謹(jǐn)呈：研祥集團(tuán)研祥西安高新區(qū)寫字樓項目基礎(chǔ)研究及定位報告2009.8.122本案目錄Part1｜市場篇Part2｜項目地塊分析part3｜項目發(fā)展方向思考part4｜項目物業(yè)發(fā)展建議part5｜項目經(jīng)濟(jì)測算3Part1｜市場篇一、西安市經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)二、西安市寫字樓經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)三、西安市寫字樓市場分析四、西安寫字樓現(xiàn)狀分析五、市場給予本案的啟示尋找易于成功的寫字樓產(chǎn)品4一、西安市經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)Part1｜市場篇5宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境

城市人口GDP人均可支配收入固定資產(chǎn)投資位次（位）12403917數(shù)值837（萬人）2190（億元）15207（元）1906（億元）圖表2008年西安與全國70城市指標(biāo)比照

資料來源：西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心

龐大的人口總量所帶來旺盛的需求能力對于地產(chǎn)以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展行業(yè)來說影響積極，西安市的人口規(guī)模成為推動城市發(fā)展的主要推動力。

GDP反映出區(qū)域的經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)和財力情況，西安市07年在70城市GDP總量排名中處于28位，經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對于沿海及各一線城市相對滯后。

人均可支配收入是衡量居民消費(fèi)力的主要指標(biāo)，常被用來衡量生活水平的變化情況。2008年西安市的人均可支配收入排名處于39位。

固定資產(chǎn)投資拉動房地產(chǎn)行業(yè)作用明顯，西安市2008年全國70城市中排名第17位，城市環(huán)境的持續(xù)改善以及城市化進(jìn)程的加快促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展。6西安市經(jīng)濟(jì)環(huán)境西部大開發(fā)的橋頭堡承東啟西、東聯(lián)西進(jìn)關(guān)中城市群的核心資料來源：西安市統(tǒng)計年鑒進(jìn)入21世紀(jì)以后，GDP連續(xù)保持著超過13％的高增長率;固定資產(chǎn)投資近五年來以年均30%以上的速度高速增長。7西安的經(jīng)濟(jì)總量僅為北京的五分之一深圳的三分之一西安市總體經(jīng)濟(jì)水平與其它省會城市相比處于落后水平。西安市經(jīng)濟(jì)環(huán)境8西安市經(jīng)濟(jì)環(huán)境西安城市居民人均可支配收入偏低，處于二線城市末流，遠(yuǎn)低于一線城市。人均可支配收入直接影響著城市房地產(chǎn)市場的需求，也是城市居民購買力的重要衡量指標(biāo)。西安市人均可支配收入處于二線城市中較末位置，遠(yuǎn)低于一線城市。西安市近年來人均可支配收入增長速度較高，盡管收入水平絕對值偏低，但增速較快，反映出市場上升空間較大。資料來源：國家統(tǒng)計局網(wǎng)站城市上海北京廣州深圳哈爾濱武漢西安青島人均可支配收入2525724725253172018716558170001520720464資料來源：西安市統(tǒng)計局網(wǎng)站圖表我重點(diǎn)城市人均可支配收入比較單位：萬元9二、西安市寫字樓經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)Part1｜市場篇10西安市經(jīng)濟(jì)支撐產(chǎn)業(yè)資料來源：西安市統(tǒng)計年鑒

