自考房地產(chǎn)評估復(fù)習(xí)資料自考房地產(chǎn)評估復(fù)習(xí)資料自考房地產(chǎn)評估復(fù)習(xí)資料資料僅供參考文件編號：2022年4月自考房地產(chǎn)評估復(fù)習(xí)資料版本號：A修改號：1頁次：1.0審核：批準(zhǔn):發(fā)布日期：自考房地產(chǎn)評估復(fù)習(xí)資料房地產(chǎn)評估第一章緒論第一節(jié)房地產(chǎn)評估的對象土地的內(nèi)涵與特點(diǎn)房地產(chǎn)評估的對象是房屋和土地的價(jià)值。1、其中：土地的內(nèi)涵土地是地球表面自然要素-大氣、巖土、生物、水與人類在其上的經(jīng)濟(jì)活動共同組成的綜合體。2、土地的特征根據(jù)土地的自然屬性，土地具有以下特征：（1）土地資源的有限性（2）土地資源的不可替代性土地的內(nèi)涵與特點(diǎn)。（3）土地使用的可持續(xù)性（4）土地自然性狀的地域差異性。根據(jù)土地的經(jīng)濟(jì)屬性，土地具有以下特征：（1）利用方式的多樣性（2）土地區(qū)位的可變性（3）土地使用潛力的有限性。土地的內(nèi)涵與特點(diǎn)3、影響土地利用的主要因素（1）自然因素：包括地質(zhì)、地貌、氣候、水文、土壤等自然條件。（2）經(jīng)濟(jì)因素：包括市場需求、資金投入、稅收、勞動工資、地租等方面。（3）科學(xué)技術(shù)。（4）社會行政因素：包括土地使用制度、權(quán)益、政策、法規(guī)、土地利用管制等方面。建筑物的定義、房屋建筑的劃分1、建筑物的定義建筑物是指人工建造的具有一定功能的物質(zhì)實(shí)體，包括房屋和構(gòu)筑物兩大類。其中房屋建筑主要為居民的生產(chǎn)、生活和各種政治、經(jīng)濟(jì)、文化活動服務(wù)，如：住宅、廠房、辦公樓、影劇院等。構(gòu)筑物是房屋以外的工程建筑，人們不直接在此進(jìn)行生產(chǎn)和生活活動，如：道路、橋梁、塘壩、煙囪等。建筑物的定義、房屋建筑的劃分2、房屋的分類按使用功能進(jìn)行分類：（1）居住建筑：供人們生活起居的建筑。（2）公共建筑：專為人們進(jìn)行各類公共活動的建筑。（3）工業(yè)建筑。按結(jié)構(gòu)劃分：（1）鋼結(jié)構(gòu)：以鋼材作為主要的承重物（2）鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)（3）磚混結(jié)構(gòu)（4）磚木結(jié)構(gòu)（5）其他結(jié)構(gòu)房地產(chǎn)的定義以及特性1、房地產(chǎn)的定義房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，也稱不動產(chǎn)。包括土地及房屋組成的物質(zhì)實(shí)體和由此派生出的權(quán)益。（1）土地的區(qū)位決定了房屋的位置，直接影響到房地產(chǎn)的價(jià)格。（2）房屋使用權(quán)的年限取決于土地使用權(quán)的年限。（3）城市土地是人類改造自然、經(jīng)過各種加工的產(chǎn)物，其上凝住了人類大量的物化勞動，投入了各種基礎(chǔ)設(shè)施或建筑物。綜上，在房地產(chǎn)估價(jià)中，通常評估的是房地產(chǎn)的整體價(jià)值。房地產(chǎn)的定義以及特性2、房地產(chǎn)的特性（1）位置的固定性（2）長期使用性我國土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓的最高年限：住宅用地70年，工業(yè)用地50年，商業(yè)用地40年。（3）大量投資性（4）保值與增值性（5）投資的風(fēng)險(xiǎn)性第二節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)價(jià)格概念1、房地產(chǎn)價(jià)格概念及決定因素房地產(chǎn)由土地和房屋構(gòu)成的，房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)上就是土地、房屋兩部分價(jià)值通過市場交易的貨幣表現(xiàn)。決定房地產(chǎn)價(jià)格的三種因素：（1）房地產(chǎn)使用價(jià)值的大?。?）房地產(chǎn)的供應(yīng)數(shù)量（3）對房地產(chǎn)的有效需求房地產(chǎn)價(jià)格概念2、房地產(chǎn)價(jià)格的特征房地產(chǎn)價(jià)格是由地價(jià)和房價(jià)共同組成，價(jià)格特征主要來源于地價(jià)與一般物品價(jià)格的差異性。（1）從評估的角度看，房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是一種權(quán)益價(jià)格。（2）價(jià)格構(gòu)成的雙重性（3）可用租金的形式表示（4）沒有統(tǒng)一的市場，價(jià)格的個(gè)別性強(qiáng)（5）受折舊的影響小，增值性強(qiáng)房地產(chǎn)價(jià)格的種類1、市場價(jià)、評估價(jià)2、房地產(chǎn)總價(jià)、土地價(jià)格、建筑物價(jià)格3、生地價(jià)、熟地價(jià)4、抵押價(jià)格、租賃價(jià)格5、單位價(jià)格、樓面地價(jià)其中:單位價(jià)格房地產(chǎn)總價(jià)/土地面積樓面地價(jià)土地總價(jià)/建筑總面積第三節(jié)房地產(chǎn)評估的特點(diǎn)房地產(chǎn)評估的特點(diǎn)1、科學(xué)性2、實(shí)踐性3、公正性其中:科學(xué)性和實(shí)踐性是正確判斷房地產(chǎn)價(jià)格的基礎(chǔ)，公正性是房地產(chǎn)評估的靈魂。第四節(jié)房地產(chǎn)評估的必要性4、1房地產(chǎn)評估是發(fā)展市場經(jīng)濟(jì)的需要在新形勢下，無論土地的出讓、轉(zhuǎn)讓，房屋的買賣、租賃，都涉及到房地產(chǎn)客觀的市場價(jià)值，目前我國的房地產(chǎn)市場剛剛起步，還很不完善，交易者難以掌握真實(shí)的市場信息，必須借助房地產(chǎn)估價(jià)師的科學(xué)判斷，提供評估對象的市場價(jià)格，才能達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)。由此可見，在房地產(chǎn)市場不完善的情況下，房地產(chǎn)評估尤為重要。4、2房地產(chǎn)估價(jià)的現(xiàn)實(shí)意義房地產(chǎn)估價(jià)主要在以下領(lǐng)域發(fā)揮重要的現(xiàn)實(shí)意義：（1）為土地使用制度改革和土地管理提供科學(xué)依據(jù)。（2）為各類房地產(chǎn)交易服務(wù)。（3）滿足房地產(chǎn)稅收的需要（4）為征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)提供依據(jù)（5）對城市舊房拆遷補(bǔ)償?shù)脑u估（6）處理房地產(chǎn)糾紛的作用（7）企業(yè)合資、重組和股份制的需要對房地產(chǎn)相關(guān)用詞的補(bǔ)充說明為了避免引起歧義，我們主要使用“房地產(chǎn)”、“房地”、“土地”和“建筑物”幾個(gè)關(guān)鍵詞，其含義分別下：

1．“房地產(chǎn)”：可指土地，也可指建筑物，還可指土地與建筑物的合成體。

2．“房地”：專指土地與建筑物的合成體，如說房地價(jià)格時(shí)，此價(jià)格既包含土地的價(jià)格，也包含地上建筑物的價(jià)格。

3．“土地”：僅指土地部分，如說土地價(jià)格時(shí)，此價(jià)格不含地上建筑物的價(jià)格。4．“建筑物”：僅指建筑物部分，如說建筑物價(jià)格時(shí)，此價(jià)格不含建筑物所占用的土地的價(jià)格。房地產(chǎn)概念的總結(jié)房地產(chǎn)概念的總結(jié)第二章房地產(chǎn)評估的理論基礎(chǔ)第一節(jié)地租理論地租的內(nèi)涵1、地租的概念地租是土地所有者憑借土地所有權(quán)獲得的收入。因此，土地所有權(quán)和使用權(quán)的分離，是地租產(chǎn)生的前提。2、地租理論的發(fā)展過程（1）資產(chǎn)階級古典經(jīng)濟(jì)學(xué)家的地租地價(jià)理論農(nóng)業(yè)地租是為了使用土地而付給地主的部分，是勞動產(chǎn)品扣除生產(chǎn)投入、維持勞動者生活必需和當(dāng)?shù)剞r(nóng)業(yè)資本的普通利潤后的余額。（2）馬克思地租理論:農(nóng)業(yè)工人勞動創(chuàng)造剩余價(jià)值的一部分。級差地租和絕對地租地租的兩種基本形式：級差地租和絕對地租。1、級差地租定義：租用較優(yōu)土地所獲得的歸土地所有者占有的超額利潤。實(shí)質(zhì)：等量資本投在土地上產(chǎn)生不同生產(chǎn)率的結(jié)果。形成原因：（1）土地自然條件的差別（2）土地的有限性級差地租和絕對地租1、級差地租分類：按形成基礎(chǔ)的不同分成兩種形式：級差地租Ι和級差地租∏。級差地租Ι是指在肥沃程度和位置較好的土地上創(chuàng)造的超額利潤轉(zhuǎn)化成的地租。級差地租∏是在同一地塊上連續(xù)增加投資，使各次投資的生產(chǎn)率不同而產(chǎn)生的超額利潤轉(zhuǎn)化成的地租。兩者的區(qū)別：級差地租Ι的產(chǎn)生條件是土地的肥沃程度和位置差別；級差地租∏的產(chǎn)生條件是對同一塊土地連續(xù)追加投資而產(chǎn)生的不同的勞動生產(chǎn)率。級差地租和絕對地租2、絕對地租定義：土地所有者憑借土地所有權(quán)壟斷所取得的地租。形成的根本原因：土地所有權(quán)的壟斷形成的條件：農(nóng)業(yè)資本的有機(jī)構(gòu)成低于工業(yè)資本的有機(jī)構(gòu)成壟斷地租定義：由產(chǎn)品的壟斷價(jià)格帶來的超額利潤轉(zhuǎn)化成的地租。形成的條件：土地所有權(quán)的壟斷；某些土地具有特殊條件，能夠產(chǎn)生某些特別名貴而又非常稀缺的產(chǎn)品，使得產(chǎn)品的生產(chǎn)者憑借對這一商品的壟斷經(jīng)營，使其價(jià)格不僅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過生產(chǎn)價(jià)格，而且也超過其價(jià)值，從而形成壟斷價(jià)格。城市地租1、馬克思建筑地段地租定義：建筑地段地租是工商業(yè)資本家和房地產(chǎn)業(yè)資本家為了獲得建造各種建筑物所需土地而支付給土地所有者的地租。特點(diǎn)：（1）建筑地段地租是為了獲得生產(chǎn)的場所和空間而支付的，土地只作為生產(chǎn)條件參加生產(chǎn)過程；（2）建筑地段所處的位置對建筑地段地租有著決定性影響；（3）在建筑地段地租中，壟斷地租占有顯著優(yōu)勢。