《房地產(chǎn)金融》講義（2003）授課教師：聯(lián)系電話：電子郵箱：選用教材：謝經(jīng)榮、殷紅、王玉玫編著

《房地產(chǎn)金融》中國(guó)人民大學(xué)出版社2002.4.主要參考書：顧孟迪，房地產(chǎn)金融，上海交通大學(xué)出版社,1998.7.曹建元，房地產(chǎn)金融，上海財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社,1997.4.李艷紅，房地產(chǎn)金融，廣東經(jīng)濟(jì)出版社，2000.3第一章

緒論第一節(jié)

房地產(chǎn)金融的重要性第二節(jié)

房地產(chǎn)金融的發(fā)展第三節(jié)

房地產(chǎn)金融的概念和內(nèi)容第一節(jié)

房地產(chǎn)金融的重要性房地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)房地產(chǎn)業(yè)的重要性房地產(chǎn)金融的作用房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的關(guān)系一、房地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)

房地產(chǎn)業(yè)是由房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、銷售、服務(wù)等多種部門構(gòu)成的龐大的產(chǎn)業(yè)群，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成。一般認(rèn)為在產(chǎn)業(yè)層次上，主要屬于第三產(chǎn)業(yè)，事實(shí)上也包括了建筑、裝修等第二產(chǎn)業(yè)的成分，有時(shí)又包括第一產(chǎn)業(yè)的內(nèi)容（如園林等）。房地產(chǎn)業(yè)是綜合性非常突出的產(chǎn)業(yè)群，其主要特點(diǎn)包括如下幾個(gè)方面：1.房地產(chǎn)業(yè)投資大、借款多、周期長(zhǎng)

現(xiàn)代房地產(chǎn)業(yè)特別是城市房地產(chǎn)業(yè)，一般來(lái)講建設(shè)規(guī)模和投資規(guī)模都非常巨大，任何單一的投資者從效益和風(fēng)險(xiǎn)的角度考慮都會(huì)采取“合股”的形式，或采用一定的財(cái)務(wù)杠桿手段來(lái)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，借款是普遍和“標(biāo)準(zhǔn)”的行業(yè)行為，而且借款額都非常大，建設(shè)、經(jīng)營(yíng)和資金的回收周期特別長(zhǎng)。

2.房地產(chǎn)受區(qū)域市場(chǎng)影響較大

房地產(chǎn)的物理特點(diǎn)是不可移動(dòng)和空間地點(diǎn)附著性，個(gè)體差異極大，總是單件產(chǎn)品，只能滿足個(gè)別城市的市場(chǎng)需求，具有十分突出的區(qū)域性，深受地方因素影響和制約，使得房地產(chǎn)的價(jià)格在不同地區(qū)的比較變得非常復(fù)雜，一般認(rèn)為不具可比性。同時(shí)，房地產(chǎn)一般也不具有普通商品的替代性。3.房地產(chǎn)具有投資和消費(fèi)的雙重性

房地產(chǎn)是人類創(chuàng)造的重要物質(zhì)財(cái)富，既可以作為生活資料被廣泛使用，也是人類各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的重要條件，是生產(chǎn)工具，是產(chǎn)業(yè)活動(dòng)的依托，因此，房地產(chǎn)具有投資和消費(fèi)雙重特征。4.房地產(chǎn)受國(guó)家政策與城市規(guī)劃影響房地產(chǎn)業(yè)作為當(dāng)今社會(huì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成，對(duì)生產(chǎn)、消費(fèi)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)的各個(gè)環(huán)節(jié)都有重大影響，各國(guó)、各地都極其重視其發(fā)展，國(guó)家的各種政策對(duì)其影響表現(xiàn)得非常鮮明。同時(shí)，由于房地產(chǎn)主要集中在城市，城市發(fā)展規(guī)劃必然對(duì)其產(chǎn)生非常嚴(yán)格的影響和制約，房地產(chǎn)各個(gè)方面的市場(chǎng)參與者都應(yīng)該深刻認(rèn)識(shí)和理解城市規(guī)劃，只有遵照城市規(guī)劃的要求調(diào)整自己的行為，才能立于不敗之地，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，提高效益。二、房地產(chǎn)業(yè)的重要性隨著世界范圍的城市化的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)在人類社會(huì)中地位和作用越來(lái)越重要，其影響也越來(lái)越廣泛、全面、深刻和巨大。1.