二、三產(chǎn)業(yè)雙輪驅(qū)動的綜合型城市，五大產(chǎn)業(yè)支撐十分清晰；五大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)增加值已占全市生產(chǎn)總值的50%左右；高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代裝備制造業(yè)文化產(chǎn)業(yè)旅游產(chǎn)業(yè)主要在軟件園內(nèi)辦公，少量租賃或購買商品房批地自建主要批地自建，少量租賃或購買商品房租賃或購買商品房現(xiàn)代服務(wù)業(yè)基本在營業(yè)場館辦公五大支撐產(chǎn)業(yè)辦公用房解決途徑西安安市市經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)支支撐撐產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)深圳圳2008年第第一一、、第第二二、、第第三三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)的的比比重重分分別別為為：：0.1%：48.9%：51.0%西安安2008年第第一一、、第第二二、、第第三三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)的的比比重重分分別別為為：：4.7%：45.1%：52.2%西安第三產(chǎn)業(yè)在自身產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)里的比重與深圳相當(dāng)，但絕對產(chǎn)值仍然落后很多。12三、、西西安安市市寫寫字字樓樓市市場場分分析析西安安寫寫字字樓樓銷銷售售狀狀況況分分析析區(qū)域域分分布布及及區(qū)區(qū)域域特特點(diǎn)點(diǎn)西安安市市寫寫字字樓樓分分類類Part1｜市市場場篇篇131、西西安安寫寫字字樓樓竣竣工工量量、、銷銷售售量量分分析析西安安寫寫字字樓樓銷銷售售狀狀況況分分析析西安安00-08年寫寫字字樓樓銷銷售售面面積積波波動動劇劇烈烈，，05-08年銷銷售售面面積積圍圍繞繞在在23萬平平方方米米左左右右波波動動。。從竣竣工工面面積積和和銷銷售售面面積積的的關(guān)關(guān)系系來來看看，，02-07年銷銷售售面面積積均均小小于于竣竣工工面面積積，，顯顯示示出出寫寫字字樓樓有有效效需需求求不不足足。。09年同同期期相相比比08年銷銷量量又又有有所所減減少少。。銷售面積均及均低于竣工面積，寫字樓市場有效需求不足。142、西西安安寫寫字字樓樓價價格格走走勢勢西安安寫寫字字樓樓銷銷售售狀狀況況分分析析西安安市市寫寫字字樓樓價價格格自自00年以以來來，，在在波波動動找找那那個個不不斷斷上上漲漲，，01-04年保保持持平平穩(wěn)穩(wěn)，，價價格格在在4800元/平方方米米左左右右。。06-08年至至今今，，價價格格大大幅幅上上漲漲，，08年上上半半年年至至今今，，價價格格較較為為穩(wěn)穩(wěn)定定，，保保持持在在5000元/平方方米米左左右右。。西安安市市寫寫字字樓樓銷銷售售金金額額自自07年四四季季度度以以來來，，持持續(xù)續(xù)下下跌跌，，顯顯示示出出寫寫字字樓樓市市場場的的消消化化能能力力有有限限。。西安市近年來寫字樓價格波動中上漲，而銷售金額自07年以來持續(xù)下跌。15西安安寫寫字字樓樓銷銷售售狀狀況況分分析析3、西西安安寫寫字字樓樓空空置置情情況況經(jīng)過多年余量累計，08年西安寫字樓空置面積超過50萬。西安安寫寫字字樓樓竣竣工工面面積積在在2003年以以前前持持續(xù)續(xù)增增長長，，04年出出現(xiàn)現(xiàn)大大幅幅度度的的下下滑滑，，05年恢恢復(fù)復(fù)供供給給量量，，2005年—2008年始始終終保保持持較較大大的的供供應(yīng)應(yīng)量量，，竣竣工工面面積積保保持持在在2.5-3萬平平方方米米左左右右。。16城內(nèi)內(nèi)：：鐘樓樓、、和和平平路路、、西西大大街街西高高新新：：高新新路路、、科科技技路路、、唐唐延延路路、、南南二二環(huán)環(huán)西西段段城北北：：未央央大大道道城南南、、城城東東、、城城西西：：除南南二二環(huán)環(huán)沿沿線線外外，，其它它分分布布較較為為零零散散西高新和南二環(huán)版塊城北版塊城內(nèi)版塊西安安寫寫字字樓樓區(qū)區(qū)域域分分布布及及區(qū)區(qū)域域特特點(diǎn)點(diǎn)17城內(nèi)內(nèi)：：目前前城城區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)已已形形成成三三個個集集中中的的寫寫字字樓樓街街區(qū)區(qū)：：鐘樓樓附附近近，，由由中中大大國國際際、、中中貿(mào)貿(mào)國國際際、、時時代代廣廣場場、、金金鐘鐘大大廈廈、、中中天天國國際際大大廈廈、、新新城城國國際際、、皇皇城城國國際際大大廈廈等等構(gòu)構(gòu)成成；；和平平路路，，由由金金鑫鑫國國際際大大廈廈、、盛盛唐唐國國際際、、佳佳騰騰大大廈廈、、和和平平銀銀座座、、都都市市創(chuàng)創(chuàng)展展中中心心等等組組成成；；西大大街街，，已已完完成成拓拓寬寬改改造造的的西西大大街街已已被被寫寫字字樓樓開開發(fā)發(fā)商商看看好好，，宏宏府府廣廣場場、、都都府府大大廈廈是是其其中中的的先先行行者者。。城城區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)的的寫寫字字樓樓市市場場的的形形成成，，與與其其傳傳統(tǒng)統(tǒng)的的商商業(yè)業(yè)氛氛圍圍、、便便捷捷的的交交通通有有著著必必然然聯(lián)聯(lián)系系。。西安安寫寫字字樓樓區(qū)區(qū)域域分分布布及及區(qū)區(qū)域域特特點(diǎn)點(diǎn)18城南南：：寫字字樓樓集集中中分分布布在在長長安安路路沿沿線線、、小小寨寨商商圈圈、、南南二二環(huán)環(huán)沿沿線線、、南二環(huán)，世紀(jì)紀(jì)星大廈、高高科廣場、亞亞美偉博廣場場、華融國際際大廈、光豐豐大廈、熠源源國際、西港港國際大廈等等項目已成為為南二環(huán)商業(yè)業(yè)地產(chǎn)的代表表，這里既有有東方文化的的深厚底蘊(yùn)，，又有高科技技技術(shù)含量的的建筑，更與與蓬勃發(fā)展的的西安新城融融為一體，形形成新西安最最重要的經(jīng)濟(jì)濟(jì)商圈之一。。