編號：時間：2021年x月x日書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟頁碼：第頁銷售人員培訓(xùn)計劃表課程主要內(nèi)容時間（日）講述人致詞公司簡介、公司規(guī)章制度0.5總經(jīng)理室、辦公室房地產(chǎn)開發(fā)基本知識房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的程序、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的風(fēng)險與開發(fā)項目的可行性研究、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)土地使用權(quán)的取得、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)工程經(jīng)營管理、房地產(chǎn)價格與房地產(chǎn)價格管理、房屋買賣經(jīng)營管理、房地產(chǎn)物業(yè)管理2總經(jīng)理室建筑與規(guī)劃基本知識建筑一般知識、城市規(guī)劃（小區(qū)規(guī)劃）一般知識、建筑結(jié)構(gòu)與構(gòu)造、建筑材料、建筑裝修、建筑風(fēng)水、住宅新技術(shù)的應(yīng)用2總經(jīng)理室房地產(chǎn)營銷房地產(chǎn)市場調(diào)研、房地產(chǎn)產(chǎn)品定位、房地產(chǎn)價格策略、房地產(chǎn)項目推廣2市場部、企劃部房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)中外房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)制度、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人素質(zhì)、現(xiàn)行考試制度0.5銷售部房地產(chǎn)銷售流程尋找客戶、現(xiàn)場接待、談判、客戶追蹤、簽約、入住0.5銷售部房地產(chǎn)銷售技巧銷售人員的禮儀與形象、如何塑造成功的銷售員、如何跟蹤客戶、如何引導(dǎo)客戶看房、如何電話接聽、如何了解客戶需求、如何根據(jù)不同顧客類別進行相應(yīng)客戶處理、如何處理客戶異議并說服客戶、客戶心理（人體語言）2銷售部房地產(chǎn)銷售的其它相關(guān)問題房地產(chǎn)銷售常見問題及解決方法、按揭及相關(guān)稅費的計算、商品房交易的有關(guān)政策法規(guī)2銷售部市場調(diào)查競爭樓盤調(diào)查和分析、區(qū)域市場分析、潛在客戶分析2銷售部第一階段考試房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識0.5總經(jīng)理室關(guān)于具體項目的統(tǒng)一說辭開發(fā)團隊、建筑規(guī)劃、小區(qū)配套、設(shè)備、裝修、物業(yè)管理、項目SWOT、項目營銷策略等2總經(jīng)理、企劃部業(yè)務(wù)演練針對具體銷售的樓盤2銷售部市場調(diào)查競爭樓盤調(diào)查和分析、區(qū)域市場分析、潛在客戶分析、客戶積累3銷售部第二階段考試房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識結(jié)合具體銷售的樓盤0.5總經(jīng)理室現(xiàn)場考試綜合考試0.5臨時考核組備注共22天目錄第一章房地產(chǎn)開發(fā)基本知識房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)P4~5房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的程序P5~6房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的風(fēng)險與開發(fā)項目的可行性研究P6~9房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)土地使用權(quán)的取得P10~15房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)工程經(jīng)營管理P15~17房地產(chǎn)價格與房地產(chǎn)價格管理P18~22房屋買賣管理P22~28房地產(chǎn)物業(yè)管理P28~30第二章建筑與規(guī)劃基本知識第一節(jié)建筑學(xué)一般知識P30~37第二節(jié)城市規(guī)劃（住宅小區(qū)規(guī)劃）一般知識P37~50第三節(jié)建筑結(jié)構(gòu)與構(gòu)造P50~55建筑材料P55~64建筑裝修P65第六節(jié)建筑風(fēng)水P65第七節(jié)住宅新技術(shù)的應(yīng)用P65~68第三章房地產(chǎn)營銷第一節(jié)房地產(chǎn)市場調(diào)研P68~76第二節(jié)房地產(chǎn)產(chǎn)品定位P76~78房地產(chǎn)價格策略P78~84房地產(chǎn)營銷企劃P84~89房地產(chǎn)項目推廣P89~99房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)第一節(jié)中外房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)制度P99房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人素質(zhì)P100現(xiàn)行執(zhí)業(yè)制度及考試實施辦法P100~101房地產(chǎn)銷售的業(yè)務(wù)流程第一節(jié)尋找客戶P101~102現(xiàn)場接待P102第三節(jié)談判P102第四節(jié)客戶資料登記P103第五節(jié)簽約P103~105第六節(jié)入住P105~106第六章房地產(chǎn)銷售的技巧第一節(jié)銷售人員的禮儀與形象P106~112第二節(jié)如何塑造成功的銷售員P112~117第三節(jié)如何追蹤客戶P117如何引導(dǎo)客戶看房P117~119如何電話接聽P119如何了解客戶需求P120如何處理客戶異議并說服客戶P121~129如何根據(jù)不同顧客類別進行相應(yīng)客戶處理P129第六章房地產(chǎn)銷售的其它相關(guān)問題第一節(jié)房地產(chǎn)銷售意見問題及解決方法P129~133第四節(jié)商品房買賣的有關(guān)政策P136~138第七章房地產(chǎn)銷售典型案例分析第一節(jié)經(jīng)濟適用房銷售案例P138~143第二節(jié)普通商品放銷售案例P143~146第三節(jié)高級公寓銷售案例P146~157第一章房地產(chǎn)開發(fā)基本知識房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)一、房地產(chǎn)1、地產(chǎn)業(yè)的概念和分類房地產(chǎn)是房產(chǎn)的總稱。房地產(chǎn)也稱不動產(chǎn)。房地產(chǎn)在物質(zhì)上有三種存在形態(tài)：單純的土地、單純的房屋、土地房屋的綜合體。房地產(chǎn)是房屋及其權(quán)利的總稱。地產(chǎn)是土地及其權(quán)利的總稱。房地產(chǎn)是由土地、附著在土地上的各類建筑物、構(gòu)筑物和其他不可分離的物質(zhì)及其權(quán)利構(gòu)成的財產(chǎn)總體。房地產(chǎn)按照不同的標(biāo)準(zhǔn)可以劃分為不同類型，房地產(chǎn)大體上可以分為：居住用房地產(chǎn)、生產(chǎn)用房地產(chǎn)、經(jīng)營用房地產(chǎn)、行政用房地產(chǎn)、其他專用房地產(chǎn)等。2、房地產(chǎn)的特性（一）地產(chǎn)位置的固定性土地是自然生成物，它的位置是不可移動的。房屋是建筑在土地上的，由此決定了房屋等建筑物也是不可移動的。房地產(chǎn)位置上的固定性使房地產(chǎn)的使用受到了地理位置的制約和影響。（二）房地產(chǎn)地域的差別性房地產(chǎn)地域的差別性使每一宗房地產(chǎn)的價值都不相同。甚至在同一住宅區(qū)的相同住宅，或者同一棟樓的同一層中的同一平方米的房屋價值也會有所不同。（1）房地產(chǎn)的高值耐久性建筑在土地上的建筑物和構(gòu)筑物，一般使用期限都很長，一般也要幾十年，有的甚至長達(dá)上百年。房地產(chǎn)產(chǎn)品作為消費品價值也比較昂貴。（2）房地產(chǎn)的保值增值性房地產(chǎn)商品在國家政治、經(jīng)濟形式穩(wěn)定的情況下，其價格呈不斷上升的趨勢，即房地產(chǎn)具有保值增值的性質(zhì)。房地產(chǎn)的這種性質(zhì)主要是由于城市土地的性質(zhì)決定的，土地的有限性、不可再生性使城市土地稀缺狀態(tài)。由于人們對土地需求的日益增加，使房地產(chǎn)產(chǎn)品價格呈上升趨勢。二、房地產(chǎn)業(yè)1、房地產(chǎn)業(yè)的概念和內(nèi)涵房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務(wù)等行為與企業(yè)的總稱。房地產(chǎn)業(yè)是一個巨大的產(chǎn)業(yè)體系。具體說來，房地產(chǎn)業(yè)包括土地開發(fā)、房屋建設(shè)、房屋的維修與管理、土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓與出讓、房屋所有權(quán)的買賣、租賃、房地產(chǎn)抵押、房地產(chǎn)中介咨詢等行為，以及對經(jīng)濟活動進行控制和管理的行為。可以看出這個行業(yè)里涉及到房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、流通和消費服務(wù)、調(diào)控管理等領(lǐng)域的各類經(jīng)濟組織的活動。這些組織和部門之間相互聯(lián)系、相互依存、相互制約，從而形成一個有機的產(chǎn)業(yè)整體。房地產(chǎn)業(yè)的主要內(nèi)容具體地說就是：（1）土地開發(fā)和再開發(fā)；（2）房屋開發(fā)和建設(shè)；（3）地產(chǎn)經(jīng)營，包括土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃和抵押；（4）房地產(chǎn)經(jīng)營，包括房產(chǎn)（含土地使用權(quán)）買賣、租賃、抵押等；（5）房地產(chǎn)中介服務(wù)，包括咨詢、估價、測量、服務(wù)、服務(wù)公證等；（6）房地產(chǎn)物業(yè)管理服務(wù)，包括家居服務(wù)、房屋及配套設(shè)施和公共場所的維修養(yǎng)護、保安、綠化、衛(wèi)生、轉(zhuǎn)租、代收代付等；（7）房地產(chǎn)金融，包括信貸、保險和房地產(chǎn)金融資產(chǎn)投資等。確切地說，房地產(chǎn)行業(yè)包括開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務(wù)等各個環(huán)節(jié)或過程的經(jīng)濟活動。各類經(jīng)濟組織和經(jīng)紀(jì)人以及各類技術(shù)人員，構(gòu)成了上述諸要素的有機體系。2、房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)的關(guān)系房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)之間既有區(qū)別又有密切聯(lián)系。建筑業(yè)是屬于第二產(chǎn)業(yè)，屬于物質(zhì)生產(chǎn)部門。房地產(chǎn)業(yè)則兼有開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)等多種性質(zhì)，屬于第三產(chǎn)業(yè)。一般將從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)和組織稱為建筑商，將從事房屋建設(shè)和設(shè)備安裝的企業(yè)稱為建筑商和承包商。在項目開發(fā)和建設(shè)活動中，房地產(chǎn)企業(yè)和建筑企業(yè)往往形成甲方和乙方的密切合作關(guān)系。三、我國住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景房地產(chǎn)業(yè)的興盛時期到來了——折射房地產(chǎn)業(yè)界對產(chǎn)業(yè)前景的共同認(rèn)識。