40/40XXXX市住宅商品房市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告目

錄

一、市場(chǎng)調(diào)研總結(jié)

…………1

二、XXXX市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀調(diào)查……1

（一）執(zhí)行小結(jié)

…………………1

（二）XXXX市房地產(chǎn)市場(chǎng)整體現(xiàn)狀調(diào)查

…………2

三、XXXX市消費(fèi)者調(diào)查………………7

（一）執(zhí)行小結(jié)…………………7

（二）被訪者差不多資料……………8

（三）XXXX市居民對(duì)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)認(rèn)知程度的調(diào)查………………10

（四）XXXX市居民購(gòu)房需求調(diào)查

………………13

四、XXXX市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀調(diào)查分析

……………17

（一）XX區(qū)住宅平均價(jià)格高于XX區(qū)的緣故分析

……17

（二）XX區(qū)住宅房?jī)r(jià)格下跌緣故分析

……………18

（三）XXXX市房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)過快的緣故

………19

五、XXXX項(xiàng)目分析

…………………20

XX

國(guó)際住宅項(xiàng)目

市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

一、市場(chǎng)調(diào)研總結(jié)

此次市場(chǎng)調(diào)研要緊針對(duì)XXXX市目前房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀和居民消費(fèi)特征等方面，進(jìn)行了全面的市場(chǎng)調(diào)研。共出動(dòng)市場(chǎng)調(diào)研人員112人次，調(diào)查范圍包括XX區(qū)、XX區(qū)，調(diào)查內(nèi)容涉及上述地區(qū)內(nèi)的樓盤價(jià)格、樓盤位置、消費(fèi)者購(gòu)房特征等多方面重要信息。采納的調(diào)查方法包括：?jiǎn)柧碚{(diào)查、暗訪，二手資料分析等方法。數(shù)據(jù)錄入采納軟件Excel、Epidate3.02處理，數(shù)據(jù)處理采納軟件Spss13.0處理。

此次市場(chǎng)調(diào)研共歷時(shí)14天，共分三個(gè)時(shí)期：市場(chǎng)調(diào)研前期，市場(chǎng)調(diào)研執(zhí)行期，市場(chǎng)調(diào)研后期。市場(chǎng)調(diào)研前期工作，共歷時(shí)6天（8月28日至9月2日），工作內(nèi)容要緊包括調(diào)研內(nèi)容的確定、調(diào)研范圍的選定、問卷的設(shè)計(jì)、訪問員培訓(xùn)，調(diào)研整體框架的設(shè)計(jì)等工作。市場(chǎng)調(diào)研執(zhí)行時(shí)期，共歷時(shí)4天（9月3日至9月6日），工作內(nèi)容要緊包括對(duì)調(diào)研范圍內(nèi)的樓盤、消費(fèi)者進(jìn)行調(diào)查。市場(chǎng)調(diào)研后期工作，共歷時(shí)4天（9月7日至9月10日），工作內(nèi)容要緊包括數(shù)據(jù)錄入、數(shù)據(jù)處理、調(diào)研報(bào)告撰寫等工作。

二、XXXX市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀調(diào)查

（一）執(zhí)行小結(jié)

針對(duì)XXXX市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀的調(diào)查，采納了一手資料調(diào)查與二手資料調(diào)查相結(jié)合的方式，一手資料的調(diào)查，共走訪了XXXX市的XX區(qū)、XX區(qū)、康巴什區(qū)在內(nèi)的34個(gè)樓盤，針對(duì)這些樓盤的位置、差不多資料、建筑參數(shù)、戶型面積、價(jià)格范圍等進(jìn)行了調(diào)查。調(diào)查的方法采納暗訪的形式進(jìn)行。二手資料的調(diào)查采納相關(guān)資料的搜集、分析的方法進(jìn)行。

此次報(bào)告選出其中的25個(gè)具有典型代表性的樓盤進(jìn)行分析。分析時(shí)，選取的參數(shù)指標(biāo)為樓盤的價(jià)格。

（二）XXXX市房地產(chǎn)市場(chǎng)整體現(xiàn)狀調(diào)查

2006年，XX地區(qū)打算開工的房地產(chǎn)項(xiàng)目65個(gè)，建筑面積386.22萬平方米。今年開工的項(xiàng)目中，總建筑面積171.72萬平方米，其中住宅面積占總建筑面積的88.3％，共13035戶，其中120平米以上的住宅共4328戶，占總戶數(shù)的33.2％，120～80平米的住宅共7549戶，占總戶數(shù)的57.9%，80平米以下的住宅1158戶，占總戶數(shù)的8.9％?？梢娔壳伴_發(fā)及銷售的項(xiàng)目中，以80平米以上的大戶型為主。

上述資料來源：《房地產(chǎn)簡(jiǎn)訊》2006年第3期

分析：從上述數(shù)據(jù)不難看出，在今后XXXX市住宅房市場(chǎng)上，要緊銷售的是80平米以上的戶型，按目前市場(chǎng)上XX區(qū)住宅房屋的均價(jià)2400元/平米計(jì)算，今后，市場(chǎng)上的所出售的住宅房，其總價(jià)，90％以上至少都在19萬元以上，33.2％的住宅房的總價(jià)至少在28.8萬以上。可見日后市場(chǎng)上出售的住宅商品房將以一部分高收入人群為目標(biāo)。

1、

XXXX市樓盤的最高單價(jià)統(tǒng)計(jì)

針對(duì)25個(gè)樓盤的最高單價(jià)數(shù)量如圖1：

樓盤最高單價(jià)與樓盤所在區(qū)域的交叉統(tǒng)計(jì)見表1：

表1最高單價(jià)與樓盤所在區(qū)域交叉統(tǒng)計(jì)

樓盤所在區(qū)域

Total

XX區(qū)

XX區(qū)

2001～2300元

0

5

5

價(jià)

