房地產(chǎn)企業(yè)如何交稅房地產(chǎn)企業(yè)如何交稅房地產(chǎn)企業(yè)如何交稅資料僅供參考文件編號(hào)：2022年4月房地產(chǎn)企業(yè)如何交稅版本號(hào)：A修改號(hào)：1頁(yè)次：1.0審核：批準(zhǔn):發(fā)布日期：房地產(chǎn)企業(yè)如何交稅2010-4-20你可以參考下：?jiǎn)枺何屹u(mài)辦公樓要交營(yíng)業(yè)稅及附加費(fèi),還有什么稅,比如說(shuō)土地增值稅要交嗎如何交的答：除了營(yíng)業(yè)稅及附加費(fèi)，還有企業(yè)所得稅、印花稅、土地增值稅，另外，營(yíng)業(yè)稅如果是公司自己建的，要交兩道營(yíng)業(yè)稅，一道是建筑營(yíng)業(yè)稅，一道是銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅。土地增值稅按土地的增值額計(jì)算。問(wèn)：還有我方出土地,買(mǎi)方出錢(qián)建樓,又該怎么交稅答：《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題解答（之一）〉的通知》國(guó)稅函發(fā)[1995]156號(hào)文第十七條對(duì)合作建房征收營(yíng)業(yè)稅的問(wèn)題作了明確規(guī)定：(二)以出租土地使用權(quán)為代價(jià)換取房屋所有權(quán)。例如，甲方將土地使用權(quán)出租給乙方若干年，乙方投資在該土地上建造建筑物并使用，租賃期滿后，乙方將土地使用權(quán)連同所建的建筑物歸還甲方。在這一經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，乙方是以建筑物為代價(jià)換得若干年的土地使用權(quán)，甲方是以出租土地使用權(quán)為代價(jià)換取建筑物。甲方發(fā)生了出租土地使用權(quán)的行為，對(duì)其按“服務(wù)業(yè)——租賃業(yè)”征營(yíng)業(yè)稅；乙方發(fā)生了銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的行為，對(duì)其按“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征營(yíng)業(yè)稅。對(duì)雙方分別征稅時(shí)，其營(yíng)業(yè)額也按《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十五條的規(guī)定核定。《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十五條規(guī)定的核定順序是：（一）按納稅人當(dāng)月提供的同類應(yīng)稅勞務(wù)或者銷(xiāo)售的同類不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格核定；（二）按納稅人最近時(shí)期提供的同類應(yīng)稅勞務(wù)或者銷(xiāo)售的同類不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格核定；（三）按下列公式核定計(jì)稅價(jià)格：計(jì)稅價(jià)格=營(yíng)業(yè)成本或工程成本*（1+成本利潤(rùn)率）/（1-營(yíng)業(yè)稅稅率）。問(wèn)：怎么樣才能合理的少交稅答：職業(yè)問(wèn)題，不能公開(kāi)回答。只能告訴你，依法納稅才是公民的義務(wù)。一般來(lái)說(shuō)，內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)在所得稅上“做手腳”多采用虛假成本的方式避稅，而外資房地產(chǎn)企業(yè)則擅長(zhǎng)運(yùn)用“轉(zhuǎn)讓定價(jià)”的手法避稅。所謂“虛假成本”，就是通過(guò)虛增成本，盡量使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)生的利潤(rùn)降至最低甚至虧損來(lái)逃避所得稅的征收。一位有過(guò)六年房地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)的人士透露，調(diào)整報(bào)表轉(zhuǎn)移利潤(rùn)的行為在房地產(chǎn)行業(yè)非常普遍。如廣州某房地產(chǎn)公司想轉(zhuǎn)移利潤(rùn)到國(guó)外，對(duì)其會(huì)計(jì)說(shuō)弄個(gè)“海外業(yè)務(wù)接待費(fèi)2000萬(wàn)元”。另一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)，則將一些設(shè)計(jì)工作交給海外自己的關(guān)聯(lián)公司來(lái)做，將設(shè)計(jì)費(fèi)用定得很高，以此轉(zhuǎn)移利潤(rùn)。一位曾在廣東一家大型房地產(chǎn)公司的財(cái)會(huì)人員透露，這家公司的全資文化公司、技術(shù)咨詢公司等就有三個(gè)，號(hào)稱多元化經(jīng)營(yíng)，實(shí)則利用這些公司進(jìn)行關(guān)聯(lián)交易完成利潤(rùn)轉(zhuǎn)移。