專業(yè)分包化標(biāo)準(zhǔn)精裝修工程管理

****項目部【精裝修的發(fā)包】

1.發(fā)包原則

2.招標(biāo)計劃3.材料招標(biāo)樣板4.精裝修招標(biāo)樣板房發(fā)包原則精裝修工程采用單獨精裝修總包，甲方分包材料供應(yīng)商及甲方專業(yè)分包方式招標(biāo)，分別有：

優(yōu)點專業(yè)分包有利于成本的控制和各部位質(zhì)量控制，各部位及總體裝修品質(zhì)比較容易保障。1，精裝修總包單位，主要項目包括：鋪貼墻地磚及石材，涂料，木作業(yè)造型，水電安裝等。2，甲方分包材料供應(yīng)商，包括有：墻地磚，涂料，開關(guān)插座，燈具，潔具，五金等，特點是只供貨。3，甲方專業(yè)分包，包括有：木門，木地板，櫥柜，淋浴屏，電器（抽油煙機，煤氣爐，熱水器等），特點是包供貨包安裝。困難點施工單位數(shù)量過多，甲方協(xié)調(diào)工作量很大，容易有施工時間工序上及成品保護上的扯皮，容易出現(xiàn)責(zé)任不明確的事項需導(dǎo)致甲方產(chǎn)生損失，增加無效成本。

【精裝修的發(fā)包】

1.發(fā)包原則

2.招標(biāo)計劃

3.材料招標(biāo)樣板4.精裝修招標(biāo)樣板房發(fā)包原則、材料招標(biāo)樣板、精裝修招標(biāo)樣板房招標(biāo)計劃精裝修需在施工前至少兩個月確定各施工單位及材料供應(yīng)商，以便各施工單位組織施工人員及材料生產(chǎn)。材料招標(biāo)樣板所有標(biāo)準(zhǔn)裝修材料需以已對外開放的標(biāo)準(zhǔn)裝修交樓樣板房為準(zhǔn)進行對外招標(biāo)，已在樣板房標(biāo)注品牌的材料選用同品牌材料，沒有標(biāo)注的不限品牌，但必須同種款式同等品質(zhì)以上材料。精裝修招標(biāo)樣板房標(biāo)準(zhǔn)精裝修施工是比較簡單的基本的裝修施工，對施工的技術(shù)性要求不算高，其特點是套數(shù)多和直接面對各種各樣的小業(yè)主，對工序安排及施工質(zhì)量的感觀要求比較高，對成品的完好很在意。按已對外開放的標(biāo)準(zhǔn)裝修交樓樣板房的標(biāo)準(zhǔn)，讓每個投標(biāo)單位各做一套投標(biāo)樣板房，可以比較直觀的對施工管理與質(zhì)量做出評價?！就两ㄒ平痪b修】

1.概述

2.檢查分類3.檢查步驟及重點

概述

精裝修的施工是在土建完成室內(nèi)粗裝修（外墻，室內(nèi)砌筑抹灰，水電管線鋪設(shè)，鋁合金門窗，欄桿，樓梯間等）后在其基礎(chǔ)上進行的二次裝修，土建的質(zhì)量直接影響到精裝修的質(zhì)量【土建移交精裝修】

1.概述

2.檢查分類3.檢查步驟及重點

檢查分類土建移交精裝修為精裝修施工的第一部工序，需時兩個月，主要檢查項目大致分為三類：1，對于精裝修來說是無法遮掩的質(zhì)量問題，如：墻體的方正，墻面天花的平整度，房間地坪標(biāo)高，建筑1米線誤差等等。

2，精裝修施工過程中容易破壞的土建施工成品，如：冷熱給水管的打壓試驗，地漏及排水管的排水試驗，強電線管及線的驗收等等。3，土建直接面對小業(yè)主的成品，如：陽臺地磚，陽臺外墻涂料，欄桿，鋁合金窗等。【土建移交精裝修】

