濟南市土地基準(zhǔn)地價應(yīng)用技術(shù)手冊（修訂稿）2009年3月土地基準(zhǔn)地價應(yīng)用技術(shù)手冊共15頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第1頁!一、基準(zhǔn)地價內(nèi)涵及適用條件一）基準(zhǔn)地價評價范圍。1、基準(zhǔn)日城區(qū)基準(zhǔn)地價評估的基準(zhǔn)日為2007年1月1日。2、土地使用年期按法定最高出讓年限，即商業(yè)用地為40年，住宅用地為70年，工業(yè)用地為50年。3、土地開發(fā)程度城區(qū)基準(zhǔn)地價設(shè)定的土地開發(fā)程度設(shè)定為“六通一平”(包括通上水、通下水、通訊、通電、通氣、通路，場地內(nèi)土地平整)。4、容積率城區(qū)基準(zhǔn)地價的容積率統(tǒng)一設(shè)定為商業(yè)用地、住宅用地為1.3，工業(yè)用地為0.6。土地基準(zhǔn)地價應(yīng)用技術(shù)手冊共15頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第2頁!

（二）基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)及內(nèi)涵。

1、濟南市城區(qū)國有土地級別基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)見下表：濟南市城區(qū)國有土地級別基準(zhǔn)地價表（表一）

元/平方米

土地級別IIIIIIIVVVIVIIVIIIIXX商業(yè)用地450032452230185015601270950755510430住宅用地31202120169013251160970740530435

工業(yè)用地185014801060725525415360215

土地基準(zhǔn)地價應(yīng)用技術(shù)手冊共15頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第3頁!3、名詞解釋：(1)生地地價：是指未完成土地開發(fā)等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，且宗地內(nèi)也未平整的正常市場條件下一定年期的土地使用權(quán)價格。(2)熟地地價：是指完成了土地開發(fā)等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，具備建設(shè)條件的正常市場條件下一定年期的土地使用權(quán)價格。(3)毛地地價：是指已完成基礎(chǔ)設(shè)施配套開發(fā)而未進行宗地內(nèi)拆遷平整的正常市場條件下一定年期的土地使用權(quán)價格。（三）宗地級別的界定及評估1、沿主要街道跨級別的宗地評估時：商業(yè)按高級別基準(zhǔn)地價操作；住宅、工業(yè)按其所在級別面積權(quán)重加權(quán)得出宗地的價格（面積量算按實地測量與在級別圖上按比例尺量取相結(jié)合得出）。2、沿一般街道跨級別的宗地評估時：商業(yè)、住宅、工業(yè)均按其所在級別面積權(quán)重加權(quán)得出宗地的價格（面積量算按實地測量與在級別圖上按比例尺量取相結(jié)合得出）。3、級別邊緣的宗地評估時，適當(dāng)進行加（減）價修正。其中，靠近低級別的應(yīng)減價修正，減價修正系數(shù)不得大于6%；靠近高級別的應(yīng)加價修正，加價修正系數(shù)不得大于8%。4、評價區(qū)級別外的宗地評估，參照鄰近級別并適當(dāng)進行區(qū)位減價修正。土地基準(zhǔn)地價應(yīng)用技術(shù)手冊共15頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第4頁!表1-64濟南市城區(qū)商業(yè)用地II-1區(qū)片基準(zhǔn)地價修正體系因素說明表因素好較好一般較差差距市級商服中心距離(米)＜800800-12001200-18001800-2500＞2500距區(qū)級商服中心距離(米)＜100100-300300-500500-1000＞1000商服集聚程度集聚程度高集聚程度較高集聚程度一般集聚程度較低集聚程度低臨路適宜程度與業(yè)態(tài)高度適宜與業(yè)態(tài)適宜與業(yè)態(tài)較適宜與業(yè)態(tài)較不適宜與業(yè)態(tài)不適宜500米內(nèi)站點數(shù)≥86-754≤3最近公交站點距離(米)＜100100-200200-300300-400＞400交通限制人車無限制—人無限制，車受限—明顯阻隔停車方便程度停車方便停車較方便僅高峰時停車受限停車較不方便很難停車人流量人流量大人流量較大人流量一般人流量較小人流量小宗地寬深比＞1.31.1-1.30.8-1.10.6-0.8≤0.6出入方便程度三面以上臨街，出入方便兩面臨街，出入較方便一面臨街局部臨街，出入不方便局部臨街，出入困難面積與形狀便于土地利用對土地利用略有影響對土地利用有一定影響對土地利用影響較嚴(yán)重對土地利用影響嚴(yán)重土地基準(zhǔn)地價應(yīng)用技術(shù)手冊共15頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第5頁!表1-66濟南市城區(qū)商業(yè)用地II-3區(qū)片基準(zhǔn)地價修正體系因素說明表因素好較好一般較差差商服集聚程度集聚程度高集聚程度較高集聚程度一般集聚程度較低集聚程度低宗地寬深比＞1.31.1-1.30.8-1.10.6-0.8≤0.6面積與形狀便于土地利用對土地利用略有影響對土地利用有一定影響對土地利用影響較嚴(yán)重對土地利用影響嚴(yán)重因素好較好一般較差差距市級商服中心距離(米)＜400400-600600-10001000-1500＞1500距區(qū)級商服中心距離(米)＜200200-500500-800800-1200＞1200商服集聚程度集聚程度高集聚程度較高集聚程度一般集聚程度較低集聚程度低臨路適宜程度與業(yè)態(tài)高度適宜與業(yè)態(tài)適宜與業(yè)態(tài)較適宜與業(yè)態(tài)較不適宜與業(yè)態(tài)不適宜500米內(nèi)站點數(shù)≥86-754≤3最近公交站點距離(米)＜100100-200200-300300-400＞400交通限制人車無限制—人無限制，車受限—明顯阻隔停車方便程度停車方便停車較方便僅高峰時停車受限停車較不方便很難停車人流量人流量大人流量較大人流量一般人流量較小人流量小宗地寬深比＞1.31.1-1.30.8-1.10.6-0.8≤0.6出入方便程度三面以上臨街，出入方便兩面臨街，出入較方便一面臨街局部臨街，出入不方便局部臨街，出入困難面積與形狀便于土地利用對土地利用略有影響對土地利用有一定影響對土地利用影響較嚴(yán)重對土地利用影響嚴(yán)重表1-67濟南市城區(qū)商業(yè)用地II-4區(qū)片基準(zhǔn)地價修正體系因素說明表土地基準(zhǔn)地價應(yīng)用技術(shù)手冊共15頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第6頁!

