房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)案例分析中國(guó)人民大學(xué)張躍松yuesong51@

‘2011房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理課程1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程房地產(chǎn)種類(lèi)房地產(chǎn)投資及其基本特性房地產(chǎn)市場(chǎng)參與者我國(guó)的住房供給體系房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基礎(chǔ)知識(shí)2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要程序四個(gè)階段:投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析、前期工作、建設(shè)階段和租售階段。3房地產(chǎn)的分類(lèi)從物理形態(tài)上劃分，分為土地、建成后的物業(yè)和在建工程三種類(lèi)型。

而按照使用目的劃分，包括居住物業(yè)、商用物業(yè)、工業(yè)物業(yè)和特殊物業(yè)。4

房地產(chǎn)投資的特性1.位置的固定性或不可移動(dòng)性2.壽命周期長(zhǎng)3.適應(yīng)性4.各異性5.政策影響性6.對(duì)專(zhuān)業(yè)管理的依賴(lài)性7.相互影響性8.弱流動(dòng)性5開(kāi)發(fā)商土地所有者和當(dāng)前使用者政府及政府機(jī)構(gòu)金融機(jī)構(gòu)建筑承包商專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)（建筑師、工程師、規(guī)劃師、景觀建筑師、環(huán)境顧問(wèn)、交通顧問(wèn)、房地產(chǎn)估價(jià)師、會(huì)計(jì)師、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、物業(yè)管理經(jīng)理、市場(chǎng)研究專(zhuān)家、經(jīng)濟(jì)師、造價(jià)工程師、律師）消費(fèi)者或買(mǎi)家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商及其合作伙伴6我國(guó)的住房供給體系高收入家庭20%中高收入家庭20%中等收入家庭20%中低收入家庭20%低收入家庭20%廉租住房經(jīng)濟(jì)租賃房經(jīng)濟(jì)適用房限價(jià)商品房商品房7房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式新舊城區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)比較新區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)舊城區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)地域擴(kuò)張模式文化地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)

