肯威機(jī)構(gòu)|物業(yè)管理前期介入房地產(chǎn)開發(fā)的互動物業(yè)管理前期介入的概念物業(yè)管理的前期介入是指物業(yè)管理企業(yè)在接管物業(yè)之前就參與物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計和施工建設(shè)過程，從業(yè)主（使用人）及物業(yè)管理角度，提出合理化建議，以使開發(fā)出的物業(yè)最大限度地滿足業(yè)主的需求和物業(yè)管理的需要。本講主要內(nèi)容一、物業(yè)管理前期介入的管理基礎(chǔ)二、物業(yè)管理前期介入可行性研究三、物業(yè)管理前期介入的方式和內(nèi)容一、物業(yè)管理前期介入的管理基礎(chǔ)1.從營銷理論來論述物業(yè)管理前期介入的必要性1）物業(yè)管理前期介入可以保證房地產(chǎn)開發(fā)的營銷導(dǎo)向目前房地產(chǎn)企業(yè)有以下經(jīng)營導(dǎo)向可以選擇：（1）以生產(chǎn)為導(dǎo)向。這類企業(yè)專門注重生產(chǎn)，以完成一定量的生產(chǎn)任務(wù)為目標(biāo)，不注重產(chǎn)品的質(zhì)量、形式，也不注重產(chǎn)品銷售，計劃經(jīng)濟(jì)時期，大部分企業(yè)的經(jīng)驗導(dǎo)向都是這樣形式。（2）以產(chǎn)品為導(dǎo)向。這類企業(yè)重視生產(chǎn)的產(chǎn)品、關(guān)注產(chǎn)品的質(zhì)量、造型、款式等各種因素，這類企業(yè)產(chǎn)品或許很完美，但不注重銷售，而且也不知消費(fèi)者是否對產(chǎn)品感興趣，所以這類企業(yè)有一定的局限性。一、物業(yè)管理前期介入的管理基礎(chǔ)（3）以銷售為導(dǎo)向。這類企業(yè)重視產(chǎn)品的銷售，運(yùn)用各類促銷手段來加強(qiáng)銷售。這類企業(yè)主要通過銷售手段來獲取利潤。雖然重視生產(chǎn)產(chǎn)品和消費(fèi)者之間的聯(lián)系，但是還做得不夠，沒有按照消費(fèi)者的需求來生產(chǎn)，而是先生產(chǎn)出產(chǎn)品，再努力銷售給消費(fèi)者。（4）以營銷為導(dǎo)向。這類企業(yè)所有活動都以顧客的需要為自己的經(jīng)營目標(biāo)，通過市場細(xì)分化，確定目標(biāo)市場；按照目標(biāo)市場的需求，確定整體經(jīng)營策略（產(chǎn)品策略、價格策略、促銷策略、分銷策略、廣告策略等），使消費(fèi)者滿意購買產(chǎn)品，從而實現(xiàn)企業(yè)利潤。一、物業(yè)管理前期介入的管理基礎(chǔ)從以上四種經(jīng)營導(dǎo)向特性分析，可以得出結(jié)論：以營銷為主導(dǎo)的是比較科學(xué)的先進(jìn)的，被實踐證明是有效的，中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展證實了這一點(diǎn)。（20世紀(jì)后十年）一、物業(yè)管理前期介入的管理基礎(chǔ)營銷導(dǎo)向的日常運(yùn)作如圖所示：從圖中分析可見用戶呼聲和市場需求的重要性。生產(chǎn)制造項目可行性研究報告用戶呼喚市場需求企業(yè)戰(zhàn)略籌措資金產(chǎn)品服務(wù)開發(fā)銷售回收利潤運(yùn)作周期下一個周期一、物業(yè)管理前期介入的管理基礎(chǔ)在房地產(chǎn)開發(fā)中如何有效地考慮用戶呼聲和市場需求呢？