《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》講座深圳房地產(chǎn)與物業(yè)管理進(jìn)修學(xué)院專職教授深圳物業(yè)管理研究所副所長(zhǎng)前言前期物業(yè)管理（是指房屋出售之日起至業(yè)主、業(yè)主大會(huì)在與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》生效時(shí)止）階段是物業(yè)管理過程中的一個(gè)特殊階段，物業(yè)企業(yè)如何處理建設(shè)單位、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、業(yè)主之間的關(guān)系，正確評(píng)估項(xiàng)目、編制前期各種相關(guān)文件，成為物業(yè)企業(yè)做好前期物業(yè)管理工作，減少各種矛盾糾紛、促進(jìn)日常物業(yè)管理階段各項(xiàng)服務(wù)工作順利開展的重要因素。

目前，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部已制定了《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》，并于2011年1月1日起施行。該辦法進(jìn)一步規(guī)范了物業(yè)承接查驗(yàn)行為，將有效促進(jìn)前期物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理。

為使房地產(chǎn)主管單位、物業(yè)企業(yè)相關(guān)人員進(jìn)一步了解前期物業(yè)管理最新政策、熟悉前期物業(yè)管理階段的工作任務(wù)，掌握前期各項(xiàng)工作的業(yè)務(wù)技能，提升項(xiàng)目前期運(yùn)作能力，特設(shè)置本課程。第一部分解讀《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》物業(yè)承接查驗(yàn)制度是《物業(yè)管理?xiàng)l例》確定的七大基本制度之一?！段飿I(yè)承接查驗(yàn)辦法》（以下簡(jiǎn)稱《辦法》）將《條例》的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行細(xì)化、補(bǔ)充和完善，進(jìn)一步明確了建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主在物業(yè)承接查驗(yàn)活動(dòng)中的權(quán)利義務(wù)，增強(qiáng)了物業(yè)承接查驗(yàn)制度的可操作性。本解讀分為一個(gè)背景、五個(gè)明確、一個(gè)適用以及若干案例。立法背景長(zhǎng)期以來困擾物業(yè)管理工作的深層次問題是如何構(gòu)建業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的和諧互信關(guān)系，而影響和諧互信關(guān)系的主要因素有兩方面，一方面是前期開發(fā)的遺留問題，另一方面是后期管理問題。前期矛盾主要來源于權(quán)屬、質(zhì)量、責(zé)任三個(gè)方面，其現(xiàn)象是物業(yè)服務(wù)企業(yè)夾在建設(shè)單位與第二業(yè)主中間，兩面不是人，兩頭夾擊，處于弱勢(shì)的不公平地位。其根本原因在于前期物業(yè)管理階段業(yè)主大會(huì)缺位，而本質(zhì)則是產(chǎn)權(quán)不清晰，或者說是產(chǎn)權(quán)移交，主要是共用部分、共用設(shè)施設(shè)備產(chǎn)權(quán)移交不清。2006年，在做原國(guó)家建設(shè)部有關(guān)承接查驗(yàn)課題時(shí)，我的設(shè)想是基本不撼動(dòng)原有的制度設(shè)計(jì)框架，在業(yè)主大會(huì)成立后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主大會(huì)移交時(shí)，增加建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)一同參加移交，然而這一愿望被人曲解和冷落。時(shí)過五年，終于被人們所關(guān)注與認(rèn)識(shí)。北京市以制定《北京市物業(yè)管理辦法》為契機(jī)，首次明確了前期物業(yè)管理責(zé)任由建設(shè)單位承擔(dān)，這個(gè)制度設(shè)計(jì)把建設(shè)單位和業(yè)主的權(quán)利義務(wù)交接點(diǎn)延長(zhǎng)到業(yè)主大會(huì)成立的環(huán)節(jié)，既可以解決前期物業(yè)管理權(quán)利義務(wù)不對(duì)等的問題，也可以使物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備有業(yè)主大會(huì)這個(gè)真正為全體業(yè)主負(fù)責(zé)的主體來進(jìn)行承接查驗(yàn)。