157/157———泰興項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告一．泰興差不多情況泰興位于長(zhǎng)江之濱、地處蘇中平原，位于長(zhǎng)江下游北岸、江蘇沿江開(kāi)發(fā)的中心位置，風(fēng)光秀麗，人文郁盛，猶如一顆明亮的明珠鑲嵌在長(zhǎng)江“金三角”上。泰興東接如皋市，南界靖江市，西瀕長(zhǎng)江，與揚(yáng)中、武進(jìn)兩市隔江相望；北鄰姜堰市，東北與海安縣接壤，西北與泰州市高港區(qū)毗連。全市總面積1252.61平方公里,總?cè)丝?28萬(wàn)，其中市區(qū)面積64.08平方公里，市區(qū)人口24.49萬(wàn)。自南唐升元元年建縣以來(lái)，迄今已有1000多年的歷史。泰興是聞名的銀杏之鄉(xiāng)、教育之鄉(xiāng)、建筑之鄉(xiāng)，素以教育發(fā)達(dá)、文化積淀深厚聞名于外，以優(yōu)越的區(qū)位、便捷的交通、扎實(shí)的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和良好的社會(huì)治安與政務(wù)環(huán)境深受中外客商青睞。已連續(xù)6年進(jìn)入全國(guó)縣域經(jīng)濟(jì)差不多競(jìng)爭(zhēng)力百?gòu)?qiáng)縣（市）行列，2007年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入13500元，農(nóng)民人均純收入6530元，分不遞增12.3%和11.2%。

在區(qū)域經(jīng)濟(jì)快速進(jìn)展的同時(shí)，泰興市都市建設(shè)也取得了可喜成績(jī)。近年來(lái)，先后改造舊城區(qū)1.2平方公里，建設(shè)新城區(qū)3.25平方公里。目前，泰興建成區(qū)面積已達(dá)25平方公里，總?cè)丝?6萬(wàn)。今年將加快新區(qū)三期工程建設(shè)?！艚煌▍^(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯

泰興市具有得天獨(dú)厚的交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)。有穿越腹地的寧通、廣靖、寧靖鹽三條高速公路，沿江高等級(jí)公路經(jīng)江陰長(zhǎng)江大橋直接與滬寧高速相通，形成了發(fā)達(dá)的高速公路交通網(wǎng)絡(luò)，縮短了泰興與上海及蘇南發(fā)達(dá)地區(qū)的時(shí)空距離；鐵路有連接隴海線和京滬線的新長(zhǎng)鐵路貫穿南北；長(zhǎng)江為泰興提供了得天獨(dú)厚的水運(yùn)優(yōu)勢(shì)，長(zhǎng)江岸線達(dá)24.8公里，長(zhǎng)江及如泰運(yùn)河、兩泰官河等構(gòu)成了發(fā)達(dá)的水上運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)；從泰興動(dòng)身，兩小時(shí)左右可到達(dá)上海浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)、虹橋機(jī)場(chǎng)及南京祿口國(guó)際機(jī)場(chǎng)；交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。

◆都市建設(shè)步伐穩(wěn)健

泰興市區(qū)面積達(dá)64.08平方公里（其中經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)5.66平方公里），城區(qū)人口規(guī)模達(dá)24.49萬(wàn)人。2000年以來(lái)，泰興市政府更加注重中心城區(qū)的舊城改造和新區(qū)建設(shè)，市政府行政辦公中心順利搬遷。新區(qū)二期工程完成拆遷15萬(wàn)平方米，三期工程完成征地任務(wù)。南二環(huán)東延和泰興銀杏公園、都市購(gòu)物廣場(chǎng)、新都雙語(yǔ)學(xué)校等工程順利建成，文江路、東潤(rùn)路、學(xué)院路二期工程、曾濤路和濟(jì)川路南延工程相繼實(shí)施。姜八線泰興段、江平線城區(qū)段拓寬改造和沿江高等級(jí)公路泰興段、北二環(huán)西延等交通工程項(xiàng)目有序推進(jìn)。通過(guò)舊城改造和新區(qū)建設(shè)，加快了都市建設(shè)步伐，提升了都市品位。2006年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資111.01億元，較上年增長(zhǎng)32.1%。都市建設(shè)投資23.10億元，比上年增長(zhǎng)19.63%。◆新區(qū)極具進(jìn)展?jié)摿?/p>

泰興市都市新區(qū)位于泰興主城區(qū)的東側(cè)，毗鄰京滬（寧通）高速公路。規(guī)劃用地范圍東起東三環(huán)路，西至學(xué)院路、濟(jì)川路，北至大慶東路、南至興南路，規(guī)劃用地3.28平方公里，居住人口規(guī)模近4萬(wàn)人。泰興新區(qū)以“新城區(qū)、新形象、新人文”為規(guī)劃主題，以承擔(dān)行政職能為主、制造新世紀(jì)現(xiàn)代化都市居住風(fēng)貌，營(yíng)造功能布局合理、都市環(huán)境優(yōu)美、建筑景觀新穎、配套設(shè)施齊全、居住安全舒適、地域特色鮮亮為目標(biāo)，采取一次規(guī)劃、分步實(shí)施的運(yùn)作方式，通過(guò)三年多的努力，“五橫五縱”道路基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，市政府行政中心大樓、法院大樓、商業(yè)街區(qū)、2.6萬(wàn)平方米的大潤(rùn)發(fā)超市、洋思中學(xué)、變電所、泰興國(guó)際英特學(xué)校和一些新建住宅等項(xiàng)目全部實(shí)施到位。泰興新區(qū)銀杏公園、雙語(yǔ)小學(xué)、新區(qū)綜合市場(chǎng)、新區(qū)四星級(jí)賓館、高層住宅公寓和供電、建設(shè)、規(guī)劃、國(guó)土、人武等部門的行政綜合大樓均已到位。近年來(lái)，泰興的都市建設(shè)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)事業(yè)穩(wěn)步、快速進(jìn)展，交易較為活躍，房地產(chǎn)市場(chǎng)供求旺盛，供應(yīng)結(jié)構(gòu)合理，呈現(xiàn)出規(guī)范、健康、有序的良好進(jìn)展勢(shì)頭。

二.市場(chǎng)篇（宏觀分析）假如講過(guò)去的十年是上海，北京，深圳等一線都市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的黃金時(shí)代，但隨著這些都市拿地標(biāo)王的一個(gè)個(gè)誕生。土地中標(biāo)價(jià)的不斷被刷新。使一些地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也將目光投向了往常被忽略的二三線都市。而這些往常被市場(chǎng)所忽略的二三線都市房地產(chǎn)市場(chǎng)隨著整個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速進(jìn)展，都市化水平的不斷提高，居民收入的增加，改善居住條件的愿望的增強(qiáng)。這些曾經(jīng)被市場(chǎng)遺忘的角落正日益成為被各“地產(chǎn)大佬”紛紛駛?cè)氲摹八{(lán)?！蹦壳疤K南地區(qū)的無(wú)錫，蘇州等都市的房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)展一些住宅項(xiàng)目的價(jià)格已達(dá)六七千元。一些高端住宅產(chǎn)品的價(jià)格更是突破萬(wàn)元大關(guān)。而作為同處一省僅一江之隔的蘇北地區(qū)也緊隨蘇南迎來(lái)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一個(gè)新的高潮。一大批新建在建樓盤項(xiàng)目的出現(xiàn)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了供需兩旺的態(tài)勢(shì)。他們?cè)谠薪?jīng)濟(jì)進(jìn)展基礎(chǔ)上，實(shí)際已具有和一線都市類似的特征：面向全國(guó)市場(chǎng)；外來(lái)資金以消費(fèi)和中長(zhǎng)期投資為主；本地消費(fèi)能力較強(qiáng)；房?jī)r(jià)出現(xiàn)較高漲幅，而且由于需求旺盛，關(guān)于房?jī)r(jià)波動(dòng)的承受能力也較強(qiáng)。二、三線都市差不多處在房地產(chǎn)繁榮的時(shí)代近三年來(lái)，泰興城區(qū)歷年用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地總量差不多操縱在每年600畝左右，開(kāi)工面積逐年小幅上漲，土地市場(chǎng)較為平穩(wěn)，房屋需求量逐步攀升。房屋銷售價(jià)格穩(wěn)中有升，多層住宅平均交易價(jià)格為3300元/平方米，小高層達(dá)到3200元/平方米，房?jī)r(jià)每年增幅相對(duì)較高。另外，從目前在售樓盤情況分析，泰興樓市需求旺盛，尤其是隨著近年來(lái)泰興城建和新區(qū)建設(shè)的加速，外地開(kāi)發(fā)企業(yè)的加入，提升了泰興都市投資價(jià)值的同時(shí)也挖掘出了許多居民本地置業(yè)的欲求，加上居民收入的逐步提高，市場(chǎng)需求空間較大。泰興的房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于快速進(jìn)展的起步時(shí)期，投資空間巨大。隨著泰興市人民政府正式搬遷于泰興市東部新城區(qū)的新址使的泰興市政府所提出的“重點(diǎn)向東”的規(guī)劃理念更得以充分的體現(xiàn)。也進(jìn)一步提升了泰興市東部新城區(qū)的進(jìn)展?jié)撃堋Ｔ谛鲁侵鞲傻乐信d大道及市府新址周圍出現(xiàn)了一批較具規(guī)模，功能齊備，規(guī)劃合理的購(gòu)物，酒店及休閑娛樂(lè)的商業(yè)項(xiàng)目。一個(gè)新興的CBD區(qū)已初現(xiàn)身姿。作為一個(gè)經(jīng)濟(jì)高速進(jìn)展都市的核心價(jià)值區(qū)域，新城區(qū)的道路交通，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)及相關(guān)的市政配套也將得到更進(jìn)一步的大進(jìn)展。關(guān)于整個(gè)泰興房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)講，在“跟著配套買房，跟著規(guī)劃買房”理念的指導(dǎo)下東部新城區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目更加得到了市場(chǎng)和客戶的關(guān)注。三．環(huán)境篇（1）道路狀況分析：本項(xiàng)目位于泰興市中心東部的開(kāi)發(fā)新區(qū)，地塊東面為東潤(rùn)路，西面為學(xué)院路，南面為南二環(huán)路，北面為曾濤路。