建筑平面構(gòu)成分析851號(hào).6號(hào)樓—立面改造措施原有建筑立面劃分抽象畫(huà)元素介入，增加構(gòu)成感與虛實(shí)對(duì)比立面改造概念生成1號(hào).6號(hào)樓—立面改造措施原有建筑立面劃分861號(hào).6號(hào)樓—形體改造措施原有形體組成及交通聯(lián)系體增加交通聯(lián)系體，配合新功能插入空間體塊，打破平整形體，加強(qiáng)入口標(biāo)識(shí)，改善室內(nèi)空間實(shí)現(xiàn)新功能需求下良好空間品質(zhì)的塑造，豐富外形，體現(xiàn)建筑明確個(gè)性?原有建筑面積6313.8平方米，改造后面積6077.8平方米，減少236平方米1號(hào).6號(hào)樓—形體改造措施原有形體組成及交通聯(lián)系體?原有建筑871號(hào).6號(hào)樓—形體改造措施設(shè)計(jì)目標(biāo)?在建筑之間的空間上覆頂?將建筑之間的空間變?yōu)榻涣鲄^(qū)域使用?將建筑之間的空間作為“氣候緩沖調(diào)節(jié)器”?通過(guò)舊建筑厚重的體量和新的聯(lián)系空間的輕盈體量之 間的對(duì)比來(lái)塑造藝術(shù)性的空間感受1號(hào).6號(hào)樓—形體改造措施設(shè)計(jì)目標(biāo)88阿特金斯創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)概念性規(guī)劃課件89?從白領(lǐng)到無(wú)領(lǐng)，從泯于大眾的平均主義到逆風(fēng)飛揚(yáng)的個(gè)性主義；?從資本到知本，從知識(shí)（knowledge,以理性為內(nèi)核的可識(shí)別體系，由用及體）到識(shí)知（knowinghow,，由體到用）；?從物的壟斷到識(shí)的共享；?從建立在簡(jiǎn)單數(shù)量基礎(chǔ)上的機(jī)械效率觀到探尋個(gè)人體驗(yàn)與生存意義的有機(jī)價(jià)值觀；?從邊際效應(yīng)遞減的規(guī)模黑洞到邊際效應(yīng)遞減的網(wǎng)絡(luò)效應(yīng)白洞

項(xiàng)目戰(zhàn)略遠(yuǎn)景闡釋園區(qū)戰(zhàn)略遠(yuǎn)景：創(chuàng)意生活+創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)=和諧創(chuàng)意社區(qū)我們力圖在田林路園區(qū)創(chuàng)造一種在國(guó)內(nèi)獨(dú)一無(wú)二的和諧創(chuàng)意社區(qū)?從白領(lǐng)到無(wú)領(lǐng)，從泯于大眾的平均主義到逆風(fēng) 項(xiàng)目戰(zhàn)略遠(yuǎn)景闡釋90提問(wèn)與解答環(huán)節(jié)QuestionsAndAnswers提問(wèn)與解答環(huán)節(jié)91謝謝聆聽(tīng)·學(xué)習(xí)就是為了達(dá)到一定目的而努力去干,是為一個(gè)目標(biāo)去戰(zhàn)勝各種困難的過(guò)程,這個(gè)過(guò)程會(huì)充滿(mǎn)壓力、痛苦和挫折LearningIsToAchieveACertainGoalAndWorkHard,IsAProcessToOvercomeVariousDifficultiesForAGoal謝謝聆聽(tīng)LearningIsToAchieveAC92SVA田林創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展定位與概念性規(guī)劃SVA田林創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展定位與概念性規(guī)劃93規(guī)劃展示圖規(guī)劃展示圖94如何創(chuàng)意——園區(qū)發(fā)展定位創(chuàng)意什么——園區(qū)核心業(yè)態(tài)遴選怎么創(chuàng)意——園區(qū)概念性規(guī)劃?rùn)z驗(yàn)創(chuàng)意——園區(qū)財(cái)務(wù)投資測(cè)算推廣創(chuàng)意——園區(qū)市場(chǎng)推廣策劃附錄——園區(qū)建筑單體詳細(xì)設(shè)計(jì)規(guī)劃方案報(bào)告內(nèi)容

4—910—1819—3839—4445—4546—89如何創(chuàng)意——園區(qū)發(fā)展定位規(guī)劃方案報(bào)告內(nèi)容 4—995A-A-漕河涇園區(qū)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，現(xiàn)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)B-B-基地周邊潛在消費(fèi)空間間巨大、商業(yè)氛圍成熟基地三大發(fā)展驅(qū)動(dòng)力概述

業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型、提升漕河涇園區(qū)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，代服務(wù)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)功能定位多樣化

基地周邊潛在消費(fèi)空 巨大、商業(yè)氛圍成熟漕河涇園區(qū)產(chǎn)業(yè)升級(jí)、周邊區(qū)域潛在消費(fèi)能力與SVA產(chǎn)業(yè)鏈構(gòu)筑是驅(qū)動(dòng)本項(xiàng)目的三大驅(qū)動(dòng)力

