第四章市場法第一節(jié)

市場法的基本原理第二節(jié)

搜集交易實例第三節(jié)

選取可比實例第四節(jié)

建立價格可比基礎第五節(jié)

交易情況修正第六節(jié)交易日期調(diào)整第七節(jié)房地產(chǎn)狀況調(diào)整第八節(jié)求取比準價格第九節(jié)市場法運用實例第一節(jié)

市場法的基本原理主要內(nèi)容:市場法的概念和理論依據(jù)市場法適用的對象和條件市場法的操作步驟一、市場法的概念和理論依據(jù)1、市場法的概念市場法是將估價對象與在估價時點的近期有過交易的類似房地產(chǎn)進行比較，對這些類似房地產(chǎn)的成交價格做適當?shù)男拚?，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。2、市場法的理論依據(jù)市場法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價格形成的替代原理。二、市場法適用的對象和條件1、市場法適用的對象市場法適用的對象是具有交易性的房地產(chǎn)。2、市場法適用的條件

市場法適用的條件是在同一供求范圍內(nèi)存在較多的類似房地產(chǎn)的交易。三、市場法的操作步驟搜集交易實例；選取可比實例；對可比實例的成交價格做適當處理；求取比準價格。第二節(jié)

搜集交易實例主要內(nèi)容:搜集交易實例的主要途徑搜集交易實例的主要內(nèi)容建立交易實例庫一、搜集交易實例的主要途徑政府有關部門；報刊等傳媒；房產(chǎn)交易會；房產(chǎn)當事人、經(jīng)紀人、銀行、保險公司等；同行之間；其他。二、搜集交易實例的主要內(nèi)容交易實例房地產(chǎn)的狀況；交易雙方；成交日期；成交價格；付款方式；交易情況。三、建立交易實例庫

搜集交易實例的內(nèi)容要統(tǒng)一規(guī)范；制作成交易實例卡片或檔案袋；分門別類保存；有條件的可開發(fā)計算機軟件，將交易實例信息輸入計算機。第三節(jié)

選取可比實例主要內(nèi)容：可比實例的含義選取的可比實例質(zhì)量要求選取的可比實例數(shù)量要求一、可比比實例的的含義可比實例例指在估價價中用于于參照比比較的交交易實例例。二、選取取的可比比實例質(zhì)質(zhì)量要求求估價對象象房地產(chǎn)產(chǎn)的類似似房地產(chǎn)產(chǎn)，包括括在區(qū)位位、權益益和實物物三個方方面應相相同或相相近；交易類型型與估價價目的吻吻合；成交日期期與估價價時點接接近；成交價格格是正常常價格或或可修正正為正常常價格。。在實際選選取時，，具體化化為９個個方面：：可比實例例應與估估價對象象處在同一供求求范圍內(nèi)；可比實例例的用途途應與估估價對象象的用途相同同。可比實例例的規(guī)模模應與估估價對象象的規(guī)模相當當?？杀葘嵗慕ㄖY構應應與估價價對象的的建筑結構構相同；可比實例例的檔次次應與估估價對象象的檔次相當當；可比實例例的權利利性質(zhì)應應與估價價對象的的權利性質(zhì)質(zhì)相同；可比實例例的成交交日期應應與估價時點點接近；可比實例例的交易類型型應與估估價目的的相吻合合；可比實例例的成交交價格是是正常價格格或可修修正為正正常價格格一般選取取3個(含3個個)以上上10個個（含10個））以下可可比實例例三、選取取的可比比實例數(shù)數(shù)量要求求第四節(jié)建立價格格可比基基礎主要內(nèi)容容：統(tǒng)一付款款方式統(tǒng)一采用用單價統(tǒng)一幣種種和貨幣幣單位統(tǒng)一面積積內(nèi)涵統(tǒng)一面積積單位統(tǒng)一付款款方式：將分期期付款的的可比實實例的成成交價格格折算為為在其成成交日期期時一次次付清。。具體方方法是貨貨幣時間間價值中中的折現(xiàn)現(xiàn)計算。。