房地產(chǎn)工程與物業(yè)介入萬(wàn)和城項(xiàng)目篇一、房地產(chǎn)項(xiàng)目的定位與規(guī)劃1、房地產(chǎn)項(xiàng)目定位

房地產(chǎn)項(xiàng)目定位是指經(jīng)過(guò)研究市場(chǎng)、技術(shù)和資金投入狀況等一系列與房地產(chǎn)產(chǎn)品生產(chǎn)有關(guān)的前提條件，利用科學(xué)方法，構(gòu)思出房地產(chǎn)產(chǎn)品方案，從而在產(chǎn)品市場(chǎng)和目標(biāo)客戶(hù)中確定其與眾不同的價(jià)值地位的過(guò)程。房地產(chǎn)項(xiàng)目定位----產(chǎn)品定位研究房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境，確定市場(chǎng)需求的種類(lèi)、形式、大小和趨勢(shì)，為產(chǎn)品定位提供市場(chǎng)基礎(chǔ)；研究產(chǎn)品構(gòu)成要素和目標(biāo)客戶(hù)消費(fèi)使用過(guò)程，確定房地產(chǎn)項(xiàng)目形成過(guò)程中的外部和內(nèi)部條件，分析產(chǎn)品方案構(gòu)成的主要因素，形成市場(chǎng)差異化產(chǎn)品。

房地產(chǎn)項(xiàng)目定位----客戶(hù)定位客戶(hù)定位是確定房地產(chǎn)項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)群體和他們的特征。研究消費(fèi)者消費(fèi)行為、消費(fèi)動(dòng)機(jī)以及消費(fèi)方式，同時(shí)研究消費(fèi)者自身的人格、觀念、所處的階層、環(huán)境，文化的背景，喜好偏向和生活方式，回答的問(wèn)題是房地產(chǎn)項(xiàng)目針對(duì)哪些不同的消費(fèi)群體？產(chǎn)品的差異對(duì)消費(fèi)行為的影響程度和影響方式？消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的消費(fèi)習(xí)慣？

房地產(chǎn)項(xiàng)目定位----形象定位找到本樓盤(pán)的競(jìng)爭(zhēng)者，能夠通過(guò)廣告表達(dá)并能為目標(biāo)客戶(hù)所接受而產(chǎn)生共鳴的特征；如何讓消費(fèi)者理解產(chǎn)品的內(nèi)核；如何對(duì)產(chǎn)品的特點(diǎn)進(jìn)行描述和提升；如何讓消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生認(rèn)同感而發(fā)生購(gòu)買(mǎi)行為。

房地產(chǎn)項(xiàng)目定位----定位原則受眾導(dǎo)向原則：市定位必須符合消費(fèi)者的需要，而且必須為消費(fèi)者接受信息的思維方式和心理需求所牽引；差異化原則：建筑風(fēng)格、平面布置、垂直交通能及對(duì)外交通、價(jià)格、物業(yè)管理、環(huán)境、質(zhì)量、裝飾、升值潛力等的差別。

2、房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃一規(guī)劃設(shè)計(jì)必須以人為本，以住戶(hù)的生活舒適方便為本。

這應(yīng)該是最高原則。樓盤(pán)建成是讓人住的，要住七十年，你必須對(duì)住戶(hù)的七十年（幾乎是一輩子?。┴?fù)責(zé)。許多規(guī)劃設(shè)計(jì)在簡(jiǎn)單潦草倉(cāng)促完成的同時(shí)，給住戶(hù)留下的是長(zhǎng)期的隱患。“規(guī)劃方案無(wú)小事”，一個(gè)細(xì)節(jié)留下麻煩，住戶(hù)會(huì)抱怨一輩子。房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃二規(guī)劃設(shè)計(jì)必須符合項(xiàng)目定位，不要偏離定位去追求不切合實(shí)際的東西。

項(xiàng)目定位是一個(gè)項(xiàng)目的根本大綱，框定了規(guī)劃設(shè)計(jì)的方向，背離定位就會(huì)做出完全不能用的方案。房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目規(guī)劃劃三規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)應(yīng)應(yīng)該充充分考考慮將將來(lái)物物業(yè)管管理的的方便便?，F(xiàn)現(xiàn)在物物業(yè)管管理已已經(jīng)成成為樓樓盤(pán)項(xiàng)項(xiàng)目成成敗的的一個(gè)個(gè)重要要方面面，““買(mǎi)不不買(mǎi)房房看環(huán)環(huán)境，，掏不不掏錢(qián)錢(qián)看戶(hù)戶(hù)型，，滿(mǎn)不不滿(mǎn)意意看管管理。?！