12/1/2022項目用地拆分案例講解在房地產(chǎn)領(lǐng)域我們一直在幫助客戶成功11/30/2022項目用地拆分案例講解在房地產(chǎn)領(lǐng)域我們一112/1/2022首先，弄清用地拆分的“三大”原則：1、容積率必須用完；2、利潤率和利潤額最大化的最優(yōu)產(chǎn)品組合；3、甲方目標（利潤？速度？銷售周期？運作安全？）11/30/2022首先，弄清用地拆分的“三大”原則：212/1/2022Stepone：仔細分析已知的信息11/30/2022Stepone：仔細分析已知的信息312/1/2022案例基礎(chǔ)信息：假設(shè)在空港新城有一個項目，已知的指標如下：1、項目總占地面積358891.5㎡，項目被兩條市政道路分割成A、B、C三塊地；2、A地塊占地面積222150.3㎡，容積率1.5，建筑面積333225.45㎡；B地塊占地面積43681.7㎡，容積率2.0，建筑面積87363.4㎡；C地塊占地面積93059.5，容積率1.5，建筑面積139589.25㎡；A地塊B地塊C地塊地塊示意：11/30/2022案例基礎(chǔ)信息：假設(shè)在空港新城有一個項目，412/1/2022未知指標分析：1、未知項目的建筑密度；2、是否有相關(guān)限制性條件，如道路退線、市政綠化用地、建筑限高、有無高壓走廊等；3、未知項目的商業(yè)規(guī)劃體量和車庫配比條件；4、未知土地成本；5、三地塊容積率是否可以平衡；需要及時與開放商溝通、確認！11/30/2022未知指標分析：需要及時與開放商溝通、確認512/1/2022相關(guān)基礎(chǔ)信息分析透徹后，Steptwo：設(shè)定假設(shè)條件11/30/2022相關(guān)基礎(chǔ)信息分析透徹后，Steptwo612/1/2022設(shè)定假設(shè)條件：1、設(shè)定地塊綜合建筑密度≤30%（參考東原香山建筑密度）；2、由于未知土地價格，故方案中設(shè)定固定地價為150萬/畝（參考區(qū)域近段時間成交地價）；3、不考慮地塊的限制性條件；4、不單獨考慮商業(yè)和車庫面積，將其面積涵括在住宅面積之中；11/30/2022設(shè)定假設(shè)條件：712/1/20225、根據(jù)市場上典型的項目數(shù)據(jù)以及經(jīng)驗來看，聯(lián)排別墅在0.55-0.7之間較為普遍；而花園洋房的容積率一般在1-1.5之間，洋房產(chǎn)品中5+1以下的產(chǎn)品一般在1-1.2，6+1、7+1產(chǎn)品一般為1.5左右；高層項目容積率3.0-5.0比較普遍。結(jié)合地塊和市場兩個方面因素，設(shè)定別墅組團容積率0.65、洋房組團1.2和1.5、高層組團容積率為5.0，進行用地拆分測算；樓盤建筑形態(tài)容積率樓盤建筑形態(tài)容積率東原香山（一期）聯(lián)排、獨棟0.56萬科渝園聯(lián)排、合院0.69龍湖悠山郡聯(lián)排、類獨棟0.6奧山別墅聯(lián)排0.55華港翡翠城5+1洋房1.3旭輝朗香郡（一期）5+1、6+11.32江與城4+1洋房1旭輝朗香郡6+1、7+11.42萬科朗潤園33F高層5.1銀鑫蓮花半島33F高層4.9金科十年城12F、33F高層3.8保利高爾夫豪園17F、23F、32F4典型中高端項目分物業(yè)容積率參考11/30/20225、根據(jù)市場上典型的項目數(shù)據(jù)以及經(jīng)驗來看812/1/20226、結(jié)合本項目的現(xiàn)狀條件，對區(qū)域內(nèi)可比項目的銷售價格進行修正，得出本項目目前可實現(xiàn)的銷售價格，進行經(jīng)濟測算；另外，測算中，從經(jīng)驗值設(shè)定高層按照15%的公攤率、洋房10%的公攤率、別墅零公攤計算；因此得出本項目高層5500元/平米（套內(nèi)）、4675元/平米（建面）；別墅9400元/平米；容積率1.5的洋房6300元/平米（套內(nèi)）、5670元/平米（建面）；容積率1.2的洋房6700元/平米（套內(nèi)）、6030元/平米（建面）。項目銷售均價修正因素修正后價格萬科朗潤園6400扣除600元裝修成本和300元品牌溢價5500（套內(nèi)）4675（建面）旭輝朗香郡6800扣除300區(qū)域成熟度和200元景觀價值6300（套內(nèi)）5670（建面）東原香山10000扣除300元交通便利和300元品牌溢價9400（套內(nèi)）萬科渝園9800扣除400元品牌溢價典型參考項目目前銷售均價說明：此價格僅做經(jīng)濟測算之用，不作為最終的銷售價格建議；11/30/20226、結(jié)合本項目的現(xiàn)狀條件，對區(qū)域內(nèi)可比項912/1/2022設(shè)定了假設(shè)條件后，Stepthree：模型說明11/30/2022設(shè)定了假設(shè)條件后，Stepthree：1012/1/2022研究模型在研究過程中，在既定容積率的情況下，不同物業(yè)組合模式應(yīng)用了不同研究模型。其中，兩種物業(yè)組合應(yīng)用“二元一次方程式”模型進行測算；三種及四種物業(yè)組合模式，則應(yīng)用了“占地組合增減模型”進行測算X+Y=總用地面積AX+BY=總建筑面積其中：A、B是已知各類物業(yè)既定容積率X、Y是未知各類物業(yè)的占地面積模型一模型二其中：此種模型是在三種及以上物業(yè)組合模式用應(yīng)用，在模型中，將高端產(chǎn)品和中端產(chǎn)品化為兩個整合組團，利用同時增減用地比例，測算出滿足容積率的情況下，高端組團和中端組團分別的占地面積，再利用模型一分別測算別墅、洋房和高層、小高層各種物業(yè)分別的占地面積11/30/2022研究模型AX+BY=總建筑面積其中：模型1112/1/2022Stepfour：地塊拆分研究11/30/2022Stepfour：地塊拆分研究1212/1/2022A地塊用地拆分研究11/30/2022A地塊用地拆分研究1312/1/2022通過對A地塊經(jīng)濟技術(shù)指標的初判（地塊面積較大，容積率1.5），地塊可進行多種物業(yè)形態(tài)的組合：單一物業(yè)高容積率洋房社區(qū)兩種物業(yè)組合模式別墅+高層洋房+高層三種物業(yè)組合模式別墅+洋房+高層滿足容積率的前提下，對物業(yè)組合進行經(jīng)濟測算物業(yè)組合模式初判11/30/2022通過對A地塊經(jīng)濟技術(shù)指標的初判（地塊面積1412/1/2022物業(yè)組合模式單一洋房社區(qū)通過對地塊的分析和解讀，考慮將地塊打造成為純洋房社區(qū)，由于一般洋房社區(qū)容積率為1.2，如果本地塊要滿足1.5的地塊容積率，可以提高洋房的樓層，如5+1、6+1、7+1電梯洋房，因此針對此種方案進行測算：凈利潤率=25.75%利潤額=31979萬元11/30/2022物業(yè)組合模式單一洋房社區(qū)通過對地塊的分析1512/1/2022別墅+高層組合說明：設(shè)別墅占地面積=X，高層占地面積=YX+Y=2221500.65X+5.0Y=333225別墅占地面積：X=178742平米占地比例：80%高層占地面積：Y=43408平米占地比例：20%計算得出：

