鄉(xiāng)村土地金融項(xiàng)目簡(jiǎn)介土地項(xiàng)目簡(jiǎn)介已經(jīng)簽訂協(xié)議的項(xiàng)目：巽寮灣山地旅游項(xiàng)目：5100畝林地。

位于廣東省惠東縣巽寮灣，距離深圳大梅沙50公里，依山傍水，面向大海。周邊華僑城、萬(wàn)科、碧桂園、恒大、金融街、中航等集團(tuán)的樓盤均已建成；周邊已經(jīng)建成沿海高速、廣惠高速、深惠高速、深廈高鐵。惠州國(guó)際機(jī)場(chǎng)將于2015年通航，四條輕軌、二個(gè)直升機(jī)機(jī)場(chǎng)、一個(gè)國(guó)際游輪碼頭等獲得立項(xiàng)批準(zhǔn)。計(jì)劃建造旅游景區(qū)綜合體。

惠東縣山地競(jìng)標(biāo)起點(diǎn)價(jià)格一覽表2008.10 巽寮濱海旅游度假區(qū)富巢灣磨子石地段，容積率≤0.8，建筑密度≤30%，綠地率≥35%，200001元2008.11 巽寮濱海旅游度假區(qū)管理委員會(huì)欖涌村，容積率≤0.35，建筑密度≤12%，綠地率≥40%，162755.919元2010.01 白盆珠鎮(zhèn)布心村祠堂山與大背窩

容積率≤1.8，建筑密度≤32%，綠地率≥30%，總建筑面積≤58236.80㎡，建筑限高20米，建筑層數(shù)6，212001.018元2010.06 平海鎮(zhèn)榜山，容積率≤3.5，建筑密度≤25%，綠地率≥30%，總建筑面積≤36309.18平方米,建筑高度80米，362001.81元土地項(xiàng)目簡(jiǎn)介2014年初即將簽訂協(xié)議的項(xiàng)目：桂林市永?？h世界漁村項(xiàng)目：8300畝；桂林市陽(yáng)朔縣古村文化產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目：1700畝；桂林市臨桂新區(qū)世界皇城項(xiàng)目：3200畝；桂林市恭城縣平安國(guó)際健康度假區(qū)項(xiàng)目：2200畝；北海市潿洲島漁村文化綜合體項(xiàng)目：1600畝；北海市青山頭沙灘休閑綜合體項(xiàng)目：3400畝；河池市羅城縣卡馬地質(zhì)公園項(xiàng)目：1800畝；福建寧德市福鼎市山地休閑運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目：2450畝；什么是土地資本化？土地資本化：把土地通過(guò)投資銀行或其他金融機(jī)構(gòu)集中起來(lái)重新整合，并以土地作抵押發(fā)行土地債券，實(shí)現(xiàn)土地資產(chǎn)流動(dòng)。土地資本化的好處：土地資本化促進(jìn)城鄉(xiāng)投資、促進(jìn)消費(fèi)，促進(jìn)城鄉(xiāng)可持續(xù)發(fā)展。促進(jìn)城鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)和就業(yè)，降低失業(yè)率。促進(jìn)城鄉(xiāng)人民收入提高，縮小城鄉(xiāng)差別。促進(jìn)城鄉(xiāng)金融服務(wù)產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)日趨合理，促進(jìn)城鄉(xiāng)第三產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。徹底解決解決三農(nóng)問(wèn)題，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)結(jié)構(gòu)、儲(chǔ)蓄結(jié)構(gòu)、投資結(jié)構(gòu)更趨合理。促進(jìn)中國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)更加穩(wěn)定和諧。農(nóng)村土地證券化思考資產(chǎn)證券化和土地證券化的定義資產(chǎn)證券化：將非標(biāo)準(zhǔn)化的貸款資產(chǎn)集中起來(lái)，組成資產(chǎn)集合，然后再將集合的資產(chǎn)細(xì)分為標(biāo)準(zhǔn)化的可轉(zhuǎn)讓的證券資產(chǎn)。將原本缺乏流動(dòng)性的資產(chǎn)通過(guò)整合或重組轉(zhuǎn)換成為具有相同金額、相同期限和相同收益的金融工具，促進(jìn)自由買賣。土地證券化：用土地收益或土地貸款作為擔(dān)保發(fā)行證券。在保留土地產(chǎn)權(quán)的前提下將其證券化，并利用證券市場(chǎng)的功能使土地資本大眾化和經(jīng)營(yíng)專業(yè)化，是土地理財(cái)創(chuàng)新。