交付應(yīng)該有兩種情況其一，是產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移；其二，是委托管理。那么前期物業(yè)管理，開發(fā)商交付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)是前者，還是后者呢？如果是前者，物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有接受業(yè)主的委托授權(quán)，而且還可能得出業(yè)主交給業(yè)主的悖論；如果是后者，那么物業(yè)服務(wù)企業(yè)，沒有權(quán)利要開發(fā)商交付什么，交付的數(shù)量和質(zhì)量上提出如何要求！(在簡(jiǎn)易交付場(chǎng)合下，往往合同的成立與生效，交付的完成，所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)的轉(zhuǎn)移等四個(gè)法律現(xiàn)象，是一并發(fā)生的。)《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》第八條建設(shè)單位承擔(dān)前期物業(yè)服務(wù)責(zé)任?！谑畻l業(yè)主共同決定解除前期物業(yè)服務(wù)合同的,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與全體業(yè)主進(jìn)行物業(yè)共用部分查驗(yàn)交接,撤出物業(yè)管理區(qū)域,并移交下列資料:……

《辦法》在沒有撼動(dòng)原有的制度框架的前提下，通過強(qiáng)化建設(shè)單位在承接查驗(yàn)工作中的權(quán)利和責(zé)任，通過加強(qiáng)對(duì)企業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接查驗(yàn)工作的指導(dǎo)和協(xié)助，最大限度地減少開發(fā)建設(shè)遺留問題，為前期物業(yè)管理活動(dòng)創(chuàng)造有利條件，以促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。五個(gè)明確1、明確了物業(yè)承接查驗(yàn)的基本條件《辦法》通過第十一條詳細(xì)規(guī)定實(shí)施承接查驗(yàn)的物業(yè)應(yīng)當(dāng)具備的七個(gè)基本條件，鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過參與建設(shè)工程的設(shè)計(jì)、施工、分戶驗(yàn)收和竣工驗(yàn)收等活動(dòng)，向建設(shè)單位提供有關(guān)物業(yè)管理的建議。第十一條條實(shí)施施承接查查驗(yàn)的物物業(yè)，應(yīng)應(yīng)當(dāng)具備備以下條條件：（一）建建設(shè)工程程竣工驗(yàn)驗(yàn)收合格格，取得得規(guī)劃、、消防、、環(huán)保等等主管部部門出具具的認(rèn)可可或者準(zhǔn)準(zhǔn)許使用用文件，，并經(jīng)建建設(shè)行政政主管部部門備案案；（二）供供水、排排水、供供電、供供氣、供供熱、通通信、公公共照明明、有線線電視等等市政公公用設(shè)施施設(shè)備按按規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)要求求建成，，供水、、供電、、供氣、、供熱已已安裝獨(dú)獨(dú)立計(jì)量量表具；；（三）教教育、郵郵政、醫(yī)醫(yī)療衛(wèi)生生、文化化體育、、環(huán)衛(wèi)、、社區(qū)服服務(wù)等公公共服務(wù)務(wù)設(shè)施已已按規(guī)劃劃設(shè)計(jì)要要求建成成；（四）道道路、綠綠地和物物業(yè)服務(wù)務(wù)用房等等公共配配套設(shè)施施按規(guī)劃劃設(shè)計(jì)要要求建成成，并滿滿足使用用功能要要求；（五）電電梯、二二次供水水、高壓壓供電、、消防設(shè)設(shè)施、壓壓力容器器、電子子監(jiān)控系系統(tǒng)等共共用設(shè)施施設(shè)備取取得使用用合格證證書；（六）物物業(yè)使用用、維護(hù)護(hù)和管理理的相關(guān)關(guān)技術(shù)資資料完整整齊全；；（七）法法律、法法規(guī)規(guī)定定的其他他條件。。