8/8上海寧波歷史文化街區(qū)調研報告上海寧波歷史文化街區(qū)調研報告

為深入了解國內著名歷史文化街區(qū)開發(fā)利用的做法，提升**歷史文化資源保護利用層次和水平，2016年5月26日—28日，**考察小組一行五人赴上海、寧波兩地，分別對上海新天地、寧波月湖盛園等7個歷史文化街區(qū)項目進行了為期三天的考察，深入學習了當?shù)貧v史文化街區(qū)建設的寶貴經(jīng)驗，收獲良多?，F(xiàn)將本次考察的基本情況匯報如下：

一、考察對象基本概況

上海、寧波兩市位于長江三角洲核心地帶，近現(xiàn)代歷史文化厚重，經(jīng)濟發(fā)達，對歷史文化資源的開發(fā)利用也走在了我國的前列。本次調研我們選取了上海新天地、七寶老街、田子坊、M50創(chuàng)意園和寧波老外灘、月湖盛園（郁家巷）、南塘老街七個歷史文化街區(qū)進行了考察。這七個街區(qū)在保護開發(fā)過程中根據(jù)各自的歷史和現(xiàn)實環(huán)境，采用了不同的運作方法和業(yè)態(tài)定位，但都獲得了成功，成為我國歷史文化街區(qū)的典范。根據(jù)街區(qū)開發(fā)形態(tài)，本次考察的七個目標街區(qū)可分類如下：

二、各街區(qū)保護開發(fā)的具體做法

1.上海新天地

（1）基本概況

上海新天地位于上海市中心的盧灣區(qū)內，屬于瑞安集團太平橋地區(qū)城市綜合體的核心部分。整個太平橋改造項目包括新天地商業(yè)、住宅、寫字樓、酒店/服務式公寓及人工湖綠地五種物業(yè)形態(tài)，第一期工程——新天地廣場占地3萬平方米，建筑面積約6萬平方米，于2000年6月全部建成，2001年9月對外營業(yè)。

如今，上海新天地以中西合璧、新舊結合的海派文化為基調，將上海特有的傳統(tǒng)石庫門舊里弄與充滿現(xiàn)代感的新建筑群融為一體，創(chuàng)建為既具傳統(tǒng)風貌，又具現(xiàn)代化功能設施的集餐飲、商業(yè)、娛樂、文化為一體的大都會商業(yè)旅游景點。

（2）核心資源

上海新天地前身為石庫門里弄，建筑建于上世紀二三十年代，因其最外門以石料作門框而得名。街區(qū)布局和建筑風格融合了中西建筑

特征：單體平面及結構脫胎于中國傳統(tǒng)院落式住宅，有天井、客堂、廂房等；門框上歐式花紋，歐式屋頂，排聯(lián)結構等則是西洋建筑特征。石庫門是中西合璧的產(chǎn)物，包裹其中的上海人生活方式形成了一種地方文化，即弄堂文化，也影響了上海人的群體性格。海派文化的烙印深深地刻在了石庫門上。同時，中共“一大”會址坐落于新天地廣場地塊之中。

石庫門風格歷史建筑群+地方海派文化+中共“一大”會址構成了本項目歷史文化街區(qū)改造的強勢資源。

（3）主題定位

上海新天地的定位經(jīng)歷了三個階段的深化，通過定位的步步深入，達到內涵的層層提高。

第一階段定位主要強調綜合性，目標是做成上海第一個集中餐飲、娛樂、購物、旅游、文化的綜合場所。這一階段定位較淺，還沒能深刻挖掘利用石庫門的歷史價值。

第二階段定位發(fā)展為“ShoppingMall”，把新天地打造成一個平面的Mall，要求綜合的同時，更要求有明確的主題定位和獨特魅力。石庫門與生俱來的獨特魅力，為項目鎖定了主題：“都市旅游”，設想使上海新天地成為上海市中心具有歷史文化特色的都市旅游景點。

