物業(yè)管理

前期介入和接管驗(yàn)收內(nèi)容簡介物業(yè)管理的前期介入物業(yè)接管驗(yàn)收準(zhǔn)備工作物業(yè)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)接管過程中開發(fā)商與物業(yè)管理公司間的關(guān)系

物業(yè)管理前期介入的意義---可以完善房屋設(shè)計(jì)要求---可以嚴(yán)肅監(jiān)理施工質(zhì)量---可以提高房屋建造質(zhì)量---可以為竣工及接管驗(yàn)收打下基礎(chǔ)---可以便利以后物業(yè)管理物業(yè)前期介入意義

1、物業(yè)前期介入的最大好處，是物業(yè)公司側(cè)重于從業(yè)主的利益、需求出發(fā)參與意見，從而可把一般樓盤開發(fā)中容易出現(xiàn)的缺憾降到最低。

2、物業(yè)的前期介入管理是后期物業(yè)管理的一項(xiàng)基礎(chǔ)性工作，“物業(yè)管理從圖紙開始”其核心是把物業(yè)管理的思想注入到物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工進(jìn)程中，使物業(yè)盡量滿足業(yè)主的要求。物業(yè)管理企業(yè)通過前期介入管理對物業(yè)的土建結(jié)構(gòu)、管線走向、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝等情況了如指掌，便于在后期管理中做好物業(yè)及其附屬設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)工作。

前期介入主要人員和主要工作

前期介入人員為工程技術(shù)人員，主要了解各項(xiàng)工程的進(jìn)展情況，參與各類機(jī)電設(shè)備設(shè)施的安裝調(diào)試，房屋的結(jié)構(gòu)、各類管線的分布走向、隱蔽工程等。從業(yè)主使用和物業(yè)發(fā)展功能出發(fā)，給發(fā)展商提出合理化建議，以便于后期的物業(yè)管理。物業(yè)管理前期介入的內(nèi)容

從業(yè)主角度：審查建筑設(shè)計(jì)圖紙建議必須改良改善的工程，如足夠的車輛泊位、單車棚、商業(yè)及管理用房、空調(diào)孔、車輛流向、降噪環(huán)保等。從管理角度：分析物業(yè)建造的選料及安裝方法等降低遺漏工程改善設(shè)備使用效果，減輕后期管理壓力，如電梯配電、消防設(shè)備安裝。審查有關(guān)工程及設(shè)備的質(zhì)量，提供改良意見，如維修檢查通道的位置、或因增加設(shè)備而影響物業(yè)的外觀形象。-------物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè)的介入施工中的質(zhì)量監(jiān)理介入作用：保證建筑移交和日后管理的連續(xù)性。---檢查工程施工進(jìn)度---參與有關(guān)工程聯(lián)席會議---提供機(jī)電安裝及能源分配的有關(guān)專業(yè)意見如設(shè)備安裝時(shí)就要考慮到將來檢查維修時(shí)的方便避免隱患減少人為大修---提供功能布局或用料更改的有關(guān)專業(yè)管理意見使日后管理操作成本---督促施工人員做好對樓宇材質(zhì)方面的保護(hù)如大理石瓷磚地面的保護(hù)---提高熟悉樓宇中的各種設(shè)備和線路如內(nèi)部結(jié)構(gòu)、管線布置---保證樓宇的安全啟動正常運(yùn)行保安銜接無漏洞保安系統(tǒng)設(shè)備人員在投入使用前就運(yùn)行起來減少如屋頂漏水山墻滲水陽臺倒翻水的問題有賴于建筑材料的過關(guān)及施工質(zhì)量的過硬介入階段的選擇及介入內(nèi)容根據(jù)介入階段的不同可分為早、中、晚三類具體介入時(shí)間還要依據(jù)物業(yè)的具體特點(diǎn)和情況。早期介入階段為物業(yè)方案設(shè)計(jì)、施工準(zhǔn)備階段---分析原設(shè)計(jì)圖紙，提出有關(guān)樓宇結(jié)構(gòu)布局和功能方面的改良建議---提出設(shè)備的設(shè)置和服務(wù)方面的意見---提出設(shè)計(jì)遺漏工程項(xiàng)目的建議

