**集團(tuán)呼市****項(xiàng)目

策劃思路謹(jǐn)呈：**集團(tuán)城市發(fā)展高度上的客觀思考我們面對的不是一個(gè)單純的房地產(chǎn)項(xiàng)目而是嵌入整個(gè)呼市城市發(fā)展機(jī)器的關(guān)鍵齒輪我們思考時(shí)需要站在呼市全城高度上用遠(yuǎn)期資本運(yùn)營的高度去思考、去把握、去突破【一】憂思【二】認(rèn)知【三】策略【四】執(zhí)行要點(diǎn)【五】**服務(wù)營銷戰(zhàn)略思考大綱【一】憂思憂思一區(qū)位：城郊大盤/新興的中心大盤？產(chǎn)品：純粹的住宅區(qū)/綜合型社區(qū)？價(jià)值：目前居住的場所/未來的升值潛力？品味：傳統(tǒng)特色/新興多元的文化？消費(fèi)者尚沒有完全認(rèn)知到濱海新城的真正價(jià)值——如何處理本項(xiàng)目是什么？憂思二市場后勁不足，恰逢宏觀調(diào)控——如何面對本項(xiàng)目客群在哪？供需失衡：區(qū)域客源/向外擴(kuò)張？結(jié)構(gòu)失調(diào)：戶型調(diào)整/尋找新興客源？購買意識：前景宣傳/外在引導(dǎo)？營銷推廣：相互配合有機(jī)聯(lián)動。不同代理商：怎樣配合？憂思三同一品牌產(chǎn)品同質(zhì)趨近，品牌內(nèi)競爭激烈——如何解決本案VS天驕領(lǐng)域？整體市場供大于求，激烈市場競爭無可避免，如何繼續(xù)保持本項(xiàng)目領(lǐng)先的銷售業(yè)績和銷售態(tài)勢？解決市場問題將主要針對需求展開【二】認(rèn)知認(rèn)知

項(xiàng)目競爭城市城市關(guān)鍵詞：內(nèi)蒙古自治區(qū)首府城市定位：全區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、科技、教育、文化中心，重要的科技興市試點(diǎn)城市和北方沿邊開放城市關(guān)鍵指標(biāo)：面積:149平方公里人口：150萬經(jīng)濟(jì)：800億經(jīng)濟(jì)支柱：乳業(yè)、電力、冶金 整體城市實(shí)力處于中國二線城市的中檔水平對呼市真實(shí)水平的正確判斷是展開一切工作的前提認(rèn)知項(xiàng)目競爭城市城市關(guān)鍵印印象：典型中國西西部城市的的城市性格格——自然、淳樸樸、粗曠明顯兩極化化的收入結(jié)結(jié)構(gòu)分化城市中近40%左右的外來來人口。啟發(fā)：城市性格比比較適合簡簡單、純粹粹的推廣手手法高端收入者者的客觀存存在，存在在高品質(zhì)產(chǎn)產(chǎn)品的生存存空間呼市“首府府”的影響響力不可忽忽視認(rèn)知城市競爭項(xiàng)目區(qū)位產(chǎn)品背景認(rèn)知城市競爭背景區(qū)位產(chǎn)品系出名門——天津地產(chǎn)龍龍頭**發(fā)發(fā)展、**置業(yè)、**置業(yè)等等五家公司司共同投資資打造呼市市北部板塊塊超大新城城。板塊先鋒——**集團(tuán)在在呼市四塊塊土地中的的第二塊開開發(fā)土地。。即將興起的呼呼市北部新城城中心的核心心項(xiàng)目熱點(diǎn)房產(chǎn)板塊塊—成吉思汗大街街沿線樓盤的的中龍頭和引引領(lǐng)項(xiàng)目。項(xiàng)目優(yōu)秀的地產(chǎn)血血統(tǒng)，決定本本項(xiàng)目行銷絕絕不能隨波逐逐流認(rèn)知城市競爭背景區(qū)位產(chǎn)品品牌離塵不離城的的距離尺度，，得天獨(dú)厚的風(fēng)風(fēng)水佳境與繁繁華兼得距市中心15分鐘車程項(xiàng)目認(rèn)知城市競爭背景區(qū)位產(chǎn)品景觀、生態(tài)、、健康是區(qū)域域獨(dú)有的特質(zhì)質(zhì)目前區(qū)內(nèi)生活活配套設(shè)施并并不完善，但但正快速成熟熟