第三階段的定位，把新天地設計成為適于國際化交流和聚會的場所，以體現(xiàn)上海的國際化發(fā)展趨勢和石庫門建筑本身中西融合的特點。

（4）開發(fā)方式

上海新天地開發(fā)過程中深挖歷史建筑特色和文化精髓，秉承保護

和改造相結合的原則，掌握破立平衡，保留大多數(shù)石庫門建筑外立面，并進行修繕，尤其強調整舊如舊，體現(xiàn)石庫門建筑群的歷史文化韻味，同時還保留了建筑上體現(xiàn)歷史變遷的信息，如文字、標語、文革時期的裝飾等。

在保留外立面的同時，對建筑內部結構進行改造（如改變層高，升級上下水，增加玻璃幕窗等），以滿足現(xiàn)代商業(yè)要求，還保留并修繕了中共“一大”會址等建筑并作為文化展示場所。

改造過程打破了傳統(tǒng)“仿古”、“復古”等傳統(tǒng)保護方式的思維定勢，發(fā)掘了歷史積淀的文化精髓和內核并予以傳承，而非生硬地保留沒有生命力的文化軀殼，成功實現(xiàn)了原有住宅區(qū)向現(xiàn)代商業(yè)的功能置換，保護的同時給區(qū)域塑造了未來發(fā)展空間。

（5）業(yè)態(tài)選擇

隨著定位的不斷升級，新天地在業(yè)態(tài)配置上也不斷調整。初期（北里南里）為聚集人氣，以休閑餐飲和娛樂為主，并配置提升整體形象的精品酒店和會所做主力店，而零售業(yè)態(tài)較少。隨著整個項目形象的建立和城市站位的提升，項目租金也不斷提高，零售業(yè)態(tài)占比增大（三期：新天地時尚），給項目帶來了具有持續(xù)性收益增值的能力。

（6）運營模式

新天地在運營方面堅持只租不賣，管理者與經(jīng)營者相分離。這種運營模式與國際Mall運營模式同步，既能夠保證整體管理水平，把項目作為區(qū)域形象展示標桿，保證項目整體形象和品質，同時也能夠防止后期經(jīng)營權不統(tǒng)一出現(xiàn)小商鋪集成，實現(xiàn)各商家的個性化差異化經(jīng)營。

2.田子坊

（1）基本概況

田子坊位于上海市泰康路，原是打浦橋地區(qū)的一條小弄。1998年起，在上海市和盧灣區(qū)政府的支持下，泰康路依據(jù)打浦橋地區(qū)的功能定位開始打造特色街區(qū)，通過租賃、轉讓、置換等方式，逐步把舊房、舊民宅改造成為工藝品店、畫廊、茶館、咖啡廳以及創(chuàng)意工作室等，并吸引了包括陳逸飛、爾冬強等知名藝術家以及來自美國、法國、英國、澳大利亞、丹麥、加拿大、日本等國家和地區(qū)的創(chuàng)意企業(yè)入駐，逐漸形成了室內設計、視覺藝術、工藝美術為主的產(chǎn)業(yè)特色，進而轉型發(fā)展成為上海乃至國內最具規(guī)模和影響力的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展基地，被人們成為“新天地第二”，并被評為中國最佳創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)、上海最具影響力的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)和上海優(yōu)秀創(chuàng)意船業(yè)集聚區(qū)，也成為舊城改造的典范。

（2）核心資源

田子坊的街區(qū)形態(tài)基本形成于上世紀20年代，處于原法租界和華人居住區(qū)，是商業(yè)居住街區(qū)和工業(yè)區(qū)的過渡地帶。在這個面積僅為

7公頃的地塊，集中了上海從鄉(xiāng)村到租界，再到現(xiàn)代城市發(fā)展的各個時期各種類型的歷史建筑，是上海保存歷史文化遺存類型最豐富的街區(qū)之一。它既保留了上海老石庫門里弄建筑，具有典型的上世紀弄堂風格，并且能夠感受到老上海人的生活方式，充滿市井生活的氣息，成為上海近現(xiàn)代傳統(tǒng)社區(qū)發(fā)展的一個縮影，也成為田子坊歷史文化街區(qū)打造的核心資源。