比鄰新城區(qū)的商業(yè)中心，距離都市購(gòu)物中心和大潤(rùn)發(fā)買場(chǎng)僅60米。整個(gè)位置鬧中取靜，屬于泰興市新區(qū)的黃金地段?；谝陨纤觯瑸榱烁敿?xì)地了解項(xiàng)目周邊區(qū)域內(nèi)的交通、環(huán)境、公建配套、人口分布及市場(chǎng)狀況，本次市場(chǎng)調(diào)查范圍為以中興大道路為軸線，東至文江路，西至濟(jì)川路，南至南二環(huán)，北至中興大道的地塊為核心區(qū)域。按照市場(chǎng)調(diào)查的“有效，相關(guān)”之重要原則，對(duì)本區(qū)域進(jìn)行環(huán)境踏街，利用所采集的環(huán)境信息，分析本項(xiàng)目總體環(huán)境方面的優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)，以便本項(xiàng)目在今后的推廣過(guò)程中揚(yáng)長(zhǎng)避短。區(qū)域道路狀況走向道路名車道狀況東西向中興大道雙向四車道曾濤路雙向二車道南二環(huán)路雙向二車道南北向文江路雙向二車道學(xué)院路雙向二車道濟(jì)川路雙向二車道從對(duì)泰興市的初步掌握的情況來(lái)看，在本項(xiàng)目周圍所有道路差不多上新建街道，以下分不就重點(diǎn)路段進(jìn)行講明：□中興大道：中興大道是泰興新區(qū)東西向商業(yè)干道，也是連接新老城區(qū)橫向的軸心大道，跨越整個(gè)市區(qū)，是市區(qū)的重要干道。中興大道要緊商業(yè)集中于東潤(rùn)路以東路段，人流量及車流量較大。此段中兩端為泰興市新舊商業(yè)中心，作為新區(qū)核心道路，中興大道目前商業(yè)已初具規(guī)模，相信隨著一些商業(yè)項(xiàng)目的建成將確立新區(qū)商業(yè)中心乃至泰興市新興商業(yè)中心的地位。商業(yè)進(jìn)展前景可觀?！踉鴿罚涸鴿纷鳛橐粭l新建道路馬路兩側(cè)多為新建的小區(qū)和政府辦公大樓。今后要緊的商業(yè)設(shè)施均為在建工程。分不是曾濤路學(xué)院路處的東方國(guó)際大廈，本案在建的沿曾濤路和東潤(rùn)路的沿街商鋪。新能源.新都市花園項(xiàng)目規(guī)劃的2.3萬(wàn)㎡的商業(yè)項(xiàng)目。能夠預(yù)見(jiàn)今后曾濤路是構(gòu)成新區(qū)CBD的一個(gè)重要組成部分?！跄隙h(huán)：南二環(huán)路作為一條新建成的道路南側(cè)是一些新建成的小區(qū)，北側(cè)目前依舊尚未開(kāi)發(fā)的農(nóng)田。幾乎沒(méi)有任何商業(yè)配套是東部新區(qū)的邊緣。2007年南二環(huán)路南側(cè)有兩塊土地被出讓拍賣。但道路兩側(cè)景觀要有大的改觀還要等待一段時(shí)刻?！跷慕罚何慕房拷┡d市政府新址，道路規(guī)劃較為開(kāi)闊。道路東側(cè)是新建小區(qū)。與曾濤路交界處有洋思中學(xué)。道路的東側(cè)是沿河的銀杏公園景觀優(yōu)美?！鯘?jì)川路：濟(jì)川路是新區(qū)和泰興老城區(qū)連接的一條馬路在與中興大道交接處有一些酒店、銀行、書店，人流車流也較繁忙?？傊?xiàng)目周遍的道路多為新建道路。除在中興大道大潤(rùn)發(fā)附近初步形成了一個(gè)初具規(guī)模的商圈外其余的道路不管是整潔程度、兩側(cè)綠化、商業(yè)設(shè)施、公共配套均還有待進(jìn)展和改善。（2）區(qū)域交通狀況由于泰興市區(qū)面積不大，本項(xiàng)目位于泰興市東部新區(qū)的距老城僅五分鐘的車程。因此僅在商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)聚攏的中興大道處的有18路公交線路的一個(gè)站點(diǎn)。該條公交線路由慶云寺動(dòng)身經(jīng)西站，濟(jì)川中學(xué)，到離本案最近的站點(diǎn)大潤(rùn)發(fā)。一直向西至市政府，永大翠景園。始發(fā)車時(shí)刻為早晨6：50，每隔12分鐘一班車。盡管項(xiàng)目周圍只有一條公交線路然而著條公交線路由東向西貫串了泰興的新老城區(qū)的要緊的區(qū)域和道路。而項(xiàng)目如作為作為新區(qū)的核心路段，距離老城要緊的商業(yè)配套設(shè)施的距離并不太遠(yuǎn)，差不多操縱在5分鐘的車程。因此自備交通工具出行也專門便捷。本區(qū)域內(nèi)公交線路的分布，公交線路起始站點(diǎn)18路慶云寺—西站—電視臺(tái)—華泰新村—大潤(rùn)發(fā)—市政府—永大翠景園（3）區(qū)域公建配套分析：由于本項(xiàng)目?jī)?yōu)越的地理位置，區(qū)域內(nèi)公建配套設(shè)施已相當(dāng)成熟、齊全，分布于各交通主干道上?！踅逃龣C(jī)構(gòu)區(qū)域內(nèi)教育機(jī)構(gòu)設(shè)施完善，大中小學(xué)均有設(shè)立。差不多能夠滿足區(qū)域內(nèi)居民子女就學(xué)讀書、文化教育方面的需求。在區(qū)域內(nèi)的幾條主干道上均有設(shè)立，為區(qū)域人口積聚，日常消費(fèi)需求等制造了良好的條件。中興大道揚(yáng)州大學(xué)曾濤路洋思中學(xué)、學(xué)院路北京新東方泰興外國(guó)語(yǔ)學(xué)校、南京師范大學(xué)泰興實(shí)驗(yàn)幼兒院濟(jì)川路濟(jì)川小學(xué)、偉才幼兒園星火路新都雙語(yǔ)幼兒園□休閑娛樂(lè)設(shè)施、該區(qū)域娛樂(lè)休閑設(shè)施較多，特不在中興大道上有一個(gè)目前泰興最大的SHOPPINGMORE項(xiàng)目大潤(rùn)發(fā)。以他為中心附近休閑娛樂(lè)設(shè)施較為集中。而且泰興市對(duì)中興大道的綠化進(jìn)行了精心的維護(hù)，是一條景觀道路。馬路兩旁的房屋也大多是新建小區(qū)，沿街一層為店鋪，外立面統(tǒng)一，沿街的商鋪也潔凈整潔。中興大道肯德雞、尋味坊、永和豆?jié){、流行百貨、東洋大酒店、上城大酒店、都市購(gòu)物廣場(chǎng)濟(jì)川路銀光大酒店、國(guó)安商務(wù)大廈、新華書店?yáng)|潤(rùn)路金帝KTV、藍(lán)坊娛樂(lè)城、96餐飲會(huì)所、美泰茶樓□金融設(shè)施區(qū)域內(nèi)金融設(shè)施配套齊全，特不是中興大道尤為集中。這些金融機(jī)構(gòu)能滿足區(qū)域內(nèi)金融、儲(chǔ)蓄、經(jīng)營(yíng)往來(lái)的需要。中興大道中國(guó)工商銀行、中國(guó)銀行濟(jì)川路中國(guó)建設(shè)銀行、中國(guó)工商銀行□醫(yī)療機(jī)構(gòu)區(qū)域內(nèi)的醫(yī)療機(jī)構(gòu)要緊依舊依靠西部老城區(qū)的幾家醫(yī)院，但距離本案均在2公里范圍內(nèi)。故居民看病就醫(yī)依舊較為便捷。具體如下：國(guó)慶西路泰興市人民醫(yī)院國(guó)慶路（鼓樓北路）泰興市第四人民醫(yī)院大慶東路（濟(jì)川北路）泰興市中醫(yī)院濟(jì)川路振泰藥房、振泰衛(wèi)生院□商業(yè)設(shè)施本項(xiàng)目所處區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)商業(yè)設(shè)施較多，差不多上每條道路上都有商店和超市，但規(guī)模都比較小，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)也比較雜亂，規(guī)模較大的只有中興大道上的大賣場(chǎng)大潤(rùn)發(fā)。其他道路上沒(méi)有現(xiàn)存的大型的商場(chǎng)和購(gòu)物中心。但在本案附近的幾個(gè)在售樓盤均有商業(yè)設(shè)施的規(guī)劃，在曾濤路上有一個(gè)規(guī)模較大的在建商辦項(xiàng)目，曾濤路的東潤(rùn)路口處也有一個(gè)達(dá)3.5萬(wàn)㎡的商業(yè)廣場(chǎng)。同時(shí)在文江路中興大道處在建的毫庭名品廣場(chǎng)項(xiàng)目由21層的酒店項(xiàng)目和四層裙房組成的名品廣場(chǎng)組成。其中商業(yè)項(xiàng)目面積在1萬(wàn)㎡以上。能夠預(yù)見(jiàn)在不久的今后隨著這些商業(yè)項(xiàng)目的逐步建成那個(gè)地點(diǎn)將成為泰興一個(gè)新興的集餐飲休閑娛樂(lè)購(gòu)物于一體的商業(yè)中心。極大滿足了附近居民的購(gòu)物需求。□綠化該地區(qū)中目前最大的綠化地是位于文江路西側(cè)的銀杏公園。區(qū)域內(nèi)其他位置的綠化專門少，即使有也僅限于一些新建成小區(qū)內(nèi)的集中綠地。因此現(xiàn)在該地區(qū)的綠化環(huán)境有待改進(jìn)?！跽畽C(jī)構(gòu)該區(qū)域的政府機(jī)構(gòu)較多且均集中在中興大道及曾濤路附近。包括泰興市市政府、泰興市法院、規(guī)劃局、建設(shè)局、人防辦等均為新搬遷至東部新區(qū)的?？傊卷?xiàng)目位于泰興市東部新區(qū)的核心位置，周遍的在建的住宅和商業(yè)項(xiàng)目必將大大優(yōu)化那個(gè)地點(diǎn)的環(huán)境。因此，靜態(tài)分析，本項(xiàng)目所處區(qū)域?yàn)樾鲁堑男姓行暮蜕虡I(yè)中心。目前以大潤(rùn)發(fā)為核心中興大道上的商業(yè)已較繁榮，附近并有多個(gè)在建的大型的商業(yè)項(xiàng)目。道路規(guī)劃整齊。完全是新城區(qū)的形象。動(dòng)態(tài)分析則本區(qū)域被列為泰興市重點(diǎn)進(jìn)展的區(qū)域，進(jìn)展前景可觀，假如正常，那個(gè)地點(diǎn)將成為泰興市房地產(chǎn)最具進(jìn)展?jié)摿Φ膮^(qū)域。四.產(chǎn)品篇（1）開(kāi)發(fā)商簡(jiǎn)介：（略）（2）產(chǎn)品差不多資料；開(kāi)發(fā)商：泰興中船久華房地產(chǎn)有限公司設(shè)計(jì)單位：揚(yáng)州建筑設(shè)計(jì)園施工單位：項(xiàng)目位置：東潤(rùn)路118號(hào)項(xiàng)目均價(jià)：3300元/㎡基地面積：9.1萬(wàn)㎡建筑面積：12萬(wàn)㎡容積率：1.4得房率：85%綠化率：45%

