物業(yè)管理糾紛案例培訓(xùn)2022/12/8物業(yè)管理糾紛的起因物業(yè)管理糾紛是隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商加強(qiáng)售后服務(wù)及物業(yè)管理行業(yè)的出現(xiàn)而出現(xiàn)，并呈現(xiàn)糾紛數(shù)量上升、類型新、案件多的特點(diǎn)。屬于業(yè)主（使用人）與物業(yè)的受托管理人（物業(yè)管理公司）之間產(chǎn)生的一種新型的民事法律關(guān)系；常見(jiàn)糾紛案例類型因物業(yè)管理合同產(chǎn)生的糾紛因物業(yè)管理侵權(quán)產(chǎn)生的糾紛

2022/12/8

一、因物業(yè)管理合同產(chǎn)生的糾紛服務(wù)內(nèi)容；服務(wù)質(zhì)量；服務(wù)費(fèi)用；解除物業(yè)管理服務(wù)合同。2022/12/8一、因物業(yè)管理合同產(chǎn)生的糾紛

1.物業(yè)管理合同服務(wù)內(nèi)容糾紛因物業(yè)管理企業(yè)沒(méi)有按照規(guī)定或者約定的內(nèi)容全面提供的物業(yè)管理服務(wù)，而引起的糾紛2022/12/8一、因物業(yè)管理合同產(chǎn)生的糾紛

2.因服務(wù)質(zhì)量產(chǎn)生的糾紛提供的物業(yè)管理服務(wù)不符合物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范或不符合約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，而引起的糾紛。2022/12/8一、因物業(yè)管理合同產(chǎn)生的糾紛

3.因服務(wù)費(fèi)用產(chǎn)生的糾紛因服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生爭(zhēng)議或業(yè)主拖欠服務(wù)費(fèi)而引起的糾紛

2022/12/8一、因物業(yè)管理合同產(chǎn)生的糾紛

4.終止物業(yè)管理服務(wù)合同糾紛合同期滿后物業(yè)管理企業(yè)拒絕退出阻止業(yè)主重新選聘其他物業(yè)管理企業(yè)；物業(yè)管理企業(yè)在合同期限內(nèi)因重大違約業(yè)主要求解除合同；因業(yè)主違約長(zhǎng)期拖欠物業(yè)管理費(fèi)用并不接受物業(yè)管理企業(yè)要求解除合同等。2022/12/8二、因物業(yè)管理侵權(quán)產(chǎn)生的糾紛