土地證券化的意義：作為資金籌措手段，可以直接融資與間接融資，是一種非負(fù)債型融資；作為資產(chǎn)運(yùn)用手段，克服價(jià)值量大、不可移動(dòng)、不可分割、流動(dòng)性差的缺點(diǎn)，提高土地使用效率。農(nóng)村土地證券化的優(yōu)越性活躍土地市場(chǎng)，優(yōu)化土地資源配置降低土地經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，拓寬農(nóng)業(yè)融資渠道統(tǒng)籌安排各類農(nóng)業(yè)用地，實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化經(jīng)營(yíng)管理提高土地利用率，保護(hù)耕地資源穩(wěn)定農(nóng)民收入，加速新農(nóng)村建設(shè)進(jìn)程推進(jìn)農(nóng)村金融發(fā)展，促進(jìn)農(nóng)村就業(yè)，加快新農(nóng)村建設(shè)步伐。鄉(xiāng)村土地金融概述鄉(xiāng)村土地金融的概念鄉(xiāng)村土地金融就是以土地為媒介而進(jìn)行的貨幣與資金的融通活動(dòng)。通過(guò)各種信用方式、方法及工具，有效地組織和調(diào)劑鄉(xiāng)村土地領(lǐng)域中貨幣資金的活動(dòng)。鄉(xiāng)村土地金融的基本任務(wù)就是以最有效的方式、方法及工具，向社會(huì)籌集資金，用以支持和配合土地的開發(fā)、利用以及經(jīng)營(yíng)方面的資金融通，促進(jìn)鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展。鄉(xiāng)村土地金融的概念鄉(xiāng)村土地金融的主要內(nèi)容:包括發(fā)生在土地的開發(fā)、利用、經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的貸款、存款、投資、信托、租賃、抵押、貼現(xiàn)、保險(xiǎn)、證券發(fā)行與交易，以及金融機(jī)構(gòu)所辦理的各類中間業(yè)務(wù)等各種信用活動(dòng)。鄉(xiāng)村土地金融的特性鄉(xiāng)村土地資金的特性資金墊付量大資金周轉(zhuǎn)期長(zhǎng)資金運(yùn)動(dòng)的相對(duì)固定性資金的增值性資金營(yíng)運(yùn)的穩(wěn)定性鄉(xiāng)村土地金融的特性具有自償性具有較大的靈活性具有較強(qiáng)的政策性具有一定的脆弱性鄉(xiāng)村土地金融的分類農(nóng)地金融（非建設(shè)用地）農(nóng)地取得資金融通：用于農(nóng)地的購(gòu)買與租賃農(nóng)地改良資金融通：用于土地開墾、灌溉、排水或土壤改良農(nóng)地經(jīng)營(yíng)資金融通：用于購(gòu)買牲畜、農(nóng)具、肥料等憑借農(nóng)地所有權(quán)或使用權(quán)取得從事其他事業(yè)所需的資金房地金融（國(guó)有建設(shè)用地）房地取得資金融通：用于房地的購(gòu)買與租賃房地開發(fā)資金融通：用于對(duì)房地的開發(fā)、整理和改造等房地經(jīng)營(yíng)資金融通：用于商品房建設(shè)、項(xiàng)目建造、工廠建設(shè)等房地的企業(yè)或消費(fèi)資金融通：以房地所有權(quán)或使用權(quán)取得企業(yè)經(jīng)營(yíng)或個(gè)人消費(fèi)所需的資金鄉(xiāng)村土地金金融的的分類類農(nóng)地金金融的的主要要特點(diǎn)點(diǎn)在契約約到期期之前前，債債權(quán)人人不得得任意意要求求債務(wù)務(wù)償還還；而而債務(wù)務(wù)人可可在契契約到到期前前隨時(shí)時(shí)償還還；債債務(wù)占占抵押押物價(jià)價(jià)值不不能過(guò)過(guò)大，，應(yīng)以以土地地收益益剩余余能夠夠償還還為限限，且且償還還期限限越長(zhǎng)長(zhǎng)越好好；利利率低低而不不變。。房地金金融的的特點(diǎn)點(diǎn)房地價(jià)價(jià)格高高，單單位面面積收收益水水平高高，商商品化化程度度高使使房地地能取取得高高額抵抵押貸貸款；；資金金回收收較有有保證證。這這一方方面是是因?yàn)闉榉康氐亟鹑谌趥鶆?wù)務(wù)人一一般都都具備備較大大的舉舉債能能力，，另一一方面面是因因?yàn)榉糠康厥帐找姹缺容^穩(wěn)穩(wěn)定和和可靠靠，債債務(wù)人人能夠夠承受受高的的利率率。因因房地地負(fù)擔(dān)擔(dān)力較較強(qiáng)，，償還還期限限也不不必過(guò)過(guò)長(zhǎng)，，且可可提前前還款款。