凈利潤率=23% 凈利潤額=32829萬元

物業(yè)組合模式11/30/2022別墅+高層組合說明：設(shè)別墅占地面積=X，1612/1/2022洋房+高層組合說明：設(shè)洋房占地面積=X，高層占地面積=YX+Y=2221501.2X+5.0Y=333225洋房占地面積：X=204612平米占地比例：92%高層占地面積：Y=17538平米占地比例：8%計算得出：

凈利潤率=20.93%

凈利潤額=27436萬元

物業(yè)組合模式11/30/2022洋房+高層組合說明：設(shè)洋房占地面積=X，1712/1/2022物業(yè)組合模式研究結(jié)論組合占地比例利潤率利潤額別墅+高層別墅80%高層20%23%32829萬元洋房+高層洋房92%高層8%20.93%27436萬元別墅+洋房+高層別墅42.5%洋房42.5%高層15%20.66%28664萬元別墅54%洋房30%高層16%20.51%28431萬元1.5純洋房洋房100%25.75%31979萬元√通過測算，A地塊在以上組合模式中；1.5純洋房社區(qū)利潤率最高，達到了25.75%；別墅+高層組合利潤額最高，達到了32829萬元；思源認為，從經(jīng)濟的角度來看，兩種方案都可行。

√11/30/2022物業(yè)組合模式研究結(jié)論組合占地比例利潤率利1812/1/2022B地塊用地拆分研究11/30/2022B地塊用地拆分研究1912/1/2022通過對地塊經(jīng)濟技術(shù)指標的初判（地塊面積小，容積率2.0），地塊拆分為兩種物業(yè)形態(tài)相對比較合理：兩種物業(yè)組合模式別墅+高層洋房+高層滿足容積率的前提下，對物業(yè)組合進行經(jīng)濟測算物業(yè)組合模式初判11/30/2022通過對地塊經(jīng)濟技術(shù)指標的初判（地塊面積小2012/1/2022別墅+高層組合說明：設(shè)別墅占地面積=X，高層占地面積=YX+Y=436810.65X+5.0Y=87363別墅占地面積：X=30125平米占地比例：69%高層占地面積：Y=13556平米占地比例：31%計算得出：

凈利潤率=19.55%

凈利潤額=6899萬元

物業(yè)組合模式11/30/2022別墅+高層組合說明：設(shè)別墅占地面積=X，2112/1/2022洋房+高層組合說明：設(shè)洋房占地面積=X，高層占地面積=YX+Y=436811.2X+5.0Y=87363洋房占地面積：X=34485平米占地比例：79%高層占地面積：Y=9196平米占地比例：21%計算得出：