統(tǒng)一采用用單價：即統(tǒng)一一為單位位面積上上的價格格。其中中土地除除了單價價外，還還有樓面面地價。。統(tǒng)一幣種種和貨幣幣單位：即統(tǒng)一一為“元元”。統(tǒng)一面積積內(nèi)涵：現(xiàn)實交交易中有有按建筑筑面積、、套內(nèi)建建筑面積積或使用用面積計計價的，，通常統(tǒng)統(tǒng)一為建建筑面積積。統(tǒng)一面積積單位：通常統(tǒng)統(tǒng)一為平平方米。。例4-1：某宗宗房地產(chǎn)產(chǎn)的交易易總價款款為30萬元，，其中首首付款20%，，余款于于半年后后支付。。假設月月利率為為5‰，則在其其成交日日期時一一次付清清的價格格為多少少？30×20%+30××（1－－20%）÷（（1+5‰）6=29.29（（萬元））例4-2：搜集集有甲、、乙兩宗宗交易實實例。甲交易實實例的建建筑面積積為200平方方米，成成交價格格總價80萬元元人民幣幣，分三三期付款款，首期期付16萬元人人民幣，，第二期期于半年年后付32萬元元人民幣幣，余款款32萬萬元人民民幣于一一年后付付清。乙交易實實例的使使用面積積為2500平平方英尺尺，成交交價格總總價15萬美元元，于成成交時一一次付清清。另知乙交交易實例例成交時時人民幣幣年利率率為8%；人民民幣與美美元的市市場匯價價為1美美元=8.3元人民民幣；1平方米米建筑面面積=0.75平方方米使用用面積；；1平方方米=10.764平平方英尺尺。根據(jù)上述述資料建建立價格格可比基基礎。統(tǒng)一付款款方式甲總價=16＋＋32/（1＋＋8%））0.5＋32/（1＋＋8%））1=76.422（（萬元人人民幣））乙總價=15（（萬美元元）統(tǒng)一采用用單價甲單價=764220÷200=3821.1（元人人民幣/平方米米/建筑筑面積））乙單價=150000÷2500=60（（美元/平方英英尺/使使用面積積）統(tǒng)一幣種種和貨幣幣單位甲單價=3821.1（元人人民幣/平方米米/建筑筑面積））乙單價=60××8.3=498（元人人民幣/平方英英尺/使使用面積積）統(tǒng)一面積積內(nèi)涵甲單價=3821.1（元人人民幣/平方米米/建筑筑面積））乙單價=498×0.75=373.5（元人人民幣/平方英英尺/建建筑面積積）統(tǒng)一面積積單位甲單價=3821.1（元人人民幣/平方米米/建筑筑面積））乙單價=373.5×10.764=4020.4（元人人民幣/平方米米/建筑筑面積））第五節(jié)交易情況況修正主要內(nèi)容容:交易情況況修正的的含義造成成交交價格偏偏離正常常價格的的原因交易情況況修正的的方法一、交易易情況修修正的含含義將可比實實例的不不正常的的成交價價格修正正為正常常的價格格，這種種修正稱稱之為交交易情況況修正。。有利害關關系人之之間的交交易；急于出售售或急于于購買的的交易；；交易雙方方或某一一方對市市場行情情缺乏了了解的交交易；交易雙方方或某一一方有特特別動機機或偏好好的交易易；特殊交易易方式的的交易；；交易稅費費的非正正常負擔擔的交易易；相鄰房地地產(chǎn)的合合并交易易；受債權債債務關系系影響的的交易。。二、造成成成交價價格偏離離正常價價格的原原因三、交易易情況修修正的方方法1.百分分率法2.差額額法1.百分分率法可比實例例的成交交價格××交易情情況修正正系數(shù)=正常價價格其中，交交易情況況修正系系數(shù)應是是以正常價格格為基準準來確定的的，通常常用1/（1+S%）或或100/（100+S）來表表示。2.差額額法可比實例例的成交交價格+交易情況況修正額額=正常價價格2.