物業(yè)管理企業(yè)要在開發(fā)中更好地考慮住戶的需求進(jìn)行前期介入，物業(yè)管理公司擁有專業(yè)技術(shù)人員，對各項物業(yè)優(yōu)缺點(diǎn)了如指掌，而且物管人員與業(yè)主聯(lián)系最密切，業(yè)主需求物管人員最清楚，所以物管企業(yè)前期介入就會保證物業(yè)開發(fā)營銷導(dǎo)向，保證物業(yè)開發(fā)效果，使開發(fā)物業(yè)獲得最大限度經(jīng)濟(jì)效益的社會效益。一、物業(yè)管理前期介入的管理基礎(chǔ)2）物業(yè)管理前期介入可促進(jìn)物業(yè)銷售隨著人的消費(fèi)心理日漸成熟，人們的消費(fèi)理論也在發(fā)生根本性變化。人們注重商品品牌和內(nèi)在質(zhì)量的同時也越來越注重商品的售后服務(wù)。“以質(zhì)量求生存，以品牌求發(fā)展，以服務(wù)求信譽(yù)”的觀念成為企業(yè)生存、發(fā)展的追求。一些精明的房地產(chǎn)商，把良好的物業(yè)管理作為銷售房屋的賣點(diǎn)之一。南方物業(yè)管理可以提高樓宇價格20%~30%。一、物業(yè)管理前期介入的管理基礎(chǔ)2.用反饋方法來分析物業(yè)管理前期介入的必要性

1）反饋方法基本概念反饋是控制論的一種方法，事實上反饋控制是一切客觀事物相互作用的一種普遍形式。一項經(jīng)營活動要想保證質(zhì)量，取得成功離不開有效控制，控制過程就是通過信息的傳輸和反饋，以實現(xiàn)管理效果得到有效保證的過程。一、物物業(yè)管管理前前期介介入的的管理理基礎(chǔ)礎(chǔ)控制信信息輸輸入到到受控控部分分，受受控部部分也也有反反饋信信息返返送到到控制制部分分形成成閉合合回路路。沒沒有反反饋信信息的的非閉閉合回回路，，不可可能實實現(xiàn)控控制。?？刂浦撇糠址终鞘歉鶕?jù)據(jù)反饋饋信息息才能能比較較、糾糾正和和調(diào)整整它發(fā)發(fā)出的的控制制信息息，從從而實實現(xiàn)控控制。。房地產(chǎn)產(chǎn)做為為一個個系統(tǒng)統(tǒng)，為為保證證其開開發(fā)成成功，，物業(yè)業(yè)管理理的前前期介介入是是非常常重要要的，，它可可以在在不同同階段段產(chǎn)生生反饋饋信息息。一、物物業(yè)管管理前前期介介入的的管理理基礎(chǔ)礎(chǔ)反饋系系統(tǒng)構(gòu)構(gòu)成如如圖：①輸入入信號號②控制制信號號③輸出出信號號④反饋饋信號號⑤干擾擾信號號⑥外部部信號號環(huán)境變變化施控系系統(tǒng)受控系系統(tǒng)反饋通通道①②③④④⑥⑤⑤一、物物業(yè)管管理前前期介介入的的管理理基礎(chǔ)礎(chǔ)2）物物業(yè)管管理前前期介介入是是一條條有效效反饋饋通道道反饋的的特點(diǎn)點(diǎn)是““根據(jù)據(jù)過去去的操操作情情況去去調(diào)整整未來來的行行為””。由于物物業(yè)管管理人人員在在長期期管理理實踐踐中了了解物物業(yè)的的優(yōu)缺缺點(diǎn)，，在房房地產(chǎn)產(chǎn)新一一輪物物業(yè)開開發(fā)時時，物物業(yè)管管理企企業(yè)前前期介介入把把住戶戶對物物業(yè)的的需求求意見見表達(dá)達(dá)出來來，并并且從從住戶戶角度度出發(fā)發(fā)來積積極參參與房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)的各各項活活動，，完全全起到到了反反饋通通道作作用。。二、物物業(yè)管管理前前期介介入可可行性性研究究1.經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益益的可可行性性任何經(jīng)經(jīng)濟(jì)活活動都都要有有成本本支出出，作作為一一個企企業(yè)也也必然然要考考慮經(jīng)經(jīng)濟(jì)效效益，，物業(yè)業(yè)管理理前期期介入入的經(jīng)經(jīng)濟(jì)性性，可可從三三個角角度來來分析析：一、物物業(yè)管管理前前期介介入的的管理理基礎(chǔ)礎(chǔ)1）從從房地地產(chǎn)開開發(fā)的的角度度來分分析，，增加加這種種行為為有利利有弊弊，存存在著著風(fēng)險險收益益。