恒大集團(tuán)戰(zhàn)略管理分析恒大集團(tuán)戰(zhàn)略管理分析恒大集團(tuán)戰(zhàn)略管理分析恒大集團(tuán)戰(zhàn)略管理分析編制僅供參考審核批準(zhǔn)生效日期地址：電話：傳真:郵編:恒大集團(tuán)戰(zhàn)略管理分析摘要：房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱行業(yè)，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起著重要的作用，我國(guó)現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已達(dá)數(shù)萬(wàn)家，而以房地產(chǎn)起家的恒大集團(tuán)卻為我們?cè)忈屃似髽I(yè)戰(zhàn)略管理對(duì)企業(yè)成長(zhǎng)的重要性與必要性。針對(duì)于具體的恒大集團(tuán)進(jìn)行分析，實(shí)踐指導(dǎo)性強(qiáng)，通過(guò)對(duì)恒大發(fā)展戰(zhàn)略模式的分析、總結(jié)與提煉，并進(jìn)行理論化的提升，以期對(duì)恒大未來(lái)發(fā)展有所幫助。關(guān)鍵詞：恒大集團(tuán)：戰(zhàn)略管理：企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略；房地產(chǎn)一、恒大集團(tuán)簡(jiǎn)介恒大集團(tuán)是在香港聯(lián)交所主板上市,以住宅產(chǎn)業(yè)為主,集商業(yè)、酒店、體育及文化產(chǎn)業(yè)為一體的特大型企業(yè)集團(tuán)。恒大地產(chǎn)集團(tuán)是中國(guó)十強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)，是中國(guó)領(lǐng)先的現(xiàn)代化大型房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)。擁有中國(guó)一級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中國(guó)甲級(jí)資質(zhì)的建筑設(shè)計(jì)規(guī)劃研究院、中國(guó)甲級(jí)資質(zhì)的工程監(jiān)理公司、中國(guó)一級(jí)資質(zhì)的建筑施工公司、中國(guó)一級(jí)資質(zhì)的物業(yè)管理公司?，F(xiàn)已發(fā)展為中國(guó)最具影響力的房地產(chǎn)企業(yè)之一。恒大地產(chǎn)集團(tuán)堅(jiān)持以誠(chéng)信為基礎(chǔ)，以創(chuàng)新為動(dòng)力，著力實(shí)施精品戰(zhàn)略，塑造國(guó)際品牌。在北京、廣州、天津、上海、沈陽(yáng)、武漢、昆明、成都、重慶、南京等主要城市擁有金碧花園、金碧華府、恒大華府、恒大金碧天下等“恒大·金碧”系列項(xiàng)目50多個(gè)，開發(fā)建筑面積達(dá)1000多萬(wàn)平方米，土地儲(chǔ)備建筑面積超過(guò)4000多萬(wàn)平方米，先后獲得“中國(guó)名盤”、“中國(guó)房地產(chǎn)成功開發(fā)典范”等30多項(xiàng)國(guó)家級(jí)殊榮。恒大地產(chǎn)集團(tuán)立足創(chuàng)新發(fā)展，以全球化視野，國(guó)際化資本運(yùn)作，逐步形成了具有恒大特色的世界一流經(jīng)營(yíng)管理模式，“恒大模式”享譽(yù)全國(guó)。恒大還擁有一支年輕化、高學(xué)歷、高素質(zhì)的員工隊(duì)伍，全部為大學(xué)本科以上學(xué)歷，中、高級(jí)職稱人員占90%以上。在全球經(jīng)濟(jì)一體化的背景下，恒大地產(chǎn)集團(tuán)全面實(shí)施國(guó)際化產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略，成功引入美林、德意志銀行、淡馬錫等多家全球頂級(jí)戰(zhàn)略投資者，全方位構(gòu)筑國(guó)際產(chǎn)業(yè)集群，打造全球化地產(chǎn)航母。二、PEST分析(一)恒大集團(tuán)宏觀環(huán)境分析1.政治環(huán)境面對(duì)房地產(chǎn)這幾年的瘋漲，國(guó)家制定了很多相關(guān)的政策，法律來(lái)限制其價(jià)格。而這些具體的政策也給房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)了很大的沖擊。政府出臺(tái)限購(gòu)令“國(guó)五條”2013年2月20日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議確定的五項(xiàng)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的政策措施。國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議出臺(tái)五項(xiàng)調(diào)控政策措施，要求各直轄市、計(jì)劃單列市和除拉薩外的省會(huì)城市要按照保持房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定的原則，制定并公布年度新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，建立健全穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的考核問(wèn)責(zé)制度。嚴(yán)格執(zhí)行商品住房限購(gòu)措施，已實(shí)施限購(gòu)措施的直轄市、計(jì)劃單列市和省會(huì)城市要在限購(gòu)區(qū)域、限購(gòu)住房類型、購(gòu)房資格審查等方面，按統(tǒng)一要求完善限購(gòu)措施。國(guó)家調(diào)控政策為房地產(chǎn)提供了機(jī)遇與挑戰(zhàn)，在房?jī)r(jià)過(guò)快上漲、社會(huì)資源過(guò)度向房地產(chǎn)行業(yè)集中的背景下，政府出臺(tái)了一系列針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策。