（3）主題定位

1998年，田子坊一期廠房開始對外出租,隨著陳逸飛的入住吸引了大批畫家的集聚形成一定的品牌效應。初期畫家的集聚產(chǎn)生了商業(yè)消費需求，主要體現(xiàn)在少量的休閑、酒吧及餐飲類。

2004年，石庫門居民開始自發(fā)對外出租給畫家，周邊居民紛紛效仿，服務、餐飲、工藝類商家紛紛進駐，田子坊二期開始產(chǎn)生并迅速擴展。

2005年，政府出臺居改非政策，授牌田子坊為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)。開始引導支田子坊向全市、全國范圍輻射。

2008年，田子坊定位為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚地、歷史文化風貌居住地、海派文化展示地和世博主題演繹地，田子坊成為旅游和體驗式文化集聚地。

（4）開發(fā)方式

田子坊開發(fā)采用政府主導規(guī)劃，并投入少量資金對道路、綠化、市政設施、建筑等進行修繕保護，原居民對開發(fā)進行合作支持、出租房屋給藝術家及設計公司的方式。

開發(fā)以保護原建筑、原風貌、原城市肌理為目的，在原有的土地所有權不變的基礎上，分片區(qū)循序漸進地對城市道路、建筑、外立面等進行的修繕、改造或者保護。

建筑外觀以保護更新修繕還原歷史建筑為主，內部實現(xiàn)功能置換或者創(chuàng)新。同時做足文化標簽，精細化景觀設計，個性店招、文化小品，綠化、裝飾物等，到處體現(xiàn)情趣感、文化感、風情感。

（5）業(yè)態(tài)選擇

田子坊的業(yè)態(tài)一期主要由商業(yè)畫廊和工藝美術、視覺藝術、建筑設計類的創(chuàng)意辦公為主，同時搭配少量的休閑、酒吧及餐飲類企業(yè)。二期主要以創(chuàng)意工藝品、首飾、服裝等創(chuàng)意商業(yè)為主，配以少量酒吧和特色餐飲的業(yè)態(tài)模式。

（6）運營模式

田子坊并非一個完整的商業(yè)項目，沒有自己的經(jīng)營公司，政府只是提供必需的公共產(chǎn)品和公共服務，企業(yè)依靠市場規(guī)律各自發(fā)展，缺乏必須的行業(yè)規(guī)范、行業(yè)自律、行業(yè)標準，也影響了田子坊的升級換代。

3.七寶老街

（1）基本概況

七寶鎮(zhèn)位于上海市閔行區(qū)中部，距上海中心城區(qū)5公里，是上海著名的古鎮(zhèn)之一，因棉紡織業(yè)的發(fā)展鼎盛于明清。為保護歷史文化遺產(chǎn)，發(fā)展旅游事業(yè)，七寶鎮(zhèn)人民政府于2000年斥巨資對老街進行修復改造，整理歷史文化，再現(xiàn)獨特的人文景觀與個性特色，將古鎮(zhèn)打

造成為集游覽、觀光、餐飲、休閑為一體的江南水鄉(xiāng)歷史風貌型旅游度假區(qū)。自2005年，七寶老街榮獲上?！笆笮蓍e街”榮譽稱號以來，又連續(xù)被評為上海商業(yè)特色街、上海名牌區(qū)域等榮譽稱號。目前，七寶老街是離上海最近的古鎮(zhèn)，成為繼周莊、西塘、朱家角之后，上海人出行水鄉(xiāng)的又一選擇。