1.概述

2.檢查分類

3.檢查步驟及重點

檢查步驟及重點土建移交精裝修是精裝修施工的第一次多方會檢，其步驟為：

土建完工自檢：土建單位按國家規(guī)范，合同的質(zhì)量要求及圖紙進行自我檢查，主要檢查項目如上述三大類，檢查并整改完畢，時間要求為一個月。精裝修驗收檢查：下部工序?qū)ι喜抗ば虻睦袡z查，主要檢查內(nèi)容為第一類和第二類，這兩類檢查為責(zé)任移交類檢查，精裝修檢查出來的問題土建單位必須按時整改完，否則委托精裝修單位整改，按精裝修單價加15%管理費對土建單位進行扣款，精裝修未檢查出來的問題由精裝修自行承擔(dān)，時間要求為一個月。驗收用表、精裝修單位對土建工程質(zhì)量移交的要求見以下附件：監(jiān)理，客服，項目工程師檢查：主要檢查項目為第三類，關(guān)鍵任務(wù)為督促精裝修驗收檢查問題的整改情況，確保土建單位按時整改。【精裝修樣板施工】

1.施工原則

2.施工前準(zhǔn)備工作3.施工工藝細節(jié)4.樣板施工確認施工原則

精裝修施工應(yīng)嚴格按照樣板先行原則，每種戶型一個樣板，時間充足的話可以安排樣板房全部項目做完，時間緊張的話可以安排分工序做，做完一項驗收后這項便開始大面積施工?！揪b修樣板施工】

1.施工原則

2.施工前準(zhǔn)備工作3.施工工藝細節(jié)4.樣板施工確認施工前準(zhǔn)備工作裝修圖紙會審：精裝修施工前需根據(jù)已對外開放的標(biāo)準(zhǔn)裝修交樓樣板房對精裝修施工圖紙進行對照，看做法及材料是否一致，部分如鏡柜，洗手臺等等因戶型不同，其尺寸是否需調(diào)整等，由項目部組織設(shè)計，客服，項目，監(jiān)理，施工單位等進行圖紙會審。材料明細表及裝修標(biāo)準(zhǔn)：精裝修施工前需有全部的施工材料樣板，包括甲供材料及施工單位自行采購的材料，并列明細表，由設(shè)計，采購，客服，項目部四個部門會簽?！揪b修樣板施工】

1.施工原則

2.施工前準(zhǔn)備工作

3.施工工藝細節(jié)4.樣板施工確認施工工藝細節(jié)樣板施工應(yīng)注意細節(jié)，精裝修精在細節(jié)：裝修做法細節(jié)需不斷提高，向好的樓盤學(xué)習(xí)，以下附件為香港住宅裝修細節(jié)處理：

【精裝修樣板施工】

1.施工原則

2.施工前準(zhǔn)備工作3.施工工藝細節(jié)