住宅建設(shè)是房地產(chǎn)業(yè)中的主流，住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展在推動國民經(jīng)濟增長方面將起到日益明顯的作用。在未來的幾十年中我國住宅產(chǎn)業(yè)將面臨更多的機遇和挑戰(zhàn)，這些機遇和挑戰(zhàn)為我國住宅產(chǎn)業(yè)提供了廣闊的發(fā)展前景。這些機遇和挑戰(zhàn)主要來自以下幾方面：1、城市化水平穩(wěn)步提高對住宅形成巨大要求到2010年我國城市人口將達(dá)6.1億，為滿足這些新增城市人口的住房要求，每年就需要新建住宅3.27億平方米。2、流動人口增長對住宅形成巨大需求例如在北京這樣的國際化大都市，國內(nèi)外流動人口將成為住宅需求的生力軍。3、居民消費結(jié)構(gòu)變化對住宅形成巨大的需求我國城鎮(zhèn)居民已經(jīng)進入了由溫飽型消費向小康型消費的轉(zhuǎn)變時期。人民生活水平逐漸提高，因而對改善居住條件的需求非常迫切。4、舊城改造的速度加快，安置居民需要大量住宅5、改革深化與市場發(fā)展刺激了對住宅的需求政府為擴大國內(nèi)需求，促進國民經(jīng)濟持續(xù)增長，出臺了一系列深化住房制度改革和啟動住宅消費的措施，這也促進了住宅的需求。其中最主要的措施有：（1）福利分房，實行住房分配貨幣化；（2）開放住房二級市場，以存量住房流動帶動增量住房消費；（3）下調(diào)存貸利率，以抵押信貸擴大當(dāng)前住房消費。據(jù)此推算，在未來的十幾年中，每年需新建城鎮(zhèn)住宅超過5億平方米，這是房地產(chǎn)業(yè)和住宅產(chǎn)業(yè)前所未有的發(fā)展機遇。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的程序房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的主要階段和過程根據(jù)房地產(chǎn)生產(chǎn)和再生產(chǎn)運行順序，以及各階段經(jīng)營管理的內(nèi)容，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營大體上可以劃分為七個階段或運行過程。建設(shè)工程項目設(shè)立和企業(yè)組建；房地產(chǎn)建設(shè)工程項目規(guī)劃與審批；土地使用權(quán)的取得；征地與拆遷；工程建設(shè)與管理；房地產(chǎn)的租售管理；房地產(chǎn)的物業(yè)管理。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的基本程序雖然房地產(chǎn)業(yè)具有區(qū)域性特點使得各地區(qū)或各城市情況不完全相同，但是房地產(chǎn)業(yè)運行的規(guī)律和階段基本是相同的。根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律和國家有關(guān)政策規(guī)定，對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理各階段以及各階段需要完成的工作，進行比較具體地說明。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的風(fēng)險與開發(fā)項目的可行性研究房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險（一）房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險的成因任何經(jīng)營管理活動都是有風(fēng)險的。所謂經(jīng)營管理風(fēng)險，就是經(jīng)營管理者在經(jīng)營管理活動中由于受到各種因素的影響，無法實現(xiàn)預(yù)期的目標(biāo)，從而造成經(jīng)營管理損失或失敗的情況。房地產(chǎn)經(jīng)營管理的特殊性，決定了房地產(chǎn)經(jīng)營管理具有更大的風(fēng)險性。房地產(chǎn)位置的不動性或固定性，在地域上決定了房地產(chǎn)對市場供求的不可調(diào)劑性；房地產(chǎn)投資時間的長期性，決定了房地產(chǎn)經(jīng)營對市場供求變動的不靈活性；房地產(chǎn)投資經(jīng)營的固定性，決定了房地產(chǎn)投資經(jīng)營的不易變現(xiàn)性；房地產(chǎn)市場信息的分散性，決定了房地產(chǎn)市場的不充分性和變現(xiàn)的困難性；房地產(chǎn)經(jīng)營管理風(fēng)險，在不同階段有著不同的表現(xiàn)形式和作用。（二）房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險的類型為了認(rèn)識房地產(chǎn)經(jīng)營管理風(fēng)險的本質(zhì)和規(guī)律，提高對房地產(chǎn)經(jīng)營管理風(fēng)險分析的認(rèn)識水平，加強對房地產(chǎn)風(fēng)險的管理，根據(jù)一定的標(biāo)準(zhǔn)可以把房地產(chǎn)經(jīng)營管理風(fēng)險劃分為不同的類型。房地產(chǎn)經(jīng)營管理自然風(fēng)險房地產(chǎn)經(jīng)營管理的自然風(fēng)險，是由房地產(chǎn)經(jīng)營管理過程中自然災(zāi)害，諸如地震、洪水、風(fēng)暴、火災(zāi)等造成的房地產(chǎn)破壞和損害而形成的風(fēng)險。房地產(chǎn)經(jīng)營管理社會風(fēng)險房地產(chǎn)經(jīng)營管理的社會風(fēng)險，大體上來自兩個方面。一是由于政治方面的原因引起的，例如國家政治狀況和政治形勢的變化，國家的宏觀經(jīng)濟政策和房地產(chǎn)方面政策的變革，以及國家和房地產(chǎn)方面法律法規(guī)等變動形成的房地產(chǎn)經(jīng)營管理風(fēng)險；二是由于集體和個人的不恰當(dāng)或錯誤的行為引起的，例如盜竊、搶劫、欺詐等形成的風(fēng)險等。其中對房地產(chǎn)經(jīng)營管理影響最大的是國家政治變動和政策法律法規(guī)的變動。３、房地產(chǎn)經(jīng)營管理經(jīng)濟和市場風(fēng)險房地產(chǎn)經(jīng)營管理經(jīng)濟和市場風(fēng)險，是由于房地產(chǎn)市場狀況的變動引起的，或者說是由市場運行狀況的不確定因素引起的。在市場經(jīng)濟條件下，市場是各種經(jīng)濟運行狀況的集中表現(xiàn)，市場運行中的各種不確定因素非常之多。因內(nèi)外社會經(jīng)濟變動、經(jīng)濟政策變動、居民收入水平的變動都會影響到房地產(chǎn)市場的運行。４、房地產(chǎn)經(jīng)營管理技術(shù)風(fēng)險房地產(chǎn)經(jīng)營管理的技術(shù)風(fēng)險，是由于科學(xué)技術(shù)的進步引起的風(fēng)險。當(dāng)代已經(jīng)進入了知識經(jīng)濟時代，在知識經(jīng)濟時代，科學(xué)技術(shù)進步引起了建材的品種、質(zhì)量和性能的變化，也促使建筑技術(shù)的提高、建筑結(jié)構(gòu)的革新等，從而使建筑業(yè)和建筑產(chǎn)品科技含量大大提高，不斷地使存量房屋等建筑物貶值，由此造成了房地產(chǎn)經(jīng)營管理的技術(shù)風(fēng)險。５、地產(chǎn)經(jīng)營管理企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險由于房地產(chǎn)經(jīng)營管理企業(yè)內(nèi)部管理水平等問題，影響到企業(yè)的預(yù)期收益，從而形成經(jīng)營管理風(fēng)險。比如由于企業(yè)財務(wù)管理混亂，造成資金周轉(zhuǎn)緩慢；施工管理不善，延誤了工期；經(jīng)營管理水平低下，使房地產(chǎn)出租出售受到影響等。（三）房地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險管理方法風(fēng)險管理是一種要求比較高的管理。由于引起風(fēng)險的原因是多方面的和極其復(fù)雜的，有時甚至是不可避免的，因此在風(fēng)險管理中，主要采取以下一些方法。１、回避風(fēng)險。要求企業(yè)在經(jīng)營決策時，盡量回避有風(fēng)險或風(fēng)險大的業(yè)務(wù)，選擇無風(fēng)險和風(fēng)險小的業(yè)務(wù)，達(dá)到回避經(jīng)營管理風(fēng)險的目的。２、轉(zhuǎn)移風(fēng)險。是將經(jīng)營可能發(fā)生的或者已經(jīng)發(fā)生的風(fēng)險全部地或部分地轉(zhuǎn)移出去。一般來說，采取的主要方法是將可能發(fā)生風(fēng)險的經(jīng)營項目轉(zhuǎn)移出去，或者將有經(jīng)營風(fēng)險的項目與其他單位合作或合資經(jīng)營，從而達(dá)到分散風(fēng)險或減少風(fēng)險的目的。但是轉(zhuǎn)移風(fēng)險也要付出一定的代價，這些代價有的是直接的，有的是間接的。３、減輕風(fēng)險的損失。經(jīng)營風(fēng)險一旦發(fā)生，企業(yè)就要千方百計采取各種有效的措施，力求減少風(fēng)險帶來的損失。在減輕經(jīng)營風(fēng)險時，通常主要采取以下一些方法；精確預(yù)測經(jīng)營項目的費用與收益比率，減少經(jīng)營過程中的不必要的支出；縮短經(jīng)營周期或縮小經(jīng)營規(guī)模；通過簽訂合同等方式，將那些對利潤敏感的變量，如利息、開發(fā)建設(shè)費用、建設(shè)周期和房屋預(yù)租預(yù)售等固定下來，從而達(dá)到減少或縮小風(fēng)險的目的。４、對經(jīng)營項目實行保險。對經(jīng)營項目實行保險，是經(jīng)營者轉(zhuǎn)移經(jīng)營風(fēng)險的一種比較好的方式。保險雖然也要支付費用即保險金，但是與風(fēng)險一旦發(fā)生帶來的損失相比要小的多。在發(fā)達(dá)的市場經(jīng)濟條件下，運用保險的方式轉(zhuǎn)移或減少風(fēng)險，是風(fēng)險管理普遍采用的一種方法，因而也是現(xiàn)代回避風(fēng)險或減少風(fēng)險的主要方法。對于可能發(fā)生的風(fēng)險要進行科學(xué)的分類排隊；找出風(fēng)險產(chǎn)生的原因及其因果關(guān)系；采取適當(dāng)?shù)姆椒?，認(rèn)識特定的風(fēng)險。識別風(fēng)險通常采取的方法是：分析詢問法、財務(wù)報表法、流程圖法、現(xiàn)場觀察法、環(huán)境分析法等。識別風(fēng)險是風(fēng)險管理的基礎(chǔ)，也是風(fēng)險管理中最困難的工作。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的可行性研究可行性研究的含義可行性研究是現(xiàn)代經(jīng)營管理活動重要環(huán)節(jié)和經(jīng)營管理重要方法。房地產(chǎn)經(jīng)營管理可行性研究，是在房地產(chǎn)經(jīng)營管理決策前，對經(jīng)營管理項目進行綜合的技術(shù)和經(jīng)濟分析的一種科學(xué)方法。通過可行性研究，可以對經(jīng)營管理項目的市場運行和經(jīng)濟、技術(shù)等多方面狀況，進行深入細(xì)致的調(diào)查、分析和研究；可以對提出的各種經(jīng)營管理方案，進行技術(shù)和經(jīng)濟多方面比較分析和論證；還可以對經(jīng)營管理項目的經(jīng)濟效益進行科學(xué)的預(yù)測和評價，為經(jīng)營管理決策部門最終決策，提供科學(xué)依據(jù)。可行性研究階段劃分可行性研究，大體上分為三個階段，即機會可行性研究階段；初步可行性研究階段；最終可行性研究階段。１、機會可行性研究階段及其任務(wù)機會可行性研究階段的主要任務(wù)是確定經(jīng)營方向，提出經(jīng)營目標(biāo)。對房地產(chǎn)經(jīng)營管理企業(yè)來說，就是對經(jīng)營管理項目提出建議。為了實現(xiàn)機會可行性研究階段的任務(wù)，必須對投資經(jīng)營項目發(fā)展的背景、當(dāng)?shù)氐馁Y源條件、市場供需狀況等基本情況進行初步的調(diào)查和預(yù)測。通過初步研究，尋找和確定最有利的投資經(jīng)營方向和投資經(jīng)營機會，提出可行性研究的建議書，并為下一步研究提出要求。初步可行性研究階段及其任務(wù)初步可行性研究階段的主要任務(wù)就是根據(jù)機會研究階段的結(jié)果，進一步研究經(jīng)營管理項目的規(guī)模、建筑材料的供應(yīng)、投資地段的選擇或選址、建筑工程的設(shè)計方案、項目工程的施工進度等問題。對于一些關(guān)鍵性的問題，還必須進行專題研究，諸如市場需要狀況、投資經(jīng)營項目的地址優(yōu)劣、工程設(shè)計方案合理性、施工進度可行性等。