城市地租2、西方新古典主義地租理論代表理論：阿隆索的地租模型（1）模型假設(shè)條件：A、一個(gè)平坦的、沒有任何地理差異的平原，土地質(zhì)量處處相等，均可直接用于開發(fā)，并可在市場上進(jìn)行自由貿(mào)易。B、買賣雙方對土地市場都有充分的了解，賣方希望其收入最大，買方希望其愿望能最大程度地得以滿足。C、有一座單一核心的城市，城市中任何方向的交通都極為便利。城市地租（2）阿隆索公式：YPzZ+Ptq+Kt式中：Y――收入；Pz――其他商品的單位價(jià)格；Z――其他商品的數(shù)量；Pt――距市中心t處的地價(jià)；q――土地?cái)?shù)量；Kt――距t處的交通費(fèi)用；t――距市中心距離。城市地租（3）分析在對公式進(jìn)行分析后，阿蘭索指出，在開支總數(shù)不超出收入的前提下，對于單個(gè)家庭來說，區(qū)位平衡的取得取決于土地?cái)?shù)量q、其他商品的數(shù)量Z和距中心距離t之間比例的確定，即通過變化三者的比例關(guān)系，使其滿意程度最大。最終家庭會選擇一個(gè)滿意程度最高而又與地價(jià)曲線相吻合的區(qū)位。地租理論的應(yīng)用1、地租理論是地價(jià)評估的基礎(chǔ)；2、級差地租理論是級差收益測算的依據(jù)；3、地租理論是收取土地使用稅、費(fèi)得理論依據(jù)；4、可通過地租理論分析推導(dǎo)出地價(jià)分布。第二節(jié)區(qū)位理論區(qū)位理論概述1、區(qū)位的有關(guān)概念（1）區(qū)位：區(qū)位是自然地理區(qū)位、經(jīng)濟(jì)地理區(qū)位和交通地理區(qū)位在空間上有機(jī)結(jié)合的綜合表現(xiàn)。除了地理坐標(biāo)位置，還包括可及性，與其他地方往來的便捷性，與重要場所如市中心、機(jī)場、港口、車站、政府機(jī)關(guān)等的距離，周圍環(huán)境、景觀，在城市或區(qū)域中的地位等。（2）自然地理區(qū)位；（3）經(jīng)濟(jì)地理區(qū)位；（4）交通地理區(qū)位。區(qū)位理論概述2、區(qū)位理論的發(fā)展過程（1）成本學(xué)派-杜能及其農(nóng)業(yè)區(qū)位論、韋勃及其工業(yè)區(qū)位論理論核心：根據(jù)企業(yè)的生產(chǎn)成本最低，確定企業(yè)的最佳區(qū)位。（2）市場學(xué)派-克里斯塔勒及其中心地理論和廖氏的經(jīng)濟(jì)景觀理論核心：以市場-價(jià)格分析為主。（3）行為學(xué)派：考慮與分析人的主觀因素，從而確定工廠區(qū)位的學(xué)派。農(nóng)業(yè)區(qū)位理論-成本學(xué)派1、農(nóng)業(yè)區(qū)位理論的主要內(nèi)容（1）假設(shè)條件（2）結(jié)論R+TV-CK純收入+生產(chǎn)成本運(yùn)輸費(fèi)用）市場售價(jià)-生產(chǎn)成本產(chǎn)品的純收入僅與和城市的距離相關(guān)，該純收入稱為區(qū)位地租。農(nóng)業(yè)區(qū)位理論2、杜能環(huán)的內(nèi)容1）第一區(qū)：自由農(nóng)作區(qū)2）第二區(qū)：林業(yè)區(qū)3）第三、四、五區(qū):作物輪作區(qū)4）第六區(qū)：放牧區(qū)農(nóng)業(yè)區(qū)位理論3、杜能農(nóng)業(yè)區(qū)位論的主要貢獻(xiàn)1）提出在假設(shè)自然條件相同時(shí)，導(dǎo)致農(nóng)業(yè)生產(chǎn)空間差異的主要因素是產(chǎn)地與市場間的距離。2）杜能理論的核心是農(nóng)業(yè)區(qū)位地租。推廣到城市用地，區(qū)位地租存在著從市中心向外遞減，構(gòu)成同心圓分布的規(guī)律，為級差地租和城市土地利用模式提供了依據(jù)，從而促進(jìn)城鄉(xiāng)土地的合理利用。工業(yè)業(yè)區(qū)位理論-成本學(xué)派1、工業(yè)區(qū)位理論的基本內(nèi)容1）假設(shè)條件。2）區(qū)位因素分類。3）運(yùn)輸費(fèi)用對工業(yè)區(qū)位的影響4）勞動成本對工業(yè)區(qū)位的影響5）集聚因素對工業(yè)區(qū)位的影響2、韋勃區(qū)位理論的貢獻(xiàn)中心地理論-市場學(xué)派1、中心地理論的主要內(nèi)容1）假設(shè)條件a.地域是一個(gè)人口和經(jīng)濟(jì)密度均一的平原，地域上的經(jīng)濟(jì)活動各方向阻力相等，不受關(guān)稅和非關(guān)稅壁壘的限制；b.廠商為謀取最大利潤盡可能占有大的市場；c.消費(fèi)者根據(jù)最短距離的原則，盡可能減少交通費(fèi)用，自覺到最近的商服中心購買商品或取得服務(wù)；d.具有統(tǒng)一的交通，同一等級規(guī)模的城市交通便捷性相同，即交通費(fèi)用與距離成正比。中心地理論-市場學(xué)派1、中心地理論的主要內(nèi)容2）主要內(nèi)容a.相關(guān)概念中心地：中心性：中心地職能：需求門檻：服務(wù)半徑和商品銷售范圍：中心地理論-市場學(xué)派1、中心地理論的主要內(nèi)容2）主要內(nèi)容a.六邊形市場區(qū)-形成過程b.市場等級序列-特點(diǎn)中心地商品和服務(wù)的需求門檻、利潤和服務(wù)范圍，與中心地規(guī)模、人口分布密度、居民收入水平、商業(yè)與服務(wù)的種類密切相關(guān)。c.市場網(wǎng)絡(luò)基本類型：市場原則、交通原則以及行政原則區(qū)位理論的應(yīng)用1.區(qū)位條件成為房地產(chǎn)估價(jià)最首要考慮的因素，這是因?yàn)閰^(qū)位的優(yōu)劣是衡量地租、地價(jià)高低的尺度；2.宏觀區(qū)位的差異導(dǎo)致城市之間房地產(chǎn)價(jià)格的差異；3.區(qū)位論是城鎮(zhèn)土地分等定級工作的依據(jù)；4.區(qū)位論是市場比較法的理論依據(jù)；5.城鎮(zhèn)土地分等定級成果進(jìn)一步充實(shí)地租、地價(jià)分布模型，完善了地租與區(qū)位理論。第三章房地產(chǎn)價(jià)格影響因素與評估原則第一節(jié)一般因素一般因素1.定義：影響一定區(qū)域范圍內(nèi)所有房地產(chǎn)價(jià)格的共同因素。2.分類1）經(jīng)濟(jì)因素2）社會因素3）行政因素4）心理因素一般因素-經(jīng)濟(jì)因素1.經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r國民經(jīng)濟(jì)增長速度、國民生產(chǎn)總值、居民收入水平、物價(jià)指數(shù)等經(jīng)濟(jì)因素都會對房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響。2.財(cái)政與金融狀況存款利率、貸款利率、物價(jià)指數(shù)、稅率、貸款比例和還原利率等財(cái)政金融因素對房屋土地價(jià)格的高低有著密切的關(guān)系。3.產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)入高度城市化的國家和地區(qū)，第三產(chǎn)業(yè)的比重超過第二產(chǎn)業(yè)，地價(jià)會相應(yīng)上升。一般因素-社會因素1、人口人口因素對房地產(chǎn)價(jià)格的影響表現(xiàn)為人口數(shù)量、人口密度和人口素質(zhì)三個(gè)方面。2、家庭規(guī)模家庭人口數(shù)的變化影響住房數(shù)量的變化。3、治安狀況4、社會福利一般因素-行政因素1、土地使用制度與住房制度、地價(jià)政策2、城市規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃3、稅收制度、投資傾斜、優(yōu)惠政策4、行政隸屬關(guān)系變更行政隸屬變更，一是級別上升，二是級別雖然不變，但管轄權(quán)由原地區(qū)劃歸另一地區(qū)。（如原廣東省的寶安縣劃為深圳特區(qū)的寶安區(qū)）5、交通管制第二節(jié)城市區(qū)域因素城市區(qū)域因素1、定義城市區(qū)域因素是指城市內(nèi)不同區(qū)段，因用地結(jié)構(gòu)、城市設(shè)施投入、自然條件和環(huán)境條件等方面的差異，形成不同類型的均質(zhì)區(qū)域，并且這些因素對該區(qū)域內(nèi)的土地的價(jià)格產(chǎn)生不同程度的影響。2、分類1）商服繁華度2）交通便捷性3）城市設(shè)施完備度：基礎(chǔ)設(shè)施和生活服務(wù)設(shè)施4）自然條件和環(huán)境質(zhì)量第三節(jié)個(gè)別因素土地的個(gè)別因素土地的個(gè)別因素 區(qū)位：位置適中、商業(yè)集中、通達(dá)度好、城市設(shè)施齊備 面積、寬度、深度：適宜 形狀：規(guī)則 地質(zhì)、地形：承載力、土地高低起伏狀況 容積率：大小 用途：商業(yè)用地、住宅用地、工業(yè)用地 土地使用年期因素： 建筑物的個(gè)別因素建筑物的個(gè)別因素 面積、結(jié)構(gòu)、材料 設(shè)計(jì)水平、設(shè)備狀況 施工質(zhì)量 規(guī)劃限制 建筑物與周圍環(huán)境協(xié)調(diào)性 第四節(jié)房地產(chǎn)評估原則房地產(chǎn)評估原則1、供求原則2、替代原則3、最佳使用原則4、預(yù)期收益原則5、合法原則6、評估時(shí)點(diǎn)原則7、公平原則第四章我國房地產(chǎn)評估概況第一節(jié)土地評估土地評估的歷史背景產(chǎn)生的背景（1）我國的土地評估隨著我國土地使用制度的改革發(fā)展起來的。（2）國家政策的推出，土地使用權(quán)可以依法律規(guī)定進(jìn)行轉(zhuǎn)讓（3）改革初期我國土地交易市場的不發(fā)達(dá)狀況土地定級與宗地估價(jià)結(jié)合相關(guān)概念：1.城鎮(zhèn)土地定級實(shí)質(zhì)：2.基準(zhǔn)定價(jià)：3.土地定級與宗地估價(jià)相結(jié)合區(qū)域性土地價(jià)格評估基本模式1、以土地定級為基礎(chǔ)的評估模式（1）實(shí)質(zhì)：用級差收益法測算基準(zhǔn)地價(jià)（2）操作步驟：（3）優(yōu)缺點(diǎn)：區(qū)域性土地價(jià)格評估基本模式2、以交易地價(jià)為基礎(chǔ)的評估模式（1）基本思路：地價(jià)能夠反映土地質(zhì)量的優(yōu)劣（2）操作步驟：（3）優(yōu)缺點(diǎn)：第二節(jié)房地產(chǎn)評估方法體系1、基本方法1市場比較法：根據(jù)替代性原理，可通過比較市場其他類同房地產(chǎn)的價(jià)格，確定待估房地產(chǎn)的價(jià)格。