C-SVA產(chǎn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)、核心業(yè)態(tài)發(fā)展

要基地物業(yè)現(xiàn)金的反哺、支持

租金利益最大化

基地發(fā)展 的驅(qū)動(dòng)力A-A-漕河涇園區(qū)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，現(xiàn)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)B-B-基地96項(xiàng)目?jī)?nèi)容比較對(duì)田林項(xiàng)目的影響

W19+16項(xiàng)目規(guī)劃為上海首批現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)（微型CBD）,政府支持力度大；占

儀電項(xiàng)目規(guī)劃為國(guó)際商務(wù)社區(qū)、街區(qū)式購(gòu)物

郵通項(xiàng)目規(guī)劃為集信息科技產(chǎn)業(yè)、綜合辦公、培訓(xùn)中心、及配套服務(wù)設(shè)施為一體地23萬(wàn)平方米，建筑面積80萬(wàn)平方米，包括“總部經(jīng)濟(jì)平臺(tái)”、“研發(fā)設(shè)計(jì)平臺(tái)”、“創(chuàng)新孵化平臺(tái)”、綜合服務(wù)平臺(tái)”等規(guī)模大，能級(jí)高，政策支持有力，全新形態(tài)創(chuàng)意競(jìng)爭(zhēng)策略?發(fā)掘功能板塊主題特色?在創(chuàng)意上下功夫，產(chǎn)生獨(dú)特形象?優(yōu)化基礎(chǔ)設(shè)施，如充沛的停車(chē)等中心，包括商務(wù)辦公、數(shù)碼港、酒店餐飲、休閑娛樂(lè)、觀光購(gòu)物街、酒吧街、精品商場(chǎng)、等業(yè)態(tài)。規(guī)模大而零散，緊鄰SVA項(xiàng)目，相似的基地形態(tài)差異競(jìng)爭(zhēng)策略?注重對(duì)商務(wù)客群細(xì)分，了解產(chǎn)業(yè)配套的需求?發(fā)掘特色和形成集聚?注重品牌與亮點(diǎn)的打造的科技園區(qū)。項(xiàng)目的商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃是地鐵上蓋物業(yè)，包括休閑娛樂(lè)、精品服飾、健身房、美容、飯店、大超市等緊鄰地鐵站點(diǎn)，相似的基地形態(tài)，商務(wù)商業(yè)功能明確品牌競(jìng)爭(zhēng)策略?要挖掘產(chǎn)業(yè)間的相關(guān)性，形成產(chǎn)業(yè)集聚?注重品牌與亮點(diǎn)的打造競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目橫向比較分析項(xiàng)目 W19+16項(xiàng)目 儀電項(xiàng)目 郵通項(xiàng)目地23萬(wàn)平方米，建97體量為10萬(wàn)平方米，規(guī)模較大，利于發(fā)揮積聚優(yōu)勢(shì)在裝修方面可得到150-200元補(bǔ)貼相對(duì)一般園區(qū)更好的綠化空間投資有限，收益回報(bào)要求在3元/平方米/天現(xiàn)有物業(yè)為80年代廠房，結(jié)構(gòu)特殊，風(fēng)貌無(wú)特色徐匯區(qū)對(duì)于稅收屬地化的要求周邊資源如徐家匯中心、上師大、南站商圈等，項(xiàng)目可借勢(shì)發(fā)展漕河涇園區(qū)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，SVA產(chǎn)業(yè)鏈延續(xù)周邊大型居住社區(qū)，潛在商業(yè)消費(fèi)需求巨大與其他園區(qū)相比，項(xiàng)目位于中環(huán)，地段一般周邊W19、郵通與儀電地塊規(guī)劃功能相似，競(jìng)爭(zhēng)激烈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)競(jìng)爭(zhēng)激烈，是否能達(dá)到授牌的要求，政策風(fēng)險(xiǎn)空間區(qū)位與園區(qū)發(fā)展的SWOT分析體量為10萬(wàn)平方米，規(guī)模較大，利于發(fā)揮周邊資源如徐家匯中心、98三大業(yè)態(tài)構(gòu)建策略應(yīng)對(duì)周邊競(jìng)爭(zhēng)相關(guān)的多媒體應(yīng)用主題延續(xù)并擴(kuò)展數(shù)字多媒體產(chǎn)業(yè)鏈

順應(yīng)由研發(fā)商務(wù)到休閑娛樂(lè)的轉(zhuǎn)變， 取得更大的發(fā)展； 在目前徐匯區(qū)數(shù)碼娛樂(lè)園區(qū)競(jìng)爭(zhēng)激 烈的情況下，進(jìn)一步挖掘與SVA技術(shù)1主力業(yè)態(tài)內(nèi)部構(gòu)筑相互關(guān)聯(lián)的業(yè)態(tài)鏈