2301～2500元

1

2

3

格

2501～2800元

4

4

8

區(qū)

2801～3000元

1

1

2

間

3001～3300元

1

0

1

3301～3500元

0

1

1

3500元以上

2

3

5

Total

9

16

25

總結(jié):從圖1中能夠看出25個(gè)樓盤中，最高單價(jià)比較集中的出現(xiàn)在2501～2800元之間，72％的樓盤的最高單價(jià)在3000元/平米以下，其中，最高單價(jià)在3500元/平米以上的5個(gè)樓盤分不是：磐恒花苑、億利都市華庭、金帝財(cái)寶中心、閱微佳苑、太陽(yáng)城，占總體調(diào)查樓盤數(shù)量的20%，其中閱微佳苑、太陽(yáng)城屬于XX區(qū)的樓盤。而5個(gè)最高單價(jià)在2300元以下的樓盤全部位于XX區(qū)，分不是頤景園、萬業(yè)家園、紫薇花園、新時(shí)代小區(qū)、佳泰小區(qū)。

分析：5個(gè)單價(jià)最高的樓盤的住宅，差不多上帶有電梯的高層住宅，因此造成最高單價(jià)超過3500元/平米，單價(jià)中最高的是金帝財(cái)寶中心，其最高單價(jià)在所有樓盤中是最高的為3739元/平米，它的住宅全部是高層建筑，而且周邊開發(fā)的全部是高檔商業(yè)與寫字樓。5個(gè)最高單價(jià)在2300元/平米以下的樓盤都在XX區(qū)，地理位置并不優(yōu)越，而且要緊是多層一般住宅小區(qū)。

2、XXXX市樓盤最低單價(jià)統(tǒng)計(jì)

針對(duì)25個(gè)樓盤的最低單價(jià)數(shù)量如圖2：

樓盤最高單價(jià)與樓盤所在區(qū)域的交叉統(tǒng)計(jì)見下表2：

表2最低單價(jià)與樓盤所在區(qū)域的交叉統(tǒng)計(jì)

樓盤所在區(qū)域

Total

XX區(qū)

XX區(qū)

1800元以下

0

2

2

價(jià)

1800～2000元

2

6

8

格

2001～2300元

3

3

6

區(qū)

2301～2500元

1

4

5

間

2501～2800元

1

1

2

2801～3000元

2

0

2

Total

9

16

25

總結(jié)：從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)能夠看出，最低單價(jià)在1800元以下的只有兩個(gè)樓盤，而且都在XX區(qū)，分不是：佳泰小區(qū)、頤景園。而最低單價(jià)在2801～3000元之間的也只有2個(gè)樓盤，這兩個(gè)樓盤都在XX區(qū)，分不是：今典花園、太陽(yáng)城。

分析：最低單價(jià)在1800元/平米以下的樓盤佳泰小區(qū)和頤景園的最低單價(jià)分不是1748元/平米和1700元/平米，這兩個(gè)樓盤差不多上一般的多層住宅小區(qū)。最低單價(jià)在2800元/平米以上的樓盤是今典花園、太陽(yáng)城，其價(jià)格分不為2868元/平米和2968元/平米。這兩個(gè)樓盤差不多上XX區(qū)的高檔樓盤，其針對(duì)的目標(biāo)市場(chǎng)差不多上購(gòu)買力在30萬以上的人群，這部分人群在XXXX市屬于部分高收入人群，因此，這兩個(gè)樓盤在XX區(qū)就開始了爭(zhēng)奪那個(gè)市場(chǎng)容量并不是專門大的目標(biāo)市場(chǎng)。

3、XXXX市住宅房平均價(jià)統(tǒng)計(jì)（XX區(qū)、XX區(qū)）

總結(jié)：取每個(gè)價(jià)格區(qū)間的中間值，乘以該區(qū)間內(nèi)的樓盤數(shù)量，再除以總樓盤數(shù)量，我們得到XXXX市住宅價(jià)格的平均價(jià)格P平均為：P平均＝（3150×6＋2650×4＋2400×5＋2150×7＋1900×3）/25＝2490（元/平米），那個(gè)價(jià)格是XXXX市目前住宅商品房的平均銷售價(jià)格。

針對(duì)25個(gè)樓盤的平均價(jià)格與樓盤所在地區(qū)的交叉統(tǒng)計(jì)見表3：

表3均價(jià)與樓盤所在區(qū)域的交叉統(tǒng)計(jì)

樓盤位置

Total

XX區(qū)

XX區(qū)

價(jià)

1800～2000元

0

3

3

格

2001～2300元

2

5

7

區(qū)

2301～2500元

2

3

5

間

2501～2800元

2

2

4

3001～3300元

3

3

6

Total

9

16

25

按區(qū)域劃分，取每個(gè)價(jià)格區(qū)間的中間值，乘以該區(qū)間內(nèi)的樓盤數(shù)量，再除以總樓盤數(shù)量，我們分不得到XX區(qū)住宅價(jià)格的平均價(jià)格P平均＝（1900×3＋2150×5＋2400×3+2650×2+3150×3）/16＝2403（元/平米）

XX區(qū)住宅價(jià)格的平均價(jià)格P平均＝（2150×2＋2400×2+2650×2+3150×3）/9＝2650（元/平米）

分析：通過加權(quán)平均計(jì)算，我們得到XX區(qū)住宅價(jià)格的平均價(jià)是2650元/平米，而XX區(qū)的住宅平均價(jià)格是2403元/平米。XX區(qū)是市中心區(qū)域，但那個(gè)地點(diǎn)的住宅商品房的均價(jià)卻低于整個(gè)都市的平均價(jià)格，而XX區(qū)是一個(gè)正在規(guī)劃建設(shè)中的區(qū)域，那個(gè)地點(diǎn)的住宅商品房的價(jià)格難道高于全市的平均價(jià)格。眾所周知，一個(gè)樓盤的平均價(jià)格，除了取決于其建設(shè)成本外，還取決于那個(gè)樓盤周邊環(huán)境內(nèi)的：居住環(huán)境、配套設(shè)施、交通情況等，以及市場(chǎng)的供需關(guān)系。那么，XX區(qū)的樓盤價(jià)格高于XX區(qū)，是因?yàn)槠浣ㄔO(shè)成本高？依舊因?yàn)闃潜P周邊環(huán)境優(yōu)于XX區(qū)？依舊因?yàn)槭袌?chǎng)供需關(guān)系造成的呢？在第三章“XXXX市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀調(diào)查分析”中，我們將具體分析其中的緣故。