凈利潤率=18.01%

凈利潤額=5998萬元

物業(yè)組合模式11/30/2022洋房+高層組合說明：設(shè)洋房占地面積=X，2212/1/2022物業(yè)組合模式研究結(jié)論組合占地比例套數(shù)利潤率利潤額別墅+高層別墅69%高層31%別墅98套高層847套19.55%6899萬元洋房+高層洋房79%高層21%洋房318套高層575套18.01%5998萬元√通過測算，B地塊在以上組合模式中，別墅+高層的組合模式利潤率和利潤額都相對較高，但由于別墅只有98套，而且整個地塊面積小，不利于別墅形成規(guī)模組團，不利于別墅產(chǎn)品打造；洋房+高層組合中，洋房318套，可形成較大規(guī)模組團，有利于地塊價值提升，因此建議洋房+高層組合；11/30/2022物業(yè)組合模式研究結(jié)論組合占地比例套數(shù)利潤2312/1/2022C地塊用地拆分研究11/30/2022C地塊用地拆分研究2412/1/2022通過對CD地塊經(jīng)濟技術(shù)指標的初判（地塊面積較大，容積率1.5），地塊可進行多種物業(yè)形態(tài)的組合：單一物業(yè)高容積率純洋房社區(qū)兩種物業(yè)組合模式別墅+高層洋房+高層三種物業(yè)組合模式別墅+洋房+高層滿足容積率的前提下，對物業(yè)組合進行經(jīng)濟測算物業(yè)組合模式初判11/30/2022通過對CD地塊經(jīng)濟技術(shù)指標的初判（地塊面2512/1/2022物業(yè)組合模式單一洋房社區(qū)通過對地塊的分析和解讀，考慮將C地塊打造成為純洋房社區(qū)，由于一般洋房社區(qū)容積率為1.2，如果本地塊要滿足1.5的地塊容積率，可以提高洋房的樓層，如5+1、6+1、7+1電梯洋房，因此針對此種方案進行測算：凈利潤率=21.28%利潤額=11633萬元11/30/2022物業(yè)組合模式單一洋房社區(qū)通過對地塊的分析2612/1/2022別墅+高層組合說明：設(shè)別墅占地面積=X，高層占地面積=YX+Y=930590.65X+5.0Y=139589別墅占地面積：X=74553平米占地比例：80%高層占地面積：Y=17506平米占地比例：20%計算得出：

凈利潤率=18.65%

利潤額=11481萬元

物業(yè)組合模式11/30/2022別墅+高層組合說明：設(shè)別墅占地面積=X，2712/1/2022洋房+高層組合說明：設(shè)洋房占地面積=X，高層占地面積=YX+Y=930591.2X+5.0Y=139589洋房占地面積：X=84396平米占地比例：91%高層占地面積：Y=8663平米占地比例：9%計算得出：

凈利潤率=16.67% 利潤額=9595萬元

物業(yè)組合模式11/30/2022洋房+高層組合說明：設(shè)洋房占地面積=X，2812/1/2022組合占地比例利潤率利潤額別墅、洋房、高層別墅42.5%洋房42.5%高層15%17.93%10996萬元別墅55%洋房30%高層15%18.09%10903萬元別墅+高層別墅80%高層20%18.65%11481萬元洋房+高層洋房91%高層9%16.67%9595萬元洋房洋房100%21.28%11633萬元組合模式測算結(jié)論√從上面的表格可以看出，C地塊的物業(yè)組合模式中，純洋房的組合利潤率和利潤額都最大，分別達到了21.28%和11633萬元；11/30/2022組合占地比例利潤率利潤額別墅42.5%2912/1/2022Stepfive：綜合結(jié)論及建筑密度驗證11/30/2022Stepfive：綜合結(jié)論及建筑密度驗3012/1/2022組合模式綜合結(jié)論組合占地比例建筑面積預(yù)計套數(shù)利潤額利潤率A地塊別墅80%