在對這些問題進一步研究的基礎(chǔ)上，對各個方案進行認(rèn)真的比較分析，排除一些可行性不大的方案，從而進一步縮小工作范圍和工作數(shù)量，為最終可行性研究奠定基礎(chǔ)。最終可行性研究及其任務(wù)最終可行性研究，是可行性研究的最后一個階段。這個研究階段的主要任務(wù)是對經(jīng)營管理項目的技術(shù)、經(jīng)濟、以及市場等方面進行詳細(xì)地和深入細(xì)致地分析論證、確定經(jīng)營管理項目的有關(guān)主要因素，并對這些因素進行仔細(xì)的調(diào)查、分析、計算、評估、在這個基礎(chǔ)上提出一個或幾個可供選擇的最優(yōu)方案，作為經(jīng)營管理的決策依據(jù)。簡言之，在可行性研究的三個階段中，機會研究階段的主要任務(wù)是確定投資方向，提出項目建議書；初步可行性研究階段的主要任務(wù)是確定項目的生命力和發(fā)展前景；最終可行性研究階段的主要任務(wù)是對投資項目進行市場、經(jīng)濟和技術(shù)的分析，為經(jīng)營管理者提供可靠的依據(jù)?？尚行匝芯康膬?nèi)容房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理的可行性研究，是一項內(nèi)容十分廣泛的技術(shù)也是一種經(jīng)濟的分析研究。這種研究不權(quán)需要對市場、技術(shù)、規(guī)劃、組織等多種因素進行綜合分析，而且還必須研究與國家社會經(jīng)濟發(fā)展大環(huán)境相適應(yīng)、以及與所在城市和地區(qū)總體發(fā)展規(guī)劃相協(xié)調(diào)的問題。房地產(chǎn)經(jīng)營管理可行性研究，由于包括的內(nèi)容很多，可以根據(jù)不同的標(biāo)準(zhǔn)，把它的內(nèi)容歸結(jié)為不同的方面。但是，不管怎樣歸納，房地產(chǎn)經(jīng)營管理項目可行性研究，必須包括以下三個內(nèi)容：1、地產(chǎn)市場問題。在市場經(jīng)濟條件下，生產(chǎn)都是為了滿足市場的需求。如果沒有市場的需求，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營就失去了存在和發(fā)展的基礎(chǔ)。所以，房地產(chǎn)經(jīng)營管理可行性研究的首要問題，就是要研究有沒有市場，市場的容量有多大。在房地產(chǎn)經(jīng)營管理的可行性研究中，有沒有市場的問題，是解決房地產(chǎn)經(jīng)營管理有沒有“必要性”的問題，所以這個問題就成為全部可行性研究的基礎(chǔ)和前提。2、工程技術(shù)問題。主要是研究規(guī)劃設(shè)計和工程技術(shù)中的高科技含量的問題，以及規(guī)劃設(shè)計和工程技術(shù)中的難點是否能夠解決或克服的問題。這個問題主要是解決房地產(chǎn)經(jīng)營管理的“可能性”問題。3、經(jīng)濟效益問題。就是通過對房地產(chǎn)經(jīng)營管理活動的經(jīng)濟評價，研究是否盈利和盈利水平的高低。在市場經(jīng)濟條件下，任何企業(yè)經(jīng)營的最終目的是為了取得利潤，而且是為了取得最大利潤。如果企業(yè)不盈利，企業(yè)就失去了經(jīng)營的目標(biāo)。所以，這個問題主要是解決房地產(chǎn)經(jīng)營管理“合理性”的問題或企業(yè)經(jīng)營的最終目的問題。概括地說，這三個方面的關(guān)系是：市場問題是房地產(chǎn)經(jīng)營管理的前提；工程技術(shù)問題是房地產(chǎn)經(jīng)營管理的手段；效益是房地產(chǎn)經(jīng)營管理的目的。房地產(chǎn)經(jīng)營管理的可行性研究，只有對這三個問題做出明確的回答，才可以說完成了可行性研究院任務(wù)。房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告房地產(chǎn)經(jīng)營管理可行性研究結(jié)論或意見形成以后，還必須編寫出可行性研究報告?？尚行匝芯繄蟾?，是可行性研究的最終成果。一般來說，可行性研究報告應(yīng)當(dāng)包括以下具體內(nèi)容。1、房地產(chǎn)經(jīng)營管理項目的背景狀況房地產(chǎn)經(jīng)營管理項目，涉及國家政治經(jīng)濟各個方面，因此在可行性報告中，必須對國家宏觀經(jīng)濟發(fā)展和運行的狀況、經(jīng)營管理項目所在城市和地區(qū)的經(jīng)濟社會發(fā)展和經(jīng)濟運行狀況、國家產(chǎn)業(yè)政策、房地產(chǎn)市場供求等情況做出簡單的介紹和說明。2、房地產(chǎn)經(jīng)營管理項目的概況房地產(chǎn)經(jīng)營管理項目的概況部分，應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：（１）房地產(chǎn)經(jīng)營管理項目的名稱；（２）房地產(chǎn)經(jīng)營管理項目的地理位置；（３）房地產(chǎn)經(jīng)營管理項目所在地區(qū)環(huán)境；（４）房地產(chǎn)經(jīng)營管理項目的性質(zhì)和主要特點；（５）房地產(chǎn)經(jīng)營管理項目的社會經(jīng)濟意義。3、可行性報告的基本數(shù)據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)營管理項目的可行性研究報告，既要有定性分析，又要有定量分析來提供可靠的數(shù)據(jù)。其中主要應(yīng)當(dāng)包括：（１）項目投資總額；（２）項目規(guī)劃要點：其中主要包括經(jīng)營管理項目的總建筑面積、建筑密度、建筑容積率、房屋的各類用途、建筑的構(gòu)成、基礎(chǔ)設(shè)施的條件和要求、其他規(guī)劃設(shè)計要點等；（３）項目占地面積（４）占用的土地及其使用狀況；房地產(chǎn)經(jīng)營管理項目占地面積、需要給予補償?shù)母?、占用的菜地面積、需要安置的住戶和人口、需要安置的勞動力人數(shù)等；（５）建筑物的主要技術(shù)參數(shù)；（６）其他有關(guān)資料。4、房地產(chǎn)經(jīng)營管理項目的成本估算房地產(chǎn)經(jīng)營管理項目的成本，是房地產(chǎn)經(jīng)營管理的費用支出，在市場物價一定的情況下，成本支出大小對于房地產(chǎn)經(jīng)營管理盈利水平有著決定性的意義。因此房地產(chǎn)經(jīng)營管理成本估算，是房地產(chǎn)可行性研究中的一個核心問題。房地產(chǎn)經(jīng)營管理成本估算，通常的作法是先分項估算，然后再進行匯總，最后做出成本估算。房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理成本估算主要包括以下內(nèi)容：（１）土地征用費用估算和概算。其中主要包括征地費、青苗補償費及其他地上物的補償費、菜地建設(shè)費、勞動力安置費、耕地占有稅等。（2）拆遷安置費。主要包括各種拆遷費用、賠償費用。（3）前期工程費用。主要包括勘察設(shè)計費用、“三通一平”或“七通一平”費用等。（4）房屋建筑安裝費用。由于房屋建筑標(biāo)準(zhǔn)等的不同，應(yīng)當(dāng)對不同類型、不同設(shè)計、不同等級的房屋分別列出各自的費用。（5）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費。對不同類型的基礎(chǔ)設(shè)施，分別列出所需要的費用。（6）公共配套設(shè)施建設(shè)費用。對于小區(qū)內(nèi)的公共設(shè)施配套建設(shè)費用，也應(yīng)當(dāng)分別列出費用，以便更好地進行核算。（7）管理費用。（8）籌資成本與利息的支出。（9）其他必要的支出。由于房地產(chǎn)建設(shè)經(jīng)營的過程很長，所以應(yīng)當(dāng)充分考慮各項費用在項目實施期間可能發(fā)生變化。為了保證成本估算或概算的正確性，在必要的時候，應(yīng)當(dāng)進一步按照各項耗費，詳細(xì)列出成本估算表或概算表。5、資金籌集與供給方式資金是房地產(chǎn)經(jīng)營管理的第一推動力，關(guān)系到經(jīng)營管理的全過程。因此房地產(chǎn)經(jīng)營管理可行性研究報告，必須根據(jù)經(jīng)營管理項目所需資金總額，確定資金籌集方式；計算籌資成本；科學(xué)地安排資金運用方式。房地產(chǎn)投資建設(shè)是一項巨大的工程，投資建設(shè)具有階段性，決定了資金投入的時間性和順序性。因此，一方面必須為了節(jié)約資金的投入，降低投資成本，安排好資金投入的順序和時間；另一方面又必須保證資金的充分供應(yīng)，防止資金供應(yīng)斷檔，造成施工延誤和浪費，來提高經(jīng)濟效益。6、資源采購與供應(yīng)資源或物質(zhì)供應(yīng)狀況，對工程建設(shè)有著重要的意義。因此在可行性研究報告中，必須認(rèn)真指定建筑資源供應(yīng)計劃。建筑工程資源采購和供應(yīng)主要包括以下內(nèi)容：（1）建筑材料的需要數(shù)量、物質(zhì)采購方式、物質(zhì)供應(yīng)安排；（2）施工力量的組織安排；（3）項目建設(shè)施工期間的動力、水的供應(yīng)；（4）建設(shè)工程竣工后或建設(shè)投入使用后，上下水、電力、燃力、煤氣、交通、通訊等供應(yīng)和使用條件等。7、房地產(chǎn)經(jīng)營管理項目市場分析房地產(chǎn)市場是全部可行性報告的關(guān)鍵問題。市場分析主要包括：（1）對銷售市場狀況的預(yù)測；（2）對房地產(chǎn)市場的容量、飽和率或飽和度的分析；（3）對市場占有率的預(yù)期；（4）對市場銷售價格預(yù)測、銷售對象的分析、銷售計劃的制訂、以及未來市場變化對營銷過程的影響等。8、房地產(chǎn)經(jīng)營管理項目財務(wù)評價房地產(chǎn)經(jīng)營管理項目財務(wù)評價，是房地產(chǎn)經(jīng)營管理可行性研究報告的核心問題，也是房地產(chǎn)經(jīng)營管理的根本目標(biāo)。房地產(chǎn)經(jīng)營管理項目財務(wù)評價主要包括：（1）房地產(chǎn)銷售收入、需要繳納的各種稅費、經(jīng)營利潤等的預(yù)測；（2）貸款成本、貸款償還、以及貸款與償還的平衡計算；（3）現(xiàn)金流量分析；（4）財務(wù)平衡分析等；（5）對項目建設(shè)規(guī)模、建設(shè)規(guī)劃設(shè)計修改的費用測算等；（6）項目建設(shè)期間原材料價格變化影響等因素的敏感性分析和相應(yīng)的盈虧平衡分析。房地產(chǎn)經(jīng)營管理項目財務(wù)評價指標(biāo)主要有：（1）累計現(xiàn)金流量；（2）凈現(xiàn)值；（3）內(nèi)部收益率；（4）動態(tài)投資回收期；（5）財務(wù)靈敏度等。對于較小的投資建設(shè)項目，也可以將成本估算、市場分析合并到財務(wù)評價中。9、房地產(chǎn)經(jīng)營管理風(fēng)險分析房地產(chǎn)經(jīng)營管理風(fēng)險分析，應(yīng)當(dāng)包括：（1）社會、經(jīng)濟、政策等各方面變動可能出現(xiàn)的對房地產(chǎn)經(jīng)營管理的影響；（2）在資源供應(yīng)方面可能出現(xiàn)的由于不協(xié)調(diào)形成的風(fēng)險；（3）城市經(jīng)濟運行和房地產(chǎn)市場方面出現(xiàn)的變化可能引起的風(fēng)險。在可行性報告中，盡可能對主要影響因素變化引起的風(fēng)險極限做出評價，分析超級限變動的可能性并提出相應(yīng)的對策及建議。10、國民經(jīng)濟社會評價房地產(chǎn)經(jīng)營管理項目，大都是一個巨大的系統(tǒng)工程，對社會經(jīng)濟生活的各個方面都會產(chǎn)生重大的影響，因此必須認(rèn)真對經(jīng)營管理項目進行國民經(jīng)濟社會評價。重點是分析房地產(chǎn)經(jīng)營管理項目國民經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益等，并且要做出正確的科學(xué)評價。11、房地產(chǎn)經(jīng)營管理項目開工日期、竣工日期和竣工驗收初步安排。12、結(jié)論。房地產(chǎn)經(jīng)營管理項目可行性研究結(jié)論，主是運用各項數(shù)據(jù)，從市場、技術(shù)、經(jīng)濟、財務(wù)等各個方面說明項目的可行性，認(rèn)真評價每一個可行的方案，提出具體的決策參數(shù)。確切地表述項目是否可行，提出項目存在的問題以及改進對策、建議等。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)土地使用權(quán)的取得國家土地公有制的形式我國土地公有制采取了兩種所有制形式，即集體所有制和國家所有制。