城市房地地產(chǎn)是是城市市存在和發(fā)展展的物質(zhì)基礎(chǔ)礎(chǔ)現(xiàn)代城市被稱稱為“石屎森林”，房地產(chǎn)是現(xiàn)代代城市存在和和發(fā)展的基本本物質(zhì)前提，沒(méi)有建筑物物、沒(méi)有房地地產(chǎn)就沒(méi)有現(xiàn)現(xiàn)代城市，也也就不可能產(chǎn)產(chǎn)生越來(lái)越多多的集聚人群群，不可能有有城市里的豐豐富多彩人生生。Nothouse，notlive！2.房地產(chǎn)是是家庭重要財(cái)財(cái)富和和政府財(cái)政政收入的重要要來(lái)源Nothouse，notlive！對(duì)家庭、對(duì)個(gè)個(gè)人同樣是十十分對(duì)應(yīng)的。。資料表明，，在發(fā)達(dá)國(guó)家，，房地產(chǎn)是人人們的重要財(cái)財(cái)富，特別是是家庭的重要要財(cái)富；在發(fā)展中國(guó)國(guó)家，雖然房房地產(chǎn)的價(jià)值值可能較低，，但無(wú)疑也是是人們的重要要財(cái)富，是家家庭的重要財(cái)財(cái)富。由于房地產(chǎn)的的影響面非常常廣泛，涉及及的經(jīng)濟(jì)環(huán)節(jié)節(jié)復(fù)雜多樣，，使得房地產(chǎn)成為各各地政府的重重要財(cái)政稅收收來(lái)源，房地產(chǎn)發(fā)展展景氣與否嚴(yán)嚴(yán)重影響了不不同政府的財(cái)財(cái)政收支，特特別是城市化水平越越高財(cái)政對(duì)房房地產(chǎn)的依賴賴就越強(qiáng)。3.房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的帶動(dòng)性十十分突出房地產(chǎn)業(yè)雖然然是發(fā)展較晚晚，在國(guó)民經(jīng)經(jīng)濟(jì)中的作用用隨著城市化化的不斷深入入發(fā)展而逐步步增強(qiáng)，但其其重要作用是是毫無(wú)疑義的的，因?yàn)樗呔哂惺滞怀龀龅膸?dòng)性，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中中乘數(shù)效應(yīng)非常明顯的組組成。經(jīng)驗(yàn)表明，，房地產(chǎn)的景氣周期對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的的景氣周期影影響特別鮮明明，甚至可以以將其作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展展周期的重要要指示指標(biāo)。三、房地產(chǎn)金金融的作用由于房地產(chǎn)的的特點(diǎn)和重要要作用，決定定了房地產(chǎn)的發(fā)展展必須與金融融業(yè)緊密相連連，必然要依托托金融業(yè)才能能健康發(fā)展，，房地產(chǎn)業(yè)與與金融業(yè)是相相輔相成的現(xiàn)現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的重重要支柱。1.房地產(chǎn)金金融是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的保保障房地產(chǎn)的生產(chǎn)產(chǎn)和消費(fèi)都是是大額交易，技術(shù)上需要金融服務(wù)務(wù)的大力支持持，沒(méi)有金融就就不可能有房房地產(chǎn)業(yè)的大大發(fā)展。更加加重要的是，，房地產(chǎn)的生產(chǎn)產(chǎn)和消費(fèi)都需需要大量融資，金融業(yè)的融融資服務(wù)是房房地產(chǎn)發(fā)展的的保障，像所有的大額額交易一樣，，資金成為房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的“血液””。房地產(chǎn)金融融是房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的重要依賴賴。2.房地產(chǎn)金金融政策是是房房地產(chǎn)宏觀調(diào)調(diào)控的重要手手段房地產(chǎn)業(yè)與金金融業(yè)密切關(guān)關(guān)系使得金融政策成為對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀觀調(diào)控的重要要手段，可以通過(guò)調(diào)調(diào)控金融方面面的一些控制變量如利率、保證金金率等，來(lái)有效控控制房地產(chǎn)市市場(chǎng)的供給和和需求，從而而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)發(fā)展，優(yōu)化資資源配置，提提高城市和地地區(qū)的綜合競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力。3.房地產(chǎn)金金融是引導(dǎo)房房地產(chǎn)消費(fèi)、、促進(jìn)住房制制度改革的有有效途徑房地產(chǎn)金融是是引導(dǎo)房地產(chǎn)產(chǎn)消費(fèi)，促進(jìn)進(jìn)住房制度改改革的有效途途徑，通過(guò)利率優(yōu)惠、稅稅收優(yōu)惠、住住房公積金、、鼓勵(lì)居民自自購(gòu)住房等措施，一方方面可以滿足足人民群眾的的住房消費(fèi)需需求，另一方方面又可以推推進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)濟(jì)的全面發(fā)展展，有利于實(shí)實(shí)現(xiàn)全面小康康。