第二章房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律房地產(chǎn)市場概述房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)與市場指標房地產(chǎn)市場的特性與功能房地產(chǎn)市場的運行規(guī)律政府對房地產(chǎn)市場的干預(yù)學習目的與要求掌握：房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)、細分方式、反映和描述房地產(chǎn)市場狀況的指標。熟悉：房地產(chǎn)市場的含義，房地產(chǎn)市場的特性與功能，房地產(chǎn)市場的周期循環(huán)特征，房地產(chǎn)市場與資本市場的關(guān)系，房地產(chǎn)市場中的泡沫與過熱問題。了解：房地產(chǎn)市場的運行環(huán)境、影響因素和主要參與者，政府干預(yù)房地產(chǎn)市場的原則、措施。第一節(jié)房地產(chǎn)市場概述一、房地產(chǎn)市場的概念房地產(chǎn)市場是指為從事房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、典當?shù)冉灰椎幕顒訄鏊约耙磺薪灰淄緩胶托问健Ｒ粋€完整的房地產(chǎn)市場是由市場主體、客體、價格、資金、運行機制等因素構(gòu)成的一個系統(tǒng)。房地產(chǎn)市場由參與房地產(chǎn)交換的當事者、房地產(chǎn)商品、房地產(chǎn)市場需求、交易組織機構(gòu)等要素構(gòu)成。二、房地產(chǎn)市場的運行環(huán)境房地產(chǎn)業(yè)運行環(huán)境主要影響因素社會環(huán)境人口數(shù)量及其文化、教育、職業(yè)、性別、年齡等結(jié)構(gòu)、家庭數(shù)量及其結(jié)構(gòu)、各地的風俗習慣和民族特點等政治環(huán)境政治體制、政局穩(wěn)定性、政府能力、政策連續(xù)性、政府以及公眾對待外資的態(tài)度等經(jīng)濟環(huán)境城市或區(qū)域總體經(jīng)濟發(fā)展水平、就業(yè)、支付能力、產(chǎn)業(yè)與結(jié)構(gòu)布局、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、利率和通貨膨脹等金融環(huán)境宏觀金融政策、金融工具完善程度、資本市場發(fā)育程度等法律制度環(huán)境與房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)的正式規(guī)則，包括現(xiàn)行法律與相關(guān)政策技術(shù)環(huán)境技術(shù)水平、技術(shù)政策、新產(chǎn)品開發(fā)能力以及技術(shù)發(fā)展動向等資源環(huán)境土地、能源、生態(tài)等自然資源條件國際環(huán)境國際資本流動和經(jīng)濟的全球化三、房地產(chǎn)市場的影響因素影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的社會經(jīng)濟因素影響房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)變的社會經(jīng)濟力量三、房地產(chǎn)市場的影響因素（一）影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的社會經(jīng)濟因素1、社會因素：傳統(tǒng)觀念及消費心理、社會福利、人口數(shù)量及狀態(tài)、家庭戶數(shù)與規(guī)模、家庭生命周期等因素2、經(jīng)濟因素：經(jīng)濟發(fā)展狀況、家庭收入水平及分布、物價水平、工資及就業(yè)水平、房價租金比等3、政策因素：房地產(chǎn)供給政策、住房分配和消費政策、房地產(chǎn)金融政策、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)與交易政策、房地產(chǎn)價格政策（二）影響房