（2）核心資源

七寶古鎮(zhèn)是屬江南太湖流域的千年古鎮(zhèn)，風景如畫，典型的城中之鎮(zhèn)，又是離上海市區(qū)最近的古鎮(zhèn)。從自然資源角度講，七寶鎮(zhèn)是一個典型的江南水鄉(xiāng)，鎮(zhèn)中橫亙著自西向東的蒲匯塘，以河道為骨架，依水成街，環(huán)水設市，因水成路，傍水為園，水把古橋、石駁岸、居民、商市連接在一起，體現(xiàn)了江南水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)的特征。

從人文資源角度看，老街區(qū)雖歷經(jīng)滄桑，但歷史神韻猶存。老街數(shù)千年來形成以南北大街為中軸線的非字形格局，蒲匯塘則貫穿東西，主要商業(yè)街與主河道成十字形，這種布局被稱為“中國古代城鎮(zhèn)規(guī)劃史上的活化石"。七寶古鎮(zhèn)自明清以來由工商業(yè)發(fā)展而興盛，是上海大都市與廣袤鄉(xiāng)村的橋梁，既受都市文化影響也保持了濃厚的民族、民俗文化。七寶老街的文化特色是江南水鄉(xiāng)傳統(tǒng)文化的延續(xù)，也是都市時尚文化的漫延，這些都構成了古鎮(zhèn)獨特的資源特色，也成為古鎮(zhèn)開發(fā)的靈魂。

（3）主題定位

七寶鎮(zhèn)政府把休閑街開發(fā)定位于歷史風貌和以小吃為主的休閑旅游街區(qū)，符合占消費群體絕大比例的中檔消費者。

（4）開發(fā)方式

七寶古鎮(zhèn)休閑街是通過對古鎮(zhèn)街區(qū)進行集中的“修舊如故”來使之適用于觀光的。這里的“修舊如故"一方面是指對古鎮(zhèn)資源、產(chǎn)品、活動的集中開發(fā)和加工；另一方面是對古建筑進行修葺，并在此基礎上按照老街的風格和客源市場的需求趨向建設一定的新的建筑或活動場所，營造相應的旅游環(huán)境等，以再現(xiàn)原有的歷史風貌。同時通過發(fā)展古鎮(zhèn)旅游和優(yōu)化當?shù)氐木幼…h(huán)境，來提高水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)旅游目的地的市場影響力，達到旅游業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)等共同發(fā)展的目的。

（5）業(yè)態(tài)選擇

南大街以特色小吃為主，北大街以旅游工藝品、古玩、字畫為主。此外，還有非物質文化遺產(chǎn)展覽館、民俗文化體驗館、購物、休閑娛樂等多種業(yè)態(tài)。

（6）運營模式

七寶老街實行的是經(jīng)營與管理分離的形式，堅持只租不售，管理上由鎮(zhèn)辦企業(yè)七寶古鎮(zhèn)實業(yè)發(fā)展有限公司統(tǒng)一管理。

4.M50藝術區(qū)

（1）基本概況

M50是莫干山路50號的簡稱，原來是上海春明粗紡廠，位于蘇州河南岸半島地帶，占地面積35.45畝，擁有自上世紀30年代以來各個歷史時期的工業(yè)建筑41000平方米。1999年春明粗紡廠由于經(jīng)濟效益下滑停產(chǎn)歇業(yè)。為解決土地閑置與下崗工人安置問題，春明粗紡廠藉由出租廠房收取租金解決下崗工人的生活問題。一些藝術家看

中了這片位于蘇州河邊、保存了從1930年代到1990年代各個階段建筑風格的老廠房，陸續(xù)來到這里租下廠房作為工作室使用。同時，上海市開始重視保護歷史文脈的工作，春明粗紡廠的廠房因為上海紡織工業(yè)的歷史被保護下來；2004年上海市的文化工作會議中，春明粗紡廠被命名為視覺藝術特色街區(qū)；2005年上海市經(jīng)濟委員會授牌為第一批創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)。在經(jīng)過上海市經(jīng)委授牌正名之后，更使M50創(chuàng)意園名聲遠播。這里先后成功舉辦了2005上海國際服裝文化節(jié)、2005時尚之夜、CreativeM50、法國工商會、中國傳統(tǒng)節(jié)日乙酉中秋論壇、寶馬車展、諾基亞及西門子產(chǎn)品推廣等一系列時尚活動，使之成為蘇州河邊獨特的人文景觀，成為上海時尚文化新地標。