2收益法：根據(jù)預(yù)期收益原理，即通過對未來不同時(shí)期的預(yù)期收益分析，并以一定的折現(xiàn)率將其還原成房地產(chǎn)的現(xiàn)值。3成本法：從生產(chǎn)費(fèi)用的角度進(jìn)行估價(jià)。2、派生方法剩余法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法、路線價(jià)法、長期趨勢法、地價(jià)指數(shù)法以及殘余法等第三節(jié)房地產(chǎn)評估程序一、受理評估業(yè)務(wù)1、明確評估目的；2、了解評估對象；3、確定估價(jià)的時(shí)點(diǎn)二、初步選定評估方法三、實(shí)地勘察與收集資料1、估價(jià)對象的基本情況；2、有關(guān)估價(jià)對象所在地段的環(huán)境和區(qū)域因素資料；3、與估價(jià)對象同類的房地產(chǎn)市場資料；4、國家和地方涉及房地產(chǎn)估價(jià)的政策、法規(guī)和定額指標(biāo)。4、評估計(jì)算5、撰寫房地產(chǎn)評估報(bào)告（P56頁8個(gè)方面）：封面、目錄、致委估方函、估價(jià)師聲明、估價(jià)的假設(shè)和限制條件第四節(jié)中房指數(shù)一、中房指數(shù)的特點(diǎn)1、定義：全稱是中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（CREIS），是一套以指數(shù)形式來反映全國重要城市房地產(chǎn)市場行情并揭示其發(fā)展變化趨勢的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)。2、指數(shù)內(nèi)涵：某一經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象在基期的數(shù)值和同一現(xiàn)象在另一個(gè)作為比較標(biāo)準(zhǔn)的時(shí)期內(nèi)的數(shù)值的比數(shù)，反映了經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象變動的程度。目前的中國房地產(chǎn)指數(shù)以2000年12月北京住宅市場平均價(jià)格水平為基期定為1000點(diǎn)，各城市各分類物業(yè)在報(bào)告期內(nèi)的平均價(jià)格水平與基期基值相比較，就可以得到各城市各分類物業(yè)在報(bào)告期的指數(shù)值。3、中房指數(shù)的特點(diǎn)：全面性、系統(tǒng)性、地域性、較小的波動性。二、中房指數(shù)的服務(wù)對象與作用1、為各級政府制定房地產(chǎn)發(fā)展的調(diào)控政策措施提供依據(jù)；2、為投資商提供比較準(zhǔn)確的市場信息；3、為廣大的消費(fèi)者服務(wù)。此外，中房指數(shù)還可為房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、相關(guān)的經(jīng)濟(jì)管理部門和研究機(jī)構(gòu)服務(wù)。三、實(shí)例分析（課本P60頁）結(jié)論：1、由于經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的不均衡性，各地房地產(chǎn)市場和價(jià)位呈現(xiàn)較大的地區(qū)差異?？傏厔菔谴蟪鞘懈哂谥行〕鞘?，沿海城市高于內(nèi)地城市。2、我國房地產(chǎn)不同的物業(yè)價(jià)格，有較大差別，按由高到低的順序依次為商業(yè)用房、辦公用房、住宅、工業(yè)用房。3、各個(gè)城市在四季度中房地產(chǎn)價(jià)格的變化趨勢。第五節(jié)地價(jià)指數(shù)一、地價(jià)指數(shù)的應(yīng)用：1、地價(jià)指數(shù)含義：專門用以反映各地各類地價(jià)變化的指數(shù)。其計(jì)算公式為：地價(jià)指數(shù)報(bào)告期地價(jià)÷基期地價(jià)×100%。2、地價(jià)指數(shù)的應(yīng)用：1為國家和各級政府制定地價(jià)和地產(chǎn)市場的調(diào)控政策提供科學(xué)依據(jù)；2為土地投資開發(fā)決策、核實(shí)土地資產(chǎn)量的大小及土地資產(chǎn)處置等方面提供依據(jù)；3可以使規(guī)劃管理部門更好的實(shí)現(xiàn)土地資源的合理配置和優(yōu)化組合；4可以加快基準(zhǔn)地價(jià)的調(diào)整速度，使調(diào)整結(jié)果更科學(xué)。三、地價(jià)指數(shù)編制的步驟1、選擇標(biāo)準(zhǔn)宗地作為計(jì)算地價(jià)指數(shù)的基本單元；2、對標(biāo)準(zhǔn)宗地進(jìn)行評估，求取不同區(qū)域、不同類別的標(biāo)準(zhǔn)宗地價(jià)格；3、分別計(jì)算區(qū)段平均地價(jià)、分類平均地價(jià)，然后再計(jì)算不同級別的平均地價(jià)；4、遵循地價(jià)指數(shù)要具有可比性、靈敏性和時(shí)效性的原則，應(yīng)用價(jià)格指數(shù)理論的相關(guān)方法，分別計(jì)算城市分類地價(jià)指數(shù)和整個(gè)城市的綜合地價(jià)指數(shù)。5、利用市場交易的地價(jià)抽樣資料，對計(jì)算出來的各類地價(jià)指數(shù)進(jìn)行調(diào)試，最后確定城市地價(jià)指數(shù)和全國地價(jià)指數(shù)。三、地價(jià)指數(shù)編制1、選擇標(biāo)準(zhǔn)宗地注意事項(xiàng)：宗地面積要適中，宗地形狀宜采用長方形；標(biāo)準(zhǔn)宗地的容積率應(yīng)能代表一定區(qū)域范圍或全市的平均容積率；標(biāo)準(zhǔn)宗地的位置應(yīng)避免選擇街角地，多面臨界地或畸零地等特殊地段。商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)宗地的位置宜一面臨街；盡可能選擇開發(fā)程度處于全市平均狀態(tài)的地塊作為標(biāo)準(zhǔn)宗地。第五章土地定級基本原理第一節(jié)土地分等定級概述一、基本思路1、土地分等定級含義：土地分等定級是在特定的目的下，對土地的自然和經(jīng)濟(jì)屬性進(jìn)行綜合評定，并使評定結(jié)果等級化的過程。2、土地定級與土地分等的區(qū)別：土地定級是在城市內(nèi)范圍內(nèi)土地質(zhì)量和使用效益及其在土地空間上分布差異狀況的評定；土地分等是在城市與城市之間劃分全國各城鎮(zhèn)的土地等次。3、多因素綜合評定法的基本思路（P65頁）一、基本思路4、多因素綜合評價(jià)方法的基本公式假定在評價(jià)中選取m個(gè)因素，每個(gè)因素包含n個(gè)因子，城市土地評價(jià)單元內(nèi)某個(gè)因素的評價(jià)值等于各因子分值累加之和二、城鎮(zhèn)土地定級因素分析1、商服繁華程度商服繁華程度是指所在地區(qū)的商業(yè)、服務(wù)業(yè)集聚與人流狀況及各級商業(yè)、服務(wù)業(yè)的位置關(guān)系。2、交通通達(dá)度反映交通通達(dá)度的因素因子主要有：道路功能、道路寬度、路網(wǎng)密度、公交便捷度和對外交通設(shè)施的分布狀況。3、城市設(shè)施完備度4、環(huán)境優(yōu)越度5、人口密度三、城鎮(zhèn)土地定級的因素因子體系（P71）選擇定級因素因子的基本原則1、定級因素分類按照因素是否為適用于各城市，定級因素分為主導(dǎo)因素和非主導(dǎo)因素。2、確定必選因素的基本原則：1）影響大，對分級具有重要作用，對分級起決定性的主要因素反映了土地質(zhì)量的差別，應(yīng)為必選因素；2）覆蓋面廣，適用于城市各類用地；3）反映土地質(zhì)量的差異；4）因素因子的選擇要因地制宜。第二節(jié)定級因素權(quán)重確定一、定級因素權(quán)重應(yīng)滿足的要求：1、權(quán)重值的大小與因素對土地質(zhì)量的影響成正比，權(quán)重值越大，因素對土地質(zhì)量的影響越大；2、各因素權(quán)重值在0-100或0-1之間賦值，各選定因素的權(quán)重之和必須分別等于100或1.二、因素權(quán)重確定的方法：1、特爾菲法2、因素成對比較法3、層次分析法三、特爾菲測定法1、關(guān)于特爾菲測定法的說法特爾菲法這是由美國蘭德公司發(fā)展的一種新型專家預(yù)測方法。它通過寄發(fā)調(diào)查表的形式征求專家的意見：專家在提出意見后以不記名的方式反饋回來；組織者將得到的初步結(jié)果進(jìn)行綜合整理，然后反饋給各位專家，請他們重新考慮后再次提出意見；經(jīng)過幾輪的匿名反饋過程，專家意見基本趨向一致；組織者依此得出預(yù)測結(jié)果。三、特爾菲測定法2、特爾菲測定權(quán)重的程序（1）專家選擇（2）評估意見征詢表設(shè)計(jì)（3）權(quán)重測定結(jié)果的數(shù)據(jù)處理3、特爾菲測定的特點(diǎn)（1）個(gè)人意見的匿名性（2）輪詢評估結(jié)果的公開性（3）預(yù)測結(jié)果的穩(wěn)定性和非一致性三、特爾菲測定法3、應(yīng)用特爾菲法時(shí)的注意事項(xiàng)（1）測定時(shí)要避免組合事件（2）對特爾菲法測定要做出充分說明（3）領(lǐng)導(dǎo)小組的意見不宜加入調(diào)查表中四、因素成對比較法設(shè)有A、B兩因素，A比B重要，給A因素賦值1，給B因素賦值0；A與B同等重要，給A、B兩因素各賦值；A不如B重要，給A因素賦值0，給B賦值因素1.五、層次分析法基本原理（P78）第三節(jié)評價(jià)單元劃分與單元內(nèi)指標(biāo)取樣一、評價(jià)單元劃分1、單元劃分的原則（1）單元內(nèi)主要定級因素的影響大體一致、統(tǒng)一；（2）單元面積確定在5-25公頃之間；（3）商服中心、文體設(shè)施、交通樞紐等整體起作用的區(qū)域，不能分割為不同單元。（4）劃分的單元能方便地進(jìn)行因素取樣，并能保證分值計(jì)算準(zhǔn)確性和科學(xué)性。一、評價(jià)單元劃分2、單元邊界選用（1）自然線狀物；（2）鐵路；（3）交通道路；（4）權(quán)屬界線或權(quán)屬單位內(nèi)部的土地類型界線；（5）行政區(qū)劃界線；（6）其他地物。一、評價(jià)單元劃分3、單元劃分方法（1）主導(dǎo)因素判定法；（2）網(wǎng)格法；（3）均質(zhì)地域法；（4）主導(dǎo)因素判定法和均質(zhì)地域法結(jié)合劃分單元。