鄉(xiāng)村土地金金融主主要業(yè)業(yè)務(wù)內(nèi)內(nèi)容融通資資金業(yè)業(yè)務(wù)土地金金融機(jī)機(jī)構(gòu)為為土地地所有有者融融通資資金，，籌集集社會(huì)會(huì)資金金，使使其流流到土土地所所有者者和使使用者者手中中，滿滿足其其需要要，并并使提提供資資金的的人也也從中中得利利。通過(guò)將將固定定在土土地上上的資資金再再轉(zhuǎn)化化為金金融資資金重重返流流通過(guò)過(guò)程，，以滿滿足其其他方方面的的資金金需求求。用發(fā)行行抵押押債券券等手手段吸吸引資資金，，以滿滿足土土地長(zhǎng)長(zhǎng)期投投資的的需要要。土地債券業(yè)業(yè)務(wù)土地所所有權(quán)權(quán)證券券。在在早期期不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)證證券中中，只只是指指土地地及其其附屬屬物的的所有有權(quán)證證券化化。土地抵抵押證證券。。由需需要資資金者者以其其不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)向向官方方設(shè)定定抵押押權(quán)，，受領(lǐng)領(lǐng)抵押押證券券，載載明該該不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)權(quán)權(quán)利狀狀況，，交借借出資資金者者收?qǐng)?zhí)執(zhí)，充充作抵抵押權(quán)權(quán)的證證據(jù)。。當(dāng)債債務(wù)人人違約約時(shí)，，債權(quán)權(quán)人就就可按按抵押押證券券所載載明的的權(quán)利利抵償償。這這種證證券可可由持持券人人轉(zhuǎn)讓讓給第第三者者，土土地所所有人人也可可通過(guò)過(guò)買回回證券券的方方式，，隨時(shí)時(shí)清償償其債債務(wù)。。但無(wú)無(wú)論如如何，，債務(wù)務(wù)人與與債權(quán)權(quán)人之之間的的關(guān)系系是直直接的的。土地抵抵押債債券。。土地地抵押押債券券的出出現(xiàn)，，使土土地金金融有有了進(jìn)進(jìn)一步步的發(fā)發(fā)展。。金融融機(jī)構(gòu)構(gòu)取得得抵押押債權(quán)權(quán)，以以此作作為擔(dān)擔(dān)保，，通過(guò)過(guò)信用用評(píng)級(jí)級(jí)機(jī)構(gòu)構(gòu)及擔(dān)擔(dān)保機(jī)機(jī)構(gòu)等等發(fā)行行債券券，并并出售售給公公眾。。持券券人與與抵押押債務(wù)務(wù)人之之間通通過(guò)金金融機(jī)機(jī)構(gòu)而而形成成間接接關(guān)系系。當(dāng)當(dāng)?shù)盅貉簜鶆?wù)務(wù)人不不履行行債務(wù)務(wù)時(shí)，，金融融機(jī)構(gòu)構(gòu)可立立即行行使其其抵押押權(quán)，，收回回資金金用于于償還還債券券。土地投投資業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展土地金金融，同時(shí)時(shí)兼顧顧土地開開發(fā)投投資。。土地地開發(fā)發(fā)投資資不同于于生產(chǎn)性投資：：連續(xù)重重復(fù)負(fù)負(fù)擔(dān)利利息。。因?yàn)闉橥恋氐亻_發(fā)發(fā)投資資一般般要求求初始始投資資規(guī)模模較大大而且且要求求有連連續(xù)性性，尤尤其是是在農(nóng)農(nóng)地投投資上上還要要求不不斷地地重復(fù)復(fù)投資資。收益率率不易易精確確計(jì)算算。由由于土土地開開發(fā)投投資規(guī)規(guī)模大大，時(shí)時(shí)間長(zhǎng)長(zhǎng)、利利息重重，所所獲利利潤(rùn)以以及投投資收收益率率都難難以計(jì)計(jì)算。。資金占占用時(shí)時(shí)間較較長(zhǎng)。。土地地開發(fā)發(fā)投資資一般般需較較長(zhǎng)時(shí)時(shí)間占占用資資金，，對(duì)資資金要要求相相對(duì)較較高，，具有有較大大的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)性性。