利的方方面：：物業(yè)業(yè)公司司的介介入，，加強(qiáng)強(qiáng)了決決策、、規(guī)劃劃的準(zhǔn)準(zhǔn)確性性，確確保物物業(yè)順順利開開發(fā)；；同時時保證證物業(yè)業(yè)開發(fā)發(fā)質(zhì)量量，促促進(jìn)物物業(yè)銷銷售，，加快快資金金周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)。弊的方方面：：主要要增加加了成成本（（前期期介入入費(fèi)由由房地地產(chǎn)商商負(fù)責(zé)責(zé)承擔(dān)擔(dān)）假假若物物管公公司提提出返返工建建議，，可能能還增增加返返工費(fèi)費(fèi)用，，也可可能增增加工工期。。結(jié)論：：房地地產(chǎn)商商雖然然在前前期介介入中中增加加了一一定風(fēng)風(fēng)險，，但會會帶來來更大大的收收益，，從經(jīng)經(jīng)濟(jì)性性角度度來看看利大大于弊弊。二、物物業(yè)管管理前前期介介入可可行性性研究究2）從從物業(yè)業(yè)管理理公司司的角角度分分析利的方方面：：前期期介入入熟悉悉了解解物業(yè)業(yè)，為為今后后接受受這新新業(yè)務(wù)務(wù)奠定定了基基礎(chǔ)，，便于于本企企業(yè)進(jìn)進(jìn)一步步擴(kuò)大大業(yè)務(wù)務(wù)領(lǐng)域域，占占領(lǐng)業(yè)業(yè)務(wù)市市場。。弊的方方面：：如果果物管管公司司承擔(dān)擔(dān)前期期介入入經(jīng)費(fèi)費(fèi)，由由自己己承擔(dān)擔(dān)增加加成本本費(fèi)用用，對對本身身就是是微利利行業(yè)業(yè)的物物管企企業(yè)壓壓力太太大，，同時時擔(dān)心心前期期介入入招標(biāo)標(biāo)了，，在正正式管管理時時，業(yè)業(yè)主不不要該該物管管企業(yè)業(yè)管理理，則則對前前面成成果付付之東東流，，會感感到得得不償償失。。二、物物業(yè)管管理前前期介介入可可行性性研究究3）從從社會會政府府角度度分析析由于前前期介介入，，有利利于提提高房房產(chǎn)質(zhì)質(zhì)量，，有利利于城城市化化進(jìn)展展，有有利于于城市市整體體管理理水平平提高高，減減少失失誤，，有利利于社社會總總體經(jīng)經(jīng)濟(jì)利利益提提高。。二、物物業(yè)管管理前前期介介入可可行性性研究究2.技技術(shù)術(shù)力量量保證證為了使使前期期介入入成功功，物物管公公司必必須由由專門門技術(shù)術(shù)人員員進(jìn)行行參與與。由由于物物業(yè)建建設(shè)周周期較較長，，不可可能抽抽調(diào)大大批人人員介介入。。而采采取兩兩種方方式介介入：：二、物物業(yè)管管理前前期介介入可可行性性研究究1）長長期介介入人人員為為2~3人人，由由管理理員、、結(jié)構(gòu)構(gòu)工程程師，，設(shè)備備工程程師組組成。。長期期介入入人員員從項項目一一開始始就進(jìn)進(jìn)入角角色，，一直直到項項目結(jié)結(jié)束，，參與與項目目全過過程。。介入入人員員的素素質(zhì)與與技術(shù)術(shù)能力力在很很大程程度上上決定定了前前期介介入的的成敗敗，所所以選選人一一定要要精心心。二、物物業(yè)管管理前前期介介入可可行性性研究究2）短短期介介入人人員為為3~4人人，由由公司司經(jīng)理理部門門經(jīng)理理和技技術(shù)骨骨干組組成。。