其下屬各公司一年收到的所謂宣傳策劃、咨詢費(fèi)高達(dá)上億元，然后再通過(guò)購(gòu)買(mǎi)所謂的藝術(shù)品作為文化公司的固定資產(chǎn)，以完成最后的利潤(rùn)轉(zhuǎn)移，因?yàn)檫@些藝術(shù)品是從母公司老板手中買(mǎi)來(lái)的，根本就不值錢(qián)，不過(guò)是個(gè)道具而已。2004年，國(guó)家稅務(wù)總局公布的“2003年度中國(guó)納稅百?gòu)?qiáng)排行榜”中，沒(méi)有一家房地產(chǎn)企業(yè)。即使是專為房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)置的“2003年度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)行業(yè)納稅十強(qiáng)”里，房地產(chǎn)企業(yè)的納稅總額也并不樂(lè)觀。二、避稅具體方法一)是預(yù)售購(gòu)房款掛在往來(lái)賬面。將預(yù)售購(gòu)房款記賬，使得應(yīng)該馬上繳納的稅款變成往來(lái)流動(dòng)資金，偷逃營(yíng)業(yè)稅和企業(yè)所得稅，這是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)較為普遍采用的一種手段。二)是預(yù)收房款開(kāi)具收據(jù),不開(kāi)具發(fā)票,隱瞞收入或不按收入原則確認(rèn)收入。預(yù)售商品房收取的預(yù)收款，只給購(gòu)房者開(kāi)據(jù)《收款收據(jù)》，在帳務(wù)處理上不做預(yù)收處理，或根本就另外記一套流水賬，內(nèi)部掌握。三)是不按照合同約定的時(shí)間確認(rèn)收入。以各種理由諸如未清算、未決算或者是商品房銷(xiāo)售沒(méi)有全部完畢等原因拖延繳納企業(yè)所得稅。四)是隨意調(diào)整稅款申報(bào)數(shù)額。有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)由于資金緊張，在年度內(nèi)隨意調(diào)整稅款的申報(bào)數(shù)額，通常做法是年初、年中減少申報(bào)數(shù)額，年末全部繳清。五)是鉆政策"空子"，不及時(shí)清算土地增值稅。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)在全部竣工結(jié)算銷(xiāo)售后清算土地增值稅，而部分開(kāi)發(fā)商遲遲不結(jié)算或者是故意留有一兩套尾房，結(jié)果無(wú)法進(jìn)行整個(gè)項(xiàng)目的結(jié)算，影響了土地增值稅的及時(shí)足額入庫(kù)。六)是虛列開(kāi)發(fā)成本,任意擴(kuò)大成本開(kāi)支范圍,虛列工程成本。企業(yè)預(yù)收的售樓款甚至收取的全部售房款，不記收入或帳外循環(huán)，從而少納或不納銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅及附加等。七)是以房抵債、商品房自用不按收入原則確認(rèn)收入。以商品房抵頂工程款，只在與工程隊(duì)的往來(lái)帳上記載，而不做相應(yīng)的收入調(diào)整。將代理銷(xiāo)售商手續(xù)費(fèi)支出直接從售樓款收入中抵減，而從代理商處收取的樓款凈增額為計(jì)稅營(yíng)業(yè)額，以此少繳營(yíng)業(yè)稅。八)是擴(kuò)大拆遷安置補(bǔ)償面積，減少可售面積，多結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)成本。九)是降價(jià)。無(wú)正當(dāng)理由降低銷(xiāo)售商品房?jī)r(jià)格，從而達(dá)到少繳營(yíng)業(yè)稅和企業(yè)所得稅。十)是故意拖延項(xiàng)目竣工決算和完工時(shí)間,躲避土地增值稅清算。三、稅務(wù)部門(mén)如何核查房產(chǎn)企業(yè)稅收為全面加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)的稅收征管，堵塞征管漏洞，要從以下幾方面入手。一）規(guī)范稅收日常管理，夯實(shí)房地產(chǎn)業(yè)征管基礎(chǔ)。一是建立健全房地產(chǎn)企業(yè)征管基礎(chǔ)資料。房地產(chǎn)企業(yè)征管基礎(chǔ)檔案應(yīng)涵蓋房地產(chǎn)企業(yè)從土地取得、項(xiàng)目立項(xiàng)、工程招投標(biāo)、工程預(yù)（概）算、商品房預(yù)售等一系列與稅收密切相關(guān)的涉稅資料。二是實(shí)行項(xiàng)目管理。要按開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行納稅登記，建立項(xiàng)目納稅臺(tái)帳，并按項(xiàng)目進(jìn)行稅收跟蹤管理，按項(xiàng)目核查發(fā)票取得情況和監(jiān)控納稅進(jìn)度情況。三是加強(qiáng)源頭控管。與開(kāi)發(fā)建設(shè)主管部門(mén)加強(qiáng)聯(lián)系，定期取得建設(shè)主管部門(mén)控管的建設(shè)項(xiàng)目信息；委托房管部門(mén)在辦理房屋權(quán)屬登記時(shí)，實(shí)行"先稅后證"，防止稅源流失。