農(nóng)村土地采取了集體所有制的形式，屬于農(nóng)民集體所有；城市土地采取了國家所有制的形式，屬于全民所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，都屬于集體所有，并以土地集體所有制的形式存在。任何個人不能取得土地的所有權(quán)。二、土地所有權(quán)和土地使用權(quán)及使用權(quán)出讓與轉(zhuǎn)讓（一）土地所有權(quán)土地所有權(quán)是指土地所有者在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對其擁有的土地享有的權(quán)利。這種權(quán)利包括占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)。1、土地占有權(quán)。土地占有權(quán)就是土地所有者對土地的實際控制權(quán)。它是行使土地所有權(quán)和使用權(quán)的基礎(chǔ)。我國土地所以權(quán)的主體只有國家和集體，但是國家和集體作為土地所有權(quán)的主體，未必要親自去經(jīng)營和使用土地，這樣就導(dǎo)致了土地所有權(quán)和占有權(quán)的分離。因此土地所有權(quán)人并不一定就是土地占有人。2、土地使用權(quán)。土地使用權(quán)就是土地所有者根據(jù)土地分類對土地加以利用的權(quán)利。土地利用與占有存在著密切聯(lián)系，沒有占有就無法使用就談不上使用權(quán)。土地使用權(quán)作為一項獨立的權(quán)能可以同占有權(quán)、收益權(quán)一起從所有權(quán)中分離出來。在我國，集體土地所有者可以直接行使這項權(quán)利，國有土地所有和一般把這項權(quán)利轉(zhuǎn)讓給非所有人使用。3、土地收益權(quán)。土地收益權(quán)就是基于對土地使用權(quán)而取得的利息的權(quán)利。土地收益權(quán)和土地所有權(quán)密切相關(guān)，土地收益就是土地使用的結(jié)果。4、土地處分權(quán)。土地處分權(quán)就是依法對土地處置的權(quán)利，即在法律允許的范圍之內(nèi)決定土地的種種最終歸屬。國家雖然享有完整意義上的土地所有權(quán)的四項全能，但國家不能去直接行使這些權(quán)力，而是授權(quán)給全民所有制單位以及個人經(jīng)營管理。用地單位和個人依法對國家所有土地行使占有、使用和收益的權(quán)利。盡管占有權(quán)、使用權(quán)和收益權(quán)從所有權(quán)中分離出來，但國家作為土地所有權(quán)者并沒有喪失對土地的所有權(quán)。城市土地歸全民所有，即國家所有土地的所有權(quán)由國務(wù)院代表國家行使，任何單位和個人不得占有、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。但土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。（二）土地使用權(quán)土地使用權(quán)是指土地使用者依法享有使用和取得土地利益的權(quán)利。根據(jù)法律規(guī)定，土地使用權(quán)受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。同時，法律也規(guī)定，使用土地的單位和個人，除享有一定的權(quán)利外，還必須對土地承擔(dān)保護和合理利用義務(wù)。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓，但不得以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。（三）土地使用權(quán)出讓1、土地使用權(quán)出讓的概念土地使用權(quán)是指國家以土地所有者身份，按指定地塊的使用年限、用途和城市規(guī)劃等條件，將城市土地使用權(quán)出讓給土地使用者，并向土地使用者收取土地使用權(quán)出讓金的行為。出讓交易雙方是國家和用地單位或個人。前者是出讓者，后者是受讓者，出讓后的土地，土地所有權(quán)仍為國家所有，用地者通過有償形式獲得土地使用的權(quán)利，并通過開發(fā)利用土地獲得土地收益。使用權(quán)有償出讓的土地，必須是國有土地；集體所有的土地必須辦理征用手續(xù)轉(zhuǎn)化為國有土地后，才能出讓。有償出讓的地塊可以是待開發(fā)的(土地生地)，也可以是完成市政設(shè)施（七通一平）的土地（熟地），還可以是連同地上建筑物及附屬設(shè)施一并出讓的土地。2、土地使用權(quán)出讓形式土地使用權(quán)出讓采用協(xié)議、招標(biāo)、拍賣三種合同形式進行。（1）協(xié)議出讓土地使用權(quán)就是當(dāng)事人雙方經(jīng)過反復(fù)協(xié)商，最終達(dá)成出讓協(xié)議，經(jīng)登記受讓人取得土地使用權(quán)的形式。（2）招標(biāo)出讓土地使用權(quán)，是指在規(guī)劃規(guī)定期限內(nèi)，由符合條件的單位和個人以書面投標(biāo)形式，競投某地段土地使用權(quán)，由招標(biāo)人根據(jù)一定要求擇優(yōu)確定受讓人，由受讓人在辦理完一切手續(xù)后取得土地使用權(quán)方式。（3）拍賣出讓土地使用權(quán)，是指在指定時間、公開場合，在土地管理部門拍賣主持人主持下，競標(biāo)者按規(guī)定方式應(yīng)價，競投土地使用權(quán)，由出價高者獲得土地使用權(quán)的土地出讓方式。3、土地使用權(quán)出讓年限居住用地70年；工業(yè)用地、教育、科技、文化衛(wèi)生、體育及綜合或其他用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；（四）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的概念土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者根據(jù)國家規(guī)定，在規(guī)定的土地使用年限內(nèi)，在履行原合同義務(wù)前提下，將土地使用權(quán)有償讓渡給其他使用者的經(jīng)濟行為。他包括出售、交換、贈予。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓形式土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓形式主要有出售和交換等幾種形式。（1）土地使用權(quán)出售。土地使用權(quán)出售是指土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓者將土地的直接支配權(quán)轉(zhuǎn)移給購買方，購買方在取得土地使用權(quán)時，向出租方支付地價及有關(guān)價款。土地使用權(quán)出售后，出讓合同中規(guī)定一切權(quán)利與義務(wù)全部轉(zhuǎn)給新的土地使用者。（2）土地使用權(quán)交換。土地使用權(quán)交換，即土地使用者與其他土地使用者相互交換余期的土地使用權(quán)時，交換的雙方連同原有土地使用權(quán)規(guī)定的權(quán)利義務(wù)關(guān)系也同時交換。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓形式還有出租、贈予、抵押、繼承等不同形式。（五）取得建設(shè)用地的方式取得國有建設(shè)用地或國有土地使用權(quán)，主要有兩種方式，即有償取得方式和無償取得方式。1、有償取得方式，就是土地使用者，通過向國家繳納土地使用費出讓金取得土地使用權(quán)。國家有關(guān)法律法規(guī)都明確規(guī)定，我國實行國有土地有償使用制度。依據(jù)城市房地產(chǎn)管理法、土地管理法和城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)營管理企業(yè)以悠長方式取得城市土地使用權(quán)，通過有以下幾種方式：（1）以土地使用權(quán)出讓方式取得國有土地使用權(quán)；（2）以土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移方式取得國有土地使用權(quán)；（3）以土地使用權(quán)出租方式取得國有土地使用權(quán)，以及以土地使用權(quán)入股方式取得土地使用權(quán)等。2、無償取得的方式，就是國有土地使用者，通過國家行政劃撥方式取得土地使用權(quán)?！吨腥A人民共和國土地管理法》規(guī)定：國家機關(guān)用地和軍事用地；城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；國家重點扶持的能源、交通、水利等國民經(jīng)濟基礎(chǔ)設(shè)施用地；法律、法規(guī)規(guī)定的其他用地，經(jīng)縣級以上人民政府批準(zhǔn)，可以通過劃撥方式取得土地使用權(quán)。三、土地征用的管理（一）征用農(nóng)地的性質(zhì)根據(jù)國家土地管理法等有關(guān)法律和法規(guī)規(guī)定，需要征用農(nóng)業(yè)用地的建設(shè)項目，必須是已經(jīng)列入國家固定資產(chǎn)投資計劃、并經(jīng)主管部門批準(zhǔn)的建設(shè)項目。國家在征用農(nóng)民土地的過程中，會引起一系列經(jīng)濟和產(chǎn)權(quán)關(guān)系的變化。首先，通過征地改變了土地的使用性質(zhì)，即把原來的農(nóng)業(yè)用地改變?yōu)槌鞘杏玫?。其次，通過征地變更了土地所有權(quán)關(guān)系，即把原來的農(nóng)民集體所以的土地變成城市國家所有的土地。再次，在征地過程中，由于農(nóng)民喪失了土地的所有權(quán)，所以必須對農(nóng)村集體土地所有者進行補償。同時由于土地使用權(quán)性質(zhì)的變化，即把農(nóng)業(yè)用地變成了城市用地，從而也使土地實現(xiàn)了價值增值。由于在征地過程中發(fā)生了一系列土地所有權(quán)關(guān)系、土地使用性質(zhì)以及經(jīng)濟關(guān)系的變化，所以必須依照國家法規(guī)辦事。（二）農(nóng)地征用的審批權(quán)限《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定，只有國務(wù)院和省級人民政府才有農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和征地的審批權(quán)。農(nóng)用地轉(zhuǎn)用，即將耕地、林地、草地等直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄔ旖ㄖ?、?gòu)筑物的土地，必須經(jīng)過國務(wù)院和省級人民政府批準(zhǔn)。在已批準(zhǔn)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用范圍內(nèi)，具體建設(shè)項目用地，可以由市、縣級人民政府批準(zhǔn)?！吨腥A人民共和國土地管理法》規(guī)定，國務(wù)院和省級人民政府關(guān)于征地的審批權(quán)限劃分如下：征用基本農(nóng)田；基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃的；其他土地超過70公頃的必須由國務(wù)院批準(zhǔn)。除了由國務(wù)院批準(zhǔn)的征用土地，其他需要征用的土地，由省、市人民政府批準(zhǔn)。省級人民政府批準(zhǔn)征用的土地，必須同時報國務(wù)院備案。（三）農(nóng)地征用的補償國家建設(shè)征用農(nóng)民集體所以的土地，必須給予補償。《中華人民共和國土地管理法》對征用土地補償?shù)牟襟E、標(biāo)準(zhǔn)和用途都做出了相應(yīng)的規(guī)定。1、辦理征地補償?shù)怯浶枰饔玫耐恋?，依照法定程序批?zhǔn)后，由縣級以上人民政府，在當(dāng)?shù)赜枰怨?，并組織實施。被征用土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在公告規(guī)定的期限內(nèi)，持土地權(quán)屬證書，到當(dāng)?shù)厝嗣裾恋毓芾聿块T辦理土地征用補償?shù)怯洝?、確定土地補償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，確定對征用土地補償標(biāo)準(zhǔn)時，必須根據(jù)被征用的土地的原來用途（即是耕地還是非耕地），按照不同的標(biāo)準(zhǔn)給予補償。