為什么要要設(shè)置七七個(gè)條件件？由于建設(shè)設(shè)單位交交予物業(yè)業(yè)服務(wù)企企業(yè)的物物業(yè)的性性質(zhì)難以以確定，，是產(chǎn)權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)移關(guān)關(guān)系呢，，還是委委托管理理關(guān)系呢呢？為了了防止建建設(shè)單位位有什么么、交什什么，形形成后患患。此外，《《辦法》》第三十十八條還還規(guī)定了了“建設(shè)設(shè)單位不不得以物物業(yè)交付付期限屆屆滿為由由，要求求物業(yè)服服務(wù)企業(yè)業(yè)承接不不符合交交用條件件或者未未經(jīng)查驗(yàn)驗(yàn)的物業(yè)業(yè)。”另一方面面，在前前期物業(yè)業(yè)管理階階段業(yè)主主大會(huì)缺缺位的情情況下，，為保障障物業(yè)服服務(wù)企業(yè)業(yè)實(shí)施承承接查驗(yàn)驗(yàn)工作有有約可依依和有據(jù)據(jù)可查，，《辦法法》明確確規(guī)定建建設(shè)單位位在三個(gè)個(gè)契約性性文件中中必須約約定物業(yè)業(yè)承接查查驗(yàn)的相相關(guān)內(nèi)容容。第六條建建設(shè)單單位與物物業(yè)買受受人簽訂訂的物業(yè)業(yè)買賣合合同，應(yīng)應(yīng)當(dāng)約定定其所交交付物業(yè)業(yè)的共用用部位、、共用設(shè)設(shè)施設(shè)備備的配置置和建設(shè)設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。。第七條建建設(shè)單單位制定定的臨時(shí)時(shí)管理規(guī)規(guī)約，應(yīng)應(yīng)當(dāng)對(duì)全全體業(yè)主主同意授授權(quán)物業(yè)業(yè)服務(wù)企企業(yè)代為為查驗(yàn)物物業(yè)共用用部位、、共用設(shè)設(shè)施設(shè)備備的事項(xiàng)項(xiàng)作出約約定。第八條建建設(shè)單單位與物物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)簽簽訂的前前期物業(yè)業(yè)服務(wù)合合同，應(yīng)應(yīng)當(dāng)包含含物業(yè)承承接查驗(yàn)驗(yàn)的內(nèi)容容。五個(gè)明確確2、明確確了物業(yè)業(yè)承接查查驗(yàn)協(xié)議議的核心心作用在物業(yè)承承接查驗(yàn)驗(yàn)全過程程中，簽簽訂物業(yè)業(yè)承接查查驗(yàn)協(xié)議議是最為為關(guān)鍵的的核心環(huán)環(huán)節(jié)?！丁掇k法》》中關(guān)于于物業(yè)承承接查驗(yàn)驗(yàn)協(xié)議的的規(guī)定有有五個(gè)條條款之多多，凸顯顯其核心心作用。。《辦法法》明確確了物業(yè)業(yè)承接查查驗(yàn)協(xié)議議的內(nèi)容容、效力力和違約約責(zé)任。。第二十一一條建建設(shè)單位位應(yīng)當(dāng)委委派專業(yè)業(yè)人員參參與現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)查驗(yàn)，，與物業(yè)業(yè)服務(wù)企企業(yè)共同同確認(rèn)現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)驗(yàn)的結(jié)果果，簽訂訂物業(yè)承承接查驗(yàn)驗(yàn)協(xié)議。。第二十二二條物物業(yè)承接接查驗(yàn)協(xié)協(xié)議應(yīng)當(dāng)當(dāng)對(duì)物業(yè)業(yè)承接查查驗(yàn)基本本情況、、存在問問題、解解決方法法及其時(shí)時(shí)限、雙雙方權(quán)利利義務(wù)、、違約責(zé)責(zé)任等事事項(xiàng)作出出明確約約定。第二十三三條物物業(yè)承接接查驗(yàn)協(xié)協(xié)議作為為前期物物業(yè)服務(wù)務(wù)合同的的補(bǔ)充協(xié)協(xié)議，與與前期物物業(yè)服務(wù)務(wù)合同具具有同等等法律效效力。第二十四四條建建設(shè)單位位應(yīng)當(dāng)在在物業(yè)承承接查驗(yàn)驗(yàn)協(xié)議簽簽訂后10日內(nèi)內(nèi)辦理物物業(yè)交接接手續(xù)，，向物業(yè)業(yè)服務(wù)企企業(yè)移交交物業(yè)服服務(wù)用房房以及其其他物業(yè)業(yè)共用部部位、共共用設(shè)施施設(shè)備。。