中期介入階段為土建結(jié)構(gòu)封頂、進(jìn)行設(shè)備安裝和內(nèi)部裝修階段---檢查前期工程的施工質(zhì)量，并就原設(shè)計(jì)中不合理但又可以改動部分提出建議---配合設(shè)備安裝管線布置進(jìn)行現(xiàn)場監(jiān)督確保質(zhì)量---提出遺漏工程項(xiàng)目建議晚期介入階段段為工程基本本完成，準(zhǔn)備備工程竣工驗(yàn)驗(yàn)收接管驗(yàn)收階段段---進(jìn)進(jìn)行機(jī)電設(shè)備備的測試檢驗(yàn)驗(yàn)，準(zhǔn)備交接接和驗(yàn)收---指指出前期工程程缺陷，就改改良方案的可可行性及費(fèi)用提出建議議從物業(yè)業(yè)管理理的實(shí)實(shí)務(wù)角角度介介入的的內(nèi)容容---建建筑筑結(jié)構(gòu)構(gòu)與建建筑材材料漏漏滲滲水、、常用用建材材質(zhì)量量跟蹤蹤---水水電電設(shè)備備與消消防設(shè)設(shè)備自自動動滅火火及報(bào)報(bào)警器器、安安全出出口位位置---保保安安安全全系統(tǒng)統(tǒng)智智能化化、監(jiān)監(jiān)控器器防盜盜報(bào)警警系統(tǒng)統(tǒng)的位位置---環(huán)環(huán)境境衛(wèi)生生、綠綠化垃垃圾圾處理理方式式、綠綠化搭搭配---配配套套設(shè)施施教教育育、商商業(yè)、、商務(wù)務(wù)、停停車、、郵電電、購購票等等---其其他他介入入廚廚房房設(shè)備備位置置及水水斗，，洗衣衣機(jī)位位置，，陽臺臺地漏漏物業(yè)管管理前前期介介入管管理制制度建建設(shè)物業(yè)管管理內(nèi)內(nèi)部管管理制制度*員員工工手冊冊、員員工崗崗位職職責(zé)及及考核核指標(biāo)標(biāo)*內(nèi)內(nèi)部部管理理制度度、服服務(wù)規(guī)規(guī)范、、人員員編制制、管管理模模式物業(yè)管管理外外部管管理制制度*委委托托管理理合同同、物物業(yè)驗(yàn)驗(yàn)收與與接管管標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)、入入伙手手續(xù)文文件*裝裝修修管理理規(guī)定定、業(yè)業(yè)主公公約、、物業(yè)業(yè)管理理規(guī)定定物業(yè)接接管驗(yàn)驗(yàn)收準(zhǔn)準(zhǔn)備工工作作抽調(diào)業(yè)業(yè)務(wù)骨骨干組組成物物業(yè)接接管小小組小組成成員組組成主主要有有：檔檔案管管理文文員（（負(fù)責(zé)責(zé)接管管物業(yè)業(yè)的產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、、工程程、設(shè)設(shè)備資資料的的驗(yàn)收收移交交工作作））、業(yè)業(yè)務(wù)骨骨干（（負(fù)責(zé)責(zé)業(yè)主主資料料的驗(yàn)驗(yàn)收移移交以以及協(xié)協(xié)助樓樓宇的的驗(yàn)收收移交交工作作））、機(jī)機(jī)電維維修部部抽調(diào)調(diào)業(yè)務(wù)務(wù)骨干干（具具體負(fù)負(fù)責(zé)房房屋本本體、、公共共設(shè)施施和機(jī)機(jī)電設(shè)設(shè)備的的驗(yàn)收收移交交工作作）物業(yè)業(yè)接接管管前前準(zhǔn)準(zhǔn)備備事事項(xiàng)項(xiàng)★與與開開發(fā)發(fā)商商聯(lián)聯(lián)系系好好交交接接事事項(xiàng)項(xiàng)、、交交接接日日期期、、進(jìn)進(jìn)度度、、驗(yàn)驗(yàn)收收標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)等等；；★★派派出出先先頭頭技技術(shù)術(shù)人人員員前前往往工工地地現(xiàn)現(xiàn)場場摸摸底底，，制制定定好好接接管管驗(yàn)驗(yàn)收收計(jì)計(jì)劃劃；；★★提提前前參參與與發(fā)發(fā)展展商商申申請請的的竣竣工工驗(yàn)驗(yàn)收收和和機(jī)機(jī)電電設(shè)設(shè)備備最最終終安安裝裝、、調(diào)調(diào)試試工工作作，，做做到到心心里里有有數(shù)數(shù)；；★★準(zhǔn)準(zhǔn)備備好好接接管管驗(yàn)驗(yàn)收收記記錄錄表表格格;資料料的的接接管管驗(yàn)驗(yàn)收收物業(yè)業(yè)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)資資料料b)綜綜合合竣竣工工驗(yàn)驗(yàn)收收資資料料c)施施工工設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)資資料料d)機(jī)機(jī)電電設(shè)設(shè)備備資資料料e)業(yè)業(yè)主主資資料料物業(yè)業(yè)接接管管驗(yàn)驗(yàn)收收標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)竣工工驗(yàn)驗(yàn)收收與與接接管管驗(yàn)驗(yàn)收收竣工工驗(yàn)驗(yàn)收收：指指一一個(gè)個(gè)建建筑筑工工程程項(xiàng)項(xiàng)目目經(jīng)經(jīng)過過建建筑筑施施工工和和安安裝裝之之后后達(dá)到到了了該該項(xiàng)項(xiàng)工工程程項(xiàng)項(xiàng)目目設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)文文件件所所規(guī)規(guī)定定的的要要求求，，具具有有了了使使用用的條條件件既既竣竣工工后后，，承承建建單單位位與與開開發(fā)發(fā)單單位位之之間間辦辦理理交交接接的的過過程，，它它是是建建筑筑產(chǎn)產(chǎn)品品的的最最后后一一個(gè)個(gè)環(huán)環(huán)節(jié)節(jié)，，是是工工程程項(xiàng)項(xiàng)目目由由建建設(shè)設(shè)投投入使用的的標(biāo)志。?？⒐を?yàn)收收的種類類：---隱隱蔽工程程驗(yàn)收---分分期期工程驗(yàn)驗(yàn)收---單單項(xiàng)項(xiàng)工程驗(yàn)驗(yàn)收---全全部部工程驗(yàn)驗(yàn)收接管驗(yàn)收收和竣工工驗(yàn)收的的區(qū)別a)接管管驗(yàn)收主主要是觀觀感驗(yàn)收收和使用用驗(yàn)收，，它側(cè)重重觀感感是否合合格、設(shè)設(shè)施設(shè)備備的使用用是否符符合業(yè)主主要求；；而竣工工驗(yàn)收則則是全方方位的內(nèi)內(nèi)外質(zhì)量量驗(yàn)收。。