未來商業(yè)建筑筑群和配套極極其豐富，具具有形成新城城中心的趨勢勢成吉思汗公園園內(nèi)蒙體育場辦公、酒店工業(yè)大學(xué)項(xiàng)目認(rèn)知城市競爭背景區(qū)位產(chǎn)品總建筑面積：：282995平方米住宅總建筑面面積：234623平方米底商面積：18172平方米風(fēng)情商業(yè)街：：24000平方米小學(xué)：5000平方米會所：1200平方米總用地面積：：212156平方米綜合型社區(qū)，，大盤規(guī)劃，，配套完備，，板塊遠(yuǎn)景的的帶動……項(xiàng)目認(rèn)知城市競爭項(xiàng)目背景區(qū)位產(chǎn)品特色兩縱一橫特色色商業(yè)配套街街，區(qū)隔兩大大生活版塊：：北部高密度商商業(yè)、城市住住宅群，享受受南部低密住住宅輻射和蔽蔽護(hù)認(rèn)知城市競爭背景區(qū)位產(chǎn)品特色景觀、水系是本案區(qū)別于于其他項(xiàng)目和和新要素地中海風(fēng)格建建筑，在當(dāng)?shù)氐匾彩窍∪碑a(chǎn)產(chǎn)品品牌項(xiàng)目認(rèn)知城市競爭背景區(qū)位產(chǎn)品品牌**是有較強(qiáng)強(qiáng)品牌形象的的開發(fā)公司，，但品牌形象象在呼市內(nèi)尚未有效確立立，尚未真正發(fā)揮揮品牌對地產(chǎn)產(chǎn)實(shí)際促進(jìn)作作用項(xiàng)目認(rèn)知城市項(xiàng)目競爭市場在售樓盤盤潛在樓盤眾眾多，年銷售售僅100萬平米，供應(yīng)量遠(yuǎn)超需需求大多數(shù)項(xiàng)目臨臨近市中心，，對本案客源截截流明顯。認(rèn)知城市項(xiàng)目競爭周邊項(xiàng)目主要要以大戶型供供應(yīng)（120—140）為主，預(yù)計(jì)計(jì)總價(jià)水平有有8-10萬左右的差距距（除天驕領(lǐng)領(lǐng)域外），足足可以區(qū)分客客層。在品質(zhì)上和景景觀上，本項(xiàng)項(xiàng)目占有絕對對的優(yōu)勢項(xiàng)目名稱預(yù)計(jì)價(jià)格總建（萬平米）建筑形態(tài)主力面積呼和佳地320017小高層136-155平米琦林北辰34008.5多層130-160平米金色華府280032多層、小高118-127平米天驕領(lǐng)域35009.3洋房、小高洋房140平米，小高90-110總計(jì)——66.8————認(rèn)知認(rèn)知結(jié)論：位于二線省會會級城市新興興板塊的中高高端大型綜合合社區(qū)；板塊化的規(guī)模模優(yōu)勢是未來來價(jià)值核心支支撐因素；具有品牌優(yōu)勢勢但需要深入入挖掘提煉；；品質(zhì)、景觀是是在微觀市場場的核心競爭爭優(yōu)勢。面對激烈的市市場競爭，在在短期內(nèi)，價(jià)格快速上漲漲面臨較大市場場壓力?！救坎呗誀I銷社會化傳播事件化銷售體驗(yàn)化產(chǎn)品差異化管理技術(shù)化策略調(diào)動全呼市乃乃至全自治區(qū)區(qū)范圍資源為為我所用，本本項(xiàng)目要突破破呼市，擴(kuò)展展影響宣傳風(fēng)格軟著陸，用實(shí)實(shí)在在在的事件打動動感動消費(fèi)者者我們有那么好好的景觀、品品質(zhì)優(yōu)勢，為為什么不用呢呢？不但要和周邊邊項(xiàng)目形成差差異，還要和和我們自己的的項(xiàng)目形成差差異.針對多個(gè)項(xiàng)目目進(jìn)行統(tǒng)一的的調(diào)度管理，，沒有先進(jìn)的的前后臺管理理技術(shù)是不行行的，而**正好有這種種技術(shù)和平臺臺?！