征用耕地的補償如果征用的是耕地，補償必須按照以下的規(guī)定進行。第一耕地補償費的構(gòu)成。按照國家的規(guī)定，耕地補償費由以下幾個部分構(gòu)成：土地補償費、安置補償費、地上附著物補償費、青苗補償費等。第二土地補償費的標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)土地管理法規(guī)定，土地補償費是該耕地被征用前三年平均產(chǎn)值的6倍到10倍。第三安置補償費的標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)土地管理法的規(guī)定，安置補償費，由需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)量決定。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)量是由被征用的耕地數(shù)量除以征用前被征用單位人均占有耕地的數(shù)量計算。每一個需要安置的人口的安置補償費標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被占用前三年平均值的4到6倍。安置補償費在一般情況下限額為：每公頃被征用的耕地的安置補償費，最高不得超過被征用前三年平均產(chǎn)值的15倍。如果上述土地補償費和安置補償費不能夠使需要安置的農(nóng)民保持原有的生活水平，經(jīng)省、市、直轄市人民政府批準(zhǔn)，可以增加安置補償費。但是，土地補償費與安置補償費的總和不得超過土地被征用前三年平均產(chǎn)值30倍。土地管理法規(guī)定，國務(wù)院根據(jù)經(jīng)濟社會發(fā)展的水平，在特殊情況下可以提高征用耕地的補償費和補償費的標(biāo)準(zhǔn)。征用其他土地補償和補償標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)土地管理法的規(guī)定，征用其他土地的土地補償費和安置費標(biāo)準(zhǔn)，由省、市、自治區(qū)和直轄市參照征用耕地的補償費和安置費的標(biāo)準(zhǔn)確定。征用土地的附著物和青苗補償標(biāo)準(zhǔn)土地管理法規(guī)定，被征用土地上的附著物和青苗補償標(biāo)準(zhǔn)，由省、市、自治區(qū)和直轄市規(guī)定。四、舊城改造與房屋拆遷管理城市建設(shè)或房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理企業(yè)取得建設(shè)用地的另一種途徑，就是通過對舊城改造和房屋拆遷取得城市國有土地的使用權(quán)。房屋拆遷程序申請規(guī)劃用地許可證舊城房屋拆遷的基地，都是市區(qū)范圍的國有土地，這些土地都已列入了城市規(guī)劃控制區(qū)。因此建設(shè)單位要取得城市建設(shè)用地，就必須按照以下步驟進行工作：（1）建設(shè)用地單位應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定，向市或區(qū)、縣規(guī)劃管理部門申請建設(shè)用地規(guī)劃許可證；（2）經(jīng)過主管部門審查，符合條件的，由城市規(guī)劃部門核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證，并確定拆遷房屋的地域范圍；（3）由城市規(guī)劃部門通知已取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證范圍內(nèi)的被拆遷人，停止房屋及其附屬物的改建、擴建等工程，同時通知拆遷房屋所在地的區(qū)、縣房屋土地管理局，再由區(qū)、縣房屋土地管理局通知有關(guān)部門，通常在一年內(nèi)，在拆遷的范圍內(nèi)停止辦理以下有關(guān)手續(xù)：房屋的買賣、交換、析產(chǎn)、分割、贈予、出租等；暫停辦理常住戶口的遷入、分戶等手續(xù)；暫停核發(fā)工商管理營業(yè)執(zhí)照等手續(xù)。申請房屋拆遷許可證從事拆遷房屋的單位，必須取得房屋拆遷許可證。房屋拆遷許可證是進行房屋拆遷的憑證。只有具有房屋拆遷許可證，才有資格對房屋進行拆遷。房屋拆遷許可證，只是在一定的時間和一定的范圍內(nèi)，對特定的項目具有法律效力。建設(shè)單位要申請房屋拆遷許可證，必須持有下列文件和資料：（1）區(qū)、縣以上人民政府批準(zhǔn)的使用土地的證明文件如中華人民共和國國有土地使用證等；（4）房屋拆遷計劃和房屋拆遷方案等。核發(fā)房屋拆遷許可證區(qū)、縣房屋土地管理局，在接到建設(shè)單位房屋拆遷申請書以后，要認(rèn)真審查申請單位上報的建設(shè)項目的計劃批準(zhǔn)文件、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、使用土地的批準(zhǔn)文件，審核拆遷計劃和拆遷方案，并且要在接到申請20日內(nèi)，以書面形式做出是否同意發(fā)給房屋拆遷許可證的決定。如果要拆遷外國組織和外國人，以及外商投資企業(yè)的房屋及其附屬物或者是拆遷量過大的，還應(yīng)當(dāng)報送市房屋土地管理局審核。市房屋土地管理局審核同意后，再由區(qū)、縣房屋土地管理局向建設(shè)單位頒發(fā)房屋拆遷許可證。頒發(fā)拆遷公告區(qū)、縣房屋土地管理局，核發(fā)房屋拆遷許可證以后，還必須在房屋拆遷的范圍內(nèi)，將建設(shè)項目的名稱、拆遷人（建設(shè)單位或個人）、拆遷的范圍、拆遷的期限等，用公告或其他形式予以公布。區(qū)、縣房屋土地管理局以及拆遷人，應(yīng)當(dāng)向被拆遷人做好宣傳解釋工作。簽訂拆遷補償協(xié)議及拆遷雙方的權(quán)利和義務(wù)拆遷人與被拆遷人，必須根據(jù)有關(guān)規(guī)定，訂立房屋拆遷補償協(xié)議、安置協(xié)議。在房屋拆遷協(xié)議中，必須明確規(guī)定雙方的權(quán)利和義務(wù)。（1）拆遷雙方當(dāng)事人，都有依法簽定和履行拆遷協(xié)議的權(quán)利和義務(wù)，任何一方都不能使用任何借口拖延簽訂的協(xié)議；（2）拆遷人必須根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，對拆除的房屋及其附屬物的所有權(quán)人和使用權(quán)人進行補償義務(wù)，也有對房屋進行拆遷的權(quán)利；（3）被拆遷人享有對拆遷房屋補償?shù)臋?quán)利，但也必須履行房屋拆遷的有關(guān)規(guī)定的義務(wù)以及按期搬遷的義務(wù)；（4）拆遷雙方都有向有關(guān)部門申請裁決拆遷糾紛和進行訴訟的權(quán)利。房屋拆除拆遷人應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的拆遷時期內(nèi)完成拆遷任務(wù)。如果由于客觀原因延誤了拆遷期限，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過區(qū)、縣房屋土地管理部門同意，并報市房屋土地管理部門備案。城市房屋拆遷方式房屋拆遷的方式，大體有三種：城市政府統(tǒng)一拆遷、拆遷人委托拆遷、建設(shè)單位自己拆遷。城市政府組織統(tǒng)一拆遷這種拆遷方式，也分兩種情況：一是由城市政府統(tǒng)一組織的對需要拆遷的房屋進行統(tǒng)一拆除，對被拆遷的房屋所以權(quán)人和房屋使用權(quán)人按照國家的有關(guān)規(guī)定進行補償或安置；二是城市政府委托某個有資格專門從事拆遷的企業(yè)或單位，組織對需要拆遷的房屋進行統(tǒng)一拆遷，對被拆遷的房屋所以權(quán)人和房屋使用權(quán)人按照國家的有關(guān)規(guī)定進行補償或安置。委托專業(yè)拆遷單位拆遷房屋拆遷人把經(jīng)批準(zhǔn)拆遷房屋的工作，委托給具有拆遷資格的專業(yè)拆遷企業(yè)或單位。專業(yè)拆遷企業(yè)或單位根據(jù)委托協(xié)議、依據(jù)國家房屋拆遷的有關(guān)規(guī)定和政策，向被拆遷房屋所有權(quán)和使用權(quán)的單位和個人，說明國家關(guān)于拆遷房屋的有關(guān)規(guī)定、拆遷時間安排、以及其他拆遷工作的有關(guān)事項。與拆遷單位和個人簽訂關(guān)于補償、安置以及其他有關(guān)事項的協(xié)議并組織實施拆除房屋，以及其他附屬設(shè)施。拆遷人或建設(shè)單位自己組織拆遷工作這種拆遷方式就是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營單位自己組織拆遷。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營單位自己組織拆遷工作，也必須具有從事房屋拆遷業(yè)務(wù)的資格證書。如果建設(shè)單位自行組織拆遷工作，就必須向區(qū)、縣房地產(chǎn)部門申請拆遷房屋許可證，并按照國家有關(guān)規(guī)定，遞交拆遷工作負(fù)責(zé)人和拆遷人員名單，以及他們的有關(guān)資料，辦理批準(zhǔn)手續(xù)。取得拆遷資格以后，從事拆遷的工作人員，還必須參加房地產(chǎn)主管部門組織的拆遷人員專業(yè)培訓(xùn)班。這些工作人員通過培訓(xùn)，掌握城市房屋拆遷法律、法規(guī)和方針、政策，熟悉房屋拆遷程序和具體業(yè)務(wù)工作。城市房屋拆遷補償拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆除房屋及其附屬物的所有權(quán)和使用權(quán)人，按照規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)給予補償。拆遷補償方式拆遷補償方式，由拆遷人與被拆遷人協(xié)商確定?？梢杂秘泿叛a償，也可以用房屋進行補償。根據(jù)《拆遷辦法》的規(guī)定，住宅房屋分為成套住宅房屋和非成套住宅房屋。成套住宅房屋是指臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間等的單元住宅房屋；非成套住宅房屋以外的其他住宅房屋，通常是指平房、簡易樓房和筒子樓，兩者補償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)不同。被拆除房屋的所有權(quán)人和使用權(quán)人的補償標(biāo)準(zhǔn)也不同，具體的補償方式、補償標(biāo)準(zhǔn)及相關(guān)規(guī)定參見各個城市房屋拆遷管理辦法。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)工程經(jīng)營管理房地產(chǎn)工程項目管理的內(nèi)容較多，從項目審批立項起，到工程項目竣工驗收為止，期間工作頭緒多、牽涉面廣。本節(jié)介紹工程項目管理工作的主要內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)工程前期準(zhǔn)備工作工程前期準(zhǔn)備工作主要包括以下一些內(nèi)容：1、勘察設(shè)計建筑工程項目一經(jīng)確立，首先要進行勘察設(shè)計?？辈煸O(shè)計的主要任務(wù)是查明工程項目建設(shè)地點的地形、地貌、地質(zhì)構(gòu)造、水文條件等自然條件，獲取工程建設(shè)的基礎(chǔ)資料，并作出簽定和綜合評價，為建設(shè)工程項目的設(shè)計和施工提供可靠的依據(jù)。2、工程設(shè)計工程設(shè)計一般為初步設(shè)計和施工圖設(shè)計兩個階段。對于復(fù)雜的工程，如住宅小區(qū)和綜合開發(fā)建設(shè)等則分為初步設(shè)計、技術(shù)設(shè)計和施工圖設(shè)計三個階段進行。3、落實各項配套工程各類建筑工程項目進行施工建設(shè)的前提條件，就是必須與工程建設(shè)有關(guān)的配套單位落實各項配套建設(shè)事宜，如申報用電量、用水量、排水量、確定變電所登記、煤氣增壓量、上水泵房、接市政下水口徑等，有時還要聯(lián)系公共交通設(shè)立站點以及教育、人防、綠化等一系列有關(guān)配套事宜。4、搬遷拆除工程如果是在舊城區(qū)進行開發(fā)建設(shè)，還必須進行搬遷拆除工作。城市舊房拆遷，不僅是改善城市現(xiàn)代化水平，提高居民生活質(zhì)量，而且是調(diào)整城市土地結(jié)構(gòu)，進行城市開發(fā)的重要環(huán)節(jié)。由于城市舊房拆遷涉及到居民的切身利益，難度較大，因此城市拆遷工作必須按照國家的有關(guān)法律法規(guī)進行，特別要注意做好拆遷補償、拆遷安置等方面的工作。二、房地產(chǎn)建設(shè)工程招標(biāo)與承包房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)工程項目涉及的內(nèi)容很多，在社會化大生產(chǎn)的條件下，許多工作是通過招標(biāo)投標(biāo)、承包發(fā)包、委托專業(yè)部門進行的。