中山金地云錦商務(wù)項(xiàng)目推廣渠道策略項(xiàng)目四大優(yōu)勢梳理思路導(dǎo)圖線上推廣線下渠道客戶在哪里如何找到客戶項(xiàng)目四大優(yōu)勢梳理品牌優(yōu)勢價格優(yōu)勢地段優(yōu)勢*中山核心區(qū)位

*人民路CBD商務(wù)區(qū)、民主廣場生活區(qū)*新長江路升級板塊

*東港橋頭堡*金地物業(yè)-全國三甲品牌*24年領(lǐng)跑高端人居*七大區(qū)域23城60余個項(xiàng)目*五大作品系*商務(wù)靈活空間-90、95、150平，可自由組合*梯戶配比尺度-三梯五戶*公共空間尺度-奢華大堂和電梯間*私密園林尺度-三重園林*生活配套尺度-高端會所、黃金商街*CBD抄底價格，限席發(fā)售*清水房源低單價*戶型區(qū)間相對小低總價產(chǎn)品優(yōu)勢

通過分析，我們發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目的核心優(yōu)勢在于：

商務(wù)空間+人民路中心地段優(yōu)勢+有競爭力的價格

商務(wù)性價比項(xiàng)目四大優(yōu)勢梳理思路導(dǎo)圖線上推廣線下渠道客戶在哪里如何找到客戶總體思路通過對錦軒已成交客戶地圖的精準(zhǔn)分析，2013年通過對營銷模式的改變“坐銷變行銷”，順藤摸瓜找到目標(biāo)客戶，建議形成全員銷售的營銷體制。2012年錦軒成交客戶分析列表置業(yè)目的辦公45套>投資15套>自住7套職業(yè)領(lǐng)域中小企業(yè)主>高官和高管>其他工作區(qū)域人民路沿線的乙級、丙級寫字間居住區(qū)域中山區(qū)為主、輻射星海片區(qū)的高端小區(qū)2013年產(chǎn)品屬性是：性價比高的商務(wù)空間2013年目標(biāo)客群是：有改善辦公需求的人中山區(qū)人民路沿線星海綜上所述通過2012年對目標(biāo)客戶的精準(zhǔn)分析與定位，2013年在整體營銷模式從坐銷變成行銷的前提下，要把渠道營銷進(jìn)一步做深、做透。小結(jié)項(xiàng)目四大優(yōu)勢梳理客戶在哪里如何找到客戶思路導(dǎo)圖線上推廣線下渠道2013推廣渠道策略商務(wù)性價比+金地品質(zhì)+營銷模式線上推廣吸引線下渠道做透變坐銷為行銷總體思路鑒于當(dāng)下房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀，營銷模式上將變坐銷為行銷。根據(jù)項(xiàng)目的推廣費(fèi)用，建議線下為主、線上為輔。線上推廣事件引發(fā)關(guān)注媒體集中釋放市場持續(xù)興奮1月4月8月2013年5月7月10月2月3月9月6月12月11月時間節(jié)點(diǎn)推廣節(jié)點(diǎn)工程節(jié)點(diǎn)9月底A區(qū)交房4月20日錦軒加推31-42層營銷節(jié)點(diǎn)6月30日云軒清水加推31-42層全年主推廣語：14900起人民路改善型辦公首選時間軸：項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)及傳播節(jié)奏4月中旬錦軒清水實(shí)體樣板間開放6月底新售樓處、會所開放、B區(qū)商業(yè)立面完成5月18日錦軒加推21-16層9月30日云軒精裝面市順銷期強(qiáng)銷期順銷期主推廣語階段推廣語全國三甲金牌管家