第二十五五條物物業(yè)承接接查驗(yàn)協(xié)協(xié)議生效效后，當(dāng)當(dāng)事人一一方不履履行協(xié)議議約定的的交接義義務(wù)，導(dǎo)導(dǎo)致前期期物業(yè)服服務(wù)合同同無(wú)法履履行的，，應(yīng)當(dāng)承承擔(dān)違約約責(zé)任。。為什么要要設(shè)置物物業(yè)承接接查驗(yàn)協(xié)協(xié)議？承接查驗(yàn)驗(yàn)的前提提條件保保證了，，但承接接查驗(yàn)的的結(jié)果沒沒有保障障，最終終也會(huì)使使承接查查驗(yàn)功虧虧一簣。。如何使使承接查查驗(yàn)的結(jié)結(jié)果具有有法律效效力，在在承接查查驗(yàn)的法法律關(guān)系系無(wú)法理理順的情情況下，，只有重重新建立立一個(gè)合合同關(guān)系系來達(dá)到到制約雙雙方的行行為，即即簽訂物物業(yè)承接接查驗(yàn)協(xié)協(xié)議。五個(gè)明確確3、明確確了物業(yè)業(yè)承接查查驗(yàn)雙方方的共同同責(zé)任《辦法》》對(duì)《條條例》第第二十八八條規(guī)定定的相關(guān)關(guān)內(nèi)容進(jìn)進(jìn)行了必必要的補(bǔ)補(bǔ)充和完完善。（《條例例》第二十八八條物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)承承接物業(yè)業(yè)時(shí)，應(yīng)應(yīng)當(dāng)對(duì)物物業(yè)共用用部位、、共用設(shè)設(shè)施設(shè)備備進(jìn)行查查驗(yàn)。））⑴在物業(yè)業(yè)承接查查驗(yàn)的定定義中，，《辦法法》明確確規(guī)定物物業(yè)承接接查驗(yàn)的的主體為為物業(yè)服服務(wù)企業(yè)業(yè)和建設(shè)設(shè)單位。。(第二條本本辦法法所稱物物業(yè)承接接查驗(yàn)，，是指承承接新建建物業(yè)前前，物業(yè)業(yè)服務(wù)企企業(yè)和建建設(shè)單位位按照國(guó)國(guó)家有關(guān)關(guān)規(guī)定和和前期物物業(yè)服務(wù)務(wù)合同的的約定，，共同對(duì)對(duì)物業(yè)共共用部位位、共用用設(shè)施設(shè)設(shè)備進(jìn)行行檢查和和驗(yàn)收的的活動(dòng)。。)⑵對(duì)于查查驗(yàn)記錄錄和交接接記錄，，《辦法法》要求求建設(shè)單單位和物物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)共共同簽字字確認(rèn)。。（第十九條條現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)查驗(yàn)應(yīng)應(yīng)當(dāng)形成成書面記記錄。查查驗(yàn)記錄錄應(yīng)當(dāng)由由建設(shè)單單位和物物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)參參加查驗(yàn)驗(yàn)的人員員簽字確確認(rèn)。第二十六六條交交接工作作應(yīng)當(dāng)形形成書面面記錄。。交接記記錄應(yīng)當(dāng)當(dāng)由建設(shè)設(shè)單位和和物業(yè)服服務(wù)企業(yè)業(yè)共同簽簽章確認(rèn)認(rèn)。）⑶對(duì)于惡惡意串通通、弄虛虛作假，，共同侵侵犯業(yè)主主利益的的行為，，《辦法法》規(guī)定定建設(shè)單單位和物物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)應(yīng)應(yīng)當(dāng)共同同承擔(dān)責(zé)責(zé)任。（（第四十條條建設(shè)設(shè)單位與與物業(yè)服服務(wù)企業(yè)業(yè)惡意串串通、弄弄虛作假假，在物物業(yè)承接接查驗(yàn)活活動(dòng)中共共同侵害害業(yè)主利利益的，，雙方應(yīng)應(yīng)當(dāng)共同同承擔(dān)賠賠償責(zé)任任。）為什么要要明確承承接查驗(yàn)驗(yàn)雙方的的共同責(zé)責(zé)任？一是物業(yè)業(yè)服務(wù)企企業(yè)在其其中屬于于弱勢(shì)地地位，建建設(shè)單位位說交什什么，物物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)就就接什么么，以后后出了問問題很難難追究清清是誰(shuí)的的責(zé)任，，例如消消防設(shè)施施的交接接；二是是建設(shè)單單位與物物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)在在物業(yè)承承接查驗(yàn)驗(yàn)活動(dòng)中中共同侵侵害業(yè)主主利益的的，如何何厘清雙雙方的責(zé)責(zé)任也是是一大難難題。