建筑形態(tài)：多層、小高層、聯(lián)體疊加不墅房型面積范圍：92㎡—142㎡（多層、小高層）主力房型：三房二廳一衛(wèi)、三房二廳二衛(wèi)（119㎡127㎡）單價(jià)范圍：2900—3600元/㎡總價(jià)范圍：35萬(wàn)—45萬(wàn)（3）項(xiàng)目SWOT分析：□優(yōu)勢(shì)分析：（strngth）地段位置：項(xiàng)目位于新區(qū)中心地段。目前周遍已形成了一定規(guī)模的商業(yè)配套設(shè)施。而且位置與新區(qū)的商業(yè)中心距離適中。既可享有購(gòu)物休閑的便捷又能夠幸免人流車流的吵雜。配套：周遍的配套較為齊全。能夠滿足本小區(qū)業(yè)主的生活配套需求。而且隨著包括市政府等政府機(jī)關(guān)搬遷至新區(qū)，項(xiàng)目周遍的公共配套還將得到進(jìn)一步改善。工程形象：本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商和銷售團(tuán)隊(duì)是上海企業(yè)。較易在當(dāng)?shù)乜蛻糁行纬筛咂焚|(zhì)，高質(zhì)量的印象。有利于爭(zhēng)取客源推動(dòng)銷售。戶型：不管是多層依舊小高層面積操縱較好。主力房型的面積在120㎡左右，房型緊湊、舒適、合理。主力戶型以小三房為主較好的符合了當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)需求。產(chǎn)品：建筑外立面選用目前較為流行的三段式。色調(diào)明快，線條流暢。層高達(dá)2.9M同時(shí)使用了保溫隔熱的雙熱的雙層玻璃、270°飄窗、太陽(yáng)能熱水器和變頻供水系統(tǒng)。小高層選用了東芝電梯。小區(qū)內(nèi)規(guī)劃了天然河道和集中式綠化，做到了戶戶有景，窗窗見(jiàn)綠。□劣勢(shì)分析：（weakness）規(guī)模：項(xiàng)目的體量盡管達(dá)到12萬(wàn)㎡,小區(qū)內(nèi)包含了商鋪、多層、小高層、聯(lián)體疊加不墅等產(chǎn)品形態(tài)。規(guī)模比直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手新都市花園小。產(chǎn)品同質(zhì)，競(jìng)爭(zhēng)激烈。片區(qū)：盡管處于新區(qū)的中心地塊但周遍的商業(yè)配套還不成熟。一些商業(yè)項(xiàng)目依舊在建項(xiàng)目即使建成開(kāi)業(yè)也需要一段時(shí)刻進(jìn)行業(yè)態(tài)調(diào)整和人氣的積聚。最重要的是泰興市民對(duì)新區(qū)的同意和認(rèn)可。這不僅需要商業(yè)設(shè)施和公建配套的不斷完善而且更需要人流的良性導(dǎo)入以及人氣的逐步培養(yǎng)。而這恰恰是當(dāng)前該區(qū)域短時(shí)刻所無(wú)法解決的，因?yàn)樾聟^(qū)除了永大新都花城較早幾期有業(yè)主入住。區(qū)域中幾大供應(yīng)樓盤的交房時(shí)刻大多集中在08年的下半年?！鯔C(jī)會(huì)分析：（oortunity）商業(yè)配套：區(qū)域內(nèi)不僅有大潤(rùn)發(fā)商圈而且在建的豪庭（國(guó)際）名品廣場(chǎng)、東方國(guó)際商廈及規(guī)劃中的新都市花園商業(yè)配套項(xiàng)目的營(yíng)業(yè)面積均達(dá)到數(shù)萬(wàn)平米。這些商業(yè)項(xiàng)目的規(guī)劃建成將大大完善和豐富新區(qū)的商業(yè)形態(tài)，在滿足新區(qū)居民的商業(yè)需求的同時(shí)也吸引老城的客流與人氣從而推動(dòng)新區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步進(jìn)展，形成良性循環(huán)。公建配套：泰興市政府所提出的“重點(diǎn)向東”的規(guī)劃理念同時(shí)將包括市政府、法院、規(guī)劃局等政府機(jī)構(gòu)搬遷到新區(qū)、加大了教育、道路、綠化市政配套的力度。而且去年出讓的幾塊開(kāi)發(fā)塊也在新區(qū)范圍?！跬{分析：（threaten）區(qū)外競(jìng)爭(zhēng)：目前新區(qū)的房屋均價(jià)已達(dá)3300元以上，個(gè)不位置好的房屋單價(jià)甚至達(dá)到了4000元/㎡價(jià)格已和泰興老城區(qū)的樓盤價(jià)格相當(dāng)接近。而目前本地客戶顯然由于老城區(qū)的成熟的商業(yè)市政配套在現(xiàn)時(shí)期的相對(duì)成熟更傾向購(gòu)買老城區(qū)的樓盤項(xiàng)目。區(qū)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)：目前新區(qū)內(nèi)在本案附近競(jìng)爭(zhēng)樓盤較多。特不是本案東面的的新能源.新都市花園不管在小區(qū)規(guī)模、產(chǎn)品形態(tài)、價(jià)格制定都與本案構(gòu)成了直接的競(jìng)爭(zhēng)。而且隨著南二環(huán)路的兩塊土地的拍賣出讓今后區(qū)域內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈。銷售時(shí)機(jī)：隨著去年全國(guó)房?jī)r(jià)的新一輪啟動(dòng)，國(guó)家出臺(tái)了一系列宏觀調(diào)控政策。目前市場(chǎng)出現(xiàn)了持幣觀望的態(tài)勢(shì)。08年房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)可不能出現(xiàn)“拐點(diǎn)”成為最近市場(chǎng)議論的熱點(diǎn)。08年的銷售態(tài)勢(shì)不容樂(lè)觀。在資金、產(chǎn)品、營(yíng)銷上對(duì)開(kāi)發(fā)商提出了更高的要求。綜上所述在08年應(yīng)當(dāng)加快銷售速度。相對(duì)市場(chǎng)及周遍競(jìng)爭(zhēng)樓盤本案定價(jià)應(yīng)采納價(jià)格穩(wěn)中有升的定價(jià)方案，并輔之多種促銷政策和優(yōu)惠措施加快資金回籠。依照工程進(jìn)度能夠在小區(qū)內(nèi)設(shè)置樣板段和樣板房。樣板房的裝修風(fēng)格以簡(jiǎn)潔大方，溫馨典雅為主。如此既可彌補(bǔ)房型上的缺點(diǎn)也可突出設(shè)計(jì)上獨(dú)特之處，營(yíng)造家的氛圍激發(fā)客戶的購(gòu)買欲望。關(guān)于推動(dòng)銷售上難度較大的戶型產(chǎn)品具有較大的關(guān)心。五．周邊競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案情況新能源·新都市花園市調(diào)情況項(xiàng)目名稱：新都市花園項(xiàng)目位置：泰興市東潤(rùn)路東側(cè)，文江路西側(cè)，曾濤路南側(cè)，南二環(huán)路北側(cè)。開(kāi)發(fā)商：江蘇新能源置業(yè)集團(tuán)有限公司項(xiàng)目形態(tài)：多層（5F）小高層（11F）總建筑面積：約26萬(wàn)㎡(住宅22.5㎡商業(yè)3.6㎡)占地面積：19.07萬(wàn)㎡均價(jià)：3300元/㎡綠化率：45.2%總戶數(shù)：1744戶容積率：1.34銷售方式：因?yàn)闃潜P體量較大，經(jīng)管二期開(kāi)盤銷售價(jià)格比一期價(jià)格略有提高然而為了加快銷售采納了多種促銷策略：購(gòu)買指定房源，凡購(gòu)房者具有高級(jí)職稱的享受30元/㎡的優(yōu)惠，具有中級(jí)職稱的享受20元/㎡的優(yōu)惠。在開(kāi)盤后十天內(nèi)簽定購(gòu)房合同并付足首付款的可享受10元/㎡的優(yōu)惠。簽定購(gòu)房合同后在一個(gè)月內(nèi)付清全部房款的可享受30元/㎡的優(yōu)惠。二期小高層開(kāi)始預(yù)定，但價(jià)格尚未最終確定。價(jià)格比一期均價(jià)3300元/㎡略有提高。預(yù)定方法為在開(kāi)發(fā)商指定的銀行用自己的身份證開(kāi)戶并存入2萬(wàn)元意向金即可保留該套房屋。如開(kāi)盤后對(duì)小高層的價(jià)格不能同意能夠?qū)?萬(wàn)元取回。5，為了推動(dòng)小高層的銷售開(kāi)發(fā)商將小高層的物管費(fèi)定為0.85元/㎡比本案和周遍競(jìng)爭(zhēng)樓盤低。6，針對(duì)電梯的維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用和使用若干年后更換的問(wèn)題推出了開(kāi)發(fā)商用小區(qū)商鋪的收益和出讓費(fèi)用來(lái)抵沖這筆支出項(xiàng)目差不多情況：該項(xiàng)目一期推出的房源銷售情況較好。其中8棟5層樓的多層已差不多售完。從07年年中開(kāi)始銷售的180套房源目前以銷售了96％共計(jì)173套。還剩余7套房源。這批推出的5棟高層銷售情況也較為理想。位置相對(duì)較好的11，12，13號(hào)樓的銷售情況要比北面靠近曾濤路的5號(hào)10號(hào)樓好。其中11號(hào)樓已全部售完。12，13號(hào)樓還剩余10套可售房源。還有25套可售房源集中在5號(hào)和10號(hào)樓的中區(qū)位樓層（這批高層的頂層復(fù)式全部售罄）。目前這部分房源正在進(jìn)行綠化施工。08年5月份即可完工交付適用。該項(xiàng)目目前主推的是二期的多層。共計(jì)七棟五層多層，其中兩棟南向景觀河道，兩棟北臨景觀河道?？傮w位置處于小區(qū)的東部。外立面設(shè)計(jì)線條流暢，色調(diào)明快。一樓車庫(kù)的外墻采納大理石貼面，二樓以上采納面磚貼面。房型設(shè)計(jì)較為方正。但房型設(shè)計(jì)普遍偏大，主力三房的面積在130平米以上。差不多房型布局采納兩段式布置。餐廳客廳南北布置，兩間臥房的南北布置，三間臥房的兩間向南一間朝北。做到了南北通透，兼顧了采光通風(fēng)。提高了居住的舒適度。

綠化景觀設(shè)計(jì)較出色。一期的綠化已差不多建好，引入了人工水景，小橋亭榭，種植的綠化苗木較高大，品種也較多。景觀河道目前正在施工中。今年的11月份這批房源也將交付使用。項(xiàng)目銷售情況：這批房源的均價(jià)比上一批房源3300元的均價(jià)上漲了200－300元。其中多層的水景房3樓大面積120平米三房的房?jī)r(jià)已達(dá)到4100-4200元/㎡。南面臨河的5號(hào)12號(hào)樓的房型面積設(shè)計(jì)較大。在1號(hào)樓和2號(hào)樓的三樓及四樓設(shè)計(jì)了203平米的復(fù)式5房大面積房型。單價(jià)總價(jià)均相對(duì)較高。因此這批房源中5，12號(hào)銷售情況沒(méi)有其余幾棟好。4號(hào)11號(hào)因北面臨河且單價(jià)較高銷售不如不臨河道的幾棟樓。銷售較好的是面積在99－110㎡左右總價(jià)在35萬(wàn)－40萬(wàn)的小三房房型。其中不臨景觀河道位置靠中的小三房的價(jià)格參見(jiàn)下表：面積為103㎡的多層價(jià)格（元/㎡）樓層12345價(jià)格35623665373434922835另有兩棟北臨小區(qū)商業(yè)用地的小高層正在預(yù)訂中。預(yù)定金2萬(wàn)，屆時(shí)不買可退還。目前售價(jià)未定。據(jù)售樓處稱售價(jià)將比一期的小高層售價(jià)高。一期小高層的定價(jià)上最高價(jià)不高于3600元/㎡。詳見(jiàn)下表：面積為128.38㎡的小高層價(jià)格（元/㎡）樓層1234567891011價(jià)格32333216326632993429349535603560359335933429目前小高層的預(yù)定情況是1、2層的小三房及樓層適中（價(jià)格適中），景觀較好，樓間距較大的單元預(yù)定情況較好。項(xiàng)目評(píng)價(jià)：該樓盤與我公司項(xiàng)目?jī)H一街之隔，規(guī)模比我項(xiàng)目略大。周邊的差不多配套，道路，商業(yè)生活設(shè)施差不多相同。從項(xiàng)目位置，小區(qū)布局，產(chǎn)品定位及銷售價(jià)格與我公司項(xiàng)目均有相似之處。房型設(shè)計(jì)，小區(qū)總體布局和景觀綠化在東部新區(qū)中均算較好。是與我項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)最激烈的樓盤。目前主推的靠近河道的二期組團(tuán)因售價(jià)較高去化速度比起前一批房源慢。