8新舊城區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)比較舊城區(qū)所處區(qū)位優(yōu)越：適合作為商業(yè)、辦公、旅游、娛樂(lè)、餐飲等類(lèi)型的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地不斷上漲的地價(jià)項(xiàng)目建成后出售或出租的價(jià)格水平較高。來(lái)自新區(qū)開(kāi)發(fā)的挑戰(zhàn)舊城區(qū)土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用高環(huán)境污染嚴(yán)重流動(dòng)人口日益增加居住郊區(qū)化趨勢(shì)舊城區(qū)建設(shè)居民住宅的難度越來(lái)越大前景開(kāi)發(fā)建筑密度高拆遷、安置、拆除清理費(fèi)用較高規(guī)劃條件苛刻（建筑高度、容積率、土地用途以及功能分區(qū)）舊城區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)9所處位置并不優(yōu)越新城區(qū)往往不適于開(kāi)發(fā)商業(yè)中心、寫(xiě)字樓、餐飲娛樂(lè)用房適合建造高級(jí)住宅和公寓。有利條件新城區(qū)的拆遷安置比較容易拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)要比舊城區(qū)低城市規(guī)劃條件限制也少。前景開(kāi)發(fā)獲得政府的征地審批非常困難不具備開(kāi)發(fā)建設(shè)條件,道路和綠化用地均作為開(kāi)發(fā)商的市政代征地而由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用新區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)10異地開(kāi)發(fā)本土化與與異地開(kāi)開(kāi)發(fā)如何成功功的實(shí)現(xiàn)現(xiàn)異地開(kāi)開(kāi)發(fā)異地開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)地域域擴(kuò)張模模式11異地開(kāi)發(fā)發(fā)與本土土開(kāi)發(fā)的的差異環(huán)境變化化，是異異地開(kāi)發(fā)發(fā)與本地地開(kāi)發(fā)的的本質(zhì)區(qū)區(qū)別這里的環(huán)環(huán)境是廣廣義范疇疇，或者者指的是是廣義的的市場(chǎng)自然、經(jīng)經(jīng)濟(jì)、人人文、社社會(huì)環(huán)境境；人才團(tuán)隊(duì)隊(duì)；資金金來(lái)源；；關(guān)系網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)；從開(kāi)發(fā)過(guò)過(guò)程分析析差異化化12異地開(kāi)發(fā)發(fā)的關(guān)鍵鍵從開(kāi)發(fā)流流程分析析從異地開(kāi)開(kāi)發(fā)的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力分分析13從開(kāi)發(fā)流流程分析析－－房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)的流流程四個(gè)階段一投資機(jī)會(huì)選擇擇與決策策分析二前期期工作三建設(shè)設(shè)階段四租售售階段（（維護(hù)階階段）14異地開(kāi)發(fā)發(fā)的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力城市理解解能力政府公關(guān)關(guān)能力資金運(yùn)營(yíng)營(yíng)能力文化灌輸輸能力人才儲(chǔ)備備能力產(chǎn)品開(kāi)發(fā)發(fā)能力15文化地產(chǎn)產(chǎn)的開(kāi)發(fā)發(fā)16文化地產(chǎn)產(chǎn)的開(kāi)發(fā)發(fā)文化地產(chǎn)產(chǎn)的定義義文化地產(chǎn)產(chǎn)的分類(lèi)類(lèi)開(kāi)發(fā)文化化地產(chǎn)的的意義文化地產(chǎn)產(chǎn)的表現(xiàn)現(xiàn)形式文化地產(chǎn)產(chǎn)的開(kāi)發(fā)發(fā)案例17文化地產(chǎn)產(chǎn)的定義義文化地產(chǎn)產(chǎn)是指在在房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)過(guò)程中,充分發(fā)發(fā)掘和運(yùn)運(yùn)用文化化內(nèi)涵來(lái)來(lái)提升項(xiàng)項(xiàng)目品質(zhì)質(zhì),滿足足居民文文化生活活的形式式。文化地產(chǎn)產(chǎn)提倡在在滿足房房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目建設(shè)設(shè)基本物物質(zhì)要素素的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，提提升獨(dú)特特的文化化要素，，以可持持續(xù)發(fā)展展的理念念，保障障居住者者生理、、心理和和社會(huì)人人文、情情感、歷歷史、精精神、藝藝術(shù)等多多個(gè)層次次文化需需求，進(jìn)進(jìn)一步提提高房地地產(chǎn)質(zhì)量量和生活活品位。。18地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)需要文文化的融融入從消費(fèi)者者角度分分析從開(kāi)發(fā)商商角度分分析－－泛文文化運(yùn)動(dòng)動(dòng),與運(yùn)運(yùn)動(dòng)\網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)\教教育\明明星相結(jié)結(jié)合,塑塑造地產(chǎn)產(chǎn)的文化化個(gè)性,增加附附加值.19文化地產(chǎn)產(chǎn)的分類(lèi)類(lèi)地脈文化化建筑文化化園林文化化住宅文化化社區(qū)文化化品牌文化化營(yíng)銷(xiāo)文化化20開(kāi)發(fā)文化化地產(chǎn)的的意義有利于和和諧社會(huì)會(huì)的創(chuàng)建建提高居民民素質(zhì)和和生活質(zhì)質(zhì)量改善居住住條件和和生活方方式發(fā)揚(yáng)和傳傳承本地地區(qū)特有有文化提升開(kāi)發(fā)發(fā)商的社社會(huì)形象象和物業(yè)業(yè)價(jià)值21文化地產(chǎn)產(chǎn)的表現(xiàn)現(xiàn)形式產(chǎn)品定位位體現(xiàn)的的文化特特征營(yíng)銷(xiāo)體現(xiàn)現(xiàn)的文化化特征地產(chǎn)品牌牌文化的的表現(xiàn)特特征社區(qū)體現(xiàn)現(xiàn)的文化化特征22如何進(jìn)行行文化地地產(chǎn)的開(kāi)開(kāi)發(fā)圍繞項(xiàng)目目定位進(jìn)進(jìn)行規(guī)劃劃營(yíng)造良好好的室內(nèi)內(nèi)外環(huán)境境利用建筑筑風(fēng)格體體現(xiàn)文化化23房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目策劃房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目策劃內(nèi)內(nèi)容房地產(chǎn)市市場(chǎng)研究究市場(chǎng)定位位的前提提－－市市場(chǎng)細(xì)分分房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目策劃成成功案例例24房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目策劃內(nèi)內(nèi)容1、區(qū)位位分析與與選擇2、開(kāi)開(kāi)發(fā)內(nèi)容容和規(guī)模模的分析析與選擇擇