表1-69濟南市城區(qū)商業(yè)用地II-6區(qū)片基準(zhǔn)地價修正體系因素說明表

因素好較好一般較差差距市級商服中心距離(米)＜200200-500500-800800-1200＞1200距區(qū)級商服中心距離(米)＜100100-300300-500500-800＞800商服集聚程度集聚程度高集聚程度較高集聚程度一般集聚程度較低集聚程度低臨路適宜程度與業(yè)態(tài)高度適宜與業(yè)態(tài)適宜與業(yè)態(tài)較適宜與業(yè)態(tài)較不適宜與業(yè)態(tài)不適宜500米內(nèi)站點數(shù)≥86-754≤3最近公交站點距離(米)＜100100-200200-300300-400＞400交通限制人車無限制—人無限制，車受限—明顯阻隔停車方便程度停車方便停車較方便僅高峰時停車受限停車較不方便很難停車人流量人流量大人流量較大人流量一般人流量較小人流量小宗地寬深比＞1.31.1-1.30.8-1.10.6-0.8≤0.6出入方便程度三面以上臨街，出入方便兩面臨街，出入較方便一面臨街局部臨街，出入不方便局部臨街，出入困難面積與形狀便于土地利用對土地利用略有影響對土地利用有一定影響對土地利用影響較嚴(yán)重對土地利用影響嚴(yán)重土地基準(zhǔn)地價應(yīng)用技術(shù)手冊共15頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第7頁!）

土地基準(zhǔn)地價應(yīng)用技術(shù)手冊共15頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第8頁!

土地基準(zhǔn)地價應(yīng)用技術(shù)手冊共15頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第9頁!二、基準(zhǔn)地價及修正體系