系列調(diào)控政策的疊加，將會(huì)在短期內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生波動(dòng)影響。限制出讓土地使用權(quán)《建設(shè)用地容積率管理辦法》規(guī)定，未確定容積率等規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國(guó)有土地使用權(quán)。容積率等規(guī)劃條件未納入土地使用權(quán)出讓合同的，土地使用權(quán)出讓合同無(wú)效。以劃撥方式提供國(guó)有土地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門提出建設(shè)用地規(guī)劃許可申請(qǐng)，由城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃核定建設(shè)用地容積率等控制性指標(biāo)，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證?！掇k法》規(guī)定，國(guó)有土地使用權(quán)一經(jīng)出讓或劃撥，任何建設(shè)單位或個(gè)人都不得擅自更改確定的容積率。《辦法》還規(guī)定，城市、縣城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)將容積率調(diào)整程序、各環(huán)節(jié)責(zé)任部門等內(nèi)容在辦公地點(diǎn)和政府網(wǎng)站上公開。在論證后，應(yīng)將參與論證的專家名單公開。違反本辦法規(guī)定進(jìn)行容積率調(diào)整或違反公開公示規(guī)定的，對(duì)相關(guān)責(zé)任人員依法給予處分。（容積率是指一定地塊內(nèi)，總建筑面積與建筑用地面積的比值。）嚴(yán)守土地利用總體規(guī)劃國(guó)土資源部《關(guān)于嚴(yán)格土地利用總體規(guī)劃實(shí)施管理的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》）強(qiáng)調(diào)，從2012年4月1日起，土地管理各項(xiàng)相關(guān)工作以新一輪土地利用總體規(guī)劃和數(shù)據(jù)庫(kù)為依據(jù)。各地要從嚴(yán)審查各地區(qū)、各部門、各行業(yè)編制的城鄉(xiāng)建設(shè)、區(qū)域發(fā)展、產(chǎn)業(yè)布局、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、生態(tài)環(huán)境建設(shè)等相關(guān)規(guī)劃，不得以任何名義改變土地利用總體規(guī)劃確定的用地規(guī)模、結(jié)構(gòu)和布局安排。凡不符合土地利用總體規(guī)劃的，必須及時(shí)調(diào)整和修改，核減用地規(guī)模，調(diào)整用地布局。嚴(yán)格控制高檔住宅用地2012年2月22日，國(guó)土資源部下發(fā)《關(guān)于做好2012年房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控重點(diǎn)工作的通知》，要求各地要確保保障性安居工程住房用地，嚴(yán)格控制高檔住宅用地，不得以任何形式安排別墅類用地。

通知要求，各地應(yīng)因地制宜，合理增加普通商品住房用地，嚴(yán)格控制高檔住宅用地，不得以任何形式安排別墅類用地。3月底前，市、縣住房用地供應(yīng)計(jì)劃應(yīng)在土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)與監(jiān)管系統(tǒng)中填報(bào)，經(jīng)省級(jí)國(guó)土資源主管部門審核報(bào)部并抄送各派駐地方的國(guó)家土地督察局，同時(shí)向社會(huì)公布。切實(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)重點(diǎn)發(fā)展中低價(jià)位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房。各地都要制定和實(shí)施住房建設(shè)規(guī)劃，對(duì)新建住房結(jié)構(gòu)提出具體比例要求。加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房，積極發(fā)展住房二級(jí)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)，有步驟地解決低收入家庭的住房困難。如：《關(guān)于做好2012年房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控重點(diǎn)工作的通知》。公租房成為安居工程建設(shè)重點(diǎn)2012年全國(guó)計(jì)劃新開工建設(shè)700萬(wàn)套以上保障房，實(shí)際在建工程量至少1700多萬(wàn)套，已經(jīng)竣工的保障房還將陸續(xù)進(jìn)入分配使用階段。2012年中央補(bǔ)助資金不低于上年。目前國(guó)家發(fā)改委會(huì)同住房城鄉(xiāng)建設(shè)部已經(jīng)下達(dá)421億元，其中255億元補(bǔ)助新建廉租住房和國(guó)有工礦棚戶區(qū)改造，特別要強(qiáng)調(diào)的是，其余166億元補(bǔ)助配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。加強(qiáng)住房消費(fèi)貸款管理商業(yè)銀行應(yīng)重點(diǎn)支持借款人購(gòu)買首套中小戶型自住住房的貸款需求，且只能對(duì)購(gòu)買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放住房貸款。對(duì)購(gòu)買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以下的，貸款首付款比例（包括本外幣貸款，下同）不得低于20%；對(duì)購(gòu)買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的，貸款首付款比例不得低于30%；對(duì)已利用貸款購(gòu)買住房、又申請(qǐng)購(gòu)買第二套(含）以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%。