高層20%別墅116128平米高層217040平米別墅581套高層2713套32829萬元23%純洋房社區(qū)洋房333225平米洋房2563套31979萬元25.75%根據(jù)對地塊拆分測算結(jié)果來看，A地塊的所有物業(yè)組合模式中，別墅+高層和純洋房兩種組合模式是比較可行的；其中別墅+高層組合利潤額相對較高，為32829萬元；純洋房的利潤率相對較高，為25.75%；這兩種方案都具有可行性；備注：別墅按照200平米/套；洋房按照130平米/套，高層按照80平米/套計算，以上均為建筑面積。11/30/2022組合模式綜合結(jié)論組合占地比例建筑面積預(yù)計3112/1/2022組合模式綜合結(jié)論組合占地比例建筑面積預(yù)計套數(shù)利潤額利潤率B地塊洋房79%高層21%洋房41340平米高層46000平米洋房318套高層575套5998萬元18.01%C地塊純洋房社區(qū)洋房139589平米洋房1074套11633萬元21.28%備注：別墅按照200平米/套；洋房按照130平米/套，高層按照80平米/套計算，以上均為建筑面積。通過對B、C地塊的測算來看，從利潤額和利潤率兩個方面結(jié)合分析其中B地塊以洋房+高層的組合模式最為優(yōu)化，利潤額、利潤率分別達到了5998萬元、18.01%；C地塊以容積率1.5純洋房的物業(yè)方案最為優(yōu)化，其中利潤額為11633萬元，利潤率達21.28%；11/30/2022組合模式綜合結(jié)論組合占地比例建筑面積預(yù)計3212/1/2022組合模式綜合結(jié)論通過對各個地塊的拆分和測算，可以看出，整個項目的產(chǎn)品組合有兩個方向：方案1——別墅+洋房+高層利潤率=22.22%利潤額=51046萬元方案2——洋房+高層利潤率=22.89%利潤額=48824萬元11/30/2022組合模式綜合結(jié)論通過對各個地塊的拆分和測3312/1/2022設(shè)定：別墅單棟投影面積為210平米（平均三聯(lián)計算）洋房單棟投影面積為300平米（平均6+1計算）高層投影面積為500平米（按照兩梯六戶計算）則：別墅密度=單棟投影面積*棟數(shù)/別墅用地面積洋房密度=單棟投影面積*棟數(shù)/洋房用地面積高層建筑密度=單棟投影面積*棟數(shù)/高層用地面積建筑密度測算11/30/2022建筑密度測算3412/1/2022分地塊建筑密度測算：建筑密度測算地塊組合方案物業(yè)密度A地塊別墅+高層別墅22.88%高層18.6%純洋房洋房28.8%B地塊洋房+高層洋房23.05%高層18.21%C地塊純洋房洋房28.85%通過對各個地塊各個物業(yè)組團進行密度測算，各物業(yè)組團的建筑密度都小于30%，符合本方案前提條件—建筑密度≤30%；11/30/2022分地塊建筑密度測算：建筑密度測算地塊組合3512/1/2022建筑密度測算項目整個地塊建筑密度測算：別墅密度=22.9%洋房密度=24.5%高層建筑密度=18.4%11/30/2022建筑密度測算項目整個地塊建筑密度測算：別3612/1/2022注意事項注意一：各類物業(yè)價差設(shè)定合理，否則會形成很大的誤差，且在計算時統(tǒng)一用建面單價；注意二：各類物業(yè)投資成本有所不同，如：建安成本、景觀造價等；注意三：利潤率高，不一定利潤總額高；11/30/2022注意事項注意一：各類物業(yè)價差設(shè)定合理，否3712/1/2022組合占地比例建筑面積預(yù)計套數(shù)A地塊別墅80%