舅摹繄?zhí)行要點(diǎn)商業(yè)業(yè)三期期二期期執(zhí)行要點(diǎn)二期期二期理解：適于迅速跑量量的中端產(chǎn)品品臨近成吉思汗汗大街，展示示面好靠近售樓處，，便于引導(dǎo)客客群，但難于于利用一期成成型景觀中小面積產(chǎn)品品比例70%左右，更符合合市場趨勢園林相對一期期較差住宅總建51932平米，商業(yè)3496平米北高南低低，東高西低低。1#樓13、15層；2#樓15、13層；3#樓6、7層；4#樓9、8層車位比1：0.8【價(jià)格目標(biāo)】實(shí)現(xiàn)二期均價(jià)價(jià)3500元/平米銷售目標(biāo)【周期目標(biāo)】實(shí)現(xiàn)至07年末二期銷售售3萬平米，08年4月二期銷售完完成90%【品牌目標(biāo)】幫助項(xiàng)目成為為呼市豪宅的的標(biāo)準(zhǔn)，確立本案乃至至濱海新城的的市場形象以上目標(biāo)為對對市場條件判判斷后的預(yù)估估水平目標(biāo)理解初級目標(biāo)銷售二期5萬平米米的順利完銷銷次級目標(biāo)品牌塑立項(xiàng)目的市場場地位全面提升**集團(tuán)在呼市市的信譽(yù)度、、美譽(yù)度終級目標(biāo)整體幫助項(xiàng)目三期期乃至濱海新新城整體營銷銷在更高的平臺臺展開問題三：如何為后期土土地營銷進(jìn)行行鋪墊解決項(xiàng)目、板板塊核心價(jià)值值的塑造問題題目標(biāo)實(shí)質(zhì)問題一：如何準(zhǔn)確尋找找客群解決二期迅速速完成銷售的的要求。問題二：如何為三期大大盤奠定優(yōu)勢勢解決項(xiàng)目后期期面臨的激烈烈競爭問題。。塑造項(xiàng)目核心心價(jià)值；擴(kuò)展客群范圍圍。高舉高打，務(wù)務(wù)實(shí)推廣；解決辦法包裝板塊，樹樹立豪宅標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)【之一價(jià)值塑造造策略】【塑造項(xiàng)目核心心價(jià)值】包裝品牌形象象，提升整體體價(jià)值認(rèn)知度度板塊價(jià)值塑造造全新的規(guī)劃理理念新興的高尚城城市居住區(qū)項(xiàng)目價(jià)值塑造造確立豪宅標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)有據(jù)可察的高高端社區(qū)高端板塊中的標(biāo)桿產(chǎn)品【板塊價(jià)值】新興規(guī)劃理念念的高端城市市板塊打造呼市的上上東區(qū)中央富人區(qū)城市發(fā)展方向向：北向明確確成吉思汗大街街的建設(shè)明確確了城市中心心功能區(qū)的向向北轉(zhuǎn)移與市中心距離離不遠(yuǎn)，與傳傳統(tǒng)中心區(qū)仍仍保持聯(lián)系的的便利性板塊功能配套套：高尚完備備景觀：成吉思思汗公園、鐵鐵木真廣場商業(yè)：2.4萬平米商業(yè)街街，1.8萬平米底商人文：內(nèi)蒙古古工業(yè)大學(xué)、、體育場規(guī)劃：成吉思思汗大街整體體規(guī)劃【項(xiàng)目價(jià)值】不空洞的強(qiáng)調(diào)調(diào)豪宅，通過過對標(biāo)準(zhǔn)的明明晰，豪宅氣氣質(zhì)水到渠成成板塊城市核心發(fā)展展方向上的高高尚板塊景觀與周邊景觀有有機(jī)結(jié)合的內(nèi)內(nèi)部園林成吉思汗大街街板塊呼市稀缺的大大面積中央水水景規(guī)模大型的項(xiàng)目體體量28萬平米大盤配套獨(dú)享的社區(qū)私私家配套2.4萬平米風(fēng)情商商業(yè)產(chǎn)品鮮明實(shí)用建筑筑風(fēng)格加州風(fēng)情建筑筑品牌一線知名開發(fā)發(fā)商，品質(zhì)的的保證**集團(tuán)樹立豪宅社區(qū)區(qū)標(biāo)準(zhǔn)外圍造造勢，，突出出核心心優(yōu)勢勢【之二包裝推推廣策策略】**集集團(tuán)在在全國國的品品牌認(rèn)認(rèn)可****系系列在在呼市市及周