四、房地產(chǎn)業(yè)業(yè)與金融業(yè)的的關(guān)系按照現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)濟(jì)理論，金融融業(yè)是符號(hào)經(jīng)濟(jì)的代表，房地地產(chǎn)業(yè)屬于實(shí)體經(jīng)濟(jì)，但二者的關(guān)關(guān)系非常密切切，相互作用用、相互聯(lián)系系、相互依賴賴特別突出。。1.房地產(chǎn)業(yè)業(yè)越發(fā)達(dá)，與與銀行業(yè)的關(guān)關(guān)系就越密切切，依賴性越越強(qiáng)正如隨著實(shí)體經(jīng)濟(jì)規(guī)模越來(lái)越大大，符號(hào)經(jīng)濟(jì)（象象征經(jīng)濟(jì)）對(duì)所有的實(shí)體體經(jīng)濟(jì)的作用用越來(lái)越重要要一樣，隨著著房地產(chǎn)業(yè)的的發(fā)展，房地地產(chǎn)業(yè)的規(guī)模模越來(lái)越大，，其與金融業(yè)業(yè)的聯(lián)系也必必定越來(lái)越密密切，對(duì)金融業(yè)的依依賴性也越來(lái)來(lái)越強(qiáng)。2.房地產(chǎn)業(yè)業(yè)與銀行業(yè)相相互促進(jìn)同時(shí)，房地產(chǎn)產(chǎn)的發(fā)展也推推進(jìn)了金融業(yè)業(yè)的改革和發(fā)發(fā)展，使其產(chǎn)品越來(lái)越多多樣化，服務(wù)務(wù)也越來(lái)越個(gè)個(gè)性化，房地地產(chǎn)業(yè)為金融融業(yè)創(chuàng)造的機(jī)機(jī)會(huì)和利潤(rùn)越越來(lái)越多，金融業(yè)對(duì)房房地產(chǎn)業(yè)的景景氣的依賴也也越來(lái)越強(qiáng)，，二者的相互互作用、相互互促進(jìn)成為實(shí)實(shí)體經(jīng)濟(jì)與符符號(hào)經(jīng)濟(jì)相互互作用、相互互促進(jìn)的有力力證明。3.房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的不良發(fā)展展會(huì)影響金融融業(yè)的的正常運(yùn)行行當(dāng)然，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的不良發(fā)發(fā)展，對(duì)金融融業(yè)的影響也是非常常重大的：市場(chǎng)過(guò)熱熱，造成投資資饑渴癥，需需求過(guò)度，房房地產(chǎn)價(jià)格猛猛漲，形成地地產(chǎn)泡沫，增增加銀行風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)；市場(chǎng)過(guò)冷冷，則造成需需求減少，成成交減少，價(jià)價(jià)格下跌，形形成實(shí)質(zhì)性通通縮，使銀行行業(yè)務(wù)量大大大減少，利潤(rùn)潤(rùn)下降，同樣樣也會(huì)大量提提高風(fēng)險(xiǎn)水平平。實(shí)踐證明明，在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的景景氣周期期中，受受影響最最突出最最深刻的的就是銀銀行金融融服務(wù)業(yè)業(yè)。第二節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)金融的的發(fā)展金融業(yè)的發(fā)展歷歷史可以以追溯到到很久遠(yuǎn)遠(yuǎn)的年代代，但房地產(chǎn)金金融業(yè)的發(fā)展歷歷史并不不長(zhǎng)，它它是與房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)和金融融業(yè)的發(fā)發(fā)展緊密密相關(guān)的的，而房地產(chǎn)業(yè)業(yè)是城市市化的產(chǎn)產(chǎn)物，其其歷史與與工業(yè)化化同時(shí)。國(guó)外房地地產(chǎn)金融融的發(fā)展展我國(guó)房房地產(chǎn)產(chǎn)金融融的發(fā)發(fā)展及及存在在問(wèn)題題一、國(guó)國(guó)外房房地產(chǎn)產(chǎn)金融融的發(fā)發(fā)展一般認(rèn)認(rèn)為，，世界界房地地產(chǎn)金金融的的發(fā)展展經(jīng)歷歷了三三個(gè)主主要階階段，，分述述如下下：建筑業(yè)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)土地開(kāi)開(kāi)發(fā)銀銀行公積金金制度度1.建建筑業(yè)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)BuildingSociety建筑業(yè)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)是房地地產(chǎn)金金融業(yè)業(yè)最初初的專專門形形態(tài)，，起源源于英英國(guó)。。其實(shí)實(shí)質(zhì)是是“互助”和““集資建建房”，將將參與與者的的分散散資金金集中中起來(lái)來(lái)形成成能夠夠規(guī)模?；?jīng)經(jīng)營(yíng)的的資金金，由由協(xié)會(huì)會(huì)建好好房屋屋后通通過(guò)各各種較較為公公平的的辦法法有償償分配配給協(xié)協(xié)會(huì)成成員。。