增加了投資者投資房地產(chǎn)的成本，減少了消費(fèi)者購(gòu)買房屋的成本。2.經(jīng)濟(jì)環(huán)境經(jīng)濟(jì)環(huán)境主要包括宏觀、微觀環(huán)境兩個(gè)方面。從我國(guó)來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和宏觀經(jīng)濟(jì)依然保持著較為密切的相關(guān)性，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的周期與GDP增長(zhǎng)有明顯關(guān)系，波動(dòng)基本一致，但波幅前者大于后者。但不管宏觀環(huán)境還是微觀環(huán)境的改變對(duì)于房地產(chǎn)這個(gè)對(duì)于經(jīng)濟(jì)政策敏感的行業(yè)都會(huì)造成很大的影響。國(guó)家的經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化如下：國(guó)民生產(chǎn)總值持續(xù)高速增長(zhǎng)這是影響房地產(chǎn)行業(yè)的最主要的經(jīng)濟(jì)因素，因?yàn)橹挥行枨蟮脑黾硬拍苷嬲拇龠M(jìn)供給的增加。除了去年開始因?yàn)橥ㄘ浥蛎浢土以鲩L(zhǎng)，國(guó)家開始宏觀調(diào)控降低了GDP增長(zhǎng)率，使得今年開始GDP低于8%，在前幾年我國(guó)GDP增長(zhǎng)都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)一些發(fā)達(dá)國(guó)家，超過(guò)平均增長(zhǎng)水平。在連續(xù)這么多年的經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，人民收入的增加也導(dǎo)致了購(gòu)房需求的旺盛。同時(shí)導(dǎo)致了居民手中貨幣的增加，面對(duì)著資金的流向問(wèn)題，不少人選擇了購(gòu)買樓房。所以在過(guò)去的十年內(nèi)，房地產(chǎn)業(yè)火熱，房?jī)r(jià)飛速上漲。下調(diào)存款準(zhǔn)備金近半年內(nèi)，中央銀行存款儲(chǔ)備進(jìn)持續(xù)下調(diào)個(gè)百分點(diǎn)。這一提高將會(huì)進(jìn)一步放松房地產(chǎn)行業(yè)的資金來(lái)源。個(gè)人房地產(chǎn)按揭貸款方面將迎來(lái)更多政策微調(diào)，不排除再度出現(xiàn)利率優(yōu)惠。存款加息去年銀行的多次銀行加息，雖然是主要針對(duì)股市的瘋漲，但依舊對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生了影響。加息最終將加速行業(yè)內(nèi)企業(yè)的兩極分化，給優(yōu)質(zhì)公司帶來(lái)更多擴(kuò)張機(jī)會(huì)，盈利能力較差公司的生存環(huán)境將更為艱難。加息無(wú)疑將加大開發(fā)經(jīng)營(yíng)成本，但對(duì)房?jī)r(jià)影響不大。加息無(wú)疑會(huì)加大開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本。自從央行提高貸款門檻，有實(shí)力的開發(fā)企業(yè)對(duì)銀行的依賴越來(lái)越小，貸款比例越來(lái)越小，通過(guò)自有資金和其他渠道籌集資金的比例越來(lái)越大，加息對(duì)房?jī)r(jià)的影響應(yīng)該不大，因?yàn)橛绊懛績(jī)r(jià)的要素是市場(chǎng)供求關(guān)系。股市樓市同進(jìn)退樓市受到抑制，限購(gòu)令將向二三線城市蔓延，人們預(yù)期從樓市撤出的資金將利好股市。美夢(mèng)沒(méi)有出現(xiàn)，因?yàn)榻鹑谑袌?chǎng)最基本的規(guī)律是，當(dāng)貨幣緊縮導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)下行時(shí)，股市必遭池魚之災(zāi)，樓市與股市是一根線上的螞蚱，共同進(jìn)退，雖然在繁榮或者崩潰的時(shí)間上會(huì)稍有不同。原因在于，樓市與股市泡沫都是貨幣泡沫的結(jié)果。中國(guó)資金相對(duì)于2009年的大擴(kuò)張期較為匱乏，但并未處于真正的緊縮期，癥狀是負(fù)利率區(qū)間在穩(wěn)健的貨幣政策下日益擴(kuò)大。政策動(dòng)用的手段是擠壓樓市資金進(jìn)入股市，壓縮樓市的金融杠桿，通過(guò)香港人民幣“南水北調(diào)”、融資融券與轉(zhuǎn)融通等辦法拉長(zhǎng)金融杠桿，很明顯是抑制樓市投資鼓勵(lì)股市投資。尷尬的是，希望上升的市場(chǎng)沒(méi)有上升，希望下降的市場(chǎng)沒(méi)有下降，因?yàn)樨泿排菽唇?、稅收政策未傾斜，更因?yàn)樵谪泿排菽路康禺a(chǎn)投資的天然吸引力，而經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的紅利在證券市場(chǎng)很難被普通投資者分享。3.技術(shù)環(huán)境作為中國(guó)領(lǐng)先的房地產(chǎn)企業(yè)，中國(guó)標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營(yíng)的精品地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)者，恒大開發(fā)的樓盤采用低碳與環(huán)保技術(shù)設(shè)計(jì)建造，在中國(guó)十大房地產(chǎn)企業(yè)里價(jià)格最低、品質(zhì)較好，性價(jià)比高，被中國(guó)很多老百姓譽(yù)為“民生地產(chǎn)”。4.社會(huì)環(huán)境1）自然環(huán)境：中國(guó)土地資源的稀缺，帶來(lái)人地矛盾突出，土地資源的緊張。同時(shí)，人口的快速增長(zhǎng)，加之中國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，城市建設(shè)用地迅猛增長(zhǎng)，土地供需矛盾越發(fā)突出。由此對(duì)于房地產(chǎn)造成巨大影響。人口環(huán)境：人口環(huán)境決定房地產(chǎn)市場(chǎng)潛在容量依然巨大。