小寨商務(wù)圈，，作為商圈那那里已經(jīng)足夠夠成熟度，然然而那里卻集集中著大量的的對寫字樓不不感興趣的個個體經(jīng)營者。。西安寫字樓區(qū)區(qū)域分布及區(qū)區(qū)域特點(diǎn)19城北：目前城北的寫寫字樓項目的的主要分布在在未央大道沿沿線，有天乙乙大廈、航天天新都，第五五國際、凱鑫鑫國際大廈、、經(jīng)發(fā)國際大大廈等。城東：城東聚集了諸諸多軍工紡織織企業(yè)、高等等學(xué)府、批發(fā)發(fā)市場，東關(guān)關(guān)正街被人認(rèn)認(rèn)為是它的辦辦公集中區(qū)，，所以有部分分寫字樓集中中在那里。城西：城西作為前蘇蘇聯(lián)援建的西西安電工產(chǎn)業(yè)業(yè)重鎮(zhèn)，眾多多的機(jī)電、化化工、醫(yī)藥等等企業(yè)都落戶戶在這里。盡盡管城西在逐逐漸改變自己己原有的面貌貌，但是作為為大中型企業(yè)業(yè)還是不愿意意選擇此區(qū)域域作為商務(wù)辦辦公地點(diǎn)。西安寫字樓區(qū)區(qū)域分布及區(qū)區(qū)域特點(diǎn)20高新區(qū)：目前西高新的的寫字樓主要要分布在高新新路、科技路路、唐延路、、南二環(huán)西段段沿線。高新路、科技技路，分布高高新比較早期期的寫字間，，此外近年新新建成的綜合合體寫字間，，高新國際商商務(wù)中心、海海星城市廣場場提升了高新新區(qū)的整體商商務(wù)形象；；唐延路，05年后涌現(xiàn)了部部分寫字間，，成為高新區(qū)區(qū)小商務(wù)辦公公的集中區(qū)；；南二環(huán)西段沿沿線，也分布布了一些高新新區(qū)寫字間，，其中218米的西港國際際大廈作為高高新區(qū)最高的的建筑物，成成為高新區(qū)商商務(wù)形象的代代表作。由于針對入住住高新區(qū)的企企業(yè)有著更優(yōu)優(yōu)惠的政策機(jī)機(jī)制，使得高高新區(qū)的寫字字樓發(fā)展相對對更加迅速。。西安寫字樓區(qū)區(qū)域分布及區(qū)區(qū)域特點(diǎn)21四、高新區(qū)寫寫字樓現(xiàn)狀分分析Part1｜市場篇高新區(qū)寫字樓樓發(fā)展簡介高新區(qū)寫字樓樓分類高新區(qū)寫字樓樓銷售狀況高新區(qū)寫字樓樓租賃狀況高新區(qū)寫字樓樓客群結(jié)構(gòu)高新區(qū)寫字樓樓案例分析22西高新：1991年3月經(jīng)國務(wù)院批批準(zhǔn)成立1991-2002年屬一次創(chuàng)業(yè)業(yè)時期：1991年6月，高新區(qū)啟啟動了一期建建設(shè)；1993年11月，接管并啟啟動建設(shè)電子子工業(yè)園；1996年4月，啟動了高高新區(qū)二期建建設(shè)；2000年4月，啟動建設(shè)設(shè)長安科技產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園（現(xiàn)新新型工業(yè)園））2003年高新區(qū)進(jìn)入入了二次創(chuàng)業(yè)業(yè)的新階段一期二期新區(qū)高新區(qū)寫字樓樓發(fā)展簡介231、高新區(qū)寫字字樓項目分布布高新區(qū)寫字樓樓發(fā)展簡介組團(tuán)A：辦公集中區(qū)區(qū)（科技路、、高新路、南南二環(huán)附近））綜合型寫字字樓集中區(qū)組團(tuán)B：辦公集中區(qū)區(qū)（唐延路沿沿線）公寓型寫字樓樓集中區(qū)組團(tuán)C：尚未成型ABC管委會舊址管委會現(xiàn)址管委會新址高新管委會的的輻射效應(yīng)與與政策導(dǎo)向，，對產(chǎn)業(yè)的分分布和區(qū)域的的發(fā)展產(chǎn)生規(guī)規(guī)律化聚集效效應(yīng)。隨著管委會搬搬遷，錦業(yè)路路綠化面積日日新月異。項項目周邊分布布有永陽公園園、木塔寺公公園、奧林匹匹克公園、以以及在建的150畝CBD中央公園，形形成開闊潔凈凈的宜居環(huán)境境。以高新管委會會“都市之門門”為圓心輻輻射的政務(wù)中中心、綠地筆筆克會展為圓圓心的商務(wù)核核心，形成項項目周邊政經(jīng)經(jīng)焦點(diǎn)。24高新區(qū)寫字樓樓產(chǎn)品形態(tài)多多元化產(chǎn)品類型產(chǎn)品特點(diǎn)集中區(qū)域代表項目綜合寫字樓建筑立面現(xiàn)代，大多采用玻璃幕墻；樓層高，間隔比較大；一般有中央空調(diào)、智能化配套完善；管理費(fèi)高，一般10-19元/平米集中分布在高新路、科技路、南二環(huán)成熟商務(wù)路段；高新國際西港國際公寓寫字樓70年使用權(quán)，宜商宜住戶式中央空調(diào)戶型較小多200平米下管理費(fèi)用低，一般1-2.5元/平米主要集中在高新路、唐延路；凱創(chuàng)國際獨(dú)棟寫字樓低容積率，高50%綠化率；戶式中央空調(diào)，室內(nèi)設(shè)置游戲室、會議室、休息室，無電梯，不超過3層。秦唐12棟企業(yè)一號公園高新區(qū)寫字樓樓分類25高新區(qū)產(chǎn)品形形態(tài)多元化產(chǎn)品類型產(chǎn)品特點(diǎn)集中區(qū)域代表項目商住樓70年使用權(quán)，宜商宜住基本采用住宅供暖方式；戶型較小多在200平米以下；管理費(fèi)用低，住宅物業(yè)費(fèi)水平，1.5元/平米以下；租金水平低，20元/平米左右；分布較散凱麗大廈電子城BC軟件公寓；軟件園內(nèi)寫字間西安早期的寫字間；租金水平很低，在15——25元/平米；管理費(fèi)用低，1元/平米左右；主要集中在電子城軟件園、高新二路軟件孵化園、電子工業(yè)園等電子城軟件園；軟件孵化園；高新區(qū)寫字樓樓分類261、高新區(qū)寫字字樓成交情況況高新區(qū)寫字樓樓銷售狀況分分析寫字樓06年市場成交萎萎縮，07年受到整個房房地產(chǎn)市場的的大漲的影響響，以及與住住宅價格倒掛掛的出現(xiàn)，投投資購買者增增多，致使成成交量得到進(jìn)進(jìn)一步提升，，08年遭遇經(jīng)濟(jì)危危機(jī)，成交量量有所下滑。。高新區(qū)寫字樓樓成交量近年年來呈現(xiàn)震蕩蕩走勢，成交交比重也較小小。272、高新區(qū)寫字字樓銷售情況況綜合型寫字樓樓售價集中于于6500-8500元/平方米，公寓型寫字樓樓售價集中于于4800-6000元/平方米，去貨速度普遍遍較慢；