建筑業(yè)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)最初是是地方方性組組織，其運(yùn)運(yùn)轉(zhuǎn)運(yùn)運(yùn)作流流程如如圖1—1。后后來(lái)逐漸發(fā)發(fā)展成成為全全國(guó)性性組織織，變成成具有有銀行行儲(chǔ)蓄蓄、貸貸款功功能的的金融融機(jī)構(gòu)構(gòu)，其其運(yùn)作作流程程也發(fā)發(fā)生了了一定定的變變化，，見(jiàn)圖圖1——2。。建筑業(yè)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)的運(yùn)運(yùn)轉(zhuǎn)運(yùn)運(yùn)作流流程（（早期期）本地購(gòu)購(gòu)房者者協(xié)會(huì)房屋協(xié)會(huì)會(huì)會(huì)員資金流流動(dòng)分配權(quán)權(quán)益建筑業(yè)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)的運(yùn)運(yùn)轉(zhuǎn)運(yùn)運(yùn)作流流程（（后期期）全國(guó)儲(chǔ)蓄戶協(xié)會(huì)房屋購(gòu)房者儲(chǔ)蓄購(gòu)地建建房抵押貸貸款購(gòu)房住宅合合作社社的規(guī)范定定義建筑業(yè)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)在一些些國(guó)家家又稱稱為““住宅合合作社社”，200多年年來(lái)世世界各各國(guó)廣廣泛發(fā)發(fā)展，，成為為房地地產(chǎn)融融資的的重要要方式式。它它有一一個(gè)普普遍的的規(guī)范范定義：住宅合合作社社是一一種互互相幫幫助、、共同同建房房的非營(yíng)利利性團(tuán)體，，屬集體合合作性質(zhì)。。它是是以建建房資金融融通及儲(chǔ)蓄、、建設(shè)設(shè)和管管理一體化化解決住住房問(wèn)問(wèn)題的合作作社。。2.土土地開(kāi)開(kāi)發(fā)銀銀行LandDevelopmentBank與建筑筑業(yè)協(xié)協(xié)會(huì)不不同的的是，，土地地開(kāi)發(fā)發(fā)銀行行是有有重要要的政政府參參與或或規(guī)制制的房房地產(chǎn)產(chǎn)金融融服務(wù)務(wù)，起起源于于歐洲洲大陸陸，其其發(fā)展展經(jīng)歷歷了三三個(gè)階階段：：⑴早期期階段段（1769-1849）土地開(kāi)開(kāi)發(fā)銀銀行的的核心心是土地，最重重要的的主體是是地主主，政府強(qiáng)強(qiáng)制地地主加加入，同時(shí)時(shí)出資并并參與與管理理、監(jiān)監(jiān)督，地主主以其其土地地作抵抵押取取得貸貸款進(jìn)進(jìn)行土土地開(kāi)開(kāi)發(fā)經(jīng)經(jīng)營(yíng)，，服務(wù)務(wù)于一一定地地區(qū)的的民眾眾。其其運(yùn)作作流程程如圖圖1——3。。地主合作社社社團(tuán)入社貸款劃款購(gòu)房⑵中期期階段段（1850-1873）1850年年開(kāi)始始，土土地開(kāi)開(kāi)發(fā)銀銀行取消了了原來(lái)來(lái)只有有地主主才能能參加加的限限制，并發(fā)展了了抵押押土地地證券券化，經(jīng)營(yíng)營(yíng)更進(jìn)進(jìn)一步步市場(chǎng)場(chǎng)化，，但還還是主主要為本地地居民民服務(wù)務(wù)。其運(yùn)運(yùn)作流流程如如圖1—4。地主合作社社投資人人土地抵抵押抵押貸貸款證券發(fā)發(fā)行購(gòu)買證證券⑶后期期階段段（1874——）1874年年后，，中央銀銀行的成立立和功功能的的充分分發(fā)揮揮，使使得土土地開(kāi)開(kāi)發(fā)銀銀行的的融資范范圍可可以擴(kuò)擴(kuò)大，地區(qū)區(qū)性的的土地地開(kāi)發(fā)發(fā)銀行行也因因中央銀銀行中中的土土地開(kāi)開(kāi)發(fā)銀銀行功功能的體現(xiàn)現(xiàn)而得得以形形成鏈條式式的結(jié)結(jié)構(gòu)，開(kāi)發(fā)發(fā)規(guī)模模和周周期都都有了了長(zhǎng)足足的發(fā)發(fā)展。。其運(yùn)運(yùn)作流流程如如圖1—5。地主區(qū)域土地銀銀行中央土地銀銀行投資者抵押貸款抵押貸款證券資金小結(jié)土地開(kāi)開(kāi)發(fā)銀銀行在土地證證券化化、抵抵押貸貸款方面的的發(fā)展展為現(xiàn)現(xiàn)代房房地產(chǎn)產(chǎn)金融融業(yè)的的發(fā)展展奠定定了良良好基基礎(chǔ)，，也是是房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)化、、金融融市場(chǎng)場(chǎng)化發(fā)發(fā)展的的重要要基礎(chǔ)礎(chǔ)。3.公公積金金制度度公積金金制度最成功功的是是新加坡坡的中中央公公積金金制度度，它始始于1955年年，是是包含含醫(yī)療、、退休休和住住房等各種種社會(huì)會(huì)保障障功能能的制制度安安排，，也是是強(qiáng)制制性的的社會(huì)會(huì)制度度。新新加坡坡的公公積金金制度度具有有非常常嚴(yán)格格的法律地地位，管理理也非非常嚴(yán)嚴(yán)格、、專業(yè)業(yè)，是是覆蓋面面極為為廣泛泛的社會(huì)會(huì)保障障制度度，既既為政政府提提供了了便利利的資資金，，也極極大地地保障障了所所有雇雇員的的利益益，對(duì)對(duì)解決決住房房問(wèn)題題更是是成就就卓著著，成成為爭(zhēng)爭(zhēng)相效效仿的的榜樣樣。