城市化規(guī)模的擴(kuò)大，城鎮(zhèn)人口數(shù)量、人口分布、人口流動(dòng)等自然屬性，直接影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的潛在容量。價(jià)值觀：中國(guó)居民具有的傳統(tǒng)的重視有房觀念，直接影響地產(chǎn)市場(chǎng)的銷量。(二)對(duì)恒大集團(tuán)PEST模型分析的結(jié)論和建議綜上：政治環(huán)境和經(jīng)濟(jì)環(huán)境對(duì)恒大地產(chǎn)的影響較大，這也是房地產(chǎn)企業(yè)的共性；而憑借自身技術(shù)優(yōu)勢(shì)和良好的社會(huì)環(huán)境，因此技術(shù)環(huán)境和社會(huì)環(huán)境影響則相對(duì)較小。建議：恒大在今后的房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中要注意把握好國(guó)家的法律、政策，以及經(jīng)濟(jì)環(huán)境，適當(dāng)調(diào)整自己的發(fā)展戰(zhàn)略，同時(shí)應(yīng)加大研發(fā)保持并擴(kuò)大自身的技術(shù)優(yōu)勢(shì)，充分利用良好的社會(huì)環(huán)境，不斷擴(kuò)大自身業(yè)務(wù)，增強(qiáng)自身競(jìng)爭(zhēng)力。三、五力模型分析(一)五力模型分析1.現(xiàn)有企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度分析2013年在中國(guó)房地產(chǎn)500強(qiáng)測(cè)評(píng)成果發(fā)布會(huì)上，恒大地產(chǎn)以驚人的速度和成績(jī)，在多項(xiàng)測(cè)評(píng)中位居前列。與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手紛紛轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)不同,恒大加重了住宅開發(fā)的發(fā)展方向,而其競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手們投入商業(yè)地產(chǎn)的力量越大,在住宅開發(fā)市場(chǎng)上被恒大拉大的距離就越遠(yuǎn)，恒大逼近房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)頭羊的優(yōu)勢(shì)日加明顯；而另一方面，恒大在足球，排球等影響力較大的體育領(lǐng)域，投入巨資，并取得了巨大的成績(jī)，受到老百姓的認(rèn)可，品牌知名度幅度提升，品牌價(jià)值直逼萬(wàn)科，大有取而代之之勢(shì)，并且公司體現(xiàn)出了財(cái)務(wù)相對(duì)穩(wěn)健，市場(chǎng)份額提高，產(chǎn)品質(zhì)量過(guò)硬，價(jià)格相對(duì)低廉，用戶信譽(yù)日益提高等特點(diǎn)。這是恒大成功的原因之一。綜上：恒大集團(tuán)在住宅開發(fā)方面有其競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，競(jìng)爭(zhēng)潛力非常明顯，現(xiàn)有企業(yè)對(duì)恒大造成的威脅一般。而在商業(yè)地產(chǎn)等方面與其他地產(chǎn)企業(yè)的差距較大，對(duì)恒大具有一定威脅性。2.新進(jìn)入企業(yè)的潛在進(jìn)入威脅分析規(guī)模經(jīng)濟(jì)：2013年中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)研究報(bào)告披露，綜合考慮企業(yè)規(guī)模性、盈利性、成長(zhǎng)性、償債能力、運(yùn)營(yíng)效率和納稅六個(gè)方面的20個(gè)指標(biāo)，恒大地產(chǎn)位列房地產(chǎn)企業(yè)綜合實(shí)力第三，而在中房網(wǎng)500強(qiáng)中綜合實(shí)力高居第二，恒大集團(tuán)規(guī)模遍布全國(guó)。產(chǎn)品差別化：恒大的特色是專業(yè)的追求永無(wú)止境。恒大產(chǎn)品中最具特色的建筑是“情景洋房”，該產(chǎn)品已經(jīng)獲得了國(guó)家專利，其層層有花園或露臺(tái)的設(shè)計(jì)，讓人感到與自然更親近，居住更舒適。資金的需求：恒大集團(tuán)資金雄厚，在證券市場(chǎng)上知名度高，品牌名譽(yù)高，投資者青睞，具有較好的融資能力。轉(zhuǎn)換成本：恒大在價(jià)格與產(chǎn)品上的的優(yōu)勢(shì)，消費(fèi)者轉(zhuǎn)換成本高。分銷渠道：下調(diào)商品房?jī)r(jià)格以促進(jìn)銷售，以特色的建筑吸引購(gòu)買者。技術(shù)優(yōu)勢(shì)和政策因素：為控制房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模；進(jìn)一步強(qiáng)化和完善金融調(diào)控政策，嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款過(guò)快增長(zhǎng)；合理控制土地規(guī)模，完善土地監(jiān)管政策；合理控制投資規(guī)模，保持房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)定增長(zhǎng)。政府為防止房地產(chǎn)投資過(guò)熱，在政策上對(duì)潛在進(jìn)入者有一定的限制。綜上：恒大集團(tuán)在房地產(chǎn)行業(yè)中，有其獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，競(jìng)爭(zhēng)能力非常明顯，一般潛在進(jìn)入者對(duì)恒大不會(huì)造成很大的威脅。3.供應(yīng)商議價(jià)能力分析房地產(chǎn)企業(yè)的供應(yīng)商主要是出讓土地使用權(quán)的政府部門、金融機(jī)構(gòu)、建材供應(yīng)商以及提供人力資源的個(gè)人和組織等。政府(供應(yīng)商)由于土地資源的稀缺性，加上調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的需要，與房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)系是一種近乎不對(duì)稱的關(guān)系，處于主動(dòng)的地位。