b)接管驗(yàn)驗(yàn)收是物物業(yè)管理理公司接接管物業(yè)業(yè)為防止止出現(xiàn)物物業(yè)質(zhì)量量有嚴(yán)重重問題、、將被業(yè)業(yè)主廣泛泛投訴而而采取的的一種替替業(yè)主提提前服務(wù)務(wù)式的驗(yàn)驗(yàn)收，而而非具有有法律效效力的政政府評價(jià)價(jià)行為。。

C)接管驗(yàn)驗(yàn)收和竣竣工驗(yàn)收收對象不不同D)驗(yàn)收收的目的的不同E)驗(yàn)驗(yàn)收的條條件不同同物業(yè)接管管驗(yàn)收標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方方法a)驗(yàn)收收標(biāo)準(zhǔn)為為建設(shè)部部《房屋屋接管驗(yàn)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)》及業(yè)業(yè)主生活活的合理理要求。。

b)驗(yàn)收方方法為觀觀感驗(yàn)收收法和使使用驗(yàn)收收法。室內(nèi)工程程驗(yàn)收應(yīng)應(yīng)把握以以下幾幾點(diǎn)：房屋結(jié)構(gòu)構(gòu)、層高高、平面面布局、、地板樓樓板、衛(wèi)衛(wèi)浴設(shè)施施、門窗窗工程、、水電工工程、電電信設(shè)備備、安全全性。公共設(shè)施施驗(yàn)收應(yīng)應(yīng)把握以以下幾幾點(diǎn)：樓梯、電電梯、供供水工程程、供電電工程、、供氣工工程、以以及其它它公共設(shè)設(shè)施。機(jī)電設(shè)備備的接管管驗(yàn)收a）電電梯設(shè)備備型號、、數(shù)量與與移交清清單相符符，運(yùn)行行平穩(wěn)，，安裝符符合規(guī)范范；有電電梯運(yùn)行行準(zhǔn)運(yùn)證證；機(jī)房房設(shè)置合合理，配配件安全全，標(biāo)識識清楚，，表面光光潔平整整、明亮亮。b）變變配電設(shè)設(shè)備型號號、數(shù)量量與移交交清單相相符，工工作狀態(tài)態(tài)良好，，安全防防護(hù)裝置置齊全，，標(biāo)識清清楚、機(jī)機(jī)房配置置齊全，，通風(fēng)、、采光良良好，設(shè)設(shè)備表面面油漆完完好，無無損傷。。