4、XX區(qū)、XX區(qū)購(gòu)買住宅所需的最低總價(jià)

表4樓盤位置與房屋最少總價(jià)的交叉統(tǒng)計(jì)表

樓盤所在位置

Total

所需最低總價(jià)

XX區(qū)

XX區(qū)

10～12萬

0

1

1

總

12～15萬

0

1

1

價(jià)

15～20萬

4

7

11

區(qū)

20～25萬

3

5

8

間

25～30萬

1

1

2

30～40萬

1

1

2

Total

9

16

25

分析：從表4的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)里能夠看出，在XX區(qū)，購(gòu)買一套住宅用房，至少要花費(fèi)15～20萬元，總價(jià)在15萬元以下的住宅，目前在XX區(qū)無法買到。在XX區(qū)，有總價(jià)低于15萬元的住宅的樓盤僅有兩個(gè)，分不是新時(shí)代小區(qū)、佳泰小區(qū)。也確實(shí)是講，要想進(jìn)入上述兩個(gè)地區(qū)的商品房住宅市場(chǎng)，就至少要有15萬的購(gòu)買力，否則專門難找到總價(jià)相適應(yīng)的住宅。而依照各樓盤的均價(jià)及主力戶型的面積，能夠推算出目前市場(chǎng)上出售的大部分商品房住宅價(jià)格的總價(jià)差不多都在20萬元以上，也就講目前大部分樓盤都把自己的目標(biāo)市場(chǎng)定在了具有20萬以上購(gòu)買力的人群。

用加權(quán)平均法分不計(jì)算出，在兩個(gè)區(qū)內(nèi)購(gòu)買一套住宅的平均總價(jià)為：

地區(qū)

平均所需最低總價(jià)

地區(qū)

平均所需最低總價(jià)

差額

XX區(qū)：

20.4萬

XX區(qū)：

22.2萬

1.8萬

總結(jié)：從上述統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中能夠看出，XX區(qū)住宅房的平均價(jià)格比XX區(qū)的住宅房的平均價(jià)格每平米高出247元/平米，而在XX區(qū)購(gòu)買一套住宅，要比在XX區(qū)購(gòu)買一套住宅平均至少多花1.8萬元。

5、25個(gè)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案樓盤價(jià)格、戶型資料統(tǒng)計(jì)

表525個(gè)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案樓盤價(jià)格、戶型資料統(tǒng)計(jì)表

樓盤名稱

區(qū)域

最大戶型m2

最小戶型m2

最高單價(jià)￥

最低單價(jià)￥

均價(jià)￥

太陽(yáng)城

XX區(qū)

246

130

3518

2968

3240

名仕花園

XX區(qū)

169

92

2950

2300

2625

萬業(yè)家園

XX區(qū)

220

127

2200

1920

2060

頤景園

XX區(qū)

158

129

2138

1700

1919

閱微佳苑

XX區(qū)

153

70

3560

2650

3105

佳泰小區(qū)

XX區(qū)

137

65

2088

1748

1918

今典花園

XX區(qū)

142

98

3188

2868

3028

華宇名門

XX區(qū)

136

82

3310

2410

2710

澳林花園

XX區(qū)

146

76

2598

1998

2298

富興宛小區(qū)

XX區(qū)

146

98

2398

1988

2193

知樂苑

XX區(qū)

104

80

2509

2409

2459

新時(shí)代小區(qū)

XX區(qū)

104

67

2298

1988

2143

紫薇花園

XX區(qū)

107

103

2088

1820

1954

中華園

XX區(qū)

142

88

2600

2000

2300

東方怡景園

XX區(qū)

140

99

2800

2100

2450

磐恒花苑

XX區(qū)

144

131

3540

2580

3060

金帝財(cái)寶中心

XX區(qū)

136

97

3739

2299

3019

天驕苑

XX區(qū)

148

118

2868

2300

2584

億利都市華庭

XX區(qū)

256

104

3620

2380

3100

富興花園

XX區(qū)

120

80

2398

1968

2183

紫金苑

XX區(qū)

246

98

2548

2348

2448

微泰家園

XX區(qū)

147

106

2800

2200

2500

巴音孟克家園

XX區(qū)

153

82

2500

1985

2225

學(xué)府領(lǐng)地

XX區(qū)

137

88

2800

2400

2600

民聯(lián)E區(qū)

XX區(qū)

140

90

2600

2200

2400三、XXXX市消費(fèi)者調(diào)查

（一）執(zhí)行小結(jié)

針對(duì)XXXX市消費(fèi)者的調(diào)查，共走訪了XXXX市所屬的XX區(qū)、XX區(qū)、康巴什區(qū)，針對(duì)這些區(qū)域內(nèi)的居民、我們進(jìn)行了調(diào)查，調(diào)查的內(nèi)容要緊涉及消費(fèi)者對(duì)XXXX市房地產(chǎn)市場(chǎng)的認(rèn)知、個(gè)人購(gòu)房需求，個(gè)人資料等方面。調(diào)查的形式以問卷的形式進(jìn)行，調(diào)查的方法采納街頭隨機(jī)攔截的方法進(jìn)行。共隨機(jī)抽查了104位消費(fèi)者，發(fā)放問卷104份，收回97份，其中有效問卷95份，有效率91.3％。