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)變的社會經(jīng)濟力量1、金融業(yè)的發(fā)展2、信息、通訊技術(shù)水平的提高3、生產(chǎn)方式和工作方式4、人文環(huán)境的變化5、自然環(huán)境的變化6、政治制度的變遷四、房地產(chǎn)市場的參與者1、土地所有者或當前的使用者2、開發(fā)商3、政府及政府機構(gòu)4、金融機構(gòu)5、建筑承包商6、專業(yè)顧問：建筑師、工程師、會計師、造價工程師、估價師及物業(yè)代理、律師7、消費者或買家第二節(jié)房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)與市場指標

一、房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)

房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)包括：總量結(jié)構(gòu)、區(qū)域結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、供求結(jié)構(gòu)、投資結(jié)構(gòu)。結(jié)構(gòu)關(guān)系含義總量結(jié)構(gòu)從房地產(chǎn)市場整體出發(fā)，分析開發(fā)和銷售之間的數(shù)量結(jié)構(gòu)關(guān)系，考察房地產(chǎn)供求之間按的總量差距區(qū)域結(jié)構(gòu)分析在全國不同地區(qū)之間，房地產(chǎn)市場發(fā)育情況的差異和特點，房地產(chǎn)市場的開發(fā)規(guī)模、主要物業(yè)類型、房價水平和政策措施的差異產(chǎn)品結(jié)構(gòu)從經(jīng)濟發(fā)展階段出發(fā)，考察房地產(chǎn)市場中住宅、寫字樓和商業(yè)用房等不同物業(yè)類型之間的投資比例關(guān)系，分析其產(chǎn)品結(jié)構(gòu)布局的合理程度供求結(jié)構(gòu)針對某一物業(yè)類型，分析其市場內(nèi)部不同檔次物業(yè)的供求關(guān)系；并從市場發(fā)展的實際情況出發(fā)，判別攻擊檔次和需求水平之間是否出于錯位的狀態(tài)投資結(jié)構(gòu)根據(jù)投資者參與市場的不同投資目的和投資方式，具體分析不同投資方式的適用空間，以及彼此之間按的動態(tài)協(xié)調(diào)關(guān)系二、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場細細分分市場細分按地域細分按用途細分按存量增量細分按交易形式細分按目標市場劃分按城市細分按使用目的劃分居住物業(yè)市場商業(yè)物業(yè)市場工業(yè)物業(yè)市場特殊物業(yè)市場三級市場一級市場三級市場二級市場土地使用權(quán)交易房地產(chǎn)買賣房地產(chǎn)租賃房地產(chǎn)抵押按建造水平劃分低檔物業(yè)中高檔物業(yè)中檔物業(yè)中低檔物業(yè)土地市場高檔物業(yè)三、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場指指標標包括括供供給給指指標標、、需需求求指指標標和和市市場場交交易易指指標標三三種種類類型型。。供給指標指標含義單位公式存量（St）報告期期末（第t年或半年、季度月，下同）已占用和空置的物業(yè)空間總量建筑面積或套數(shù)St=St-1+NCt—δt新竣工量（NCt）報告期內(nèi)新竣工房屋的數(shù)量，統(tǒng)計指標是新竣工面積，指報告期內(nèi)房屋建筑按照設(shè)計要求已全部完工，達到入住和使用條件，經(jīng)驗收鑒定合格，可正式移交使用的各棟房屋建筑面積之和建筑面積或套數(shù)—滅失量（δt）房屋存量在報告期內(nèi)由于各種原因（毀損、拆遷等）滅失的部分建筑面積或套數(shù)—空置量（VCt）報告期末房屋存量中沒有被占用的部分建筑面積或套數(shù)—（一一））供供給給指指標標供給指標指標含義單位公式或統(tǒng)計方法空