4.樣板施工確認樣板施工確認施工樣板需經(jīng)設(shè)計部確認，設(shè)計變更應(yīng)盡快體現(xiàn)在樣板施工中，各分部施工完畢后需經(jīng)設(shè)計確認，在大面積施工完成后再做變動會造成很大的損失?！揪b修修大面面積施施工】1.合理工工期及及關(guān)鍵鍵節(jié)點點2.施工過過程控控制3.施工工工藝、、工序序4.成品保保護合理工工期及及關(guān)鍵鍵節(jié)點點精裝修修大面面積施施工的的合理理工期期為3個月。。按3個月工工期要要求施施工單單位排排出施施工總總進度度計劃劃并對對其進進行審審核。。關(guān)鍵的的節(jié)點點：1，木門門公司司成品品門進進場安安裝時時間2，櫥柜柜公司司柜身身進場場安裝裝時間間3，木門門上鎖鎖時間間4，木地地板進進場安安裝時時間【精裝修修大面面積施施工】1.合理工工期及及關(guān)鍵鍵節(jié)點點2.施工過過程控控制3.施工工工藝、、工序序4.成品保保護施工過過程控控制1，每天天的監(jiān)監(jiān)理及及項目目工程程師例例行現(xiàn)現(xiàn)場巡巡查。。2，每周周二由由監(jiān)理理主持持召開開精裝裝修周周例會會。會議內(nèi)內(nèi)容包包括：：A，各施施工單單位提提交周周報，，匯報報上周周的進進度情情況、、人員員安排排、材材料安安排等等及本本周計計劃，，并提提出需需監(jiān)理理及甲甲方協(xié)協(xié)調(diào)的的問題題。B，監(jiān)理理根據(jù)據(jù)現(xiàn)場場實際際質(zhì)量量與進進度對對各施施工單單位進進行點點評，，對現(xiàn)現(xiàn)場出出現(xiàn)的的質(zhì)量量問題題及進進度滯滯后現(xiàn)現(xiàn)象進進行警警告，，嚴重重則向向項目目部工工程師師提出出處罰罰建議議。對對施工工單位位提出出的需需協(xié)調(diào)調(diào)的問問題進進行針針對性性解決決。對對上周周現(xiàn)場場施工工質(zhì)量量及安安全文文明施施工檢檢查的的本周周復(fù)查查結(jié)果果進行行通報報并對對最差差單位位向項項目部部工程程師提提出處處罰建建議。。C，項目目工程程師解解決監(jiān)監(jiān)理未未能協(xié)協(xié)調(diào)或或需甲甲方確確認的的事宜宜，對對各施施工單單位強強調(diào)整整體質(zhì)質(zhì)量及及進度度，成成品保保護，，安全全文明明施工工等。。并針針對部部分分分包及及總包包之間間的配合進進行協(xié)協(xié)調(diào)，，對出出現(xiàn)嚴嚴重質(zhì)質(zhì)量及及進度度問題題的單單位進進行處處罰。。3，每周周四由由監(jiān)理理牽頭頭現(xiàn)場場施工工質(zhì)量量及安安全文文明施施工檢檢查。?！揪b修修大面面積施施工】1.合理工工期及及關(guān)鍵鍵節(jié)點點2.施工過過程控控制3.施工工工藝、、工序序4.成品保保護施工過過程控控制1，精裝裝修施施工工工藝2，精裝裝修施施工中中容易易出現(xiàn)現(xiàn)的質(zhì)質(zhì)量問問題及及一期期交樓樓問題題點分分析3，施工工工序序【精裝修修大面面積施施工】1.合理工工期及及關(guān)鍵鍵節(jié)點點2.施工過過程控控制3.施工工工藝、、工序序4.成品保保護成品保保護精裝修修施工工存在在多個個公司司、多多種項項目及及工序序交叉叉作業(yè)業(yè)，其其成品品（特特別是是木制制品））也是是非常常容易易受損損害并并難以以完全全修復(fù)復(fù)，容容易成成為投投訴熱熱點，，成品品保護護是精精裝修修施工工中重重要的的一部部分。。成品保保護要要求是是在每每項工工作完完成之之后立立刻按按要求求保護護，原原則為為誰的的成品品誰保保護成品保保護應(yīng)應(yīng)根據(jù)據(jù)現(xiàn)場場施工工條件件及合合同要要求盡盡量做做到更更好，，以下下附件件為上上海萬萬科全全裝修修工程程產(chǎn)品品保護護標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)作法法（試試行版版）：：【業(yè)主開開放日日及小小業(yè)主主個性性化變變更】1.概述2.第一次次業(yè)主主開放放日3.