二、單元內(nèi)指標(biāo)取樣1、因素作用分值呈直線衰減2、因素作用分值呈面狀分布3、因素作用分值呈指數(shù)衰減4、特殊因素取值第四節(jié)土地定級因素分值計(jì)算方法一、土地定級因素分值計(jì)算原則1、總分值與土地優(yōu)劣成正比，土地條件越好，得分值越高，總分值越大，級別越高；2、分值體系采用0-100分的封閉區(qū)間；3、得分值只與因素指標(biāo)的顯著作用區(qū)間相對應(yīng)；例如：綠地覆蓋度在0-50%之間對土地有影響，而大于50%的，其作用幾乎和50%相同，這時(shí)0-50%就稱為綠地覆蓋度的顯著作用區(qū)間。二、商服繁華影響度作用分值計(jì)算1、商服中心范圍劃定2、商服中心級別確定3、商服中心內(nèi)各級繁華作用分的分割4、各級商服中心繁華影響度的計(jì)算注：繁華影響度是指在某一相對距離上的繁華作用分―繁華影響衰減分值。商服繁華度對土地的影響呈指數(shù)衰減。三、道路通達(dá)度作用分值計(jì)算1、道路作用指數(shù)和通達(dá)作用分計(jì)算1）道路分類：按照作用和功能分別進(jìn)行劃分2）各類城市劃分的道路類型數(shù)目為：大城市5-7類；中等城市3-5類；小城市1-3類；3）道路通達(dá)作用分大小順序?yàn)椋夯旌闲椭鞲傻?、生活型主干道、交通型主干道、生活型次干道、交通型次干道、之路?、道路影響距離、相對距離及作用分值計(jì)算（P85頁）道路通達(dá)度分值按指數(shù)衰減公式計(jì)算。四、公交便捷度作用分值計(jì)算（P86頁）五、城市基礎(chǔ)設(shè)施完善度作用分值計(jì)算六、環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度作用分值計(jì)算七、生活設(shè)施完備度、對外交通便利度作用分值計(jì)算八、人口密度、綠地率、路網(wǎng)密度作用分值計(jì)算九、距離衰減公式選擇1、符合直線衰減特征的因素：公交便捷度，對外交通便利度，公共設(shè)施完備度，文體設(shè)施影響度；2、符合指數(shù)衰減特征的因素：商服繁華影響度，道路通達(dá)度。第五節(jié)土地級別確定一、土地級初步劃分方法1、總分?jǐn)?shù)軸法2、總分剖面圖法3、總分頻率曲線法二、土地級別的確定應(yīng)遵循的選擇1、確定的土地級之間，收益差別要明顯；2、在不影響土地級評定科學(xué)性的基礎(chǔ)上，盡可能考慮成果實(shí)施的可行性和易操作性；3、對測定的土地級，應(yīng)明確反映級別的邊界。三、成果表達(dá)方式1、成果的文字表達(dá)方式（1）土地定級技術(shù)報(bào)告（2）土地定級工作報(bào)告2、成果的圖件表達(dá)方式（1）土地定級工作圖：資料圖和作用分值圖（2）土地定級成果圖：土地級別圖、土地定級單元圖第六節(jié)綜合土地定級程序一、土地定級程序五階段1、方案制定2、資料收集與調(diào)查3、權(quán)重確定及因素選擇4、土地定級單元的劃分5、級別測算及確定6、面積量算和土地級別圖的編制7、成果形成與驗(yàn)收8、成果應(yīng)用和更新階段第六章收益法第一節(jié)收益法概述一、收益法的概念1、別稱：資本化法、收益還原法、投資法、收益現(xiàn)值法等。2、定義：預(yù)計(jì)估價(jià)對象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)并累加，以此估算估價(jià)對象客觀合理價(jià)格或價(jià)值的辦法。3、公式：房地產(chǎn)價(jià)格凈收益/資本化率4、價(jià)格：收益價(jià)格二、收益法的基本原理1、基本思想1）房地產(chǎn)在使用過程中能夠產(chǎn)生凈收益，而且房地產(chǎn)可供使用的年限很長，擁有某一房地產(chǎn)就可以在現(xiàn)在和未來不斷獲得這一凈收益，將未來各年的凈收益，以一定的還原利率分別折現(xiàn)為現(xiàn)值，其總和就是房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)格。2、理論依據(jù)地租理論、預(yù)期原理；收益法是建立在貨幣具有時(shí)間價(jià)值的觀念上。二、收益法的基本原理1、基本思想2）普遍適用的收益法原理表述如下：將估價(jià)時(shí)點(diǎn)視為現(xiàn)在，那么在現(xiàn)在購買一宗有一定期限收益的房地產(chǎn)，預(yù)示著在其未來的收益期限內(nèi)可以源源不斷地獲取凈收益，如果現(xiàn)有一筆資金可與這未來一定期限內(nèi)的凈收益的現(xiàn)值之和等值，則這筆資金就是該宗房地產(chǎn)的價(jià)格。3）例如，假設(shè)某公司擁有一處房產(chǎn)，每年可有400萬的純收益，同時(shí)該公司又有4000萬現(xiàn)金，以10%的年利息率存入銀行，每年可得利400萬元的利息，則對該公司來說，理論上上述房地產(chǎn)價(jià)值與4000萬元的貨幣等價(jià)，即價(jià)值4000萬元。三、收益法的適用范圍1、收益法適用的對象是有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)。如寫字樓、住宅公寓、商店、旅館、餐館、游樂場、影劇院、停車場、加油站、標(biāo)準(zhǔn)廠房用于出租的、倉庫用于出租的、農(nóng)地等。2、不限于估價(jià)對象本身現(xiàn)在是否有收益，只要估價(jià)對象所屬的這類房地產(chǎn)有獲取收益的能力即可。3、收益法適用的條件是房地產(chǎn)的純收益和還原利率都能夠較準(zhǔn)確地量化。四、收益法估價(jià)的步驟1、搜集有關(guān)收入和費(fèi)用的資料；2、估算潛在毛收入；3、估算有效毛收入；4、估算運(yùn)營費(fèi)用；5、估算凈收益；6、選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率；7、選用適當(dāng)?shù)挠?jì)算公式求出收益價(jià)格。其中，潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營費(fèi)用和凈收益都應(yīng)按年度統(tǒng)計(jì)。第二節(jié)收益法的計(jì)算公式二、凈收益不變2、公式的用途1）可以直接用于計(jì)算房地產(chǎn)的價(jià)格例1、某房地產(chǎn)在正常情況下，每年可獲得有效毛收入30萬元，需運(yùn)營費(fèi)用10萬元，資本化率為10%，在無限年使用時(shí)，該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為？例2、某宗房地產(chǎn)是在政府有償出讓的土地上開發(fā)建設(shè)的，當(dāng)時(shí)獲得的土地使用年限為50年，至今已經(jīng)使用了6年，預(yù)計(jì)利用該宗房地產(chǎn)正常情況下每年可獲得的凈收益為8萬元，該宗房地產(chǎn)的資本化率是％。試計(jì)算該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格。二、凈收益不變2、公式的用途2）可以用于比較不同房地產(chǎn)的價(jià)格年限修正系數(shù)：房地產(chǎn)使用年限為n時(shí)，其價(jià)格相當(dāng)于無限年使用時(shí)的價(jià)格的比例。a.可以用公式編制一個(gè)表，列出各資本化率和各使用年限下的年限修正系數(shù)。b.用于同一宗房地產(chǎn)在不同年限和資本化率下價(jià)格的修正和換算。c.用于比較兩宗房地產(chǎn)價(jià)格的高低。三、凈收益在若干年后保持不變的公式例1：某宗房地產(chǎn)的收益期限為38年，通過預(yù)測得到未來5年的凈收益分別為20、22、25、28和30萬元，從第六年到第38年每年的凈收益為35萬元，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10％。試計(jì)算該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格。例2：通過預(yù)測得到某宗房地產(chǎn)在未來5年內(nèi)的凈收益分別為20、22、25、28和30萬元，從第6年到無窮遠(yuǎn)年的每年凈收益為35萬元，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10％。試計(jì)算該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格。四、凈收益按等差級數(shù)變化的公式凈收益按等差級數(shù)逐年遞增或遞減；r每年不變且大于0；例題：某房地產(chǎn)，預(yù)計(jì)未來第一年凈收益為10萬元，此后每年凈收益將會比上一年增加1萬元，資本化率為8%,無限年使用，該宗房地產(chǎn)的價(jià)格為？五、凈收益按等比級數(shù)變化的公式凈收益按等比級數(shù)逐年遞增或遞減；r每年不變且大于0；S為凈收益逐年遞增或遞減的比率例：某房地產(chǎn)，預(yù)計(jì)未來第一年凈收益為10萬元，此后每年凈收益將會在上一年的基礎(chǔ)上增長1%,資本化率為8%,無限年使用，該房地產(chǎn)的價(jià)格？六、已知未來若干年后房地產(chǎn)價(jià)格的公式例：某房地產(chǎn)目前的價(jià)格為2500/平方米，正常經(jīng)營情況下年凈收益為250/平方米，資本化率10%。現(xiàn)已知在其旁邊興建若干大型綜合百貨商場及配套商業(yè)服務(wù)設(shè)施，預(yù)計(jì)在4年后建成投入使用，屆時(shí)該地區(qū)將形成一個(gè)新的市級商業(yè)中心，并達(dá)到現(xiàn)有市級商業(yè)中心的繁華程度?，F(xiàn)在市級商業(yè)中心周圍地區(qū)類似位置該類房地產(chǎn)價(jià)格為6000元/平方米。現(xiàn)評估在開始興建新的商業(yè)中心時(shí)該宗房地產(chǎn)的價(jià)格。第三節(jié)凈收益一、收入1、定義：運(yùn)用房地產(chǎn)進(jìn)行出租、經(jīng)營、生產(chǎn)所獲得的總收入。2、潛在毛收入與有效毛收入的區(qū)別；3、實(shí)際收入、客觀收入的區(qū)別；注：一般情況下，房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)采用客觀收入指標(biāo)。4、計(jì)算以客觀收入為基礎(chǔ)的有效毛收入應(yīng)具備的條件：1）應(yīng)是處于正常利用狀態(tài)下使用房地產(chǎn)所產(chǎn)生的收入；2）收入必須能持續(xù)獲得；3）收入應(yīng)具有預(yù)測性。例如：對于附帶有租約的房地產(chǎn)的估價(jià)，當(dāng)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，該估價(jià)對象估價(jià)時(shí)，應(yīng)分為兩部分處理，對于租約期內(nèi)的，應(yīng)采用租約所規(guī)定的最近水平（實(shí)際收入），租約期外的應(yīng)采用屆時(shí)正常客觀的租金（客觀收入）。