狈康禺a(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目規(guī)劃劃四規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)要要考慮慮項(xiàng)目目營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)。營(yíng)銷(xiāo)在在規(guī)劃劃設(shè)計(jì)計(jì)上有有兩個(gè)個(gè)基本本要求求，一一個(gè)是是賣(mài)點(diǎn)點(diǎn)，一一個(gè)是是賣(mài)相相。許多項(xiàng)項(xiàng)目在在樓房房建好好之前前，先先做好好環(huán)境境景觀觀園林林，目目的都都是為為了營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)的的需要要。只只有完完成銷(xiāo)銷(xiāo)售才才能實(shí)實(shí)現(xiàn)利利潤(rùn)，，因此此不得得不要要求設(shè)設(shè)計(jì)規(guī)規(guī)劃工工作也也為營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)服服務(wù)。。房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目規(guī)劃劃五規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)中中的一一些專(zhuān)專(zhuān)業(yè)術(shù)術(shù)語(yǔ)：：用用地地面積積、建建筑占占地面面積、、容積積率、、建筑筑密度度、綠綠化率率二、工工程質(zhì)量通通病工程質(zhì)質(zhì)量通通病----裂縫裂縫縫裂縫的的表現(xiàn)現(xiàn)和危危害1、窗臺(tái)臺(tái)下墻墻體從從窗臺(tái)臺(tái)一角角向樓樓板沿沿450方向形形成裂裂縫，，該裂裂縫絕絕大部部分出出現(xiàn)在在底層層和頂頂層，，尤其其是頂頂層窗窗外墻墻體。。2、在現(xiàn)現(xiàn)澆鋼鋼筋砼砼樓板板南北北外墻墻角根根部有有450裂縫，，絕大大部分分表現(xiàn)現(xiàn)為頂頂層和和房屋屋東西西山墻墻端頭頭單元元樓板板。3、在澆澆注鋼鋼筋砼砼樓板板時(shí)，，因各各種原原因留留設(shè)的的施工工縫，，由于于沒(méi)有有按規(guī)規(guī)范要要求處處理好好，當(dāng)當(dāng)業(yè)主主入住住全部部荷載載形成成后，，出現(xiàn)現(xiàn)的垂垂直于于短邊邊在跨跨中1/3范圍內(nèi)內(nèi)，和和施工工縫重重合的的位置置出現(xiàn)現(xiàn)裂縫縫。裂縫的的防治治1、對(duì)于上上述第一一種裂縫縫的防止止措施，，我們要要求砌體體工程的的頂層和和底層設(shè)設(shè)置通長(zhǎng)長(zhǎng)現(xiàn)澆鋼鋼筋砼窗窗臺(tái)梁，，其高度度為120mm，縱筋為為4φ10，箍筋φ6@200,該縱筋直直接與構(gòu)構(gòu)造柱或或剪力墻墻錨固連連接(植筋或與與預(yù)留鋼鋼筋連接接).其它樓層層在窗臺(tái)臺(tái)標(biāo)高處處設(shè)置通通長(zhǎng)現(xiàn)澆澆鋼筋砼砼板帶，，板帶高高度不小小于60mm,縱筋不小小于3φ8,板帶嵌入入墻體不不小于120mm.2、對(duì)于上上述第二二種裂縫縫防治措措施，我我們要求求建筑物物兩端單單元現(xiàn)澆澆板設(shè)置置雙層雙雙向鋼筋筋，鋼筋筋間距不不大于100mm，直徑不不小于8mm。所有樓樓板受力力轉(zhuǎn)角處處設(shè)置放放射形鋼鋼筋，鋼鋼筋的數(shù)數(shù)量不小小于7φ10，長(zhǎng)度大大于板跨跨的1/3，且不小小于1.5m。3、對(duì)于樓樓板施工工縫處理理不當(dāng)造造成的裂裂縫，我我們防治治要求為為：同一層受受力樓板板（除伸伸縮縫和和沉降縫縫外），，施工過(guò)過(guò)程中嚴(yán)嚴(yán)禁留設(shè)設(shè)施工縫縫。若由由于現(xiàn)有有條件限限制，不不可避免免留設(shè)施施工縫時(shí)時(shí)，必須須上報(bào)監(jiān)監(jiān)理和工工程部批批準(zhǔn)，對(duì)對(duì)留設(shè)位位置、形形狀進(jìn)行行嚴(yán)格控控制，并并要求在在粉刷前前對(duì)施工工縫板底底進(jìn)行碳碳纖維粘粘貼加固固，再進(jìn)進(jìn)行粉刷刷。工程質(zhì)量量通病----滲漏滲漏的表表現(xiàn)和危危害1、外飄窗窗的下部部、側(cè)部部窗與砼砼板墻體體連接處處，在雨雨后有滲滲漏現(xiàn)象象。2、廚房、、衛(wèi)生間間的煙道道、管道道井根部部，穿樓樓面管和和地漏部部位，以以及屋面面、陽(yáng)臺(tái)臺(tái)地漏部部位有滲滲漏。3、外墻腳腳手洞、、外腳手手架與墻墻體連接接鐵絲等等外墻部部位滲漏漏。