項目名稱售價(元/平方米)銷售率銷售周期綜合型寫字樓高新國際商務(wù)中心7500

25%4年西部國際廣場700035%5年高科廣場650090%7年西港國際大廈855056.25%3年旺座國際城617280%1年半公寓型寫字樓class501222.28%2年粵漢國際48799.80%2年綠地SOHO同盟5185一期：100%二期70%一期1年半二期1年銀河新坐標(biāo)567062.59%2年高新區(qū)寫字樓樓銷售狀況分分析28項目總建筑面積(㎡)租金(元/㎡月)出租率火炬大廈120003060-70%城建大廈67802560-70%亞美大廈350004070-80%E洋國際1500055100%驪華大廈210003050-60%高科大廈579446060%南洋國際180005365-70%杰座廣場320003060-70%創(chuàng)業(yè)廣場856016090%高新國際490007071%紫洲國際280005020%華晶商務(wù)420005060%高新區(qū)寫字樓樓整體租金水水平較低。相比同級城市市成都、重慶慶等甲級寫字字樓租金達(dá)80-120元/平米/月，西安高檔檔寫字樓租金金較低，如長長安國際租金金為85元/平米/月。高新區(qū)寫字樓樓租金可分3個檔次：高新區(qū)寫字樓樓租賃狀況分分析租金水平特點(diǎn)60—70元/㎡·月主要位于高新區(qū)中心，硬件、配套、物業(yè)等水平較高，具備一定標(biāo)志型形象的綜合型寫字樓40—60元/㎡·月分布比較分散，具備專業(yè)外型和產(chǎn)品硬件設(shè)施，強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品性價比和運(yùn)營低成本；20—40元/㎡·月建成時間較早，硬件和服務(wù)相對落后。29寫字樓客群主主體為中小企企業(yè)，購買及及承租能力低低。西高新區(qū)部分入駐企業(yè)行業(yè)比例行業(yè)分類比例一、新技術(shù)、新產(chǎn)品的研發(fā)、生產(chǎn)類公司46.59％二、房地產(chǎn)類8.82％三、生活服務(wù)類11.58％四、流通行業(yè)3.78％六、顧問、服務(wù)類4.03％七、工業(yè)類2.27％八、農(nóng)業(yè)0.76％九、其他類22.17％企業(yè)結(jié)構(gòu)導(dǎo)致致大量企業(yè)購購買寫字樓，，會綜合考慮慮辦公形象和和辦公成本，，因此對面積積的需求不會會過大。62%的公司的年收收入在500萬元以下高新區(qū)寫字樓樓客群結(jié)構(gòu)30寫字樓客群主主體為中小企企業(yè)，購買及及承租能力低低。67.1%的公司租用的的寫字樓價格格在50元/平米·月以下76.8%的公司購買寫寫字樓的價格格在5000元以下高新區(qū)寫字樓樓客群結(jié)構(gòu)市場需求的主主力面積集中中在200㎡以下。74.2%寫字樓客群面面積在200平米以下高新區(qū)寫字樓樓客群結(jié)構(gòu)寫字樓客群主主體為中小企企業(yè)，主力租租住面積較小小。32高新區(qū)寫字樓樓客戶以小型型企業(yè)為主，，行業(yè)集中在在高新技術(shù)產(chǎn)產(chǎn)品相關(guān)的制制造業(yè)，占32.3%，其次為房地地產(chǎn)和建筑業(yè)業(yè)，各占10%；企業(yè)需求面積積主要集中在在100-250平方米；占67.7%。除看中高新區(qū)區(qū)的區(qū)域優(yōu)勢勢外，較低的的辦公成本及及較高的性價價比是選擇寫寫字樓的主要要因素；客戶普遍渴望望選擇形象專專業(yè)的寫字樓樓辦公，以體體現(xiàn)公司的實實力、形象。。