公積金金的特點(diǎn)是：普遍、、強(qiáng)制制、集集中、、專業(yè)業(yè)二、我我國(guó)房房地產(chǎn)產(chǎn)金融融的發(fā)發(fā)展及及存在在問(wèn)題題我國(guó)的的房地地產(chǎn)和和房地地產(chǎn)金金融是是改革革開(kāi)放放以后后的事事情，，特別別是最最近幾幾年發(fā)發(fā)展更更加日日新月月異。。我國(guó)房房地產(chǎn)產(chǎn)金融融發(fā)展展的幾幾個(gè)階階段成熟的的房地地產(chǎn)金金融市市場(chǎng)的的主要要標(biāo)志志我國(guó)房房地產(chǎn)產(chǎn)金融融市場(chǎng)場(chǎng)存在在的主主要問(wèn)問(wèn)題1.我我國(guó)房房地產(chǎn)產(chǎn)金融融發(fā)展展的幾幾個(gè)階階段建國(guó)以以來(lái)，，我國(guó)國(guó)房地地產(chǎn)和和房地地產(chǎn)金金融的的發(fā)展展經(jīng)歷歷了三三個(gè)特特征非非常鮮鮮明的的階段段：⑴住房房建設(shè)設(shè)資金金管理理階段段1978年年以前前，我我國(guó)實(shí)實(shí)行的的是非非常正正規(guī)的的計(jì)劃劃經(jīng)濟(jì)濟(jì)，國(guó)國(guó)家的的基本本政策策是高高積累累低消消費(fèi)，，先生生產(chǎn)后后生活活，住住房基基本上上屬于于被遺遺忘的的事情情。住住房分分配實(shí)實(shí)行福福利住住房制制度，，單位位分房房是諸諸多福福利中中的一一種，，住房房建設(shè)設(shè)投入入極其其有限限，導(dǎo)導(dǎo)致住住房非非常緊緊張和和短缺缺。⑵房改改金融融階段段⑶市場(chǎng)場(chǎng)化房房地產(chǎn)產(chǎn)金融融階段段⑵房改改金融融階段段1978年年后我我國(guó)開(kāi)開(kāi)始進(jìn)進(jìn)行住住房制制度改改革，，經(jīng)歷歷了前前期探探索、、租金金改革革、籌籌資模模式改改革和和房地地產(chǎn)金金融市市場(chǎng)化化改革革等不不同改改革階階段。。前期探探索階階段是指1978到到1987年的的10年間間以““全價(jià)賣賣房”為特特征的的改革革，但但由于于當(dāng)時(shí)時(shí)人民民群眾眾自身身資金金非常常有限限，全全價(jià)賣賣房根根本就就賣不不了，，不是是沒(méi)人人想買買，而而是都都買不不起。。同時(shí)時(shí)，企業(yè)單單位和和國(guó)家家、地地方政政府都都不堪堪重負(fù)負(fù)，改革革成效效非常常不滿滿意。。租金改改革階階段，上世世紀(jì)80年年代中中期試試行““提租”改革革，企企圖通通過(guò)提提高住住房租租金來(lái)來(lái)彌補(bǔ)補(bǔ)住房房建設(shè)設(shè)資金金的不不足，，成效效也差差強(qiáng)人人意，，但最最終促促成了了住房房制度度的全全面改改革，，使房地地產(chǎn)金金融進(jìn)進(jìn)入到到住房房建設(shè)設(shè)、分分配、、消費(fèi)費(fèi)的各各個(gè)環(huán)環(huán)節(jié)。這個(gè)時(shí)時(shí)期房房地產(chǎn)產(chǎn)金融融主要要以房改金金融為特點(diǎn)點(diǎn)，一是是信貸貸規(guī)模模迅猛猛擴(kuò)張張，二二是通通過(guò)政政策性性金融融措施施推進(jìn)進(jìn)房改改的深深化，，三是是建立立了房房地產(chǎn)產(chǎn)金融融機(jī)構(gòu)構(gòu)，初初步產(chǎn)產(chǎn)生了了房地地產(chǎn)金金融產(chǎn)產(chǎn)品，，為房房地產(chǎn)產(chǎn)金融融的全全面市市場(chǎng)化化創(chuàng)造造了條條件。。⑶市場(chǎng)場(chǎng)化房房地產(chǎn)產(chǎn)金融融階段段90年年代代以以后后，，房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)化化逐漸漸成成形形，，房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的大大規(guī)規(guī)模模發(fā)發(fā)展展有有力力地地促促進(jìn)進(jìn)了了房地地產(chǎn)產(chǎn)金金融融的的發(fā)發(fā)展展成成長(zhǎng)長(zhǎng)，使使我我國(guó)國(guó)的的房地地產(chǎn)產(chǎn)金金融融進(jìn)進(jìn)入入了了市市場(chǎng)場(chǎng)化化階階段段。但但與與真真正正的的市市場(chǎng)場(chǎng)化化的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)金金融融比比較較，，我我國(guó)國(guó)的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)金金融融現(xiàn)現(xiàn)狀狀還還有有很很大大差差距距，，還還有有許許多多工工作作要要做做。。2.