明確雙方方的共同同責(zé)任，，是確保保承接查查驗(yàn)過程程中雙方方相互推推諉、相相互扯皮皮或者共共同推卸卸責(zé)任的的有效法法寶。五個(gè)明確確4、明確確了行政政部門對(duì)對(duì)物業(yè)承承接查驗(yàn)驗(yàn)的監(jiān)管管責(zé)任制定《辦辦法》的的主導(dǎo)思思想之一一，就是是要通過過公權(quán)力力的適度度干預(yù)，，平衡物物業(yè)承接接查驗(yàn)雙雙方的權(quán)權(quán)利義務(wù)務(wù)，保護(hù)護(hù)處于弱弱勢(shì)地位位的業(yè)主主和物業(yè)業(yè)服務(wù)企企業(yè)。⑴辦理備備案手續(xù)續(xù)。（第二十九九條物物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)應(yīng)應(yīng)當(dāng)自物物業(yè)交接接后30日內(nèi)，，持下列列文件向向物業(yè)所所在地的的區(qū)、縣縣（市））房地產(chǎn)產(chǎn)行政主主管部門門辦理備備案手續(xù)續(xù)：）⑵責(zé)令限限期改正正。（第四十二二條建建設(shè)單位位、物業(yè)業(yè)服務(wù)企企業(yè)未按按本辦法法履行承承接查驗(yàn)驗(yàn)義務(wù)的的，由物物業(yè)所在在地房地地產(chǎn)行政政主管部部門責(zé)令令限期改改正；逾逾期仍不不改正的的，作為為不良經(jīng)經(jīng)營(yíng)行為為記入企企業(yè)信用用檔案，，并予以以通報(bào)。））⑶行行使使處處罰罰權(quán)權(quán)。。（（第四四十十三三條條建建設(shè)設(shè)單單位位不不移移交交有有關(guān)關(guān)承承接接查查驗(yàn)驗(yàn)資資料料的的，，由由物物業(yè)業(yè)所所在在地地房房地地產(chǎn)產(chǎn)行行政政主主管管部部門門責(zé)責(zé)令令限限期期改改正正；；逾逾期期仍仍不不移移交交的的，，對(duì)對(duì)建建設(shè)設(shè)單單位位予予以以通通報(bào)報(bào)，，并并按按照照《《物物業(yè)業(yè)管管理理?xiàng)l條例例》》第第五五十十九九條條的的規(guī)規(guī)定定處處罰罰。。《物物業(yè)業(yè)管管理理?xiàng)l條例例》》第五五十十九九條條違反反本本條條例例的的規(guī)規(guī)定定，，不不移移交交有有關(guān)關(guān)資資料料的的，，由由縣縣級(jí)級(jí)以以上上地地方方人人民民政政府府房房地地產(chǎn)產(chǎn)行行政政主主管管部部門門責(zé)責(zé)令令限限期期改改正正；；逾逾期期仍仍不不移移交交有有關(guān)關(guān)資資料料的的，，對(duì)對(duì)建建設(shè)設(shè)單單位位、、物物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)企企業(yè)業(yè)予予以以通通報(bào)報(bào)，，處處1萬(wàn)萬(wàn)元元以以上上10萬(wàn)萬(wàn)元元以以下下的的罰罰款款。。））明確確監(jiān)監(jiān)管管職職責(zé)責(zé)的的目目的的是是什什么么？？其一一是是督督促促物物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)企企業(yè)業(yè)在在物物業(yè)業(yè)承承接接查查驗(yàn)驗(yàn)中中切切實(shí)實(shí)做做到到““客客觀觀公公正正””；；其其二二是是保保證證前前期期物物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)合合同同雙雙方方在在物物業(yè)業(yè)承承接接查查驗(yàn)驗(yàn)之之切切實(shí)實(shí)做做到到““權(quán)權(quán)責(zé)責(zé)分分明明。。五個(gè)個(gè)明明確確5、、明明確確了了物物業(yè)業(yè)承承接接查查驗(yàn)驗(yàn)的的內(nèi)內(nèi)容容和和重重點(diǎn)點(diǎn)⑴內(nèi)內(nèi)容容。