損壞公共財(cái)物侵占共用部位防礙管理服務(wù)相鄰關(guān)系2022/12/8二、因物業(yè)管理侵權(quán)產(chǎn)生的糾紛

1.損壞公共財(cái)物糾紛

業(yè)主損毀、損壞公共財(cái)物；2022/12/8二、因物業(yè)業(yè)管理侵權(quán)權(quán)產(chǎn)生的糾糾紛2.侵占共用部部位糾紛業(yè)主或物業(yè)業(yè)管理企業(yè)業(yè)侵占公共共場(chǎng)地、通通道私搭亂亂建建筑物物，堆放物物品；在建筑物、、構(gòu)筑物公公共部位上上亂懸掛、、亂經(jīng)貼、、亂涂寫(xiě)、、亂刻畫(huà)等等。2022/12/7二、因物業(yè)業(yè)管理侵權(quán)權(quán)產(chǎn)生的糾糾紛3.防礙管理服服務(wù)糾紛在消防通道道上設(shè)置路路障或故意意損壞消防防設(shè)備；未經(jīng)批準(zhǔn)在在物業(yè)管理理區(qū)域內(nèi)、、出口處擺擺攤設(shè)點(diǎn)等等。2022/12/7二、因物業(yè)業(yè)管理侵權(quán)權(quán)產(chǎn)生的糾糾紛4.相鄰關(guān)系糾糾紛業(yè)主之間因因排水、通通行、通風(fēng)風(fēng)、采光等等問(wèn)題發(fā)生生的糾紛2022/12/7三、、物物業(yè)業(yè)管管理理糾糾紛紛處處理理方方式式協(xié)商商調(diào)解解仲裁裁訴訟訟2022/12/7三、、物業(yè)業(yè)管管理理糾糾紛紛處處理理方方式式1.協(xié)商商由當(dāng)當(dāng)事事人人雙雙方方本本著著實(shí)實(shí)事事求求是是的的精精神神，，依依據(jù)據(jù)有有關(guān)關(guān)法法規(guī)規(guī)、、業(yè)業(yè)主主公公約約和和所所訂訂合合同同中中規(guī)規(guī)定定，，直直接接進(jìn)進(jìn)行行磋磋商商，，在在自自愿愿互互諒諒、、明明確確責(zé)責(zé)任任的的基基礎(chǔ)礎(chǔ)上上，，共共同同商商量量達(dá)達(dá)成成一一致致意意見(jiàn)見(jiàn)，，承承擔(dān)擔(dān)相相應(yīng)應(yīng)的的責(zé)責(zé)任任。。2022/12/7三、物業(yè)管理糾紛紛處理方式2.調(diào)解第三人來(lái)主持持引導(dǎo)當(dāng)事人人進(jìn)行協(xié)商活活動(dòng)，促使當(dāng)當(dāng)事人雙方相相互諒解，自自愿達(dá)成協(xié)議議。（居委委會(huì)、派出所所）2022/12/7三、物業(yè)管理糾紛紛處理方式3.仲裁由雙方自愿達(dá)達(dá)成協(xié)議選定定仲裁機(jī)構(gòu)，并由其主持持調(diào)解或?qū)?duì)糾紛作出裁裁決的一種處處理糾紛方式式應(yīng)當(dāng)雙方自愿，達(dá)成書(shū)面仲仲裁協(xié)議。沒(méi)沒(méi)有仲裁協(xié)議議，仲裁委員員會(huì)不予受理理；仲裁與訴訟兩兩審制不同，，仲裁裁決是是一裁終局的的。2022/12/7三、物業(yè)管理糾紛紛處理方式4.訴訟法院在物業(yè)管理糾糾紛訴訟當(dāng)事事人的參加下下，依法審理理和解決物業(yè)業(yè)管理糾紛案案件的活動(dòng)。。與仲裁不同的的是：法院對(duì)對(duì)訴訟當(dāng)事人人的管轄是強(qiáng)制性的。2022/12/7物業(yè)管管理企企業(yè)的的義務(wù)務(wù)1.在公共共秩序序維護(hù)護(hù)中，，物業(yè)業(yè)公司司主要要盡以以下三三種義義務(wù)：：第一，，告知知業(yè)務(wù)務(wù)第二，，制止止義務(wù)務(wù)注意，，物業(yè)業(yè)企業(yè)業(yè)的有有制止止的義義務(wù)，，卻無(wú)無(wú)制止止的權(quán)權(quán)利，，意味味著這這種““制止止”只只是口口頭的的制止止，而而非通通過(guò)行行動(dòng)去去“阻阻止””。第三，，報(bào)告告義務(wù)務(wù)《條例例》第第47條第第一款款：“物業(yè)管管理企企業(yè)應(yīng)應(yīng)當(dāng)協(xié)協(xié)助做做好物物業(yè)管管理區(qū)區(qū)域內(nèi)內(nèi)的安安全防防范工工作。。