一期的房源因價(jià)格低開(kāi)策略以及新能源實(shí)行分批交房該批房源5月份即可交房入住。小高層和多層的銷售情況均專門好。二期房源目前因價(jià)格較高的因素以及一期交房在即，綠化工程已初顯雛形。使許多客戶分流更傾向于購(gòu)買一期推出的房源。然而隨著一期房源的差不多售完，以及二期房源的河道景觀的初步呈現(xiàn)，銷售速度會(huì)隨著整個(gè)工程進(jìn)度的推進(jìn)而好轉(zhuǎn)。一期已建成的小區(qū)綠化景觀環(huán)境起到了一個(gè)示范樣板區(qū)的作用也會(huì)推動(dòng)二期的銷售。目前二期高層從去年12月份至今已預(yù)訂了3個(gè)多月。因目前二期多層出現(xiàn)的價(jià)格上漲而較大的阻礙銷售速度的情況以及預(yù)訂的情況可能并不理想至今價(jià)格未定?？紤]到周邊幾個(gè)競(jìng)爭(zhēng)樓盤目前的售價(jià)，可能不太可能出現(xiàn)像二期多層上漲兩三百元售價(jià)的情況。即使價(jià)格上漲也會(huì)充分考慮周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤的推盤量和售價(jià)，采納略漲售價(jià)而大搞優(yōu)惠的銷售策略。這不僅符合該公司的以往銷售策略，而且也更符合目前的市場(chǎng)現(xiàn)狀。后期的銷售情況可能更依靠泰興房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體狀況乃至整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)。項(xiàng)目差不多情況：目前逸景園要緊在售房源是位于整個(gè)小區(qū)最北面的兩棟高層和前期推出13棟5層樓的多層中剩余的少量房源。這部分房源位于大慶東路的南側(cè)，貽芳路西側(cè)。是整個(gè)項(xiàng)目的最北面也是整個(gè)東部新區(qū)的北部邊緣的地塊了。一些要緊的市政配套和商業(yè)設(shè)施都位于南面。特不是中興大道兩側(cè)以大潤(rùn)發(fā)為中心的一批商業(yè)設(shè)施。因此該區(qū)塊的要緊的出行交通動(dòng)線是向南向西。而北面和東面則差不多還未形成成形的商業(yè)和市政配套設(shè)施。特不是最北面的兩棟高層?xùn)|側(cè)設(shè)有一個(gè)加油站。盡管與這幾棟樓中間隔著貽芳路但或多或少依舊對(duì)臨近的幾棟樓產(chǎn)生了一定的不利阻礙。兩棟高層中西側(cè)一棟高層設(shè)置了四個(gè)單元，中間兩個(gè)單元為16層，兩側(cè)的兩個(gè)單元為14層。東側(cè)的一棟高層設(shè)置了三個(gè)單元中間一個(gè)為16層兩側(cè)為14層。采納兩梯兩戶的配置?？v觀新區(qū)的幾大在售樓盤中小高層如此的配置標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該確實(shí)是高的。高層的房型均是130平米至141平米的三房，其中以134平米的三房房型居多。該種房型的設(shè)計(jì)較為方正，三間臥房中的兩間朝南。客廳在兩間朝南的臥房中間?？蛷d餐廳南北通透，廚衛(wèi)全明。但在房型設(shè)計(jì)上并沒(méi)有太多的亮點(diǎn)。因考慮衛(wèi)生間的通風(fēng)采光從而操縱減少了北側(cè)開(kāi)間，將廚房設(shè)計(jì)在餐廳的北側(cè)。從而造成了餐廳北側(cè)的采光通風(fēng)只能依靠北面廚房的間接采光。而且全套134平米的三房只設(shè)計(jì)了一間衛(wèi)生間，三代人居住可能會(huì)帶來(lái)不便。總體房型設(shè)計(jì)只能稱為中規(guī)中矩。沒(méi)有明顯的缺陷但也無(wú)太多的亮點(diǎn)。但東西兩側(cè)單元的房型將客廳設(shè)計(jì)在南北臥房的中間而采納東西兩側(cè)采光。而且在朝東的客廳處設(shè)計(jì)了南向轉(zhuǎn)角陽(yáng)臺(tái)。使客廳的的采光通風(fēng)更加良好。同時(shí)也增加了立面的豐富性和層次感。項(xiàng)目銷售情況：目前高層在售均價(jià)為2540元。一層為商鋪，售價(jià)在5000－6000元之間現(xiàn)已全部售罄。二樓2200元起售。8樓以下每高一層單價(jià)增加50元，8樓以上每高一層單價(jià)增加30元?？們r(jià)在31萬(wàn)元至39萬(wàn)元之間。目前電梯的品牌未定，高層物業(yè)治理費(fèi)為每平米0.8元是新區(qū)中最低的了。多層均價(jià)為2700元。以2692元為基價(jià)定價(jià)策略如下表;1F售價(jià)＝基價(jià)×0％2F售價(jià)＝基價(jià)×+6％3F售價(jià)＝基價(jià)×+7％4F售價(jià)＝基價(jià)×0％5F售價(jià)＝基價(jià)×－13％從網(wǎng)上房地產(chǎn)的銷售情況表來(lái)看該樓盤前期推出的多層房源銷售情況較好。房型均為三房設(shè)計(jì)。因?yàn)閰^(qū)位因素價(jià)格較周邊的樓盤低許多，而且房型設(shè)計(jì)合理，面積操縱適中。三房的面積有99－140平米的多種戶型可供客戶選擇，小面積的三房北面房間如不需要能夠改做餐廳使用。房型布局較為靈活，客戶的選擇余地較大。能夠同時(shí)滿足購(gòu)買兩房和三房的客戶需求?，F(xiàn)在只剩下少量（約24套）的多層房源。從去年年中就推出的高層的銷售情況則不理想。200套可售房源中至08年2月26日只銷售了34％共計(jì)69套。因客戶購(gòu)買該樓盤時(shí)專門大部分因素是從價(jià)格方面考慮，在兩棟高層中已售的房源差不多位于3至10樓的中低樓層。13層以上的幾乎沒(méi)人購(gòu)買。項(xiàng)目評(píng)價(jià)：該項(xiàng)目是目前泰興東部新區(qū)體量最大的一個(gè)小區(qū)。整體項(xiàng)目在區(qū)域中的位置較好。緊鄰中興大道商業(yè)街。比鄰新市政府。周邊的市政配套和商業(yè)設(shè)施正在進(jìn)展成熟中。小區(qū)的面積較大能夠有足夠的空間設(shè)計(jì)布置綠化景觀和小品水景等設(shè)施。盡管售價(jià)較低但小區(qū)的品位不低，建筑外墻采納了外墻保溫配備了中空玻璃，彩鋁窗。小區(qū)內(nèi)設(shè)置了5重智能報(bào)警系統(tǒng)和樓宇可視對(duì)講系統(tǒng)。因永大的開(kāi)發(fā)商取得土地的時(shí)刻早，土地成本低。有足夠的價(jià)格調(diào)整空間。目前三千不到的價(jià)格其利潤(rùn)空間并不比其他開(kāi)發(fā)商小。其下一批開(kāi)發(fā)房源緊鄰目前銷售房源的南面。位于貽芳路和星火路的交界處。該批房屋的建成則將整個(gè)逸景園小區(qū)連為一體，改變目前的在售房源獨(dú)處一隅的格局，淡化其區(qū)位較偏的劣勢(shì)。我認(rèn)為該樓盤本身的品質(zhì)較好，隨著新區(qū)商業(yè)配套設(shè)施的建成跟上，以及當(dāng)?shù)叵M(fèi)者對(duì)新區(qū)的經(jīng)一步的同意認(rèn)可。其后期將逐步加快去化速度，打破目前銷售緩慢的僵局。隆興花園市調(diào)情況項(xiàng)目名稱:隆興花園項(xiàng)目位置:濟(jì)川路近南二環(huán)路開(kāi)發(fā)商：泰興市興隆房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司總建筑面積:6.5萬(wàn)平米容積率:1.6建筑密度:28%項(xiàng)目差不多情況項(xiàng)目西臨濟(jì)川路,南靠泰興市有線電視臺(tái)和泰興市國(guó)土資源局。東面和北面臨河.整個(gè)項(xiàng)目地塊呈東西狹長(zhǎng)的矩形。該項(xiàng)目總體的布局規(guī)劃較為單調(diào).按照地塊的形狀沿東西方向布置了三排房屋共十棟六層樓的多層,靠近濟(jì)川路東側(cè)布置了三棟九層樓的小高層.沿濟(jì)川路一側(cè)是兩層的沿街商鋪。目前濟(jì)川路兩側(cè)差不多上舊式新村，外立面顯得特不陳舊。沿街的商鋪門面特不破舊.經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)也是五花八門缺少規(guī)劃。道路狀況較差，馬路兩側(cè)的綠化差不多沒(méi)有?？拷∨d花園小區(qū)正門處有好幾家洗車店和汽車美容店,生意繁忙。馬路邊的人行道和非機(jī)動(dòng)車道全是積水。而且近時(shí)期也沒(méi)有改造的規(guī)劃和改善跡象。小區(qū)南面是有線電視臺(tái)和土地資源治理局,在它們之間是兩棟特不陳舊的多層房屋和一塊荒地。小區(qū)的次入口就設(shè)在這兩棟多層和土地局之間.那個(gè)地點(diǎn)特不應(yīng)指出土地局的樓高較高而且和小區(qū)內(nèi)的1號(hào)樓8號(hào)樓南北間距專門小，可能對(duì)這兩棟樓的采光會(huì)造成一定的阻礙。然而1號(hào)樓的東側(cè)部分單元因?qū)χ恋鼐值木G化位置和小區(qū)東側(cè)的天然河道采光通風(fēng)和景觀視野較好。小區(qū)北面河道尚未改造治理，河的對(duì)面是銀杏小區(qū)的在建工地和私人民房景觀較差。即使對(duì)面的銀杏小區(qū)建成但河道何時(shí)治理好也是個(gè)問(wèn)題。而且北側(cè)的私人民房在短時(shí)刻內(nèi)不太可能得到治理和改觀。因此小區(qū)北面的5號(hào)6號(hào)11號(hào)樓是有河景房之名但無(wú)河景房之實(shí)。小區(qū)的東側(cè)是一條天然河道，差不多在進(jìn)行治理工程。河道的對(duì)岸也是一個(gè)新建小區(qū)。東側(cè)的環(huán)境景觀是整個(gè)小區(qū)的一個(gè)亮點(diǎn)。小區(qū)內(nèi)一些大面積的房型大多布置在小區(qū)的東邊。因單價(jià)高面積又大1、3、5號(hào)樓西側(cè)沒(méi)有緊靠河道的01單元的銷售情況不是專門理想，總共銷售了4套。只有靠近東側(cè)的1、2、3、5樓中的面積適中的兩房買的較好。項(xiàng)目銷售情況目前售樓處主推的是在小區(qū)中心位置的7號(hào)和10號(hào)兩棟多層和靠近濟(jì)川路的12號(hào)15號(hào)16號(hào)三棟九層的小高層。多層房型為97平米的兩房和114平米的三房。均價(jià)在3500元價(jià)格范圍如下：1F4000—4100元2F4200—4300元3F4300—4400元4F3900—4000元5F3500—3600元6F3100—3200元該項(xiàng)目的房型設(shè)計(jì)總體不是專門理想。房型南北進(jìn)深較長(zhǎng)故房型布局采納“三段式”。北面是廚房和衛(wèi)生間如是三房再加一間朝北的房間。中間是客廳和餐廳。東西兩端的房型可有一個(gè)朝東或西的陽(yáng)臺(tái)。而在當(dāng)中單元的兩廳布置則只能通過(guò)朝北的一扇小窗采光通風(fēng)，有的兩房房型更差，房間采納南北布局餐廳通過(guò)廚房間接采光。造成這種房型布局的緣故是開(kāi)發(fā)商當(dāng)初在設(shè)計(jì)時(shí)考慮。如縮小單元的南北進(jìn)深增加面寬，布置四排建筑則南北棟間距過(guò)小。如采納短進(jìn)深大面寬布置三排建筑則容積率沒(méi)用足。因此為了增加建筑面積，利潤(rùn)最大化。只有采納長(zhǎng)進(jìn)深短面寬的總體房型設(shè)計(jì)，從而造成了房型設(shè)計(jì)上的先天缺憾。故小區(qū)中除面積在130平米左右的大三房可采納“兩段式”設(shè)計(jì)，房型尚可。