差額額法如稅費非非正常負負擔正常成交交價格-應由賣賣方負擔擔的稅費費=賣方實實際得到到的價格格正常成交交價格+應由買買方負擔擔的稅費費=買方實實際付出出的價格格例4-3：一宗宗房地產(chǎn)產(chǎn)的正常常成交價價格為2500元/㎡㎡，賣方方應繳納納的稅費費為正常常成交價價格的7%，買買方應繳繳納的稅稅費為正正常成交交價格5%，則則：賣方實際際得到的的價格=2500－2500×7%=2325（元元/㎡））買方實際際付出的的價格=2500＋2500×5%=2625（元元/㎡））例4-4：某宗宗房地產(chǎn)產(chǎn)交易，，買賣雙雙方在合合同中寫寫明，買買方付給給賣方2325元/㎡㎡，買賣賣中涉及及的稅費費均由買買方負擔擔。已知知該地區(qū)區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)交易中中應由賣賣方繳納納的稅費費為正常常成交價價格的7%，買買方應繳繳納的稅稅費為正正常成交交價格5%，求求正常成成交價格格為多少少？正常成交交價格=2325÷（（1－7%）=2500（（元/㎡㎡）例4-5：某宗宗房地產(chǎn)產(chǎn)交易，，買賣雙雙方在合合同中寫寫明，買買方付給給賣方2625元/㎡㎡，買賣賣中涉及及的稅費費均由賣賣方負擔擔。已知知該地區(qū)區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)交易中中應由賣賣方繳納納的稅費費為正常常成交價價格的7%，買買方應繳繳納的稅稅費為正正常成交交價格5%，求求正常成成交價格格為多少少？正常成交交價格=2625÷（（1＋5%）=2500（（元/㎡㎡）第六節(jié)交易日期期調(diào)整調(diào)整的含含義調(diào)整的方方法主要內(nèi)容容：一、交易易日期調(diào)調(diào)整的含含義交易日期期調(diào)整是是將可比比實例在在其成交交日期時時的價格格調(diào)整為為在估價價時點時時的價格格。實質(zhì)是對對房地產(chǎn)產(chǎn)市場狀狀況對房房地產(chǎn)價價格的影影響進行行調(diào)整。。二、交易易日期調(diào)調(diào)整的方方法百分率法法價格指數(shù)數(shù)法時間序列列分析價格變動動法可比實例例在成交交日期時時的價格格×交易易日期調(diào)調(diào)整系數(shù)數(shù)=在估價價時點時時的價格格其中，交交易日期期調(diào)整系系數(shù)應是是以成交交日期時時的價格格為基準準來確定定的，通通常用（（1+T%）或或（100+T）/100來表示。1、百分率法法2、價格指數(shù)數(shù)定基價格指數(shù)數(shù)環(huán)比價格指數(shù)數(shù)（1）定基價價格指數(shù)定基價格指數(shù)數(shù)是以某個固定定時期作為基基期的價格指指數(shù)。調(diào)整公式為：：可比實例在成成交日期時的的價格×估價價時點時的價價格指數(shù)÷成成交日期時的的價格指數(shù)=在估價時點點時的價格例4-6：某某地區(qū)某類房房地產(chǎn)2002年4月至至10月的價價格指數(shù)為79.6,74.7,76.7,85.0,89.2,92.5,98.1（以2000年1月為100）。其其中某宗房地地產(chǎn)在2002年6月的的價格為1800元/㎡㎡，對其進行行交易日期調(diào)調(diào)整。調(diào)整為2002年10月月的價格：1800×98.1÷÷76.7=2302.2（元元/㎡）環(huán)比價格指數(shù)數(shù)是以上一時時期作為基期期的價格指數(shù)數(shù)。調(diào)整公式為：：可比實例在成成交日期時的的價格×成交交日期下一時時期的價格指指數(shù)×再下一一時期的價格格指數(shù)×…×估價時點時時的價格指數(shù)數(shù)=在估價時點點時的價格（2）環(huán)比價價格指數(shù)例4-7：某某地區(qū)某類房房地產(chǎn)2002年4月至至10月的價價格指數(shù)為99.6,94.7,96.7,105.0,109.2,112.5,118.1（均以上個月月為100））。