c））中央央空調(diào)設(shè)設(shè)備型號號、數(shù)量量與移交交清單相相符，工工作性能能達(dá)到設(shè)設(shè)計(jì)指標(biāo)標(biāo)，配置置齊全，，標(biāo)識清清楚，機(jī)機(jī)房通風(fēng)風(fēng)、采光光，降溫溫良好，，設(shè)備表表面油漆漆完好，，無損傷傷。機(jī)電設(shè)備備接管驗(yàn)驗(yàn)收d）發(fā)發(fā)電機(jī)型型號與移移交清單單相符，，工作狀狀態(tài)良好好，配件件齊全，，設(shè)備表表面油漆漆完好無無損傷，，設(shè)備安安裝牢固固，機(jī)房房隔音，，防護(hù)設(shè)設(shè)置完好好，通風(fēng)風(fēng)，采光光良好。。

e））消防防監(jiān)控設(shè)設(shè)備型號號與移交交清單相相符，工工作性能能良好，，反應(yīng)敏敏捷，標(biāo)標(biāo)識清楚楚，表面面完好無無損，設(shè)設(shè)備安裝裝牢固，，機(jī)房干干燥、通通風(fēng)、采采光良好好。f）給給排水設(shè)設(shè)備型號號、數(shù)量量與移交交清單相相符，工工作狀態(tài)態(tài)良好，，標(biāo)識清清楚，設(shè)設(shè)備表面面油漆完完好無損損，安裝裝牢固，，無滲漏漏現(xiàn)象，，機(jī)房配配置完整整。物業(yè)管理理的清潔潔“開荒荒”清潔“開開荒”指指物物業(yè)管理理部門在在完成了了對物業(yè)業(yè)的竣工工驗(yàn)收接管驗(yàn)收收后，對對樓宇內(nèi)內(nèi)外進(jìn)行行全面徹徹底的清清潔它是一一種突擊擊式、會會戰(zhàn)式的的清潔。。清潔“開開荒”內(nèi)內(nèi)容--對對樓宇宇內(nèi)外建建筑垃圾圾的清理理--對對玻璃璃、地面面、墻面面灰塵污污垢的清清理--對公公共部位（（樓梯、電電梯、廁所所、辦公用房）以以及設(shè)施的的清掃清潔“開荒荒”作用--提高高物業(yè)形象象及信譽(yù)--縮短短業(yè)主入伙伙等待時(shí)間間--提高高員工凝聚聚力、戰(zhàn)斗斗力、打下下良好基礎(chǔ)接管驗(yàn)收遺遺留問題的的處理1、遺留問題的的登記確認(rèn)認(rèn)