1、可行性研究招標(biāo)可行性研究任務(wù)的招標(biāo)，一般由房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)向若干家專業(yè)咨詢并向設(shè)計機構(gòu)發(fā)出邀請函，同時向他們提供政府有關(guān)主管機關(guān)批準(zhǔn)的項目建議書副本和有關(guān)擬建項目的目標(biāo)、規(guī)模、技術(shù)要求、材料、市場、資金來源等資料和說明，請這些單位提出編制可行性研究報告的報價單，然后從中選擇資信卓著、報價合理的單位，經(jīng)協(xié)商簽訂委托合同。中標(biāo)單位應(yīng)當(dāng)按照項目可行性研究的要求和內(nèi)容，根據(jù)協(xié)議的規(guī)定，按時完成可行性研究報告提出的要求。2、工程設(shè)計任務(wù)書招投標(biāo)設(shè)計任務(wù)書的編制與可行性研究報告的編制一樣，通常也是由房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理單位通過招投標(biāo)的方式，委托給資質(zhì)的專業(yè)設(shè)計部門或單位來完成。3、勘察設(shè)計招投標(biāo)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理企業(yè)在取得土地使用權(quán)，辦妥用地手續(xù)，取得當(dāng)?shù)刂鞴軝C關(guān)的批準(zhǔn)文件，并清除地上障礙物、設(shè)置界標(biāo)以后，就需要擬定勘察設(shè)計單位完成勘察任務(wù)。工程勘察承包單位必須持有主管部門核發(fā)的資格證書和營業(yè)執(zhí)照?？辈熨M按有關(guān)部門規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)計取。4、建筑工程設(shè)計招標(biāo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得項目可行性研究報告、設(shè)計任務(wù)書和勘察報告等基礎(chǔ)資料以后，就可以進行工程實際招標(biāo)工作。建筑工程設(shè)計招標(biāo)投標(biāo)是為了優(yōu)化工程設(shè)計方案，擇優(yōu)選擇設(shè)計單位。設(shè)計招標(biāo)文件內(nèi)容主要包括：設(shè)計任務(wù)書、項目綜合說明書（包括工程內(nèi)容、設(shè)計范圍和深度、圖紙內(nèi)容、圖幅、建設(shè)周期和設(shè)計進度等要求）以及投標(biāo)須知、投標(biāo)方式、地點、時間的說明。5、建筑材料設(shè)備供應(yīng)招標(biāo)投標(biāo)房地產(chǎn)建筑材料設(shè)備供應(yīng)是為了擇優(yōu)選定制造供應(yīng)單位。材料設(shè)備供應(yīng)的取得可以由開發(fā)建設(shè)單位直接向材料設(shè)備制造供應(yīng)單位招標(biāo)，也可以委托工程承包公司或設(shè)備成套機構(gòu)招標(biāo)。投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)是具有法人資格、符合投標(biāo)條件的材料設(shè)備制造商、供應(yīng)商、采購單位和設(shè)備成套公司等。6、建設(shè)工程項目施工招標(biāo)投標(biāo)施工招標(biāo)投標(biāo)主要通過競爭擇優(yōu)選擇施工單位，以使建設(shè)項目質(zhì)量優(yōu)、工期短、造價合理。施工招標(biāo)又可分為全部工程、分部工程、單項工程和專業(yè)工程的招標(biāo)投標(biāo)。7、工程總承包招標(biāo)投標(biāo)工程總承包招標(biāo)投標(biāo)也稱全程招標(biāo)投標(biāo)，是對項目實施全過程進行招標(biāo)投標(biāo)，包括勘察設(shè)計、材料設(shè)備供應(yīng)、工程施工直至竣工交付使用進行一攬子招標(biāo)投標(biāo)。投標(biāo)者必須是具有總承包能力的工程承包企業(yè)。三、房地產(chǎn)建設(shè)工程質(zhì)量管理建設(shè)工程項目的施工質(zhì)量管理是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)管理工作中最重要環(huán)節(jié)之一。工程質(zhì)量的主要任務(wù)是確保工程的施工質(zhì)量達(dá)到設(shè)計要求，對施工全過程質(zhì)量進行嚴(yán)格的檢查監(jiān)督。建設(shè)工程管理的基本內(nèi)容包括：1、對施工所用的主要材料如：水泥、鋼材、磚、防水材料、焊條等關(guān)鍵材料，在使用前對其質(zhì)量及試驗報告進行復(fù)核。2、對施工企業(yè)集中加工或采購的成品、構(gòu)件、配件、設(shè)備等進行質(zhì)量檢驗。工程建設(shè)中應(yīng)確立重要設(shè)備檢查和實驗的標(biāo)準(zhǔn)、手段、程序、記錄及檢驗報告等制度。3、對施工的建筑物，構(gòu)筑物、地下網(wǎng)線路等開工前的定位進行測量復(fù)核；對沉降有要求的建筑物，做定期觀察；對混凝土的澆注質(zhì)量應(yīng)指定有關(guān)的試塊制作、養(yǎng)護、試壓等管理制度，并有專人監(jiān)督執(zhí)行。4、對重要承重結(jié)構(gòu)主要部位的隱蔽工程，如鋼筋混凝土基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)、大型設(shè)備基礎(chǔ)、主要地下構(gòu)筑物、地下管線、重要承重結(jié)構(gòu)的現(xiàn)澆鋼筋混凝土工程以及屋面防水等，進行檢查驗收，經(jīng)檢查合格后辦理隱蔽工程驗收手續(xù)。5．參加給排水、暖通、空調(diào)、電氣安裝、設(shè)備安裝的試壓、試水、試運轉(zhuǎn)、試車等，并簽證試驗記錄。6．參加工程質(zhì)量評定和竣工驗收。在工程交工驗收中發(fā)現(xiàn)不符合質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)且經(jīng)雙方商定需要返工的工程，應(yīng)分清責(zé)任，及時返工。7．監(jiān)督施工單位文明施工、安全施工、正確用料、按操作規(guī)程規(guī)定施工。四．工程進度管理建設(shè)施工工程進度管理，是建設(shè)單位為確保工程按合同規(guī)定時間完成、對施工生產(chǎn)的時間所進行的控制。工程進度管理實際上是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理企業(yè)對施工企業(yè)工序和作業(yè)工期的管理，其具體工作內(nèi)容主要包括：參與承包企業(yè)編制工程施工組織設(shè)計，包括施工方法的確定、機械設(shè)備的選用、施工進度計劃和材料供應(yīng)計劃的編制等。熟悉掌握施工企業(yè)對承包工程的施工組織管理，包括對材料、勞力、機械、資金的協(xié)調(diào)控制和優(yōu)化使用等。根據(jù)施工進度計劃表對照檢查各具體作業(yè)的工期是否有延誤并說明延誤的原因。分析施工進度偏差的原因，建議并協(xié)助施工企業(yè)做出調(diào)整或重新安排計劃。做好日常的工程進度記錄，每周每日寫出進度報告。為保證正常的施工進度，開發(fā)企業(yè)管理人員要關(guān)注和督促物資采購部門和運輸部門，使施工所需的各類材料和機器設(shè)備能按時到達(dá)施工現(xiàn)場。隨時注意施工過程出現(xiàn)的突發(fā)事件，對相關(guān)外部關(guān)系的事件，開發(fā)企業(yè)要代表施工單位出面協(xié)調(diào)處理。五．工程預(yù)算管理工程預(yù)算管理的主要內(nèi)容是：按施工圖、施工清單、施工條件進行工程預(yù)算，確定工程定額。按施工承包合同進度、核撥工程款。工程結(jié)算。六．竣工驗收管理竣工驗收是國家為了保證工程質(zhì)量，由法律規(guī)定的一個法定程序，也是開發(fā)企業(yè)對工程項目管理的最后一個環(huán)節(jié)?？⒐を炇盏哪康暮妥饔檬峭ㄟ^驗收檢驗工程設(shè)計和工程質(zhì)量，及時發(fā)現(xiàn)并解決一些影響正常使用、正常生產(chǎn)的問題，保證項目能夠達(dá)到設(shè)計要求的技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)。對驗收合格的項目，發(fā)給工程質(zhì)量合格證，并及時辦理有關(guān)手續(xù)。房屋買賣經(jīng)營管理房屋買賣房屋買賣，是房地產(chǎn)交易的一種形式。房地產(chǎn)交易，是有償取得或轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所有權(quán)、使用權(quán)及其他項權(quán)利的經(jīng)濟過程與法律行為。由于房地產(chǎn)是一種特殊商品，在交換過程中，還引起了一系列權(quán)利關(guān)系的變化，即他項權(quán)利變化。在我國目前的條件下，房地產(chǎn)交易中的權(quán)利關(guān)系，主要是指土地使用權(quán)、房屋所以權(quán)、房地產(chǎn)抵押權(quán)等。這些權(quán)利關(guān)系的變化，只有得到在國家房地產(chǎn)主管部門登記并得到確認(rèn)，才具有法律效力。（一）由于房地產(chǎn)商品和其他商品有著根本不同的性質(zhì)，因此房地產(chǎn)商品的買賣有著以下一些特點：1、房地產(chǎn)商品買賣雙方在達(dá)成協(xié)議時，必須訂立具有法律約束力的、買賣雙方必須遵守的房地產(chǎn)買賣契約；2、訂立房地產(chǎn)買賣契約，必須遵守國家的法律和法規(guī)，并且接受房地產(chǎn)行政管理部門的監(jiān)督與管理；3、房地產(chǎn)買賣成交后，必須按照規(guī)定到房地產(chǎn)行政部門，辦理房地產(chǎn)立契手續(xù)，以及房地產(chǎn)所有權(quán)和土地使用權(quán)的相對性權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，領(lǐng)取房產(chǎn)的所有權(quán)和土地的使用權(quán)證書，以便取得國家法律的保護。（二）房屋買賣條件及管理在我國目前的條件下，不管是私房出售，還是已購公有住房、經(jīng)濟適用房的出售以及商品房出售，都必須符合以下的條件：1、房屋的產(chǎn)權(quán)必須是清晰的，有合法的產(chǎn)權(quán)證件；2、經(jīng)過改建和擴建的房屋，產(chǎn)權(quán)的所有者必須在房地產(chǎn)管理部門辦理變更登記手續(xù)后，才能進入市場進行交易；3、凡以優(yōu)惠方式購買的公有住宅或以優(yōu)惠方式建造的住宅，原產(chǎn)權(quán)單位或房地產(chǎn)管理部門有優(yōu)先購買權(quán)；4、出售已經(jīng)出租的房屋，必須提前三個月通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買的權(quán)利；5、出售共有的房屋，出售人必須提交共有人同意或委托出售的證明文件。在同等條件下，房屋共有人有優(yōu)先購買權(quán)；6、對于繼承、贈予等方式取得的房屋，必須在辦理合法手續(xù)后才能投入房地產(chǎn)交易市場。具有以下情況的房屋，不能投入房地產(chǎn)交易市場進行交易；1、沒有合法證件的房屋（包括違章建筑的房屋）；2、有產(chǎn)權(quán)爭議的房屋；3、已經(jīng)批準(zhǔn)征用或劃撥土地使用權(quán)范圍內(nèi)的房屋；4、經(jīng)人民法院裁定限制產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移或經(jīng)人民法院批準(zhǔn)代管的房屋；5、未領(lǐng)取房屋所有權(quán)證的外國僑民的房屋；6、因其他特殊情況不能出售的房屋。進入房地產(chǎn)市場的交易主體，必須符合國家的有關(guān)規(guī)定。1、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)出售新建的商品房，必須持有工商行政主管部門核發(fā)的營業(yè)執(zhí)照；2、居民個人購買城市房屋，必須符合當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定；3、居民個人出售房屋必須符合國家的有關(guān)規(guī)定；4、單位購買公房，必須有市級主管部門的或區(qū)、縣有關(guān)政府的批準(zhǔn)證明；5、企業(yè)、事業(yè)單位購買私房，必須經(jīng)過主管部門審批。