（2）核心資源

莫干山路50號歷史工業(yè)區(qū)位于蘇州河南岸中段，原廠房是近代徽商代表人物之一周氏家族的產(chǎn)業(yè)。1937年籌建信和紗廠，從事紡紗、漂染與機械加工，1952年改為信和棉紡廠，1962年改為羊毛紡織廠，1966年以后，改為上海第十二毛紡廠，1994年由于經(jīng)濟與廠房收益下滑等問題，進行改制與拓產(chǎn)，重新建立且命名為上海春明粗紡廠。該區(qū)域是上海民族資本企業(yè)的集中地，擁有1930年代以來各個歷史時期的工業(yè)建筑，是目前蘇州河畔保留最完整的民族紡織工業(yè)建筑。工業(yè)區(qū)曾經(jīng)因為規(guī)劃制度的沖突，面臨拆遷的危機，最終工廠管理方藉由藝術家進駐的機會，將傳統(tǒng)的工業(yè)廠房成功地打造成為文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)。而工業(yè)區(qū)保存完好的工業(yè)建筑，也成為藝術區(qū)的核心資源。

（3）主題定位

現(xiàn)代設計企業(yè)集群與藝術創(chuàng)作平臺。

（4）開發(fā)方式

創(chuàng)意園的整個建筑風格遵循著修舊如舊、傳承中國文化的原則。

（5）業(yè)態(tài)選擇

畫廊、平面設計、建筑師事務所、影視制作、環(huán)境藝術設計、藝術品（首飾）等。

（6）運營模式

為了能維持M50創(chuàng)意園的型態(tài)，園區(qū)針對管理與維護的問題，有幾項基本的要件。一是在保留倉庫原貌的基礎上，對廠房硬設備進行部分修繕維護，承租戶于裝修工作上也必須通過廠方的審查，不得破壞建筑物原貌；二是對入駐藝術機構及藝術家的管理，通過藝術創(chuàng)作活動的舉辦與質量的管控，提升園區(qū)的藝術氣息；三是有對象地協(xié)助藝術家，對享有知名度但生存困難的藝術家，給予減免租金等不同形式的幫助，改變了以往簡單的房客與房東的關系。管理方一方面支持藝術家在此生存發(fā)展，另一方面藉此維持M50的藝術氛圍，讓他們不至于隨著租金的提升而受到淘汰。此外，工廠管理方在M50創(chuàng)意園運作管理上，成立四個部門，進行園區(qū)的管理與維護工作，通過企業(yè)化的運作方式，針對不同事項，成立專職部門作管理工作，因此也讓文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的型態(tài)得以長久維持。

5.寧波老外灘

（1）基本概況

寧波老外灘坐落于寧波市三江口北岸的江北區(qū)，東臨甬江，西接人民路，南依甬江大橋，北接輪船碼頭，占地面積近49000平方米，總建筑面積約80000平方米，是目前浙江省唯一現(xiàn)存的能反映中國近代港口文化的外灘。寧波老外灘于1992年后開發(fā)，寧波老外灘已經(jīng)成為長三角大景觀之一。