其中某宗宗房地產(chǎn)在2002年6月的價格為為2000元元/㎡，對其其進行交易日日期調(diào)整。調(diào)整為2002年10月月的價格：2000×105.0/100×109.2/100×112.5/100××118.1/100=3046.8（元/㎡）3、價格變動動率（1）逐期遞遞增或遞減的的價格變動率率可比實例在成成交日期時的的價格×（1+價格變動率））期數(shù)=可比實例在估估價時點時的的價格3、價格變動動率（2）期內(nèi)平平均上升或下下降的價格變變動率可比實例在成成交日期時的的價格×（1+價格變動率×期數(shù)）=可比實例在估估價時點時的的價格例4-8：某某宗房地產(chǎn)成成交日期2001年10月末，成交交價格為3000元/㎡㎡，另調(diào)查查知該類房地地產(chǎn)價格2001年6月月末至2002年2月末末平均每月比比上月上漲1.5%，2002年年2月末至2002年9月末平均上上漲2%，對對該可比實例例進行交易日日期調(diào)整。調(diào)整到2002年9月末末的價格為：：3000×（（1＋1.5%）4×（1＋2%×7）=3630（（元/㎡）例4-9：某某個可比實例例房地產(chǎn)2002年2月月1日的價格格為1000美元/㎡，，該類房地產(chǎn)產(chǎn)以人民幣為為基準的價格格變動，平均均每月比上月月下跌0.2%。假設人人民幣與美元元的市場匯價價2002年年2月1日為為1美元=8.26元人人民幣，2002年10月1日為為1美元=8.29元人人民幣。對該該可比實例進進行交易日期期調(diào)整。調(diào)整到2002年10月月1日的價格格為：1000×8.26×（（1－0.2%）8=8129（（人民幣元/㎡）例4-10：：某個可比實實例房地產(chǎn)2002年2月1日的價價格為1000美元/㎡㎡，該類房地地產(chǎn)以美元為為基準的價格格變動，平均均每月下降0.5%。假假設人民幣與與美元的市場場匯價2002年2月1日為1美元元=8.26元人民幣，，2002年10月1日為1美元元=8.29元人民幣。。對該可比實實例進行交易易日期調(diào)整。。調(diào)整到2002年10月月1日的價格格為：1000×（（1－0.5%×8）×8.29=7958（（人民幣元/㎡）第七節(jié)房地產(chǎn)狀況調(diào)調(diào)整調(diào)整的含義調(diào)整的方法調(diào)整的內(nèi)容調(diào)整中的注意意問題主要內(nèi)容：一、房地產(chǎn)狀狀況調(diào)整的含含義房地產(chǎn)狀況調(diào)調(diào)整是將可比比實例在其房房地產(chǎn)狀況下下的價格調(diào)整整為在估價對對象房地產(chǎn)狀狀況下的價格格。二、房地產(chǎn)狀狀況調(diào)整的內(nèi)內(nèi)容區(qū)位狀況調(diào)整整的內(nèi)容權益狀況調(diào)整整的內(nèi)容實物狀況調(diào)整整的內(nèi)容三、房地產(chǎn)狀狀況調(diào)整的方方法百分率法間接比較調(diào)整整直接比較調(diào)整整差額法可比實例在其其房地產(chǎn)狀況況下的價格××房地產(chǎn)狀況況調(diào)整系數(shù)=在估價對象象房地產(chǎn)狀況況下的價格其中，房地產(chǎn)產(chǎn)狀況調(diào)整系系數(shù)應是以估估價對象房地地產(chǎn)狀況為基基準來確定的的，通常用1/（1+R%）或100/（100+R）來表示。。1、百分率法法2、差額法可比實例的成成交價格+房地產(chǎn)狀況調(diào)調(diào)整額=正常價格直接比較調(diào)整整一般是采用用評分的辦法法，以估價對對象的房地產(chǎn)產(chǎn)狀況為基準準（通常定為為100），，將可比實例例的房地產(chǎn)狀狀況與它逐項項比較打分。。