精選優(yōu)質(zhì)文檔-----傾情為你奉上精選優(yōu)質(zhì)文檔-----傾情為你奉上專心---專注---專業(yè)專心---專注---專業(yè)精選優(yōu)質(zhì)文檔-----傾情為你奉上專心---專注---專業(yè)衡東建材市場(chǎng)項(xiàng)目可行性報(bào)告分析（2010年5月）第一部分項(xiàng)目簡介項(xiàng)目位于衡陽市衡東縣北街新區(qū)。南臨距金燕廣場(chǎng)200米，北臨新汽車站（與本項(xiàng)目同時(shí)規(guī)劃建設(shè)），西臨縣城北大門主干道，項(xiàng)目東側(cè)為旅游度假區(qū)（規(guī)劃中），用地功能為建材裝飾材料市場(chǎng)及其相關(guān)配套設(shè)施，項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積m2?！卷?xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)】內(nèi)容指標(biāo)內(nèi)容指標(biāo)建設(shè)地點(diǎn)衡東縣規(guī)劃總用地面積m實(shí)際用地面積m計(jì)容積率面積m總建筑面積m建筑容積率2.05建筑密度35%綠地率15%【衡東縣北城新區(qū)規(guī)劃圖】4S4S店建材市場(chǎng)備用地汽車站小學(xué)幼兒園老年公寓安置區(qū)綜合市場(chǎng)綜合市場(chǎng)醫(yī)院商務(wù)度假區(qū)城區(qū)新塘衡炎高速第二部分項(xiàng)目（初步）規(guī)劃根據(jù)上述規(guī)劃經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，項(xiàng)目總建筑面積m2，其中計(jì)容積率建筑面積m2，不計(jì)容積率面積20000m2。具體規(guī)劃如下圖產(chǎn)品類型建筑面積計(jì)容積率面積建材市場(chǎng)57630家居用品商場(chǎng)21000商住綜合樓28000建材精品商場(chǎng)12000高層住宅36000住宅區(qū)臨街商鋪5000多層住宅45000不計(jì)容積率地下倉儲(chǔ)、車庫面積2【項(xiàng)目規(guī)劃總平面圖】第三部分可行性分析一、中國縣級(jí)集中建材裝飾市場(chǎng)案例借鑒通過對(duì)廣西、重慶等多個(gè)縣級(jí)城市的集中式建材市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)研，我們從以下幾個(gè)方面對(duì)其進(jìn)行總結(jié)：（一）人口規(guī)模與市場(chǎng)規(guī)模的關(guān)系。人口規(guī)模（縣城區(qū)域）市場(chǎng)規(guī)模40－60萬1.5－2.5萬60－80萬2.5萬－3.5萬80－100萬3.5萬－4.5尤其當(dāng)人口規(guī)模達(dá)到60萬以上時(shí)，就需要其統(tǒng)一至集中式市場(chǎng)進(jìn)行經(jīng)營，無論是從城市總體規(guī)劃還是城市環(huán)境以及居民消費(fèi)便利性方面考慮，都是非常有必要的。（二）贏利模式。根據(jù)開發(fā)企業(yè)戰(zhàn)略及資金情況的不同，分為以下幾種情況：1、銷售為主的贏利模式。其主要優(yōu)點(diǎn)是資金回籠快，但總收益不高；2、租賃為主的贏利模式。共主要優(yōu)點(diǎn)是總收益最大化，但回籠資金太慢；3、租售結(jié)合的贏利模式。綜合了前兩點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)，但對(duì)后期招商及運(yùn)營管理提出了較高的要求；（三）經(jīng)營狀況除去極少數(shù)規(guī)模明顯偏大的市場(chǎng)外，多數(shù)建材市場(chǎng)的出租率均達(dá)到了80%以上，經(jīng)營狀況保持良好狀態(tài)；二、縣政府與政策支持目前衡東縣政府將本項(xiàng)目作為近幾年的一個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目來抓，因?yàn)楸卷?xiàng)目無論是對(duì)增加政府財(cái)政收入還是增加就業(yè)人口以及改善城市環(huán)境方面都會(huì)做出較大的貢獻(xiàn)。政府承諾：將在規(guī)劃、稅收、工商政策、經(jīng)營戶子女戶口等方面給予適當(dāng)傾斜支持，引導(dǎo)和促進(jìn)縣城內(nèi)現(xiàn)有各街道上經(jīng)營建材類的商戶移遷到新建市場(chǎng)內(nèi)經(jīng)營。