其余房型均不理想。這次主推的7號(hào)10號(hào)樓是兩房和小三房位于小區(qū)的中心位置。房型面積適中，兩房的兩間房間均朝南，三房均布置在東西兩端，因此兩廳能夠設(shè)計(jì)有東西向的陽(yáng)臺(tái)。三間房間中的兩間房間能夠安排在南面。景觀要緊是小區(qū)內(nèi)的綠化景觀，比小區(qū)相臨的河道的其余幾棟樓因景觀牽涉到市政規(guī)劃和改造相對(duì)更具的確定性。而且在今年上半年的交房時(shí)小區(qū)內(nèi)的景觀就能夠完成。因此這兩棟樓的銷售情況相對(duì)其他幾棟銷售情況好。北側(cè)沿河的5號(hào)6號(hào)11號(hào)因定價(jià)較高而且北側(cè)河道尚未改造，環(huán)境還沒(méi)有改善，無(wú)法體現(xiàn)景觀房的優(yōu)勢(shì)。還剩有大量的可售房源。其中5號(hào)樓的東面和北面都有天然河道通過(guò)。由于北面的河道尚未改造而東面的河道差不多差不多在做沿河的護(hù)攔和綠化平坦工程，因此5號(hào)樓東側(cè)的06室單元已全部售完。同樣靠近河道的3號(hào)，2號(hào)1號(hào)樓東側(cè)沿河景觀房銷售情況比北臨河道的三棟樓去化快。小高層的價(jià)格在3500元至3900元，每高一層價(jià)格增加30元。面積為105平米的兩房和139平米的三房。三房總價(jià)在50萬(wàn)元左右，兩房總價(jià)在38萬(wàn)元左右。因和多層有一定的價(jià)格落差，因此銷售相對(duì)情況較好。依照網(wǎng)上銷售表反映小高層可售反源92套，已售58套。銷售率已達(dá)63%。特不是東側(cè)01單元的139平米的三房?jī)蓮d大戶型因朝向向東，景觀尚可，間距較大特不是小高層大戶型的三房與同樣面積的多層三房有6萬(wàn)元左右的差價(jià)。吸引了一批原本購(gòu)買多層大面積三房的客戶。因此銷售情況較好?？偣?3套01室已銷售19套還有4套可售房源銷售率達(dá)83%但朝西方向的139平米的三房因朝向問(wèn)題特不是西側(cè)濟(jì)川路的環(huán)境雜亂，銷售情況則較差。23套可售房源中從07年8月至今只銷售了6套。中間的02，03室的105平米的兩房因總價(jià)操縱在40萬(wàn)之內(nèi)銷售情況也較好。小高層46套兩房也只有高區(qū)位價(jià)格偏高的部分單元在售。已售36套，銷售率在78%。項(xiàng)目評(píng)價(jià)：該項(xiàng)目盡管靠近泰興老城區(qū)，但屬于老城區(qū)的邊緣地塊。任何一個(gè)城區(qū)的邊緣地塊的市容和配套規(guī)劃均進(jìn)展的不是專門好的。只只是有一個(gè)項(xiàng)目對(duì)口的重點(diǎn)學(xué)校－襟江小學(xué)，距離老城的配套設(shè)施路程近一些,能夠“借”一些人氣。該項(xiàng)目的周遍環(huán)境、小區(qū)規(guī)劃和房型并不理想，但售價(jià)在東部新城中卻是最貴的。其最大的買點(diǎn)只是是距離老城區(qū)距離近。然而最近這幾年泰興市的中心東移。隨著市政府等重要部門紛紛搬遷到東部新城和一大批新建商品房小區(qū)的建成。東部新區(qū)的市政配套、道路、綠化、商業(yè)設(shè)施已逐步完善。當(dāng)?shù)叵M(fèi)者對(duì)新區(qū)的環(huán)境及新推樓盤的認(rèn)可度將逐步提高。而該樓盤的環(huán)境、道路、配套、商業(yè)設(shè)施方面的劣勢(shì)將逐步突現(xiàn)。而地處新老城區(qū)的交界處今后均得不到兩大區(qū)域的輻射帶動(dòng)。處于新老城區(qū)建設(shè)進(jìn)展的真空地帶。今后的環(huán)境不大可能有大的改善！依照網(wǎng)上房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)反映，該項(xiàng)目最后一批房源是07年8、9月份推出的。目前還有大量的未售房源。這因此有競(jìng)爭(zhēng)激烈，市場(chǎng)較小和一些證策方面的因素阻礙。但從其剩余的房源分析。大多是小區(qū)北側(cè)環(huán)境不行的和一些單價(jià)較高、房型較大、總價(jià)操縱不理想的單元。該項(xiàng)目主打的買點(diǎn)和我公司的項(xiàng)目賣點(diǎn)恰恰相互錯(cuò)開(kāi)。其主推的賣點(diǎn)是位置，靠近老城近，到老城出行購(gòu)物方便。而淡化環(huán)境、周遍配套、房型等本身相關(guān)因素。但隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步進(jìn)展和購(gòu)房客戶的日漸成熟。消費(fèi)者將更加重視項(xiàng)目自身的因素。因?yàn)榄h(huán)境是能夠進(jìn)展的。而開(kāi)發(fā)商提供給客戶的產(chǎn)品是一次性的,定型的,不可更改的！依照售樓處了解最近一段的去化速度差不多放慢。能夠預(yù)見(jiàn)而在今年4月6月份交房后客戶看到最終的現(xiàn)房對(duì)銷售速度并可不能產(chǎn)生多大的關(guān)心。因?yàn)楝F(xiàn)在還能夠聽(tīng)銷售員在沙盤上用嘴描繪心中最美好的藍(lán)圖，可能看到實(shí)景后也就更切實(shí)的感受到產(chǎn)品自身的一些不足。套用一句俗語(yǔ)“丑媳婦總要見(jiàn)公婆的”。那個(gè)項(xiàng)目給人一種過(guò)分依靠所謂的“區(qū)位優(yōu)勢(shì)”，忽略了產(chǎn)品自身的設(shè)計(jì)規(guī)劃。附：一周銷售情況（2008年2月26日至2008年3月4日）新能源。新都市花園本周共銷售四套房屋。多層2套分不為5號(hào)503室，7號(hào)305室小高層2套分不為10號(hào)406室，12號(hào)103室永大新都花城逸景園本周無(wú)銷售房屋隆興花園本周共銷售六套房屋。多層5套分不為6號(hào)505室，7號(hào)504室，10號(hào)502室，5號(hào)203室與504室小高層1套為15號(hào)804室（注：以上統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)均采自泰興市房地產(chǎn)市場(chǎng)網(wǎng)）一周銷售情況（2008年3月4日至2008年3月11日）新能源。新都市花園本周共銷售十套房屋。多層5套分不為4號(hào)503室，5號(hào)505室12號(hào)301室504室，13號(hào)102室小高層5套分不為10號(hào)204室，12號(hào)202室304室5號(hào)404室704室這周該項(xiàng)目共銷售十套房屋，其中五套多層房屋均在二期組團(tuán)位置，因一期的房屋剩余房源不多而且立即交房，因此售樓處目前主推二期多層房源。由于一期的小區(qū)綠化環(huán)境差不多差不多建成。起到了一個(gè)樣板示范區(qū)的作用。對(duì)二期房屋的銷售起到了促進(jìn)推動(dòng)作用。盡管二期景觀房的單價(jià)相對(duì)較高但因客戶關(guān)于一期已建成小區(qū)景觀中意度較高，已售五套房屋中有四套房屋位于二期小區(qū)的景觀河道兩側(cè)。這周小高層的五套成交房源大部分是單價(jià)較低位于小區(qū)北面沿路位置的低區(qū)位樓層。如此通過(guò)不同產(chǎn)品的價(jià)格落差使客戶自然分流。使那些注重環(huán)境景觀而對(duì)價(jià)格有較高承受能力的客戶去選擇二期位置較好多層景觀房源，而那些對(duì)單價(jià)敏感的客戶去選擇價(jià)格更具優(yōu)勢(shì)單價(jià)選擇余地更大的小高層房源。采納這種價(jià)格策略同時(shí)推動(dòng)多層房源和小高層房源的銷售。永大新都花城逸景園本周共銷售5套房屋，均為小高層。24號(hào)405室502室25號(hào)403室405室503室該項(xiàng)目這周共銷售五套房源。由于該項(xiàng)目位于東部新區(qū)的最東面位置。西部老城區(qū)過(guò)來(lái)的客戶易被沿途的競(jìng)爭(zhēng)樓盤“截流”。因此五套的銷售業(yè)績(jī)也屬不易。由于該項(xiàng)目的區(qū)位因素，在區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)樓盤中一直以相對(duì)較低的價(jià)格來(lái)吸引客戶。因此客戶選擇該樓盤時(shí)更關(guān)注價(jià)格，對(duì)單價(jià)更為敏感。因此這周銷售的五套的房屋中均為單價(jià)優(yōu)勢(shì)較為突出的低樓層房源。隆興花園本周共銷售2套房屋。多層一套7號(hào)606室小高層1套為16號(hào)702室這周隆興花園售樓處打出了單價(jià)2942元/㎡房源的橫幅廣告。通過(guò)售樓處了解這是位于1號(hào)樓六樓的一套房屋，原先的單價(jià)確實(shí)是如此。原本想通過(guò)那個(gè)價(jià)格吸引一些客戶，然而被那個(gè)單價(jià)吸引來(lái)的客戶發(fā)覺(jué)這只是那個(gè)樓盤的一個(gè)最低單價(jià)，自己所要的房屋依舊原來(lái)的價(jià)格，并不存在價(jià)格上的優(yōu)惠。紛紛反映被開(kāi)發(fā)商“忽悠了”。連售樓處也認(rèn)為那個(gè)出自老總的廣告創(chuàng)意效果并不理想。那個(gè)新區(qū)范圍單價(jià)最高樓盤應(yīng)采納突出準(zhǔn)現(xiàn)房的賣點(diǎn)淡化價(jià)格的策略。這種通過(guò)強(qiáng)調(diào)價(jià)格的廣告宣傳效果不盡人意也就不出人意料了。那個(gè)星期網(wǎng)上成交2套。但經(jīng)售樓處了解還有幾套已出售只是尚未網(wǎng)上簽約。但銷售速度放慢卻是不爭(zhēng)的事實(shí)。（注：以上統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)均采自泰興市房地產(chǎn)市場(chǎng)網(wǎng)）請(qǐng)記住報(bào)名序號(hào)，再次登錄時(shí)必須填寫報(bào)名序號(hào)！【報(bào)名序號(hào)：20089790690】2008.3.24一周銷售情況（2008年3月12日至2008年3月18日）新能源。新都市花園本周共銷售十一套房屋。多層8套分不為12號(hào)501室，13號(hào)301室403室4號(hào)302室，5號(hào)303室502室6號(hào)401室，7號(hào)301室小高層3套分不為10號(hào)506室，13號(hào)404室，5號(hào)304室這周的銷售狀況較好，連續(xù)了上一周的銷售勢(shì)頭一共銷售了十一套。其中四套位于景觀河道兩側(cè)，其余房源銷售分布較散。無(wú)明顯的集中區(qū)域?？梢?jiàn)一期小區(qū)環(huán)境的展示對(duì)整個(gè)樓盤的推動(dòng)是全方位的。由于前期的客戶積存和小區(qū)景觀展示以及周邊樓盤在近時(shí)期并無(wú)新盤推出（我項(xiàng)目最近推盤的時(shí)刻為2007年11月28日）?？赡芎笈吭吹匿N售情況至少可不能太差。新都市花園售樓處在3月20日有一批新的房源推出。自從一期小區(qū)景觀的建成使整個(gè)項(xiàng)目的銷售情況較好（包括多層和小高層），現(xiàn)在推出可借勢(shì)“推盤”，加快銷售速度。近時(shí)期市場(chǎng)并沒(méi)有新的大批房源推出，現(xiàn)在推出能夠爭(zhēng)取一批客戶。搶奪客戶資源。前期的客戶積存為新盤的推出打下了一個(gè)好的基礎(chǔ)，（我可能積存的客戶至少占推盤量的10％以上）。