周邊的的認(rèn)可可社會精精英的的認(rèn)可可引導(dǎo)導(dǎo)市場場的認(rèn)認(rèn)可項(xiàng)目核核心賣賣點(diǎn)支支撐豪宅標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的的明確確樹立立，一一期產(chǎn)產(chǎn)品的的證明明二期產(chǎn)產(chǎn)品對對總價(jià)價(jià)的支支撐，，買的的起的的豪宅宅各類獎獎項(xiàng)的的獲得得及宣傳傳，社社會名名流的代代言【高舉高高打，，務(wù)實(shí)實(shí)推廣廣】教育市市場，，引導(dǎo)導(dǎo)客群群認(rèn)知知不單純純依靠靠概念念推廣廣，將將客戶戶的喜喜好引引導(dǎo)成成為有有目的的的追追求夯實(shí)區(qū)區(qū)域，，引導(dǎo)導(dǎo)其他他客源源【之三客群鎖鎖定策策略】客群寬寬度：：區(qū)域域全全呼呼市外外旗縣縣其它客客群：：由于大大戶型型產(chǎn)品品競爭爭的激激烈，，因此此二期期及三三期部部分大大戶型型產(chǎn)品品除通通過自自身品品質(zhì)的的宣傳傳吸引引常規(guī)規(guī)客群群外，，還需需通過過加強(qiáng)強(qiáng)對外外推廣廣力度度，提提升知知名度度，達(dá)達(dá)到使使項(xiàng)目目成為為市內(nèi)內(nèi)其它它區(qū)域域，周周邊旗旗縣客客群購購買首首選的的效果果城市改改善客客群：：其它區(qū)區(qū)域的的改善善型客客群，，一次次置業(yè)業(yè)的婚婚房客客群。。對本本案的的中小小面積積產(chǎn)品品有強(qiáng)強(qiáng)烈需需求，，在幫幫助二二期消消化同同時(shí)也也為三三期的的多元元化產(chǎn)產(chǎn)品進(jìn)進(jìn)行客客戶積積累。。區(qū)域客客群：：周邊工工業(yè)大大學(xué)教教師等等區(qū)域域客群群是二二期5萬平米米銷售售的最最核心心客群群，品品味建建筑及及總價(jià)價(jià)的降降低將將幫助助完成成對核核心客客群的的截取取擴(kuò)大客客群范范圍【客群定定位】第一主主線工業(yè)大大學(xué)教教師，，周邊邊區(qū)域域客群群，有有一定定文化化層次次，收收入水水平相相對有有限注注重高高品質(zhì)質(zhì)低總總價(jià)的的產(chǎn)品品第三主主線一期傳傳統(tǒng)客客群，，多次次置業(yè)業(yè)者，，本案案二期期大戶戶型的的主要要購買買群體體第二主主線呼市其其它區(qū)區(qū)域改改善客客群，，一次次置業(yè)業(yè)者。。受板塊塊前景景及產(chǎn)產(chǎn)品總總價(jià)吸吸引購購買其他呼市及及周邊邊旗縣縣客群群，二二期的的有益益補(bǔ)充充，并并為三三期持持續(xù)旺旺銷進(jìn)進(jìn)行客客群積積累【客群鎖鎖定要要點(diǎn)一一】1+2+1+N銷售網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)，，視聽聽全面面封鎖鎖不單純純考慮慮二期期銷售售，并并為三三期進(jìn)進(jìn)行客客戶積積累一個(gè)售售樓中中心利用一一期售售樓中中心，，強(qiáng)化化二期期與一期期品質(zhì)質(zhì)相當(dāng)當(dāng)?shù)挠∮∠笠粋€(gè)外外展中中心在呼市市商業(yè)業(yè)中心心設(shè)立立外展展，并并在項(xiàng)目與與城市市連接接主要要干線線設(shè)置置道旗路路牌兩條大大街封封鎖沿成吉吉思汗汗大街街及哲哲里木木路進(jìn)進(jìn)行道道旗、、路牌牌封鎖鎖各種媒媒體推推廣加強(qiáng)在在呼市市及周周邊的的影響響力【客群鎖鎖定要要點(diǎn)二二】引導(dǎo)式式體驗(yàn)驗(yàn)營銷銷客群引引導(dǎo)動動線利利用一一期成成型景景觀形形成展展示區(qū)區(qū)，加加強(qiáng)一一期與與二期期的聯(lián)聯(lián)系，，弱化化二期期景觀觀條件件較差差的劣劣勢【客群鎖鎖定要要點(diǎn)三三】強(qiáng)化客客戶組組織，，深化化挖掘掘團(tuán)購購①定向組組織：：針對呼呼市中中高收收入階階層分分布密密集的的大型型企業(yè)業(yè)、政政府、銀銀行、、周邊邊學(xué)校校等機(jī)機(jī)構(gòu)切切入團(tuán)團(tuán)購宣宣傳并并組織織實(shí)質(zhì)性性的的團(tuán)團(tuán)購購促促銷銷。。