2004年6月房地產(chǎn)項目可行性分析與報告編寫

2004年6月目錄宏觀背景可行性報告實際案例2004年6月宏觀背景15%房地產(chǎn)春風(fēng)依舊800-4000US$4000-8000US$8000-20000US$高速增長平穩(wěn)增長衰退增長《世界發(fā)展銀行》宏觀經(jīng)濟增長房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展庫茲涅茨《各國的經(jīng)濟增長》GDP與增長率2004年6月宏觀背景城市化率31.91%199733.36%199834.78%199936.22%200037.66%200139.1%200240.53%2003城市化水平每年提高1.4個百分點數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局2004年6月宏觀背景2.28億人2.45億人我國人口結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)兩個明顯的高峰，數(shù)據(jù)來源：2003中國人口統(tǒng)計2004年6月宏觀背景數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局住宅均價的增長長期低于居民可支配收入和居民儲蓄的增長基尼系數(shù)與收入洛倫茲曲線貨幣供應(yīng)量增加與房價的關(guān)系、房改、住房、汽車的消費時代重化工時代2004年6月宏觀背景資料來源：清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所2004年6月利用外資1.40%國家預(yù)算內(nèi)資金0.08%債券0.00%其他資金20.69%國內(nèi)貸款23.80%定金及預(yù)付款38.53%自有資金15.48%

100％來自銀行

70％來自銀行

50％來自銀行

合計65%-85%來自銀行

宏觀背景資料來源：清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所2004年6月宏觀背景銀行風(fēng)險、國家經(jīng)濟安全2006年入世，17.8%不良資產(chǎn)率個貸和土地儲備貸款風(fēng)險嚴(yán)審、物業(yè)稅房貸中商業(yè)違規(guī)貸款比重高（24.8%）,開發(fā)商是樞紐1、分擔(dān)風(fēng)險2、分享收益3、降低門檻1、招拍掛2、35%自有資金2004年6月宏觀背景截至2004年3月上市房地產(chǎn)企業(yè)47家，僅占大陸的上市公司總量的3.6%，與目前近3萬家房地產(chǎn)企業(yè)總量相比，更是微不足道。上市房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量十分有限股市融資：29億0.37%(2002)基金融資：61億0.46%(2003)