（一）商業(yè)用地基準(zhǔn)地價及修正體系

1、商業(yè)基準(zhǔn)地價表1-63濟南市城區(qū)商業(yè)用地I-1區(qū)片基準(zhǔn)地價修正體系因素說明表

因素好較好一般較差差距市級商服中心距離(米)商服中心內(nèi)＜200200-400400-600＞600商服集聚程度集聚程度高集聚程度較高集聚程度一般集聚程度較低集聚程度低臨路適宜程度與業(yè)態(tài)高度適宜與業(yè)態(tài)適宜與業(yè)態(tài)較適宜與業(yè)態(tài)較不適宜與業(yè)態(tài)不適宜500米內(nèi)站點數(shù)≥86-754≤3最近公交站點距離(米)＜100100-200200-300300-400＞400交通限制人車無限制—人無限制，車受限—明顯阻隔停車方便程度停車方便停車較方便僅高峰時停車受限停車較不方便很難停車宗地寬深比＞1.31.1-1.30.8-1.10.6-0.8≤0.6出入方便程度三面以上臨街，出入方便兩面臨街，出入較方便一面臨街局部臨街，出入不方便局部臨街，出入困難面積與形狀便于土地利用對土地利用略有影響對土地利用有一定影響對土地利用影響較嚴(yán)重對土地利用影響嚴(yán)重土地基準(zhǔn)地價應(yīng)用技術(shù)手冊共15頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第10頁!表1-65濟南市城區(qū)商業(yè)用地II-2區(qū)片基準(zhǔn)地價修正體系因素說明表因素好較好一般較差差距市級商服中心距離(米)＜800800-12001200-18001800-2500＞2500距區(qū)級商服中心距離(米)＜100100-400400-600600-900＞900商服集聚程度集聚程度高集聚程度較高集聚程度一般集聚程度較低集聚程度低臨路適宜程度與業(yè)態(tài)高度適宜與業(yè)態(tài)適宜與業(yè)態(tài)較適宜與業(yè)態(tài)較不適宜與業(yè)態(tài)不適宜500米內(nèi)站點數(shù)≥86-754≤3最近公交站點距離(米)＜100100-200200-300300-400＞400交通限制人車無限制—人無限制，車受限—明顯阻隔停車方便程度停車方便停車較方便僅高峰時停車受限停車較不方便很難停車人流量人流量大人流量較大人流量一般人流量較小人流量小宗地寬深比＞1.31.1-1.30.8-1.10.6-0.8≤0.6出入方便程度三面以上臨街，出入方便兩面臨街，出入較方便一面臨街局部臨街，出入不方便局部臨街，出入困難面積與形狀便于土地利用對土地利用略有影響對土地利用有一定影響對土地利用影響較嚴(yán)重對土地利用影響嚴(yán)重土地基準(zhǔn)地價應(yīng)用技術(shù)手冊共15頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第11頁!表1-68濟南市城區(qū)商業(yè)用地II-5區(qū)片基準(zhǔn)地價修正體系因素說明表因素好較好一般較差差商服集聚程度集聚程度高集聚程度較高集聚程度一般集聚程度較低集聚程度低臨路適宜程度與業(yè)態(tài)高度適宜與業(yè)態(tài)適宜與業(yè)態(tài)較適宜與業(yè)態(tài)較不適宜與業(yè)態(tài)不適宜500米內(nèi)站點數(shù)≥86-754≤3最近公交站點距離(米)＜100100-200200-300300-400＞400停車方便程度停車方便停車較方便僅高峰時停車受限停車較不方便很難停車人流量人流量大人流量較大人流量一般人流量較小人流量小宗地寬深比＞1.31.1-1.30.8-1.10.6-0.8≤0.6出入方便程度三面以上臨街，出入方便兩面臨街，出入較方便一面臨街局部臨街，出入不方便局部臨街，出入困難面積與形狀便于土地利用對土地利用略有影響對土地利用有一定影響對土地利用影響較嚴(yán)重對土地利用影響嚴(yán)重土地基準(zhǔn)地價應(yīng)用技術(shù)手冊共15頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第12頁!

表1-70濟南市城區(qū)商業(yè)用地II-7區(qū)片基準(zhǔn)地價修正體系因素說明

因素好較好一般較差差距市級商服中心距離(米)＜200200-500500-800800-1200＞1200距區(qū)級商服中心距離(米)＜100100-300300-500500-800＞800商服集聚程度集聚程度高集聚程度較高集聚程度一般集聚程度較低集聚程度低臨路適宜程度與業(yè)態(tài)高度適宜與業(yè)態(tài)適宜與業(yè)態(tài)較適宜與業(yè)態(tài)較不適宜與業(yè)態(tài)不適宜500米內(nèi)站點數(shù)≥86-754≤3最近公交站點距離(米)＜100100-200200-300300-400＞400交通限制人車無限制—人無限制，車受限—明顯阻隔停車方便程度停車方便停車較方便僅高峰時停車受限停車較不方便很難停車人流量人流量大人流量較大人流量一般人流量較小人流量小宗地寬深比＞1.31.1-1.30.8-1.10.6-0