土地金金融的的產(chǎn)生生及發(fā)發(fā)展金融業(yè)業(yè)支持持配合合農(nóng)村土地開開發(fā)利利用的優(yōu)點(diǎn)點(diǎn)獲得資本保保值增增值，有利可可圖資金投入安全高度保保證有利于于快速吸收存存款和和開展展其他他中間間業(yè)務(wù)務(wù)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)與與金金融融業(yè)業(yè)之之間間的的關(guān)關(guān)系系地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)與與金金融融業(yè)業(yè)可以以相互互依依存存、、相相互互支支持持、、相相互互促促進(jìn)進(jìn)、、共共同同發(fā)發(fā)展展。。土地地開開發(fā)發(fā)、、利利用用、、經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)對(duì)資金金需求求旺旺盛盛。土地地資資金金運(yùn)運(yùn)動(dòng)動(dòng)的的固固定定性性和和自自然然增增值值性性吸吸引引金金融融機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)樂(lè)樂(lè)于于貸貸款款或或投投資資在在土土地地上上。。農(nóng)地地金金融融農(nóng)地地金金融融的的作作用用滿足足農(nóng)農(nóng)業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展的的資資金金需需要要，，促促進(jìn)進(jìn)農(nóng)農(nóng)業(yè)業(yè)可可持持續(xù)續(xù)發(fā)發(fā)展展有利利于于促促進(jìn)進(jìn)土土地地流流轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，，實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)土土地地規(guī)規(guī)模模經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)和和農(nóng)農(nóng)業(yè)業(yè)集集約約經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)有利利于于引引導(dǎo)導(dǎo)農(nóng)農(nóng)戶戶的的經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)行行為為，，實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)國(guó)國(guó)家家對(duì)對(duì)農(nóng)農(nóng)業(yè)業(yè)的的調(diào)調(diào)控控保障障農(nóng)農(nóng)民民利利益益，，維維護(hù)護(hù)社社會(huì)會(huì)穩(wěn)穩(wěn)定定農(nóng)地地金金融融農(nóng)地地金金融融的的運(yùn)運(yùn)行行思路路以股份份經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)形形式式，，利用用集體體和和其其它它經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)實(shí)實(shí)體體的的力力量量，，建建立立土土地地合作作社社，共共同同打造造農(nóng)地地金金融融。。農(nóng)地地金金融融土地地資資金金的的籌籌措措：以發(fā)發(fā)行行債債券券和信信托托產(chǎn)產(chǎn)品品為主主，，還包包括括私私募募基基金金、、財(cái)政政撥撥付付、、社會(huì)會(huì)借借款款、銀銀行行借借款款、保保險(xiǎn)險(xiǎn)理理財(cái)財(cái)。資金金運(yùn)運(yùn)用用：：土地地流流轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)前前期期資資金金、、鄉(xiāng)鄉(xiāng)村村建建設(shè)設(shè)。城市市房房地地金融融城市市土土地地金金融城市市土土地地金金融融是是圍圍繞繞城城市市土土地地及及其其建建筑筑物物的的開開發(fā)發(fā)、、經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)和和消消費(fèi)費(fèi)所所進(jìn)進(jìn)行行的的資資金金融融通通。。根根據(jù)據(jù)其其服服務(wù)務(wù)的的對(duì)對(duì)象象，，又又可可將將其其分分為為城城市市土土地地經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)金金融融和和房房地地產(chǎn)產(chǎn)土土地地金金融融。