憑憑組組織織證證明明享享受受優(yōu)優(yōu)惠惠折折扣扣。。②自由由組組織織：：售樓樓處處推推出出散散客客團(tuán)團(tuán)購購優(yōu)優(yōu)惠惠辦辦法法及及口口碑碑銷銷售售獎獎勵(lì)勵(lì)辦辦法，，通通過過自自發(fā)發(fā)或或有有誘誘導(dǎo)導(dǎo)性性地地組組織織自自由由團(tuán)團(tuán)購購。?！究腿喝烘i鎖定定要要點(diǎn)點(diǎn)四四】加強(qiáng)強(qiáng)服服務(wù)務(wù)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，，不不同同的的豪豪宅宅享享受受加強(qiáng)強(qiáng)物物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)水水平平，，強(qiáng)強(qiáng)調(diào)調(diào)服服務(wù)務(wù)的的豪豪宅宅標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，，通通過過服服務(wù)務(wù)水水平平展展示示本本案案的的豪豪宅宅品品質(zhì)質(zhì)，，并并以以此此形形成成口口碑碑傳傳播播，，幫幫助助擴(kuò)擴(kuò)展展、、鎖鎖定定客客群群推盤盤節(jié)節(jié)奏奏一期期：：1#樓6月中中旬旬開開盤盤，，中中小小戶戶型型為為主主，，充充分分利利用用前前期期積積累累客客群群，，形形成成火火爆爆場場面面二期期：：2#3#樓8月初初開開盤盤，，產(chǎn)產(chǎn)品品多多元元，，主主力力旺旺銷銷三期期：：4#樓10月初初開開盤盤，，正正常常銷銷售售，，并并為為三三期期銷銷售售做做好好蓄蓄水水和和掩掩護(hù)護(hù)【節(jié)點(diǎn)點(diǎn)銜銜接接】07/0607/0807/1008/04一期期二期期三期期尾期期蓄水水階階段段開盤盤強(qiáng)強(qiáng)銷銷階階段段持續(xù)續(xù)銷銷售售階階段段階階段段注釋釋：：07/12商業(yè)業(yè)宏觀觀分分析析處呼呼市市標(biāo)標(biāo)志志性性景景觀觀區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)，，有有潛潛力力向向全全國國發(fā)發(fā)展展。。地塊塊交交通通便便利利，，有有能能力力吸吸引引外外區(qū)區(qū)域域人人口口進(jìn)進(jìn)入入；；但但鑒鑒于于項(xiàng)項(xiàng)目目未未成成熟熟，，短時(shí)時(shí)期期很很難難大大量量吸吸引引外外來來消消費(fèi)費(fèi)人人群群。即將將建建成成和和規(guī)規(guī)劃劃中中的的公公園園、、體體育育場場及及辦辦公公和和酒酒店店，，為為本本項(xiàng)項(xiàng)目目商商業(yè)業(yè)提提供供了了無無限限投投資資潛潛力力。。背景景思思考考大區(qū)區(qū)域域商商業(yè)業(yè)氛氛圍圍沒沒有有樹樹立立起起來來，，需需要要有有特特色色商商業(yè)業(yè)或或主主力力商商家家的的帶帶動動完完成成。。景觀觀特特色色較較差差，，整整個(gè)個(gè)區(qū)區(qū)域域的的特特質(zhì)質(zhì)需需要要慢慢慢慢完完善善。?？