第二次次業(yè)主主開放放日概述為了加加強與與準(zhǔn)業(yè)業(yè)主之之間的的溝通通和感感情培培養(yǎng)，，建立立良好好客戶戶關(guān)系系，提提升服服務(wù)附附加值值和客客戶滿滿意度度。由由客戶戶關(guān)系系中心心主導(dǎo)導(dǎo)，項項目部部、設(shè)設(shè)計部部和物物業(yè)管管理處處配合合，舉舉行名名稱定定為““家之之初體體驗--業(yè)主家家園開開放日日”的的活動動?！緲I(yè)主開開放日日及小小業(yè)主主個性性化變變更】1.概述2.第一次次業(yè)主主開放放日3.第二次次業(yè)主主開放放日第一次次業(yè)主主開放放日開放日日時間間：裝修修完成成30%左右（（即濕濕作業(yè)業(yè)基本本完工工）這個階段段很多業(yè)業(yè)主都對對自己的的房子沒沒有具體體的視覺覺感官印印象，對對于房子子的大部部分信息息可能都都來源于于銷售承承諾，對對于能到到自己的的房子看看，業(yè)主主主要關(guān)關(guān)心的多多數(shù)在于于房子的的位置，，房子的的硬件條條件（面面積，花花園，朝朝向，造造型等））是否符符合銷售售承諾。。個性化變變更接受受第一次業(yè)業(yè)主開放放日為集集中接受受業(yè)主個個性化變變更的申申請。每每一期的的業(yè)主所所需要的的個性化化變更在在第一次次業(yè)主開開放日接接受申請請，之前前不接受受個性化化變更申申請，其其申請范范圍及收收費按文文件規(guī)定定，由客客服收取取統(tǒng)一交交給財務(wù)務(wù)，項目目部負責(zé)責(zé)按已簽簽協(xié)議發(fā)發(fā)指令單單給施工工單位進進行現(xiàn)場場變更，，以簽證證的形式式結(jié)帳。。此流程程的優(yōu)點點在于通通過項目目部對變變更質(zhì)量量進行監(jiān)監(jiān)督管理理，避免免施工單單位與小小業(yè)主直直接對接接引起的的投訴隱隱患。?！緲I(yè)主開放放日及小小業(yè)主個個性化變變更】1.概述2.第一次業(yè)業(yè)主開放放日3.第二次業(yè)業(yè)主開放放日第二次業(yè)業(yè)主開放放日開放日時時間：裝修已已基本完完成（木木地板沒沒有鋪設(shè)設(shè)）這個階段段的業(yè)主主會著重重看自己己房子的的裝修質(zhì)質(zhì)量問題題，及裝裝修標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，還有有之前所所提的問問題的整整改情況況和個性性化變更更的完成成情況。?？梢杂杏行б龑?dǎo)導(dǎo)業(yè)主對對房屋質(zhì)質(zhì)量進行行驗收，，提前暴暴露并解解決問題題，降低低正式收收樓時投投訴點。。開放日問問題整改改跟進對于業(yè)主主開放日日提出的的問題，，先區(qū)分分是否質(zhì)質(zhì)量問題題，要求求對質(zhì)量量問題整整改完成成率為100%，由項目目部督促促施工單單位完成成，對非非質(zhì)量問問題的回回復(fù)率為為100%，由客服服負責(zé)完完成。附附件為為紫荊苑苑業(yè)主開開放日問問題匯總總及分類類【模擬驗收收與整改改】1.概述2.模擬驗收收集中檢檢查3.督促整改改及銷項項概述在精裝修修大面基基本完工工后模擬驗收收時間：：精裝修完完工后接接著是大大量的收收尾工作作，這段段時間普普遍會存存在施工工單位不不予重視視，人手手大量撤撤走等現(xiàn)現(xiàn)象。模擬驗收收背景：：模擬驗收收意義：：裝修完工工后存在在問題的的檢查發(fā)發(fā)現(xiàn)是模模擬驗收收的關(guān)鍵鍵，單獨獨依靠施施工單位位的自檢檢很難達達到理想想的效果果，組織織一對專專業(yè)的分分項驗房房小組，，全面檢檢查暴露露每套房房間存在在的各種種問題，，以督促促各施工工單位加加大收尾尾整改的的力度與與深度。?！灸M驗收收與整改改】1.概述2.模擬驗收收集中檢檢查3.督促整改改及銷項項模擬驗收收集中檢檢查模擬驗收收集中檢檢查以專專業(yè)為分分工依據(jù)據(jù)，每人人負責(zé)一一個項目目，優(yōu)點點在于檢檢查比較較專業(yè)及及到位，，避免漏漏項，以以下為****一期及及二期模模擬驗收收的具體體分項及及驗收標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。