城市市土土地地經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)金金融融服服務(wù)務(wù)的的對(duì)對(duì)象象可可以以包包括括城城市市土土地地的的收收購(gòu)購(gòu)儲(chǔ)儲(chǔ)備備和和與與城城市市土土地地相相關(guān)關(guān)的的基基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)設(shè)施施和和公公共共設(shè)設(shè)施施建建設(shè)設(shè)；；房房地地產(chǎn)產(chǎn)土土地地金金融融則則往往往往與與其其地地上上建建筑筑物物一一起起，，組組成成房房地地產(chǎn)產(chǎn)金金融融體體系系。。城市市房房地地金融融城市市土土地地經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)金金融融圍繞繞城城市市化化戰(zhàn)戰(zhàn)略略，，為為實(shí)實(shí)施施土土地地利利用用總總體體規(guī)規(guī)劃劃和和城城市市規(guī)規(guī)劃劃，，政政府府依依據(jù)據(jù)土土地地管管理理法法律律法法規(guī)規(guī)授授予予的的職職權(quán)權(quán)，，以以經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)手手段段運(yùn)運(yùn)作作土土地地資資產(chǎn)產(chǎn)和和土土地地資資本本，，從從而而實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)整整個(gè)個(gè)城城市市經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)社社會(huì)會(huì)的的協(xié)協(xié)調(diào)調(diào)發(fā)發(fā)展展和和土土地地效效益益的的最最大大化化。。城市市房房地地金融融土地地證證券券化化土地地證證券券化化的的含含義義:土地地證證券券化化是是一一種種債債權(quán)權(quán)證證券券化化形形式式，，它它以以土土地地抵抵押押貸貸款款債債權(quán)權(quán)為為基基礎(chǔ)礎(chǔ)，，由由金金融融機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)（（初初始始貸貸款款債債權(quán)權(quán)人人））或或特特定定證證券券機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)將將其其進(jìn)進(jìn)行行包包裝裝組組合合，，在在信信用用機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)的的擔(dān)擔(dān)保保下下，，向向社社會(huì)會(huì)發(fā)發(fā)行行一一定定數(shù)數(shù)量量的的有有價(jià)價(jià)證證券券的的過(guò)過(guò)程程。。土地地證證券券化化的的特特點(diǎn)點(diǎn)：：作為為資資金金籌籌措措手手段段，，產(chǎn)產(chǎn)生生全全新新的的融融資資方方式式。。它它吸吸收收了了直直接接融融資資與與間間接接融融資資的的優(yōu)優(yōu)點(diǎn)點(diǎn)，，是是一一種種非非負(fù)負(fù)債債型型融融資資；；作為資產(chǎn)產(chǎn)運(yùn)用手手段，克克服土地地由于單單位價(jià)值值量大、、不可移移動(dòng)、不不可分割割、對(duì)于于小規(guī)模模投資者者來(lái)說(shuō)難難以購(gòu)買買、流動(dòng)動(dòng)性差的的缺點(diǎn)，，有助于于提高土土地的使使用效率率。城市房地地金融土地證券券化的運(yùn)運(yùn)作模式式土地證券券化的培培育修訂法律律法規(guī)，，消除制制度障礙礙規(guī)范服務(wù)務(wù)中介，，減少中中介障礙礙提高人才才素質(zhì)，，排除技技術(shù)障礙礙城市房地地金融PPP模模式（Public-Private-Partnership）公共部門門與私人人企業(yè)合合作模式式，是公公共基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施的的一種項(xiàng)項(xiàng)目融資資模式。。在該模模式下，，鼓勵(lì)私私人企業(yè)業(yè)與政府府進(jìn)行合合作，參參與公共共基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施的建建設(shè)。