滲漏的防防治1、窗與主主體結(jié)構(gòu)構(gòu)連接按按規(guī)范要要求應(yīng)用用聚胺脂脂現(xiàn)場(chǎng)發(fā)發(fā)泡柔性性連接，，但現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)施工由由于窗與與主體縫縫隙過(guò)大大；發(fā)泡泡劑施工工不連續(xù)續(xù)和不飽飽滿(mǎn)；發(fā)發(fā)泡劑填填塞超過(guò)過(guò)窗框人人為切割割；發(fā)泡泡劑質(zhì)量量不合格格等因素素影響，，造成填填縫施工工偏差較較大，使使窗與主主體連接接部位滲滲水，特特別是外外飄窗的的下口與與主體連連結(jié)處滲滲漏是比比較多的的。通過(guò)過(guò)對(duì)原因因的分析析和維護(hù)護(hù)方法的的總結(jié)，，我們對(duì)對(duì)外飄窗窗與主體體連結(jié)工工藝進(jìn)行行如下要要求：窗框與墻墻體之間間的空隙隙必須在在10mm~15mm之間，超超出此范范圍的窗窗框不得得安裝；；窗的下框框與墻體體連結(jié)部部位（外外飄窗還還包括側(cè)側(cè)框與墻墻體部位位），用用微膨脹脹水泥分分二次填填實(shí)；窗框外側(cè)側(cè)四周粉粉刷層與與窗框連連結(jié)部位位留設(shè)8mm凹槽，用用黑色硅硅酮膠填填補(bǔ)，硅硅酮膠應(yīng)應(yīng)限品牌牌，注重重質(zhì)量；；待外飄窗窗窗扇安安裝之后后，每個(gè)個(gè)飄窗都都進(jìn)行4小時(shí)淋水水試驗(yàn)，，淋水后后檢查窗窗框內(nèi)側(cè)側(cè)無(wú)水跡跡方能通通過(guò)驗(yàn)收收；2、廚房、、衛(wèi)生間間煙道、、管道根根部滲水水已經(jīng)是是老問(wèn)題題，好的的施工工工藝方法法很多，，我們?cè)谠诖司筒徊灰灰涣辛信e，關(guān)關(guān)鍵在于于施工單單位的管管理和操操作者的的責(zé)任心心。3、從我們們項(xiàng)目入入住維修修項(xiàng)目來(lái)來(lái)看，屋屋面滲漏漏維修較較少，關(guān)關(guān)鍵還是是嚴(yán)格檢檢查和認(rèn)認(rèn)真試驗(yàn)驗(yàn)、整改改的結(jié)果果。4、對(duì)于外外墻防滲滲漏，除除腳手洞洞，支模模對(duì)拉螺螺栓洞嚴(yán)嚴(yán)格按規(guī)規(guī)范填塞塞，專(zhuān)人人負(fù)責(zé)及及時(shí)辦理理專(zhuān)項(xiàng)隱隱蔽驗(yàn)收收外，我我們還注注意以下下三個(gè)方方面要求求：外墻面刮刮糙用不不低于1：3的防水砂砂漿，刮刮糙層數(shù)數(shù)不得少少于兩遍遍，逐層層粉刷。。下一層層施工前前應(yīng)把上上一層的的質(zhì)量缺缺陷（空空殼、裂裂縫、漏漏刮等））消除，，待監(jiān)理理、甲方方人員確確認(rèn)后，，方可進(jìn)進(jìn)行下一一層刮糙糙。在刮糙完完畢之后后，面層層施工前前必須在在窗臺(tái)和和欄桿、、陽(yáng)臺(tái)處處對(duì)腳手手架進(jìn)行行加固，，把用于于腳手架架固定的的連墻管管和鐵絲絲全部除除去，斷斷絕一切切滲水路路線(xiàn)。兩遍底刮刮施工結(jié)結(jié)束后對(duì)對(duì)外墻，，特別是是山墻進(jìn)進(jìn)行淋水水試驗(yàn)，，每個(gè)淋淋水面持持續(xù)時(shí)間間不少于于12小時(shí)，沒(méi)沒(méi)有發(fā)現(xiàn)現(xiàn)漏水并并得到監(jiān)監(jiān)理、甲甲方人員員確認(rèn)后后，才能能嵌分格格條進(jìn)行行外粉面面層粉刷刷施工。。工程質(zhì)量量通病----室內(nèi)幾何何尺寸偏偏差室內(nèi)幾何何尺寸偏偏差的表表現(xiàn)和危危害天棚平整整度和水水平度大大于2cm，業(yè)主在在天棚裝裝修時(shí)發(fā)發(fā)現(xiàn)。室內(nèi)房屋屋凈尺寸寸有大小小頭，特特別是有有內(nèi)走廊廊的房間間，其走走廊兩側(cè)側(cè)墻距有有大小頭頭。室內(nèi)幾何何尺寸偏偏差的防防治1、室內(nèi)幾幾何尺寸寸偏差的的防治關(guān)關(guān)鍵在于于勤檢查查，認(rèn)真真檢查，，在主體體結(jié)構(gòu)施施工時(shí)，，每個(gè)軸軸線(xiàn)標(biāo)高高都要認(rèn)認(rèn)真檢查查和記錄錄，及時(shí)時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)問(wèn)題并及及時(shí)處理理。特別別在房屋屋室內(nèi)粉粉刷階段段和粉刷刷成型完完成后階階段，室室內(nèi)幾何何尺寸偏偏差的檢檢查力度度更要加加大，在在完成全全部工作作量之后后，需有有針對(duì)性性的制定定了檢查查表格，，組織了了專(zhuān)業(yè)人人員，每每間房屋屋室內(nèi)逐逐間檢查查幾何尺尺寸。我我們?cè)谂排攀┕みM(jìn)進(jìn)度計(jì)劃劃時(shí)，就就明確規(guī)規(guī)定在房房屋具備備竣工驗(yàn)驗(yàn)收條件件后，留留有一個(gè)個(gè)月時(shí)間間進(jìn)行分分戶(hù)驗(yàn)收收，逐間間進(jìn)行質(zhì)質(zhì)量通病病檢查和和整改工工作，全全部整改改完成后后再進(jìn)行行竣工驗(yàn)驗(yàn)收和物物業(yè)辦理理交接手手續(xù)。