二、客觀運(yùn)營費(fèi)用1、定義：是維持房地產(chǎn)正常生產(chǎn)、經(jīng)營或使用所必須支付的費(fèi)用及歸屬于其他資本或經(jīng)營的收益。2、出租型房地產(chǎn)的客觀運(yùn)營費(fèi)用包括：維修費(fèi)、管理費(fèi)、稅費(fèi)和保險(xiǎn)費(fèi)。3、商業(yè)、生產(chǎn)經(jīng)營型房地產(chǎn)的客觀運(yùn)營費(fèi)用在此基礎(chǔ)上還包括商業(yè)、生產(chǎn)中的所用費(fèi)用、稅費(fèi)、利息和利潤。三、凈收益1、定義：由有效毛收入扣除合理運(yùn)營費(fèi)用后的歸屬于房地產(chǎn)的收益。例：某寫字樓建筑面積5000平方米，月租金水平為120元每平米，空置率為10%，租金損失平均為毛租金的3%,合理運(yùn)營費(fèi)用為有效最近收入的30%，該寫字樓的凈收益為？2、實(shí)際凈收益和客觀凈收益：除特殊情況外，運(yùn)用收益法估價(jià)，應(yīng)該采用客觀凈收益作為依據(jù)。四、凈收益的求取1、基本公式凈收益有效毛收入-合理運(yùn)營費(fèi)用2、具體計(jì)算公式：1）出租型房地產(chǎn)：根據(jù)租賃資料計(jì)算凈收益凈收益租賃收入-維修費(fèi)-管理費(fèi)-保險(xiǎn)費(fèi)-稅金2）商業(yè)經(jīng)營型房地產(chǎn)凈收益商品銷售收入-商品銷售成本-經(jīng)營費(fèi)用-商品銷售稅金及附加-管理費(fèi)用-財(cái)務(wù)費(fèi)用-商業(yè)利潤3）生產(chǎn)型房地產(chǎn)凈收益產(chǎn)品銷售收入-生產(chǎn)成本-產(chǎn)品銷售費(fèi)用-產(chǎn)品銷售稅金及附加-管理費(fèi)用-財(cái)務(wù)費(fèi)用-廠商利潤3、確定凈收益的注意事項(xiàng)1、潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營費(fèi)用和凈收益都應(yīng)按年度計(jì)算；2、采用客觀收入、客觀費(fèi)用和客觀凈收益作為估價(jià)依據(jù)；3、房地產(chǎn)的收益包括有形收益和無形收益；4、確定收益年數(shù)；5、判斷凈收益流量類型；6、收益法評估注重房地產(chǎn)的收益，即效用價(jià)值論。第四節(jié)資本化率1、實(shí)質(zhì)資本化率就是將凈收益還原或轉(zhuǎn)換為價(jià)格的利率，即用于將來各年凈收益折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)的折現(xiàn)率。2、資本化率的特征1）資本化率的高低取決于相應(yīng)的投資風(fēng)險(xiǎn)。2）區(qū)域性3）個(gè)別性4）多樣性3、資本化率的確定1）市場提取法從市場上選取若干個(gè)估價(jià)對象類似房地產(chǎn)的資本化率，計(jì)算它們的算術(shù)平均數(shù)或加權(quán)算術(shù)平均數(shù)作為估價(jià)對象的資本化率。2）安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法以安全利率加上風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值作為房地產(chǎn)資本化率。3）投資收益率排序插入法將房地產(chǎn)投資與市場上其他類型投資的風(fēng)險(xiǎn)和收益率相比較，確定估價(jià)對象房地產(chǎn)的資本化率。4）復(fù)合投資收益率法將購買房地產(chǎn)的抵押貸款收益率與自有資本收益率的加權(quán)平均數(shù)作為資本化率。4、種類1綜合資本化率評估房地合一房地產(chǎn)的價(jià)格所應(yīng)采用的資本化率；2土地資本化率評估土地的價(jià)格時(shí)所采用的資本化率；3建筑物資本化率評估建筑物價(jià)格時(shí)所采用的資本化率。a.已知土地和建筑物的價(jià)格，以及三種資本化率中的任意兩個(gè)，則另一個(gè)資本化率為b.已知在房地產(chǎn)總價(jià)格中土地、建筑物的價(jià)格比例，以及三種資本化率中的任意兩個(gè)，則另一個(gè)資本化率為：第七章市場比較法第一節(jié)市場比較法概述一、市場比較法的定義1、別稱：買賣實(shí)例比較法、交易實(shí)例比較法、市價(jià)比較法、市場資料比較法、現(xiàn)行市價(jià)法等。2、定義：在求取一宗待估房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，依據(jù)替代原理，將待估房地產(chǎn)與類似房地產(chǎn)的近期交易價(jià)格進(jìn)行對照比較，通過對交易情況、交易日期、區(qū)域和個(gè)別因素等修正，得出待估房地產(chǎn)在評估期日的價(jià)格。3、比準(zhǔn)價(jià)格：由市場比較法估價(jià)得到的價(jià)格。二、類似房地產(chǎn)1、含義：指在同一供需圈內(nèi)，在用途、建筑結(jié)構(gòu)、規(guī)劃條件等方面與待估房地產(chǎn)基本相似的房地產(chǎn)。2、同一供需圈：指在這一范圍內(nèi)的房地產(chǎn)具有替代性。3、類似土地：指在同一供需圈內(nèi)，影響地價(jià)的因素和條件基本相近的用途相同的土地。三、市場比較法的基本思想1、理論依據(jù)：經(jīng)濟(jì)學(xué)中的替代原理。2、替代原理：在一個(gè)完全競爭地市場上，兩個(gè)以上具有替代關(guān)系的商品同時(shí)存在，商品的價(jià)格就會由于替代關(guān)系而通過相互競爭，最終促進(jìn)商品的價(jià)格趨于一致。3、特別強(qiáng)調(diào)：在運(yùn)用市場比較法的過程中，用作參照的房地產(chǎn)交易案例必須是類似房地產(chǎn)；對于個(gè)別案例，有時(shí)還必須進(jìn)行修正。四、市場比較法的適用范圍1、適用范圍：在同一地區(qū)市場或同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)中，與待評估房地產(chǎn)相類似的房地產(chǎn)交易較多時(shí)，市場比較法才是有效的評估方法。2、不（難）適用范圍（了解）：1）在沒有房地產(chǎn)交易的地方或在較長一段時(shí)間沒有發(fā)生過房地產(chǎn)交易或在農(nóng)村等房地產(chǎn)交易發(fā)生較少的地區(qū)；2）對某些類型很少見的房地產(chǎn)或交易實(shí)例很少的房地產(chǎn)，如古建筑等。3）對那些很難成為交易對象的房地產(chǎn)，如教堂、寺廟等；4）風(fēng)景名勝區(qū)土地；5）圖書館、體育館、學(xué)校。五、市場比較法的限制條件1、時(shí)間性：在替代原理中，相同效用的商品具有相同的價(jià)格，是指在同一時(shí)段。所以，選取的交易案例必須是近期發(fā)生的。2、可替代性：所選交易案例必須與待估房地產(chǎn)具有相似性。3、非單一性：根據(jù)統(tǒng)計(jì)學(xué)原理，所選交易案例應(yīng)越多越好。4、正常性：交易必須是正常交易。對于不正常交易（如破產(chǎn)拍賣、協(xié)議出讓等）不適用比較法。5、可修正性：交易資料可以通過對有關(guān)因素的修正而與待估房地產(chǎn)價(jià)格有可比性。6、合法性：有兩方面的含義，第一，所選取的交易安全必須是在法律允許范圍之內(nèi)的，否則，在交易價(jià)格上會有很大差異（如違章建筑）；第二，交易案例與待估房地產(chǎn)的適用法律背景基本相似。第二節(jié)市場比較法評估的程序一般程序如下一、交易實(shí)例的收集1、內(nèi)容：坐落、規(guī)劃用途限制、交易價(jià)格、交易時(shí)間、土地條件、建筑物狀況、區(qū)域因素、個(gè)別因素、交易方式及付款方式、基準(zhǔn)地價(jià)等。2、原則：注意查證各項(xiàng)內(nèi)容的真實(shí)性和交易細(xì)節(jié)，如無瞞價(jià)、是否急售等；標(biāo)注于地圖上，并建立交易實(shí)例信息系統(tǒng)，以方便查詢。二、可比交易案例確定1、過程：在進(jìn)行一宗房地產(chǎn)價(jià)格評估時(shí)，需要針對待估房地產(chǎn)的特點(diǎn)，從已收集的交易實(shí)例中選擇符合一定條件的實(shí)例供比較參考。2、要求1）與待評估房地產(chǎn)在近鄰區(qū)域或在同一供需圈內(nèi)的類似地區(qū)；2）比較實(shí)例與待評估房地產(chǎn)的種類要相同；3）比較實(shí)例與待評估房地產(chǎn)的用途相同；4）比較實(shí)例與待評估房地產(chǎn)的建筑結(jié)構(gòu)相同；5）比較實(shí)例與待評估房地產(chǎn)的價(jià)格類型基本相同；6）與待估房地產(chǎn)的評估基準(zhǔn)日接近或可進(jìn)行期日修正；7）交易實(shí)例為正常交易或可修正為下常交易。三、因素修正1、內(nèi)容：情況修正、期日修正、區(qū)域因素修正、個(gè)別因素修正、土地使用年期修正、容積率修正。四、房地產(chǎn)價(jià)格的確定1、結(jié)果：經(jīng)過各種因素的修正，可以得到在評估基準(zhǔn)日的待估房地產(chǎn)的若干個(gè)價(jià)格。2、價(jià)格確定方法：簡單算術(shù)平均法；加權(quán)算術(shù)平均數(shù)法；眾數(shù)法；中位數(shù)法；混合法。例如：有5個(gè)案例修正后的價(jià)格分別為：730，780，800，800，820，分別用上述方法確定的房地產(chǎn)的價(jià)格為？第三節(jié)交易實(shí)例的搜集交易實(shí)例應(yīng)搜集的內(nèi)容1、成交價(jià)格；2、成交日期；3、付款方式4、交易實(shí)例在交易時(shí)的狀態(tài)，如坐落位置、用途、土地狀況、建筑物狀況、周圍環(huán)境條件；5、交易雙方的情況及交易目的。第五節(jié)市場比較法計(jì)算公式一、市場比較法的計(jì)算過程1、描述過程：通過對一系列因素修正，得到待估房地產(chǎn)在估價(jià)期日的市場狀況下的價(jià)格水平。這些因素主要有交易情況因素、交易日期因素、區(qū)域因素和個(gè)別因素四類。個(gè)別因素中的容積率和土地使用年期，由于影響力較大，情況特殊，有時(shí)也拿出來單獨(dú)進(jìn)行修正。