（二）被訪者差不多資料統(tǒng)計(jì)

1、被調(diào)查者年齡分布統(tǒng)計(jì)

從上述統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，這次調(diào)研所隨機(jī)選取的消費(fèi)者中，接近73.4％的消費(fèi)者年齡在25～45歲之間，這一年齡層符合一般家庭中，在購(gòu)買住宅時(shí)，起要緊決策作用的年齡層。也是市場(chǎng)上對(duì)住宅房需求最大的一個(gè)年齡層。

2、被訪者家庭月收入統(tǒng)計(jì)

總結(jié)：從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)能夠看出，這次調(diào)研所抽取的人群，幾乎平均分布在各個(gè)收入水平上，因此這次調(diào)研所產(chǎn)生的數(shù)據(jù)，能夠在一定程度上代表各個(gè)收入水平人群的看法。

3、被訪者工作單位性質(zhì)統(tǒng)計(jì)

4、被訪者工作職務(wù)統(tǒng)計(jì)

5、被訪者學(xué)歷統(tǒng)計(jì)

綜合上述數(shù)據(jù)，能夠看出，這次市場(chǎng)調(diào)研所涉及的人群，范圍廣泛，遍布各行各業(yè)，年齡符合一般家庭中，購(gòu)買住宅時(shí)，起要緊決策作用的年齡層。也是市場(chǎng)上對(duì)住宅房需求最大的一個(gè)年齡層。因此，這次調(diào)研的數(shù)據(jù)與實(shí)際市場(chǎng)信息是差不多吻合的，是能夠代表真實(shí)的市場(chǎng)信息的。

（三）、XXXX市居民對(duì)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)認(rèn)知程度的調(diào)查

1、XXXX市居民對(duì)本市中心區(qū)域住宅價(jià)格單價(jià)的認(rèn)知

盡管被訪問者給出的認(rèn)知價(jià)格比較模糊，但對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析后，我們能夠看出來，53.2％的消費(fèi)者認(rèn)為在XXXX市XX區(qū)中心地段，住宅房每平米的單價(jià)在2001～2500元之間，另外各有16.5％和22.8％的消費(fèi)者認(rèn)為價(jià)格在1500～2000元或2501～3000元之間。結(jié)合樓盤價(jià)格分析，均價(jià)在2001～2500元之間的樓盤共有12個(gè)，XX區(qū)4個(gè)：巴音孟克家園、中華園、民聯(lián)E區(qū)、微泰家園，XX區(qū)8個(gè)：萬業(yè)家園、新時(shí)代小區(qū)、富興花園、富興宛小區(qū)、澳林花園、紫金苑、東方怡景園、知樂苑。

2、消費(fèi)者對(duì)目前XXXX市房?jī)r(jià)的評(píng)價(jià)

總結(jié)：從上圖的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)能夠看出，有37.9％的消費(fèi)者認(rèn)為，目前的住宅房?jī)r(jià)格全然承受不起，超過86％的消費(fèi)者認(rèn)為目前的住宅房?jī)r(jià)格偏貴，僅僅有12.6％的消費(fèi)者認(rèn)為目前的住宅房?jī)r(jià)格是適中的。

分析：結(jié)合家庭月收入水平，我們來分析一下消費(fèi)者給出這種選擇和家庭月收入之間的關(guān)系，通過交叉分析后的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表（見表1），我們能夠看見，隨著家庭月收入的減少，選擇“特不貴，同意不了”的人數(shù)逐漸在增多，從表1中也能夠看出，在選擇“適中，差不多上那個(gè)價(jià)格”的消費(fèi)者中，有66.7％的消費(fèi)者的家庭月收入在3500元以上，更有50％的消費(fèi)者的家庭月收入在4000元以上，因此他們對(duì)目前XXXX市XX區(qū)中心地段的住宅房?jī)r(jià)的敏感程度較低，但這一部分高收入人群，在XXXX市的比例不高，僅占這次調(diào)研比例的14％。

表6家庭收入與評(píng)價(jià)交叉統(tǒng)計(jì)表

對(duì)目前住宅價(jià)格的評(píng)價(jià)

Total

特不貴，同意不了

比較貴，有些承受不起

適中，差不多上那個(gè)價(jià)格

廉價(jià)

500元以下

1

0

0

0

1

500～1000元

12

3

0

0

15

家

1001～1500元

6

7

0

1

14

庭

1501～2000元

5

7

1

0

13

月

2001～2500元

1

7

0

0

8

收

2501～3000元

4

4

1

0

9

入

3001～3500元

3

7

2

0

12

3501～4000元

1

5

2

0

8

4000元以上

2

5

6

0

13

Total

35

45

12

1

93

由此可見，目前，在XXXX市，絕大多數(shù)的消費(fèi)者，不論其收入水平在哪個(gè)范圍，他們都對(duì)目前的住宅房?jī)r(jià)格均不中意，他們都認(rèn)為目前的價(jià)格偏高。

3、XXXX市居民對(duì)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期

總結(jié)：48.4％的消費(fèi)者認(rèn)為，在今后一、兩年內(nèi)，XXXX市房?jī)r(jià)會(huì)下跌，認(rèn)為樓市仍然會(huì)火爆的，占總體消費(fèi)者的36.6％。

分析：使人們產(chǎn)生這種預(yù)期的緣故要緊有兩個(gè)，一是XXXX市房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)速度過快，超過了大部分消費(fèi)者的承受能力，二是炒房行為使得XX區(qū)住宅價(jià)格下跌，使人們對(duì)目前市場(chǎng)的狀況感到混亂不清。結(jié)合上述兩方面的緣故使得人們降低了對(duì)XXXX市房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期。

4、消費(fèi)者對(duì)目前XXXX市房地產(chǎn)存在的問題的統(tǒng)計(jì)