三、衡東建材業(yè)商業(yè)現(xiàn)狀及商戶的態(tài)度當(dāng)前，衡東縣建材裝飾材料市場(chǎng)還是以自發(fā)形成的沿街馬路市場(chǎng)，主要分布在崢榮路和衡岳南路兩個(gè)相對(duì)比較集中的區(qū)域。市場(chǎng)總體規(guī)模約2萬多平米，主要經(jīng)營有：陶瓷、衛(wèi)浴、窗簾、布藝、床上用品、燈飾、照明、油漆、涂料、櫥柜、潔具、地磚、吊頂、門窗、鋁材、鋼材、管業(yè)、板材等近二十個(gè)類別，約有將近200家經(jīng)營戶，其中有至少80%以上的商家為租賃物業(yè)進(jìn)行經(jīng)營。通過前期多方了解溝通，絕大多數(shù)經(jīng)營戶表示贊成并大力支持，總結(jié)原因有以下幾點(diǎn)：（一）物業(yè)租金水平不穩(wěn)定，漲幅無規(guī)律，形成部分商家之間惡性競爭，以至出現(xiàn)一個(gè)門面頻頻換主；（二）有至少30%經(jīng)營非常好的商戶希望擁有一個(gè)自己的門面，因?yàn)檫@樣既方便又穩(wěn)定；（三）有至少40%的經(jīng)營戶希望擴(kuò)大現(xiàn)有的經(jīng)營規(guī)模，來獲取更大的經(jīng)營利潤；（四）有至少70%的經(jīng)營戶希望在一個(gè)相對(duì)比較獨(dú)立，交通條件較好的集中式市場(chǎng)進(jìn)行規(guī)模經(jīng)營，因?yàn)檫@樣將會(huì)增加整個(gè)市場(chǎng)的競爭力，從而輻射到更遠(yuǎn)的消費(fèi)者當(dāng)中獲得更大的利益；四、我們的優(yōu)勢(shì)（一）主要投資人背景董博淳湖南農(nóng)大經(jīng)濟(jì)學(xué)士，經(jīng)濟(jì)師，在讀中歐國際工商學(xué)院EMBA。董博淳曾有衡東縣政府部門工作八年經(jīng)歷，熟悉政府動(dòng)作機(jī)制，有一定政府人脈關(guān)系。文善雄清華大學(xué)工程學(xué)士，建筑師，在讀清華投資總裁班，土木建筑業(yè)專家。文善雄先生在建筑領(lǐng)域擁有10多年的從業(yè)和創(chuàng)業(yè)經(jīng)驗(yàn)，熟識(shí)建筑新型材料及相關(guān)技術(shù)應(yīng)用；其同學(xué)多以房地產(chǎn)開發(fā)，城建管理者居多。廖新春（siteking）留學(xué)中歐國際工商學(xué)院MBA，保溫材料、保溫工程專家。廖新春先生擁有20余年創(chuàng)業(yè)經(jīng)歷，為人誠信，做事扎實(shí)，累積資本實(shí)力雄厚。劉新良北京師范大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)學(xué)士，劉新良先生創(chuàng)立的萬勝連鎖商業(yè)，在珠三角地區(qū)已擁有14家分店（5000-30000平方米一家），企業(yè)現(xiàn)金流非常寬裕，經(jīng)營作風(fēng)穩(wěn)健，在商業(yè)經(jīng)營與管理方面有獨(dú)到系統(tǒng)而實(shí)用的一套經(jīng)驗(yàn)，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)有獨(dú)特見解與熱情。（二）與縣政府及銀行業(yè)公共關(guān)系1、通過本項(xiàng)目接洽，與衡東縣主要領(lǐng)導(dǎo)建立了良好互動(dòng)關(guān)系。2、主要投資人都是衡東人，本項(xiàng)目開發(fā)所涉各部門負(fù)責(zé)人，或是直接熟人，或是間接熟人。3、衡東農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、商業(yè)銀行、信用社，均有接洽，都看好本項(xiàng)目的可行性，都表示支持。（三）長遠(yuǎn)戰(zhàn)略考慮本公司經(jīng)過比較長期的調(diào)研與思考，決定把開發(fā)縣級(jí)建材市場(chǎng)項(xiàng)目作為公司長期發(fā)展的一個(gè)方向。也希望與各投資人一道共同分享這塊蛋糕。去年，我們組織調(diào)研了廣西、重慶、湖南七個(gè)縣級(jí)建材市場(chǎng)。我們發(fā)現(xiàn)，縣級(jí)城市的大型商業(yè)業(yè)態(tài)除了傳統(tǒng)的百貨、超市、服裝等這些日常生活必需品以外，家居建材裝飾類商品的經(jīng)營表現(xiàn)最為活躍，是一個(gè)供需兩旺的新興專業(yè)市場(chǎng)。近幾年國家大力倡導(dǎo)扶持城鎮(zhèn)化建設(shè)，特別是農(nóng)業(yè)稅費(fèi)免交后，近幾年農(nóng)民家庭現(xiàn)金存款明顯增多，10萬元、20萬元戶占一定比例，農(nóng)民城鎮(zhèn)化需求顯著上升。