2、基本公式第五節(jié)市場比較法計(jì)算公式一、市場比較法的計(jì)算過程3、直接比較法計(jì)算公式：將可比交易實(shí)例與待估對象直接比較；計(jì)算公式：一、市場比較法的計(jì)算過程3、直接比較法計(jì)算公式：將可比交易實(shí)例與待估對象直接比較；計(jì)算公式：一、市場比較法的計(jì)算過程4、間接比較法計(jì)算公式：首先設(shè)定一宗標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)，然后將可比交易實(shí)例價(jià)格修正為標(biāo)準(zhǔn)狀態(tài)價(jià)格，再修正為待估對象狀態(tài)下的價(jià)格；計(jì)算公式：其中：D和E的含義為以標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)的區(qū)域因素和個(gè)別因素條件為基準(zhǔn)100而確定待估對象的區(qū)域因素和個(gè)別因素條件的修正系數(shù)。一、市場比較法的計(jì)算過程5、擴(kuò)展公式：如果容積率因素、土地使用年限單獨(dú)修正，則計(jì)算公式為：補(bǔ)充：組成區(qū)域因素或個(gè)別因素中的各個(gè)因子都可以獨(dú)立地?cái)U(kuò)展出來進(jìn)行單獨(dú)修正。第六節(jié)市場比較法的因素修正一、交易情況修正1、房地產(chǎn)交易中的特殊情況：2、計(jì)算公式注：公式中以正常交易情況為基準(zhǔn)，如果可比實(shí)例交易時(shí)的價(jià)格低于正常情況下的交易價(jià)格，則分母小于100，反之，則大于100.二、交易日期修正1、定義：將可比實(shí)例的交易價(jià)格修正為評估時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。2、計(jì)算公式注：所參考的價(jià)格指數(shù)主要有物價(jià)指數(shù)、建材價(jià)格指數(shù)、地價(jià)指數(shù)、房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)等。二、交易日期修正3、應(yīng)用例題：現(xiàn)選取到一可比實(shí)例，成交價(jià)格為6000元/平方米，成交日期為1996年7月，假設(shè)，1996年1月至1997年7月，該類房地產(chǎn)價(jià)格平均每月上漲1%，1997年7月至1998年1月，該類房地產(chǎn)價(jià)格平均每月下降%，則對該可比實(shí)例進(jìn)行交易日期修正后1998年1月的房地產(chǎn)價(jià)格為？

三、區(qū)域因素修正1、修正條件交易實(shí)例房地產(chǎn)與待估房地產(chǎn)如果不是處于同一地區(qū)，應(yīng)將交易實(shí)例房地產(chǎn)所處地區(qū)與待評估房地產(chǎn)所處地區(qū)的區(qū)域因素加以比較，對交易實(shí)例房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行修正。2、修正公式三、區(qū)域因素修正3、應(yīng)用例：現(xiàn)有一可比實(shí)例，成交價(jià)格為5000元/平方米，該可比實(shí)例所處區(qū)域的環(huán)境優(yōu)于待估對象，經(jīng)分析，可比實(shí)例再商服繁華、交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施、規(guī)劃條件、問題設(shè)施等方面綜合起來修正2%，問經(jīng)區(qū)域因素修正的可比實(shí)例價(jià)格為？四、個(gè)別因素修正1、修正過程將交易實(shí)例房地產(chǎn)與待估房地產(chǎn)的個(gè)別因素加以比較，找出由于個(gè)別因素的差異而引起的交易實(shí)例房地產(chǎn)與待估房地產(chǎn)價(jià)格的差異，對交易實(shí)例房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行修正。2、修正公式四、個(gè)別因素修正3、應(yīng)用例：現(xiàn)有一可比實(shí)例，成交價(jià)格為5000元/平方米，該可比實(shí)例的個(gè)別因素綜合起來劣于待估對象，經(jīng)分析，可比實(shí)例在臨街深度、宗地形狀、宗地面積等方面綜合起來需修正-3%，問經(jīng)個(gè)別因素修正的可比實(shí)例價(jià)格為？五、容積率修正1、修正過程容積率是指建筑物的總建筑面積與整宗地面積之比。通過容積率與地價(jià)水平的相關(guān)分析，得到容積修正系數(shù)。再利用修正系數(shù)修正實(shí)例價(jià)格。2、修正公式3、應(yīng)用例：案例宗地地價(jià)為800元/平方米，容積率為，修正系數(shù)為，待估宗地規(guī)劃容積率為，修正系數(shù)為。求經(jīng)容積率修正后可比實(shí)例價(jià)格為？

六、土地使用年期修正1、修正過程我國實(shí)現(xiàn)有限年期的土地使用權(quán)有償使用制度，土地使用年期的長短，直接影響土地收益的多少。通過使用年期修正，消除由于使用期限不同而對不動產(chǎn)價(jià)格造成的影響。2、修正公式其中K----將可比實(shí)例年期修正到待估對象使用年期的年期修正系數(shù)；r----還原利率；m----待估對象的使用年期；n----可比實(shí)例的使用年期。3、應(yīng)用例：若選擇的比較案例成交地價(jià)為1000元/平方米，對應(yīng)使用年期為30年，而待估宗地出讓年期為20年，土地次本化率為8%，計(jì)算年期修正后的地價(jià)？第八章成本法第一節(jié)成本法概述一、成本法定義求取估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格或重建價(jià)格，扣除折舊，以此估算估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格。二、理論依據(jù)從買方的角度，替代原理；從賣方的角度，生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論。三、適用范圍獨(dú)立或狹小市場上無交易實(shí)例或很少交易實(shí)例；既無收益又很少發(fā)生交易的公共建筑、公益設(shè)施；特殊類型的房地產(chǎn)；新近開發(fā)出來的土地。四、成本法估價(jià)步驟搜集有關(guān)成本、稅費(fèi)、開發(fā)利潤等相關(guān)資料；估算重置價(jià)格或重建價(jià)格；估算建筑物的折舊；求出待估房地產(chǎn)的積算價(jià)格。第二節(jié)土地價(jià)格評估的成本法估價(jià)對象：一般為新開發(fā)土地。土地價(jià)格的構(gòu)成可分為兩部分：（1）地租資本化；（2）土地投資和利息。一、運(yùn)用成本法評估土地價(jià)格的公式1、基本公式2、新開發(fā)區(qū)分宗土地價(jià)格評估公式二、估價(jià)程序1、取得土地費(fèi)用的計(jì)算土地使用權(quán)出讓金或地價(jià)款；征地和房屋拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)；農(nóng)地：土地補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、附著物補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、耕地占用稅、耕地開墾費(fèi)、新菜地開發(fā)基金等。城市土地：被拆除房屋及附屬物補(bǔ)償費(fèi)、購建拆遷安置用房費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、被拆遷單位和個(gè)體工商戶停產(chǎn)、停業(yè)期間損失補(bǔ)助費(fèi)等。有關(guān)取得土地的手續(xù)費(fèi)和稅金。如征地管理費(fèi)等。廣東省征用土地的補(bǔ)償、安置費(fèi)的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)（其中平均年產(chǎn)值按統(tǒng)計(jì)部門統(tǒng)計(jì)的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）統(tǒng)計(jì)年報(bào)和經(jīng)物價(jià)部門認(rèn)可的單價(jià)為準(zhǔn)）（1）土地補(bǔ)償費(fèi)征用水田的，按其被征用前3年平均年產(chǎn)值的8～10倍補(bǔ)償；征用其他耕地的，按其被征用前3年平均年產(chǎn)值的6～8倍補(bǔ)償；征用魚塘的，按其鄰近水田被征用前3年平均年產(chǎn)值的8～12倍補(bǔ)償；征用其他農(nóng)用地的，按其被征用前3年平均年產(chǎn)值的5～7倍補(bǔ)償；征用未利用地的，按鄰近其他耕地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的50%補(bǔ)償；征用農(nóng)民集體所有非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地的，按鄰近其他耕地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償。（2）青苗補(bǔ)償費(fèi)屬短期作物，按一造產(chǎn)值補(bǔ)償；屬多年生作物，根據(jù)其種植期和生長期長短給予合理補(bǔ)償。（3）附著物補(bǔ)償費(fèi)拆除單位或個(gè)人的房屋設(shè)施，按照國家的有關(guān)規(guī)定給予補(bǔ)償。被征用土地上的水井、墳?zāi)购推渌街?，由市、縣人民政府按當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況確定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。（4）安置補(bǔ)助費(fèi)征用耕地的，每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)，為該耕地被征用前3年平均年產(chǎn)值的4～6倍，但每公頃的安置補(bǔ)助費(fèi)最高不得超過被征用前3年平均年產(chǎn)值的15倍；征用其他耕地的，其安置補(bǔ)助費(fèi)總額，為該農(nóng)用地被征用前3年平均年產(chǎn)值的3～5倍。征用宅基地和未計(jì)征農(nóng)業(yè)稅的土地，不付給安置補(bǔ)助費(fèi)。（5）按上述標(biāo)準(zhǔn)支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，經(jīng)省人民政府批準(zhǔn)，可增加安置補(bǔ)助費(fèi)。但土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過土地被征用前3年平均年產(chǎn)值的30倍。