房地產(chǎn)業(yè)屬于資金高度密集型行業(yè)，目前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)融資渠道單一，主要依賴商業(yè)銀行的貸款，銀行貸款占房地產(chǎn)開發(fā)資金總額的近60％。恒大具有良好的業(yè)績(jī)、雄厚的實(shí)力、完善的服務(wù)以及廣泛的社會(huì)影響力，融資比較容易。恒大是大陸房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭企業(yè)之一，企業(yè)規(guī)模大，實(shí)力雄厚，社會(huì)影響力大，對(duì)材料提供商和提供人力資源的個(gè)人和組織吸引力大，處于主動(dòng)地位。綜上：恒大目前是大陸房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭企業(yè)之一，企業(yè)規(guī)模大，盈利能力較強(qiáng)。因此，從供應(yīng)商方面來(lái)說(shuō)，在批地方面，恒大處于相對(duì)被動(dòng)地位；而在購(gòu)買建材和招工方面，恒大則據(jù)有相對(duì)主動(dòng)的地位。4.顧客討價(jià)還價(jià)能力分析購(gòu)房者的經(jīng)濟(jì)收入狀況：企業(yè)作為供給方，總是想法設(shè)法的提高價(jià)格，而買方會(huì)壓低價(jià)格。目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于供給，再加之我國(guó)收入分配的特點(diǎn)上，我國(guó)財(cái)富分配貧富懸殊，并且財(cái)富集中在少數(shù)人手里，開發(fā)商看準(zhǔn)的是這些人的需求，因此我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)偏向檔次較高的客戶，普通的低檔房蓋的相對(duì)較少，即便蓋了低檔房，也很難賣出，低收入者無(wú)能力買。這些原因決定了買方的討價(jià)還價(jià)能力相對(duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō)是較薄的。國(guó)家政策對(duì)購(gòu)房者的影響：近兩年，政府的介入開始增強(qiáng)買方的談價(jià)能力。政府支持下的保障房正在全國(guó)大規(guī)模的開建，只要不存在一些人為干預(yù)因素。購(gòu)房者在數(shù)年之后將在房地產(chǎn)市場(chǎng)中逆轉(zhuǎn)，成為主導(dǎo)者，談價(jià)能力將大幅度上升。綜上：購(gòu)房者現(xiàn)價(jià)段討價(jià)還價(jià)的能力相對(duì)開發(fā)商來(lái)說(shuō)還是較薄的，未來(lái)會(huì)逆轉(zhuǎn)，成為主導(dǎo)者。5.替代品分析1）經(jīng)濟(jì)適用房：①特點(diǎn)：價(jià)錢便宜，為收入低下的人所建;需通過(guò)申請(qǐng)審核;簡(jiǎn)單實(shí)用,注重功能,而非效果②申請(qǐng)條件：政府有明確規(guī)定,其中之一是家庭年收入6萬(wàn)以下(在廣州)③目標(biāo)顧客：收入低，無(wú)居處的家庭。而恒大的目標(biāo)市場(chǎng)是有經(jīng)濟(jì)實(shí)力或在未來(lái)有能力購(gòu)買較好房子的顧客2）廉價(jià)出租房：很多人在房?jī)r(jià)高漲的情況下選擇租房，恒大也開始開展經(jīng)濟(jì)租賃房，瞄準(zhǔn)“南漂一族”，所以盡管廉價(jià)租賃房對(duì)恒大有影響，但是恒大也就警覺(jué)到了，并開始發(fā)展這塊業(yè)務(wù)，憑借恒大的實(shí)力，在租賃這塊業(yè)務(wù)上也可以吃掉很多小企業(yè)3）自建家園：這種情況可能較少，因?yàn)檎啬且魂P(guān)不是很容易過(guò)，畢竟商品房會(huì)給國(guó)家納稅，如果大家都自建樓盤，那稅收就少了很多。結(jié)論：經(jīng)濟(jì)適用房，廉價(jià)租賃房，業(yè)主自建房對(duì)恒大的住宅開發(fā)有一定影響，但是從當(dāng)今樓市供小于求的局面來(lái)看，這些都不是很好的替代品。(二)用五力模型分析恒大集團(tuán)后的結(jié)論和建議綜上：房地產(chǎn)企業(yè)中一些規(guī)模較大的企業(yè)如萬(wàn)科，萬(wàn)達(dá)等現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)者和出讓土地使用權(quán)的政府部門這個(gè)供應(yīng)商對(duì)恒大地產(chǎn)的威脅比較大；而其他方面如購(gòu)買者的議價(jià)能力、供應(yīng)商的議價(jià)能力以及新進(jìn)入者等對(duì)恒大的威脅都不是很大。建議：恒大在商業(yè)地產(chǎn)方面應(yīng)該加大研發(fā)力度，增強(qiáng)技術(shù)實(shí)力，提升其競(jìng)爭(zhēng)力；同時(shí)恒大在擴(kuò)大自己產(chǎn)業(yè)范圍的同時(shí)應(yīng)注意各個(gè)產(chǎn)業(yè)的平衡、穩(wěn)步發(fā)展，不能冒進(jìn)，也不能產(chǎn)業(yè)失衡。四、戰(zhàn)略集團(tuán)圖分析(一)戰(zhàn)略集團(tuán)圖分析1.