衫糜眉瘓F(tuán)團(tuán)力力量量進(jìn)進(jìn)行行區(qū)區(qū)域域形形象象建建造造，，同同時(shí)時(shí)利利用用現(xiàn)現(xiàn)有有社社區(qū)區(qū)規(guī)規(guī)劃劃打打動動商商家家；；而而有有力力的的商商家家進(jìn)進(jìn)駐駐更更利利于于社社區(qū)區(qū)進(jìn)進(jìn)行行銷銷售售。。特質(zhì)質(zhì)思思考考底層層商商業(yè)業(yè)1.8萬平平方方米米；；風(fēng)風(fēng)情情商商業(yè)業(yè)街街2.4萬平平方方米米；；面面對對23萬平米的社區(qū)區(qū)規(guī)模，需要適當(dāng)向外外擴(kuò)散成為該該區(qū)域而非只只是成為該社社區(qū)的商業(yè)中中心。特質(zhì)思考考慮商業(yè)價(jià)值值高低，適當(dāng)當(dāng)規(guī)劃業(yè)態(tài)形形成與招商力力度。操作要點(diǎn)1、開發(fā)思路充分利用目前前已定的開發(fā)發(fā)順序，保留留商業(yè)街示范范區(qū)的先期開開發(fā)優(yōu) 勢，，為社區(qū)商業(yè)業(yè)的形成和商商業(yè)中心位置置的確立提供供支持。除此之外，還還特別建議：：本項(xiàng)目的商業(yè)業(yè)街作為區(qū)域域內(nèi)的標(biāo)桿，，將備受市場場關(guān)注；商業(yè)業(yè)街的 形成成將成為消費(fèi)費(fèi)者購買二期期以至三期產(chǎn)產(chǎn)品的信心保保障。因此商業(yè)街街必須具備相相應(yīng)的品質(zhì)感感和區(qū)域影響響力。2、業(yè)態(tài)設(shè)置、、組合與商家家選擇方面A、整個(gè)業(yè)態(tài)定定位應(yīng)結(jié)合外外部景觀資源源，社區(qū)配套套需要，區(qū)域域人均消費(fèi)力力較強(qiáng)等特點(diǎn)點(diǎn)，客觀科學(xué)學(xué)的進(jìn)行整體體業(yè)態(tài)定位，，以求整體經(jīng)經(jīng)營的把握更更容易體現(xiàn)經(jīng)經(jīng)營價(jià)值，如如：餐飲區(qū)的比例例要高，同時(shí)時(shí)要很好的結(jié)結(jié)合中心景觀觀廣場與社區(qū)區(qū)景觀軸的景景觀資源；社區(qū)商業(yè)的內(nèi)內(nèi)容緊湊但是是全面，適合合全齡層的需需要，適合不不同愛好者的的需要，但同同時(shí)需要強(qiáng)調(diào)調(diào)商業(yè)的品質(zhì)質(zhì)感與高檔次次；設(shè)置一些特色色主題酒店/酒店公寓，以以駐留城市中中有品位的中中高消費(fèi)群，，提升消費(fèi)能能力；業(yè)態(tài)規(guī)劃全面面而有特色，，不僅滿足基基本生活需求求，同時(shí)又可可以吸引外部部消費(fèi)群前來來針對性消費(fèi)費(fèi)。操作要點(diǎn)操作要點(diǎn)2、業(yè)態(tài)設(shè)置、、組合與商家家選擇方面B、業(yè)態(tài)組合功能復(fù)合化：：集休閑、餐餐飲、娛樂、、健身、藝術(shù)術(shù)、生活配套套等功能于一一體，一站式式的消費(fèi)組合合不僅滿足基基本生活需求求，同時(shí)又可可以吸引外部部消費(fèi)群前來來消費(fèi)。風(fēng)格異域化：：在融會現(xiàn)代代商業(yè)物業(yè)創(chuàng)創(chuàng)作原則的基基礎(chǔ)上，注重重異域文化的的表達(dá)，以提提升市場影響響力、形象力力及物業(yè)價(jià)值值；環(huán)境休閑化：：通過物業(yè)硬硬件設(shè)施、軟軟件設(shè)施等元元素的設(shè)計(jì)，，營造休閑、、輕松的消費(fèi)費(fèi)環(huán)境，以此此迎合現(xiàn)代消消費(fèi)的發(fā)展需需求，從而增增強(qiáng)消費(fèi)者的的消費(fèi)欲望。。