成成熟熟的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)金金融融市市場(chǎng)場(chǎng)的的主主要要標(biāo)標(biāo)志志一般般認(rèn)認(rèn)為為，，成成熟熟的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)金金融融市市場(chǎng)場(chǎng)需需要要滿滿足足如如下下條件件，或或者者說(shuō)說(shuō)成成熟熟的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)具具有有如如下下特征征：完善善的的法法律律體體系系完善善的的市市場(chǎng)場(chǎng)結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)豐富富的的市市場(chǎng)場(chǎng)產(chǎn)產(chǎn)品品大規(guī)規(guī)模模的的交交易易高效效的的市市場(chǎng)場(chǎng)效效率率嚴(yán)格格的的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)管管理理⑴完完善善的的法法律律體體系系房地地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)雖雖然然是是以以房房地地產(chǎn)產(chǎn)本本身身作作為為實(shí)實(shí)體體，，但但實(shí)實(shí)質(zhì)質(zhì)上上它它又又是是一一種種權(quán)益益經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)，房地地產(chǎn)產(chǎn)交交易易實(shí)實(shí)質(zhì)質(zhì)上上是是權(quán)權(quán)益益性性交交易易，即即房房地地產(chǎn)產(chǎn)所所包包含含的的權(quán)權(quán)益益的的交交換換，，所所有有交交易易都都應(yīng)應(yīng)得得到到嚴(yán)嚴(yán)格格的的法法律律保保護(hù)護(hù)。。因因此此，，完善善的的法法律律體體系系是是房房地地產(chǎn)產(chǎn)金金融融市市場(chǎng)場(chǎng)的的基基本本保保證證，沒(méi)沒(méi)有有一一定定的的法法律律安安排排，，就就不不可可能能很很好好地地保保護(hù)護(hù)市市場(chǎng)場(chǎng)參參與與者者的的權(quán)權(quán)益益，，也也就就不不會(huì)會(huì)有有規(guī)規(guī)模?；牡姆糠康氐禺a(chǎn)產(chǎn)金金融融市市場(chǎng)場(chǎng)的的形形成成和和發(fā)發(fā)展展。。⑵完完善善的的市市場(chǎng)場(chǎng)結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)完善善的的市市場(chǎng)場(chǎng)結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)包括括市場(chǎng)場(chǎng)的的參參與與主體體的的多多樣樣化化、、分分散散化化，市市場(chǎng)場(chǎng)產(chǎn)品品的的多多樣樣化化、、標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化化、、個(gè)個(gè)性性化化，市市場(chǎng)場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)的的可可預(yù)預(yù)見(jiàn)見(jiàn)化化、、分分散散化化，特特別別是是要要有有不不同同的的經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)者者，，要要有有大大量量的的買買者者和和賣賣者者，，離離開(kāi)開(kāi)眾眾多多的的大大規(guī)規(guī)模模的的市市場(chǎng)場(chǎng)參參與與者者就就不不存存在在成成熟熟的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)金金融融市市場(chǎng)場(chǎng)。。⑶豐豐富富的的市市場(chǎng)場(chǎng)產(chǎn)產(chǎn)品品豐富富的的產(chǎn)產(chǎn)品品是是市市場(chǎng)場(chǎng)結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)完完善善的的體體現(xiàn)現(xiàn)，，成成熟熟的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)金金融融市市場(chǎng)場(chǎng)必必定定是是以以按揭揭（mortgage））為中中心心的的多多產(chǎn)產(chǎn)品品、、多多服服務(wù)務(wù)市市場(chǎng)場(chǎng)，，融資資渠渠道道、、形形式式都都非非常常多多樣樣，，市市場(chǎng)場(chǎng)細(xì)細(xì)化化也也比比較較明明顯顯，不不同同風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)愛(ài)愛(ài)好好者者都都能能夠夠得得到到相相應(yīng)應(yīng)的的滿滿足足。。⑷大大規(guī)規(guī)模模的的交交易易成熟熟的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)金金融融市市場(chǎng)場(chǎng)，，其其交易易數(shù)數(shù)量量也也應(yīng)應(yīng)該該是是規(guī)規(guī)模模巨巨大大，足足以以支支撐撐市市場(chǎng)場(chǎng)逐逐利利者者的的交交易易行行為為。。