戰(zhàn)略企業(yè)及其主要業(yè)務(wù)：恒大地產(chǎn)業(yè)務(wù)包括：住宅產(chǎn)業(yè)、酒店產(chǎn)業(yè)、商業(yè)產(chǎn)業(yè)、旅游綜合體、體育產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)保利地產(chǎn)業(yè)務(wù)包括：精品住宅、商務(wù)辦公、高端休閑、商貿(mào)會(huì)展、購(gòu)物中心、五星酒店養(yǎng)老地產(chǎn)萬(wàn)科地產(chǎn)業(yè)務(wù)主要是住宅業(yè)龍湖地產(chǎn)業(yè)務(wù)包括：旅游杜建物業(yè)、城市高端豪宅中國(guó)海外發(fā)展有限公司業(yè)務(wù)包括：地產(chǎn)發(fā)展、物業(yè)投資、與地產(chǎn)有關(guān)的業(yè)務(wù)萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)業(yè)務(wù)包括：商業(yè)地產(chǎn)、高級(jí)酒店、文化旅游、連鎖百貨綠城地產(chǎn)業(yè)務(wù)包括：別墅、高層公寓、多層公寓、城市綜合體、大型社區(qū)、商用物業(yè)富力地產(chǎn)業(yè)務(wù)包括：住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、體育產(chǎn)業(yè)SoHo地產(chǎn)業(yè)務(wù)主要是北京、上海范圍的高端商業(yè)地產(chǎn)成都置信集團(tuán)業(yè)務(wù)包括：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、置信地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、精典汽車、物業(yè)管理、置信培訓(xùn)學(xué)校2.繪制戰(zhàn)略集團(tuán)圖集團(tuán)A產(chǎn)業(yè)集團(tuán)A產(chǎn)業(yè)范圍集團(tuán)D集團(tuán)D集團(tuán)C集團(tuán)C集團(tuán)B集團(tuán)B融資能力融資能力3.分析：集團(tuán)A：產(chǎn)品范圍廣，融資能力強(qiáng)。例如：恒大地產(chǎn)、保利地產(chǎn)集團(tuán)B：產(chǎn)品范圍窄，融資能力強(qiáng)。例如:萬(wàn)科地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)集團(tuán)C：產(chǎn)品范圍較廣，融資能力較強(qiáng)。例如：萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)、SOHO地產(chǎn)、富力地產(chǎn)集團(tuán)D：產(chǎn)品范圍廣，融資能力較差。例如：綠城地產(chǎn)、置信地產(chǎn)(二)結(jié)論建議恒大應(yīng)依靠自身品牌形象和優(yōu)勢(shì)，針對(duì)目標(biāo)客戶群重新定位，鎖定客戶，提供合適的產(chǎn)品戰(zhàn)略，建立忠實(shí)消費(fèi)群體，進(jìn)一步擴(kuò)大市場(chǎng)份額。恒大應(yīng)加大技術(shù)研發(fā)力度不斷擴(kuò)大自身核心競(jìng)爭(zhēng)力。五、資源、能力與持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)分析(一)資源、能力與持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)分析企業(yè)資源分析：1.人力資源團(tuán)隊(duì)管理優(yōu)勢(shì)：恒大擁有中國(guó)一流的領(lǐng)導(dǎo)管理團(tuán)隊(duì)，平均年齡46歲，平均房地產(chǎn)開發(fā)管理經(jīng)驗(yàn)18年以上。其中管理學(xué)教授、博士生導(dǎo)師1人，博士6人，碩士16人。恒大的工程技術(shù)及管理人員95%以上具大學(xué)本科及以上學(xué)歷。恒大擁有一流的管理模式，采用國(guó)際先進(jìn)管理方法，并結(jié)合多年實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，建立起了董事局、集團(tuán)高管、地區(qū)公司高管三級(jí)管理體系，在企業(yè)運(yùn)營(yíng)上采用集團(tuán)化緊密型管理模式，由集團(tuán)總部對(duì)地區(qū)公司進(jìn)行統(tǒng)一管理。全面采用目標(biāo)計(jì)劃管理、績(jī)效考核管理等一系列經(jīng)營(yíng)管理模式，為企業(yè)快速穩(wěn)健發(fā)展注入了強(qiáng)大動(dòng)力。人才理念人才是企業(yè)發(fā)展的根本，是推動(dòng)企業(yè)跨越式發(fā)展的第一生產(chǎn)力。恒大重視團(tuán)隊(duì)建設(shè)，多渠道引進(jìn)人才、高效機(jī)制培養(yǎng)人才、廣闊平臺(tái)晉升人才，為企業(yè)在激烈競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地提供強(qiáng)有力的保障。在引進(jìn)人才方面，恒大建立高標(biāo)準(zhǔn)、適度超前的人才引入機(jī)制，開辟校園招聘、社會(huì)招聘、海外引進(jìn)等渠道，廣納賢才，嚴(yán)格篩選，大浪淘金。在培訓(xùn)人才方面，恒大建立了全方位、系統(tǒng)化的培訓(xùn)體系，以文化融入為關(guān)鍵，以計(jì)劃管理為核心，以在實(shí)戰(zhàn)中提升員工能力水平為落腳點(diǎn)，培養(yǎng)了一批又一批努力拼搏、開拓進(jìn)取的恒大人。在晉升人才方面，恒大的高速、多元化發(fā)展，為每一個(gè)恒大人提供了廣闊的發(fā)展空間和晉升平臺(tái)。員工的主觀能動(dòng)性得到了最大限度地發(fā)揮，內(nèi)在潛力得到了最大程度地挖掘，公司內(nèi)部也因此形成了良好的激勵(lì)氛圍。養(yǎng)士尊賢，俊杰在位，則有慶。遠(yuǎn)大的企業(yè)目標(biāo)、先進(jìn)的管理體系、科學(xué)的激勵(lì)機(jī)制，鑄就了一支高學(xué)歷、高素質(zhì)的恒大鐵軍。恒大目前擁有員工39000余名，95%以上工程技術(shù)及管理人員為大學(xué)本科以上學(xué)歷，管理團(tuán)隊(duì)平均房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)18年以上，其中教授博士生導(dǎo)師1人，博士5人，碩士14人。恒大人崇高的理想、堅(jiān)定的價(jià)值觀和一往無(wú)前的執(zhí)行力，形成了高效跟進(jìn)的企業(yè)文化、戮力同心的工作氛圍、超越完美的價(jià)值體系，成為公司屢創(chuàng)奇跡的強(qiáng)大推動(dòng)力。2.有形資源：融資能力：恒大集團(tuán)資金雄厚，在證券市場(chǎng)上知名度高，品牌名譽(yù)高，投資者青睞，具有較好的融資能力。3.