3、、開(kāi)發(fā)時(shí)時(shí)機(jī)的分分析與選選擇4、合作作方式的的分析與與選擇5、融融資方式式與資金金結(jié)構(gòu)的的分析與與選擇6、產(chǎn)產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)營(yíng)方式的的分析與與選擇25房地產(chǎn)市市場(chǎng)研究究26目標(biāo)客戶戶政府資本競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手需求的特特點(diǎn)－接收的的價(jià)格－地理位位置－戶型－面積－裝修綠綠化等消費(fèi)心理理－購(gòu)買(mǎi)考考慮因素素－購(gòu)買(mǎi)動(dòng)動(dòng)機(jī)構(gòu)成特點(diǎn)點(diǎn)－年齡－婚姻及及家庭成成員－職業(yè)特特點(diǎn)－教育程程度－家庭收收入－是否擁?yè)碛修I車(chē)車(chē)土地使用用權(quán)獲得得規(guī)劃限制制市政資源源的利用用項(xiàng)目數(shù)量量及地理理位置分分布樓宇特點(diǎn)點(diǎn)客戶定位位價(jià)格資金的使使用成本本資金的使使用時(shí)間間我們的產(chǎn)產(chǎn)品和營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)設(shè)計(jì)－規(guī)劃/面積/景觀服務(wù)－交通裝裝修環(huán)境境價(jià)格－房?jī)r(jià)物物業(yè)管理理費(fèi)產(chǎn)品的市市場(chǎng)定位位及推廣廣27什么是市市場(chǎng)研究究？是客戶（（市場(chǎng)））與企業(yè)業(yè)間的紐紐帶，是是企業(yè)理理性決策策的前提提！28房地產(chǎn)公公司需要要什么樣的的市場(chǎng)研研究？29有利于房房地產(chǎn)公公司的市市場(chǎng)研究究探索性研研究產(chǎn)品需求求研究市場(chǎng)細(xì)分分研究?jī)r(jià)格研究究新產(chǎn)品概概念開(kāi)發(fā)發(fā)廣告及廣廣告概念念測(cè)試市場(chǎng)及客客戶滿意意度調(diào)查查市場(chǎng)銷(xiāo)量量預(yù)測(cè)媒介研究究30房地產(chǎn)市市場(chǎng)分析析案例北京經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房房北京老年年住宅市市場(chǎng)分析析31如何進(jìn)行行市場(chǎng)細(xì)細(xì)分？什么是市市場(chǎng)細(xì)分分以目標(biāo)消消費(fèi)者為為對(duì)象的的市場(chǎng)細(xì)細(xì)分為例例32北京地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目策策劃的成成功案例例項(xiàng)目策劃劃之珠江溫泉城項(xiàng)目策劃劃之萬(wàn)柳柳之蜂鳥(niǎo)鳥(niǎo)社區(qū)項(xiàng)目策劃劃之萬(wàn)城城華府項(xiàng)目策劃劃之建外外SOHO項(xiàng)目策劃劃之世貿(mào)貿(mào)天階項(xiàng)目策劃劃之太陽(yáng)陽(yáng)城331.張張躍松，，房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目管管理，中中國(guó)人民民大學(xué)出出版社，，20102.張張躍松，，地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營(yíng)與管管理，中中國(guó)人民民大學(xué)出出版社，，20053.房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)原理理與程序序，〔美美〕邁