項(xiàng)目體量較大，能夠在主力創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)業(yè) 態(tài)內(nèi)部，沿著產(chǎn)業(yè)集群互動(dòng)的方向，從 研發(fā)-銷(xiāo)售-技術(shù)支持-展示-商業(yè)配套等 環(huán)節(jié)構(gòu)筑相互關(guān)聯(lián)的細(xì)分業(yè)態(tài)2適當(dāng)提升商業(yè)比重，提升園區(qū)租金變現(xiàn)能力

項(xiàng)目所處大型社區(qū)的區(qū)位和周邊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的發(fā)展 來(lái)看，注入適宜比例的特色商業(yè)可以提高本項(xiàng)目 的物業(yè)價(jià)值變現(xiàn)能力3三大業(yè)態(tài)構(gòu)建策略應(yīng)對(duì)周邊競(jìng)爭(zhēng)相關(guān)的多媒體應(yīng)用主題延續(xù)并擴(kuò)展數(shù)99五大園區(qū)構(gòu)建原則化挑戰(zhàn)為契機(jī)結(jié)合項(xiàng)目體量的優(yōu)勢(shì)，實(shí)施大規(guī)模綜合開(kāi)發(fā)建筑更新與SVA歷史文脈及產(chǎn)業(yè)特征相融合市區(qū)10萬(wàn)平方米的綜合型創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園結(jié)合多媒體生產(chǎn)技術(shù)打造亮點(diǎn)，將SVA文化融入園區(qū)12由單一產(chǎn)業(yè)發(fā)展思路轉(zhuǎn)向多產(chǎn)業(yè)集群化的多主題產(chǎn)業(yè)集成

以信息與出版為主導(dǎo)的內(nèi)容產(chǎn)業(yè)同傳統(tǒng)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的碰撞打破配套開(kāi)發(fā)的思維定式，發(fā)展特色主題商業(yè)功能區(qū)

將創(chuàng)意元素與社區(qū)商業(yè)相結(jié)合，細(xì)化并延伸創(chuàng)意商業(yè)客群突破產(chǎn)業(yè)創(chuàng)意與生活創(chuàng)意的限制，實(shí)現(xiàn)二者的互融共生

找到產(chǎn)業(yè)與生活的結(jié)合點(diǎn)，在上海西南創(chuàng)造創(chuàng)意生活方式345五大園區(qū)構(gòu)建原則化挑戰(zhàn)為契機(jī)結(jié)合項(xiàng)目體量的優(yōu)勢(shì)，實(shí)施大規(guī)模綜100總體功能定位

動(dòng)感商業(yè)的體驗(yàn)場(chǎng)所

提升園區(qū)商務(wù)配套的服務(wù)高地特色創(chuàng)意商務(wù)集群的 靈動(dòng)空間

融創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)與創(chuàng)意 生活為一體的超大 型綜合創(chuàng)意商務(wù)谷總體功能定位 動(dòng)感商業(yè) 提升園區(qū)商務(wù)特色創(chuàng)意商務(wù)集群的101創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)是人本經(jīng)濟(jì)背景下以創(chuàng)意為主宰的一種資源配置方式，而非工業(yè)經(jīng)濟(jì)時(shí)代按照資源來(lái)配置資源。在這種大業(yè)態(tài)觀的導(dǎo)引下，把握漕河涇現(xiàn)代服務(wù)業(yè)升級(jí)趨勢(shì)、周邊社區(qū)的商業(yè)演化格局與狹義創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的適宜業(yè)態(tài)三大方向，SVA田林創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)將構(gòu)筑包括內(nèi)容創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集群、創(chuàng)意生活商業(yè)集群與現(xiàn)代創(chuàng)意集群三大板塊的有機(jī)業(yè)態(tài)體系。園區(qū)大創(chuàng)意業(yè)態(tài)體系構(gòu)成創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)是人本經(jīng)濟(jì)背景下以創(chuàng)園區(qū)大創(chuàng)意業(yè)態(tài)體系構(gòu)成102內(nèi)容創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集群—核心業(yè)態(tài)SVA

——CONTENTVALLEY

以實(shí)質(zhì)表現(xiàn)內(nèi)容 以?xún)?nèi)容展示空間 以空間創(chuàng)造價(jià)值

動(dòng)漫業(yè)（網(wǎng)絡(luò) 游戲、動(dòng)漫卡通）數(shù)字影音時(shí)尚出版

SVA創(chuàng)意內(nèi)容 產(chǎn)業(yè)谷

WEB2.0電子 門(mén)戶(hù)內(nèi)容創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集群—核心業(yè)態(tài)SVA數(shù)時(shí) SVA103內(nèi)容創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集群—空間載體動(dòng)漫業(yè)大眾出版數(shù)字影音承載物業(yè)形態(tài)物業(yè)特征產(chǎn)業(yè)類(lèi)型內(nèi)容創(chuàng)作及術(shù)研發(fā)產(chǎn)品制作 及運(yùn)營(yíng)內(nèi)容獲得 及編輯平面設(shè)計(jì) 及印刷節(jié)目制作 及加工節(jié)目發(fā)行廣告制作及營(yíng)銷(xiāo)推廣WEB2.0內(nèi)容獲得網(wǎng)絡(luò)支持1234專(zhuān)業(yè)工作 空間