高新區(qū)寫字樓樓客戶特征小小結(jié)：高新區(qū)寫字樓樓客群結(jié)構(gòu)33高新區(qū)寫字樓樓案例分析34項目名稱西港國際大廈調(diào)查時間2009-7建筑類型高層總套數(shù)43套入市價格8000目前價格8000主力戶型1560-1571優(yōu)勢戶型1560-1571配套優(yōu)勢交通便利產(chǎn)品定位西安新世紀(jì)之初的標(biāo)志性建筑，西安高端商務(wù)的典型代表周邊配套金融：中國建設(shè)銀行、中國工商銀行、上海浦發(fā)銀行、國家開發(fā)銀行、西安商業(yè)銀行等酒店：志誠麗柏酒店、志誠商務(wù)酒店、香格里拉大酒店、戴斯大酒店等大學(xué)：西北大學(xué)、電子科技大學(xué)、西北工業(yè)大學(xué)等商業(yè)：世紀(jì)金花、金鷹百貨、易初蓮花、愛家購物、國美電器、正泰家具等公園：豐慶公園、新紀(jì)元公園、唐城墻遺址公園等其他：新紀(jì)元俱樂部、長安俱樂部、大香港鮑翅酒樓、阿林鮑魚、機(jī)場物流中心等西港國際大廈廈高檔寫字樓案案例35豪華大堂外立面公共走廊總建筑面積建筑層數(shù)標(biāo)準(zhǔn)層面積標(biāo)準(zhǔn)層高度大堂高度建筑總高度樓體高度停車位廣場面積70303㎡50層約1600㎡3.75米13.5米218米185米452個約15000㎡地上48層地下2層接待廳36租售周期長，，出租率高，，銷售率低；；銷售價格高，，目標(biāo)客群承承受力有限是是去貨慢的根本原因因；原裝進(jìn)口電梯梯及設(shè)備，市市場形象好，，投入成本高；整體項目體量量大，后期項項目承受較大大的競爭高新國際商務(wù)務(wù)中心高檔寫字樓案案例位置高新路與科技路交匯處面積160-1464平方米租金85元/㎡·月出租率95%停車位420個空調(diào)24小時自助水源熱泵中央空調(diào)其他配置8部日本原裝三菱客梯，另有1部為日本原裝三菱消防電梯；照明采用ABB/Ibus系統(tǒng)；外墻：干掛花崗巖、鋁合金玻璃墓墻、中空LOW-E玻璃物業(yè)管理費(fèi)18.36元/月·㎡（含電梯、空調(diào)）入駐企業(yè)行業(yè)類型銀行、軟件、電子、房地產(chǎn)、通訊入駐企業(yè)人數(shù)規(guī)模構(gòu)成知名跨國企業(yè)、國內(nèi)大型國有、民營企業(yè)，上市公司及世界500強(qiáng)企業(yè)高新國際商務(wù)務(wù)中心高檔寫字樓案案例外墻:主樓優(yōu)質(zhì)外墻磚、裙樓為石材及玻璃幕墻內(nèi)墻:混合沙漿抹灰面電梯:6部門窗:塑鋼中空玻璃窗供電:市政雙回路供水:市政水網(wǎng)采暖:集中供暖通訊:電話、有線、寬帶、衛(wèi)星電視接口每層中庭底商配套老三屆世紀(jì)星星大廈中高檔寫字樓樓案例位置永松路和二環(huán)交匯處租金60元/㎡·月出租率95%停車位296個空調(diào)分戶式中央空調(diào)其他配置6部芬蘭通力電梯，1部蒂森克虜伯電梯，地下1—3層車庫采用2部意大利GMV進(jìn)口汽車專用電梯；備用電源為奔馳發(fā)電機(jī)組物業(yè)管理費(fèi)18.36元/月·㎡（含電梯、空調(diào)）入駐企業(yè)行業(yè)類型目前入住企業(yè)100余家，以中小企業(yè)為主，多數(shù)企業(yè)十到二十幾人辦公，其余為4\50人左右有兩家企業(yè)達(dá)百余人。入駐企業(yè)人數(shù)規(guī)模構(gòu)成知名跨國企業(yè)、國內(nèi)大型國有、民營企業(yè)，上市公司及世界500強(qiáng)企業(yè)老三屆世紀(jì)星星大廈中高檔寫字樓樓案例40位于西高新開開發(fā)區(qū)科技路路和高新一路路交匯處，由由一棟31層高級住宅，，一棟25層高級寫字樓樓，配以相連連的4層裙樓組成。。它集寫字間、、酒店、商業(yè)業(yè)和行政辦公公多種功能為為一體，是一一座高品質(zhì)的的綜合性商務(wù)務(wù)樓。海星城市廣場場占地面積：31.13畝建筑面積：13.8萬平方米。容積率6.67高層公寓：230—270平米，均價5800元；寫字間：63—176平米，均價5600元。開盤時間：2004-11-28中高檔寫字樓樓41位置高新一路與科技路交匯處面積63—176平方米租金A座60元/㎡·月，B座50元/㎡·月出租率85%停車位543個空調(diào)24小時中央空調(diào)其他配置德國蒂森克虜伯電梯；新風(fēng)機(jī)組控制系統(tǒng)；外墻：二層以下天然花崗巖，三層以上玻璃幕墻、亞光金屬面磚、亞光金屬板