（三）房屋買賣契約管理房地產(chǎn)商品與其他商品不同，房地產(chǎn)作為不動產(chǎn)在買賣房地產(chǎn)時必須簽訂契約。房屋買賣契約是規(guī)范房屋買賣行為的重要環(huán)節(jié)。1、房屋買賣契約的特點（1）房屋買賣契約標(biāo)志著房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移。房屋買賣雙方必須簽訂房屋買賣契約，這是與其他商品不同的。房地產(chǎn)買賣一經(jīng)成立或完成，買賣雙方就可以到房地產(chǎn)管理部門辦理立契過戶手續(xù)，買方交付購房款，領(lǐng)取房屋所有權(quán)證書，就可以行使對房屋占有、使用、收益、處分的權(quán)利。也就是說，房地產(chǎn)買賣契約一旦簽訂，就標(biāo)志著房屋的所有權(quán)和土地的使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移；（2）房地產(chǎn)買賣契約必須以書面的形式簽訂，并經(jīng)房地產(chǎn)管理部門簽證，才能具有法律效力；（3）房地產(chǎn)買賣契約是買賣雙方的有償合同。雙方當(dāng)事人在地位上是平等的，既有一定的權(quán)利，也要承擔(dān)一定的義務(wù)；雙方的合法權(quán)益受到國家的法律保護。2、房屋買賣契約的內(nèi)容房地產(chǎn)買賣的契約包括以下的內(nèi)容。（1）買賣雙方的名稱、地址。雙方當(dāng)事人必須是自然人或法人，如果是法人，還應(yīng)有法人代表名稱和簽字；（2）對標(biāo)的房屋的情況的確切說明。應(yīng)說明房屋建成年代、建筑質(zhì)量、建筑面積、坐落地址、室內(nèi)裝修、設(shè)備等情況；（3）房屋的價格。買賣的房屋應(yīng)當(dāng)按照建筑面積計價，必須標(biāo)明每平方米的價格，房屋的總價格。房屋的買賣價格必須符合當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定；（4）房地產(chǎn)買賣契約，必須說明房屋交付使用和房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的時間；（5）房地產(chǎn)買賣契約，還必須規(guī)定買方在什么時間、地點，用什么方式、以什么貨幣支付房屋的價格；（6）房地產(chǎn)契約也要規(guī)定違約責(zé)任，以及補償?shù)姆椒ǖ取?、房屋買賣雙方權(quán)利和義務(wù)（1）賣方的權(quán)利，賣方有權(quán)按照契約規(guī)定的房地產(chǎn)的價格、時間收取房地產(chǎn)售賣的價款。如果買方違約，賣方可以請求法律保護，或者要求償付違約金；（2）賣方的義務(wù)。按照房地產(chǎn)買賣契約的規(guī)定，賣方有義務(wù)把房屋轉(zhuǎn)交給房地產(chǎn)的購買方。如果違約也要交納違約金；（3）買方的權(quán)利與義務(wù)。根據(jù)房地產(chǎn)買賣契約的確定取得房屋并支付房地產(chǎn)的價格。4、房地產(chǎn)買賣契約的解除。（1）房地產(chǎn)買賣成交后契約即告解除；（2）經(jīng)雙方同意，房地產(chǎn)買賣成交后契約可以在成交以前解除；（3）法定原因解除；（4）房地產(chǎn)交易主體滅失導(dǎo)致房地產(chǎn)買賣契約的解除；（5）其他原因?qū)е路康禺a(chǎn)買賣契約的解除。（四）房屋買賣程序管理根據(jù)建設(shè)部、國家物價局、國家工商行政管理局《關(guān)于加強房地產(chǎn)交易市場管理的通知》的規(guī)定，進行房地產(chǎn)交易的單位和個人必須持有有關(guān)的證件，到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理機關(guān)辦理登記、簽證、評估、立契過戶的手續(xù)。辦理房地產(chǎn)立契過戶的手續(xù)，必須遵循以下的程序：1、受理。房地產(chǎn)商品買賣雙方必須按照確定的分工范圍，到有關(guān)部門辦理房地產(chǎn)買賣立契過戶手續(xù)。2、驗證。房地產(chǎn)交易管理部門，在受理房地產(chǎn)交易立契申請后，必須嚴(yán)格審查以下的證件：產(chǎn)權(quán)證，主要是房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證身份證；有關(guān)部門的審批證件，如銷售許可證等；其它有關(guān)證件，如已出租的房屋、共有房屋等的有關(guān)證明文件。3、確權(quán)。主要是對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)進行審查，確認(rèn)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的權(quán)屬是否清楚，有無權(quán)屬糾紛，以及他項權(quán)益不清的問題等。4、調(diào)查。在房地產(chǎn)交易時，除了進行驗證、確權(quán)等，還必須到現(xiàn)場進行調(diào)查研究，以避免買賣發(fā)生糾紛。5、估價。進入市場進行交易的房地產(chǎn)，必須進行價格評估，以便確定房屋的現(xiàn)行價格。6、報批。在房地產(chǎn)買賣時，當(dāng)完成上述工作后，還必須報有關(guān)負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)后，才能立契成交。7、立契。經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)房地產(chǎn)交易后，經(jīng)辦人要通知房地產(chǎn)買賣雙方，辦理立契手續(xù)。立契必須使用統(tǒng)一的契紙。填寫完畢有關(guān)內(nèi)容后，由當(dāng)事人雙方簽名蓋章，繳納手續(xù)費和契稅。至此房地產(chǎn)交易才算完成。8、歸檔。房地產(chǎn)買賣立契過戶手續(xù)辦理完成以后，經(jīng)辦人員要對契約等資料進行整理，裝訂成冊，然后移交產(chǎn)籍檔案管理部門統(tǒng)一保管。二、商品房預(yù)購預(yù)售管理商品房預(yù)購預(yù)售，實際上就是房地產(chǎn)的期貨交易。它是在房地產(chǎn)開發(fā)商還沒有把房屋建設(shè)起來以前，或房產(chǎn)還沒有竣工以前，以預(yù)售的方式把房屋賣出去。也就是先付款，后交貨。在香港也叫買賣樓花或炒樓花。（一）預(yù)售房屋條件及程序《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》第四十四條的有關(guān)規(guī)定，商品房預(yù)售，必須符合下列條件：（1）交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書。（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證。（3）房屋建設(shè)工程施工合同已生效，施工進度和竣工交付日期已確定；（4）按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。（5）三層以下的商品房項目已完成基礎(chǔ)和結(jié)構(gòu)工程；四層以上的商品房項目，有地下室工程的，已完成基礎(chǔ)和首層結(jié)構(gòu)工程；無底下室工程的，已完成基礎(chǔ)和四層結(jié)構(gòu)工程；（6）向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明凡是符合以上條件的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)，向市房地產(chǎn)管理部門提出預(yù)售申請，經(jīng)過房地產(chǎn)管理主管部門核查批準(zhǔn)，領(lǐng)取預(yù)售房產(chǎn)許可證，并辦理預(yù)售登記，即可以進行房屋預(yù)售。房屋預(yù)售的具體程序是：1、房地產(chǎn)開發(fā)商向市房地產(chǎn)管理局提出房屋預(yù)售申請，并提交如下有關(guān)文件：企業(yè)開發(fā)資質(zhì)等級證書和營業(yè)執(zhí)照；土地管理部門出具的建設(shè)用地批文和規(guī)劃部門簽發(fā)的建設(shè)工程規(guī)劃許可證；建筑施工合同和工程施工進度計劃；已完成投資額的證明或房屋基礎(chǔ)工程驗收合格單（三層以下的商品房項目已完成基礎(chǔ)和結(jié)構(gòu)工程；四層以上的商品房項目，有地下室工程的，已完成基礎(chǔ)和首層結(jié)構(gòu)工程；無地下室工程的，已完成基礎(chǔ)和四層結(jié)構(gòu)工程）；商品房預(yù)售方案，包括幢號、房號的統(tǒng)一編排方案、經(jīng)審核批準(zhǔn)的總平面圖和分層平面圖、建筑面積分戶計算書、項目開工和計劃竣工時間、房屋交付使用后的物業(yè)管理事項、預(yù)售方式等；白蟻預(yù)防合同；出賣人可以分期或者分單項向預(yù)售主管部門申請商品房預(yù)售登記；土地使用權(quán)或在建工程已設(shè)定抵押權(quán)的，必須提供抵押權(quán)人同意預(yù)售的書面證明；商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議（經(jīng)核準(zhǔn)免除監(jiān)管的除外）。如果申請辦理外銷商品房預(yù)售，還必須符合以下條件：付清地價款，取得土地使用權(quán)；施工設(shè)計圖紙已經(jīng)批準(zhǔn)，并取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證；已經(jīng)完成建設(shè)工程總投資額的25%以上；工程施工進度和施工交付日期已經(jīng)確定；以及市區(qū)縣建委頒發(fā)的建設(shè)工程開工證，建筑施工合同，配套工程交用日期證明材料；在本市銀行開立代收房屋預(yù)售款的結(jié)算賬號，與開戶銀行簽訂的房屋預(yù)售款監(jiān)督協(xié)議；售樓說明書、房屋使用、維修、管理公約；房屋管理委托書或協(xié)議書。商品房預(yù)售款管理：商品房預(yù)售款是買受人和按揭銀行依照合同的約定，預(yù)先支付給出賣人，在商品房竣工驗收合格前用作該商品房建設(shè)費用的款項；商品房預(yù)售款在商品房項目竣工驗收前，只能用于購買項目建設(shè)必需的建筑材料、設(shè)備和支付項目建設(shè)的施工進度款及法定稅費，不得挪作他用；房地產(chǎn)交易機構(gòu)負(fù)責(zé)監(jiān)督管理商品房預(yù)售款收存和使用；出賣人應(yīng)當(dāng)在銀行設(shè)立商品房預(yù)售款專用帳戶，出賣人有多個預(yù)售項目的，應(yīng)當(dāng)分別設(shè)立商品房預(yù)售款專用帳戶；出賣人在申請商品房預(yù)售許可證前，應(yīng)與房地產(chǎn)交易機構(gòu)、開戶銀行三方簽訂商品房預(yù)售款專用帳戶監(jiān)管協(xié)議書，明確各方的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任；出賣人因開發(fā)規(guī)模、按揭額度等原因，需增加開戶銀行的，應(yīng)經(jīng)房地產(chǎn)交易機構(gòu)同意后增設(shè)商品房預(yù)售款專用帳戶；出賣人具備下列條件之一，可以向房地產(chǎn)交易機構(gòu)申請免除監(jiān)督：（1）具有國家房地產(chǎn)開發(fā)二級以上含二級資質(zhì)；（2）前一年度被評為市級以上重合同守信用單位或銀行信用AAA級單位；（3）自有資金達(dá)到該項目投資額50%。商品房預(yù)售專用帳戶監(jiān)管協(xié)議書簽訂后，由于開戶銀行服務(wù)等原因，出賣人可以變更開戶銀行，重新簽訂商品房預(yù)售款專用帳戶監(jiān)管協(xié)議書；買受人應(yīng)當(dāng)按合同約定的付款時間，將商品房預(yù)售款直接交入商品房預(yù)售款專用帳戶，憑銀行出具的付款憑證向出賣人換取售房發(fā)票。出賣人不得擅自收存買受人支付的商品房預(yù)售款；出賣人辦理商品房預(yù)售合同登記備案時，應(yīng)當(dāng)同時附銀行出具給買受人的首期商品房預(yù)售款存入商品房預(yù)售款專用帳戶的憑證；出賣人使用商品房預(yù)售款時，應(yīng)向房地產(chǎn)交易機構(gòu)提交下列文件：商品房預(yù)售款使用申請表、用款計劃、用于支付工程款的要提供施工監(jiān)理單位出具的施工進度證明和施工單位的用款申請、用于支付購買項目建設(shè)必須的建筑材料、設(shè)備款項的要提供與供應(yīng)商簽訂的購銷合同。2、經(jīng)房地產(chǎn)主管部門批準(zhǔn)后，預(yù)售單位與預(yù)購房者就可以簽訂《房屋預(yù)售合同》。