無(wú)形資源：產(chǎn)品品牌：恒大實(shí)施精品戰(zhàn)略，嚴(yán)格執(zhí)行全過(guò)程精品標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)內(nèi)推行集團(tuán)化緊密型管理體系，嚴(yán)控產(chǎn)品質(zhì)量；對(duì)外大規(guī)模整合各類優(yōu)勢(shì)資源，從規(guī)劃設(shè)計(jì)、主體施工、園林建設(shè)、裝修裝飾，到材料設(shè)備都與國(guó)內(nèi)外400多家相關(guān)行業(yè)龍頭企業(yè)建立合作聯(lián)盟。恒大產(chǎn)品，代表了中國(guó)房地產(chǎn)的精品標(biāo)桿；恒大的產(chǎn)品品牌，已成為中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的領(lǐng)先品牌。規(guī)模優(yōu)勢(shì)：恒大是中國(guó)土地儲(chǔ)備最大的房地產(chǎn)企業(yè)，項(xiàng)目所在城市基本為區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心，住宅剛性需求潛力巨大，經(jīng)濟(jì)規(guī)模及發(fā)展速度全國(guó)領(lǐng)先。恒大的項(xiàng)目，一般都坐落于所在城市升值潛力大、住房需求上升的優(yōu)質(zhì)區(qū)域，絕大多數(shù)項(xiàng)目為城市市區(qū)項(xiàng)目，環(huán)境優(yōu)美、規(guī)劃配套及城市交通發(fā)達(dá)、升值潛力較大；而旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，則一般位于距離超大城市中心區(qū)30—40公里、高速公路出口附近以及擁有獨(dú)特優(yōu)美的自然環(huán)境，這些項(xiàng)目還具備土地成本低、土地可持續(xù)拓展的特點(diǎn)。六、SWOT分析(一)SWOT分析優(yōu)勢(shì)運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)：恒大實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營(yíng)模式，集團(tuán)總部通過(guò)緊密型集團(tuán)化管理，對(duì)全國(guó)各地區(qū)公司實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營(yíng)，包括管理模式、項(xiàng)目選擇、規(guī)劃設(shè)計(jì)、材料使用、招標(biāo)、工程管理以及營(yíng)銷等七重標(biāo)準(zhǔn)化，最大限度降低全國(guó)拓展帶來(lái)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，確保成本的有效控制和精品產(chǎn)品的打造。規(guī)模優(yōu)勢(shì)：恒大是中國(guó)土地儲(chǔ)備最大的房地產(chǎn)企業(yè)，項(xiàng)目所在城市基本為區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心，住宅剛性需求潛力巨大，經(jīng)濟(jì)規(guī)模及發(fā)展速度全國(guó)領(lǐng)先。恒大大部分項(xiàng)目規(guī)模在50—200萬(wàn)平方米之間，此類項(xiàng)目最適宜規(guī)模開發(fā)、滾動(dòng)開發(fā)，可滿足配套齊全、環(huán)境優(yōu)美的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。恒大的項(xiàng)目，一般都坐落于所在城市升值潛力大、住房需求上升的優(yōu)質(zhì)區(qū)域，絕大多數(shù)項(xiàng)目為城市市區(qū)項(xiàng)目，環(huán)境優(yōu)美、規(guī)劃配套及城市交通發(fā)達(dá)、升值潛力較大；而旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，則一般位于距離超大城市中心區(qū)30—40公里、高速公路出口附近以及擁有獨(dú)特優(yōu)美的自然環(huán)境，這些項(xiàng)目還具備土地成本低、土地可持續(xù)拓展的特點(diǎn)。產(chǎn)品品牌優(yōu)勢(shì)：恒大實(shí)施精品戰(zhàn)略，嚴(yán)格執(zhí)行全過(guò)程精品標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)內(nèi)推行集團(tuán)化緊密型管理體系，嚴(yán)控產(chǎn)品質(zhì)量；對(duì)外大規(guī)模整合各類優(yōu)勢(shì)資源，從規(guī)劃設(shè)計(jì)、主體施工、園林建設(shè)、裝修裝飾，到材料設(shè)備都與國(guó)內(nèi)外400多家相關(guān)行業(yè)龍頭企業(yè)建立合作聯(lián)盟。恒大產(chǎn)品，代表了中國(guó)房地產(chǎn)的精品標(biāo)桿；恒大的產(chǎn)品品牌，已成為中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的領(lǐng)先品牌。憑借中國(guó)首屈一指的產(chǎn)品品牌，恒大在全國(guó)各主要城市深受置業(yè)者歡迎。置業(yè)者認(rèn)同恒大品牌及其附加價(jià)值，因而在房地產(chǎn)市場(chǎng)成交非常低迷的情況下，恒大產(chǎn)品依然能夠持續(xù)大規(guī)模熱銷，銷售業(yè)績(jī)領(lǐng)先全國(guó)。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)優(yōu)勢(shì)：恒大產(chǎn)品類型的組合非常科學(xué)合理。對(duì)于所有項(xiàng)目，恒大內(nèi)部均由建筑設(shè)計(jì)院、營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)、地區(qū)公司三大團(tuán)隊(duì)分別進(jìn)行獨(dú)立市場(chǎng)調(diào)研；并通過(guò)與中國(guó)最專業(yè)的地產(chǎn)調(diào)研機(jī)構(gòu)合作，確保恒大的產(chǎn)品定位準(zhǔn)確、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)科學(xué)合理，能最大程度被市場(chǎng)接受。