再拖延下去易造成客戶的流失?，F(xiàn)在推出可為下面的銷售爭(zhēng)取一個(gè)良好的開(kāi)端?，F(xiàn)在推出這批房源，通過(guò)開(kāi)盤后一段時(shí)期的強(qiáng)銷時(shí)期后正好是四，五月份，是傳統(tǒng)銷售的黃金時(shí)期。較好的市場(chǎng)氛圍與充裕的客戶可關(guān)心去化這批房源的剩余部分房源。這批房源為6棟小高層共計(jì)342房源。均價(jià)比一期小高層的3300元均價(jià)高了200－300元。這批房源的均價(jià)可能在3500-3600之間。但具體價(jià)格要在開(kāi)盤當(dāng)天公布。據(jù)售樓處了解在小高層位置較好的3號(hào)7號(hào)樓(河景房)的4樓房屋的單價(jià)就可能達(dá)到3500元。優(yōu)惠措施和一期開(kāi)盤一致。一期小高層的1，2樓的銷售口徑是不設(shè)太陽(yáng)能熱水器。但現(xiàn)在二期開(kāi)始的后所有樓層均有太陽(yáng)能熱水器。永大－都花城逸景園本周共銷售3套房屋，均為多層。11號(hào)101室201室301室。主推的小高層未有出售。這周銷售的三套是位置靠南的多層房屋。不排除是往常的保留房源。隆興花園本周共銷售六套房屋。多層3套分不為6號(hào)508室，1號(hào)408室，2號(hào)204室，小高層3套為12號(hào)動(dòng)門。小高層所有樓層均有太陽(yáng)能熱水器.四季花城目前銷售的商鋪是一二樓一同504室，16號(hào)603室803室。隆興花園和龍鳳家園的車庫(kù)門均不是電出售。單層樓面面積為47-53平米，單價(jià)達(dá)八千多元，總價(jià)大多在八十多萬(wàn)。（注：以上統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)均采自泰興市房地產(chǎn)市場(chǎng)網(wǎng)）一周銷售情況（2008年3月19日至2008年3月25日）新能源。新都市花園本周共銷售22套房屋。3月20日推出的小高層銷售情況為：III-G3號(hào)302室、703室，III-G7號(hào)102室、105室、205室、303室、502室、1005室、1101室

III-G8號(hào)1102室、402室、405室IV-G3號(hào)205室、501室、503室、601室二期多層分不為：11號(hào)102室、203室，12號(hào)204室，4號(hào)202室，5號(hào)504室一期多層為7號(hào)103室這周新能源推出一批小高層共6棟。其中兩棟位于景觀河道南側(cè)。至25日這批房源一共銷售了16套房屋，靠近景觀河道的兩棟小高層銷售了9套占較大的比列.但銷售的樓層和位置分布比較散亂。而且有兩棟小高層（其中一套西側(cè)沿路，另一套南面是地下車庫(kù)入口）因位置相對(duì)較差無(wú)成交記錄。二期多層有成交的房屋位置也均位于小區(qū)內(nèi)的景觀河道兩側(cè)。可見(jiàn)由于一期的景觀營(yíng)造使客戶更加注重和追求房屋所處的位置和景觀。但由于這批小高層的價(jià)格比前一批房源提高幅度較大，位置好的幾棟樓均價(jià)更是達(dá)到了3700元。因此這些所售房屋有一個(gè)共同點(diǎn)即樓層均較低.多層要緊是一樓二樓，小高層大多為五樓以下（高層五樓以下的占銷售量的70％，多層一二樓占銷售量的83％）。我認(rèn)為由于價(jià)格問(wèn)題，目前購(gòu)買新能源房屋的客戶更傾向于購(gòu)買位置較佳，樓層較低，單價(jià)更為實(shí)惠的房屋。今后的銷售可能由于價(jià)格因素樓層較好（五樓以上）然而單價(jià)總價(jià)較高的單元銷售會(huì)遇到一些阻力。永大新都花城逸景園本周共銷售5套房屋。小高層24號(hào)603室、1005室、1006室多層11號(hào)508室，20號(hào)206室隆興花園本周共銷售7套房屋。多層4套分不為：6號(hào)101室，11號(hào)205室，7號(hào)607室，3號(hào)607室小高層3套為：12號(hào)107室、606室，15號(hào)902室（注：以上統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)均采自泰興市房地產(chǎn)市場(chǎng)網(wǎng)）一周銷售情況（2008年3月26日至2008年4月1日）新能源。新都市花園本周共銷售30套房屋，（共退房6套）3月20日推出的小高層銷售情況為28套：（退房703室）III-G3號(hào)104室、504室、903室、1104室III-G4號(hào)404室、801室、901室、1104室，III-G7號(hào)201室、503室、705室、901室、902室

III-G8號(hào)501室、601室、701室、703室、802室、1103室IV-G3號(hào)203室、206室、801室、901室、902室IV-G6號(hào)301室、701室、1101室、1103室二期多層銷售了兩套分不為：（退房四套12號(hào)301室，4號(hào)302室，5號(hào)101室，505室）12號(hào)301室，4號(hào)101室一期多層無(wú)銷售，（退房一套9號(hào)305室）這周新能源新推出6棟小高層共銷售了28套，連續(xù)了上一周較為強(qiáng)勁的銷售勢(shì)頭?？紤]到針對(duì)這批房屋一系列促銷手段至3月30號(hào)終止（30日前簽約每平米優(yōu)惠50元），前期積存的客戶也差不多消化，這批小高層的強(qiáng)銷期也就此告一段落。這次銷售從開(kāi)盤至3月30日共計(jì)銷售43套占這次推出342套的12.5％。這次銷售套數(shù)最多的是靠近小區(qū)景觀河道的III-7號(hào)樓一共銷售12套。樓層分布因價(jià)差因素呈“兩極分化”要么5樓以下要么9樓以上6、7、8三個(gè)樓層幾乎未有銷售（只銷售了一套）。而同樣靠近景觀河道的III-3號(hào)樓由于位置較III-7號(hào)好，在它的東側(cè)是二期多層的沿河綠化沒(méi)有房屋遮擋因此定價(jià)也較高，故總共銷售了5套房屋。這次銷售最少的是III-4號(hào)和IV－3號(hào)樓各銷售了4套。III-4號(hào)樓銷售不理想的緣故是帶著棟樓的東西兩側(cè)分不是地下車庫(kù)的入口和變電房。而IV－3號(hào)樓由于西側(cè)沿著東潤(rùn)路今后有灰塵和噪音的阻礙，因此銷售的4套房屋中3套是東側(cè)的01室，中間一套在11樓，西側(cè)房屋沒(méi)有銷售。從這次銷售情況來(lái)看價(jià)格的上漲是對(duì)樓盤的銷售帶來(lái)了一定的阻礙，位置較好均價(jià)較高的幾棟樓中部樓層銷售情況不理想，客戶大多購(gòu)買景觀好物有所值的高區(qū)段房屋或視野阻礙不大單價(jià)廉價(jià)物所超值的低區(qū)段房屋。購(gòu)房考慮因素中價(jià)格因素占專門大的比重。在位置較適中而均價(jià)比其余幾棟樓低的IV-G3號(hào)樓在這次銷售中也銷售了9套房屋，僅次于銷售最好的7號(hào)樓?？梢?jiàn)客戶對(duì)這兩三百元的價(jià)差依舊較為敏感的。今后銷售的可能大多也依舊這部分位置的房源。而那些單價(jià)在這次均價(jià)3700元以上的小高層房屋在接下來(lái)的銷售將可能遇到停滯狀況。這次我公司四月份推出的樓盤產(chǎn)品類型多（多層為主，市場(chǎng)同意度高），所處位置佳（選擇余地大），相似產(chǎn)品的價(jià)格低（比新能源低），推盤把握時(shí)機(jī)好（是市場(chǎng)的真空期，幾個(gè)要緊的競(jìng)爭(zhēng)樓盤銷售都處于或立即進(jìn)入銷售速度放慢的時(shí)期）。銷售預(yù)期較為樂(lè)觀。永大新都花城逸景園本周共銷售2套房屋。小高層24號(hào)704室多層12號(hào)502室，隆興花園本周共銷售4套房屋。多層3套分不為：1號(hào)304室，3號(hào)207室，7號(hào)603室小高層1套為：16號(hào)402室（注：以上統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)均采自泰興市房地產(chǎn)市場(chǎng)網(wǎng)）一周銷售情況（2008年3月26日至2008年4月1日）新能源。新都市花園本周共銷售30套房屋于3月20日推出的6棟小高層本周銷售了28套：III-G3號(hào)104室、504室、903室、1104室III-G4號(hào)404室、801室、901室、1104室，III-G7號(hào)201室、503室、705室、901室、902室

III-G8號(hào)501室、601室、701室、703室、802室、1103室IV-G3號(hào)203室、206室、801室、901室、902室IV-G6號(hào)301室、701室、1101室、1103室二期多層銷售了兩套分不為：12號(hào)301室，4號(hào)101室一期多層無(wú)銷售，這周新能源新推出6棟小高層共銷售了28套，連續(xù)了上一周較為強(qiáng)勁的銷售勢(shì)頭?？紤]到針對(duì)這批房屋一系列促銷手段至3月30號(hào)終止（30日前簽約每平米優(yōu)惠50元），前期積存的客戶也差不多消化，這批小高層的強(qiáng)銷期也就此告一段落。這次銷售從開(kāi)盤至3月30日共計(jì)銷售43套占這次推出342套的12.5％。這次銷售套數(shù)最多的是靠近小區(qū)景觀河道的III-7號(hào)樓一共銷售12套。樓層分布因價(jià)差因素呈“兩極分化”要么是5樓以下的房屋要么是9樓以上的房屋，而6、7、8三個(gè)樓層幾乎未有銷售（只銷售了一套）。而同樣靠近景觀河道的III-3號(hào)樓由于位置較III-7號(hào)好，在它的東側(cè)是二期多層的沿河綠化沒(méi)有房屋遮擋。因此定價(jià)也較7號(hào)樓高，這次總共銷售了5套房屋。這次銷售最少的是III-4號(hào)和IV－3號(hào)樓各銷售了4套。III-4號(hào)樓銷售不理想的緣故是帶著棟樓的東西兩側(cè)分不是地下車庫(kù)的入口和變電房。而IV－3號(hào)樓由于西側(cè)沿著東潤(rùn)路今后有灰塵和噪音的阻礙，因此銷售的4套房屋中3套是東側(cè)的01室，中間一套在11樓，西側(cè)房屋沒(méi)有銷售。從這次銷售情況來(lái)看價(jià)格的上漲是對(duì)樓盤的銷售帶來(lái)了一定的阻礙，位置較好均價(jià)較高的幾棟樓中部樓層銷售情況不理想，客戶大多購(gòu)買景觀好物有所值的高區(qū)段房屋或視野阻礙不大單價(jià)廉價(jià)物所超值的低區(qū)段房屋。購(gòu)房考慮因素中價(jià)格因素占專門大的比重。在位置較適中而均價(jià)比其余幾棟樓低的IV-G3號(hào)樓在這次銷售中也銷售了9套房屋，僅次于銷售最好的7號(hào)樓?？梢?jiàn)客戶對(duì)這兩三百元的價(jià)差依舊較為敏感的。今后銷售的可能大多也依舊這部分位置的房源。而那些單價(jià)在這次均價(jià)3700元以上的小高層房屋在接下來(lái)的銷售將可能遇到停滯狀況。這次我公司四月份推出的房源有產(chǎn)品類型多（多層為主，市場(chǎng)同意度高），所處位置佳（選擇余地大），相似產(chǎn)品的價(jià)格低（比新能源低），推盤把握時(shí)機(jī)好（是市場(chǎng)的真空期，幾個(gè)要緊的競(jìng)爭(zhēng)樓盤銷售都處于或立即進(jìn)入銷售速度放慢的時(shí)期）這幾大優(yōu)勢(shì)。銷售預(yù)期較為樂(lè)觀。永大新都花城逸景園本周共銷售2套房屋。