PPP自自身所具具有的一一些優(yōu)點(diǎn)點(diǎn)：節(jié)約約成本、、風(fēng)險(xiǎn)分分擔(dān)、提提高和改改善公共共項(xiàng)目服服務(wù)水平平、提高高項(xiàng)目收收益率。。針對(duì)PPP模式式的這些些特點(diǎn)，，該模式式可以應(yīng)應(yīng)用于城城市土地地收購(gòu)儲(chǔ)儲(chǔ)備和與與城市土土地相關(guān)關(guān)的基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施建建設(shè)（如如道路工工程、橋橋梁建設(shè)設(shè)、市政政設(shè)施等等）方面面，其組組織機(jī)構(gòu)構(gòu)設(shè)置模模型如圖圖城市房地地金融從80年代開始始我國(guó)政府府開始鼓鼓勵(lì)BOT方式式試點(diǎn)(建設(shè)－－運(yùn)營(yíng)－－轉(zhuǎn)移)?這就就意味著著項(xiàng)目PPP融融資模式式在我國(guó)國(guó)公共事事業(yè)項(xiàng)目目管理中中應(yīng)用的的開始??城市房地地金融房地產(chǎn)金金融體系系住房抵押押貸款市市場(chǎng)體系系是市場(chǎng)場(chǎng)主導(dǎo)型型的，由由規(guī)范運(yùn)運(yùn)作、有有機(jī)銜接接的住房房抵押貸貸款一級(jí)級(jí)市場(chǎng)、、二級(jí)市市場(chǎng)和保保險(xiǎn)市場(chǎng)場(chǎng)構(gòu)成。。住房抵押押貸款一一級(jí)市場(chǎng)場(chǎng)。當(dāng)借借款人購(gòu)購(gòu)房資金金存在缺缺口時(shí)，，通常會(huì)會(huì)以所購(gòu)購(gòu)房產(chǎn)為為抵押，，向金融融機(jī)構(gòu)申申請(qǐng)貸款款加以解解決。一一級(jí)市場(chǎng)場(chǎng)提供的的便是這這一業(yè)務(wù)務(wù)。住房房抵押貸貸款一級(jí)級(jí)市場(chǎng)的的主體基基本上是是商業(yè)銀銀行（CBs））、互助助儲(chǔ)蓄銀銀行（MSBs）、儲(chǔ)儲(chǔ)蓄貸款款協(xié)會(huì)（（S＆Ls）以以及人壽壽保險(xiǎn)公公司（LICs）等私私人金融融機(jī)構(gòu)。。住房抵押押貸款二二級(jí)市場(chǎng)場(chǎng)。二級(jí)級(jí)市場(chǎng)主主要開展展兩類業(yè)業(yè)務(wù)：其其一是抵抵押公司司以金融融機(jī)構(gòu)持持有的抵抵押債權(quán)權(quán)為擔(dān)保保，發(fā)行行債券融融資，即即抵押債債權(quán)證券券化；其其二是不不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目融資資的證券券化，即即金融機(jī)機(jī)構(gòu)為某某個(gè)不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)建設(shè)設(shè)項(xiàng)目在在證券市市場(chǎng)上發(fā)發(fā)行債券券融資。。其中，，前者是是解決住住房抵押押貸款資資金來(lái)源源和金融融機(jī)構(gòu)流流動(dòng)性問(wèn)問(wèn)題的關(guān)關(guān)鍵。土地抵押押貸款保保險(xiǎn)市場(chǎng)場(chǎng)。保險(xiǎn)險(xiǎn)市場(chǎng)的的建立與與完善，，為一級(jí)級(jí)市場(chǎng)、、二級(jí)市市場(chǎng)的安安全性提提供了保保證。土地金融融存在的的主要問(wèn)問(wèn)題業(yè)務(wù)面窄窄，動(dòng)作作欠規(guī)范范。以土地抵抵押貸款款為主，，業(yè)務(wù)運(yùn)運(yùn)作模式式單一，，范圍較較窄，主主要集中中于土地地和不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)開發(fā)發(fā)領(lǐng)域。。土地信信托基金金、土地地證券化化等業(yè)務(wù)務(wù)還處于于萌芽階階段。資金渠道道不暢、、業(yè)務(wù)拓拓展滯后后。土地金融融的資金金來(lái)源相相對(duì)單一一，主要要依靠銀銀行信貸貸和政府府財(cái)政支支持，難以滿足足土地市市場(chǎng)交易易和相關(guān)關(guān)金融業(yè)業(yè)務(wù)的需需求。對(duì)對(duì)政策性性資金的的依賴較較強(qiáng)，在在國(guó)家財(cái)財(cái)政政策策和信貸貸政策不不斷調(diào)整整的過(guò)程程中，不不可避免免地會(huì)出出現(xiàn)波動(dòng)動(dòng)和阻礙礙，從而而影響土土地金融融業(yè)務(wù)的的正常開開展。