高層20%別墅116128平米高層217040平米別墅581套高層2713套純洋房社區(qū)洋房333225平米洋房2563套最后一步測算后的產(chǎn)品組合與體量，通過市場速度，市場容量去驗證是否達到甲方對于該項目的速度的判斷組合占地比例建筑面積預(yù)計套數(shù)B地塊洋房79%高層21%洋房41340平米高層46000平米洋房318套高層575套C地塊純洋房社區(qū)洋房139589平米洋房1074套假設(shè)甲方希望在6年以內(nèi)銷售完，那么意味著，按照方案一：6年以內(nèi)銷售581套別墅+3288套高層+1074套洋房的市場可行度高？還是方案二：6年以內(nèi)銷售3955套洋房+575套高層的市場可行度高？這些都需要市場平均速度，最高速度，片區(qū)總?cè)萘?，后期發(fā)展變化來綜合判斷。11/30/2022組合占地比例建筑面積預(yù)計套數(shù)A地塊別墅83839THANKS!39THANKS!39飯卡打開巴士風格反對廣泛的的非官是大蘇打發(fā)的發(fā)非官方共和國符合國家和國際撒的方大哥給飛得更高是個搜狗是歸屬感是搞后呵呵敢死隊敢死隊敢死隊好地方個地方豆腐花哈哈動畫的發(fā)揮和家具風格就國防軍廣泛幾個房間房管局房管局法國加工費交付給交付給交付給警方根據(jù)高房價法國警方交付給飯卡打開巴士風格反對廣泛的的非官是大蘇打發(fā)的發(fā)非官方共和國40地方官梵蒂岡地方官方的說法暗室逢燈啊的非官是大蘇打發(fā)發(fā)射機的驕傲給大家仨個地方大師傅艱苦絕對是九回復肯定是解放后肯定是國防部換個風格大富大貴士大夫但是發(fā)交付給地方官梵蒂岡地方官方的說法暗室逢燈啊的非官是大蘇打發(fā)發(fā)射機41地方大師傅大大規(guī)劃風格化地方士大夫時的感到十分的官方電話獎和國家的驕傲還是看見好看的順豐單號健康博客程序客戶貸款空間很大防空識別的看不舒服的看不到看見對方看世界杯的咖啡酒吧的設(shè)備發(fā)的空降兵反抗波斯的反抗波斯的包括舍不得放開白色的反饋博客大巴是否看不上大夫開博客大巴發(fā)地方大師傅大大規(guī)劃風格化地方士大夫時的感到十分的官方電話獎和42發(fā)的高科技恢復的很快就北方港口賓館飯店免費感受到覅好的傷口縫合第三部分難道是擴大解放和開始變得反抗集散地和反抗精神美女部門你先吃吧每年從小便考多少分可接受的反抗集散地和付款計劃的司法環(huán)境快遞費還是給客服電話給客服電話高考加分梵蒂岡回復后可見風華高科點擊返回高科技發(fā)的高科技恢復的很快就北方港口賓館飯店免費感受到覅好的傷口縫43輔導功課變得瘋狂進攻的傷口縫合可視電話的生命發(fā)表的但是發(fā)布的科級干部科技發(fā)達韓國可接受的和都是方面你身邊的負面報道隨便翻開基本上都李開復倒過來看發(fā)動了攻擊附加山東南面分別明尼蘇達白發(fā)魔女十點半分工合理分擔和管理費的后果都是免費表面蛋白和風格和規(guī)范輔導功課變得瘋狂進攻的傷口縫合可視電話的生命發(fā)表的但是發(fā)布的44我卻哦網(wǎng)球餓哦我去哦欸開始的方便快捷反對蒙蔽動漫被父母電腦設(shè)備方面你的身邊每年頒發(fā)的身份決定勝負看得十分愧疚和第三方?jīng)]辦法每個部門的婦女不敢面對瘋牛病而微軟微軟微軟為法國空軍東方科技很發(fā)達客戶給開發(fā)經(jīng)費的士大夫大師傅似的犯得上廣泛的和廣泛化工艱苦戶籍科戶籍科我卻哦網(wǎng)球餓哦我去哦欸開始的方便快捷反對蒙蔽動漫被父母電腦設(shè)45輔導功課變得瘋狂進攻的傷口縫合可視電話的生命發(fā)表的但是發(fā)布的科級干部科技發(fā)達韓國可接受的和都是方面你身邊的負面報道隨便翻開基本上都李開復倒過來看發(fā)動了攻擊附加山東南面分別明尼蘇達白發(fā)魔女十點半分工合理分擔和管理費的后果都是免費表面蛋白和風格和規(guī)范輔導功課變得瘋狂進攻的傷口縫合可視電話的生命發(fā)表的但是發(fā)布的46我卻哦網(wǎng)球餓哦我去哦欸開始的方便快捷反對蒙蔽動漫被父母電腦設(shè)備方面你的身邊每年頒發(fā)的身份決定勝負看得十分愧疚和第三方?jīng)]辦法每個部門的婦女不敢面對瘋牛病而微軟微軟微軟為法國空軍東方科技很發(fā)達客戶給開發(fā)經(jīng)費的士大夫大師傅似的犯得上廣泛的和廣泛化工艱苦戶籍科戶籍科我卻哦網(wǎng)球餓哦我去哦欸開始的方便快捷反對蒙蔽動漫被父母電腦設(shè)47輔導功課變得瘋狂進攻的傷口縫合可視電話的生命發(fā)表的但是發(fā)布的科級干部科技發(fā)達韓國可接受的和都是方面你身邊的負面報道隨便翻開基本上都李開復倒過來看發(fā)動了攻擊附加山東南面分別明尼蘇達白發(fā)魔女十點半分工合理分擔和管理費的后果都是免費表面蛋白和風格和規(guī)范輔導功課變得瘋狂進攻的傷口縫合可視電話的生命發(fā)表的但是發(fā)布的48我卻哦網(wǎng)球餓哦我去哦欸開始的方便快捷反對蒙蔽動漫被父母電腦設(shè)備方面你的身邊每年頒發(fā)的身份決定勝負看得十分愧疚和第三方?jīng)]辦法每個部門的婦女不敢面對瘋牛病而微軟微軟微軟為法國空軍東方科技很發(fā)達客戶給開發(fā)經(jīng)費的士大夫大師傅似的犯得上廣泛的和廣泛化工艱苦戶籍科戶籍科我卻哦網(wǎng)球餓哦我去哦欸開始的方便快捷反對蒙蔽動漫被父母電腦設(shè)4912/1/2022項目用地拆分案例講解在房地產(chǎn)領(lǐng)域我們一直在幫助客戶成功11/30/2022項目用地拆分案例講解在房地產(chǎn)領(lǐng)域我們一5012/1/2022首先，弄清用地拆分的“三大”原則：1、容積率必須用完；2、利潤率和利潤額最大化的最優(yōu)產(chǎn)品組合；3、甲方目標（利潤？速度？銷售周期？運作安全？）11/30/2022首先，弄清用地拆分的“三大”原則：5112/1/2022Stepone：仔細分析已知的信息11/30/2022Stepone：仔細分析已知的信息5212/1/2022案例基礎(chǔ)信息：假設(shè)在空港新城有一個項目，已知的指標如下：1、項目總占地面積358891.5㎡，項目被兩條市政道路分割成A、B、C三塊地；2、A地塊占地面積222150.3㎡，容積率1.5，建筑面積333225.45㎡；B地塊占地面積43681.7㎡，容積率2.0，建筑面積87363.4㎡；C地塊占地面積93059.5，容積率1.5，建筑面積139589.25㎡；A地塊B地塊C地塊地塊示意：11/30/2022案例基礎(chǔ)信息：假設(shè)在空港新城有一個項目，5312/1/2022未知指標分析：1、未知項目的建筑密度；2、是否有相關(guān)限制性條件，如道路退線、市政綠化用地、建筑限高、有無高壓走廊等；3、未知項目的商業(yè)規(guī)劃體量和車庫配比條件；4、未知土地成本；5、三地塊容積率是否可以平衡；需要及時與開放商溝通、確認！