（2）核心資源

寧波老外灘是目前中國最古老的外灘之一，也是鴉片戰(zhàn)爭之后的五口通商口岸之一，其開埠歷史比上海外灘還要早上20年。寧波老外灘在歲月的洗禮中完整地記錄下了近代寧波的歷史變化，洋房、教堂、醫(yī)院、銀行等體現(xiàn)西方工業(yè)文明的器物與各類設施首先在這里出現(xiàn)，在客觀上也推動了寧波城市的近代化進程，成為了浙江省唯一現(xiàn)存能反映港口文化的外灘。寧波外灘文化底蘊深厚，歷史古跡遺存豐富，有已經(jīng)登錄的國家級、省級、市級、區(qū)級文物保護單位、點54處。中西合璧的老建筑以及濃厚的寧波商邦文化成為老外灘最具特色的資源之一。

（3）主題定位

帶歷史遺存的、寧波最頂級的社交平臺，高檔次、多元化的歷史文化商業(yè)街區(qū)。

（4）開發(fā)方式

寧波市對老外灘建筑的改造經(jīng)歷了三大階段，第一階段為全面拆除改造成為大面積綠化，例如天主教堂前的大面積綠地；第二階段為片斷記憶法，通過保留歷史建筑的片斷，記錄當時外灘興旺繁盛的痕

跡，并建設相應的歷史博物館。第三階段就是，目前老外灘歷史街區(qū)的改造，在保護歷史風貌和保存街區(qū)格局的條件下，將文物、舊的、漸舊的和新的建筑有機結合在一起，賦與建筑不同的人的生活方式、經(jīng)營方式。即在保留古建筑和原有歷史文脈的同時，加入人的參與，從而再現(xiàn)其昔日的輝煌。在如今看著這些殘檐斷壁，用手輕輕觸摸，我們依稀可見昔日繁華。

（5）業(yè)態(tài)選擇

寧波老外灘在保留沿江地段有著300年歷史的建筑及街區(qū)風貌的基礎上，注入新的時尚元素，以新興的BLOCK商業(yè)街區(qū)概念集中打造出一個集購物、美食、娛樂、旅游、居住為一體的特色區(qū)域。

（6）運營模式

寧波老外灘是由寧波城建投資控股有限公司開發(fā)，但在運營過程中，除了少數(shù)文保房之外，其余房屋全出售給了私人業(yè)主。城投公司招商完畢后火速撤離，只留下一個物業(yè)分公司和一群松散的業(yè)主，因此無法形成統(tǒng)一管理，導致部分業(yè)主擅自變更房屋用途，這也成為寧波老外灘無法更治的慢性病。

6.月湖盛園

（1）基本概況

月湖盛園坐落于“寧波八大歷史文化街區(qū)之一”的原郁家巷地塊，東臨倉橋街，西、南接鎮(zhèn)明路，與寧波城市文化重點保護區(qū)域的月湖西區(qū)遙相呼應。月湖盛園總占地面積約3.9萬平方米，總建筑面積約5萬平方米。作為寧波城市“中提升”戰(zhàn)略的重點項目之一，月湖盛

園是寧波城投繼天一廣場、老外灘、和義大道之后，打造的寧波城市又一風情地標。

（2）核心資源

月湖盛園所在的郁家巷是寧波歷史文化名城八大歷史街區(qū)之一，街區(qū)內有郁家巷、白水巷、帶水巷、蔣家祠巷以及相近的云石街、倉基街、冷靜街等，并保留有盛氏花廳、靈應廟、陳魚門故居等一批反應寧波某個歷史階段的生活格局和歷史發(fā)展信息的建筑。除此之外，還遺留了寧波商邦濃厚的文化氣息，這些都成為月湖盛園的核心資源。

（3）主題定位

月湖盛園街區(qū)充分挖掘自身特性，結合地方特色，以“風尚、高雅、時尚、小資”的中高檔時尚小資品牌組合，打造出代表小資時尚生活方式的，以“時尚餐飲、主題零售、休閑娛樂”為主的寧波新風尚坐標。

（4）開發(fā)方式

月湖盛園以江南院落為建筑改造藍本，以寧波商幫文化為精神載體，肩負“歷史保護”和“價值再造”的雙重使命，秉承“保護、傳承、創(chuàng)新、超越”的開發(fā)理念，在保留原有江南院落風貌的同時，賦予了其全新的商業(yè)經(jīng)營價值。