結(jié)論是：中國50萬人口以上縣城開發(fā)建材市場(chǎng)大有可為。全國除沿海發(fā)達(dá)地區(qū)外，只有少數(shù)縣（不到30個(gè)）開發(fā)了集中式建材市場(chǎng)。定位開發(fā)縣級(jí)建材市場(chǎng)方向，市場(chǎng)前景廣闊。中國人口規(guī)模超過50萬的縣上千個(gè)。未來10-20年內(nèi)，縣級(jí)建材市場(chǎng)必定有快速發(fā)展。（四）較低的地價(jià)成本一般而言，定位建材市場(chǎng)項(xiàng)目，縣級(jí)政府就可以作為項(xiàng)目來招商引資，與一般意義上的房地產(chǎn)項(xiàng)目相區(qū)別，除了可以給予項(xiàng)目扶持政策外，地價(jià)方面原則上可以通過協(xié)商議價(jià)，一般會(huì)比純粹招拍掛竟拍地價(jià)低一些。本項(xiàng)目地塊正常竟拍地價(jià)應(yīng)在50萬元/畝以上，但作為建材市場(chǎng)項(xiàng)目定位后，通過協(xié)商議價(jià)，本項(xiàng)目地價(jià)控制在35萬元以內(nèi)。第四部分項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃及步驟項(xiàng)目開發(fā)步驟分三期進(jìn)行。具體執(zhí)行如下圖表所示：開發(fā)周期產(chǎn)品類型用地面積建筑面積備注第一期建材市場(chǎng)60000m57630m地下倉儲(chǔ)10000m10000m根據(jù)實(shí)際情況暫按10000m2第二期住宅臨街商鋪25000m5000m多層住宅45000m第三期建材精品商場(chǎng)15000m12000此期，計(jì)劃三年后考慮實(shí)施。到時(shí)根據(jù)市場(chǎng)行情決定，也許可以直接轉(zhuǎn)讓土地。本報(bào)告擬按轉(zhuǎn)讓該土地計(jì)算收入家居用品商場(chǎng)21000停車庫10000商住綜合樓、高層住宅73000合計(jì)m【開發(fā)周期圖表】第三期第三期第二期第三期第三期第二期第一期第五部分資金籌措第一階段說明：1、第一期將全部地價(jià)一次性攤完2、地下室租金收益未計(jì)算在內(nèi)第二階段第三階段由于未來不確定因素較多，屆時(shí)需要根據(jù)未來市場(chǎng)狀況再確定開發(fā)計(jì)劃及資金籌措方案；第六部分項(xiàng)目財(cái)務(wù)預(yù)估一、投資收益預(yù)算表第一期投資收益表銷售收入建材市場(chǎng)57630㎡3000元/㎡172,890,000.00投資成本土地150畝/畝52,500,000.00規(guī)劃、設(shè)計(jì)費(fèi)13/㎡749,190.00建筑成本500元/㎡38,815,000.00室外150元/㎡9,000,000.00管理、銷售費(fèi)用5%8,644,500.00財(cái)務(wù)費(fèi)用2,000,000.00不可預(yù)見費(fèi)3%5,186,700.00報(bào)建費(fèi)80元/㎡4,610,400.00合計(jì)121,505,790.00營業(yè)稅等5.50%9,508,950.00利潤41,875,260.00所得稅20%8,375,052.00凈利潤33,500,208.00備注：地下室租金收益未計(jì)算在內(nèi)第二期投資收益表銷售收入住宅45000㎡1500元/㎡67,500,000.00臨街商鋪5000㎡4500元/㎡22,500,000.00合計(jì)90,000,000.00投資成本規(guī)劃、設(shè)計(jì)費(fèi)15元/㎡750,000.00建筑成本商業(yè)：500元/㎡住宅：700元/㎡36,475,000.00室外150元/㎡3,750,000.00管理、銷售費(fèi)用5%4,500,000.00財(cái)務(wù)費(fèi)用2,000,000.00不可預(yù)見費(fèi)3%2,700,000.00報(bào)建費(fèi)80-100元/平米4,900,000.00合計(jì)50,175,000.00營業(yè)稅等5.50%4,950,000.00利潤34,875,000.00所得稅20%6,975,000.00凈利潤27,900,000.00第三期投資收益表土地銷售收入25畝80萬/畝20,000,000.00土地增值稅150畝項(xiàng)目銷售總額1%2，800，000.00利潤17，200，000.00所得稅20%3，440，000.00凈利潤13，760，000.00實(shí)際投資收益率＝各期凈