置率（VRt）報告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例——VRt=VCt/St可供租售量（HSRt）報告期可供銷售或出售房屋的數(shù)量建筑面積或套數(shù)HSRt=HSRt-1—AVt-1+NCt）房屋施工面積（BUCt）報告期內(nèi)施工的全部房屋建筑面積，包括本期新開工的面積和上年開工跨入本期繼續(xù)施工的房屋面積，及上期已停建在本期恢復(fù)施工的房屋面積建筑面積或套數(shù)房屋新開工面積（CSt）在報告期內(nèi)新開工建設(shè)的房屋面積，不包括上期開工跨入本期繼續(xù)施工的房屋面積，及上期停緩建在本期恢復(fù)施工的房屋面積建筑面積或套數(shù)以房屋正式開始破土刨槽（地基處理或打永久樁）日期為開工供給指標指標含義單位公式或統(tǒng)計方法平均建設(shè)周期（CPt）某種類型的房地產(chǎn)開發(fā)項目從開工到竣工交付使用所占用的時間天CPt=BUCt/NCt

竣工房屋價值（VBCt）在報告期內(nèi)竣工房屋本身的建造價值，一般按照房屋設(shè)計和預(yù)算規(guī)定的內(nèi)容計算。包括竣工房屋本身的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、屋面、裝修以及水、電、衛(wèi)等附屬工程的建筑價值，也包括作為房屋建筑組成部分而列入房屋建筑工程預(yù)算內(nèi)的設(shè)備（如電梯、通風設(shè)備等）的購置和安裝費用；不包括廠房內(nèi)的工藝設(shè)備、工藝管線的購置和安裝，工業(yè)設(shè)備基礎(chǔ)的建造，辦公和生活家具購置費用，購置土地費用、遷移補償費、場地平整費、何城市建設(shè)配套費用。萬元一般按結(jié)算價格計算（二二））需需求求指指標標1、、國國內(nèi)內(nèi)生生產(chǎn)產(chǎn)總總值值（（GDP））：：是是按按市市場場價價格格計計算算的的一一個個國國家家（（或或地地區(qū)區(qū)））所所有有常常住住單單位位在在一一定定時時期期內(nèi)內(nèi)生生產(chǎn)產(chǎn)活活動動的的最最終終成成果果。。2、、人人口口數(shù)數(shù)：：是是指指一一定定時時點點、、一一定定地地區(qū)區(qū)范范圍圍內(nèi)內(nèi)有有生生命命的的個個人人總總和和，，包包括括常常住住人人口口和和現(xiàn)現(xiàn)有有人人口口。。3、、就就業(yè)業(yè)人人員員數(shù)數(shù)量量：：指指從從事事一一定定社社會會勞勞動動并并取取得得勞勞動動報報酬酬或或經(jīng)經(jīng)營營收收入入的的人人員員數(shù)數(shù)量量。。反反映映一一定定時時期期內(nèi)內(nèi)全全部部勞勞動動力力資資源源的的實實際際利利用用情情況況，，是是研研究究國國家家基基本本國國情情國國力力的的重重要要指指標標。。（二二））需需求求指指標標4、、城城市市家家庭庭人人口口：：指指居居住住在在一一起起，，經(jīng)經(jīng)濟濟上上合合在在一一起起共共同同生生活活的的家家庭庭成成員員。。5、、就就業(yè)業(yè)分分布布：：按按產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)或或職職業(yè)業(yè)分分類類的的就就業(yè)業(yè)人人員員分分布布狀狀況況。。6、、城城鎮(zhèn)鎮(zhèn)登登記記失失業(yè)業(yè)率率：：城城鎮(zhèn)鎮(zhèn)登登記記失失業(yè)業(yè)人人員員與與城城鎮(zhèn)鎮(zhèn)單單位位就就業(yè)業(yè)人人員員（（扣扣除除使使用用的的農(nóng)農(nóng)村村勞勞動動力力、、聘聘用用的的離離退退休休人人員員、、港港澳澳臺臺及及外外方方人人員員））、、城城鎮(zhèn)鎮(zhèn)單單位位中中的的不不在在崗崗職職工工、、城城鎮(zhèn)鎮(zhèn)私私營營業(yè)業(yè)主主、、個個體體戶戶主主、、城城鎮(zhèn)鎮(zhèn)私私營營企企業(yè)業(yè)和和個個體體就就業(yè)業(yè)人人員員、、城城鎮(zhèn)鎮(zhèn)登登記記失失業(yè)業(yè)人人員員之之和和的的比比。。