主要要是定定期或或不定定期地地進(jìn)入入角色色，參參與前前期檢檢查、、幫助助、指指導(dǎo)長長期介介入的的人員員的工工作。。因此此短期期介入入應(yīng)由由物管管公司司經(jīng)理理牽頭頭，組組織骨骨干參參加，，主要要聽取取長期期介入入人員員匯報報工作作，指指導(dǎo)他他們工工作，，同時時與房房地產(chǎn)產(chǎn)商、、建筑筑商進(jìn)進(jìn)行工工作協(xié)協(xié)調(diào)，，把前前期介介入發(fā)發(fā)現(xiàn)的的問題題解決決好。。二、物物業(yè)管管理前前期介介入可可行性性研究究3.法法律律制度度的保保證房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)過程程中是是否需需要物物業(yè)管管理前前期介介入，，開發(fā)發(fā)商是是需要要受到到委托托才能能開展展此類類工作作（通通常開開發(fā)商商考慮慮眼前前利益益較多多而忽忽略此此項工工作））。由由委托托代理理理論論而知知，需需要有有委托托人、、代理理人委委托協(xié)協(xié)議或或委托托合同同，而而在物物業(yè)管管理前前期介介入工工作中中，委委托人人沒有有明確確，因因此完完全意意義上上的委委托代代理關(guān)關(guān)系在在這里里不可可行。。二、物物業(yè)管管理前前期介介入可可行性性研究究開發(fā)商商開發(fā)發(fā)物業(yè)業(yè)推向向市場場，存存在著著潛在在業(yè)主主（購購房者者）但但通常常情況況下，，這些些業(yè)主主（購購房者者）是是無法法確定定的。。作為房房子主主人肯肯定是是希望望前期期介入入，而而潛在在不明明確的的業(yè)主主需要要物管管靠誰誰來委委托呢呢？靠靠誰來來發(fā)號號施令令呢？？自然然就落落在““政府府”。。二、物業(yè)管理理前期介入可可行性研究政府介入方式式有兩個方面面：1）制定頒布布機(jī)關(guān)物業(yè)管管理前期介入入法律規(guī)章。。作為開發(fā)商往往往急功近利利或片面追求求利潤，不愿愿物管前期介介入，政府頒頒布了法規(guī)，，開發(fā)商就自自然執(zhí)行了。。2）通過行業(yè)業(yè)協(xié)會的監(jiān)督督機(jī)構(gòu)，進(jìn)行行監(jiān)督，保證證前期介入的的進(jìn)行。三、物業(yè)管理理前期介入的的方式與內(nèi)容容1.物業(yè)管管理前期介入入時期物業(yè)管理前期期介入與房地地產(chǎn)整個過程程緊密相連，，通常與房產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)全過程程各個時期有有關(guān)，通常分分為幾個階段段三、物業(yè)管理理前期介入的的方式與內(nèi)容容1）立項階段段協(xié)助開發(fā)商對對房屋產(chǎn)品定定位進(jìn)行可行行性研究，作作出是否開發(fā)發(fā)及開發(fā)周期期，開發(fā)規(guī)模模等有關(guān)問題題的決策。2）規(guī)劃設(shè)計計、施工準(zhǔn)備備階段這一時期協(xié)助助開發(fā)商完成成規(guī)劃設(shè)計、、單體設(shè)計及及戶型功能、、外部環(huán)境，，智能化等各各項工作。三、物業(yè)管理理前期介入的的方式與內(nèi)容容3）施工建設(shè)設(shè)階段這一階段主要要是把好質(zhì)量量關(guān)、協(xié)助監(jiān)監(jiān)理對一些今今名容易出現(xiàn)現(xiàn)問題的地方方、部位進(jìn)行行指導(dǎo)、監(jiān)督督。4）竣工驗收收階段這一階段主要要任務(wù)對竣工工項目進(jìn)行逐逐項檢查驗收收，保證今后后更好開展售售后服務(wù)。