書(shū)吧競(jìng)技廣場(chǎng) 音像城展示中心辦公用房 工作室辦公用房 工作室小規(guī)模或大空間商務(wù)辦公用房，空間容量20-50人為主需要安裝大型專(zhuān)業(yè)設(shè)施商務(wù)辦公用房，需求空間面積大小規(guī)?；虼罂臻g商務(wù)辦公，空間容量1-20為主大面積商業(yè)用房產(chǎn)業(yè)鏈銷(xiāo)售展示娛樂(lè)銷(xiāo)售展示內(nèi)容創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集群—空間載體動(dòng)漫業(yè)大眾出版數(shù)字影音承載物業(yè)形態(tài)104現(xiàn)代創(chuàng)意服務(wù)集群—承載漕河涇服務(wù)業(yè)的商務(wù)辦公板塊圍繞跨國(guó)電子企業(yè)進(jìn)行招商，集聚小型創(chuàng)業(yè)企業(yè)工業(yè)設(shè)計(jì)為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)跨國(guó)企業(yè)研發(fā)中心與總部基地創(chuàng)投企業(yè)的孵化器商務(wù)辦公功能核心業(yè) 態(tài)功能分區(qū)研發(fā)區(qū)展示區(qū)交流區(qū)培訓(xùn)區(qū)服務(wù)區(qū)招商建議核心業(yè)態(tài)商務(wù)辦公功能的核心業(yè)態(tài)確定以工業(yè)設(shè)計(jì)和研發(fā)設(shè)計(jì)為主導(dǎo)的商務(wù)港

漕河涇發(fā)展現(xiàn)代服務(wù) 業(yè)方向總部經(jīng)濟(jì)

集聚設(shè)計(jì)研發(fā)創(chuàng)新孵化綜合服務(wù)信息咨詢(xún)服務(wù)業(yè)研發(fā)/設(shè)計(jì)服務(wù)業(yè)支持測(cè)試/測(cè)量中心商務(wù)服務(wù)區(qū)功能目標(biāo)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代創(chuàng)意服務(wù)集群—承載漕河涇服務(wù)業(yè)的商務(wù)辦公板塊圍繞跨國(guó)電子105現(xiàn)代創(chuàng)意服務(wù)集群—承載漕河涇服務(wù)業(yè)的商務(wù)服務(wù)配套板塊商務(wù)配套定位細(xì)化與業(yè)態(tài)組合為多元綜合立體配套服務(wù)體系商務(wù)功能商務(wù)配套定位 核心業(yè)態(tài) 業(yè)態(tài)組合漕河涇現(xiàn)代服務(wù)業(yè)商港承載的工業(yè)設(shè)計(jì)及總部基地創(chuàng)源承載的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)鏈集聚衍生需求交流、培訓(xùn)、會(huì)務(wù)、展示休閑、娛樂(lè)、餐飲、居住

綜合服務(wù)型立體商務(wù)配套體系商務(wù)型酒店、企業(yè)會(huì)所、大型商務(wù)餐飲、康體運(yùn)動(dòng)設(shè)施以商務(wù)酒店及其包含的企業(yè)會(huì)所為主體的，復(fù)合健身、 娛樂(lè)、室內(nèi)游泳池等服務(wù)設(shè)施的高檔商務(wù)型配套現(xiàn)代創(chuàng)意服務(wù)集群—承載漕河涇服務(wù)業(yè)的商務(wù)服務(wù)配套板塊商務(wù)配套106商務(wù)服務(wù)配套的核心業(yè)態(tài)—綜合性商務(wù)酒店服務(wù)內(nèi)容酒店客房

基本設(shè)施：標(biāo)準(zhǔn)客房/商務(wù)套 房/豪華套房 配套設(shè)施：廚房/桑拿/按摩 浴缸/鐳射影音系統(tǒng)會(huì)議會(huì)展

基本設(shè)施：會(huì)議區(qū)/多功能廳/展廳 配套設(shè)施：語(yǔ)音同傳/聲像設(shè)備特色餐飲中餐廳/西餐廳娛樂(lè)健身游泳館/網(wǎng)球館/橋牌俱樂(lè)部/保齡球館/壁球館/豪華電影館/乒乓球室/臺(tái)球廳/健身房/KTV包間/舞廳/垂釣/美容美發(fā)/桑拿/按摩和人體體質(zhì)測(cè)評(píng)商務(wù)服務(wù)配套的核心業(yè)態(tài)—綜合性商務(wù)酒店服務(wù)內(nèi)容酒店客房會(huì)議會(huì)107現(xiàn)代創(chuàng)意服務(wù)集群—承載SVA產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)配套的商務(wù)板塊上游：產(chǎn)品研發(fā)下游：市場(chǎng)開(kāi)拓產(chǎn)業(yè)外延的擴(kuò)大 產(chǎn)業(yè)鏈整合閔行