7、、城城市市家家庭庭可可支支配配收收入入：：指指家家庭庭成成員員得得到到可可用用于于最最終終消消費費支支出出和和其其它它非非義義務(wù)務(wù)性性支支出出以以及及儲儲蓄蓄的的總總和和，，即即居居民民家家庭庭可可以以用用來來自自由由支支配配的的收收入入。。它它是是家家庭庭總總收收入入扣扣除除交交納納的的所所得得稅稅、、個個人人交交納納的的社社會會保保障障以以及及記記賬賬補補貼貼后后的的收收入入。。8、商品零售售價格指數(shù)：：反映一定時時期內(nèi)城市商商品零售價格格變動趨勢和和程度的相對對數(shù)。它的變變動直接影響響城鄉(xiāng)居民的的生活支出和和國家的財政政收入，影響響居民購買力力和市場供需需的平衡。9、城市家庭庭總支出：指指除借貸支出出以外的全部部家庭支出，，包括消費性性支出、購房房建房支出、、轉(zhuǎn)移性支出出、財產(chǎn)性支支出、社會保保障支出。10、房屋空空間使用數(shù)量量：指按使用用者類型劃分分的正在使用用中的房屋數(shù)數(shù)量。11、城市居居民消費價格格指數(shù)：反映映一定時期內(nèi)內(nèi)城市居民家家庭所購買的的生活消費品品價格和服務(wù)務(wù)項目價格變變動趨勢和程程度的相對數(shù)數(shù)。（三）市場交交易指標指標含義單位統(tǒng)計方法銷售量（HSt）報告期內(nèi)銷售房屋的數(shù)量（已正式交付使用）建筑面積或套數(shù)實際銷售面積出租量（HRt）報告期內(nèi)出租房屋的數(shù)量建筑面積或套數(shù)出租面積吸納量（AVt）報告期內(nèi)銷售和出租房屋的數(shù)量之和建筑面積或套數(shù)AVt=HSt+HRt吸納率（ARt）報告期內(nèi)吸納量占同期可供租售量的比例%ARt=AVt/HSRt吸納周期（APt）報告期內(nèi)的吸納速度（單位時間內(nèi)的吸納量）年、季度APt=HSRt/AVt

=1/ARt指標含義單位統(tǒng)計方法預(yù)售面積報告期末仍未竣工交付使用，但已簽訂預(yù)售合同的正在建設(shè)的商品房屋面積建筑面積或套數(shù)房地產(chǎn)價格指數(shù)是反映一定時期內(nèi)房地產(chǎn)價格變動趨勢和程度的相對數(shù)。包括房屋銷售價格指數(shù)，房屋租賃價格指數(shù)和土地交易價格指數(shù)——通常基于平均價格房地產(chǎn)價格報告期房地產(chǎn)市場中的價格水平，用不同類型房屋的中位數(shù)價格表示基于平均價格房地產(chǎn)租金報告期房地產(chǎn)市場中的租金水平，用不同類型房屋的中位數(shù)價格表示通常基于平均租金第三節(jié)房房地產(chǎn)市市場的特性與與功能一、房地產(chǎn)市市場的特性1、市場供給給的特點①短期缺乏彈彈性；②非同同質(zhì)性；③高高度壟斷性2、市場需求求的特點①廣泛性；②②多樣性；；③需要金融信信貸機構(gòu)融資資一、房地產(chǎn)市市場的特性3、市場交易易的特點①交易時房地地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的流流轉(zhuǎn)及其再界界定；②耗時長，交交易費用高；；③需要專業(yè)人人員提供服務(wù)務(wù)4、市場價格格的特點①與所處地理理位置關(guān)系大大；②房地產(chǎn)價格格總體呈現(xiàn)上上升趨勢；③交易主體個個別因素對價價格影響較大大二、房地產(chǎn)市市場的功能1、配置存量量房地產(chǎn)資源源和利益2、顯示房地地產(chǎn)市場需求求變化3、指導供給給以適應(yīng)需求求的變化*房地產(chǎn)供給給的變化產(chǎn)生生的原因：①建設(shè)新的的房地產(chǎn)項目目或改變原來來物業(yè)的使用用方式②某類物業(yè)或或可替代物業(yè)業(yè)間的租售價價格比發(fā)生變變化4、指導政府府制定科學的的土地供給計計劃5、引導需求求適應(yīng)供給條條件的變化第四節(jié)房房地產(chǎn)市市場的運行規(guī)規(guī)律一、房地產(chǎn)空空間市場與房房地產(chǎn)資產(chǎn)市市場房地產(chǎn)兼有消消費品和投資資品的雙重特特征。