小高層24號(hào)704室多層12號(hào)502室，隆興花園本周共銷售4套房屋。多層3套分不為：1號(hào)304室，3號(hào)207室，7號(hào)603室小高層1套為：16號(hào)402室（注：以上統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)均采自泰興市房地產(chǎn)市場(chǎng)網(wǎng)）一周銷售情況（2008年4月2新能源。新都市花園本周共銷售4套房屋于3月20日推出的6棟小高層本周銷售了3套：III-G7號(hào)905室、1001室III-G8號(hào)502室二期多層無(wú)銷售一期多層銷售1套13號(hào)304室永大新都花城逸景園本周共銷售1套房屋。多層14號(hào)207室，隆興花園本周共銷售3套房屋。小高層1套為：12號(hào)111室、112室15號(hào)304室（注：以上統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)均采自泰興市房地產(chǎn)市場(chǎng)網(wǎng)）銷售情況（2008年4月10新能源。新都市花園本周共銷售4套房屋于3月20日推出的6棟小高層本周銷售了2套：III-G4號(hào)1101室IV-G6號(hào)1104室二期多層銷售11號(hào)404一期多層銷售1套9號(hào)304室永大新都花城逸景園本周共銷售1套房屋。多層15號(hào)205室，隆興花園本周共銷售12套房屋。小高層1套為：12號(hào)903室多層：6號(hào)503室、406室11號(hào)208室10號(hào)101室3號(hào)407室、401室、406室5號(hào)501室9號(hào)201室、302室（注：以上統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)均采自泰興市房地產(chǎn)市場(chǎng)網(wǎng)）新能源新都市花園銷售分析（2008.4.30-2008.5.6）新能源新都市花園在這次5.1房展期間總共銷售了42套房屋三期推出的小高層在5.1房展期間銷售了31套房屋分不為：III-3號(hào)的703室、704室III-4號(hào)的403室、504室、603室、1003室、1101室、1102室、1103室III-8號(hào)的206室、302室、704室、705室、801室、903室、1101室、1106室IV－3號(hào)的106室、306室、406室、1101室、1103室、1106室IV－6號(hào)的201室、203室、503室、506室、601室、606室、702室、1106室二期推出的多層銷售了8套房屋分不為：11號(hào)101室、104室、204室、501室13號(hào)103室4號(hào)101室、102室5號(hào)505室一期推出的多層與小高層銷售了3套分不為：12號(hào)402室5號(hào)102室、402室這次房展期間新能源一共銷售了42套房屋。由于這次新能源的優(yōu)惠政策是針對(duì)三期的小高層，一期、二期并無(wú)優(yōu)惠措施。因此這次的成交量三期的小高層組團(tuán)占了專門大的比重，共成交31套。占比重的73.8％。三期從今年3月18日推出至這次房展會(huì)結(jié)束共銷售了79套，占三期總套數(shù)的23.1％。其中的IV－6號(hào)樓和IV－3號(hào)樓靠近整個(gè)小區(qū)的最西北面。由于位置景觀因素，原來(lái)的價(jià)格相對(duì)三期其余幾棟樓要低。再加上有價(jià)格優(yōu)惠措施的促銷，這次展會(huì)中銷售了14套占展會(huì)三期銷售量的45％?？梢?jiàn)相對(duì)較低的價(jià)格依舊能吸引一大批對(duì)價(jià)格因素較為敏感的客戶群。這次三期的銷售中有一個(gè)特點(diǎn)是11樓的頂層房屋銷售了9套，占這次三期小高層銷售量的29％。這在沿景觀河道的III-4號(hào)樓銷售中體現(xiàn)的特不突出，這棟樓總共銷售了7套房屋其中11樓觀景房銷售了3套10樓銷售了1套。那個(gè)成績(jī)的取得在泰興樓市中實(shí)屬不易。除了有價(jià)格優(yōu)惠的因素外，我認(rèn)為一期小區(qū)綠化景觀的完成與景觀河道的建成對(duì)與那些預(yù)備購(gòu)買頂樓景觀房的但由于價(jià)格因素和對(duì)以后景觀效果預(yù)期不確定的客戶起到了一個(gè)極佳的推動(dòng)作用?？梢?jiàn)這次銷售中除了媒體和價(jià)格的廣告外，一期建成小區(qū)的景觀綠化和河道景觀也起到了極佳的廣告效果。二期的多層組團(tuán)這次展會(huì)期間總共銷售了8套。除了III－3號(hào)樓由于北面靠近景觀河道而且價(jià)格比南臨景觀河的價(jià)格低。因此銷售了4套。其余四套的位置較為分散沒(méi)有明顯的集中。二期的銷售情況見(jiàn)下表：一期房源由5棟小高層和8棟多層組成，這次房展會(huì)期間銷售了3套房屋全是小高層。由于一期的多層房屋剩余不多，還有6套未售出。在本次房展中并未對(duì)外銷售，多層主推的是二期多層房源。小高層由于所剩房源不多選擇余地不大，而且也沒(méi)有相應(yīng)的優(yōu)惠措施。因此這次一期的小高層的成交量不高。目前一期小高層除了10號(hào)樓有一些中區(qū)的剩余房源外5號(hào)樓、12號(hào)樓、13號(hào)樓都只有一套房源。小高層11號(hào)樓售完。這次房展會(huì)的銷售情況尚可。小高層要緊在三期去化，多層要緊在二期中去化。但三期的小高層和二期的多層目前銷售遇到最大的問(wèn)題是價(jià)格的上升（小高層比一期高200-300元，均價(jià)達(dá)3500元頂層最高要4000元左右，二期多層的價(jià)格也因靠近景觀河道比一期有了提高）遇到了銷售速度緩慢的問(wèn)題。而這次良好銷售的專門大的一部分緣故是價(jià)格折扣較大和前期一定的客戶積存（先不論是否做了相應(yīng)的價(jià)格調(diào)整）。但對(duì)以后的銷售的價(jià)格制定帶來(lái)了更大的挑戰(zhàn)?？赡軙?huì)在較長(zhǎng)的時(shí)刻內(nèi)停滯在一個(gè)銷售低谷期。三期河道景觀房III-3的定價(jià)見(jiàn)下表：(2008-5-9售樓處摘錄)1F2F3F4F5F6F7F8F9F10F11F4095413539953853393339754015403540754153393340140142804240204078220三期非河道景觀房III-4的定價(jià)見(jiàn)下表：1F2F3F4F5F6F7F8F9F10F11F35813619361936573810388639253962400040383810380381537639373838228三期靠近小區(qū)西北處（位置相對(duì)較差）的IV-3的定價(jià)見(jiàn)下表：1F2F3F4F5F6F7F8F9F10F11F34133450345034863631370537403776381338493631370361457435363736218從III-3號(hào)樓的價(jià)目表可見(jiàn)沿景觀河道的兩棟樓的1—4層的定價(jià)思路按照多層房屋的定價(jià)策略。兩層最貴，一層次之，四層最低。同樣四層的價(jià)格也是沿景觀河道的小高層的起價(jià)。而在四層到五層有一個(gè)較大的價(jià)格提升。其中四層到五層的提價(jià)在140元-160元之間。沿河道的景觀房(III-3)由于位置較好，四層五層的日照采光和景觀區(qū)不不大，四層和五層的價(jià)差為80元左右。四層以下一二層相差40元左右。二三層的價(jià)格一致，三四層的價(jià)差也在40元左右五六層的價(jià)差是三四層價(jià)差的一半，價(jià)差在75元左右。六層以上則每層加40元左右?？紤]十一層的面積較大在定價(jià)上有較大的降幅。價(jià)格和五層一樣。特不是III-3號(hào)樓。以01室位列。十一層的單價(jià)為3933元，如減去各項(xiàng)優(yōu)惠的價(jià)格十一層優(yōu)惠后的單價(jià)在3800左右。從價(jià)目表來(lái)看是III-3號(hào)樓01室最廉價(jià)的，比這棟樓價(jià)格最低的四層房屋的表價(jià)3853元還低。因此在這次房展期間十一層的房屋銷售的比較好的業(yè)績(jī)。我公司項(xiàng)目?jī)r(jià)格和新能源項(xiàng)目?jī)r(jià)格對(duì)比：28號(hào)樓室號(hào)單價(jià)新能源IV-31013209以一樓為基價(jià)3413以一樓為基價(jià)2013269二樓在基價(jià)上加603450二樓在基價(jià)上加373013330三樓在二樓價(jià)格上加603450三樓在二樓價(jià)格上加04013390四樓在三樓價(jià)格上加603486四樓在三樓價(jià)格上加365013431五樓在四樓價(jià)格上加403631五樓在四樓價(jià)格上加1456013471六樓在五樓價(jià)格上加403705六樓在五樓價(jià)格上加747013512七樓在六樓價(jià)格上加403740七樓在六樓價(jià)格上加358013552八樓在七樓價(jià)格上加403776八樓在七樓價(jià)格上加369013592九樓在八樓價(jià)格上加403813九樓在八樓價(jià)格上加3710013643十樓在九樓價(jià)格上加503849十樓在九樓價(jià)格上加3611013552十一樓在十樓價(jià)格上減903631十一樓在十樓價(jià)格上減218新能源采納的是系數(shù)定價(jià)的方法。各方面的因素都考慮進(jìn)了，做的比較細(xì)。在五樓和四樓之間有一個(gè)較大的價(jià)差，因?yàn)槲鍢堑牟晒馔L(fēng)以及景觀比其下幾層樓有較大的差不和改善。頂層房子因考慮到面積較大和泰興市場(chǎng)對(duì)頂層房屋的同意程度，價(jià)格的降幅較大價(jià)格比十層下降218元。幾棟樓頂層的價(jià)格和五層的價(jià)格一致，單價(jià)優(yōu)勢(shì)較為明顯。目前11層房屋的銷售情況也較理想?？紤]到一樓二樓不收電梯和設(shè)備運(yùn)行費(fèi)。從三樓及以上樓層就開(kāi)始收取電梯設(shè)備費(fèi)用，盡管三樓比二樓樓層高然而物業(yè)治理費(fèi)用也要高（一二樓0.5元，三樓及以上樓層0..85元）因此二樓三樓房屋的單價(jià)是一致的。但從銷控表上反映依舊購(gòu)買二樓的客戶比較多。相似位置的兩棟樓朝東01室優(yōu)惠后的價(jià)格對(duì)比：均按一次性付款：富泰華庭單價(jià)*0.97新能源單價(jià)*0.99-20-50（28號(hào)樓）室號(hào)單價(jià)優(yōu)惠后單價(jià)新能源IV3優(yōu)惠后單價(jià)10132093112.7334133308.8720132693170.9334503345.530133303230.134503345.540133903288.334863381.1450134313328.0736313524.6960134713366.8737053597.9570135123406.6437403632.680135523445.4437763668.2490135923484.2438133704.87100136433533.7138493740.51110135523445.4436313506.535從表可見(jiàn)新能源的價(jià)格盡管有好幾項(xiàng)的優(yōu)惠降幅，但優(yōu)惠后的價(jià)格與我公司項(xiàng)目?jī)?yōu)惠后的價(jià)格相比依舊高出100-200元。