三、物業(yè)管理理前期介入的的方式與內(nèi)容容物業(yè)管理前期期介入的流程程圖如下：Y與房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)公司開始洽洽談初步達(dá)成成協(xié)議介入可行性研研究簽訂合同正式式進(jìn)入前期介介入退出房地產(chǎn)開開發(fā)介入規(guī)劃設(shè)計計階段介入施工建設(shè)設(shè)階段介入物業(yè)銷售售階段物業(yè)移交驗收收結(jié)束前期介入入進(jìn)入正常物物管N主體完工三、物業(yè)管理理前期介入的的方式與內(nèi)容容2.物業(yè)管管理前期介入入的方式及內(nèi)內(nèi)容物業(yè)管理前期期介入和其方方式與內(nèi)容主主要有以下三三個部分：1）早期（可可行性研究規(guī)規(guī)劃設(shè)計階段段）充當(dāng)顧問問（1）可行性性研究①確立物業(yè)管管理檔次。根據(jù)商品房定定位確定今后后管理水平。。②制定物業(yè)管管理方案。物管開展的硬硬件條件應(yīng)給給予滿足。三、物業(yè)管理理前期介入的的方式與內(nèi)容容（2）規(guī)劃設(shè)設(shè)計根據(jù)物管活動動經(jīng)驗在設(shè)計計中應(yīng)滿足人人與居住環(huán)境境的和諧，因因此要考慮房房屋使用功能能合理、實用用、樓群布置置合理，建筑筑造型與色調(diào)調(diào)的和諧、室室外環(huán)境、居居住的安全與與舒適，交通通便利與生活活方式等等，，特別對一些些業(yè)主生活中中必不可少的的相關(guān)條件應(yīng)應(yīng)逐一提出在在規(guī)劃設(shè)計中中考慮周全。。主要有下面面一些內(nèi)容三、物業(yè)管理理前期介入的的方式與內(nèi)容容規(guī)劃設(shè)計應(yīng)滿滿足人與居住住環(huán)境的和諧諧三、物業(yè)管理理前期介入的的方式與內(nèi)容容①各類配套設(shè)設(shè)施的完善對于一定規(guī)模模的住宅小區(qū)區(qū)，要有幼兒兒園、學(xué)校等等公益事業(yè)，，各類服務(wù)商商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)（飲飲食店、郵電電所、銀行））、人們休息息活動場所與與場地。配套設(shè)施完善對于寫字樓、、商貿(mào)中心等等，則商務(wù)中中心面積以及及停車場大小小都很重要。。三、物業(yè)管理理前期介入的的方式與內(nèi)容容②水電氣等供供應(yīng)容量要充分考慮到到地域特點(diǎn)和和人民對家庭庭電氣化不斷斷增加的需要要，要充分留留有余地，滿滿足人們生活活需求。（特特別是電的容容量要設(shè)計好好）三、物業(yè)管理理前期介入的的方式與內(nèi)容容③安全保衛(wèi)系系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計時，，對安全保衛(wèi)衛(wèi)系統(tǒng)智能化化給予足夠重重視。在節(jié)約約成本前提下下盡可能設(shè)計計防盜報警系系統(tǒng)，給業(yè)主主創(chuàng)造一個安安全的居家環(huán)環(huán)境?？梢晫χv單元元防盜門陽臺上的紅外線探頭三、物業(yè)管理理前期介入的的方式與內(nèi)容容④垃圾處理方方式根據(jù)各地不同同情況，決定定是否采用設(shè)設(shè)立垃圾桶或或垃圾袋，以以及是否有專專人收倒垃圾圾還是業(yè)主自自己收倒垃圾圾。此外還應(yīng)應(yīng)考慮垃圾外外運(yùn)方式與垃垃圾中轉(zhuǎn)站位位置。垃圾箱垃圾壓縮設(shè)備備三、物業(yè)管理理前期介入的的方式與內(nèi)容容⑤綠化布置綠化應(yīng)考慮氣氣候、環(huán)境、、造型、布局局等，特別的的根據(jù)需要搭搭配。