（5）業(yè)態(tài)選擇

集時尚餐飲、特色零售、動感娛樂、時光休閑、文化展示于一體的復合業(yè)態(tài)。

（6）運營模式

月湖盛園采取的是統(tǒng)一定位、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一運營、只租不售的開發(fā)和運營模式。

7.南塘老街

（1）基本概況

南塘老街位于寧波古城南門外，位列寧波八大歷史街區(qū)之一，同時也是寧波市“紫線規(guī)劃”保護區(qū)域。建成后的南塘老街南至南郊變電所，北臨尹江岸路，西起南塘河，東到鄞奉路，總用地面積約7萬平方米。街區(qū)內集聚著城市的人文精華和歷史痕跡，是城區(qū)內唯一一處體現(xiàn)江南水鄉(xiāng)特有人居環(huán)境景觀的特色街區(qū)。

（2）核心資源

南塘老街保留了500多米的傳統(tǒng)街巷，擁有文保單位一處，文保點6處。宋代著名學者袁燮的后裔世居于此，區(qū)域內現(xiàn)存的袁氏家族居宅建筑群規(guī)模最大，類型包括居住院落、祠堂、學校等，其中有著名電影藝術家袁牧之故居，其它如甬水橋、各處河埠頭、眾多的沿街店鋪作坊(前店后鋪)、古涼亭、關圣殿，共同構成南塘河歷史街區(qū)豐富的歷史文化內涵。

（3）主題定位

南塘老街以袁氏家族故居為主體，重點突出南塘河沿岸典型的一河一街的江南水鄉(xiāng)景觀，保護其傳統(tǒng)風貌特色，發(fā)掘街區(qū)豐富的文化內涵，同時注入新的社會活力，使南塘河歷史街區(qū)這一歷史上曾繁華的地段重新煥發(fā)活力，成為展示傳統(tǒng)江南水鄉(xiāng)商貿文化的重要平臺。

為了體現(xiàn)南塘河歷史街區(qū)在古城中的格局特色，突出保護南塘河

歷史街區(qū)的內涵，結合鄞奉路一帶的開發(fā)，將其定位為：“集歷史古跡、旅游觀光、文化休閑、特色餐飲、百年老店、名優(yōu)特及民俗特色集聚于一體，體現(xiàn)寧波江南水鄉(xiāng)城市特征的歷史文化特色商業(yè)街區(qū)”。

（4）開發(fā)方式

寧波旅投在南塘老街的規(guī)劃建設中，采用了"保護、修繕、改建、遷建"等多種方法，最大程度上保留并體現(xiàn)出原有街區(qū)的歷史風貌和人文風情，恢復和構建原有的如老街市店鋪、石板路、馬頭墻、河埠頭等建筑空間意象，同時在保留與傳承悠久甬商文化的同時，恢復和重現(xiàn)極富寧波本地特色的沿街店鋪與興旺市集，旨在發(fā)掘老寧波人的城市記憶，打造起原汁原味的寧波特色歷史文化街區(qū)。建筑主要以明清的江南民居風格為主，零星穿插民國風格建筑，建有戲臺、八角亭、風雨長廊等傳統(tǒng)建筑小品。

（5）業(yè)態(tài)選擇

南塘老街遵循“昨天”、“今天”、“明天”的脈絡定義，在一期項目中規(guī)劃出三大主題的核心餐飲零售休閑區(qū)，分別將匯集和呈現(xiàn)寧波本地餐飲文化、各地美食與生活休閑以及融合現(xiàn)代“食”尚潮流的全新業(yè)態(tài)。隨著南塘老街未來多個功能片區(qū)的完善和開啟，一條完整的、多樣化的江南水鄉(xiāng)特色的文化商業(yè)街區(qū)將呈現(xiàn)在甬城市民眼前，形成涵蓋老字號餐飲、傳統(tǒng)