2、室內(nèi)天天棚粉刷刷為節(jié)省省凈空高高度和防防止水泥泥砂漿粉粉刷層起起殼脫落落，現(xiàn)都都采用水水泥批嵌嵌法施工工，但天天棚平整整度和水水平度偏偏差出現(xiàn)現(xiàn)的問(wèn)題題也較多多起來(lái)。。我們對(duì)對(duì)天棚幾幾何尺寸寸偏差的的防治方方法為：：為避免樓樓層凈空空高度出出現(xiàn)負(fù)誤誤差，我我們要求求施工單單位按設(shè)設(shè)計(jì)要求求層高+15mm~20mm為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)進(jìn)行施工工。對(duì)樓板模模板在綁綁扎鋼筋筋之前用用水平儀儀、靠尺尺檢查其其水平度度和平整整度，并并認(rèn)真檢檢查模板板剛度，，對(duì)不合合格的模模板堅(jiān)決決整改。。天棚樓板板成型后后，在主主體驗(yàn)收收準(zhǔn)備階階段，應(yīng)應(yīng)在墻上上彈出水水平線(xiàn)，，每間房房逐個(gè)檢檢查水平平度和平平整度，，發(fā)現(xiàn)超超過(guò)2cm的不合格格點(diǎn)馬上上進(jìn)行修修整，在在主體驗(yàn)驗(yàn)收之前前處理完完畢，嚴(yán)嚴(yán)禁把缺缺陷帶入入粉刷階階段。在天棚批批嵌施工工前對(duì)模模板拼縫縫處砼進(jìn)進(jìn)行打磨磨處理，，對(duì)天棚棚平整度度和水平平度做控控制性標(biāo)標(biāo)高點(diǎn)（（灰餅）），對(duì)缺缺陷較大大部位應(yīng)應(yīng)先局部部處理。。3、室內(nèi)房房屋和走走廊兩墻墻凈尺寸寸大小頭頭超標(biāo)，，其主要要原因是是粉刷的的控制標(biāo)標(biāo)高點(diǎn)（（灰餅））制作方方法不當(dāng)當(dāng)和沒(méi)有有引起足足夠重視視所致，，我們認(rèn)認(rèn)為制作作粉刷灰灰餅的正正確方法法是：根據(jù)墻體體軸線(xiàn)和和粉刷內(nèi)內(nèi)凈尺寸寸要求，，在地坪坪上沿墻墻體根部部彈出，，滿(mǎn)足粉粉刷要求求的內(nèi)凈凈尺寸控控制線(xiàn)，，此控制制線(xiàn)應(yīng)與與垂直方方向墻體體內(nèi)凈控控制線(xiàn)成成方，并并沒(méi)有大大小頭。。根據(jù)墻根根均凈尺尺寸控制制線(xiàn)、墻墻體粉刷刷垂直度度和平整整度要求求，制作作墻體粉粉刷控制制標(biāo)高點(diǎn)點(diǎn)（灰餅餅）。工程質(zhì)質(zhì)量通通病----鋁合金金門(mén)窗窗質(zhì)量量通病病鋁合金金門(mén)窗窗質(zhì)量量通病病主要要表現(xiàn)現(xiàn)與危危害1、鋁合合金平平開(kāi)門(mén)門(mén)扇、、窗扇扇下沉沉，造造成門(mén)門(mén)窗關(guān)關(guān)不上上。2、推拉拉門(mén)開(kāi)開(kāi)啟不不順暢暢、不不靈活活。鋁合金金門(mén)窗窗質(zhì)量量通病病的防防治1、在在門(mén)窗窗型狀狀設(shè)計(jì)計(jì)時(shí)，，應(yīng)盡盡量多多推拉拉，少少平開(kāi)開(kāi)，平平開(kāi)窗窗扇尺尺寸不不宜大大于600×1400mm，平開(kāi)開(kāi)門(mén)扇扇尺寸寸不宜宜大于于900×2000mm，如果果窗扇扇、門(mén)門(mén)扇過(guò)過(guò)大，，下沉沉在所所難免免。2、為為防止止平開(kāi)開(kāi)窗扇扇、門(mén)門(mén)扇下下沉變變形，，平開(kāi)開(kāi)窗扇扇滑撐撐鉸鏈鏈選用用優(yōu)等等品，，平開(kāi)開(kāi)門(mén)鉸鉸鏈必必須在在3個(gè)以上上，采采用4鏈桿傳傳動(dòng)鎖鎖，窗窗扇、、門(mén)扇扇均加加提升升塊。。推拉門(mén)門(mén)開(kāi)啟啟不順順暢、、不靈靈活，，我們們經(jīng)過(guò)過(guò)對(duì)實(shí)實(shí)物分分析，，得出出以下下防治治結(jié)論論：推拉門(mén)門(mén)為防防止重重量過(guò)過(guò)大，，建議議設(shè)計(jì)計(jì)尺寸寸不宜宜大于于1000××2000mm；推拉門(mén)門(mén)的滑滑軌應(yīng)應(yīng)采用用優(yōu)質(zhì)質(zhì)實(shí)腹腹鋁軌軌，空空腹鋁鋁軌嚴(yán)嚴(yán)禁使使用；；推拉門(mén)門(mén)的滑滑輪要要使用用加強(qiáng)強(qiáng)輪；；三、物物業(yè)如如何在在房屋屋品質(zhì)質(zhì)和質(zhì)質(zhì)量上上起到監(jiān)監(jiān)督的的作用用關(guān)注使使用功功能；；關(guān)注施施工過(guò)過(guò)程使用功功能切切入點(diǎn)點(diǎn)1----安保布布局便于安安保管管理區(qū)區(qū)域分分割，，消除除管理理死角角。便于安安保管管理視視線(xiàn)的的巡查查，避避免管管理的的盲點(diǎn)點(diǎn)。人員及及車(chē)輛輛各級(jí)級(jí)出入入口設(shè)設(shè)置清清晰，，便于于動(dòng)態(tài)態(tài)管理理。