主干道：以種種高大喬木落落葉為主；次干道：小區(qū)區(qū)的路通常5~6m，人行為主，通通車為次，綠綠化選擇富于于變化、色彩彩變化、高低低錯落變化。。主干道綠化住宅群之間道道路通常2~3m，以花木為主，，種一些花卉卉，一些草坪坪，使人有舒舒適感。住宅群間綠化化三、物業(yè)管理理前期介入的的方式與內(nèi)容容⑥消防設(shè)施在建筑設(shè)計中中消防設(shè)備的的配套是有嚴(yán)嚴(yán)格要求的，，物業(yè)管理公公司應(yīng)著眼于于各種消防死死角。比如大大樓的通道部部分、電纜井井部分，在消消防設(shè)計中一一般考慮不周周，自動噴消防設(shè)施和消消防演習(xí)淋裝置也不可可能顧及到每每個角落，物物管公司應(yīng)建建議在這些地地方配備滅火火器（電器部部分應(yīng)用二氧氧化碳滅火器器）或滅火砂砂箱。三、物業(yè)管理理前期介入的的方式與內(nèi)容容⑦一些其他特特殊要求的意意見在規(guī)劃設(shè)計中中，常有一些些易被忽視問問題，但從日日后使用和維維修的角度來來看，都很重重要。如：灶臺下放置煤煤氣罐的高度度是否低于煤煤氣罐的角度度。懸掛的廚柜向向通道伸出了了幾十公分，，用戶不小心心會碰到腦門門。冰箱、洗衣機(jī)機(jī)預(yù)留位置及及下水口是否否適當(dāng)。電路接口是否否足夠、位置置是否合適等等。三、物業(yè)管理理前期介入的的方式與內(nèi)容容（3）規(guī)劃劃階段應(yīng)注意意的問題物業(yè)管理公司司參與規(guī)劃設(shè)設(shè)計可從下面面幾個方面考考慮：①實用性房屋的功能首首先滿足實用用功能。采光光、通風(fēng)、隔隔熱都應(yīng)滿足足要求。房屋功能要有有實用性三、物業(yè)管理理前期介入的的方式與內(nèi)容容②美觀、耐用用性美觀與耐用兩兩方面處理很很好，會很和和諧，處理不不好又會很矛矛盾。例如有些房地地產(chǎn)商考慮美美觀、突出一一些造型，采采用一些壽命命短的材料（（掛灰板、鐵鐵網(wǎng)）裝修一一些間隔墻，，特別在一些些公共部分，，造成物業(yè)管管理企業(yè)在接接手管理后沒沒幾年，就需需花大量資金金重新裝修，，給物業(yè)管理理公司和業(yè)主主造成很大后后期經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)擔(dān)。三、物業(yè)管理理前期介入的的方式與內(nèi)容容例：住宅空調(diào)調(diào)統(tǒng)一留位、、防盜網(wǎng)門統(tǒng)統(tǒng)一安裝、盡盡量減少二次次裝修影響公公共外觀的不不統(tǒng)一。以上上材料盡可能能采用不銹、、耐用材料，，以免長時期期銹跡、污染染外墻、影響響整體美觀等等等。住宅空調(diào)的統(tǒng)統(tǒng)一留位三、物業(yè)管理理前期介入的的方式與內(nèi)容容③功能性除了正常規(guī)劃劃設(shè)計考慮的的功能性。還還應(yīng)注意一些些常被忽視的的功能性設(shè)施施配備，如：：住宅空調(diào)機(jī)留留位及空調(diào)冷冷凝水集中排排水管配備三、物業(yè)管理理前期介入的的方式與內(nèi)容容集中“能源計計量表”功能能配備。如水水、電氣能源源量按功能區(qū)區(qū)分，集中安安放入公共區(qū)區(qū)間，通常講講“三表出戶戶”。煤氣表出戶電表出戶水表出戶三、物業(yè)管理理前期介入的的方式與內(nèi)容容各種指標(biāo)牌、、小區(qū)（大廈廈）平面圖，，警示標(biāo)志（（牌）配備。。三、物業(yè)管理理前期介入的的方式與內(nèi)容容物業(yè)管理用房房的配備（如如辦公室、調(diào)調(diào)度室、值班班室、控制中中心倉庫等））垃圾處理。