SVA產(chǎn)業(yè)基地商務(wù)平臺(tái)研發(fā)平臺(tái)展示平臺(tái)田林基地

市場(chǎng)外延的擴(kuò)大SVA三大增值服務(wù)平臺(tái)園區(qū)擁有優(yōu)越區(qū)位（SVA集團(tuán)在市中心城區(qū)最大的產(chǎn)業(yè)基地）、產(chǎn)業(yè)傳承（記憶SVA昨日的輝煌）、產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢(shì)（如中央研究院、廣電網(wǎng)絡(luò)通訊、廣電銷(xiāo)售公司入駐），田林基地的新發(fā)展將在打造三大增值服務(wù)平臺(tái)的基礎(chǔ)上，強(qiáng)化SVA產(chǎn)業(yè)鏈上下兩端增值服務(wù)的綜合盈利能力

產(chǎn)品外延的擴(kuò)大現(xiàn)代創(chuàng)意服務(wù)集群—承載SVA產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)配套的商務(wù)板塊上游：產(chǎn)108細(xì)化定位項(xiàng)目特征/開(kāi)發(fā)建議銷(xiāo)售服務(wù)中心?將構(gòu)建一個(gè)以市場(chǎng)為導(dǎo)向、以客戶(hù)需求 服務(wù)平臺(tái)技術(shù)中心?主要建設(shè)一流的開(kāi)發(fā)實(shí)驗(yàn)室、新產(chǎn)品的小批量生產(chǎn)車(chē)間、總裝車(chē)間和包裝車(chē) 間，進(jìn)行近期和中期的產(chǎn)業(yè)化開(kāi)發(fā)和技術(shù)儲(chǔ)備管理中心?形成縱向的經(jīng)營(yíng)管理人才、研發(fā)技術(shù)人才、相關(guān)技術(shù)人才、高技能職業(yè)人才 培訓(xùn)中心，形成橫向的集團(tuán)→業(yè)務(wù)群→業(yè)務(wù)單元三級(jí)培訓(xùn)中心培訓(xùn)中心?其功能主要是對(duì)以 以使得各個(gè)中心能有序、高效、協(xié)調(diào)地運(yùn)行SVA商務(wù)辦公的核心業(yè)態(tài)

為目標(biāo)的面向國(guó)內(nèi)和國(guó)際市場(chǎng)的銷(xiāo)售、上中心及廣電信息原有的制造中心實(shí)施管理、協(xié)調(diào)和決策，細(xì)化定位項(xiàng)目特征/開(kāi)發(fā)建議銷(xiāo)售服務(wù)中心?將構(gòu)建一個(gè)以市109創(chuàng)意生活商業(yè)集群—特色商業(yè)娛樂(lè)板塊24實(shí)現(xiàn)大空間廠房與商業(yè)的完美融合，營(yíng)造意象空

間1增加周邊居民生活需求的可選擇面，呈現(xiàn)多彩生活方式

3以特色商業(yè)吸引外來(lái)消費(fèi)者，轉(zhuǎn)變單一消費(fèi)結(jié)構(gòu)區(qū)別周邊幾個(gè)大體量、綜合型商圈發(fā)展規(guī)劃，形成多元化、互補(bǔ)型商貿(mào)商務(wù)聯(lián)動(dòng)發(fā)展創(chuàng)意生活Creative

&Life娛樂(lè)休閑型型?體驗(yàn)式多媒 體娛樂(lè)?電影藝術(shù)互 動(dòng)區(qū)……商務(wù)服務(wù)型?個(gè)性、時(shí)尚休 閑會(huì)所?會(huì)議中心/展 示中心……創(chuàng)意概念型?工藝品制作館?時(shí)尚家飾?生活教育體驗(yàn)中心?特色體驗(yàn)式餐飲創(chuàng)意生活商業(yè)產(chǎn)業(yè)集群：以傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)，融入創(chuàng)意、科技與人文特質(zhì)，轉(zhuǎn)變成為食、衣、住、行、教育、娛樂(lè)等民生領(lǐng)域的復(fù)合式經(jīng)營(yíng)，提供具有深度體驗(yàn)、高質(zhì)、美感的產(chǎn)品創(chuàng)意生活商業(yè)集群—特色商業(yè)娛樂(lè)板塊24實(shí)現(xiàn)大空間廠房 間增加110規(guī)劃概念總平面圖規(guī)劃概念總平面圖111園區(qū)規(guī)劃結(jié)構(gòu)分析兩軸——綠軸＋水軸

貫穿園區(qū)的步行、景觀系統(tǒng)三片——商業(yè)休閑＋創(chuàng)意園＋ 商務(wù)辦公

各片區(qū)功能復(fù)合，設(shè)置溶解七星——核心商業(yè)景觀節(jié)點(diǎn)＋ 各次景觀節(jié)點(diǎn)

各節(jié)點(diǎn)十字串聯(lián)，雙軸掛珠園區(qū)規(guī)劃結(jié)構(gòu)分析兩軸——綠軸＋水軸112園區(qū)規(guī)劃功能分區(qū)分析CommenceHub