物業(yè)管理費(fèi)11.95元/月·㎡（含電梯、空調(diào)）入駐企業(yè)行業(yè)類型培訓(xùn)機(jī)構(gòu)、外企、保險、裝修、房地產(chǎn)、教育、酒店入駐企業(yè)人數(shù)規(guī)模構(gòu)成西安本地企業(yè)較多，公司規(guī)模都不大，人數(shù)大多在數(shù)十人海星城市廣場場中高檔寫字樓樓案例42旺座現(xiàn)代城中檔寫字樓旺座現(xiàn)代城地地處高新區(qū)唐唐延路，由豪豪盛地產(chǎn)傾力力打造。是一一組大型商務(wù)務(wù)辦公綜合空空間群落，由由一座商務(wù)辦辦公酒店和七七座辦公樓組組成。43位置唐延路35號（西安海關(guān)南800米）面積100-250平米租金40—45元/㎡·月出租率75%停車位800個空調(diào)戶式中央空調(diào)其他配置永大日立電梯；交房精裝修；景觀面積：20000平米以上；游泳池：陽光恒溫泳池物業(yè)管理費(fèi)2元/月·㎡（含電梯）；空調(diào)（冬季5.6元/月·㎡）入駐企業(yè)行業(yè)類型軟件、銀行、進(jìn)出口貿(mào)易、能源入駐企業(yè)人數(shù)規(guī)模構(gòu)成中小企業(yè)較多，主要以私營企業(yè)為主，規(guī)模不大，大多數(shù)辦公人數(shù)在十人左右旺座現(xiàn)代城中檔寫字樓44案例參考總結(jié)結(jié)參考項目優(yōu)勢本項目可借鑒高新國際商務(wù)中心市場形象好，地段成熟，配置標(biāo)準(zhǔn)高），租金高，國有企業(yè)關(guān)系資源優(yōu)越。世界500強(qiáng)企業(yè)、韓國領(lǐng)事館入住。電梯、大堂、外立面帶來的形象檔次提成；配套服務(wù)完善，可借鑒。老三屆大廈運(yùn)營管理較好；交通便捷，口碑好，入住率高，宣傳推廣力度較大，租金中上等。低成本運(yùn)作，寫字樓高品質(zhì)低價立面、住宅建安成本；在招商運(yùn)營上要統(tǒng)一話管理宣傳，旺座現(xiàn)代城價格低，戶型劃分小，營銷宣傳力度大，定位準(zhǔn)確，對中小企業(yè)的形象需求和辦公成本的平衡點(diǎn)尋找準(zhǔn)確，恒溫泳池、園林景觀先行為項目贏得很好的形象、口碑和熱捧。低成本運(yùn)作，寫字樓高品質(zhì)低價立面、住宅建安成本；配套設(shè)施的借鑒（泳池、園林景觀、商務(wù)休閑），增強(qiáng)寫字樓的的功能，提升品質(zhì)；營銷手法的借鑒?？蛻舾鼮榭粗刂丶准墝懽謽菢峭獠啃蜗蠹凹疤嵘蜗蟮牡呐涮祝ㄈ缬居境?、園林））；建材、智能化化等部分客戶戶不敏感可考考慮適當(dāng)縮減減建安成本。。案例參考總結(jié)結(jié)參考項目劣勢本項目可借鑒高新國際商務(wù)中心租售同時進(jìn)行，造成銷售率低，出租空置率周期較長；投入成本高，一些高投入配置功能無實用性，造成浪費(fèi)（如同聲傳譯國際接待廳）；企業(yè)辦公綜合成本高，門檻較高。減少會議室、國際接待廳等使用率較低的寫字樓高端配置；老三屆大廈租售同時進(jìn)行，車位少，電梯擁擠，配套設(shè)施（員工餐廳）欠缺，硬件設(shè)施一般。裝修成本需企業(yè)完全承擔(dān)，增加了門檻；加強(qiáng)車位及寫字樓公共設(shè)施的配套的軟件和硬件?？蛇m當(dāng)裝修，如空調(diào)吊頂、墻體刷白、網(wǎng)絡(luò)接口處理等；旺座現(xiàn)代城電梯間等共同空間的建議處理、降低了項目定位品質(zhì)較低，無法吸引大企業(yè)；設(shè)施配套一般，形象中規(guī)中矩。后期租金水平增長潛力小，面臨競爭大。提高電梯間的面積及公共形象，提成寫字間品質(zhì)；國際接待廳、、高檔會議室室等不實用等等功能配置可可以減去，縮縮減成本；電梯、車位、、大廳、電梯梯間等客戶關(guān)關(guān)注配套應(yīng)著著重提升；可考慮給予企企業(yè)部分裝修修支持，如吊吊頂、墻體刷刷白、網(wǎng)絡(luò)接接口處理等。。1.從客戶需求看看出客戶需求求以100—200平米左右為主主體；2.通過案例比較較與客戶需求求調(diào)查，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)：客戶更為看重重甲級寫字樓樓外部形象及及提升形象的的配套（如泳泳池、園林））；國際接待廳、、高檔會議室室等不實用等等功能配置可可以減去，縮縮減成本；建材、智能化化等部分客戶戶不敏感可考考慮適當(dāng)縮減減建安成本。。電梯、車位、、大廳、電梯梯間等客戶關(guān)關(guān)注配套應(yīng)著著重提升；可考慮給予企企業(yè)部分裝修修支持，如吊吊頂、墻體刷刷白、網(wǎng)絡(luò)接接口處理等；；案例借鑒綜合合結(jié)論47五、市場給予予本案的啟示示Part1｜市場篇48開發(fā)體量建議議：高新寫字樓市市場競爭激烈烈，去貨較慢慢，項目體量量建議不宜過過大。戶型面積建議議：高新區(qū)入住企企業(yè)多為小規(guī)規(guī)模企業(yè)，對對辦公面積需需求較小，主主要需求200平米以下戶型型；產(chǎn)品類型建議議：傳統(tǒng)高檔寫字字樓成功難度度大，性價比比成為寫字樓樓制勝的主要要競爭手段。。尋找易于成功功的寫字樓產(chǎn)產(chǎn)品市場啟示：49Part2｜項目分析一、項目地塊塊分析二、項目競爭爭項目情況50一、項目地塊塊分析Part2｜項目地塊塊分析項目地塊分析析項目交通分析析交通現(xiàn)狀西安市主要路網(wǎng)示意項目繞城高速(三環(huán))二環(huán)環(huán)城高速(一環(huán))道路走向路名路況東西向錦業(yè)一路路況良好,交通順暢繞城高速(輔道)交通順暢,車流量大南北向園中規(guī)劃路路況良好,交通順暢項目交通分析析地塊周邊路網(wǎng)網(wǎng)發(fā)達(dá),可達(dá)性強(qiáng)區(qū)域尚未成熟熟,車流量少,現(xiàn)階段交通便便捷緊靠繞城高速速,與市中心聯(lián)系系度高未來交通分析析隨著區(qū)域成熟熟,未來區(qū)域與市市中心聯(lián)系度度增強(qiáng)繞城高速車流流量增大,對項目產(chǎn)生負(fù)負(fù)面影響項目周邊路網(wǎng)發(fā)達(dá)、交通便捷、但目前無直達(dá)公交。管委會的入住住及周邊大量量正開發(fā)或待待開發(fā)項目，，昭示區(qū)域是是未來的發(fā)展熱點(diǎn)，但同時表現(xiàn)現(xiàn)了目前區(qū)域域的不成熟。一期二期項目位于高新新區(qū)二次創(chuàng)業(yè)業(yè)區(qū)域，未來來潛力巨大。。本案項目地塊分析析項目基本情況況粵漢國際NS旗遠(yuǎn)地產(chǎn)，綜綜合性用地目目前未開發(fā)未開發(fā)寫字樓本案高新CBD機(jī)場集團(tuán)