97.9％的消費(fèi)者認(rèn)為目前的XXXX市房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著問題。存在的要緊問題分不是：住宅房屋價(jià)格過高、從業(yè)人員服務(wù)態(tài)度差、合同欺詐、配套設(shè)施不完善、開發(fā)商在蓄意哄抬房?jī)r(jià)、面積“短斤少兩”。

76.8％的消費(fèi)者認(rèn)為住宅價(jià)格過高，18.9％的消費(fèi)者認(rèn)為面積“短斤少兩”，45.3％的消費(fèi)者認(rèn)為開發(fā)商在蓄意哄抬房?jī)r(jià)，28.4％的消費(fèi)者認(rèn)為配套設(shè)施不完善，13.7％的消費(fèi)者認(rèn)為合同欺詐，6.3％的消費(fèi)者認(rèn)為從業(yè)人員服務(wù)態(tài)度差。

分析：從目前市場(chǎng)調(diào)研統(tǒng)計(jì)上的數(shù)據(jù)能夠看出，人們比較最集中反映的問題是房?jī)r(jià)過高，第二比較集中的問題確實(shí)是消費(fèi)者認(rèn)為開發(fā)商在蓄意哄抬房?jī)r(jià)。房?jī)r(jià)過高，差不多超過大部分人的購(gòu)買力，是目前XXXX市房地產(chǎn)市場(chǎng)表面上最直接的問題，而消費(fèi)者意識(shí)到，這種不正常的房?jī)r(jià)過高，是一種蓄意的炒房行為造成的，也講明消費(fèi)者對(duì)市場(chǎng)的認(rèn)知差不多逐步從表面向?qū)嵸|(zhì)進(jìn)展。因此，從消費(fèi)者對(duì)目前XXXX市房地產(chǎn)市場(chǎng)要緊存在的問題的比較集中的反映能夠看出，消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)的認(rèn)識(shí)差不多逐漸成熟和理性，今后消費(fèi)者購(gòu)買商品房住宅時(shí)，“跟風(fēng)”式或“沖動(dòng)性”的購(gòu)買行為將逐漸減少，取而代之的是更加理性和成熟的購(gòu)買行為。

（四）XXXX市居民購(gòu)房需求調(diào)查

1、消費(fèi)者以后購(gòu)買住宅房的意向

總結(jié)：70.5％的消費(fèi)者表示，他們打算在以后購(gòu)買住宅房。

2、消費(fèi)者打算購(gòu)買住宅房的時(shí)刻段

總結(jié)：在有意向在以后購(gòu)買住宅房的消費(fèi)者中，共有71.9％的消費(fèi)者表示，打算在三年內(nèi)購(gòu)買住宅用房，28.1％的消費(fèi)者表示，他們打算在三年以后購(gòu)買住宅用房。

分析：結(jié)合1小節(jié)與2小節(jié)，來分析目前XXXX市住宅房市場(chǎng)的需求，從上述兩個(gè)小節(jié)的數(shù)據(jù)能夠看出，依舊有相當(dāng)一部分的人對(duì)住宅商品房是有需求的，約50％的消費(fèi)者都打算在三年內(nèi)購(gòu)買住宅房，而目前，市場(chǎng)出售的住宅房遠(yuǎn)遠(yuǎn)要多于13000套，面對(duì)這么大的供給量，仍有相當(dāng)一部分的人群表示想要購(gòu)買住宅，專門明顯，造成那個(gè)現(xiàn)象的緣故確實(shí)是市場(chǎng)提供的產(chǎn)品只能滿足部分人群的需求，而市場(chǎng)上提供的住宅商品房在價(jià)格、面積、戶型等方面，仍不能滿足相當(dāng)一部分人的需求，因此造成了這種住宅商品房市場(chǎng)供應(yīng)量大，但市場(chǎng)需求仍未得到滿足的現(xiàn)象。下一步，將具體分析出現(xiàn)這種現(xiàn)象的緣故。

3、消費(fèi)者購(gòu)房面積需求

總結(jié)：有31.8％的消費(fèi)者表示，需求面積在90平米以下的住宅，16.7％消費(fèi)者表示需求130平米以上的戶型，51.5％的消費(fèi)者表示需求面積在90～130平米之間。

分析：從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)結(jié)合目前市場(chǎng)供應(yīng)量，綜合分析得出，有31.8％的消費(fèi)者表示，需求面積在90平米以下的住宅，而目前市場(chǎng)上提供的，面積在90平米以下的戶型數(shù)量，約在9％左右。16.7％消費(fèi)者表示需求130平米以上的戶型，而目前市場(chǎng)上提供的130平米以上的戶型數(shù)量約30％左右。從這兩項(xiàng)數(shù)據(jù)對(duì)比中分析，見下表：

表7：市場(chǎng)供給與市場(chǎng)需求統(tǒng)計(jì)表

90平米以下

90～130平米

130平米以上

市場(chǎng)需求量

31.8％

51．5％

16.7％

市場(chǎng)供給量

約10％

約59％

約30％

潛在市場(chǎng)需求

21.8%

－7.5％

－13.3％

從上圖能夠?qū)ｉT明顯能夠看出，目前市場(chǎng)上對(duì)住宅房的需求，在兩個(gè)面積區(qū)間上出現(xiàn)了明顯的供需差異：

需求大于供給：目前市場(chǎng)上對(duì)90平米以下的住宅需求量專門大，而市場(chǎng)上所提供的相應(yīng)的面積的住宅量卻專門少，兩者相差21.8％

供給大于需求：目前市場(chǎng)上提供的130平米以上的住宅量約占市場(chǎng)總額的30％左右，而目前市場(chǎng)的上對(duì)那個(gè)面積的需求僅為16.7％，兩者相差13.3％

4、消費(fèi)者所能承受的總價(jià)