成本優(yōu)勢(shì)：恒大擁有系統(tǒng)的項(xiàng)目開發(fā)成本控制體系，從土地購(gòu)買、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、招標(biāo)采購(gòu)等多方面入手，著力降低成本，增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。恒大非常成功地控制了土地成本。憑借超前的土地儲(chǔ)備戰(zhàn)略決策，恒大搶先進(jìn)入了土地成本低、升值潛力大的城市和區(qū)域。恒大建筑設(shè)計(jì)院通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)及優(yōu)化設(shè)計(jì)，嚴(yán)格、有效地控制建設(shè)成本。恒大嚴(yán)格實(shí)施集中招投標(biāo)，對(duì)于各類主體、裝修、園林等大型工程，全國(guó)各地的項(xiàng)目均由集團(tuán)統(tǒng)一招投標(biāo)。恒大全國(guó)項(xiàng)目同步建設(shè)的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，確保了投標(biāo)的龍頭企業(yè)能以最合理的價(jià)格提供最優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，從而實(shí)現(xiàn)了恒大集中招投標(biāo)的規(guī)模效益。恒大通過(guò)集中采購(gòu)，在確保品質(zhì)的前提下，大幅降低了材料及設(shè)備的價(jià)格。同時(shí)，依靠全國(guó)統(tǒng)一的采購(gòu)配送體系，材料及設(shè)備直接送達(dá)施工現(xiàn)場(chǎng)，有效降低了采購(gòu)環(huán)節(jié)中的流通成本、運(yùn)輸成本、倉(cāng)儲(chǔ)成本。開發(fā)優(yōu)勢(shì)：恒大擁有強(qiáng)大的快速開發(fā)優(yōu)勢(shì)，通過(guò)強(qiáng)有力、專業(yè)化的執(zhí)行團(tuán)隊(duì)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目快速開發(fā)。為實(shí)現(xiàn)投資周期最短的目標(biāo)，集團(tuán)所有項(xiàng)目在購(gòu)地后六個(gè)月內(nèi)推出預(yù)售計(jì)劃，標(biāo)準(zhǔn)化營(yíng)銷程序確保在收購(gòu)?fù)恋睾罅涟藗€(gè)月內(nèi)開始項(xiàng)目預(yù)售。恒大依靠集團(tuán)化緊密型管理模式，確保在拿地后快速完成規(guī)劃設(shè)計(jì)、政府報(bào)建、施工組織、原材料供應(yīng)等各項(xiàng)工作，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的快速開工建設(shè)；依靠標(biāo)準(zhǔn)化的規(guī)劃設(shè)計(jì)，迅速完成項(xiàng)目的定位和方案擬定及實(shí)施；通過(guò)全國(guó)統(tǒng)一招投標(biāo)整合資源，迅速組織新項(xiàng)目施工，確保工程進(jìn)度及質(zhì)量；通過(guò)實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)化的工程管理、質(zhì)量控制體系，保證工程質(zhì)量；并通過(guò)實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)化的開盤模式，實(shí)現(xiàn)快速銷售的目標(biāo)。團(tuán)隊(duì)管理優(yōu)勢(shì)：恒大擁有中國(guó)一流的領(lǐng)導(dǎo)管理團(tuán)隊(duì)，平均年齡46歲，平均房地產(chǎn)開發(fā)管理經(jīng)驗(yàn)18年以上。其中管理學(xué)教授、博士生導(dǎo)師1人，博士6人，碩士16人。恒大的工程技術(shù)及管理人員95%以上具大學(xué)本科及以上學(xué)歷。恒大擁有一流的管理模式，采用國(guó)際先進(jìn)管理方法，并結(jié)合多年實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，建立起了董事局、集團(tuán)高管、地區(qū)公司高管三級(jí)管理體系，在企業(yè)運(yùn)營(yíng)上采用集團(tuán)化緊密型管理模式，由集團(tuán)總部對(duì)地區(qū)公司進(jìn)行統(tǒng)一管理。全面采用目標(biāo)計(jì)劃管理、績(jī)效考核管理等一系列經(jīng)營(yíng)管理模式，為企業(yè)快速穩(wěn)健發(fā)展注入了強(qiáng)大動(dòng)力。同時(shí)，恒大始終圍繞“誠(chéng)信、拼搏、進(jìn)取、效率”的核心價(jià)值，以高效進(jìn)取的企業(yè)文化激發(fā)員工價(jià)值；同時(shí)配合先進(jìn)的企業(yè)管理體系、有效的激勵(lì)約束機(jī)制，形成向上超越的工作氛圍和價(jià)值認(rèn)同感，令團(tuán)隊(duì)始終保持強(qiáng)大的凝聚力、創(chuàng)造力。經(jīng)驗(yàn)豐富和穩(wěn)定的管理團(tuán)隊(duì)，集團(tuán)化緊密型管理模式以及先進(jìn)的企業(yè)文化，大大提升了恒大的執(zhí)行力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力，使恒大成功實(shí)現(xiàn)快速穩(wěn)健發(fā)展。劣勢(shì)盡管流動(dòng)性得到極大緩解，但企業(yè)負(fù)債比率整體偏高，公司仍需要更高的財(cái)務(wù)安全性。公司的產(chǎn)品線過(guò)于豐富，分別涵蓋中檔物業(yè)、中高端物業(yè)、旅游地產(chǎn)、酒店、商用物業(yè)和體育文化產(chǎn)業(yè)，這可能導(dǎo)致其核心產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力被削弱，以及對(duì)個(gè)別領(lǐng)域的控制力不夠。管理方式應(yīng)更多放權(quán)。恒大集團(tuán)在全國(guó)3個(gè)直轄市及25個(gè)省會(huì)級(jí)城市設(shè)立分公司，數(shù)量相對(duì)較多，加上金融危機(jī)對(duì)房地