項目處于高新區(qū)新興的CBD規(guī)劃區(qū)域，目前處于起步階段，成熟度低周邊主要可利利用資源包含都市之門門、匯鑫、粵粵漢、西港、、東航、綠地地等商務(wù)寫字字樓項目的集集群效應(yīng)都市之門商務(wù)務(wù)餐廳、商業(yè)業(yè)步行街、假假日酒店、饕饕界、SOHO同盟的購物商商場等便利的的配套服務(wù)高新區(qū)管委會會及所有支撐撐服務(wù)體系金融服務(wù)業(yè)、、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)業(yè)、高新區(qū)主主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的企企業(yè)總部、外外商投資企業(yè)業(yè)等眾多潛潛在的客戶資資源千人會堂、筆筆克會展中心心等商務(wù)配配套服務(wù)項目本體特征：資源配套

現(xiàn)有未來陸續(xù)完工配套企業(yè)

下頁付詳細(xì)目錄會展筆克會展中心無配套商業(yè)藝饕街、饕界無餐飲饕界餐飲商業(yè)無酒店無洲際酒店、假日酒店交通608、216站點(diǎn)機(jī)場市區(qū)客運(yùn)大巴景觀永陽公園、唐延路綠化帶

CBD中央公園、木塔寺公園、奧林匹克公園社區(qū)綠地世紀(jì)城

辦公

都市之門、粵漢國際、綠地SOHO同盟、匯鑫IBC、旗遠(yuǎn)寫字樓項目、逸翠園永陽公園筆克會展中心心奧林匹克公園園（規(guī)劃）唐延路綠化帶帶都市之門金鷹項目地塊分析析55項目基本情況況研祥項目12Factor1Factor2Factor4西部機(jī)場集團(tuán)團(tuán)繞城高速及綠綠化帶英華華達(dá)達(dá)項項目目地地塊塊科研研用用地地，，尚尚未未開開發(fā)發(fā)項目目本本體體特特征征研研究究—四至至東西南北基礎(chǔ)礎(chǔ)數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)：：總占占地地：：27畝容積積率率：：3.5-4.5建筑筑面面積積：：63000-81000平方方米米56二、、項項目目競競爭爭項項目目情情況況57區(qū)域域競競爭爭項項目目：：“都市市之之門門”是高高新新區(qū)區(qū)二二次次創(chuàng)創(chuàng)業(yè)業(yè)基基地地，，是是高高新新區(qū)區(qū)新新行行政政辦辦公公中中心心。。整個個項項目目投投資資33億元元人人民民幣幣、、占占地地229.95畝，，總總面面積積達(dá)達(dá)36萬平平方方米米，，包包含含一一棟棟西西安安高高新新行行政政辦辦公公中中心心、、三三棟棟甲甲級級寫寫字字樓樓及及千千人人大大會會堂堂、、展展廳廳等等公公共共建建筑筑空空間間。。目目前前已已經(jīng)經(jīng)封封頂頂，，高高新新管管委委會會于于2009年8月進(jìn)進(jìn)駐駐。。高端端寫寫字字樓樓———都市市之之門門（（高高新新管管委委會會新新址址））價格：8080元/平米面積：126—3000多平米物業(yè)：15元/平米（包水水、電悌））58區(qū)域競爭項項目：中高端寫字字樓——匯鑫IBC項目位于西西安市高新新區(qū)丈八東東路與丈八八一路交匯匯處，總建建筑面積14萬平米，由由A\B\C\D兩棟雙塔樓樓構(gòu)成。AB座24層，CD座22層。價格：6800元/平米8折（5440元平米），，精裝面積：100——1200平米物業(yè)費(fèi)：1.5元/平米總結(jié)：1、純寫字樓樓物業(yè)；2、緊鄰都市市之門和奧奧林匹克公公園，地段段優(yōu)勢明顯顯；3、目前銷售售情況一般般；59區(qū)域競爭項項目：公寓型寫字字間——粵漢國際項目位于高高新區(qū)錦業(yè)業(yè)路38號綠地世紀(jì)紀(jì)城對面項項目占地約約3萬平米，總總建筑面積積9萬余平米。。一期為為兩棟塔共共22層，樓1至2層為商業(yè)裙裙樓。價格：4600元/平米面積：A座寫字間400——800平米B座公寓35-99平米，物業(yè)費(fèi)：1.5元/平米總結(jié)：1、項目為公公寓型寫字字間；2、目前A棟銷售，B棟未開始銷銷售，銷售售情況不好好；60區(qū)域競爭項項目：公寓型寫字字間——綠地SOHO同盟SOHO同盟是上海海綠地集團(tuán)團(tuán)西安業(yè)有有限公司開開發(fā)建設(shè)的的兩棟24層的甲級寫寫字樓。該項目位于于高新中央央商務(wù)區(qū)核核心區(qū)都市市之門西側(cè)側(cè)，是西安安唯一LOFT辦公商務(wù)樓樓。集成現(xiàn)現(xiàn)代商務(wù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基地，，與高新管管委會僅一一步之遙，，成為中小小型企業(yè)基基地。