2、土地開發(fā)費(fèi)用的計(jì)算基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)；公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)；開發(fā)過程中的有關(guān)稅費(fèi)。3、投資利息的計(jì)算土地取得費(fèi)用的利息土地開發(fā)費(fèi)用的利息開發(fā)費(fèi)用在整個(gè)開發(fā)期內(nèi)均勻投入開發(fā)費(fèi)用在開發(fā)期內(nèi)分期投入例1某土地開發(fā)，總投資300萬元，開發(fā)期2年，投資在2年內(nèi)均勻投入，i＝10%，則投資利息為：例2某土地開發(fā)，總投資300萬元，開發(fā)期2年，第一年投入60%，第一年投入40%，在各年內(nèi)均勻投入，i＝10%，則投資利息為：4、投資利潤的計(jì)算5、應(yīng)納稅費(fèi)的計(jì)算營業(yè)稅城市建設(shè)維護(hù)稅教育費(fèi)附加其他應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)6、土地增值收益的確定7、計(jì)算土地積算價(jià)格第三節(jié)新建房地產(chǎn)價(jià)格評估的成本法一、基本原理根據(jù)房地產(chǎn)從取得土地、安置補(bǔ)償、前期工程、建筑施工直至建成銷售的全過程，逐項(xiàng)確定必要的成本、利息、利潤、稅費(fèi)等并加總，從而得到待估對象的價(jià)格。二、運(yùn)用成本法評估新建房地產(chǎn)價(jià)格的公式三、新建房地產(chǎn)價(jià)格評估的步驟1、搜集有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的成本、稅費(fèi)、貸款、利潤等費(fèi)用的資料和政府有關(guān)規(guī)定。2、分別確定估價(jià)對象房地產(chǎn)價(jià)格的各構(gòu)成部分。（1）取得土地費(fèi)用（2）開發(fā)成本勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)房屋建筑安裝工程費(fèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)開發(fā)過程中的稅費(fèi)及其他間接費(fèi)用（3）開發(fā)利潤（4）投資利息以土地取得費(fèi)用與開發(fā)成本之和為計(jì)息的基數(shù)。（5）管理費(fèi)用（6）銷售稅費(fèi)3、求取估價(jià)對象房地產(chǎn)的積算價(jià)格。4、若估價(jià)對象為新建房地產(chǎn)中的一部分或一套建筑單元，需修正。四、房屋租金的一般構(gòu)成1、商品租金（1）折舊費(fèi)（2）維修費(fèi)（3）管理費(fèi)（4）利息（5）稅金（6）保險(xiǎn)費(fèi)（7）地租（8）利潤：以（1）（2）（3）總和為基數(shù)計(jì)算。2、市場租金房屋在市場上公開出租所能形成的租金水平。3、成本租金（1）至（5）總和。4、準(zhǔn)成本租金（1）至（3）總和。5、政策性租金第四節(jié)舊房地產(chǎn)價(jià)格評估的成本法一、基本原理以估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)對象的重新建造成本為基礎(chǔ)，考慮估價(jià)對象已經(jīng)過若干年的使用和磨損，應(yīng)扣除建筑物折舊，以反映估價(jià)對象房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)格。二、計(jì)算公式1、房地合一的舊房地產(chǎn)2、舊建筑物三、評估程序求取估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新建造成本計(jì)算折舊求取估價(jià)對象積算價(jià)格四、重新建造成本在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新取得或重新開發(fā)、建造全新狀態(tài)的估價(jià)對象所需的各項(xiàng)必要成本費(fèi)用與應(yīng)納稅金、正常開發(fā)利潤之和。建筑物的重新建造成本分為兩種類型：重置價(jià)格采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格水平，重新建造與估價(jià)對象具有同等功能效用的全新狀態(tài)建筑物的正常價(jià)格。重建價(jià)格采用估價(jià)對象原有的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格水平，重新建造與估價(jià)對象相同的全新狀態(tài)建筑物的正常價(jià)格。1、土地重新建造成本的求取2、建筑物重新建造成本的求取單位比較法：單位面積法與單位體積法分部分項(xiàng)法工料測量法指數(shù)調(diào)整法五、建筑物折舊1、建筑物折舊的概念建筑物在使用過程中由于物質(zhì)因素、功能因素或經(jīng)濟(jì)因素可能造成建筑物價(jià)值的損失，在估價(jià)時(shí)必須扣除這種損失。物質(zhì)上的折舊建筑物在物質(zhì)實(shí)體方面的磨損所造成的建筑物價(jià)值的損失。功能上的折舊建筑物在功能上的落后所造成的建筑物價(jià)值的損失。經(jīng)濟(jì)上的折舊建筑物以外的不利因素所造成的建筑物價(jià)值的損失。2、建筑物的耐用年限自然耐用年限：建筑物在物理、化學(xué)因素作用下，仍能保持應(yīng)有使用價(jià)值的正常年限。經(jīng)濟(jì)耐用年限：建筑物自建成之日起，預(yù)期產(chǎn)生的收益大于運(yùn)營費(fèi)用的持續(xù)期。3、房地產(chǎn)估價(jià)中的折舊與會計(jì)上折舊的區(qū)別折舊目的不同折舊基數(shù)不同折舊方法不同耐用年限不同4、折舊的求取方法（1）直線法例3某建筑物總建筑面積為200m2，重置價(jià)格為1000元/m2，已使用了8年，耐用年限40年，殘值率為4%，試用直線法計(jì)算年折舊額、折舊總額和現(xiàn)值。（2）余額遞減法例4某建筑物總建筑面積為200m2，重置價(jià)格為1000元/m2，已使用了5年，耐用年限40年，殘值率為4%，試用余額遞減法計(jì)算年折舊額、折舊總額和現(xiàn)值。（3）成新折扣法（4）實(shí)際觀察法（5）混合法5、房屋新舊程度的判定根據(jù)房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)來判斷。房屋的完損等級與成新度對照，基本相當(dāng)于：完好房：八成以上新；基本完好房：六、七成新；一般損壞房：四、五成新；嚴(yán)重?fù)p壞房：三成新以下；危房：三成新以下。第九章剩余法第一節(jié)剩余法的基本思路一、定義剩余法是將待估房地產(chǎn)的預(yù)期開發(fā)價(jià)值，扣除正常投入費(fèi)用、正常稅金及合理利潤后,依據(jù)該剩余值測算待估房地產(chǎn)的價(jià)格。剩余法在房地產(chǎn)評估實(shí)務(wù)中運(yùn)用得較為普遍，在評估待開發(fā)土地價(jià)值時(shí)運(yùn)用得最為廣泛。二、剩余法的基本思路剩余法的基本思路是依據(jù)投入產(chǎn)出原理。即將地價(jià)或房地產(chǎn)價(jià)格作為投入，這種投入能夠滿足預(yù)期產(chǎn)出、也就是取得合理的開發(fā)利潤，那么，這個(gè)價(jià)格就能成立，否則，就不能成立。例如，有一地塊，發(fā)展商通過實(shí)地勘查，經(jīng)過項(xiàng)目可行件分析，認(rèn)為在規(guī)劃條件限制下，開發(fā)房地產(chǎn)預(yù)計(jì)銷售時(shí)，最高售價(jià)為1000萬元，而開發(fā)成本含稅費(fèi)最低為500萬元，開發(fā)商期望利潤為200萬元。這樣開發(fā)商所能承受的該宗土地的最高價(jià)格就為300萬元。三、剩余法的前提條件根據(jù)剩余法的基本思路，該方法主要是從開發(fā)商的角度進(jìn)行分析的，在分析測算時(shí)，必須遵循以下前提條件。1．必須假設(shè)土地或房地產(chǎn)的利用為最佳開發(fā)利用方式，包括用途、使用強(qiáng)度、建筑物的設(shè)計(jì)等。2．售價(jià)的預(yù)測和成本的測算必須符合合法原則，符合國家有關(guān)政策，包括稅收政策。3．正確分析房地產(chǎn)市場行情，掌握房地產(chǎn)市場的有關(guān)數(shù)據(jù)信息，正確預(yù)測售價(jià)和開發(fā)成本。4．假設(shè)在開發(fā)期間各項(xiàng)成本的投入是均勻投入或分段均勻投入。5．開發(fā)商的利潤和開發(fā)成本為社會正常平均水平。四、剩余法的適用范圍剩余法主要適用于下列幾種類型的房地產(chǎn)估價(jià)：1．待開發(fā)土地的估價(jià)。用開發(fā)完成后的不動產(chǎn)價(jià)值減去建造費(fèi)、專業(yè)費(fèi)等。2．將生地開發(fā)成熟地的土地估價(jià)。用開發(fā)完成后的熟地價(jià)減去土地開發(fā)費(fèi)用，就得到生地地價(jià)。3．待拆遷改造的再開發(fā)房地產(chǎn)的估價(jià)。這時(shí)公式中的建筑費(fèi)還包括拆遷費(fèi)用。4．土地整理后可供直接利用的土地估價(jià)。為整理后的土地價(jià)格，建筑費(fèi)為土地整理費(fèi)用。5．具有裝修改造潛力的舊不動產(chǎn)的估價(jià)。如坐落位置、建筑結(jié)構(gòu)較好的舊廠房進(jìn)行裝修改造為商場時(shí)，則該舊廠房的價(jià)格可用剩余法來評估。此時(shí)該舊廠房的價(jià)格等于預(yù)期裝修改造為商場后的價(jià)值減去裝修改造費(fèi)用等。6．現(xiàn)有舊房地產(chǎn)中地價(jià)的單獨(dú)評估。即從房地產(chǎn)價(jià)格中扣除房屋價(jià)格，剩余之?dāng)?shù)即為地價(jià)。房地產(chǎn)價(jià)格可用市場比較法或收益還原法求取房地產(chǎn)價(jià)格，用成本法求取建筑物價(jià)格，用房地產(chǎn)價(jià)格扣除建筑物價(jià)格就得到土地價(jià)格。五、動態(tài)方式與靜態(tài)方式運(yùn)用剩余法估價(jià)時(shí)，對發(fā)生在各個(gè)不同時(shí)期的費(fèi)用和收入需要統(tǒng)一到一個(gè)固定的時(shí)點(diǎn)，如果考慮資金的時(shí)間價(jià)值因素，則稱為動態(tài)方式；如果不考慮資金的時(shí)間價(jià)值因素，則稱為靜態(tài)方式。