（（第十十六六條條（一一））共共用用部部位位：：一一般般包包括括建建筑筑物物的的基基礎(chǔ)礎(chǔ)、、承承重重墻墻體體、、柱柱、、梁梁、、樓樓板板、、屋屋頂頂以以及及外外墻墻、、門門廳廳、、樓樓梯梯間間、、走走廊廊、、樓樓道道、、扶扶手手、、護(hù)護(hù)欄欄、、電電梯梯井井道道、、架架空空層層及及設(shè)設(shè)備備間間等等；；（二二））共共用用設(shè)設(shè)備備：：一一般般包包括括電電梯梯、、水水泵泵、、水水箱箱、、避避雷雷設(shè)設(shè)施施、、消消防防設(shè)設(shè)備備、、樓樓道道燈燈、、電電視視天天線線、、發(fā)發(fā)電電機(jī)機(jī)、、變變配配電電設(shè)設(shè)備備、、給給排排水水管管線線、、電電線線、、供供暖暖及及空空調(diào)調(diào)設(shè)設(shè)備備等等；；（三三））共共用用設(shè)設(shè)施施：：一一般般包包括括道道路路、、綠綠地地、、人人造造景景觀觀、、圍圍墻墻、、大大門門、、信信報(bào)報(bào)箱箱、、宣宣傳傳欄欄、、路路燈燈、、排排水水溝溝、、渠渠、、池池、、污污水水井井、、化化糞糞池池、、垃垃圾圾容容器器、、污污水水處處理理設(shè)設(shè)施施、、機(jī)機(jī)動(dòng)動(dòng)車車（（非非機(jī)機(jī)動(dòng)動(dòng)車車））停停車車設(shè)設(shè)施施、、休休閑閑娛娛樂樂設(shè)設(shè)施施、、消消防防設(shè)設(shè)施施、、安安防防監(jiān)監(jiān)控控設(shè)設(shè)施施、、人人防防設(shè)設(shè)施施、、垃垃圾圾轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)運(yùn)運(yùn)設(shè)設(shè)施施以以及及物物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)用用房房等等。）⑵不作作為內(nèi)內(nèi)容。。（第十七七條建建設(shè)設(shè)單位位應(yīng)當(dāng)當(dāng)依法法移交交有關(guān)關(guān)單位位的供供水、、供電電、供供氣、、供熱熱、通通信和和有線線電視視等共共用設(shè)設(shè)施設(shè)設(shè)備，，不作作為物物業(yè)服服務(wù)企企業(yè)現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)檢檢查和和驗(yàn)收收的內(nèi)內(nèi)容。）⑶重點(diǎn)點(diǎn)。（（第十八八條現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)查驗(yàn)驗(yàn)應(yīng)當(dāng)當(dāng)綜合合運(yùn)用用核對(duì)對(duì)、觀觀察、、使用用、檢檢測(cè)和和試驗(yàn)驗(yàn)等方方法，，重點(diǎn)點(diǎn)查驗(yàn)驗(yàn)物業(yè)業(yè)共用用部位位、共共用設(shè)設(shè)施設(shè)設(shè)備的的配置置標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)、外外觀質(zhì)質(zhì)量和和使用用功能能。）而而非其其內(nèi)在在質(zhì)量量和安安全性性能。。明確承承接查查驗(yàn)重重點(diǎn)的的作用用是什什么？？強(qiáng)化物物業(yè)承承接查查驗(yàn)工工作的的針對(duì)對(duì)性和和實(shí)用用性，，根據(jù)據(jù)以往往物業(yè)業(yè)承接接查驗(yàn)驗(yàn)中存存在的的問題題，有有針對(duì)對(duì)性進(jìn)進(jìn)行相相關(guān)制制度的的設(shè)計(jì)計(jì)。定位與與適用用⑴定位位。作作為《《條例例》的的配套套性政政策和和物業(yè)業(yè)承接接查驗(yàn)驗(yàn)制度度的細(xì)細(xì)化和和補(bǔ)充充。《《辦法法》既既不同同于““物業(yè)業(yè)接管管驗(yàn)收收標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)”，，也不不同于于“物物業(yè)服服務(wù)項(xiàng)項(xiàng)目交交接辦辦法””。與與技術(shù)術(shù)性強(qiáng)強(qiáng)的““物業(yè)業(yè)接管管驗(yàn)收收標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)”相相比，，更偏偏重于于制度度性和和程序序性，，與綜綜合性性整體體項(xiàng)目目的““物業(yè)業(yè)服務(wù)務(wù)項(xiàng)目目交接接辦法法”相相比，，《辦辦法》》涉及及交接接的內(nèi)內(nèi)容僅僅為物物業(yè)共共用部部位和和共用用設(shè)施施設(shè)備備。