每每層樓、每幢幢房都應(yīng)考慮慮配備收集垃垃圾的相應(yīng)位位置及設(shè)施。。住宅底層可作作為物業(yè)管理理用房垃圾的分類收收集三、物業(yè)管理理前期介入的的方式與內(nèi)容容其他功能。防防火、防盜、、訪客等系統(tǒng)統(tǒng)，購物活動動場所、綠化化道路、圍墻墻護(hù)欄等環(huán)境境，郵政、交交通、通訊等等功能。綠色的圍墻護(hù)護(hù)欄活動場地信報箱三、物業(yè)管理理前期介入的的方式與內(nèi)容容以人為本的活活動休閑區(qū)域域底層架空可作作為活動場所所樓間的活動場場所綠地上的活動動場所三、物業(yè)管理理前期介入的的方式與內(nèi)容容④安全性有條件小區(qū)、、大廈盡量設(shè)設(shè)計成“封閉閉型”以利治治安管理三、物業(yè)管理理前期介入的的方式與內(nèi)容容利用智能化監(jiān)監(jiān)控系統(tǒng)做到到人防、機(jī)防防相結(jié)合，減減少損失住宅圍合的智智能化進(jìn)出控控制三、物業(yè)管理理前期介入的的方式與內(nèi)容容裝修材料除了了美觀、耐用用性外，要注注意禁用“有有毒、有輻射射性”材料道路要人車分分流人車分流，行行人有自己的的道路系統(tǒng)三、物業(yè)管理理前期介入的的方式與內(nèi)容容⑤節(jié)能性注意各種節(jié)能能材料的運(yùn)用用公共區(qū)域照明明盡量采用節(jié)節(jié)能燈，開關(guān)關(guān)組合設(shè)計配配備盡量細(xì)劃劃，不要一個個開關(guān)控制一一片燈，應(yīng)按按功能、節(jié)能能配備開關(guān)（（比如按照不不同時間段，，分別用開關(guān)關(guān)控制路燈））公共區(qū)域的照照明三、物業(yè)管理理前期介入的的方式與內(nèi)容容2）對施工的的介入物業(yè)管理企業(yè)業(yè)在施工階段段參與主要是是確保工程施施工質(zhì)量。（1）指導(dǎo)施施工單位把好好質(zhì)量關(guān)物業(yè)管理企業(yè)業(yè)對樓宇使用用中常出現(xiàn)的的各種工程質(zhì)質(zhì)量問題有較較多了解，如如衛(wèi)生間、廚廚房間的漏水水問題及其成成因；水電管管線如何走向向才有利于安安全和便于管管理；什么樣樣的墻體會滲滲水等等。用加壓泵測試試管道是否有有滲漏三、物業(yè)管理理前期介入的的方式與內(nèi)容容（2）掌握新新物業(yè)的全部部情況施工單位完成成施工任務(wù)，，建好住宅小小區(qū)，辦完移移交手續(xù)后，，他們不再有有責(zé)任承擔(dān)該該建筑的使用用問題（一年年使用期除外外）。在以后后使用過程中中，只有業(yè)主主和物業(yè)管理公公司來應(yīng)付各各種可能出現(xiàn)現(xiàn)問題。因此此物業(yè)管理只只有參與工程程的建設(shè)，才才可能對每一一幅物業(yè)的內(nèi)內(nèi)部結(jié)構(gòu)、管管線布置、房房間大小等做做到了如指掌掌。這對物業(yè)業(yè)管理開展奠奠定良好的基基礎(chǔ)。三、物業(yè)管理理前期介入的的方式與內(nèi)容容3）把好工程程質(zhì)量驗收關(guān)關(guān)房屋工程質(zhì)量量問題對物業(yè)業(yè)管理產(chǎn)生不不良影響將是是相當(dāng)長久化化給管理帶來來的障礙是巨巨大的，所以以物業(yè)管理公公司進(jìn)行工程程驗收時，必必須細(xì)致入微微。具體做法法是：三、物業(yè)管理理前期介入的的方式與內(nèi)容容（1）組織驗驗收小組由物業(yè)管理企企業(yè)部門牽頭頭、組織機(jī)電電安裝維修工工程部和管理理處的有關(guān)人人員組成驗收收小組。并做做好驗收準(zhǔn)備備。比如：主動動與與開開發(fā)發(fā)商商的的地地盤盤和和承承建建