預(yù)售合同一般包括以下內(nèi)容：房屋預(yù)售雙方的姓名、國籍、地址和身份；預(yù)售房屋的位置、編號、建筑面積及平面圖紙；相應(yīng)的土地使用權(quán)比例或范圍；房屋價款；房屋預(yù)售款支付方式和房屋交付方式；房屋的使用性質(zhì)、權(quán)屬轉(zhuǎn)移內(nèi)容；房屋產(chǎn)權(quán)人必須遵守的《房屋使用、管理、維修公約》；違約責(zé)任；雙方當(dāng)事人約定的其他內(nèi)容。3、辦理房屋登記、簽證?！斗课蓊A(yù)售合同》簽訂生效后，應(yīng)在規(guī)定時間內(nèi)到市房地產(chǎn)交易所辦理登記、簽證。預(yù)售后的房產(chǎn)需轉(zhuǎn)讓的，由轉(zhuǎn)讓雙方憑已經(jīng)登記、簽證的房產(chǎn)預(yù)售合同，到房地產(chǎn)交易所辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)，原合同規(guī)定的權(quán)利義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移，4、房地產(chǎn)開發(fā)商在房屋竣工后，應(yīng)當(dāng)按《房屋預(yù)售合同》辦理房屋交付手續(xù)，購房交付手續(xù)，購房人憑《房屋預(yù)售合同》及房屋交付憑證辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)，繳納手續(xù)費用。如果出現(xiàn)以下情形，預(yù)售房購買者可以要求取消預(yù)售房合同：（1）房屋開發(fā)公司部門按照原定日期交付預(yù)購房屋。（2）建成后的房屋實際面積與預(yù)售房合同確定的面積不相符合。（3）建成后房屋建筑的材料與預(yù)售房合同所列剪裁不相符合。當(dāng)然，購房者能否取消買賣合同，還需要由法院做出最后裁決。如果法庭裁決準(zhǔn)許購買者的申請，房地產(chǎn)開發(fā)公司不但要退回預(yù)交定金，而且還必須補償一定的利息損失。（二）購買預(yù)售房手續(xù)、變更和轉(zhuǎn)讓預(yù)售房的買賣與房屋即期買賣相比，由于它購買的僅僅是房屋銷售部門的承諾，也就是說，只要購買者承諾認(rèn)購房屋業(yè)權(quán)，交付一定的定金，簽署臨時買賣契約，預(yù)售房的買賣就算完成了交割。所以購買時需要辦理的買賣手續(xù)比較簡單。一旦房屋建成，就可憑預(yù)購的買賣契約，簽署正式的買房契約，履行經(jīng)濟和產(chǎn)權(quán)手續(xù)，只有這是房屋買賣的整個過程才算結(jié)束。如果購買者需要申請抵押貸款，在辦理完預(yù)售購買手續(xù)之后，即可以向金融機構(gòu)提出抵押貸款申請。經(jīng)過金融機構(gòu)審查批準(zhǔn)，就可以簽署抵押貸款合同，并開始還款。當(dāng)房屋建成并交付購買者之后，購買者還可將預(yù)售房抵押貸款合同改為房屋抵押貸款合同。預(yù)購房屋還可以轉(zhuǎn)讓。預(yù)售房轉(zhuǎn)讓，就是購房者將購買的預(yù)售房轉(zhuǎn)讓給他方的行為。預(yù)售轉(zhuǎn)讓有兩種情況：一種是因為不可預(yù)見的原因決定的，如因預(yù)購房屋以后，由于資金發(fā)生困難，或需要轉(zhuǎn)讓給親友等；另外一種情況就是純粹的炒花樓。當(dāng)然，這兩種情況可能交叉發(fā)生，所以有時也很難分清。由于預(yù)售房未來的價格是不確定的，所以在預(yù)售房轉(zhuǎn)讓時必然伴隨房屋價格的變動，從而為炒樓提供了可能。炒樓花也是一種有償轉(zhuǎn)讓的買賣行為。但是，炒樓花的弊端是顯而易見的。所以在一些國家或地區(qū)是嚴(yán)禁炒賣樓花的。我國《城市房地產(chǎn)管理法》也明確規(guī)定嚴(yán)禁炒樓花。轉(zhuǎn)讓預(yù)售房有以下兩種情況：1、由原來的購買者與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過協(xié)商訂立一份文件，取消已簽訂的臨時買賣合同，然后房地產(chǎn)開發(fā)公司與新的購買者，另行訂立一份新的買賣合同。2、由轉(zhuǎn)讓人及承讓人直接達(dá)成協(xié)議，承讓人向轉(zhuǎn)讓人購買其與房地產(chǎn)開發(fā)公司原先所訂立的買賣合同的標(biāo)的，并取得合同所規(guī)定的一切權(quán)益，待房屋落成后，轉(zhuǎn)讓人才把房屋轉(zhuǎn)讓給承讓人。這種方法與前者的不同之處在于前者的轉(zhuǎn)讓人在與承讓人簽署協(xié)議后，無需負(fù)任何法律的責(zé)任及義務(wù)，而后者的轉(zhuǎn)讓人則在達(dá)成買賣合同后，依然負(fù)有一定責(zé)任。原來轉(zhuǎn)讓人需取得房屋以后，再以中間人的身份把業(yè)權(quán)正式轉(zhuǎn)交給承讓人。附：北京市商品房外銷預(yù)售許可證第七節(jié)房地產(chǎn)價格與房地產(chǎn)價格管理房地產(chǎn)價格的特點土地價格是房地產(chǎn)價格表的構(gòu)成部分。由于土地價格不等同于土地的價值，而是地租的資本收入，從而也使房地產(chǎn)的價格不是完全由勞動形成的價值決定的價格。因此，這部分價格具有特殊的運動規(guī)律，與普通商品的價格有許多不同的地方，由此形成它的一系列的特點。第一，由于土地價格是地租的資本化收入，因此土地價格不是由價值決定的而是由地租和利息率決定的。第二，由于土地的有限性，土地的價格主要是由土地的需求決定。第三，由于土地位置的不動性，就使房地產(chǎn)（土地）的價格具有地方性。第四，由于土地位置的不動性或固定性，以及自然的差別性，使房地產(chǎn)（土地）價格具有個別性。第五，由于土地的有限性，以及對土地的需求不斷增長的特性，決定了土地（房地產(chǎn)）價格隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展總是不斷在上漲的，或者說土地價格具有不斷上漲的趨勢。影響房地產(chǎn)價格的因素房地產(chǎn)涉及面很廣，因此影響房地產(chǎn)價格的因素也很多。除了房地產(chǎn)在生產(chǎn)和流通中的因素之外，還有另外一些因素，其中主要的是：自然因素、社會因素、經(jīng)濟因素、行政因素等。這些因素還可以進一步分解為物理因素、環(huán)境因素、行政因素、經(jīng)濟因素、人口因素、社會因素、心理因素、國際因素、其他因素等。1、經(jīng)濟因素影響房地產(chǎn)價格的經(jīng)濟因素主要是經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r，儲蓄、消費和投資的水平，財政收支和金融的狀況，物價水平特別是建筑材料價格的水平，建筑人工的費用，銀行利率，房地產(chǎn)投資，特別是房地產(chǎn)的供求等。大體來說，經(jīng)濟發(fā)展速度越高，儲蓄消費和投資水平越高，財政和金融狀況越好，對房地產(chǎn)的需求就越大，房地產(chǎn)的價格也就越高；否則就相反。房地產(chǎn)建筑費用越高，建筑工人水平越高，房地產(chǎn)價格也就越高，對房地產(chǎn)的需求就會減少，房地產(chǎn)價格就會下降；否則就相反。因此物價水平對房地產(chǎn)價格也是呈正比例的影響。在房地產(chǎn)價值一定的情況下，房地產(chǎn)的價格決定于房地產(chǎn)的供求。與一般商品的價格變動不一樣，房地產(chǎn)價格的變動也要遵循供求規(guī)律。在房地產(chǎn)供給一定的情況下，如果需求增加，房地產(chǎn)價格就上漲；如果需求減少，房地產(chǎn)價格就會下降。在房地產(chǎn)需求一定的情況下，如果供給與增加，房地產(chǎn)價格就會下降；如果供給減少，房地產(chǎn)價格就會上漲。一般來說房地產(chǎn)的供求大體狀況上有以下幾種類型：全國房地產(chǎn)的供求狀況；地區(qū)房地產(chǎn)的供求狀況；某類房地產(chǎn)的供求狀況；某地區(qū)某類房地產(chǎn)的供求狀況等。由于房地產(chǎn)位置的固定性，使用方向變更的困難性，因此決定的房地產(chǎn)供求價格的影響，主要是由某地區(qū)和某類房地產(chǎn)的供求狀況決定。其他地區(qū)和其他類型房地產(chǎn)是否對某類房地產(chǎn)供求有影響，要由其他許多條件或情況決定。2、物理因素影響房地產(chǎn)價格的物理因素，主要是關(guān)于房地產(chǎn)自身的自然或物理的性質(zhì)因素。諸如位置、地質(zhì)、地勢、地形、土地歷程、土地形狀、日照、通風(fēng)、溫度、自然周期性災(zāi)害、建筑物的外觀、建筑物的朝向、內(nèi)部格局、施工質(zhì)量等。3、環(huán)境因素環(huán)境因素主要是指房地產(chǎn)周圍環(huán)境的狀況。如噪聲、空氣污染、視覺、清潔等。4、行政和政策因素行政政策因素主要是關(guān)于影響房地產(chǎn)價格的制度、政策、法規(guī)、行政措施等因素。如土地制度；住房制度；城市規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略、土地利用規(guī)劃等；房地產(chǎn)價格政策；房地產(chǎn)稅收；行政隸屬變更；特殊政策等。5、社會因素社會狀況對房地產(chǎn)價格也有重大的影響。社會因素主要是政治安定狀況、社會治安程度、房地產(chǎn)運作的狀況、城市化的水平、人口狀況等。6、心理因素人們的心理狀態(tài)對房地產(chǎn)價格也有重大的影響。主要表現(xiàn)為購買或出售的心態(tài)、欣賞品味、時尚風(fēng)氣、接近名家心理狀態(tài)、講究門牌號碼和土地號碼的心態(tài)、講究風(fēng)水的心態(tài)、價值觀的變化等。7、國際因素國際因素主要是：國際政治狀況、國際經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r、國際軍事狀況、國際競爭狀況等。房地產(chǎn)價格表的種類房地產(chǎn)是一個巨大的產(chǎn)業(yè)體系，房地產(chǎn)經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場運作極其復(fù)雜，因此房地產(chǎn)價格有著不同的種類。根據(jù)不同的標(biāo)準(zhǔn)，可以把房地產(chǎn)價格劃分以下幾種類型；1、地產(chǎn)價格、房產(chǎn)價格、房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)在物質(zhì)形態(tài)上是由地產(chǎn)和房產(chǎn)構(gòu)成的。在物質(zhì)形態(tài)上，城市房產(chǎn)和地產(chǎn)是不可分的。但是在價值形態(tài)上，房地產(chǎn)可以分為地產(chǎn)價格、房產(chǎn)價格、房地產(chǎn)價格。地產(chǎn)價格就是土地價格，簡稱地價。在一定的情況下，即使在城市，土地也是可以單獨存在的。比如新開發(fā)出來還未建筑房屋的土地，這種土地在出讓的時候也是有價格的。這就是這里所說的地價。房地產(chǎn)價格就是在房屋本身的價格。這種價格的原始形態(tài)就是房屋的造價，即在建筑房屋花費的勞動所形成的價格。房地產(chǎn)價格，就是把房地產(chǎn)結(jié)合在一起所形成的價格。也就是地產(chǎn)價格和房產(chǎn)價格的綜合體。這三種價格形態(tài)存在的基礎(chǔ)就是：單純的地產(chǎn)；單純的房產(chǎn)；房地產(chǎn)的綜合體。2、房地產(chǎn)理論價格、評估價格、市場價格房地產(chǎn)的理論價格就是經(jīng)濟理論中所說的，由房地產(chǎn)的價值決定的價格。這種價格是由生產(chǎn)房地產(chǎn)商品時消耗的社會必要勞動時間決定的。房地產(chǎn)價值的貨幣表現(xiàn)就是房地產(chǎn)的價格。這是房地產(chǎn)所有價格形式的本質(zhì)規(guī)定，或者說是所有房地產(chǎn)價格運行的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)的評估價格，是根據(jù)一定的估價理論和估價方法，依據(jù)一定的估價程序，評估出來的房地產(chǎn)的價格。由于房地產(chǎn)評估者的經(jīng)驗和知識等的不同，所以對同一宗房地產(chǎn)評估出來的價格可能是不一樣的，甚至還可能存在著很大的差別。一般來說具有豐富經(jīng)驗的估計師，評估出來的價格與房地產(chǎn)的市場價格相差不多。房地產(chǎn)市場價格。是房地產(chǎn)商品在市場交易中形成的價格。這是房地產(chǎn)的買賣價格，簡稱房地產(chǎn)的市場價格。房地產(chǎn)市場價格可以分為公平市價和非公平市價。公平市價是交易雙方在正常的情況下。即在外力的干涉和影響下形成的價格。外部的因素主要是指不了解情況、壟斷、以及外部強制力等。房地產(chǎn)理論價格、房地產(chǎn)評估價格、是房地產(chǎn)市場價格形成的依據(jù)或運行的基礎(chǔ)。3、房地產(chǎn)總價格、單位價格、樓