定位與與適用用⑵《辦辦法》》的適適用范范圍，，應(yīng)明明確限限定為為前期期物業(yè)業(yè)管理理階段段的新新建物物業(yè)，，雖然然《辦辦法》》規(guī)定定前期期物業(yè)業(yè)服務(wù)務(wù)合同同終止止后，，業(yè)主主大會(huì)會(huì)和業(yè)業(yè)主委委員會(huì)會(huì)選聘聘物業(yè)業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)業(yè)之間間的承承接查查驗(yàn)可可以參參照，，但僅僅限于于其中中部分分程序序性和和技術(shù)術(shù)性條條款，，《辦辦法》》中大大量關(guān)關(guān)于建建設(shè)單單位和和物業(yè)業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)業(yè)的權(quán)權(quán)利、、義務(wù)務(wù)及法法律責(zé)責(zé)任的的實(shí)體體規(guī)定定具有有主體體的相相對(duì)性性和內(nèi)內(nèi)容的的時(shí)效效性。。物業(yè)先先查驗(yàn)驗(yàn)責(zé)任任可明明確【案例例】市市民姚姚女士士所在在的小小區(qū)，，自開開發(fā)商商撤出出后，，物業(yè)業(yè)公司司沒有有真正正履行行管理理義務(wù)務(wù)。小小區(qū)路路燈等等公共共設(shè)施施受損損得不不到及及時(shí)解解決，，居民民怨聲聲載道道，開開發(fā)商商卻與與物業(yè)業(yè)單位位相互互推諉諉。由由于大大多數(shù)數(shù)小區(qū)區(qū)業(yè)主主入住住前沒沒有查查驗(yàn)小小區(qū)公公共部部位及及設(shè)施施的質(zhì)質(zhì)量達(dá)達(dá)標(biāo)情情況，，以至至于存存在質(zhì)質(zhì)量問問題的的部分分無(wú)法法被發(fā)發(fā)現(xiàn)并并及時(shí)時(shí)得到到維修修。作作為責(zé)責(zé)任主主體的的開發(fā)發(fā)商及及物業(yè)業(yè)管理理公司司遺留留下來來的問問題，，成了了小區(qū)區(qū)全體體業(yè)主主的頭頭疼事事。物業(yè)先先查驗(yàn)驗(yàn)責(zé)任任可明明確【政策策解讀讀】在在商品品房交交房過過程中中，絕絕大多多數(shù)業(yè)業(yè)主只只對(duì)自自己購(gòu)購(gòu)買的的房屋屋內(nèi)部部進(jìn)行行檢查查驗(yàn)收收，而而對(duì)小小區(qū)公公共部部位、、公共共設(shè)施施不進(jìn)進(jìn)行查查驗(yàn)。。因此此，這這些未未被查查驗(yàn)的的部分分若存存在質(zhì)質(zhì)量問問題，，并不不能被被發(fā)現(xiàn)現(xiàn)并要要求開開發(fā)商商維修修。一一旦在在房屋屋保質(zhì)質(zhì)期外外出現(xiàn)現(xiàn)故障障，就就得使使用公公共維維修資資金維維修，，損害害了業(yè)業(yè)主的的利益益。《《辦法法》的的出臺(tái)臺(tái)，類類似姚姚女士士所在在小區(qū)區(qū)的遭遭遇可可得到到有效效規(guī)避避。物業(yè)先查驗(yàn)責(zé)責(zé)任可明確《辦法》規(guī)定定，開發(fā)商必必須在確保物物業(yè)不存在質(zhì)質(zhì)量問題的情情況下才能撤撤出。交接后后發(fā)現(xiàn)隱蔽工工程質(zhì)量問題題、影響房屋屋結(jié)構(gòu)安全和和正常使用以以及給業(yè)主造造成經(jīng)濟(jì)損失失的，由開發(fā)發(fā)建設(shè)單位負(fù)負(fù)責(zé)維修及依依法承擔(dān)賠償償責(zé)任。物業(yè)業(yè)服務(wù)企業(yè)擅擅自承接未經(jīng)經(jīng)查驗(yàn)的物業(yè)業(yè)，因物業(yè)共共用部位、共共用設(shè)施設(shè)備備缺陷給業(yè)主主造成損害的的，物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)也要承承擔(dān)相應(yīng)的賠賠償責(zé)任?！丁掇k法》的實(shí)實(shí)施，可以幫幫助業(yè)主第一一時(shí)間發(fā)現(xiàn)問問題，明確維維修責(zé)任，也也就意味著最最終交到全體體業(yè)主手中的的是合格的物物業(yè)。物業(yè)檔案歸全全體業(yè)主所有有【案例】市民民梁先生住的的小區(qū)，前期期物業(yè)管理公公司即將期滿滿。小區(qū)業(yè)委委會(huì)籌備小組組征求業(yè)主意意見后，準(zhǔn)備備聘請(qǐng)新的物物業(yè)管理公司司。此事備受受小區(qū)業(yè)主關(guān)關(guān)注。梁先生生說，自入住住以來，業(yè)主主不知道小區(qū)區(qū)內(nèi)具體的物物業(yè)檔案包括括什么內(nèi)容。。