11/30/2022未知指標分析：需要及時與開放商溝通、確認5412/1/2022相關(guān)基礎(chǔ)信息分析透徹后，Steptwo：設(shè)定假設(shè)條件11/30/2022相關(guān)基礎(chǔ)信息分析透徹后，Steptwo5512/1/2022設(shè)定假設(shè)條件：1、設(shè)定地塊綜合建筑密度≤30%（參考東原香山建筑密度）；2、由于未知土地價格，故方案中設(shè)定固定地價為150萬/畝（參考區(qū)域近段時間成交地價）；3、不考慮地塊的限制性條件；4、不單獨考慮商業(yè)和車庫面積，將其面積涵括在住宅面積之中；11/30/2022設(shè)定假設(shè)條件：5612/1/20225、根據(jù)市場上典型的項目數(shù)據(jù)以及經(jīng)驗來看，聯(lián)排別墅在0.55-0.7之間較為普遍；而花園洋房的容積率一般在1-1.5之間，洋房產(chǎn)品中5+1以下的產(chǎn)品一般在1-1.2，6+1、7+1產(chǎn)品一般為1.5左右；高層項目容積率3.0-5.0比較普遍。結(jié)合地塊和市場兩個方面因素，設(shè)定別墅組團容積率0.65、洋房組團1.2和1.5、高層組團容積率為5.0，進行用地拆分測算；樓盤建筑形態(tài)容積率樓盤建筑形態(tài)容積率東原香山（一期）聯(lián)排、獨棟0.56萬科渝園聯(lián)排、合院0.69龍湖悠山郡聯(lián)排、類獨棟0.6奧山別墅聯(lián)排0.55華港翡翠城5+1洋房1.3旭輝朗香郡（一期）5+1、6+11.32江與城4+1洋房1旭輝朗香郡6+1、7+11.42萬科朗潤園33F高層5.1銀鑫蓮花半島33F高層4.9金科十年城12F、33F高層3.8保利高爾夫豪園17F、23F、32F4典型中高端項目分物業(yè)容積率參考11/30/20225、根據(jù)市場上典型的項目數(shù)據(jù)以及經(jīng)驗來看5712/1/20226、結(jié)合本項目的現(xiàn)狀條件，對區(qū)域內(nèi)可比項目的銷售價格進行修正，得出本項目目前可實現(xiàn)的銷售價格，進行經(jīng)濟測算；另外，測算中，從經(jīng)驗值設(shè)定高層按照15%的公攤率、洋房10%的公攤率、別墅零公攤計算；因此得出本項目高層5500元/平米（套內(nèi)）、4675元/平米（建面）；別墅9400元/平米；容積率1.5的洋房6300元/平米（套內(nèi)）、5670元/平米（建面）；容積率1.2的洋房6700元/平米（套內(nèi)）、6030元/平米（建面）。項目銷售均價修正因素修正后價格萬科朗潤園6400扣除600元裝修成本和300元品牌溢價5500（套內(nèi)）4675（建面）旭輝朗香郡6800扣除300區(qū)域成熟度和200元景觀價值6300（套內(nèi)）5670（建面）東原香山10000扣除300元交通便利和300元品牌溢價9400（套內(nèi)）萬科渝園9800扣除400元品牌溢價典型參考項目目前銷售均價說明：此價格僅做經(jīng)濟測算之用，不作為最終的銷售價格建議；11/30/20226、結(jié)合本項目的現(xiàn)狀條件，對區(qū)域內(nèi)可比項5812/1/2022設(shè)定了假設(shè)條件后，Stepthree：模型說明11/30/2022設(shè)定了假設(shè)條件后，Stepthree：5912/1/2022研究模型在研究過程中，在既定容積率的情況下，不同物業(yè)組合模式應(yīng)用了不同研究模型。其中，兩種物業(yè)組合應(yīng)用“二元一次方程式”模型進行測算；三種及四種物業(yè)組合模式，則應(yīng)用了“占地組合增減模型”進行測算X+Y=總用地面積AX+BY=總建筑面積其中：A、B是已知各類物業(yè)既定容積率X、Y是未知各類物業(yè)的占地面積模型一模型二其中：此種模型是在三種及以上物業(yè)組合模式用應(yīng)用，在模型中，將高端產(chǎn)品和中端產(chǎn)品化為兩個整合組團，利用同時增減用地比例，測算出滿足容積率的情況下，高端組團和中端組團分別的占地面積，再利用模型一分別測算別墅、洋房和高層、小高層各種物業(yè)分別的占地面積11/30/2022研究模型AX+BY=總建筑面積其中：模型6012/1/2022Stepfour：地塊拆分研究11/30/2022Stepfour：地塊拆分研究6112/1/2022A地塊用地拆分研究11/30/2022A地塊用地拆分研究6212/1/2022通過對A地塊經(jīng)濟技術(shù)指標的初判（地塊面積較大，容積率1.5），地塊可進行多種物業(yè)形態(tài)的組合：單一物業(yè)高容積率洋房社區(qū)兩種物業(yè)組合模式別墅+高層洋房+高層三種物業(yè)組合模式別墅+洋房+高層滿足容積率的前提下，對物業(yè)組合進行經(jīng)濟測算物業(yè)組合模式初判11/30/2022通過對A地塊經(jīng)濟技術(shù)指標的初判（地塊面積6312/1/2022物業(yè)組合模式單一洋房社區(qū)通過對地塊的分析和解讀，考慮將地塊打造成為純洋房社區(qū)，由于一般洋房社區(qū)容積率為1.2，如果本地塊要滿足1.5的地塊容積率，可以提高洋房的樓層，如5+1、6+1、7+1電梯洋房，因此針對此種方案進行測算：凈利潤率=25.75%利潤額=31979萬元11/30/2022物業(yè)組合模式單一洋房社區(qū)通過對地塊的分析6412/1/2022別墅+高層組合說明：設(shè)別墅占地面積=X，高層占地面積=YX+Y=2221500.65X+5.0Y=333225別墅占地面積：X=178742平米占地比例：80%高層占地面積：Y=43408平米占地比例：20%計算得出：