商務(wù)體驗(yàn)一步到位精裝人生私藏一生90-600平靈活商務(wù)空間14900起人民路老板收藏的好房子線上推廣節(jié)奏可借勢的節(jié)點(diǎn)媒體投放、事件主題4月中旬錦軒清水實(shí)體樣板間開放青泥洼橋戶外；電梯框架投放；網(wǎng)絡(luò)通欄及軟文炒作；6月底新售樓處、會所開放、B區(qū)商業(yè)立面完成青泥洼橋戶外、電梯框架持續(xù)投放；網(wǎng)絡(luò)通欄及軟文炒作；中山區(qū)夾報(bào)投放；公益事件主題：還大連一片蔚藍(lán)的海4月20日錦軒加推6月30日云軒清水加推9月30日云軒精裝面市9月30日云軒精裝面市青泥洼橋戶外、電梯框架持續(xù)投放；網(wǎng)絡(luò)通欄及軟文炒作；中山區(qū)夾報(bào)投放；戶外畫面電梯框架畫面軟文主題——人物訪談式經(jīng)營企業(yè)三年了，我終于成為CBD的主人。企業(yè)和家一樣，物業(yè)很重要，這次我要找個金牌管家。奮斗了這么多年，企業(yè)終于有了一張人民路的名片。網(wǎng)路軟文炒作軟文主題——火爆場景營造14900，400萬人瘋搶人民路！14900，大連瘋搶人民路！金地云錦，14900紅動人民路！線下渠道定向精準(zhǔn)營銷長效撬動市場定向人群：企業(yè)主及中高層管理人員宣傳形式：x展架、展板、折頁、戶型單頁等定向人群：大客戶宣傳形式：DM直郵、X展架定向人群：商會會員宣傳形式：

團(tuán)購促銷、銷售物料定向人群：中山區(qū)寫字間及高檔樓盤的停車場內(nèi)容：插車物料（停車牌、小禮物等）定向人群：中山區(qū)高檔小區(qū)業(yè)主宣傳形式：郵寄物料七大定向客群︱多種線下渠道︱系列宣傳物料定向人群：經(jīng)常出入高檔餐飲娛樂場所的高端人群宣傳形式：紙巾盒、x展架等定向人群：客戶資源內(nèi)容：配合節(jié)點(diǎn)和銷售情況隔周發(fā)布短信商會插車高檔小區(qū)酒店餐飲金地云錦精準(zhǔn)營銷寫字間銀行車行具體定向渠道策略1、針對中山區(qū)寫字間、高端餐飲娛樂場所門前及停車場—插車（停車牌、小禮物）2、針對中山區(qū)人民路沿線乙級、丙級寫字間—巡展（X展架、展板、物料）3、針對銀行大客戶、車行大客戶、高檔小區(qū)業(yè)主—DM直郵（信封含折頁形式）4、針對各大商會團(tuán)體策略—團(tuán)購促銷政策（物料）5、針對中山區(qū)酒店、餐飲、娛樂等場所—（紙巾盒、臺歷、X展架）6、短信營銷策略—分類分批發(fā)放7、現(xiàn)場包裝策略—打造金地商務(wù)休閑廣場8、活動策略—老業(yè)主維系活動9、其他行業(yè)策略—成立微信群、QQ群、加入其他行業(yè)群組織一、針對中山區(qū)寫字間、高端餐飲娛樂場所門前及停車場總體思路鎖定層峰人士工作和生活的場所，通過外拓人員在中山區(qū)寫字間，星級酒店，高檔餐飲、購物、娛樂場所門前及地下停車場插車傳遞項(xiàng)目信息，積累更多目標(biāo)客戶。插車區(qū)域及物料形式中山區(qū)停車牌插車具體地點(diǎn)建議：