依照消費(fèi)者對(duì)房屋面積、單價(jià)的需求統(tǒng)計(jì)，我們對(duì)消費(fèi)者所能承受的房屋總價(jià)進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)分析。統(tǒng)計(jì)結(jié)果見下圖17：

總結(jié)：從統(tǒng)計(jì)圖能夠看出，購(gòu)買力在12萬～25萬的區(qū)間里的消費(fèi)者數(shù)量最多，占到總體的65.2％。從區(qū)間變化圖中能夠看出，按照上述總價(jià)區(qū)間的劃分，目前市場(chǎng)購(gòu)買力的人群的分布成正態(tài)分布，如此的分布符合社會(huì)生活的實(shí)際情況。

圖18消費(fèi)者承受總價(jià)變化區(qū)間圖

分析：從上述統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中能夠看出，31.8％的消費(fèi)者所能承受的住宅房總價(jià)在15～20萬之間，那個(gè)價(jià)格區(qū)間的人數(shù)是最多的。上圖曲線表示隨著總價(jià)區(qū)間的變化，承受各區(qū)間總價(jià)的人數(shù)的變化情況，圖中以15～20萬元為一個(gè)峰值區(qū)間，在其兩邊的區(qū)間內(nèi)，人數(shù)均呈現(xiàn)遞減的趨勢(shì)，呈現(xiàn)正態(tài)分布的趨勢(shì)。這表明目前市場(chǎng)上對(duì)總價(jià)在15萬～20萬左右的住宅房的消化能力是最強(qiáng)的，該目標(biāo)市場(chǎng)內(nèi)的目標(biāo)客戶也是最多的。隨著總價(jià)區(qū)間的變化，區(qū)間內(nèi)消費(fèi)者的數(shù)量也在遞減，也確實(shí)是講，市場(chǎng)上對(duì)相應(yīng)總價(jià)的住宅商品房的消化能力在逐漸降低。而依照調(diào)研的25個(gè)在競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案樓盤的均價(jià)及主力戶型的面積，能夠推算出目前市場(chǎng)上出售的大部分商品房住宅價(jià)格的總價(jià)差不多都在20萬元以上，也就講目前大部分樓盤都把自己的目標(biāo)市場(chǎng)定在了具有20萬以上購(gòu)買力的人群。如此的目標(biāo)市場(chǎng)與實(shí)際市場(chǎng)的消化能力是有一定差距的。四、XXXX市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀調(diào)查分析

XX區(qū)是目前XXXX市的市中心區(qū)域，生活配套設(shè)施完善，交通便利，學(xué)校、銀行、醫(yī)院、商業(yè)等都集中在那個(gè)區(qū)域內(nèi)，是一個(gè)成熟完善的生活區(qū)。而XX區(qū)是一個(gè)正在開發(fā)建設(shè)中的行政區(qū)域，目前大量的住宅類項(xiàng)目正在建設(shè)中，居民量十分少，專門多生活配套設(shè)施，如：銀行、學(xué)校、醫(yī)院、商業(yè)等都還沒有入住。恰恰是如此一個(gè)正在規(guī)劃建設(shè)中的行政區(qū)內(nèi)，住宅價(jià)格難道比成熟完善的XX區(qū)還要高。

1、XX區(qū)住宅平均價(jià)格高于XX區(qū)的緣故分析

分析XX區(qū)住宅平均價(jià)格高于XX區(qū)的緣故時(shí)，我們從三面查找緣故：建設(shè)成本、周邊環(huán)境、市場(chǎng)供需關(guān)系。

首先，在建設(shè)成本上，XX區(qū)開發(fā)初期，土地價(jià)格并不比XX區(qū)高，而且政府鼓舞投資XX區(qū)，專門多政策是有優(yōu)惠的。另外，XX區(qū)由因此新建的城區(qū)，因此專門多建筑用地不涉及到原來居民的拆遷問題，由此可見，XX區(qū)的建筑成本可不能比XX區(qū)高。

其次,在周邊環(huán)境上，對(duì)比XX區(qū)與XX區(qū)在居住環(huán)境、配套設(shè)施、交通情況三方面的情況：

XX區(qū)

XX區(qū)

居住環(huán)境

進(jìn)展成熟，配套完善

正在規(guī)劃建設(shè)中

配套設(shè)施

各大銀行、超市、學(xué)校、商業(yè)中心、醫(yī)院

暫無

交通情況

市汽車站、各路公交車輛

1路公交、5路公交

從兩個(gè)區(qū)域的對(duì)比能夠看出，XX區(qū)的生活環(huán)境要由于XX區(qū)。盡管政府目前正在大力進(jìn)展XX區(qū)，但XX區(qū)目前的生活環(huán)境比不優(yōu)于XX區(qū)，專門多生活基礎(chǔ)配套設(shè)施都沒有，比如醫(yī)院、銀行、超市等，有的小區(qū)甚至還沒有通水，而且從調(diào)查的過程中，專門多人都反映，成熟的XX區(qū)應(yīng)該在3年以后形成，如此來看，XX區(qū)目前的價(jià)格高于市場(chǎng)平均價(jià)，是不正常的現(xiàn)象。

最后，在市場(chǎng)供需關(guān)系上，眾所周知，人們?cè)谶x擇住宅房屋時(shí)，在不考慮價(jià)格的前提下，要緊考慮的確實(shí)是生活環(huán)境的優(yōu)劣。按照正常的市場(chǎng)調(diào)控能力，以及目前XX區(qū)與XX區(qū)生活環(huán)境的對(duì)比來看，人們應(yīng)該更傾向于購(gòu)買XX區(qū)的住宅，因此人們對(duì)XX區(qū)的住宅需求量應(yīng)大于對(duì)XX區(qū)的需求量，即使有部分人群看到了XX區(qū)以后進(jìn)展的空間，想提早購(gòu)買一套住宅，以求遠(yuǎn)期能夠獲得一定的回報(bào)，那么如此的購(gòu)買目的確實(shí)是投資，假如如此的購(gòu)買人群數(shù)量龐大，或者購(gòu)買量龐大的話，那么如此的購(gòu)買行為就不是單純的投資行為。此外，XX區(qū)的住宅商品房的開發(fā)量遠(yuǎn)不及XX區(qū)，也確實(shí)是講市場(chǎng)上XX區(qū)的供給量小于XX區(qū)。結(jié)合上述市場(chǎng)供需關(guān)系，正常情況下，XX區(qū)的住宅房屋價(jià)格應(yīng)高于XX區(qū)。