雖雖然然因因各各種種因因素素的的作作用用，，在在某某些些特特定定時(shí)時(shí)期期市市場(chǎng)場(chǎng)的的總總體體交交易易量量變變化化可可能能較較大大，，但但在在一一個(gè)個(gè)較較長(zhǎng)長(zhǎng)時(shí)時(shí)期期里里，，成成熟熟的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)金金融融市市場(chǎng)場(chǎng)的的交交易易量量一一般般都都可可以以占占到到該該國(guó)國(guó)或或該該地地區(qū)區(qū)金金融融產(chǎn)產(chǎn)品品交交易易量量的的很很大大份份額額，，商業(yè)業(yè)銀銀行行的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)貸貸款款占占其其信信貸貸比比重重一一般般都都在在20%以以上上。⑸高高效效的的市市場(chǎng)場(chǎng)效效率率成熟熟的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)金金融融市市場(chǎng)場(chǎng)的的運(yùn)運(yùn)行行非非常常高高效效，，對(duì)資資源源的的優(yōu)優(yōu)化化配配置置、、對(duì)對(duì)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)的的分分散散和和預(yù)預(yù)防防、、對(duì)對(duì)國(guó)國(guó)民民經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)的的促促進(jìn)進(jìn)等，，都都表表現(xiàn)現(xiàn)出出相相當(dāng)當(dāng)?shù)牡男事剩?，而而且且可可以以作作為為?guó)國(guó)民民經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)景景氣氣周周期期的的指指標(biāo)標(biāo)性性先先導(dǎo)導(dǎo)信信號(hào)號(hào)，，為為決決策策者者提提供供宏宏觀觀調(diào)調(diào)控控的的重重要要依依據(jù)據(jù)。。⑹嚴(yán)嚴(yán)格格的的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)管管理理成熟熟的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)金金融融市市場(chǎng)場(chǎng)都都有有一一套套嚴(yán)嚴(yán)格格的的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)管管理理和和規(guī)規(guī)避避制制度度，市市場(chǎng)場(chǎng)交交易易的的各各種種參參與與者者和和市市場(chǎng)場(chǎng)管管理理者者都都不不會(huì)會(huì)對(duì)對(duì)明明顯顯的的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)無(wú)無(wú)動(dòng)動(dòng)于于衷衷，，都都會(huì)會(huì)根根據(jù)據(jù)自自己己的的偏偏好好和和能能力力采采取取一一定定的的保保護(hù)護(hù)措措施施，，非周期性性的系統(tǒng)統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)較難形成成。3.我國(guó)國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)金融市市場(chǎng)存在在的主要要問(wèn)題對(duì)比成熟熟的房地地產(chǎn)金融融市場(chǎng)的的特點(diǎn)，，可以看看出，目目前我國(guó)國(guó)的房地地產(chǎn)金融融市場(chǎng)是是極為不規(guī)范、、不成熟熟，存在許許多急需需改進(jìn)的的地方。。概括來(lái)講講有如下下幾個(gè)方方面：⑴房地產(chǎn)產(chǎn)金融市市場(chǎng)的資資金來(lái)源源單一目前，我我國(guó)房地地產(chǎn)融資資主要還還是銀行融資資，房地產(chǎn)產(chǎn)金融市市場(chǎng)的資資金來(lái)源源單一，，除住房房公積金金外，就就是銀行行吸納的的各種儲(chǔ)蓄存款款，債券、、保險(xiǎn)基基金、按按揭證券券等還只只停留在在討論探探索階段段。資金來(lái)源源單一，，必然造造成風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)單一，，非常容容易形成成非周期期性系統(tǒng)統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。⑵房地產(chǎn)產(chǎn)貸款品品種可選選擇性差差我國(guó)的房房地產(chǎn)貸貸款品種種單一，，主要是是擔(dān)保貸款款（包括質(zhì)押），世界通通行的標(biāo)標(biāo)志性產(chǎn)產(chǎn)品———按揭貸款款在我國(guó)才才剛剛開(kāi)開(kāi)始，市市場(chǎng)發(fā)展展態(tài)勢(shì)雖雖然很好好，但規(guī)規(guī)模還不不大，法法律體系系的支撐撐還有待待改善，，按揭的差差異性安安排還需要不不斷的發(fā)發(fā)展和完完善。貸款品品種數(shù)量量太少，，市場(chǎng)需需求者的的選擇極極其有限限，表明明我國(guó)的的房地產(chǎn)產(chǎn)金融還還處在非非常初步步的階段段。