寫字間：天通大廈、成功大廈、振富大廈、宏譽(yù)大廈、

名仕國際、名仕財(cái)富等；

星級酒店：香格里拉、富麗華、新世界等；

高檔餐飲：日航、凱賓斯基、萬寶海鮮舫等；

購物場所：時代廣場、羅斯福、三八廣場、二七廣場等。插車具體時間建議：寫字間插車時間：上午9點(diǎn)至11點(diǎn)酒店餐飲插車時間：中午12點(diǎn)至1點(diǎn)半、晚上7點(diǎn)至10點(diǎn)購物場所插車時間：周六周日高端小區(qū)插車時間：晚上8點(diǎn)至10點(diǎn)案例借鑒精選插車時間、地點(diǎn)；堅(jiān)持做重復(fù)做！中海-紫御觀邸的銷售團(tuán)隊(duì)，強(qiáng)銷期每天半夜12點(diǎn)鐘攜帶銷售物料插車，覆蓋整個高新園區(qū)低中高住宅小區(qū)，真正做到了項(xiàng)目信息傳遞率高、精準(zhǔn)度高、覆蓋率高。二、針對中山區(qū)人民路沿線乙級、丙級寫字間總體思路通過精準(zhǔn)分類，對中山區(qū)乙級、丙級寫字間做金地品牌動態(tài)巡展。重點(diǎn)宣講金地物業(yè)的品質(zhì)服務(wù)！另外配合X展架、展板、畫框等宣傳物料。建議一個月做一周反復(fù)巡展，做透寫字間釋放項(xiàng)目信息。中山區(qū)人民路沿線乙級、丙級寫字間名仕國際振富大廈名仕財(cái)富宏譽(yù)大廈越秀大廈成功大廈天通大廈中山9號乙級、丙級寫字間物業(yè)服務(wù)現(xiàn)狀以金地高端物業(yè)吸引辦公客群，制作物業(yè)服務(wù)調(diào)研表，對周邊寫字樓進(jìn)行全面調(diào)研。三、針對銀行大客戶、車行大客戶、高檔小區(qū)業(yè)主總體思路撥出一定營銷經(jīng)費(fèi)購買銀行大客戶、車行大客戶、高端小區(qū)業(yè)主信息；或者通過寫字間物業(yè)或者行業(yè)內(nèi)人士，購買目標(biāo)客群的郵箱地址、住宅地址、辦公地址或者個人信息找渠道擴(kuò)容客戶。直投物料信封（含折頁）四、針對各大商會團(tuán)體策略團(tuán)購促銷措施建議針對各大商會、銀行大客戶、企業(yè)人員、政府人員等制定出不同的團(tuán)購優(yōu)惠措施吸引特定人群關(guān)注，結(jié)合推售節(jié)奏小步快跑形成賣壓加快銷售節(jié)奏。五、針對中山區(qū)酒店、餐飲、娛樂等場所總體思路定向營銷鎖定高端人群經(jīng)常出入場所的酒店、餐飲娛樂場所放置X展架、提供紙巾盒、臺歷。六、短信營銷策略總體思路主要分為三種形式，一是節(jié)點(diǎn)節(jié)日祝福類短信、二是漲價信息釋放類短信、三是企業(yè)主對話式短信；通過定期發(fā)放短信，做到老客戶的維系和新客戶的鎖定。渠道主題目標(biāo)短信節(jié)點(diǎn)節(jié)日祝福節(jié)點(diǎn)告知，節(jié)日維系老客戶漲價信息釋放制造火爆氛圍和熱銷場面企業(yè)主口吻模擬拉近與客戶的距離，親切傳遞項(xiàng)目價值點(diǎn)短信——節(jié)點(diǎn)<辦公樣板間開放>請注意，你的辦公環(huán)境會暴露你的身份！金地云錦，人民路高性價比商務(wù)空間，90-600平，14900元/平，商務(wù)樣板間即日啟幕84675555<海景樣板間開放>

買房承諾送你的海，請簽收！金地云錦，人民路高性價比商務(wù)空間，90-600平，14900元/平，海景樣板間即日啟幕84675555<會所開放>

企業(yè)會所還在五星級酒店里嗎？金地云錦，人民路高性價比商務(wù)空間，90-600平，14900元/平，私人會所尊貴開放84675555

<母親節(jié)>開了一天會，忘了訂花給媽媽？金地云錦為您準(zhǔn)備好。人民路高性價比商務(wù)空間，90-600平，14900元/平，憑短信領(lǐng)取康乃馨84675555<春節(jié)>