政策性業(yè)業(yè)務(wù)與經(jīng)經(jīng)營(yíng)性業(yè)業(yè)務(wù)的混混淆。政策性土土地金融融業(yè)務(wù)主主要是為為了貫徹徹國(guó)家或或地方征征地的土土地政策策、產(chǎn)業(yè)業(yè)政策和和分配政政策等服服務(wù)的。。例如鼓鼓勵(lì)基礎(chǔ)礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展，，引導(dǎo)土土地的節(jié)節(jié)約、集集約利用用等。這些對(duì)對(duì)于土地地金融的的實(shí)施來(lái)來(lái)看可能能是不盈盈利的，，甚至還還會(huì)虧本本。而對(duì)對(duì)于一些些商業(yè)性性土地開開發(fā)項(xiàng)目目，相應(yīng)應(yīng)的土地地金融業(yè)業(yè)務(wù)則應(yīng)應(yīng)嚴(yán)格按按照市場(chǎng)場(chǎng)機(jī)制運(yùn)運(yùn)行。土土地管理理體制和和土地使使用制度度，土地地取得、、使用上上的“雙雙軌制””仍然存存在，土土地金融融支持的的優(yōu)惠與與否往往往在一些些權(quán)利部部門手中中，因此此混淆政政策性和和經(jīng)營(yíng)性性土地金金融業(yè)務(wù)務(wù)的情形形時(shí)有發(fā)發(fā)生。土地金融融的思路路與發(fā)展展模式打通土地抵押押貸款發(fā)行土地地信托產(chǎn)產(chǎn)品成立土地金融合作作社發(fā)行土地私募基金發(fā)行土地地開發(fā)債債券發(fā)行保險(xiǎn)險(xiǎn)理財(cái)產(chǎn)產(chǎn)品成立土地地?fù)?dān)保公公司成立土地地流轉(zhuǎn)公公司實(shí)施土地地資產(chǎn)證證券化發(fā)行土地地基金土地基金金建立的的必要性性利用基金金的良好好管理模模式，歸歸集不同同時(shí)期的的、零散散的土地地收益或或其他資資金，用用于土地地開發(fā)及及基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建設(shè)設(shè)等，使使過(guò)去土土地收益益及投資資開發(fā)的的短期性性、分散散性及無(wú)無(wú)目標(biāo)性性改變?yōu)闉榭沙掷m(xù)續(xù)的、資資金集中中的和有有明確長(zhǎng)長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)標(biāo)的基金金使用和和投資模模式，最最終有利利于土地地資源的的合理開開發(fā)與利利用?？梢跃徑饨馔恋亻_開發(fā)經(jīng)營(yíng)營(yíng)的資金金瓶頸，，促進(jìn)土土地資源源的高效效、合理理利用。。土地尤尤其是城城市土地地的開發(fā)發(fā)經(jīng)營(yíng)一一般都需需要巨大大的資金金支持，，分散的的政府資資金不僅僅在規(guī)模模上難以以支撐政政府調(diào)控控土地市市場(chǎng)所需需達(dá)到的的土地控控制規(guī)模模，而且且在時(shí)間間上也難難以適應(yīng)應(yīng)不斷變變化的土土地市場(chǎng)場(chǎng)的需要要。通過(guò)過(guò)土地基基金則可可以有效效地解決決這一問(wèn)問(wèn)題。保障土地地收益的的公平合合理分配配。我國(guó)國(guó)的土地地資產(chǎn)是是國(guó)有的的，因此此土地的的收益理理應(yīng)由公公眾分享享，建立立公益性性的土地地基金，，讓公眾眾可以平平等參與與土地開開發(fā)經(jīng)營(yíng)營(yíng)有助于于遏制土土地收益益的流失失，促進(jìn)進(jìn)土地收收益的公公平合理理分配。。規(guī)范土地地開發(fā)經(jīng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)動(dòng)。建立立土地基基金一方方面可以以有效分分離政府府土地管管理職能能與政府府必須調(diào)調(diào)控或參參與的土土地經(jīng)營(yíng)營(yíng)活動(dòng)，，另一方方面通過(guò)過(guò)土地基基金對(duì)私私人、社社區(qū)組織織土地行行為的經(jīng)經(jīng)濟(jì)扶持持，可以以最大限限度地減減少政府府對(duì)經(jīng)濟(jì)濟(jì)主體土土地資產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的的直接干干預(yù)，更更好地發(fā)發(fā)揮土地地市場(chǎng)的的功能，，實(shí)現(xiàn)土土地資源源的最優(yōu)優(yōu)配置。。