1、房地產(chǎn)空空間市場上，，房地產(chǎn)為家家庭和企業(yè)提提供生活和生生產(chǎn)空間。2、房地產(chǎn)資資產(chǎn)市場上，，房地產(chǎn)被當當作一種資產(chǎn)產(chǎn)被家庭和企企業(yè)持有和交交易，其目的的是獲取投資資收益。一、房地產(chǎn)空空間市場與房房地產(chǎn)資產(chǎn)市市場3.兩者的聯(lián)聯(lián)系和均衡：：①空間市場的的供求關(guān)系決決定房地產(chǎn)租租金的水平，，同時決定了了房地產(chǎn)資產(chǎn)產(chǎn)的收益率，，從而影響資資產(chǎn)市場中的的需求②空間市場的的供給由資產(chǎn)產(chǎn)市場決定③均衡狀態(tài)下下，租金與價價格都不發(fā)生生變化。價格=重置成成本；新增量量=折舊量；；房地產(chǎn)資產(chǎn)產(chǎn)存量不變二、房地產(chǎn)市市場的周期循循環(huán)（一）房地產(chǎn)產(chǎn)周期循環(huán)的的含義房地產(chǎn)周期循循環(huán)是指房地地產(chǎn)業(yè)活動或或其投入與產(chǎn)產(chǎn)出有相當?shù)牡牟▌蝇F(xiàn)象，，且此現(xiàn)象重重復(fù)發(fā)生。（二）房地產(chǎn)產(chǎn)周期循環(huán)的的原因1、供需因因素的影響：：金融因素最最關(guān)鍵2、市場信息息的不充分3、生產(chǎn)者和和消費者的心心理因素追漲不追跌、、投機、非理理性預(yù)期（二）房地產(chǎn)產(chǎn)周期循環(huán)的的原因4、政策影響響：容積率控控制、農(nóng)地征征用控制等5、政治沖擊擊：如社會政政治動蕩6、制度因素素：預(yù)售制度度的期貨效應(yīng)應(yīng)、中介與估估價制度的健健全程度等7、其它因素素：生產(chǎn)時間間落差、季節(jié)節(jié)性調(diào)整、總總體經(jīng)濟形勢勢等（三）傳統(tǒng)房房地產(chǎn)周期理理論的主要內(nèi)內(nèi)容在市場供求平平衡的前提下下，房地產(chǎn)市市場會正常運運作，且這種種平衡性會持持續(xù)一定的時時期；在此時時期內(nèi)，投入入房地產(chǎn)市場場的資金的利利潤預(yù)期保持持不變，投資資者具有自我我調(diào)節(jié)投資量量的能力。房房地產(chǎn)市場的的發(fā)展呈現(xiàn)一一種自我修正正的周期性，，且不同周期期之間的時間間差異和投資資回報差異微微乎其微。（三）傳統(tǒng)房房地產(chǎn)周期理理論的主要內(nèi)內(nèi)容新入住空間的需求對新建筑的刺激經(jīng)濟擴張進一步刺激新建筑新建筑超過空間需求新建筑增加導致經(jīng)濟擴張擴張擴張緩慢需求減少引起新建筑活動減緩調(diào)整需求開始增加消化已有超額建筑復(fù)蘇引起超額建筑蕭條需求和建筑持平，需求繼續(xù)增長再擴張（四）房地產(chǎn)產(chǎn)市場的自然然周期1、房地產(chǎn)市市場自然周期期的供需求平平衡點：長期期平均空置率率（合理空置置率或結(jié)構(gòu)空空置率）2、房地產(chǎn)自自然周期的四四個階段：①第一階段：：開始于市場場周期的谷底底②第二階段：：增長超過平平衡點，需求求繼續(xù)以一定定速度增長，，形成對額外外房屋空間的的需求③第三階段：：始于供求轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)折點，供給給增長速度高高于需求增長長速度，空置置率回升并逐逐漸接近合理理空置率水平平④第四階段：：始于市場運運行到平衡點點水平以下，，此時供給高高增長，需求求低增長或負負增長。