具體公式：可比實例在其其房地產(chǎn)狀況況下的價格×100/（（）=在估價對象象房地產(chǎn)狀況況下的價格3、直接比較較調(diào)整間接比較調(diào)整整一般是采用用評分的辦法法，首先設想想一個標準的的房地產(chǎn)狀況況，以標準的的房地產(chǎn)狀況況為基準，將將可比實例及及估價對象的的房地產(chǎn)狀況況均與它逐項項比較打分，，然后將所得得的分數(shù)轉(zhuǎn)化化為修正價格格的比率。具體公式：可比實例在其其房地產(chǎn)狀況況下的價格×100/（（）×（））/100=在估價對對象房地產(chǎn)狀狀況下的價格格4、間接比較較調(diào)整可比實例房地地產(chǎn)狀況，無無論是區(qū)位狀狀況、權益狀狀況還是實物物狀況，都是是可比實例房房地產(chǎn)在其成成交日期時的的狀況，而不不是在估價時時點或其他時時候發(fā)生了變變化后的狀況況。由于不同使用用性質(zhì)的房地地產(chǎn)，影響其其價格的區(qū)位位因素和實物物因素不同，，因此，在進進行區(qū)位狀況況和實物狀況況的比較調(diào)整整時，具體比比較調(diào)整的內(nèi)內(nèi)容和權重應應有所不同。。在房地產(chǎn)狀況況調(diào)整中，可可以根據(jù)每個個因素的具體體情況而分別別予以調(diào)整。。四、房地產(chǎn)狀狀況調(diào)整應注注意的問題第八節(jié)求取比準價格格主要內(nèi)容：求取某個可比比實例對應的的某個比準價價格的方法將多個可比實實例對應的比比準價格綜合合成一個最終終比準價格的的方法1、百分率法法估價對象的價價格=可比實實例的成交價價格×交易情情況修正系數(shù)數(shù)×交易日期期調(diào)整系數(shù)××房地產(chǎn)狀況況調(diào)整系數(shù)2、差額法估價對象的價價格=可比實實例的成交價價格+交易情況修正正額+交易日期調(diào)整整額+房地產(chǎn)狀況調(diào)調(diào)整額3、直接比較較修正與調(diào)整整估價對象價格格=可比實例例成交價格××交易情況修修正系數(shù)×交交易日期調(diào)整整系數(shù)×房地地產(chǎn)狀況調(diào)整整系數(shù)4、間接比較較修正與調(diào)整整估價對象價格格=可比實例例成交價格××交易情況修修正系數(shù)×交交易日期調(diào)整整系數(shù)×標準化調(diào)整系系數(shù)×房地產(chǎn)狀況況調(diào)整系數(shù)二、將多個可可比實例對應應的比準價格格綜合成一個個最終比準價價格的方法平均數(shù)簡單算術術平均數(shù)數(shù)加權算術術平均數(shù)數(shù)中位數(shù)眾數(shù)1、平均均數(shù)簡單算術術平均數(shù)數(shù)，是把修修正出的的各個價價格相加加，再除除以價格格的個數(shù)數(shù)，所得得的數(shù)即即為綜合合出的一一個價格格。例4-11：三三個可比比實例的的價格分分別為5200、元/㎡5600元/㎡㎡、5300元/㎡㎡。用用“簡單單算術平平均”綜綜合出的的一個價價格。（5200+5600+5300））÷3=5367（元元/㎡））1、平均均數(shù)加權算術術平均數(shù)數(shù)，是把修修正出的的各個價價格綜合合成一個個價格時時，考慮慮到每個個價格的的重要程程度不同同，先賦賦予每個個價格不不同的權權數(shù)，然然后綜合合出的一一個價格格。例4-12：在在例4-11中中，如果果賦予三三個價格格的權數(shù)數(shù)分別時時0.5、0.3、0.2。。用“加加權算術術平均””綜合出出的一個個價格。。5200×0.5+5600××0.3+5300×0.2=5340（元元/㎡））2、中位位數(shù)中位數(shù)是是把修正正出的各各個價格格按從低低到高或或從高到到低的順順序排列列，當項項數(shù)為奇奇數(shù)時，，位于中中間位置置的那個個價格為為綜合出出的一個個價格，，當項數(shù)數(shù)為偶數(shù)數(shù)時，位位于中間間位置的的那兩個個價格的的簡單算算術平均均數(shù)為綜綜合出的的一個價價格。