這次更換物物業(yè)，很多業(yè)業(yè)主希望能詳詳細(xì)地了解小小區(qū)路燈、建建筑物的基礎(chǔ)礎(chǔ)等小區(qū)公共共部分、設(shè)施施的資料。物業(yè)檔案歸全全體業(yè)主所有有【政策解讀】】不只是梁先先生，很多小小區(qū)業(yè)主都不不了解，或者者很少關(guān)心小小區(qū)物業(yè)的檔檔案。業(yè)主入入住后，一旦旦小區(qū)的公共共設(shè)施、部位位等出了問題題，因維修不不及時(shí)導(dǎo)致的的物業(yè)管理糾糾紛時(shí)有發(fā)生生，遭遇開發(fā)發(fā)商和物業(yè)管管理公司“扯扯皮”的事也也就不可避免免?！掇k法》》的實(shí)施，則則可避免開發(fā)發(fā)商和物業(yè)踢踢皮球。按規(guī)規(guī)定，物業(yè)承承接查驗(yàn)檔案案屬于全體業(yè)業(yè)主所有，業(yè)業(yè)主享有知情情權(quán)和監(jiān)督權(quán)權(quán)。前期物業(yè)業(yè)服務(wù)合同終終止，新舊物物業(yè)企業(yè)更替替時(shí)，業(yè)主大大會(huì)選聘新的的物業(yè)服務(wù)企企業(yè)的，原物物業(yè)服務(wù)企業(yè)業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期期物業(yè)服務(wù)合合同終止之日日起10日內(nèi)內(nèi)，向業(yè)主委委員會(huì)移交物物業(yè)承接查驗(yàn)驗(yàn)檔案。物業(yè)檔案歸全全體業(yè)主所有有開發(fā)商要在物物業(yè)交付使用用15日前，，和物業(yè)企業(yè)業(yè)完成承接查查驗(yàn)。在查驗(yàn)驗(yàn)工作開始之之前20天，，開發(fā)商就得得把竣工驗(yàn)收收材料、設(shè)備備清單、保修修文件等資料料移交給物業(yè)業(yè)企業(yè)。物業(yè)業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)對(duì)物業(yè)共用部部位、共用設(shè)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行行現(xiàn)場(chǎng)檢查和和驗(yàn)收。同時(shí)時(shí)雙方要簽訂訂協(xié)議，對(duì)基基本情況、存存在問題、解解決方法及其其時(shí)限、雙方方權(quán)利義務(wù)、、違約責(zé)任等等事項(xiàng)作出明明確約定。交交接產(chǎn)生的費(fèi)費(fèi)用，由開發(fā)發(fā)商和物業(yè)企企業(yè)在前期物物業(yè)服務(wù)合同同中約定，沒沒有約定或者者約定不明確確的，由建設(shè)設(shè)單位承擔(dān)。。業(yè)主代表可參參加現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)驗(yàn)【案例】市民民梁先生還有有疑問，進(jìn)行行現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)如如果沒有第三三方監(jiān)督，只只有開發(fā)商、、物業(yè)公司兩兩方，則很難難避免開發(fā)商商和物業(yè)公司司串通一氣作作假。能否由由小區(qū)的業(yè)主主本人或者業(yè)業(yè)主聘請(qǐng)的第第三方參加現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)？業(yè)主代表可參參加現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)驗(yàn)【政策解讀】】為了保障業(yè)業(yè)主利益，《《辦法》規(guī)定定，物業(yè)承接接查驗(yàn)可以邀邀請(qǐng)業(yè)主代表表以及物業(yè)所所在地房地產(chǎn)產(chǎn)行政主管部部門參加，也也可以聘請(qǐng)相相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)構(gòu)協(xié)助進(jìn)行，，物業(yè)承接查查驗(yàn)的過程和和結(jié)果可以公公證。在物業(yè)業(yè)交付使用15日前，建建設(shè)單位或開開發(fā)商與選聘聘的物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)完成物物業(yè)共用部位位、共用設(shè)施施設(shè)備的承接接查驗(yàn)，并將將物業(yè)承接查查驗(yàn)備案情況況書面告知業(yè)業(yè)主。業(yè)主代表可參參加現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)驗(yàn)物業(yè)