AEDCB長期平均空置置率水平上升下降供給增長率=需求增長率率需求增長加快快，空置率下下降，租金增增長率穩(wěn)定或或小步上升需求繼續(xù)上漲漲，供給緊張張，租金增長長率快速上漲漲，空置率繼繼續(xù)下降供給停止或很很低，需求有有增長趨勢，，租金增長率率仍下滑，空空置率有所下下降需求繼續(xù)上升升，開始新的的建設(shè)，但需需求增長不供供給快，空置置率仍下降，，租金增長率率上升需求停止增長長或以很低的的速度增長，，開工減少，，但竣工量使使空置率繼續(xù)續(xù)上升，租金金增長率開始始下滑供給（竣工））增長率超過過需要，空置置率上升，租租金增長率仍仍緩慢上升（五）房地產(chǎn)產(chǎn)市場的投資資周期1、當房地產(chǎn)產(chǎn)市場自然周周期處于谷底底并開始向第第一階段運動動的時候，很很少有資本向向存量房地產(chǎn)產(chǎn)投資，更沒沒有資本投入入新項目的開開發(fā)建設(shè)。2、隨著自然然周期運動通通過第一階段段，投資者對對投資回報的的預(yù)期隨著租租金的回升而而提高，當P﹤重置成本本時，有資本本投入存量房房地產(chǎn)。3、當自然周周期到達其峰峰值并進入第第三階段時，，空置率低于于平衡點水平平，投資者繼繼續(xù)購買存量量房地產(chǎn)并繼繼續(xù)開發(fā)新項項目（六）房地產(chǎn)產(chǎn)市場自然周周期和投資周周期之間的關(guān)關(guān)系投資周期在第第一階段和第第二階段初期期滯后于市場場自然周期的的變化，在其其他階段則超超前于市場自自然周期的變變化。三、房地產(chǎn)市市場中的泡沫沫與過熱（一）房地產(chǎn)產(chǎn)泡沫及其成成因1、房地產(chǎn)泡泡沫的定義房地產(chǎn)泡沫是是指由于房地地產(chǎn)投機引起起的房地產(chǎn)市市場價格與使使用價格嚴重重背離，脫離離了實際使用用者支撐而持持續(xù)上漲的過過程及狀態(tài)。。*房地產(chǎn)泡沫沫是一種價格格現(xiàn)象，是房房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)內(nèi)外因素特別別是投機性因因素作用的結(jié)結(jié)果。2、房地產(chǎn)泡泡沫的成因①土地的有限限性和稀缺性性是房地產(chǎn)泡泡沫產(chǎn)生的基基礎(chǔ)②投機需求膨膨脹是直接誘誘因③金融機構(gòu)過過度放貸是直直接助燃器*資金支持是是房地產(chǎn)泡沫沫生成的必要要條件。3、房地產(chǎn)泡泡沫的衡量（（研究）（1）實際價價格/理論價價格（2）房地產(chǎn)產(chǎn)價格增長率率/實際GDP增長率（3）房地產(chǎn)產(chǎn)價格指數(shù)/居民消費價價格指數(shù)（4）房價收收入比（5）個人住住房抵押貸款款增長率/居居民平均家庭庭收入增長率率（6）房地產(chǎn)產(chǎn)投資需求/房地產(chǎn)使用用需求（二）“過度度開發(fā)”及誘誘因1、”過度開開發(fā)”也稱為為“房地產(chǎn)過過熱”，是指指當市場上的的需求增長趕趕不上新增供供給增長的速速度時，所出出現(xiàn)的空置率率上升、物業(yè)業(yè)價格和租金金下降的情況況。*過度開發(fā)反反映房地產(chǎn)市市場的供求關(guān)關(guān)系2、誘因：①開發(fā)商對市市場預(yù)測的偏偏差②開發(fā)商之間間的博弈和非非理性行為③開發(fā)資金的的易得性（三）房地產(chǎn)產(chǎn)泡沫和“過過度開發(fā)”的的區(qū)別和聯(lián)系系1、區(qū)別（1）過度開開發(fā)和泡沫反反映兩個不同同層面的市場場指標。①過度開發(fā)反反映市場上的的供求關(guān)系，，當新增供給給的增長速度度超過需求的的增長速度時時，就產(chǎn)生了了過度開發(fā)；；②泡沫反映市市場價格和實實際價值之間間的關(guān)系，當當市場價格嚴嚴重偏離實際際價值時產(chǎn)生生泡沫。（三）房地產(chǎn)產(chǎn)泡沫和“過過度開發(fā)”的的區(qū)別和聯(lián)系系1、區(qū)別（2）兩者危危害性程度不不同房地產(chǎn)泡沫比比過度開發(fā)的的嚴重程度更更高（3）兩者在在周期循環(huán)中中所出的階段段不同①投機性泡沫沫往往出現(xiàn)在在周期循環(huán)的的上升階段②過度開發(fā)一一般出現(xiàn)在循循環(huán)周期的下下降階段2、聯(lián)系（1）兩者都都是用來描述述房地產(chǎn)市場場中實際價格格對房地產(chǎn)基基本市場價值值的偏離，使使房地產(chǎn)價格格中非基本價價格的不同程程度的體現(xiàn)。。（2））““過過熱熱””不不一一定定產(chǎn)