安保設(shè)設(shè)備設(shè)設(shè)施配配置齊齊全，，可采采取有有效措措施防防范。。安保技技防措措施完完備，，形成成多層層次的的安保保體系系，信信息匯匯總通通暢，，反應(yīng)應(yīng)快速速使用功功能切切入點(diǎn)點(diǎn)2----消防布布局消防設(shè)設(shè)備、、設(shè)施施配置置（滅滅火器器、消消防箱箱、室室內(nèi)（（外））消防防栓、、消防防泵、、煙感感、自自動(dòng)噴噴淋等等）充充分合合理，，使用用可靠靠。消防車(chē)車(chē)道設(shè)設(shè)置合合理，，其位位置及及轉(zhuǎn)變變半徑徑符合合國(guó)家家規(guī)范范。消防登登高面面（場(chǎng)場(chǎng)地））設(shè)置置合理理，其其位置置及面面積符符合國(guó)國(guó)家規(guī)規(guī)范。。消防通通道、、門(mén)、、墻、、避難難區(qū)設(shè)設(shè)置合合理，，符合合國(guó)家家規(guī)范范。使用功功能切切入點(diǎn)點(diǎn)3----交通布布局各級(jí)道道路的的功能能分配配充分分合理理，有有層次次感，，線(xiàn)路路清晰晰，便便于分分流管管理。。主要道道路和和出入入口人人車(chē)分分流，，在設(shè)設(shè)計(jì)和和設(shè)施施配置置上考考慮到到限速速要求求及匯匯車(chē)余余地。。機(jī)動(dòng)車(chē)車(chē)位配配置充充分（（套型型面積積大于于130平米的的每戶(hù)戶(hù)2個(gè)，90平米1個(gè)）。。非機(jī)動(dòng)動(dòng)車(chē)位位配置置充分分（一一般住住宅不不少于于戶(hù)數(shù)數(shù)1：1.5），便便于停停放。。使用功功能切切入點(diǎn)點(diǎn)4----生活配配置根據(jù)小小區(qū)周周邊（（1公里范范圍））市場(chǎng)場(chǎng)、商商業(yè)配配套狀狀況設(shè)設(shè)置充充足市市政、、商業(yè)業(yè)用房房。一一般般應(yīng)考考慮超超市、、菜市市場(chǎng)、、醫(yī)療療、教教育、、郵政政、銀銀行、、餐飲飲、美美容美美發(fā)、、建材材、文文化娛娛樂(lè)、、交通通等的的配套套服務(wù)務(wù)功能能；如住宅宅區(qū)設(shè)設(shè)置商商業(yè)配配套，，宜獨(dú)獨(dú)立集集中，，并事事先規(guī)規(guī)劃商商業(yè)功功能的的劃分分和商商業(yè)經(jīng)經(jīng)營(yíng)的的配套套條件件，應(yīng)應(yīng)盡量量避免免產(chǎn)生生干擾擾。如如利用用住宅宅層設(shè)設(shè)置營(yíng)營(yíng)業(yè)場(chǎng)場(chǎng)所，，出入入口或或樓梯梯須與與住宅宅分開(kāi)開(kāi)；如住宅宅區(qū)設(shè)設(shè)置會(huì)會(huì)所，，宜獨(dú)獨(dú)立設(shè)設(shè)計(jì)。。會(huì)所所面積積、活活動(dòng)項(xiàng)項(xiàng)目宜宜根據(jù)據(jù)住宅宅區(qū)面面積、、檔次次、經(jīng)經(jīng)營(yíng)方方式合合理配配置。。例如如：一一般10萬(wàn)平方方米以以上的的住宅宅小區(qū)區(qū)宜設(shè)設(shè)置項(xiàng)項(xiàng)目：：健身身、乒乒乓、、閱覽覽、兒兒童活活動(dòng)室室、棋棋牌、、桌球球、多多功能能廳等等；面面積在在400平方米米左右右，住住宅區(qū)區(qū)建筑筑面積積每增增加10萬(wàn)平方方米會(huì)會(huì)所面面積增增加200平方米米。使用功功能切切入點(diǎn)點(diǎn)5----設(shè)備配配套水、電電、煤煤、電電信、、廣播播電視視、污污水處處理等等的設(shè)設(shè)計(jì)容容量應(yīng)應(yīng)能滿(mǎn)滿(mǎn)足使使用需需要，，并留留有適適當(dāng)擴(kuò)擴(kuò)展余余地。。配電、、水泵泵、電電梯、、中央央空調(diào)調(diào)的設(shè)設(shè)備定定型成成熟可可靠。。溝、管管、渠渠、井井的設(shè)設(shè)置合合理，，便于于維護(hù)護(hù)保養(yǎng)養(yǎng)。公共照照明、、樓道道照明明配置置合理理。公公共照照明數(shù)數(shù)量、、亮度度、位位置合合適，，宜采采用節(jié)節(jié)能裝裝置。。樓道道照明明十層層以下下住宅宅宜采采用節(jié)節(jié)能自自熄開(kāi)開(kāi)關(guān)，，十八八層以以上高高層住住宅宜宜應(yīng)設(shè)設(shè)疏散散誘導(dǎo)導(dǎo)照明明和燈燈光疏疏散指指示標(biāo)標(biāo)志。。配電房房、水水泵房房、電電梯機(jī)機(jī)房、、中央央空調(diào)調(diào)機(jī)房房等設(shè)設(shè)備房房設(shè)計(jì)計(jì)應(yīng)符符合國(guó)國(guó)家規(guī)規(guī)范。。