然而，事實(shí)是XX區(qū)的住宅價(jià)格卻高于XX區(qū)，而且均價(jià)高出247元/平米。平均一套住宅，XX區(qū)也比XX區(qū)至少高出1.8萬元。從我們暗訪的情況來看有相當(dāng)一部分XX區(qū)的住宅樓盤差不多銷售一空。

這種不正常的現(xiàn)象，只能講明目前，在XXXX市，有相當(dāng)一部分人在購(gòu)買XX區(qū)住宅時(shí)，并非出于居住的目的。在XX區(qū)規(guī)劃建設(shè)的初期，房?jī)r(jià)并不高，專門多有鈔票的人，看到XXXX市房?jī)r(jià)進(jìn)展的空間，因此便紛紛購(gòu)買多套住宅，以期“奇貨可居”，如此一來，市場(chǎng)上的供應(yīng)量少了，而真正想購(gòu)買住宅居住的人群的需求量卻并未得到滿足，因此造成短時(shí)期內(nèi)，住宅房出現(xiàn)“供小于需”的情況，使得XXXX市住宅房?jī)r(jià)大幅度提升。因此出現(xiàn)了上述的怪現(xiàn)象：XX區(qū)住宅平均價(jià)格高于XX區(qū)。

2．XX區(qū)住宅房?jī)r(jià)格下跌緣故分析

在這次市場(chǎng)調(diào)研中，通過我們的調(diào)查與了解，在XXXX市專門多個(gè)人都持有XX區(qū)房屋價(jià)格下跌的看法，講明價(jià)格下跌是個(gè)不容爭(zhēng)辯的事實(shí)，而我們?cè)赬X區(qū)的樓盤進(jìn)行暗訪時(shí)，所有的樓盤的公開市場(chǎng)價(jià)格均沒有出現(xiàn)下跌的情況。如此的情況講明，目前，XX區(qū)房屋的公開市場(chǎng)價(jià)格并沒有下跌，但在一些非公開的交易市場(chǎng)上，價(jià)格差不多低于市場(chǎng)價(jià)格。

隨著2006年8月1日出臺(tái)的個(gè)人二手房交易征收“個(gè)稅”的政策，國(guó)家在政策法規(guī)上，又一次宏觀的遏制了炒房行為的發(fā)生。認(rèn)真分析數(shù)據(jù)能夠看出，XX區(qū)出現(xiàn)房屋價(jià)格下跌正是在那個(gè)政策出臺(tái)前后的時(shí)刻段內(nèi)。這一時(shí)期，專門多并非以居住為目的的購(gòu)房者，為了幸免被征收個(gè)人所得稅，因此，紛紛趕在8月1日往常，以低于市場(chǎng)價(jià)格，但并不低于其購(gòu)買價(jià)格的價(jià)格出售房屋，因此出現(xiàn)了XXXX市XX區(qū)部分房屋價(jià)格下跌的現(xiàn)象。

目前，XX區(qū)房屋價(jià)格下跌，差不多給XXXX市房地產(chǎn)帶了專門多負(fù)面的阻礙：

⑴降低了XXXX市居民對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期值

⑵降低了XXXX市居民的購(gòu)房熱情，使專門多居民對(duì)房?jī)r(jià)持觀望態(tài)度

⑶阻礙了XXXX市房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)價(jià)格的正常調(diào)控

⑷使專門多開發(fā)商在自己項(xiàng)目的價(jià)格制定上“舉棋不定”

⑸使得XX區(qū)目前的樓盤項(xiàng)目的銷售幾乎處于停滯狀態(tài)

3．XXXX市房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)過快的緣故

結(jié)合XXXX市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查和居民消費(fèi)者調(diào)查能夠看出，目前的住宅商品房?jī)r(jià)格過高，沒有真實(shí)的反映出市場(chǎng)的供需關(guān)系，而且也不符合XXXX市的市場(chǎng)消化能力。如此的價(jià)格的出現(xiàn)，是一種不正常的市場(chǎng)現(xiàn)象。從消費(fèi)者的調(diào)查中能夠看出，認(rèn)為目前房?jī)r(jià)過高的人群達(dá)到了總體的86.3％，可見目前的價(jià)格差不多遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過人們的承受能力。

一年往常，全國(guó)的煤炭?jī)r(jià)格普遍上漲，而且漲幅專門高，關(guān)于XXXX市如此一個(gè)擁有豐富煤炭資源的都市來講，勢(shì)必會(huì)使相當(dāng)一部分人群的收入大幅度提升。而現(xiàn)在，面對(duì)市場(chǎng)上每平米1000多元，甚至有的還不到1000元的住宅，市場(chǎng)消化能力瞬間提高，因此造成了短時(shí)刻內(nèi)住宅商品房熱銷的局面。

開發(fā)商按照這種表面的市場(chǎng)供需關(guān)系，提升住宅商品房的價(jià)格，是一種合理的市場(chǎng)行為，但市場(chǎng)上猛增的消化能力，并不代表市場(chǎng)的真實(shí)需求量。有相當(dāng)一部分的購(gòu)買目的并非出于居住。假如如此的市場(chǎng)消化能力真實(shí)的反映了市場(chǎng)上的供需關(guān)系，那么在二手房交易征收個(gè)人所得稅的政策出臺(tái)之際，就可不能出現(xiàn)XX區(qū)房屋價(jià)格下跌的現(xiàn)象。