發(fā)生生安全全事故故時(shí)，，物業(yè)業(yè)管理理企業(yè)業(yè)在采取應(yīng)應(yīng)急措措施的同時(shí)時(shí)，應(yīng)應(yīng)當(dāng)及及時(shí)向向有關(guān)關(guān)行政政管理理部門(mén)門(mén)報(bào)告，協(xié)助助做好好救助工作。?！边@說(shuō)明明，如如果出出現(xiàn)了了安全全事故故時(shí)候候，物物業(yè)公公司要要做好好三項(xiàng)項(xiàng)工作作：第一，，報(bào)告告第二，，采取取必要要的應(yīng)應(yīng)急措措施第三，，協(xié)助助做好好救助助工作作。案例分分析（（分組組討論論）小區(qū)內(nèi)內(nèi)的石石桌砸砸傷人人，由由誰(shuí)來(lái)來(lái)負(fù)責(zé)責(zé)？物業(yè)管管理中中公司司應(yīng)承承擔(dān)何何種保保安職職責(zé)？？因樓上上裝修修造成成財(cái)產(chǎn)產(chǎn)損失失是否否概屬屬物業(yè)業(yè)管理理不當(dāng)當(dāng)？業(yè)委會(huì)會(huì)或物物業(yè)公公司可可以拆拆除違違章安安裝的的防盜盜門(mén)嗎嗎？自家的的陽(yáng)臺(tái)臺(tái)為何何不能能封閉閉？小區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)的的石石桌桌砸砸傷傷人人，，由由誰(shuí)誰(shuí)來(lái)來(lái)負(fù)負(fù)責(zé)責(zé)？？王先先生生的的女女兒兒在在小小區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)的的石石桌桌旁旁玩玩耍耍。。當(dāng)當(dāng)她她爬爬上上石石桌桌時(shí)時(shí)，，桌桌面面突突然然脫脫落落，，將將小小孩孩的的右右手手夾夾在在石石桌桌面面和和石石凳凳之之間間，，造造成成食食指指、、中中指指關(guān)關(guān)節(jié)節(jié)骨骨折折。。事事后后，，物物業(yè)業(yè)公公司司發(fā)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)其其余余三三個(gè)個(gè)石石桌桌面面也也已已松松動(dòng)動(dòng)主主動(dòng)動(dòng)予予以以拆拆除除；；王王先先生生找找到到物物業(yè)業(yè)公公司司，，認(rèn)認(rèn)為為其其應(yīng)應(yīng)就就管管理理不不善善承承擔(dān)擔(dān)責(zé)責(zé)任任。。而而物物業(yè)業(yè)公公司司則則認(rèn)認(rèn)為為這這完完全全是是王王先先生生監(jiān)監(jiān)護(hù)護(hù)不不當(dāng)當(dāng)造造成成的的，，與與物物業(yè)業(yè)公公司司的的管管理理沒(méi)沒(méi)有有關(guān)關(guān)系系。。為為此此，，王王先先生生向向法法院院提提起起訴訴訟訟。。小區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)的的石石桌桌砸砸傷傷人人，，由由誰(shuí)誰(shuí)來(lái)來(lái)負(fù)負(fù)責(zé)責(zé)？？王先先生生作作為為父父親親沒(méi)沒(méi)有有盡盡到到監(jiān)監(jiān)護(hù)護(hù)責(zé)責(zé)任任；；而物物業(yè)業(yè)公公司司對(duì)對(duì)安安全全問(wèn)問(wèn)題題考考慮慮不不周周，，也也需需承承擔(dān)擔(dān)管管理理責(zé)責(zé)任任。。物業(yè)業(yè)管管理理中中公公司司應(yīng)應(yīng)承承擔(dān)擔(dān)何何種種保保安安職職責(zé)責(zé)？？某小小區(qū)區(qū)業(yè)業(yè)主主委委員員會(huì)會(huì)與與被被告告某某物物業(yè)業(yè)公公司司簽簽訂訂一一份份《物業(yè)業(yè)管管理理合合同同》。