第二節(jié)剩余法的計(jì)算公式基本公式是：VA-B+C+D+E式中：V表示購置土地的價(jià)格；A表示開發(fā)完成后的不動產(chǎn)價(jià)值；B表示整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)成本；C表示投資利息；D表示開發(fā)商合理利潤；E表示正常稅費(fèi)。目前，現(xiàn)實(shí)估價(jià)中剩余法的一個(gè)較具體的計(jì)算公式為：地價(jià)＝預(yù)期樓價(jià)―建筑費(fèi)―專業(yè)費(fèi)用―銷售費(fèi)用―利息―利潤―稅費(fèi)在上式中，利息地價(jià)+建筑費(fèi)用+專業(yè)費(fèi)用×利息率利潤地價(jià)+建筑費(fèi)用+專業(yè)費(fèi)用×利潤率第三節(jié)剩余法的估價(jià)程序剩余法估價(jià)按下列基本程序：調(diào)查不動產(chǎn)基本情況――確定待估不動產(chǎn)的最佳開發(fā)利用方式――預(yù)測不動產(chǎn)開發(fā)完成后的收益――測算更新或開發(fā)總投資――確定開發(fā)利潤――估算待估不動產(chǎn)價(jià)格。一、調(diào)查待估對象的基本情況1．調(diào)查土地的限制條件。2．調(diào)查土地位置，掌握土地所在城市的性質(zhì)及其在城市中的具體坐落以及周圍土地條件和利用現(xiàn)狀。3.調(diào)查土地面積大小和土地形狀、地質(zhì)狀況、地形地貌、基礎(chǔ)設(shè)施狀況和生活設(shè)施狀況以及公用設(shè)施狀況等。4.調(diào)查不動產(chǎn)利用要求，掌握城市規(guī)劃對此宗地的規(guī)劃用途、容積率、覆蓋率、建筑物高度限制等。5.調(diào)查此地塊的權(quán)利狀況。二、確定待估不動產(chǎn)最佳的開發(fā)利用方式最佳的開發(fā)利用方式就是開發(fā)完成后銷售時(shí)能獲得最高的收益。三、預(yù)測房地產(chǎn)售價(jià)根據(jù)所開發(fā)不動產(chǎn)的類型，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價(jià)可通過兩個(gè)途徑獲得：1．對于出售的不動產(chǎn)，如居住用商品房、工業(yè)廠房等，可采用市場比較法確定開發(fā)完成后的不動產(chǎn)總價(jià)，并適當(dāng)?shù)匦拚A(yù)測為未來的價(jià)格。2．對于出租的不動產(chǎn)，如寫字樓和商業(yè)樓字等，其開發(fā)完成后不動產(chǎn)總價(jià)的確定，可采用市場比較法確定所開發(fā)不動產(chǎn)出租的純收益，再采用收益還原法將出租純收益轉(zhuǎn)化為不動產(chǎn)總價(jià)。四、估算各項(xiàng)成本費(fèi)用及稅金一估算開發(fā)建筑成本費(fèi)用二估算專業(yè)費(fèi)用三確定開發(fā)建設(shè)周期，估算預(yù)付資本利息四估算稅金五估算開發(fā)完成后的不動產(chǎn)租售費(fèi)用五、確定開發(fā)商的合理利潤開發(fā)商的合理利潤一般以不動產(chǎn)總價(jià)或預(yù)付總資本的一定比例計(jì)算。按預(yù)付總資本的一定比例計(jì)算利潤，該比例稱作投資回報(bào)率；按不動產(chǎn)總價(jià)售價(jià)的一定比例計(jì)算利潤，該比例稱作銷售回報(bào)率。比例高低隨地區(qū)和項(xiàng)日類型不同而有所不同。六、估算待估不動產(chǎn)價(jià)格地價(jià)＝不動產(chǎn)總價(jià)―建筑開發(fā)費(fèi)―專業(yè)費(fèi)―利息―銷售費(fèi)用―開發(fā)商合理利潤第四節(jié)剩余法應(yīng)用舉例舉例一：有一宗已七通一平的待開發(fā)建筑的土地，土地面積為2000平方米，建筑容積率為，擬開發(fā)建設(shè)寫字樓，建設(shè)期為2年，建筑費(fèi)為3000元／平方米，專業(yè)費(fèi)為建筑費(fèi)的10％。建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)在建設(shè)期內(nèi)均勻投入。該寫字樓建成后即出售，預(yù)計(jì)售價(jià)為9000元／平方米，銷售費(fèi)用為樓價(jià)的％，銷售稅費(fèi)為樓價(jià)的％，當(dāng)?shù)劂y行年貸款利率為15％，開發(fā)商要求的投資利潤率為20％。試估算該宗土地目前的單位地價(jià)和樓面地價(jià)。注：樓面地價(jià)是指每平方米建筑面積所分?jǐn)偟降耐恋貎r(jià)格。也就是每方米土地價(jià)格與建筑物容積率之間的比值。一確定評估方法現(xiàn)已知樓價(jià)的預(yù)測值和各項(xiàng)開發(fā)成本及費(fèi)用計(jì)算公式為：地價(jià)＝樓價(jià)―建筑費(fèi)―專業(yè)費(fèi)―利息―銷售費(fèi)用―利潤二計(jì)算樓價(jià)樓價(jià)＝2000××9000元三計(jì)算建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)建筑費(fèi)＝3000×2000×＝元專業(yè)費(fèi)建筑費(fèi)×10%1500000元四計(jì)算銷售費(fèi)用和稅費(fèi)銷售費(fèi)用＝×％1125000（元）銷售稅費(fèi)＝4500000×％2925000（元）五計(jì)算利潤利潤＝地價(jià)+建筑費(fèi)+專業(yè)費(fèi)×20％＝地價(jià)+×20％六計(jì)算利息利息＝地價(jià)×[1+15％2―1]++1500000×[1+15％1―1]×地價(jià)+2475000七求取地價(jià)地價(jià)――1125000――×地價(jià)―3300000―×地價(jià)―2475000地價(jià)＝元八評估結(jié)果單位地價(jià)＝／2000＝6131元／平方米樓面地價(jià)＝6131/＝2452元/平方術(shù)舉例二：有一待估宗地為七通一平的待建筑空地，規(guī)劃允許總建筑面積為8000平方米，用途為寫字樓，土地使用權(quán)年期為50年。據(jù)市場調(diào)查和項(xiàng)目可行性分析，該項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)周期為2年，取得土地使用權(quán)后即可動工，建成后即可對外出租，出租率估計(jì)為90％，每建筑平方米的年租金預(yù)計(jì)為300元，年出租費(fèi)用為年租金的25％。建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)預(yù)計(jì)每建筑平方米為1000元，建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)第一年投入總額的40％，第二年投入總額的60％。當(dāng)?shù)劂y行的貸款年利率為12％，不動產(chǎn)綜合還原利率為8％，開發(fā)商要求的總利潤為所開發(fā)不動產(chǎn)總價(jià)的15％，試評估該宗土地的地價(jià)。選擇評估方法：該宗地為待開發(fā)空地，適宜采用剩余法評估，地價(jià)測算公式為：地價(jià)不動產(chǎn)總價(jià)―建筑費(fèi)―專業(yè)費(fèi)―利息―稅費(fèi)―利潤一測算不動產(chǎn)總價(jià)值可以采用收益還原法測算不動產(chǎn)總價(jià)值。由于土地使用權(quán)年期為50年，開發(fā)期為2年，因此的年限為48年。不動產(chǎn)年純收益：300×8000×90％×1―25％1620000元不動產(chǎn)總價(jià)元二測算建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)1000×80008000000元三計(jì)算利息利息計(jì)算采用復(fù)利計(jì)算，計(jì)息期為到開發(fā)銷售完成止。地價(jià)投入經(jīng)歷整個(gè)開發(fā)周期，計(jì)息期為2年。建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)是分段均勻投入，第一年與第二年的投入量的計(jì)息分別為年和0.5年。利息＝地價(jià)×[1+12％2―1]+8000000×40％×[1+12％―1]+8000000×60％×[1+12％―1]地價(jià)+872792元四確定開發(fā)商利潤利潤＝×15％＝2961960元五確定稅費(fèi)由于不動產(chǎn)的總價(jià)是通過年純收益還原得到，因此，出租稅費(fèi)在確定不動產(chǎn)總價(jià)時(shí)已經(jīng)考慮并扣除。六測算地價(jià)地價(jià)―8000000―地價(jià)+872792―2961960地價(jià)7911649÷＝6307118元第十章路線價(jià)估價(jià)法第一節(jié)路線價(jià)估價(jià)法概述一、路線價(jià)估價(jià)法概念據(jù)土地價(jià)值隨距街道距離增大遞減的原理，在特定街道上設(shè)定單價(jià)，依此單價(jià)配合深度百分率表及其它修正率表，用數(shù)學(xué)方法來計(jì)算臨街宗地地價(jià)。路線價(jià)：指對面臨特定街道而接近距離相等的市街土地，設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度，求取該標(biāo)準(zhǔn)深度的若干宗地的平均單價(jià)。二、理論依據(jù)替代原理三、計(jì)算公式1、基本計(jì)算公式2、特殊宗地四、路線價(jià)法的適用范圍適用于同時(shí)對大量土地進(jìn)行估價(jià)，特別適宜于土地課稅、土地重劃、征地拆遷等需要在大范圍內(nèi)對大量土地進(jìn)行估價(jià)的場合。第二節(jié)路線價(jià)估價(jià)法的主要內(nèi)容一、路線價(jià)區(qū)段的劃分路線價(jià)區(qū)段：通常將地價(jià)相等、地段相連的地段一般劃分為同一路線價(jià)區(qū)段。路線段長度：街道兩側(cè)接近性基本相同的地段長度。二、標(biāo)準(zhǔn)宗地的確定標(biāo)準(zhǔn)宗地：從城市一定區(qū)域中沿主要街道的宗地中選取深度、寬度、形狀標(biāo)準(zhǔn)的宗地。標(biāo)準(zhǔn)深度：標(biāo)準(zhǔn)宗地的臨街深度三、路線價(jià)的評估通常采用市場比較法等一般宗地估價(jià)法對標(biāo)準(zhǔn)宗地價(jià)格進(jìn)行評估。四、深度百分率表的制作1、深度價(jià)格遞減比率地價(jià)隨臨街深度長短變化的比率。假設(shè)有一臨街寬度m米、深度n米的長方形宗地（見圖），每平方米平均單價(jià)為A元，則該宗地的總價(jià)格為mnA元