然而新能源如此的定價(jià)方法造成了項(xiàng)目?jī)?nèi)自身的價(jià)格落差和價(jià)格對(duì)比，引導(dǎo)客戶去選擇總價(jià)較高的或樓層偏低的房屋。隆興花園銷售分析（2008.4.30-2008.5.6）隆興花園在這次5.1房展會(huì)期間總共銷售了7套房屋多層：5號(hào)樓305室10號(hào)樓305室、403室、406室小高層：12號(hào)樓502室15號(hào)樓的103室、903室其中多層4套小高層3套。目前小高層的單價(jià)在3600元－4150元每層加十元小高層一梯四戶東西兩端139平米的戶型總價(jià)在49萬(wàn)51萬(wàn)左右，中間是兩套105平米的戶型總價(jià)在39萬(wàn)左右。每層加30元。目前小高層銷售的比較好，總共118套小高層中差不多銷售了80套占總量的68％而且剩下的房源要緊集中在靠近西面濟(jì)川路戶型較大的04室。其中靠北的12號(hào)15號(hào)樓的銷售情況較好，小高層房源要緊集中在16號(hào)樓的1.2樓和04室。多層層高六層。多層的均價(jià)為3500元價(jià)格范圍詳見(jiàn)下表：1F2F3F4F5F6F4000-41004200-43004300-44003900-40003500-36003100-3200目前銷售的比較好的是較早開(kāi)盤的，靠近小區(qū)南面的2號(hào)8號(hào)9號(hào)樓。其中8號(hào)9號(hào)因?yàn)橥瞥鲚^早均價(jià)較低而且南面正對(duì)有線電視臺(tái)的綠化因此銷售的較好。1號(hào)2號(hào)樓同樣?xùn)|面靠近景觀河道然而1號(hào)樓的南面對(duì)著幾棟舊公房反而沒(méi)有在其北面的2號(hào)樓買的好，還有一些剩余房源目前要緊集中在北面臨河的6號(hào)11號(hào)樓。這部分房屋由于臨河單價(jià)相對(duì)較高。但由于河道尚未完工以及河對(duì)岸是工地以及部分舊公房景觀并不是專門好，故目前去化不佳。但隨著河道的建成以及環(huán)境的改善，這部分房源的銷售狀況會(huì)得到近一步的改善。隆興花園銷售情況隆興花園銷售情況45%55%剩余套數(shù)：255套已售套數(shù)：307套從07年5月28日開(kāi)始銷售至08年的5月6日約255個(gè)工作日（按每月22.5個(gè)工作日）。平均每個(gè)工作日成交1.204套.永大新都花城怡景園銷售分析（2008.4.30-2008.5.6）永大新都花城怡景園在這次5.1房展會(huì)期間總共銷售了7套房屋成交的房源差不多是最近主推的24號(hào)25號(hào)樓小高層24號(hào)樓504室、805室25號(hào)樓203室、207室、501室、701室14號(hào)樓103室由于該項(xiàng)目的位置和周邊配套因素，該項(xiàng)目的單價(jià)是東部新區(qū)最低的，小高層均價(jià)2530元，2200元起富泰華庭銷售情況在次房展會(huì)期間總共銷售了49套房屋。其中三期26套（疊加8套，小高層7套，多層11套）二期8套（多層8套）一期15套（小高層11套，多層4套）現(xiàn)各期的銷售情況如下表：銷售情況（2008年5月8新能源。新都市花園本周共銷售9套房屋于3月20日推出的6棟小高層本周銷售了7套：III-G3號(hào)1101室、604室、804室、904室III-G4號(hào)503室III-G7號(hào)501室IV-G3號(hào)204室二期多層銷售1套12號(hào)301室一期多層銷售1套10號(hào)205室永大新都花城逸景園本周共銷售3套房屋。小高層25號(hào)205室多層15號(hào)205室，隆興花園本周共銷售3套房屋。小高層1套為：16號(hào)202室多層：6號(hào)201室2號(hào)401室富泰華庭三期5套。疊加9號(hào)103室小高層28號(hào)602室29號(hào)602室多層3號(hào)501室,13號(hào)303室二期無(wú)銷售記錄一期3套多層14號(hào)502室、505室7號(hào)104室（注：以上統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)均采自泰興市房地產(chǎn)市場(chǎng)網(wǎng)）（至5月15日銷售共了290套）新能源新都市花園三期總共342套。銷售了94套，剩余248套。二期總共148套。銷售了104套，剩余44套。一期總共461套。銷售了437套，剩余24套。2007年5月11日開(kāi)始銷售至2008年5月16日總共銷售了635套。剩余316套。銷售率66.77％。歷經(jīng)約265個(gè)工作日（按每月22.5個(gè)工作日，老的國(guó)定假日十天計(jì)算）。平均每個(gè)工作日成交2.396套.富泰華庭2007年11月14日開(kāi)始銷售至2008年5月16日總共銷售了294套。剩余294套。銷售率50％。歷經(jīng)約130個(gè)工作日（按每月22.5個(gè)工作日，老的國(guó)定假日十天計(jì)算）。平均每個(gè)工作日成交2.261套.隆興花園2007年5月28日開(kāi)始銷售至08年的5月16日總共銷售了310套，剩余252套。銷售率55.16％。約252個(gè)工作日（按每月22.5個(gè)工作日，老的國(guó)定假日十天計(jì)算）。平均每個(gè)工作日成交1.23套.最新推出陽(yáng)光家園共計(jì)400套。建筑面積銷售基價(jià)二室二廳76.153三室二廳124.286三室二廳107.452三室二廳117.726二室二廳66.981四室二廳138.942二室二廳92.577銷售情況（2008年5月16新能源。新都市花園上周共銷售15套房屋于3月20日推出的6棟小高層本周銷售了8套：III-G3號(hào)1004室III-G4號(hào)902室III-G7號(hào)1102室、903室III-G8號(hào)901IV-G3號(hào)104室、404室IV-G6號(hào)603室二期多層銷售4套12號(hào)204室4號(hào)401室5號(hào)301室、306室一期小高層層銷售3套10號(hào)104室、303室、804室上周新能源新都市花園的銷售大概有迎來(lái)了一個(gè)小小的高潮。三期總共銷售了8套其中靠近景觀河道的幾棟景觀房（III-3、III-G7、III-G4、III-G8）因?yàn)閮r(jià)格因素,沿河的兩棟樓III-3、III-7中9層和10層的價(jià)格和一二層的價(jià)格特不接近。詳見(jiàn)下表：三期河道景觀房III-3（III-7）棟01室的定價(jià)(2008-5-9售樓處摘錄)1F2F3F4F5F6F7F8F9F10F11F40954135399538533933397540154035407541533933而在III-3、III-7北面的III-G4、III-G8這兩棟樓的六樓以上每層的價(jià)差只有三十多元。詳見(jiàn)下表：三期非河道景觀房III-4棟01室的定價(jià)1F2F3F4F5F6F7F8F9F10F11F35813619361936573810388639253962400040383810380381537639373838228九層十層的房屋優(yōu)惠后（優(yōu)惠幅度在120元左右）單價(jià)和五六層的單價(jià)近似，在3800多元。因此這幾棟河道景觀區(qū)內(nèi)的房屋成交的均是9層以上的單元?？拷^(qū)西北角位置相對(duì)較差的IV-G3、IV-G6這兩棟樓價(jià)格比同期推出的另四棟小高層的均價(jià)低。本身的客戶定位確實(shí)是吸引那些對(duì)單價(jià)較為敏感的客戶群體。因此這兩棟樓成交的是低樓層的單元（6層以下）。二期的多層由于差不多進(jìn)入了準(zhǔn)現(xiàn)房銷售，而且景觀河道已初現(xiàn)雛形。吸引了一些對(duì)房屋的品質(zhì)有較高要求的客戶，購(gòu)買的差不多上沿景觀河道兩側(cè)的兩層三層的房屋。一期現(xiàn)在剩余的多層已不再向外推舉，只有北臨曾濤路靠近小區(qū)次入口處的10號(hào)小高層有一些零星的成交。永大新都花城逸景園本周共銷售2套房屋。小高層25號(hào)504室、607室目前永大售樓處要緊銷售的聯(lián)排不墅推出34套。至5月26日共銷售21套（面積為292平米總價(jià)在124-135萬(wàn)）。從房展會(huì)結(jié)束5月7日開(kāi)始向外銷售，平均每天成交一套。吸引了一批高端客戶。相對(duì)我公司項(xiàng)目的疊加花園洋房面積大了78-100平米，總價(jià)高了42萬(wàn)左右，單價(jià)都在4200-4500元左右。單價(jià)優(yōu)勢(shì)明顯。而且產(chǎn)品明顯要上一個(gè)層次。但由于總價(jià)要比我項(xiàng)目產(chǎn)品高50％，針對(duì)客戶群體依舊有所差異，總體依舊錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)。但不排除會(huì)吸引一批有能力購(gòu)買在100萬(wàn)左右房屋的“中間客戶”。6月中旬會(huì)推出一批多層房源，數(shù)量在300套不到。位置在目前四期不墅的東側(cè)。價(jià)格未定，但均價(jià)可不能超出三千。隆興花園本周共銷售17套房屋。小高層5套為：12號(hào)401室15號(hào)50416號(hào)203室、504室、703室多層：1號(hào)204室、503室、602室3號(hào)105室、202室、304室、402室、502室10號(hào)201室11號(hào)301室、407室、608室現(xiàn)房銷售，這次交房本身確實(shí)是一個(gè)專門好的宣傳和展示自身樓盤的極好機(jī)會(huì)?，F(xiàn)房對(duì)銷售的推動(dòng)依舊專門有力的。富泰華庭三期4套。疊加無(wú)小高層28號(hào)303室、501室、806室29號(hào)202室二期1套多層2號(hào)401室一期3套小高層25號(hào)305室、503室、605室（注：以上統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)均采自泰興市房地產(chǎn)市場(chǎng)網(wǎng)）由于利潤(rùn)空間有限，而且本項(xiàng)目的單價(jià)差不多比新能源在售項(xiàng)目低了至少百元。采納多重價(jià)格優(yōu)惠的方法市場(chǎng)和公司都不能同意，建議采取以下措施：加強(qiáng)宣傳力度。既然我項(xiàng)目和新能源項(xiàng)目位置產(chǎn)品近似。就要大力推廣宣傳我項(xiàng)目的賣點(diǎn)，比如房型合理，單價(jià)適中，（我感受我們的價(jià)格相對(duì)新能源依舊有一定的優(yōu)勢(shì)的。）產(chǎn)品質(zhì)量，異形柱，墻面滿拉鋼絲網(wǎng)片，無(wú)負(fù)壓供水，電梯質(zhì)量等等。有一些宣傳內(nèi)容可能對(duì)我們已是耳熟能詳，但客戶不一定都明白，都明白。考慮到成本因素，能夠多采納電視廣告字幕的形式配合售樓處橫幅展板介紹再綴以報(bào)紙等平面媒體的宣傳。加大對(duì)業(yè)務(wù)人員的業(yè)務(wù)知識(shí)和銷售技巧的培訓(xùn)。宣傳力度不僅要體現(xiàn)在電視、平面媒體的廣告宣傳，更要求銷售人員針對(duì)客戶一對(duì)一的介紹宣傳。公司的宣傳是有一定的時(shí)效和局限的，更多的針對(duì)客戶的業(yè)務(wù)工作需要銷售人員平常點(diǎn)滴的積存。采納激勵(lì)機(jī)制。目前的均獎(jiǎng)干好干壞一個(gè)樣的分配制度對(duì)目前的銷售沒(méi)有