四是推行房地產(chǎn)和建安企業(yè)納稅評(píng)估。將涉稅資料的日常審核與納稅評(píng)估有機(jī)結(jié)合起來(lái)，建立本轄區(qū)行業(yè)利潤(rùn)率、行業(yè)稅負(fù)率、營(yíng)業(yè)稅負(fù)擔(dān)率、企業(yè)所得稅負(fù)擔(dān)率等預(yù)警值指標(biāo)體系，通過(guò)票表比對(duì)、票額比對(duì)、邏輯相關(guān)分析等將低于警戒值的納稅人作為評(píng)估及稅收跟蹤重點(diǎn)對(duì)象，及時(shí)發(fā)現(xiàn)漏洞，實(shí)施稅務(wù)約談、函告等手段及時(shí)排查和糾正，督促納稅人主動(dòng)自查納稅。五是加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅收稽查。要適時(shí)開(kāi)展房地產(chǎn)稅收專項(xiàng)檢查，配合征管開(kāi)展有針對(duì)性的重點(diǎn)檢查，對(duì)典型偷稅案件要通過(guò)新聞媒體公開(kāi)曝光，充分發(fā)揮稅務(wù)稽查的震懾作用，達(dá)到以查促管的目的。二）把好征收方式認(rèn)定關(guān)，管好兩個(gè)所得稅。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)是投入資金多，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)時(shí)間長(zhǎng)，按稅收的法理原則來(lái)說(shuō)，所得稅實(shí)行查賬征收無(wú)疑是一個(gè)最佳選擇，也符合稅收公平原則，因而應(yīng)積極研究和推行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)依法依規(guī)建賬建證，并按實(shí)申報(bào)繳稅的征管措施，這是加強(qiáng)稅收征管的總體方向和目標(biāo)。但從調(diào)查結(jié)果看，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算不規(guī)范，向稅務(wù)機(jī)關(guān)披露的會(huì)計(jì)信息不真實(shí)是普遍存在的現(xiàn)象。鑒于這種情況，當(dāng)前在稅收征管中一方面要采取措施積極推進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)范賬證，財(cái)務(wù)核算真實(shí)；另一方面又要想方設(shè)法防止納稅人做假賬、報(bào)假數(shù)、少繳稅。要對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅征管統(tǒng)一實(shí)行所得稅最低負(fù)擔(dān)率與查賬征收相結(jié)合的辦法，即對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)收入實(shí)行按最低負(fù)擔(dān)率預(yù)征加納稅人按實(shí)申報(bào)，預(yù)征的企業(yè)所得稅與營(yíng)業(yè)稅同步征收入庫(kù)，對(duì)納稅人實(shí)行最低負(fù)擔(dān)率預(yù)征后，若企業(yè)實(shí)際應(yīng)繳所得稅超過(guò)已預(yù)征所得稅的，要按規(guī)定的納稅期限及時(shí)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)，并按實(shí)補(bǔ)稅。三）加強(qiáng)房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅征管。對(duì)已完工交付銷(xiāo)售的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)及時(shí)督促房地產(chǎn)企業(yè)在取得竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告的一年內(nèi)進(jìn)行工程結(jié)算并取得稅務(wù)發(fā)票。對(duì)故意拖延不結(jié)算的企業(yè)，應(yīng)按稅收有關(guān)規(guī)定，采取核定計(jì)稅價(jià)格征收建安營(yíng)業(yè)稅。要根據(jù)本地建安造價(jià)水平，制定最低計(jì)稅價(jià)格。加強(qiáng)市區(qū)房地產(chǎn)建安工程稅收控管，統(tǒng)一房地產(chǎn)稅收和建安工程稅收管轄權(quán)，將稅收管轄權(quán)歸并給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的主管地稅機(jī)關(guān)。加快房地產(chǎn)業(yè)稅收信息化管理，通過(guò)建筑業(yè)稅收信息管理系統(tǒng)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)登記、納稅申報(bào)、稅款征收、發(fā)票管理、稅源監(jiān)控、稅源分析、情報(bào)交換、信息采集等進(jìn)行全程跟蹤、