★對資資料驗(yàn)收中中發(fā)現(xiàn)的資資料不全、、不真實(shí)、、不合格等等問題，接接管驗(yàn)收小小組應(yīng)當(dāng)將將問題逐項(xiàng)項(xiàng)記錄在《《接管驗(yàn)收收資料遺留留問題登記記表》中并并交發(fā)展商商相關(guān)人員員簽字確認(rèn)認(rèn)；★★對物業(yè)硬硬件設(shè)施接接管驗(yàn)收中中發(fā)現(xiàn)的不不合格等問問題，接管管驗(yàn)收小組組應(yīng)當(dāng)將問問題逐項(xiàng)記記錄在《接接管驗(yàn)收設(shè)設(shè)施設(shè)備問問題登記表表》中并請請發(fā)展商相相關(guān)人員簽簽字確認(rèn)。。接管驗(yàn)收遺遺留問題的的處理2、對資料料遺留的問問題，接管管驗(yàn)收小組組應(yīng)當(dāng)積積極同發(fā)發(fā)展商聯(lián)系系補(bǔ)齊。3、對物物業(yè)硬件設(shè)設(shè)施、設(shè)備備遺留問題題，一般問問題按管驗(yàn)驗(yàn)收小組應(yīng)應(yīng)當(dāng)要求發(fā)發(fā)展商在兩兩周內(nèi)解決決；重大問問題接管驗(yàn)驗(yàn)收小組應(yīng)應(yīng)當(dāng)要求發(fā)發(fā)展商在一一個(gè)月內(nèi)解解決。4、對于長長期解決不不了，勢必必會影響物物業(yè)管理的的問題，物物業(yè)管理公公司應(yīng)當(dāng)以以備忘錄的的形式將問問題登記后后交給發(fā)展展商進(jìn)行備備錄。物業(yè)接管過過程中開發(fā)發(fā)商與物業(yè)業(yè)管理公司司間的關(guān)系系物業(yè)公司和和開發(fā)商在在接管驗(yàn)收收過程中往往往發(fā)生以以下方面的的矛盾1、工程整整體文件、、資料交接接中的矛盾盾2、工程質(zhì)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的的認(rèn)定3、在工程程保修過程程中的矛盾盾工程程整整體體文文件件、、資資料料交交接接中中的的矛矛盾盾原原因因：1、、開開發(fā)發(fā)商商思思想想重重視視不不夠夠，，不不注注重重前前期期資資料料的的移移交交2、、開開發(fā)發(fā)商商前前期期手手續(xù)續(xù)不不齊齊全全，，無無法法移移交交改善善方方法法：一一方方面面加加強(qiáng)強(qiáng)與與開開發(fā)發(fā)商商的的溝溝通通，，說說明明工工程程前前期期資資料料對對于于物物業(yè)業(yè)管管理理的的重重要要性性，，并并出出示示國國家家有有關(guān)關(guān)文文件件說說服服開開發(fā)發(fā)商商，，順順利利完完成成工工程程資資料料的的移移交交，，另另一一方方面面對對于于手手續(xù)續(xù)、、資資料料不不完完整整的的項(xiàng)項(xiàng)目目，，要要催催促促開開發(fā)發(fā)商商盡盡快快完完善善，，并并要要根根據(jù)據(jù)項(xiàng)項(xiàng)目目的的實(shí)實(shí)際際情情況況，，推推遲遲或或暫暫停停項(xiàng)項(xiàng)目目的的接接管管工工作作，，以以避避免免自自身身在在接接管管后后所所引引起起的的一一系系列列問問題題，，保保護(hù)護(hù)自自身身利利益益。。工程程質(zhì)質(zhì)量量標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的的認(rèn)認(rèn)定定工程程質(zhì)質(zhì)量量也也是是在在接接管管過過程程中中容容易易發(fā)發(fā)生生矛矛盾盾的的地地方方，，作作為為開開發(fā)發(fā)商商認(rèn)認(rèn)定定工工程程質(zhì)質(zhì)量量的的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)是是國國家家有有關(guān)關(guān)質(zhì)質(zhì)檢檢部部門門的的驗(yàn)驗(yàn)收收評評定定，，而而物物業(yè)業(yè)管管理理公公司司則則更更多多地地代代表表業(yè)業(yè)主主從從使使用用者者的的角角度度驗(yàn)驗(yàn)收收工工程程，，本本質(zhì)質(zhì)上上二二者者并并無無差差別別。。但但是是政政府府部部門門的的驗(yàn)驗(yàn)收收是是依依據(jù)據(jù)有有關(guān)關(guān)國國家家建建設(shè)設(shè)工工程程規(guī)規(guī)范范及及標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，，對對建建設(shè)設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目目進(jìn)進(jìn)行行檢檢驗(yàn)驗(yàn)，，是是從從安安全全和和使使用用功功能能角角度度認(rèn)認(rèn)定定工工程程項(xiàng)項(xiàng)目目符符合合標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，，其其實(shí)實(shí)這這只只是是一一個(gè)個(gè)最最低低標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，，是是能能夠夠安安全全、、正正常常使使用用的的保保障障標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。。在在工工程程中中要要站站在在使使用用者者的的角角度度，，檢檢查查驗(yàn)驗(yàn)收收工工程程，，每每一一個(gè)個(gè)細(xì)細(xì)節(jié)節(jié)都都要要盡盡量量為為住住戶戶考考慮慮。。改善方法法開發(fā)商要要重視驗(yàn)驗(yàn)收過程程中物業(yè)業(yè)管理人人員提出出的意見見和建議議，對工工程加以以整改避避免顧客客的投訴訴。還有