3、眾數(shù)數(shù)眾數(shù)是一一組數(shù)值值中出現(xiàn)現(xiàn)次數(shù)最最多的數(shù)數(shù)值。第九節(jié)市場法運運用實例例例4-13：為為評估某某寫字樓樓2000年10月31日的的正常市市場價格格，在寫寫字樓附附近地區(qū)區(qū)調(diào)查選選取了A、B、、C三宗宗類似寫寫字樓的的交易實實例作為為可比實實例，有有關資料料如下：：A的成交交價格：：5000（人人民幣元元/平方方米）B的成成交價格格：600（（美元/平方米米）C的成交交價格：：5500（（人民幣幣元/平平方米）A的成交交日期：：2000年1月31日B的成交交日期：：2000年3月31日C的成交交日期：：2000年7月31日A的交易易情況：：＋2；房房地地產(chǎn)狀況況：－8B的交易易情況：：＋5；房房地地產(chǎn)狀況況：－4C的交易易情況：：－3；房房地地產(chǎn)狀況況：+6交易情況況的正（（負）值值表示可可比實例例的成交交價格高高（低））于其正正常價格格的幅度度；房地產(chǎn)狀狀況的正正（負））值表示示可比實實例的房房地產(chǎn)狀狀況優(yōu)（（劣）于于估價對對象的房房地產(chǎn)狀狀況導致致的價格格差異幅幅度。另假設人人民幣與與美元的的市場匯匯價2000年年3月31日為為1：：8.5，2000年年10月月31日日為1：：8.3；該類寫字字樓以人人民幣為為基準的的市場價價格2000年年1月1日至2000年2月月31日日基本保保持不變變；2000年2月月31日日至2000年年5月31日平平均每月月比上月月下降1%，以以后平均均每月比比上月上上升0.5%。試利用上上述資料料估算該該寫字樓樓2000年10月31日的的正常市市場價格格。估算該寫寫字樓2000年10月31日的正正常市場場價格如如下：1、計算算公式：：比準價格格=可比比實例成成交價格格×交易易情況修修正系數(shù)數(shù)×交易易日期調(diào)調(diào)整系數(shù)數(shù)×房地地產(chǎn)狀況況調(diào)整系系數(shù)2、比準準價格：：A=5000××100/（100＋＋2）××（1－－1%））3×（1＋＋0.5%）5×100/（100－－8）=6598.33（人人民幣元元/平方方米）；；2、比準準價格：：B=600×8.5×100/（（100＋5））×（1－1%）2×（1＋＋0.5%）5×100/（100－－4）=6328.88（人人民幣元元/平方方米）；；C=5500××100/（100－－3）××（1＋0.5%）3×100/（100＋＋6）=6192.31（人人民幣元元/平方方米）；；3、將上上述三個個比準價價格的簡簡單算術術平均數(shù)數(shù)作為比比較法的的估價結結果，則則：估價對象象價格（（單價））=（6598.33＋6328.88＋6192.31）÷÷3=6373.17（人人民幣元元/平方方米）例4-14：為為評估某某商品住住宅2002年年10月月24日日的正常常市場價價格，在在該商品品住宅附附近地區(qū)區(qū)調(diào)查選選取了A、B、、C三宗宗類似商商品住宅宅的交易易實例作作為可比比實例，，有關資資料如下下：A的成交交價格：：3700（元元/平方方米）B的成交價價格：4200（元元/平方米））C的成交價格格：3900（元/平方米）A的成交日期期：2002年5月24日B的成交日期期：2002年8月24日C的成交日期期：2002年9月24日A的交易情況況：－2；；B的交易情況況：0；；C的交易情況況：＋1；；該類商品住宅宅2002年年4月至10月的價格指指數(shù)為（定基基價格指數(shù)））：100,92.4,98.3,98.6,100.3,