雙雙方方約約定定，，委委托托管管理理項(xiàng)項(xiàng)目目包包括括了了保保安安服服務(wù)務(wù)。。一一天天，，原原告告業(yè)業(yè)主主李李某某在在所所住住大大樓樓的的電電梯梯內(nèi)內(nèi)遭遭不不法法分分子子襲襲擊擊受受傷傷。。同同年年原原告告訴訴至至法法院院，，要要求求物物業(yè)業(yè)公公司司承承擔(dān)擔(dān)未未盡盡到到保保安安職職責(zé)責(zé)的的民民事事賠賠償償責(zé)責(zé)任任并并解解除除物物業(yè)業(yè)管管理理合合同同。。物業(yè)業(yè)管管理理中中公公司司應(yīng)應(yīng)承承擔(dān)擔(dān)何何種種保保安安職職責(zé)責(zé)？？物業(yè)業(yè)公公司司雖雖在在合合同同中中承承諾諾了了保保安安服服務(wù)務(wù)，，但但這這種種保保安安服服務(wù)務(wù)應(yīng)應(yīng)限限于于防防范范性性安安全全保保衛(wèi)衛(wèi)活活動(dòng)動(dòng)，，并并不不能能以以此此要要求求達(dá)達(dá)到到完完全全根根除除治治安安、、刑刑事事案案件件；；物業(yè)業(yè)公公司司確確已已在在小小區(qū)區(qū)設(shè)設(shè)置置了了門(mén)門(mén)崗崗及及保保安安員員，，原原告告不不能能提提供供其其遭遭受受襲襲擊擊和和傷傷害害系系被被告告不不履履行行職職責(zé)責(zé)所所致致的的證證據(jù)據(jù)，，故故要要求求被被告告承承擔(dān)擔(dān)的的賠賠償償責(zé)責(zé)任任缺缺乏乏事事實(shí)實(shí)與與法法律律依依據(jù)據(jù)；；因該該合合同同是是業(yè)業(yè)主主委委員員會(huì)會(huì)與與物物業(yè)業(yè)公公司司兩兩個(gè)個(gè)主主體體簽簽訂訂的的合合同同，，原原告告?zhèn)€個(gè)人人只只有有建建議議權(quán)權(quán)。。因樓樓上上裝裝修修造造成成財(cái)財(cái)產(chǎn)產(chǎn)損損失失是是否否概概屬屬物物業(yè)業(yè)管管理理不不當(dāng)當(dāng)？？徐先先生生剛剛剛剛裝裝修修好好的的房房子子，，入入住住不不久久由由于于樓樓上上漏漏水水造造成成廚廚房房、、衛(wèi)衛(wèi)生生間間、、客客廳廳部部分分天天花花滲滲水水起起皮皮。。找找到到樓樓上上業(yè)業(yè)主主，，答答復(fù)復(fù)他他家家一一點(diǎn)點(diǎn)也也沒(méi)沒(méi)有有漏漏，，并并且且很很不不情情愿愿地地不不想想配配合合檢檢查查。。雖雖說(shuō)說(shuō)經(jīng)經(jīng)物物業(yè)業(yè)公公司司工工程程人人員員多多次次協(xié)協(xié)調(diào)調(diào)已已解解決決了了問(wèn)問(wèn)題題，，但但徐徐先先生生心心里里還還是是不不痛痛快快，，認(rèn)認(rèn)為為物物業(yè)業(yè)在在維維修修管管理理上上沒(méi)沒(méi)有有盡盡到到責(zé)責(zé)任任，，所所以以拒拒絕絕繳繳納納物物業(yè)業(yè)管管理理費(fèi)費(fèi)。。因樓樓上上裝裝修修造造成成財(cái)財(cái)產(chǎn)產(chǎn)損損失失是是否否概概屬屬物物業(yè)業(yè)管管理理不不當(dāng)當(dāng)？？徐生生混混淆淆了了業(yè)業(yè)主主與與發(fā)發(fā)展展商商、、物物業(yè)業(yè)公公司司之之間間的的法法律律關(guān)關(guān)系系；；無(wú)論論是是房房屋屋質(zhì)質(zhì)量量不不好好或或者者樓樓上上業(yè)業(yè)主主過(guò)過(guò)失失導(dǎo)導(dǎo)致致漏漏水水，，都都與與物物業(yè)業(yè)管管理理公公司司無(wú)無(wú)關(guān)關(guān)；；物業(yè)業(yè)公公司司對(duì)對(duì)受受損損墻墻面面的的維維護(hù)護(hù)和和修修繕繕不不屬屬于于物物業(yè)業(yè)管管理理費(fèi)費(fèi)所所涵涵蓋蓋的的服服務(wù)務(wù)范范圍圍，，業(yè)業(yè)主主雖雖對(duì)對(duì)該該部部分分維維修修應(yīng)應(yīng)當(dāng)當(dāng)另另行行支支付付費(fèi)費(fèi)用用；；業(yè)主主可可向向業(yè)業(yè)委委會(huì)會(huì)投投訴訴或或者者向向房房屋屋土土地地管管理理機(jī)機(jī)關(guān)關(guān)反反映映，，確確保保全全體體業(yè)業(yè)主主的的整整體體利利益益。。