ColorfulBelt

CreativeSpring園區(qū)規(guī)劃功能分區(qū)分析CommenceHub113功能分區(qū)—商港功能分區(qū)—商港114功能分區(qū)—彩邑功能分區(qū)—彩邑115功能分區(qū)—?jiǎng)?chuàng)源功能分區(qū)—?jiǎng)?chuàng)源116園區(qū)規(guī)劃交通分析動(dòng)態(tài)交通規(guī)劃：主要車(chē)行線(xiàn)路呈十字貫穿園區(qū)，主要人行線(xiàn)呈斜十字穿越園區(qū)。消防車(chē)道環(huán)繞園區(qū)設(shè)置以滿(mǎn)足消防需要。靜態(tài)交通規(guī)劃：設(shè)置集中地面停車(chē)場(chǎng)，同時(shí)運(yùn)用立體式停車(chē)方式，產(chǎn)業(yè)化大樓設(shè)置一層地下機(jī)械式停車(chē)庫(kù)停車(chē)指標(biāo) 寫(xiě)字樓每100平方米的建筑面積配備機(jī)動(dòng)車(chē)位的指標(biāo) 是0.5個(gè)，商業(yè)性質(zhì)建筑的指標(biāo)是0.5個(gè)至1.2個(gè)，餐飲性 質(zhì)的指標(biāo)是1.25個(gè)。規(guī)劃后園區(qū)建筑面積：133319.5m2

其中園區(qū)商務(wù)辦公建筑面積：103451.1m2，商業(yè)娛樂(lè)建 筑面積29868.4m2園區(qū)機(jī)動(dòng)車(chē)至少需要約815個(gè)車(chē)位園區(qū)規(guī)劃交通分析動(dòng)態(tài)交通規(guī)劃：主要車(chē)行線(xiàn)路呈十字貫穿園117交通規(guī)劃—停車(chē)位（1）機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位規(guī)劃方案一：

地面停車(chē)場(chǎng)面積為：6897.5m2，按30m2/個(gè)停車(chē)位計(jì)算， 地面停車(chē)場(chǎng)可提供230個(gè)停車(chē)位。 產(chǎn)業(yè)化大樓地下機(jī)械式停車(chē)庫(kù)面積為：4957m2，按 10.8m2/個(gè)停車(chē)位計(jì)算，地下停車(chē)庫(kù)可提供459個(gè)停車(chē)位。 13號(hào)和12號(hào)樓改造成機(jī)械式停車(chē)庫(kù)面積為：1496.2m2， 按10.8m2/個(gè)停車(chē)位計(jì)算，可提供138個(gè)停車(chē)位。

13號(hào)樓剖面分析

總停車(chē)位為：

827個(gè)

機(jī)械式停車(chē)庫(kù)剖面分析交通規(guī)劃—停車(chē)位（1）機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位規(guī)劃方案一：118規(guī)劃交通—停車(chē)位（2）機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位規(guī)劃方案二(推薦方案)：

地面停車(chē)場(chǎng)面積為：2172.3m2，按30m2/個(gè)停車(chē)位計(jì)算， 地面停車(chē)場(chǎng)可提供72個(gè)停車(chē)位。 產(chǎn)業(yè)化大樓地下機(jī)械式停車(chē)庫(kù)面積為：4957m2，按 10.8m2/個(gè)停車(chē)位計(jì)算，地下停車(chē)庫(kù)可提供459個(gè)停車(chē)位。 13號(hào)和12號(hào)樓改造成機(jī)械式停車(chē)庫(kù)面積為：1496.2m2， 按10.8m2/個(gè)停車(chē)位計(jì)算，可提供138個(gè)停車(chē)位。 室外機(jī)械式停車(chē)面積為：4215.4m2,按3層停車(chē)位計(jì)算， 可提供390個(gè)停車(chē)位。按5層停車(chē)位計(jì)算，可提供650個(gè)停車(chē)位。

總停車(chē)位為：

1319個(gè)規(guī)劃交通—停車(chē)位（2）機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位規(guī)劃方案二(推薦方案)：119規(guī)劃交通—停車(chē)位（3）機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位規(guī)劃方案三：

地面停車(chē)場(chǎng)面積為：2172.3m2，按30m2/個(gè)停車(chē)位計(jì)算， 地面停車(chē)場(chǎng)可提供72個(gè)停車(chē)位。 產(chǎn)業(yè)化大樓地下機(jī)械式停車(chē)庫(kù)面積為：4957m2，按 10.8m2/個(gè)停車(chē)位計(jì)算，地下停車(chē)庫(kù)可提供459個(gè)停車(chē)位。 13號(hào)和12號(hào)樓改造成機(jī)械式停車(chē)庫(kù)面積為：1496.2m2， 按10.8m2/個(gè)停車(chē)位計(jì)算，可提供138個(gè)停車(chē)位。 室外機(jī)械式停車(chē)面積為：4215.4m2,按3層停車(chē)位計(jì)算， 可提供390個(gè)停車(chē)位。按5層停車(chē)位計(jì)算，可提供650個(gè)停車(chē)位。 園區(qū)地下機(jī)械式停車(chē)庫(kù)面積為：3344m2，按10.8m2/個(gè)停 車(chē)位計(jì)算，可提供309個(gè)停車(chē)位。