外資：匯率預(yù)升回報率相對高資料來源：上海世聯(lián)地產(chǎn)2004年年6月月可行行性性報報告告房地地產(chǎn)產(chǎn)可可行行性性研研究究是是在在投投資資決決策策前前，，對對建建設(shè)設(shè)項項目目進進行行全全面面的的技技術(shù)術(shù)分析析、、論論證證的的科科學(xué)學(xué)方方法法。。自然然可可行行財務(wù)務(wù)可可行行法律律可可行行潘石石屹屹：：海海南南的的及及時時抽抽身身霍英英東東：：廣廣州州洛洛溪溪大大橋橋的的可可研研報報告告2004年年6月月可行行性性報報告告項目目概概況況位置置與與環(huán)環(huán)境境，，工工作作的的目目的的，，依依據(jù)據(jù)現(xiàn)狀狀調(diào)調(diào)查查土地地、、人人口口、、交交通通、、管管線線、、動動遷遷方方案案市場場分分析析供給給、、需需求求、、競競爭爭分分析析、、價價格格環(huán)境境影影響響與與保保護護生態(tài)態(tài)變變化化、、環(huán)環(huán)境境評評價價開發(fā)發(fā)建建設(shè)設(shè)計計劃劃前期期開開發(fā)發(fā)計計劃劃、、工工程程計計劃劃、、場場地地布布置置項目目經(jīng)經(jīng)濟濟效效益益與與社社會會效效益益分分析析成本本估估算算、、銷銷售售收收入入、、財財務(wù)務(wù)評評價價、、風(fēng)風(fēng)險險分分析析、、結(jié)結(jié)論論建建議議可行行或或不不可可行行判判斷斷標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)：：在在具具體體的的限限制制條條件件下下，，如如果果分分析析人人員員認(rèn)認(rèn)為為某某一一方方案案能能夠夠?qū)崒崿F(xiàn)現(xiàn)一個完全滿意意的明確目的的，這時就可可以認(rèn)為該項項目是“可行行的”。2004年6月可行性報告可行或不可行行判斷標(biāo)準(zhǔn)：：在具體的限限制條件下，，如果分析人人員認(rèn)為某一一方案能夠?qū)崒崿F(xiàn)一個完全滿意意的明確目的的，這時就可可以認(rèn)為該項項目是“可行行的”?？吹亍⒖词袌鰣?、看政策案例：深圳某國企杭州高爾夫球球場深圳某擬建展展覽中心恒豐酒店2004年6月可行性報告的的結(jié)構(gòu)：1、封面2、摘要3、目錄4、正文（依依據(jù)、財務(wù)指指標(biāo)、分析、、結(jié)論）5、附表（數(shù)數(shù)據(jù)來源）6、俯圖2004年6月可行性報告目的對對象重重點1、融資銀銀行風(fēng)風(fēng)險與與安全2、立項政政府社社會效益、環(huán)環(huán)保3、投資開開發(fā)發(fā)商市市場、政政策、回報4、合作海海外基基金過過往往業(yè)績、團隊隊組合全面準(zhǔn)確的市市場分析清晰的產(chǎn)品描描述前瞻的營銷策策略合理的公司治治理結(jié)構(gòu)科學(xué)的財務(wù)分分析合理的股權(quán)結(jié)結(jié)構(gòu)高素質(zhì)的經(jīng)營營班子案例（融資））案例（立項））案例（投資））2004年6月可行性報告招商地產(chǎn)案例例凈現(xiàn)金流出現(xiàn)現(xiàn)正值的時間間點、最大資資金強度,、、盈虧平衡時時間點、項目目累計收益,2004年6月“香港模式””和“美國模模式”：開發(fā)商并非““全能”只有手工業(yè)作作坊式的小農(nóng)農(nóng)經(jīng)濟才實行行全過程的自自給自足式運運行任何一種產(chǎn)業(yè)業(yè)，專業(yè)化的的程度越高，，產(chǎn)業(yè)鏈上的的單元愈細分分愈有利于整整合資源和組組織社會化大大生產(chǎn)，產(chǎn)業(yè)業(yè)鏈上的每個個環(huán)節(jié)的效益益提高了，整整體效益才能能提高。土地開放與土土地壟斷專業(yè)分工和全全能市場細分和全全類型開發(fā)四個誤區(qū)：自自己部門、合合作單位、學(xué)學(xué)校、設(shè)計單單位可行性報告2004年6月可行性報告項目財務(wù)分析析財務(wù)內(nèi)部收益益率FIRR財務(wù)凈現(xiàn)值（（ic）動態(tài)回收期開發(fā)商成本收收益率償債能力流動比率速動比率資產(chǎn)負(fù)債率盈利能力資本金利潤率率銷售利潤率凈資產(chǎn)報酬率率時間累積資金變化化盈虧平衡分析析：保本點分析敏感性分析：：單變量分析風(fēng)險分析：概率分析、蒙蒙特卡洛法2004年6月實際案例“營銷是識別別當(dāng)前尚未得得到滿足的需需求和欲望，，…并決定這這些市場所需需要的適當(dāng)?shù)姆?wù)和計劃””--菲利普.科特勒2004年6月實際案例2004年6月闊綽人家，第第一名宅-讓讓“離家出走走的人”回來來實際案例2004年6月實際案例價格功能享受身份情感投資

平衡型（26~35歲，管理人士）情感型(>40歲,高管,企業(yè)主)享受型（30~45歲，高收入，高管）身份型

價格型（25~30歲中低家庭、大專、普通職員）功能型投資型物質(zhì)精神2004年6月實際案例——“喂，，你跑得過老老虎嗎？”——“我可跑跑不過老虎，，但肯定跑得得過你！”2房3房4房大4房其它總套數(shù)74-78100-110110-120120-135140以上140以下140-160160以上聯(lián)泰花園