生意紅火，家里也要紅火！金地云錦為您準(zhǔn)備了火紅燈籠、福字春聯(lián)。人民路高性價比商務(wù)空間，90-600平，14900元/平，憑短信領(lǐng)取84675555短信——節(jié)日短信——漲價主題大連瘋搶人民路！六天后看漲！金地云錦，人民路高性價比商務(wù)空間，90-600平，14900元/平房源只剩六天，全域搶占倒計(jì)時84675555

大連瘋搶人民路！還有五天！金地云錦，人民路高性價比商務(wù)空間，90-600平，14900元/平房源只剩五天，全域搶占倒計(jì)時84675555

400萬人四天瘋搶人民路！金地云錦，人民路高性價比商務(wù)空間，90-600平，14900元/平房源只剩四天，全域搶占倒計(jì)時84675555一寸光陰一寸“金”！倒計(jì)時三天了！金地云錦，人民路高性價比商務(wù)空間，90-600平，14900元/平房源只剩三天，全域搶占倒計(jì)時84675555……

短信——企業(yè)主口吻模擬經(jīng)營企業(yè)三年了，我終于成為CBD的主人！金地云錦，人民路高性價比商務(wù)空間，90-600平，14900元/平，全域搶占倒計(jì)時84675555物業(yè)很重要，這次我要找個金牌管家。金地云錦，人民路高性價比商務(wù)空間，90-600平，14900元/平，全域搶占倒計(jì)時84675555我選了一整層，我看重金地的高性價比！金地云錦，人民路高性價比商務(wù)空間，90-600平，14900元/平，全域搶占倒計(jì)時84675555七、現(xiàn)場包裝策略總體思路隨著天氣逐漸變暖，在銷售中心門前展示區(qū)域打造出金地休閑商務(wù)廣場的氛圍為中山區(qū)商務(wù)人士提供商務(wù)見面的場所，以達(dá)到圈層口碑傳播效應(yīng)。銷售中心門前現(xiàn)狀建議設(shè)立飲品區(qū)，將陽傘打開，擺放桌牌充分包裝展現(xiàn)商務(wù)休閑的氛圍。八、活動策略總體思路

由于目前已成交客戶200多組，老業(yè)主的粘性很強(qiáng)，口播傳播度廣，所以2013年的線下活動主要以老業(yè)主為根。活動思路：為所有金地老業(yè)主制作專屬邀請函參加。邀請演員在售樓處根據(jù)節(jié)日，表演相應(yīng)的節(jié)目，現(xiàn)場準(zhǔn)備節(jié)日風(fēng)俗食品供大家品嘗，業(yè)主憑邀請函領(lǐng)取禮盒，以此維系老業(yè)主。形式一：節(jié)日送祝福

活動思路：每逢周末在售樓處邀請老業(yè)主參加，金地專屬私家宴活動。私家宴以各國美食為主題，讓老業(yè)主充分感受美食文化與金地品牌的服務(wù)價值。形式二：老業(yè)主私家宴

活動思路：為老業(yè)主舉行專場電影季活動，選擇高端影院以及熱門影片銷售人員邀請老業(yè)主參加，主動送票提高老業(yè)主滿意度。在影片播放前由主持人闡述項(xiàng)目動態(tài)與核心價值，有效促進(jìn)老帶新活動。形式三：專場電影季

九、其他行業(yè)策略總體思路

通過其他行業(yè)的朋友等相關(guān)資源，加入其領(lǐng)域的QQ群組織，或者建立屬于本項(xiàng)目的微信群，定期發(fā)布項(xiàng)目銷售信息、活動信息，最大化的擴(kuò)容客戶。2013年媒體及渠道建議表項(xiàng)目媒體渠道地點(diǎn)對象建議時間線上推廣戶外廣告牌（已有）中山區(qū)4月-10月圍擋（已有）項(xiàng)目地全年夾報(bào)（新增）中山區(qū)節(jié)點(diǎn)、活動網(wǎng)絡(luò)通欄及軟文炒