總停車(chē)位為：

1628個(gè)規(guī)劃交通—停車(chē)位（3）機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位規(guī)劃方案三：120規(guī)劃交通—出入口機(jī)動(dòng)車(chē)出入口規(guī)劃

為避免機(jī)動(dòng)車(chē)在園區(qū)入口處造成擁堵現(xiàn)象，園區(qū) 內(nèi)地面停車(chē)場(chǎng)及地下停車(chē)庫(kù)都盡量規(guī)劃在入口處， 讓車(chē)流在入口的地方就快速停入停車(chē)位，避免給道 路帶來(lái)壓力。 同時(shí)考慮到停車(chē)位大都集中在園區(qū)東西兩側(cè)的虹 漕路和蒼梧路邊，而這兩條路都比較窄，一旦有大 量車(chē)輛從道路上進(jìn)出園區(qū)，會(huì)導(dǎo)致堵塞。所以規(guī)劃 將這兩條道路上進(jìn)入園區(qū)的主要出入口設(shè)置為單向 出入口,也就是虹漕路上的園區(qū)出入口主要為機(jī)動(dòng)車(chē) 入口，而蒼梧路上的園區(qū)出入口為機(jī)動(dòng)車(chē)出口。這 樣避免了進(jìn)出車(chē)輛的沖突。而田林路上還是保留機(jī) 動(dòng)車(chē)進(jìn)出都可以。 根據(jù)不同的功能區(qū)，在虹漕路上的機(jī)動(dòng)車(chē)入口也 分開(kāi)設(shè)置，避免形成沖突。規(guī)劃交通—出入口機(jī)動(dòng)車(chē)出入口規(guī)劃121景觀節(jié)點(diǎn)分析圖景觀節(jié)點(diǎn)分析圖122景觀節(jié)點(diǎn)—入口廣場(chǎng)（1）景觀廊道 特色景觀柱生態(tài)停車(chē)場(chǎng)景觀樹(shù)池景觀節(jié)點(diǎn)—入口廣場(chǎng)（1）景觀廊道色生景觀樹(shù)池123景觀節(jié)點(diǎn)—入口廣場(chǎng)（2）水平臺(tái)與水景的結(jié)合景觀樹(shù)池花壇與座椅的結(jié)合鏤空景墻 親景觀節(jié)點(diǎn)—入口廣場(chǎng)（2）水景花鏤空景墻124景觀節(jié)點(diǎn)—核心廣場(chǎng)（1）與燈光結(jié)合的鋪裝玻璃與噴泉的結(jié)合翠竹與石景的結(jié)合燈光與座椅的結(jié)合景觀節(jié)點(diǎn)—核心廣場(chǎng)（1）與燈光結(jié)合的鋪裝玻翠燈125景觀節(jié)點(diǎn)—核心廣場(chǎng)（2）木制景觀廊架翠竹成蔭噴泉水景現(xiàn)代氣息的觀景亭景觀節(jié)點(diǎn)—核心廣場(chǎng)（2）木制景觀廊架翠噴現(xiàn)126木制平臺(tái)景觀橋觀景長(zhǎng)廊木制廊架觀景平臺(tái)景觀片墻園區(qū)水軸景觀概念規(guī)劃平面園區(qū)水軸景觀是通過(guò)一系列點(diǎn)式景觀水體來(lái)實(shí)現(xiàn)的，水景的分布主要集中在入口和核心廣場(chǎng)，是人們視線(xiàn)的焦點(diǎn)水景主要由水池、平臺(tái)、景觀橋、廊架等景觀元素構(gòu)成。水軸中還有個(gè)特色景觀元素是景觀片墻，通過(guò)有序的組織把幾個(gè)點(diǎn)式水景串連起來(lái)。片墻上還可以設(shè)置些提示標(biāo)語(yǔ)，起到指示作用。木制平臺(tái)景觀橋觀景長(zhǎng)廊木制廊架觀景平臺(tái)景觀片墻園區(qū)水軸景觀概127特色小品景觀長(zhǎng)廊石景花缽景墻與水景的結(jié)合?通過(guò)水體和噴泉讓廣場(chǎng)顯得活躍熱鬧，噴泉與不斷變幻的光束相結(jié)合，共同舞動(dòng)光影和水景。園區(qū)水軸創(chuàng)意景觀構(gòu)思示意特色小品景觀長(zhǎng)廊石景花缽景墻與水景的結(jié)合?通過(guò)水體和噴128水軸景觀—入口與燈光結(jié)合的鋪地指示性景墻噴泉與水景的結(jié)合特色噴泉景觀休閑長(zhǎng)椅樹(shù)池與燈光的案結(jié)合入口景觀通過(guò)水體、植物、小品等組合，運(yùn)用燈光技術(shù)、玻璃材質(zhì)，在水體周?chē)O(shè)置木制平臺(tái)和休息椅，為人們提供一個(gè)休閑和富有特色的休閑娛樂(lè)。水軸景觀—入口與燈光結(jié)合的鋪地指示性景墻噴泉與水景的結(jié)合特色129水軸景觀—核心廣場(chǎng)特色小瀑布水景與燈光的結(jié)合景觀休息椅玻璃景觀橋景墻與水景的結(jié)合?中庭內(nèi)部景觀通過(guò)水體、景墻、玻璃景觀橋和綠化處理，以及水景與燈光的結(jié)合，帶給人們一個(gè)充滿(mǎn)活力與動(dòng)感的休閑空間。水軸景觀—核心廣場(chǎng)特色小瀑布水景與燈光的結(jié)合景觀休息椅玻璃景130規(guī)劃方案總經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)創(chuàng)意園改造后經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo):總用地面積：總建筑面積：容積率：10.2萬(wàn)m213.8萬(wàn)m2