操作要點(diǎn)2、業(yè)態(tài)設(shè)置、、組合與商家家選擇方面C：商家選擇特色經(jīng)營商戶戶：此類商戶戶以特色經(jīng)營營為主，緊貼貼潮流脈搏，，前衛(wèi)時(shí)尚、、屬于擅長經(jīng)經(jīng)營的一類；；但主要以個(gè)個(gè)體經(jīng)營者為為主。本市品牌經(jīng)營營者：此類客客戶對呼市的的商業(yè)環(huán)境及及消費(fèi)習(xí)慣非非常熟悉，具具有極大的熱熱情與經(jīng)營信信心。品牌代理和授授權(quán)專賣店商商戶：這部分分商戶是具有有一定的品牌牌的商品為主主，其店鋪的的裝修標(biāo)準(zhǔn)相相應(yīng)較高，對對商場整體形形象具有一定定的提升作用用（國內(nèi)生產(chǎn)產(chǎn)的一些品牌牌，雖然缺乏乏知名度，但但設(shè)計(jì)超前、、時(shí)尚）。個(gè)別國外知名名商家：他們們的進(jìn)駐會帶帶旺整個(gè)項(xiàng)目目，產(chǎn)生烘托托商業(yè)氣氛，，推動項(xiàng)目發(fā)發(fā)展的良好局局面（需要硬硬件的配合，，如裝修風(fēng)格格、標(biāo)準(zhǔn)、色色彩等方面及及相關(guān)招商條條件的配合，，如租金等））。優(yōu)先考慮以上上類型的自營營商戶(兼顧銷售)1、主題之由來來如果整個(gè)****的社區(qū)區(qū)是未來豪宅區(qū)““上東區(qū)”的的話，那么這一片片商業(yè)區(qū)塊就就是“中央公園””公園大道的所所在。公園大道是美美國上東區(qū)的的一條林蔭道道，沿街凈是是豪華住宅；；我們的商業(yè)業(yè)區(qū)正是這樣樣一處有景觀觀的長街。商業(yè)區(qū)塊主題題規(guī)劃****·公園大道——異國風(fēng)情·假日生活展示示館2、主題之業(yè)態(tài)態(tài)形成“天天假日生生活，天天公公園大道”的的生活姿態(tài)，，于****再現(xiàn)豪宅區(qū)區(qū)異域風(fēng)情商商業(yè)場景，融融合觀景主題題度假酒店、、休閑餐飲、、康體運(yùn)動、、藝術(shù)情懷和和基本生活服服務(wù)的假日生生活勝地，歸歸納如下：分主題1：特色主題假假日酒店分主題2：休閑購物區(qū)區(qū)分主題3：風(fēng)情餐飲區(qū)區(qū)分主題4：運(yùn)動主題區(qū)區(qū)分主題5：生活配套區(qū)區(qū)商業(yè)區(qū)塊主題題規(guī)劃商業(yè)街設(shè)計(jì)商業(yè)區(qū)塊主題題規(guī)劃酒店風(fēng)情餐飲運(yùn)動主題特賣賣（馬具、雪雪具）休閑購物休閑購物+咖啡茶吧1、分區(qū)業(yè)態(tài)構(gòu)構(gòu)思主題1：特色主題假假日酒店/酒店公寓主題度假酒店店/酒店公寓，除除了可以很好好的領(lǐng)略草原原風(fēng)情外，還還可以更好的的體會異域文文化，并且每每次感受不同同。規(guī)模：不宜多多，同時(shí)滿足足經(jīng)營管理的的規(guī)模要求，，建議6000平方米，99套(久久回味)特色：99間套房，99個(gè)主題，風(fēng)格格完全不重復(fù)復(fù)，全部取材材于異域風(fēng)情情分區(qū)業(yè)態(tài)構(gòu)思思主題2：休閑購物區(qū)區(qū)休閑購物區(qū)集集中吸引一批批特色風(fēng)情小小店，從櫥窗窗展示、貨品品樣式、裝修修風(fēng)格、經(jīng)營營特色無處不不體現(xiàn)其亮點(diǎn)點(diǎn)，逛逛看看看、留戀往返返，也許在呼呼市僅此一家家，別無分店店，它們主要要包括：購物：風(fēng)味食食品店、糖果果盒、禮物玩玩具店特色小小店等文化：城市之之光書店(Citylights)、老地方書屋屋(OldCorner)藝術(shù)：工藝品品商店、巧手手畫廊、淘陶陶屋、印第安安懷舊工廠家紡：羅蘭家家紡，伊利諾諾依等分區(qū)業(yè)態(tài)構(gòu)思思主題3：風(fēng)情餐飲區(qū)區(qū)除了視覺的享享受外，味覺覺的享受是更更重要的，這這里所聚集的的各地風(fēng)情餐餐飲(價(jià)格也合適)，絕對是個(gè)致致命誘惑；另另外，如果只只是路過小憩憩，同樣可以以領(lǐng)略各地的的風(fēng)情飲品。。