水泵泵房不不應(yīng)設(shè)設(shè)在住住宅建建筑內(nèi)內(nèi)，給給水泵泵房?jī)?nèi)內(nèi)不應(yīng)應(yīng)有污污水管管穿越越，電電梯井井不應(yīng)應(yīng)緊鄰鄰臥室室，緊緊鄰書(shū)書(shū)房及及起居居室時(shí)時(shí)，應(yīng)應(yīng)采取取隔音音措施施使用功功能切切入點(diǎn)點(diǎn)6----智能化化配置置安保智智能化化一般般可配配置紅紅外線(xiàn)線(xiàn)周界界防越越系統(tǒng)統(tǒng)、門(mén)門(mén)禁可可視對(duì)對(duì)講系系統(tǒng)、、小區(qū)區(qū)巡更更系統(tǒng)統(tǒng)，電電視監(jiān)監(jiān)控系系統(tǒng)、、車(chē)輛輛道匣匣管理理系統(tǒng)統(tǒng)、室室內(nèi)緊緊急呼呼叫系系統(tǒng)、、電梯梯內(nèi)緊緊急呼呼叫系系統(tǒng)、、居家家安防防系統(tǒng)統(tǒng)等，，并與與中央央控制制中心心聯(lián)網(wǎng)網(wǎng)。網(wǎng)絡(luò)智智能化化一般般可配配置社社區(qū)寬寬帶、、電子子公告告牌、、社區(qū)區(qū)物業(yè)業(yè)管理理網(wǎng)絡(luò)絡(luò)平臺(tái)臺(tái)、家家電遠(yuǎn)遠(yuǎn)程控控制系系統(tǒng)。。設(shè)備管管理智智能化化一般般可配配置公公共照照明管管理系系統(tǒng)、、停車(chē)車(chē)庫(kù)管管理系系統(tǒng)、、電梯梯運(yùn)行行狀態(tài)態(tài)管理理系統(tǒng)統(tǒng)、消消防管管理系系統(tǒng)、、配電電及給給排水水管理理系統(tǒng)統(tǒng)、家家庭表表具管管理系系統(tǒng)、、煤氣氣泄漏漏報(bào)警警系統(tǒng)統(tǒng)、緊緊急廣廣播系系統(tǒng)等等，并并與中中央控控制中中心聯(lián)聯(lián)網(wǎng)。。中央控控制中中心位位置宜宜設(shè)于于管理理部?jī)?nèi)內(nèi)，或或與管管理部部相鄰鄰相近近，布布線(xiàn)系系統(tǒng)應(yīng)應(yīng)分考考慮與與中央央控制制中心心的距距離和和由此此造成成的信信號(hào)衰衰減。。智能化化設(shè)備備和技技術(shù)應(yīng)應(yīng)考慮慮技術(shù)術(shù)先進(jìn)進(jìn)性、、設(shè)備備標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化、、網(wǎng)絡(luò)絡(luò)開(kāi)放放性、、系統(tǒng)統(tǒng)可靠靠性及及可擴(kuò)擴(kuò)性，，采用用成熟熟產(chǎn)品品。使用功功能切切入點(diǎn)點(diǎn)7----房屋單單體屋面應(yīng)應(yīng)充分分考慮慮到防防水及及隔熱熱效果果，可可上人人屋面面及屋屋頂花花園滿(mǎn)滿(mǎn)足其其特殊殊要求求。墻體應(yīng)應(yīng)充分分考慮慮到防防水、、隔熱熱、隔隔音效效果。。樓板厚厚度與與隔音音符合合國(guó)家家規(guī)范范。住宅分分戶(hù)門(mén)門(mén)宜采采用統(tǒng)統(tǒng)一制制作的的安全全防衛(wèi)衛(wèi)門(mén)。。住宅外外窗應(yīng)應(yīng)考慮慮開(kāi)啟啟方便便，尺尺度（（安裝裝空調(diào)調(diào)要求求），，隔音音防水水效果果好，，不宜宜近距距離直直接面面對(duì)其其他住住戶(hù)的的門(mén)窗窗。廚房設(shè)設(shè)計(jì)應(yīng)應(yīng)遵循循洗、、切、、炒流流線(xiàn)，，操作作面長(zhǎng)長(zhǎng)度宜宜在2—3米，燃燃?xì)鉄釤崴髌魑恢弥煤侠砝恚钤钜吮鼙荛_(kāi)窗窗口設(shè)設(shè)置。。衛(wèi)生間間不應(yīng)應(yīng)直接接開(kāi)向向起居居房，，餐廳廳或廚廚房不不應(yīng)布布置在在下屋屋住戶(hù)戶(hù)廚房房、臥臥室、、起居居房和和餐廳廳上層層，有有上下下水的的潔具具宜盡盡量避避開(kāi)臥臥室墻墻面布布置。。廚房、、衛(wèi)生生間隔隔樓板板及墻墻身應(yīng)應(yīng)充分分考慮慮防水水隔聲聲設(shè)置置，地地漏位位置合合理，，便于于檢修修。管道、、管線(xiàn)線(xiàn)布局局合理理、互互不干干擾碰碰撞，，尺寸寸符合合國(guó)家家規(guī)范范，管管道井井檢修修孔應(yīng)應(yīng)設(shè)置置合理理，便便于檢檢修。。宜采用用垂直直煙道道，斷斷面尺尺寸充充分（（一般般不少少于250mm），應(yīng)應(yīng)有防防止油油煙回回流和和串煙煙措施施。出出屋頂頂口高高度適適中，，高層層宜安安裝無(wú)無(wú)動(dòng)力力風(fēng)帽帽。底層地地坪應(yīng)應(yīng)充分分考慮慮防潮潮措施施。房型設(shè)設(shè)計(jì)應(yīng)應(yīng)考慮慮生活活習(xí)慣慣，不不宜引引起裝裝修時(shí)時(shí)的大大改動(dòng)動(dòng)（敲敲墻、、再次次分隔隔等））。