⑶房地產(chǎn)產(chǎn)金融市市場(chǎng)的法法律體系系不完善善正如我國(guó)國(guó)的各個(gè)個(gè)方面的的法律體體系都需需要建立立和不斷斷完善一一樣，我我國(guó)的房地產(chǎn)、、金融、、物權(quán)、、產(chǎn)權(quán)等整體法法律體系系建設(shè)還還非常初初步，法法律對(duì)房房地產(chǎn)金金融的保保障還不不夠有力力、全面面，還有有許多規(guī)則需要建立立完善，，房地產(chǎn)和和資金的的安全性性、流動(dòng)動(dòng)性等等等都需要要全面和和嚴(yán)格保保護(hù)，各種市場(chǎng)行為為還需要要明確的的規(guī)范指指引。⑷房地產(chǎn)產(chǎn)金融市市場(chǎng)發(fā)育育滯后市場(chǎng)發(fā)育育滯后的的表現(xiàn)是是：產(chǎn)品少、、服務(wù)水水平低、、創(chuàng)新性性不強(qiáng)、、市場(chǎng)參參與者數(shù)數(shù)量少、、風(fēng)險(xiǎn)和和經(jīng)營(yíng)意意識(shí)差、、市場(chǎng)的的地區(qū)分分割明顯顯而層次次分化不不突出。既滿足足不了房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)營(yíng)的需要要，也滿滿足不了了房地產(chǎn)產(chǎn)消費(fèi)者者的需求求，更滿滿足不了了資金供供給者的的要求，，又制約約了市場(chǎng)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者者的利潤(rùn)潤(rùn)創(chuàng)造。。⑸銀行的的經(jīng)營(yíng)機(jī)機(jī)制需要要改革房地產(chǎn)金金融最基基本和主主要的經(jīng)經(jīng)營(yíng)主體體是各種種類型的的商業(yè)銀行行，但目前前我國(guó)銀銀行業(yè)發(fā)發(fā)展水平平低，銀銀行數(shù)量量少，壟壟斷現(xiàn)象象比較突突出，競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)極不不充分，，經(jīng)營(yíng)能能力不強(qiáng)強(qiáng)，抗風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)能力力極其有有限，其其最主要要的制約約因素是是銀行的經(jīng)經(jīng)營(yíng)機(jī)制制陳舊、、管理落落后，需要全全面改革革，才能能應(yīng)對(duì)市市場(chǎng)變化化，形成成核心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力，，創(chuàng)造更更多效益益。⑹房地產(chǎn)產(chǎn)金融風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)識(shí)有待提提高近些年，，我國(guó)房房地產(chǎn)金金融市場(chǎng)場(chǎng)雖然有有了一定定發(fā)展，，市場(chǎng)參參與者越越來(lái)越多多，但普普遍存在在風(fēng)險(xiǎn)意意識(shí)不強(qiáng)強(qiáng)的問(wèn)題題，容易易形成跟風(fēng)、過(guò)過(guò)度炒作作等高風(fēng)險(xiǎn)行行為，市場(chǎng)主主體的誠(chéng)信水平也參參差不齊齊，大大提提高了市市場(chǎng)產(chǎn)生生高的系系統(tǒng)性風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)的可可能性。。小結(jié)總之，由由于我國(guó)國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)金融的的發(fā)展剛剛剛起步步，市場(chǎng)場(chǎng)不成熟熟是必然然的，存存在各種種問(wèn)題也也是可以以理解的的。第三節(jié)房房地地產(chǎn)金融融的概念念和內(nèi)容容一、房地地產(chǎn)金融融的概念念二、房地地產(chǎn)金融融的主要要內(nèi)容三、本課課程的設(shè)設(shè)想和安安排一、房地地產(chǎn)金融融的概念念我們知道道，金融是指以銀銀行為中中心的各各種形式式的信用用活動(dòng)以以及在信信用基礎(chǔ)礎(chǔ)上組織織起來(lái)的的貨幣流流通。簡(jiǎn)單來(lái)來(lái)講，房地產(chǎn)金金融就是是與房地地產(chǎn)緊密密聯(lián)系的的金融活活動(dòng)，但其概概念需要要嚴(yán)格的的定義。。1.廣義義概念房地產(chǎn)金金融的廣義概念念是：指利用各各種可能能的方法法、工具具為房地地產(chǎn)業(yè)各各相關(guān)部部門籌集集、融通通、清算算資金，，提供相相應(yīng)服務(wù)務(wù)的所有有金融活活動(dòng)。2.狹義義概念房地產(chǎn)金金融的狹義概念念是：金融服務(wù)務(wù)于房地地產(chǎn)業(yè)的的行為。3.本課課程的概概念為了使課課程內(nèi)容容涵蓋既既廣，又又中心突突出，我我們這里里所講的的房地產(chǎn)產(chǎn)金融是是指不包含清清算部分分的廣義義房地產(chǎn)產(chǎn)金融，，特別是是與房地地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)營(yíng)有關(guān)的的