對于模擬擬驗收人人員（一一般為物物業(yè)技術(shù)術(shù)員）需需進行現(xiàn)現(xiàn)場培訓(xùn)訓(xùn)，讓其其對各自自負責(zé)的的項目的的驗收標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)有準(zhǔn)準(zhǔn)確的認認識，并并對其余余項目的的驗收標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)有足足夠的了了解。模擬驗收收的時間間標(biāo)準(zhǔn)為為每人每每項在每每套房半半小時左左右?！灸M驗收收與整改改】1.概述2.模擬驗收收集中檢檢查3.督促整改改及銷項項督促整改改及銷項項模擬驗收收集中檢檢查在每每天檢查查完后應(yīng)應(yīng)由專人人及時將將所檢查查的問題題表復(fù)印印給相應(yīng)應(yīng)的施工工單位，，由施工工單位安安排工人人整改，，并根據(jù)據(jù)問題點點的多少少判斷施施工單位位安排整整改的人人手是否否合理，，若發(fā)現(xiàn)現(xiàn)不夠人人手應(yīng)及及時要求求其增加加人手。。模擬驗收收問題（（包括業(yè)業(yè)主開放放日問題題）督促促整改及及消項時時技術(shù)員員分工原原則與集集中驗收收期間不不同，是是按棟號號分工，，有利于于比較集集中的督督促施工工單位整整改，復(fù)復(fù)查及消消項的效效率也比比較高，，并對技技術(shù)員的的全面培培養(yǎng)有利利，爭取取日后集集中檢查查也可以以每人按按棟號分分?！疽平晃飿I(yè)業(yè)、開荒荒清潔】1.移交物業(yè)業(yè)2.開荒清潔潔移交物業(yè)業(yè)完成模擬擬驗收整整改后，，下一部部工作便便是移交交物業(yè)公公司。由由物業(yè)公公司安排排驗收并并安排開開荒清潔潔。物業(yè)公司司驗收主主要在于于每套房房是否達達到交樓樓標(biāo)準(zhǔn)，，物品的的齊全，，水電等等功能的的驗收，，分電氣氣，給排排水，精精裝修三三個專業(yè)業(yè)項目進進行驗收收移交。?！疽平晃飿I(yè)業(yè)、開荒荒清潔】1.移交物業(yè)2.開荒清潔開荒清潔開荒清潔是是房子交給給小業(yè)主前前最后步驟驟，由物業(yè)業(yè)公司請專專業(yè)清潔公公司完成，，由于房子子都是易破破壞的成品品，且留給給開荒清潔潔的時間一一般只有10天左右，因因此對開荒荒清潔公司司的要求很很高，特別別在成品保保護上?！窘粯乔袄龝?.模擬驗收整整改會2.交樓整動員員改會3.交付工作例例會4.返修工人動動員會模擬驗收整整改會由項目部組組織的技術(shù)術(shù)員，監(jiān)理理及施工單單位參加的的交付前模模擬驗收整整改會，每每兩天一次次。內(nèi)容為為：1，下發(fā)模擬擬驗收檢查查的問題清清單。2，通報模擬擬驗收整改改情況及普普遍存在的的問題通病病。3，以正式整整改單形式式下發(fā)復(fù)檢檢問題單并并要求限時時整改完成成，否則按按規(guī)定罰款款。4，根據(jù)問題題的多少與與整改難度度對施工單單位進行施施加壓力，，提出人手手和加班等等要求。5，施工單位位答復(fù)其整整改項目的的完成率及及之后的安安排，并提提交整改方方案。附件件為一期中中天裝修公公司提交的的整改方案案：【交樓前例會會】1.模擬驗收整整改會2.交樓整動員員改會3.交付工作例例會4.返修工人動動員會交樓整改動動員會由項目部組組織的施工工單位主要要負責(zé)人參參加的交付付會議。根根據(jù)現(xiàn)場整整改情況不不定時召開開【交樓前例會會】1.模擬驗收整整改會2.交樓整動員員改會3.交付工作例例會4.返修工人動動員會交付工作例例會由客服組織織的項目部部，設(shè)計，，物業(yè)參加加的交付工工作例會，，每周一次次。先現(xiàn)場場巡查，后后集中開會會。附件為為某次會議議紀要【交樓前例會會】1.模擬驗收整整改會2.交樓整動員員改會3.交付工作例例會4.返修工人動動員會返修工人動動員會由返修辦組組織的項目目部，施工工單位參加加的返修人人員安排會會，交樓前前兩天開。?！炯薪桓丁?.概述2.集中交付即即時整改集中交付集中交付活活動由客戶戶關(guān)系中心心主導(dǎo)并具具體組織實實施，公司司相關(guān)部門門配合，包包括：項目目部、項目目事務(wù)部、、營銷組、、設(shè)計部、、工程部、、物業(yè)公司司和管理處處。以下附附件為****二期期交付方案案：【集中交付】1.概述2.集中交付