綜上所述，XXXX市房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)速度過快并不是一種正常的市場(chǎng)現(xiàn)象，開發(fā)商假如按照表面的市場(chǎng)現(xiàn)象來制定產(chǎn)品策略、價(jià)格策略、營(yíng)銷策略的話，勢(shì)必要給項(xiàng)目帶來極大的風(fēng)險(xiǎn)。隨著國(guó)家宏觀調(diào)控政策的出臺(tái)，炒房行為得到進(jìn)一步遏制，因此，今后，XXXX市房地產(chǎn)市場(chǎng)將逐步走向正常、合理。

4．XXXX市商業(yè)底店價(jià)格

依照市場(chǎng)調(diào)研所了解到的關(guān)于XXXX市商業(yè)、寫字樓的情況。目前，在項(xiàng)目周邊商業(yè)底店的租金都不是專門高。

項(xiàng)目正南的XXXX大街上，租金差不多在30元～35元/平米/月，底店的面積差不多在35～50平米之間，推算這一代的底店的租金在1.2萬～2.1萬之間，按照市場(chǎng)正常的平均投資回報(bào)年限12年計(jì)算，這一帶的底店目前的每平米的市場(chǎng)價(jià)格應(yīng)該在4800元/平米～5040元/平米之間。項(xiàng)目西面準(zhǔn)格爾路上的底店租金差不多在38元～50元/平米/月，底店的面積都在30平米左右，推算這一代的底店的租金在1.3萬～1.8萬之間，按照市場(chǎng)正常的平均投資回報(bào)年限12年計(jì)算，這一帶的底店目前的每平米的市場(chǎng)價(jià)格應(yīng)該在5200元/平米～7200元/平米之間。

依照上述市場(chǎng)租金的推算，能夠看出來，目前在項(xiàng)目周邊的底店每平米的市場(chǎng)價(jià)格應(yīng)該在5500元/平米左右，如此的價(jià)格是一層底店的價(jià)格。

但從目前市場(chǎng)反饋回來的價(jià)格信息中，底店的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于上述價(jià)格，而且有些地點(diǎn)價(jià)格完全是虛高的。以北國(guó)新天地為例，臨街底商200平米，售價(jià)在2.5萬/平米以上，如此一間底店的總價(jià)確實(shí)是500萬以上，按照正常的投資回報(bào)周期12年計(jì)算，這間底店的年租金至少要在42萬/年以上才能確保收回投資金額，然而目前是專門難租到如此的價(jià)格，也確實(shí)是講那個(gè)底店的售價(jià)嚴(yán)峻虛高。在XXXX市的專門多地點(diǎn)都出現(xiàn)了類似的情況，按照當(dāng)前市場(chǎng)租金，業(yè)主在正常的投資回收年限內(nèi)全然無法收回成本，有的底店按照市場(chǎng)租金，甚至在房屋使用年限到期時(shí)都無法收回成本，由此可見底店市場(chǎng)價(jià)格虛高的嚴(yán)峻程度。

商業(yè)底店的價(jià)格虛高與住宅價(jià)格的偏高有著緊密聯(lián)系，但假如一味跟著住宅價(jià)格制定商業(yè)店鋪價(jià)格，而不按照正常的市場(chǎng)租金關(guān)系制定，確信會(huì)給商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)作帶來極大的風(fēng)險(xiǎn)。首先，理性的投資者可不能選擇投資購(gòu)買如此的價(jià)格虛高的商業(yè)店鋪，因?yàn)榘凑盏囟?、營(yíng)業(yè)額等相關(guān)信息，如此的底店全然不值那個(gè)價(jià)格，投資者的投資回報(bào)周期遙遙無期。其次，由于目前市場(chǎng)價(jià)格混亂，一旦市場(chǎng)上出現(xiàn)住宅價(jià)格的波動(dòng)，勢(shì)必要使商業(yè)價(jià)格出現(xiàn)漲跌的情況，一旦商業(yè)價(jià)格下降，那么整個(gè)商業(yè)氛圍將受到沉重的打擊，商業(yè)項(xiàng)目將專門難在走向市場(chǎng)，出現(xiàn)死盤的現(xiàn)象極有可能發(fā)生。因此，商業(yè)店鋪價(jià)格的制定還應(yīng)該按照正常的市場(chǎng)租金、供需關(guān)系等制定。

五、XXXX項(xiàng)目分析

依照上述市場(chǎng)調(diào)研的結(jié)論，能夠看出，目前XXXX住宅小區(qū)所面臨著如下幾個(gè)市場(chǎng)問題：

1．嚴(yán)峻的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)

從本案的產(chǎn)品特點(diǎn)上看，要緊戶型以90～130平米左右的住宅房為主，而市場(chǎng)上同類型的住宅商品房差不多占到市場(chǎng)總量的至少30％。

在價(jià)格上，本案的多層均價(jià)為2400元/平米，小高層均價(jià)為2600元/平米，在市場(chǎng)上屬于中等略偏上的均價(jià)，與其它同類樓盤競(jìng)爭(zhēng)目標(biāo)市場(chǎng)時(shí)，并沒有明顯優(yōu)勢(shì)。

從項(xiàng)目定位來看，本案的定位是以改善居住條件和享受生態(tài)環(huán)境為目的的、高品質(zhì)山水樓盤。以此為標(biāo)準(zhǔn)，目前在市場(chǎng)上與本案定位相同或類似的樓盤有個(gè)15個(gè)，詳細(xì)對(duì)比見表8

表8項(xiàng)目定位對(duì)比表

樓盤名稱

項(xiàng)目定位

綠色生態(tài)

山水景觀

人文氣息

人性化設(shè)計(jì)

高品質(zhì)

改善居住環(huán)境

本案

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今典花園

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