有上部部屋面面陽(yáng)臺(tái)臺(tái)或管管道可可直接接下至至下一一層屋屋面（（陽(yáng)臺(tái)臺(tái)）時(shí)時(shí)，應(yīng)應(yīng)考慮慮防盜盜措施施。陽(yáng)臺(tái)欄桿或或欄板高度度合理（一一般不少于于1.10M），宜采用用垂直桿件件，桿件距距小于0.10M，防止兒童童攀爬。使用功能切切入點(diǎn)8----室內(nèi)配置室內(nèi)空調(diào)機(jī)機(jī)位設(shè)置合合理，應(yīng)與與家具布置置一并考慮慮。臥室內(nèi)內(nèi)宜避免對(duì)對(duì)床直吹。。室外空調(diào)機(jī)機(jī)位應(yīng)考慮慮外墻美觀觀、設(shè)置統(tǒng)統(tǒng)一機(jī)座、、安全隱蔽蔽。室外空調(diào)機(jī)機(jī)位應(yīng)考慮慮安裝及維維修便利。。距離過(guò)近近而對(duì)吹的的室外機(jī)應(yīng)應(yīng)相互錯(cuò)開(kāi)開(kāi)，與鄰套套住宅機(jī)座座相鄰時(shí)，，應(yīng)采取安安全隔離措措施?？照{(diào)機(jī)冷凝凝水和隔霜霜水應(yīng)設(shè)專(zhuān)專(zhuān)管排放，，或接入陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)排水系系統(tǒng)。室內(nèi)空調(diào)洞洞位置合理理，應(yīng)靠近近室內(nèi)機(jī)位位，管中應(yīng)應(yīng)距地2.2米左右，向向外傾斜10度左右。當(dāng)戶(hù)型或廳廳房過(guò)大時(shí)時(shí)，應(yīng)考慮慮柜式空調(diào)調(diào)的要求。。如使用小型型中央空調(diào)調(diào)，層高應(yīng)應(yīng)大于3.3m，并留有室室外機(jī)位置置。室內(nèi)各類(lèi)插插座、開(kāi)關(guān)關(guān)位置合理理，應(yīng)與家家俱布置和和使用習(xí)慣慣一并考慮慮。配電箱箱配出回路路設(shè)計(jì)分配配合理。電視、信息息（電話(huà)和和數(shù)據(jù)）插插座宜在主主臥、起居居、書(shū)房分分別設(shè)置，，且不宜并并行設(shè)置。?？紤]居家安安防系統(tǒng)的的配置及擴(kuò)擴(kuò)展功能。。使用功能切切入點(diǎn)9----綠化配置綠化布局合合理，喬木木、灌木、、花、草的的配置層次次豐富，數(shù)數(shù)量品種充充足，造型型優(yōu)美。綠化率、集集中綠地率率設(shè)置合理理，分布均均衡，集中中綠地位置置適中，便便于人流自自然匯聚。。綠化品種適適宜當(dāng)?shù)貧鈿夂驐l件，，以變色觀觀葉植物為為主，茂盛盛期長(zhǎng)，成成活率高，，抗病蟲(chóng)性性好。綠化品種便便于養(yǎng)護(hù)，，養(yǎng)護(hù)成本本節(jié)約。綠化布局不不遮擋住宅宅采光，便便于人行通通行，宜考考慮行走習(xí)習(xí)慣。綠化品種宜宜無(wú)污染，，兼具吸收收有害污染染功能（如如尾氣）主干道兩側(cè)側(cè)及集中綠綠地宜有大大型樹(shù)木。。使用功能切切入點(diǎn)10----景觀配置景觀裝飾布布局合理，，宜處于相相對(duì)而言對(duì)對(duì)人流集中中的區(qū)域。。采用水景應(yīng)應(yīng)考慮水系系的水質(zhì)、、清理、保保潔、排泄泄、補(bǔ)充、、養(yǎng)護(hù)。水系岸床設(shè)設(shè)計(jì)應(yīng)考慮慮防滲漏效效果。不宜在小區(qū)區(qū)內(nèi)設(shè)置深深度超過(guò)1米的水系，，并有防護(hù)護(hù)或警示。。景觀裝飾應(yīng)應(yīng)便于清潔潔、養(yǎng)護(hù)，，宜采用牢牢度較高、、不易污染染、損壞、、變型、破破舊的材料料。泛光照明不不影響住戶(hù)戶(hù)，不造成成光污染。。使用功能切切入點(diǎn)11----公共空間應(yīng)充分考慮慮雨水排泄泄能力的設(shè)設(shè)計(jì)，避免免排泄不暢暢通。宜設(shè)置可開(kāi)開(kāi)展社區(qū)活活動(dòng)的集中中場(chǎng)所及避避難場(chǎng)所。。公共活動(dòng)區(qū)區(qū)域分布合合理、均衡衡，位置適適中，并盡盡量減少對(duì)對(duì)住戶(hù)的影影響。綠化及保潔潔用水取水水口設(shè)置合合理（一般般距離不大大于150m）。各類(lèi)表具、、表箱設(shè)置置合理，便便于查看、、收發(fā)。樓樓道內(nèi)應(yīng)設(shè)設(shè)置公告欄欄，宜預(yù)留留牛奶箱，，休閑椅位位置，室外外信報(bào)箱應(yīng)應(yīng)有防雨措措施。樓宇入口處處及公共場(chǎng)場(chǎng)所宜考慮慮殘障人員員出入，宜宜設(shè)置無(wú)障障礙通道和和設(shè)施。公共空間的的道路、踏踏步、坡道道應(yīng)考慮老老人、小孩孩等行動(dòng)不不便人員，，宜設(shè)置相相應(yīng)保護(hù)措措施。高層住宅通通至屋頂平平臺(tái)宜為普普通玻璃門(mén)門(mén)。