720中旅二期

979萬地項目

600本項目一期801市場總量239196921338127306355655831001201191365063308514358201273060563597350031860本項目占50％競爭對手:萬萬地☆☆本項目占22.5％競爭對手:中中旅二期本項目占37％未來競爭的主主戰(zhàn)場實際案例萬地兩房：75.2M2印象：客廳和房間都都朝南廚房采光差入戶花園無景景觀印象：模糊雙廳客廳和主臥受受景觀導(dǎo)向均朝北廚房正對客廳廳兩房78M2——景觀導(dǎo)向向型本項目印象：南北通透臥室、客廳朝朝北VS兩房78M2——朝向?qū)蛳蛐?004年6月2、上門/成成交成交客戶戶比彩彩天名苑9.0波托菲諾20中旅.國際公公館30桃源居3.53、總體銷售售率86.4%價價格上升16.6%1、產(chǎn)品品簡介實際案例2004年6月項目總體體銷售曲曲線表分產(chǎn)品銷銷售曲線線銷售曲線線線形一一定程度度上反映映銷售的難易程程度實際案例例2004年6月月合理的價價格策略略是發(fā)展展商獲利利的必備備條件成交層數(shù)數(shù)散點圖圖平均層數(shù)數(shù)走勢圖圖實現(xiàn)價格格走勢圖圖（價格格提升16.6%）實際案例例2004年6月月港人相關(guān)關(guān)置業(yè)比比例為13%平均置業(yè)業(yè)年齡為為31.6歲客戶主要要來源于于周邊區(qū)區(qū)域港人相關(guān)關(guān)置業(yè)比比例提升升是漸進進的過程程內(nèi)銷為主主、外銷銷為輔，，以內(nèi)促促外實際案例例2004年6月月各戶型購購買年齡齡特征呈呈山谷狀狀分布戶型小投投資比例例高港人投資資/自住住比例為為0.18，僅僅為國內(nèi)內(nèi)的50%，大有有文章可可做自用與投投資占95%投資/自自用為0.37(都會會1001.2)實際案例例2004年6月月實際案例例積壓戶型型市場最認(rèn)認(rèn)可戶型型市場的聲聲音：歸歸根到底底客戶考考慮的問問題是功功能與空空間2004年6月月不是爭奪奪客戶，，而是爭爭奪客戶戶需求的的差異性性，沒有有差異性性也要創(chuàng)造造出差異異性原始價格營銷感知價格成交價格營銷促銷促銷感知價格實際案例例2004年6月月實際案例例曾經(jīng)的尷尷尬資源整合合今天的輝輝煌自身定位位：大戶型180平方方米房均>50平平方米市場：華僑城一一期軍產(chǎn)金海燕華僑城生生活手冊冊目錄.綠色城城文化城生活城健康城教育城歡樂城數(shù)碼城2004年6月月實際案例例銷售期：：94年年-99年2001.7-2003.10銷售量：：6萬㎡㎡50萬實現(xiàn)價格格：2200元元/m23700元/m22004年6月月實際案例例鋒過處，，度量失失衡告別空調(diào)調(diào)暖氣時時代1、外墻墻子系統(tǒng)統(tǒng)2、外窗窗子系統(tǒng)統(tǒng)3、屋面面和地下下子系統(tǒng)統(tǒng)4、柔和和式天棚棚輻射采采暖制冷冷子系統(tǒng)統(tǒng)5、健康康新風(fēng)子子系統(tǒng)6、防噪噪音子系系統(tǒng)高舒適度度低能耗耗優(yōu)化設(shè)設(shè)計系統(tǒng)統(tǒng)由六個個子系統(tǒng)統(tǒng)組成2004年6月月是中心化化，而不不是中心心。通過過中心化化創(chuàng)造價價值。2004年6月月實際案例例星河.國國際城城中雅苑苑發(fā)展商新新興民民營實實力力國企容積率4.52.1綠化率30%60%樓層高高層小小高高+高層層讓您的生生活成為為別人的的旗幟vs寧寧靜中獨