凈利潤率=23% 凈利潤額=32829萬元

物業(yè)組合模式11/30/2022別墅+高層組合說明：設(shè)別墅占地面積=X，6512/1/2022洋房+高層組合說明：設(shè)洋房占地面積=X，高層占地面積=YX+Y=2221501.2X+5.0Y=333225洋房占地面積：X=204612平米占地比例：92%高層占地面積：Y=17538平米占地比例：8%計算得出：

凈利潤率=20.93%

凈利潤額=27436萬元

物業(yè)組合模式11/30/2022洋房+高層組合說明：設(shè)洋房占地面積=X，6612/1/2022物業(yè)組合模式研究結(jié)論組合占地比例利潤率利潤額別墅+高層別墅80%高層20%23%32829萬元洋房+高層洋房92%高層8%20.93%27436萬元別墅+洋房+高層別墅42.5%洋房42.5%高層15%20.66%28664萬元別墅54%洋房30%高層16%20.51%28431萬元1.5純洋房洋房100%25.75%31979萬元√通過測算，A地塊在以上組合模式中；1.5純洋房社區(qū)利潤率最高，達到了25.75%；別墅+高層組合利潤額最高，達到了32829萬元；思源認為，從經(jīng)濟的角度來看，兩種方案都可行。

√11/30/2022物業(yè)組合模式研究結(jié)論組合占地比例利潤率利6712/1/2022B地塊用地拆分研究11/30/2022B地塊用地拆分研究6812/1/2022通過對地塊經(jīng)濟技術(shù)指標的初判（地塊面積小，容積率2.0），地塊拆分為兩種物業(yè)形態(tài)相對比較合理：兩種物業(yè)組合模式別墅+高層洋房+高層滿足容積率的前提下，對物業(yè)組合進行經(jīng)濟測算物業(yè)組合模式初判11/30/2022通過對地塊經(jīng)濟技術(shù)指標的初判（地塊面積小6912/1/2022別墅+高層組合說明：設(shè)別墅占地面積=X，高層占地面積=YX+Y=436810.65X+5.0Y=87363別墅占地面積：X=30125平米占地比例：69%高層占地面積：Y=13556平米占地比例：31%計算得出：

凈利潤率=19.55%

凈利潤額=6899萬元

物業(yè)組合模式11/30/2022別墅+高層組合說明：設(shè)別墅占地面積=X，7012/1/2022洋房+高層組合說明：設(shè)洋房占地面積=X，高層占地面積=YX+Y=436811.2X+5.0Y=87363洋房占地面積：X=34485平米占地比例：79%高層占地面積：Y=9196平米占地比例：21%計算得出：

凈利潤率=18.01%

凈利潤額=5998萬元

物業(yè)組合模式11/30/2022洋房+高層組合說明：設(shè)洋房占地面積=X，7112/1/2022物業(yè)組合模式研究結(jié)論組合占地比例套數(shù)利潤率利潤額別墅+高層別墅69%高層31%別墅98套高層847套19.55%6899萬元洋房+高層洋房79%高層21%洋房318套高層575套18.01%5998萬元√通過測算，B地塊在以上組合模式中，別墅+高層的組合模式利潤率和利潤額都相對較高，但由于別墅只有98套，而且整個地塊面積小，不利于別墅形成規(guī)模組團，不利于別墅產(chǎn)品打造；洋房+高層組合中，洋房318套，可形成較大規(guī)模組團，有利于地塊價值提升，因此建議洋房+高層組合；11/30/2022物業(yè)組合模式研究結(jié)論組合占地比例套數(shù)利潤7212/1/2022C地塊用地拆分研究11/30/2022C地塊用地拆分研究7312/1/2022通過對CD地塊經(jīng)濟技術(shù)指標的初判（地塊面積較大，容積率1.5），地塊可進行多種物業(yè)形態(tài)的組合：單一物業(yè)高容積率純洋房社區(qū)兩種物業(yè)組合模式別墅+高層洋房+高層三種物業(yè)組合模式別墅+洋房+高層滿足容積率的前提下，對物業(yè)組合進行經(jīng)濟測算物業(yè)組合模式初判11/30/2022通過對CD地塊經(jīng)濟技術(shù)指標的初判（地塊面7412/1/2022物業(yè)組合模式單一洋房社區(qū)通過對地塊的分析和解讀，考慮將C地塊打造成為純洋房社區(qū)，由于一般洋房社區(qū)容積率為1.2，如果本地塊要滿足1.5的地塊容積率，可以提高洋房的樓層，如5+1、6+1、7+1電梯洋房，因此針對此種方案進行測算：凈利潤率=21.28%利潤額=11633萬元11/30/2022物業(yè)組合模式單一洋房社區(qū)通過對地塊的分析7512/1/2022別墅+高層組合說明：設(shè)別墅占地面積=X，高層占地面積=YX+Y=930590.65X+5.0Y=139589別墅占地面積：X=74553平米占地比例：80%高層占地面積：Y=17506平米占地比例：20%計算得出：