它們包括：：中餐：茶馬古古道、渝信川川菜、湘里湘湘親、金頂瓦瓦罐、鮮萃坊坊、西餐：祖母母的廚房(Grandma’’sKitchen)，必勝客(PizzaHut)，后灣烤肉肉(BackBay)酒吧：情侶侶島、斗牛牛士、Arena、Ten15、哈瓦那之之風(fēng)茶吧：四國國茶社、園園緣圓休閑閑茶坊、耕耕讀園咖啡吧：北北灘咖啡(NorthBeach)、星巴克(Starbucks)、季諾咖啡啡分區(qū)業(yè)態(tài)構(gòu)構(gòu)思2、功能區(qū)的的規(guī)劃建議議主題規(guī)劃排列前提建議規(guī)模及面積對景觀要求其它特殊要求酒店及酒店公寓6000平方米高底層商業(yè)不能做中餐風(fēng)情餐飲10000平方米中中餐部分以上無居住建筑運(yùn)動主題購物區(qū)2000平方米低按運(yùn)動設(shè)施相關(guān)要求休閑購物6000平方米低總計(jì)24000平方米分區(qū)業(yè)態(tài)構(gòu)構(gòu)思**中國的的專業(yè)商業(yè)業(yè)策劃部門門將為貴司司提供專業(yè)業(yè)的策劃、、招商服務(wù)務(wù)。三期期1、避免惡性性競爭集團(tuán)自身在在本區(qū)域內(nèi)內(nèi)擁有一個(gè)個(gè)以上的項(xiàng)項(xiàng)目，加之之本項(xiàng)目一一期與二期期的消化狀狀況，一定定要避免來來自內(nèi)部的的競爭。建建議多元化化處理三期期產(chǎn)品。2、多元化發(fā)發(fā)展擴(kuò)大客客戶群項(xiàng)目一期與與二期必然然消化相當(dāng)當(dāng)?shù)哪繕?biāo)客客群，后期期產(chǎn)品雖然然有成熟的的社區(qū)氛圍圍作支撐，，但是仍然然需要寬泛泛的目標(biāo)客客群做基礎(chǔ)礎(chǔ)；同樣，，多元化的的產(chǎn)品形態(tài)態(tài)有利于擴(kuò)擴(kuò)大客戶群群來源，產(chǎn)產(chǎn)生銷售成成果。原則原則建議三期：：多元化處處理產(chǎn)品定定位以小高層為為主，洋房房為輔，同同時(shí)配比少少量別墅。。小高層在新新政下，以以90平米左右的的戶型規(guī)劃劃為主。洋房戶型面面積以：120-140平米別墅面積：：180-240平米（另配80—100平米陽光地地下室）【五】**服服務(wù)務(wù)**服務(wù)1、合作平臺臺2、SCS3、CRM4、CRIC5、**會**服務(wù)No.1**集團(tuán)VS**中國房房地產(chǎn)研究究院產(chǎn)品設(shè)計(jì)：：基于實(shí)現(xiàn)目目標(biāo)基礎(chǔ)上上的對開發(fā)發(fā)建設(shè)中所所涉及規(guī)劃劃、房型、、外立面、物管等等環(huán)節(jié)的咨咨詢研究工工作。市場前瞻：：政策評估、、市場調(diào)研研、走勢預(yù)預(yù)警等方面面的參謀工工作。人才互動：：參與**地地產(chǎn)中高級級經(jīng)營管理理人才及員員工培訓(xùn)工工作。土地營銷，，招商引資資：協(xié)助開發(fā)商商進(jìn)行土地地運(yùn)營的工工作。**服務(wù)No.2**集團(tuán)VS**中國上上房銷售集集團(tuán)①三大技技術(shù)支持：：銷售中中的現(xiàn)場電電子銷控SCS系統(tǒng)的應(yīng)用用銷售中中內(nèi)蒙地區(qū)區(qū)推廣點(diǎn)GIS（BC）觸摸系統(tǒng)統(tǒng)的使用**服務(wù)No.2**集團(tuán)VS