1.3商務(wù)辦公總建筑面積（包括中央研究院）：商業(yè)娛樂(lè)旅館總建筑面積： 創(chuàng)意園區(qū)辦公總建筑面積：79168.9m229948.4m229239.2m2規(guī)劃方案總經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)創(chuàng)意園改造后經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo):總用地面積：131阿特金斯創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)概念性規(guī)劃課件132序號(hào)項(xiàng)目或費(fèi)用名稱(chēng)估算價(jià)值投資比例 (%)備注

單價(jià)(元/m2)建筑面積 (m2)

合計(jì)(萬(wàn)元)一建安工程投資11,321.2369.79%二其它建設(shè)費(fèi)用3,575.4422.04%1搬遷安置費(fèi)用2,000.0012.33%2前期工程費(fèi)用（4％,含咨詢(xún)費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)等）4.0%452.852.79%按（一）為基數(shù)3管理費(fèi)用（3％）3.0%413.222.55%按（一＋二.1＋二.2）為基數(shù)4建設(shè)期不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)（5％）5.0%709.364.37%按（一＋二.1＋二.2＋二.3）為基數(shù)一、二部分合計(jì)14,896.6691.83%三漲價(jià)預(yù)備費(fèi)-0.00%忽略不計(jì)四建設(shè)期償還貸款利息1,324.928.17%固定資產(chǎn)投資16,221.58100.00%五流動(dòng)資金0.00%注：建設(shè)期銷(xiāo)售利潤(rùn)作為流動(dòng)資金滾動(dòng)總投資16,221.58100.00%根據(jù)估算， 本項(xiàng)目總投資約為1.6億元規(guī)劃方案投資估算（續(xù)表）序號(hào)項(xiàng)目或費(fèi)用名稱(chēng)估算價(jià)值投資比例備注 單價(jià)建筑面積 合計(jì)一133建設(shè)開(kāi)發(fā)時(shí)序假設(shè)建設(shè)期200620072008建安工程投資外立面工程20%60%20%改建工程20%60%20%設(shè)備及安裝50%50%公共基礎(chǔ)建設(shè)40%40%20%車(chē)庫(kù)50%30%20%其它建設(shè)費(fèi)用40%40%20%建設(shè)開(kāi)發(fā)資金投入時(shí)序估算單位：萬(wàn)元建安工程投資外立面工程991.272,973.80991.27改建工程240.36721.07240.36設(shè)備及安裝0.002,189.522,189.52公共基礎(chǔ)建設(shè)246.35246.35123.17車(chē)庫(kù)84.1050.4633.64其它建設(shè)費(fèi)用1,430.171,430.17715.09總開(kāi)發(fā)資金2,992.247,611.374,293.05根據(jù)實(shí)際搬遷計(jì)劃，按面積估算相對(duì)開(kāi)發(fā)時(shí)序：規(guī)劃方案建設(shè)開(kāi)發(fā)時(shí)序建設(shè)開(kāi)發(fā)時(shí)序假設(shè)建設(shè)期200620072008建安工程投資外134阿特金斯創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)概念性規(guī)劃課件135經(jīng)營(yíng)期（10年）20092010201120122013201420152016201720186,032.987,306.499,157.0010,540.6311,870.6813,229.2914,218.3015,568.9717,436.7518,746.48349.91423.78531.11611.36688.50767.30824.66903.001,011.331,087.30590.13708.16892.281,032.501,169.181,310.181,414.991,558.031,751.581,891.715,321.885,530.925,854.015,982.096,041.326,344.096,621.016,999.207,522.187,888.901,689.242,045.822,563.962,951.383,323.793,704.203,981.124,359.314,882.295,249.01992.76845.21650.17390.8377.650.000.000.000.000.002,639.892,639.892,639.892,639.892,639.892,639.892,639.892,639.892,639.892,639.89-228.94643.641,879.602,914.693,971.684,807.735,357.646,108.747,151.667,878.572,318.092,961.734,841.337,756.0211,727.7016,535.4321,893.0728,001.8035,153.4643,032.030.0096.55281.94437.20595.75721.16803.65916.311,072.751,181.79-228.94547.1