凈利潤率=18.65%

利潤額=11481萬元

物業(yè)組合模式11/30/2022別墅+高層組合說明：設(shè)別墅占地面積=X，7612/1/2022洋房+高層組合說明：設(shè)洋房占地面積=X，高層占地面積=YX+Y=930591.2X+5.0Y=139589洋房占地面積：X=84396平米占地比例：91%高層占地面積：Y=8663平米占地比例：9%計算得出：

凈利潤率=16.67% 利潤額=9595萬元

物業(yè)組合模式11/30/2022洋房+高層組合說明：設(shè)洋房占地面積=X，7712/1/2022組合占地比例利潤率利潤額別墅、洋房、高層別墅42.5%洋房42.5%高層15%17.93%10996萬元別墅55%洋房30%高層15%18.09%10903萬元別墅+高層別墅80%高層20%18.65%11481萬元洋房+高層洋房91%高層9%16.67%9595萬元洋房洋房100%21.28%11633萬元組合模式測算結(jié)論√從上面的表格可以看出，C地塊的物業(yè)組合模式中，純洋房的組合利潤率和利潤額都最大，分別達到了21.28%和11633萬元；11/30/2022組合占地比例利潤率利潤額別墅42.5%7812/1/2022Stepfive：綜合結(jié)論及建筑密度驗證11/30/2022Stepfive：綜合結(jié)論及建筑密度驗7912/1/2022組合模式綜合結(jié)論組合占地比例建筑面積預(yù)計套數(shù)利潤額利潤率A地塊別墅80%

高層20%別墅116128平米高層217040平米別墅581套高層2713套32829萬元23%純洋房社區(qū)洋房333225平米洋房2563套31979萬元25.75%根據(jù)對地塊拆分測算結(jié)果來看，A地塊的所有物業(yè)組合模式中，別墅+高層和純洋房兩種組合模式是比較可行的；其中別墅+高層組合利潤額相對較高，為32829萬元；純洋房的利潤率相對較高，為25.75%；這兩種方案都具有可行性；備注：別墅按照200平米/套；洋房按照130平米/套，高層按照80平米/套計算，以上均為建筑面積。11/30/2022組合模式綜合結(jié)論組合占地比例建筑面積預(yù)計8012/1/2022組合模式綜合結(jié)論組合占地比例建筑面積預(yù)計套數(shù)利潤額利潤率B地塊洋房79%高層21%洋房41340平米高層46000平米洋房318套高層575套5998萬元18.01%C地塊純洋房社區(qū)洋房139589平米洋房1074套11633萬元21.28%備注：別墅按照200平米/套；洋房按照130平米/套，高層按照80平米/套計算，以上均為建筑面積。通過對B、C地塊的測算來看，從利潤額和利潤率兩個方面結(jié)合分析其中B地塊以洋房+高層的組合模式最為優(yōu)化，利潤額、利潤率分別達到了5998萬元、18.01%；C地塊以容積率1.5純洋房的物業(yè)方案最為優(yōu)化，其中利潤額為11633萬元，利潤率達21.28%；11/30/2022組合模式綜合結(jié)論組合占地比例建筑面積預(yù)計8112/1/2022組合模式綜合結(jié)論通過對各個地塊的拆分和測算，可以看出，整個項目的產(chǎn)品組合有兩個方向：方案1——別墅+洋房+高層利潤率=22.22%利潤額=51046萬元方案2——洋房+高層利潤率=22.89%利潤額=48824萬元11/30/2022組合模式綜合結(jié)論通過對各個地塊的拆分和測8212/1/2022設(shè)定：別墅單棟投影面積為210平米（平均三聯(lián)計算）洋房單棟投影面積為300平米（平均6+1計算）高層投影面積為500平米（按照兩梯六戶計算）則：別墅密度=單棟投影面積*棟數(shù)/別墅用地面積洋房密度=單棟投影面積*棟數(shù)/洋房用地面積高層建筑密度=單棟投影面積*棟數(shù)/高層用地面積建筑密度測算11/30/2022建筑密度測算8312/1/2022分地塊建筑密度測算：建筑密度測算地塊組合方案物業(yè)密度A地塊別墅+高層別墅22.88%高層18.6%純洋房洋房28.8%B地塊洋房+高層洋房23.05%高層18.21%C地塊純洋房洋房28.85%通過對各個地塊各個物業(yè)組團進行密度測算，各物業(yè)組團的建筑密度都小于30%，符合本方案前提條件—建筑密度≤30%；11/30/2022分地塊建筑密度測算：建筑密度測算地塊組合8412/1/2022建筑密度測算項目整個地塊建筑密度測算：別墅密度=22.9%洋房密度=24.5%高層建筑密度=18.4%11/30/2022建筑密度測算項目整個地塊建筑密度測算：別8512/1/2022注意事項注意一：各類物業(yè)價差設(shè)定合理，否則會形成很大的誤差，且在計算時統(tǒng)一用建面單價；注意二：各類物業(yè)投資成本有所不同，如：建安成本、景觀造價等；注意三：利潤率高，不一定利潤總額高；11/30/2022注意事項注意一：各類物業(yè)價差設(shè)定合理，否8612/1/2022組合占地比例建筑面積預(yù)計套數(shù)A地塊別墅80%

高層20%別墅116128平米高層217040平米別墅581套高層2713套純洋房社區(qū)洋房333225