業(yè)委會(huì)或或物業(yè)公公司可以以拆除違違章安裝裝的防盜盜門(mén)嗎?某住宅小小區(qū)的某某業(yè)主擅擅自將防防盜門(mén)外外移，裝裝在了公公共走道道上，侵侵占了公公共部位位。其他他業(yè)主也也紛紛效效仿。為為制止這這類在物物業(yè)使用用中的禁禁止行為為，該小小區(qū)召開(kāi)開(kāi)了業(yè)主主代表大大會(huì)，通通過(guò)限期期拆除違違章搭建建的決議議。在規(guī)規(guī)定的期期限內(nèi)，，個(gè)別業(yè)業(yè)主仍置置若罔聞聞。物業(yè)業(yè)公司在在多次勸勸阻無(wú)效效的情況況下，經(jīng)經(jīng)業(yè)主委委員會(huì)授授權(quán)，強(qiáng)強(qiáng)行拆除除了違章章安裝的的防盜門(mén)門(mén)。點(diǎn)評(píng)業(yè)主或使使用人違違反條例例的規(guī)定定，物業(yè)業(yè)公司首首先應(yīng)當(dāng)當(dāng)進(jìn)行勸勸阻和制制止，告告知業(yè)主主或使用用人其行行為已違違反了有有關(guān)物業(yè)業(yè)管理法法規(guī)的規(guī)規(guī)定，督督促其改改正，并并恢復(fù)原原狀；；業(yè)主或使使用人仍仍然一意意孤行，，物業(yè)公公司應(yīng)及及時(shí)告知知業(yè)主委委員會(huì)并并報(bào)有關(guān)關(guān)行政管管理部門(mén)門(mén)依法處處理；物業(yè)公司或或業(yè)主委員員會(huì)不是行行政執(zhí)法主主體，也不不是司法機(jī)機(jī)關(guān)，故無(wú)無(wú)權(quán)對(duì)違章章安裝防盜盜門(mén)違法強(qiáng)強(qiáng)行拆除。。自家的陽(yáng)臺(tái)臺(tái)為何不能能封閉某小區(qū)頂層層陽(yáng)臺(tái)未做做封閉，由由于未封閉閉的陽(yáng)臺(tái)只只計(jì)一半建建筑面積，，該戶業(yè)主主盤(pán)算一番番，決定交交房之后自自己封陽(yáng)臺(tái)臺(tái)，沒(méi)想到到遭到物業(yè)業(yè)管理公司司的反對(duì)。。業(yè)主非常常不滿：我我自己的房房子，自己己花錢(qián)封陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)有什么么不可以，，我又沒(méi)有有對(duì)任何人人造成不便便或者麻煩煩，難道這這不是我自自己的權(quán)利利嗎？自家的陽(yáng)臺(tái)臺(tái)為何不能能封閉任何權(quán)利都都不是無(wú)限限制的。。破壞該樓宇宇外立面的的整體美觀觀物業(yè)管理公公司的基本本職責(zé)就是是在業(yè)主的的授權(quán)委托托下，對(duì)物物業(yè)進(jìn)行必必要管理、、服務(wù)，使使物業(yè)能夠夠保值增值值。適用法規(guī)中華人民共共和國(guó)物權(quán)權(quán)法普通住宅小小區(qū)物業(yè)管管理服務(wù)等等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)中華人民共共和國(guó)國(guó)務(wù)務(wù)院令第504號(hào)《物業(yè)管理?xiàng)l條例》城市新建住住宅小區(qū)管管理辦法中華人民共共和國(guó)建設(shè)設(shè)部令第94號(hào)《城市異產(chǎn)毗毗連房屋管管理規(guī)定》中華人民共共和國(guó)建設(shè)設(shè)部令第80號(hào)《房屋建筑工工程質(zhì)量保保修辦法》建住房[2006]3號(hào)-建設(shè)部關(guān)于于印發(fā)《電梯應(yīng)急指指南》的通知中華人民共共和國(guó)建設(shè)設(shè)部中華華人民共