樓道、樓梯梯、過(guò)道便便于家具搬搬運(yùn)、人員員不易碰撞撞。施工階段關(guān)關(guān)注點(diǎn)1----房屋整體情情況了解了解各類(lèi)機(jī)機(jī)電設(shè)施設(shè)設(shè)備配置或或容量、設(shè)設(shè)施設(shè)備的的安裝調(diào)試試、各類(lèi)管管線(xiàn)的分布布走向、隱隱蔽工程、、房屋結(jié)構(gòu)構(gòu)等，并指指出設(shè)計(jì)中中缺陷、遺遺漏的工程程項(xiàng)目，加加強(qiáng)常見(jiàn)工工程質(zhì)量通通病及隱蔽蔽工程等特特殊過(guò)程的的監(jiān)控。從從業(yè)主使用用功能角度度，注意完完善相關(guān)設(shè)設(shè)計(jì)規(guī)劃缺缺陷，包括括各類(lèi)開(kāi)關(guān)關(guān)、空調(diào)位位（孔）、、插座、排排水、預(yù)留留電源、排排煙道、門(mén)門(mén)的開(kāi)啟方方向等。施工階段關(guān)關(guān)注點(diǎn)2----地下室工程程地下室因其其結(jié)構(gòu)埋藏藏于地表以以下，受地地下水或雨雨季雨水滲滲入泥土里里形成的水水壓環(huán)境，，是滲漏問(wèn)問(wèn)題的常發(fā)發(fā)部位。因因此，根據(jù)據(jù)其設(shè)計(jì)采采取的防水水施工方案案而相應(yīng)地地重點(diǎn)監(jiān)理理以下事項(xiàng)項(xiàng)：無(wú)論采取何何種防水設(shè)設(shè)計(jì)施工，，基坑中不不應(yīng)積水，，如有積水水，應(yīng)予排排除。嚴(yán)禁禁帶水或泥泥漿進(jìn)行防防水工程施施工。采用防水混混凝土結(jié)構(gòu)構(gòu)時(shí)，應(yīng)重重點(diǎn)檢查：：底板應(yīng)盡盡量連續(xù)澆澆注，須留留設(shè)施工縫縫時(shí)，應(yīng)嚴(yán)嚴(yán)格按照規(guī)規(guī)范中的留留設(shè)要求和和施工要求求施工后，，墻體只允允許留水平平施工縫；；后澆帶、、沉降縫等等應(yīng)盡量要要求在底板板以下，墻墻體外側(cè)相相應(yīng)部位加加設(shè)防水層層(可用卷材、、涂膜等)；預(yù)埋件的的埋設(shè)應(yīng)嚴(yán)嚴(yán)格按規(guī)范范施工；養(yǎng)養(yǎng)護(hù)時(shí)間和和養(yǎng)護(hù)方式式應(yīng)嚴(yán)格監(jiān)監(jiān)控。采用水泥砂砂漿防水層層，除按設(shè)設(shè)計(jì)及規(guī)范范施工外，，應(yīng)注意陰陰陽(yáng)角應(yīng)做做成圓弧形形或鈍角；；剛性多層層作法防水水層宜連續(xù)續(xù)施工，各各層緊密貼貼合不留施施工縫。施工階段關(guān)關(guān)注點(diǎn)3----回填土工程程回填土工程程涉及首層層樓地面(無(wú)地下室結(jié)結(jié)構(gòu)的)、室外地坪坪的工程質(zhì)質(zhì)量，如回回填質(zhì)量不不好，將會(huì)會(huì)導(dǎo)致地面面投入使用用一段時(shí)間間后出現(xiàn)下下沉、損壞壞埋設(shè)管道道，使地面面開(kāi)裂等問(wèn)問(wèn)題。因此此，應(yīng)對(duì)此此項(xiàng)工程回回填土成份份、分層打打夯厚度進(jìn)進(jìn)行監(jiān)控，，有問(wèn)題應(yīng)應(yīng)堅(jiān)決要求求返工，否否則后患無(wú)無(wú)窮。施工階段關(guān)關(guān)注點(diǎn)4----樓面、屋面面砼工程樓面、屋面面砼工程質(zhì)質(zhì)量，通常常是引發(fā)樓樓面、屋面面開(kāi)裂的一一個(gè)主要原原因，亦是是物業(yè)在以以后的維修修工作中無(wú)無(wú)能為力的的問(wèn)題，故故在樓面、、屋面砼工工程中應(yīng)重重點(diǎn)注意。。①鋼筋綁扎扎：鋼筋綁扎是是否按圖按按規(guī)范施工工，其下料料長(zhǎng)度、綁綁扎位置、、搭接位置置、排列均均勻等問(wèn)題題，均造成成以后樓板板的開(kāi)裂，，特別是樓樓板的邊、、角位置、、懸挑梁板板的鋼筋綁綁扎應(yīng)重點(diǎn)點(diǎn)檢查，同同時(shí)應(yīng)監(jiān)督督施工單位位切實(shí)做好好鋼筋墊塊塊工作，以以免出現(xiàn)露露筋現(xiàn)象。。②砼澆注：：物業(yè)參與監(jiān)監(jiān)理的人員員應(yīng)重點(diǎn)對(duì)對(duì)廚房、衛(wèi)衛(wèi)生間的地地面澆注進(jìn)進(jìn)行監(jiān)理，，有剪力墻墻結(jié)構(gòu)的亦亦為重點(diǎn)監(jiān)監(jiān)督。如這這些部位施施工出現(xiàn)問(wèn)問(wèn)題，通常常會(huì)引發(fā)廚廚、廁、衛(wèi)衛(wèi)生間地面面、剪力墻墻墻面出現(xiàn)現(xiàn)大面積滲滲水，還會(huì)會(huì)出現(xiàn)難以以檢查維修修的問(wèn)題。。如剪力墻墻因砼搗制制不密實(shí)，，出現(xiàn)水滲滲入外墻面面后，在