發(fā)行土地地基金土地基金金的性質(zhì)質(zhì)從理論層層面來(lái)看看，土地地基金包包括公益益性基金金和經(jīng)營(yíng)營(yíng)性基金金兩大類類。發(fā)行行土地基基金應(yīng)該該既包括括為公共共事務(wù)服服務(wù)的公公益性土土地基金金，也包包括為獲獲取資金金盈利為為目標(biāo)的的經(jīng)營(yíng)性性土地基基金。從這兩種基金金的本質(zhì)特征征來(lái)看，前者者主要是通過(guò)過(guò)政府撥款或或公共集資獲獲取資金，且且基金的使用用范圍也有著著嚴(yán)格的規(guī)定定；后者主要是通通過(guò)各類投資資者的積累或或投資獲取資資金，其使用用方向和范圍圍遵循利益最最大化和風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)最小化的基基本原則發(fā)行土地基金金土地基金的基基本構(gòu)成基金投資人，，也即受益人人，如果是公公益性土地基基金，其投資資人可以是國(guó)國(guó)家或各級(jí)地地方政府。若若是經(jīng)營(yíng)性土土地基金，其其投資人可以以包括一般的的企事業(yè)單位位或個(gè)人等。?；鹜顿Y公司，，是基金投資資人或受益人人的集合，既既可以由國(guó)家家相關(guān)部門聯(lián)聯(lián)合發(fā)起，也也可以由特定定投資公司承承擔(dān)。其目的的都在于加強(qiáng)強(qiáng)土地基金的的管理和合法法運(yùn)作?；鸸芾砣耍?，是專業(yè)化的的土地資產(chǎn)管管理機(jī)構(gòu)，由由他進(jìn)行投資資、理財(cái)，可可以增強(qiáng)基金金運(yùn)作的透明明度，提高基基金的運(yùn)作效效率?；鹜泄苋?，，是基金資產(chǎn)產(chǎn)的名義持有有人與保管人人，是基金的的監(jiān)督主體，，也是土地基基金投資公司司以及基金管管理人的聯(lián)絡(luò)絡(luò)中樞。如商業(yè)銀行、儲(chǔ)儲(chǔ)蓄銀行、專專業(yè)銀行及信信托投資公司司等。發(fā)行土地基金金土地基金的運(yùn)運(yùn)作模式基金投資人以以授權(quán)管理或或信托契約的的方式將土地地基金交由基基金投資公司司管理，或直直接交給基金金管理人運(yùn)作作，并由基金金投資人或基基金投資公司司對(duì)基金管理理人實(shí)施監(jiān)督督管理；基金金管理人在獲獲得土地基金金的運(yùn)作經(jīng)營(yíng)營(yíng)權(quán)后，可以以將基金交付付銀行等基金金托管人具體體實(shí)施經(jīng)營(yíng)業(yè)業(yè)務(wù)，基金管管理人和托管管人通過(guò)基金金資產(chǎn)的托管管建立信托契契約關(guān)系。托托管人運(yùn)作經(jīng)經(jīng)營(yíng)基金所獲獲得的收益在在支付自己報(bào)報(bào)酬之后應(yīng)上上繳基金投資資人。創(chuàng)新金融模式式：土地證券券化土地證券化的的意義有利于土地市市場(chǎng)的持續(xù)穩(wěn)穩(wěn)定發(fā)展。眾眾所周知，土土地市場(chǎng)的有有序運(yùn)行和發(fā)發(fā)展需要大量量的資金支持持，而目前的的資金來(lái)源主主要依賴于土土地抵押貸款款，盡管通過(guò)過(guò)設(shè)立專業(yè)性性的土地銀行行和發(fā)行土地地基金也可以以在一定程度度上彌補(bǔ)土地地市場(chǎng)運(yùn)作資資金的不足，，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)來(lái)看還是不夠夠的。利用證證券化的融資資機(jī)制不僅可可以吸收眾多多的社會(huì)閑散散資金，而且且還能夠?qū)⑼锻顿Y風(fēng)險(xiǎn)分散散在眾多投資資者身上，對(duì)對(duì)保障土地市市場(chǎng)的運(yùn)行作作用顯著；是有利于金融融機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)移風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。由于目目前土地金融融業(yè)務(wù)仍是以以銀行信貸為為主，致使信信貸機(jī)構(gòu)會(huì)因因地產(chǎn)市場(chǎng)的的劇烈波動(dòng)而而承受巨大的的金融風(fēng)險(xiǎn)。。實(shí)行土地證證券化可以使使金融機(jī)構(gòu)成成為土地投資資者與經(jīng)營(yíng)者者之間重要的的中介機(jī)構(gòu)，，整個(gè)金融系系統(tǒng)就有了一一種新的流動(dòng)動(dòng)機(jī)制，信貸貸機(jī)構(gòu)可以將將