銷售價格：：4800元/平米左右銷售情況：：06、07年銷售情況況較好61地塊SWOT分析S（優(yōu)勢）：：1、地塊方正正；2、位于高新新CBD核心位置；；3、交通便利利，緊鄰2條城市主干干道以及繞繞城高速；；W（劣勢）：：1、地塊周邊邊未開發(fā)，，地塊成熟熟度不高；；2、地塊及區(qū)區(qū)域配套不不足；3、地塊旁無無城市公交交；T（威脅）：：1、高新區(qū)寫寫字樓競爭爭激烈；2、規(guī)模不大大，難形成成規(guī)模優(yōu)勢勢；O（機(jī)會）：：：1、CBD近2—3年將逐步發(fā)發(fā)展成熟；；2、大量企業(yè)業(yè)入住將形形成濃厚商商務(wù)氛圍；；3、筆克將帶帶動區(qū)域會會展經(jīng)濟(jì)的的融入；4、高新管委委會的進(jìn)駐駐將促進(jìn)區(qū)區(qū)域快速發(fā)發(fā)展；62項目地塊總總結(jié)：經(jīng)過項目地地塊分析，，開發(fā)基點(diǎn)點(diǎn)落在兩大大問題：Q1：項目地塊塊成熟度不不高，選擇擇一個什么么時機(jī)進(jìn)入入市場？Q2：周邊寫字字樓競爭激激烈，而且且銷售情況況不佳的情情況下，選選擇做什么么樣的物業(yè)業(yè)成功機(jī)會會大？63Part3｜項目發(fā)展展方向一、項目開開發(fā)體量建建議說明：寫字樓租金金按照第一一年45元/平方米/月計算，之之后每三年年增長8%；寫字樓出租租率按照第第一年16000平方米，第第一年后每每年消化8000平方米，最最終穩(wěn)定在在90%的出租率；；寫字樓按照照2萬到6萬平方米五五種面積測測算，地下下面積和商商業(yè)面積均均保持不變變，各為6000平方米；財務(wù)按照18年周期計算算；寫字樓體量量為4萬平方米時時，內(nèi)部收收益率最高高。項目開發(fā)體體量建議：：Part4｜項目物業(yè)業(yè)發(fā)展建議議本案發(fā)展建建議一：本案寫字樓樓單層平面面做到1200—1500平米，較為為適中。原因:1、從客戶需求求看出客戶戶需求以100—200平米左右為為主體;2、按照主力戶戶型在200平米左右分割割，如果合理理分割，公攤攤小于30%；層面積過大，，容易導(dǎo)致走走廊面積多，，公攤過大。。本案發(fā)展建議議二：本案寫字樓產(chǎn)產(chǎn)品需樹立甲甲級寫字樓品品質(zhì)形象，便于支撐后期期高租金、高高出租率，易易于項目資金金回收。原因:1、西安客戶更為為看重寫字樓樓外部形象品品質(zhì);2、高端形象寫寫字樓易于出出租，且租金金較高；3、通過資金回回籠比較，高高租金項目成成本回收期短短。本案發(fā)展建議議三：核心配置成本控制原則大堂、電梯著重加大投入在提成形象檔次的空間立面、電梯間、衛(wèi)生間考慮視覺效果的形象提升，并不需一味使用高端材料健身配套（室內(nèi)泳池、室外網(wǎng)球場）、園林、地上停車場地表大量綠地面積，建議增加部分配套，以提升銷售亮點(diǎn)分戶中央空調(diào)、低成本裝修（吊頂、墻體刷白、網(wǎng)絡(luò)接口處理）、適當(dāng)打造，降低客戶進(jìn)入成本，便于出租5A智能化系統(tǒng)、會議室客戶不敏感部分，盡量縮減成本功能及配套具具體設(shè)置使用用面積(供參考)細(xì)項內(nèi)容面積(m2)接待大堂800商業(yè)配套銀行、超市、餐飲店、茶秀商務(wù)會所6000室內(nèi)健身會所室內(nèi)游泳池、棋牌室、乒乓球商務(wù)會所(會議中心）多媒體會議-室外停車及廣場大巴車位/普通車位若干(根據(jù)設(shè)計要求設(shè)置)-車位320個停車位，地上200個，地下120個-電梯5部客梯，1部貨梯-空調(diào)進(jìn)口分戶集中空調(diào)（四管式），可控溫度，分戶自動調(diào)節(jié)-物業(yè)管理知名物管公司-智能化管理智能化一般，自動化每10平米兩個信息點(diǎn)-室內(nèi)公共部分裝修（大堂、電梯廳、廁所）相當(dāng)于四星酒店裝修-外墻裝修石材+中空雙層玻璃等-本案發(fā)展建議議的具體配置置：寫字樓底商業(yè)業(yè)態(tài)劃分：商戶業(yè)態(tài)預(yù)計面積數(shù)量小計銀行（民生銀行/東亞銀行）250㎡2家500㎡小型超市（含煙酒店/自營）200㎡1家200㎡數(shù)碼快印店/專業(yè)出圖/打印100㎡1家100㎡室內(nèi)健身會所（含室內(nèi)游泳池、棋牌室、乒乓球）2500㎡1家2500㎡商務(wù)茶秀（良木緣咖啡/名典咖啡）600㎡1家600㎡火鍋店（辣歡天）600㎡1家600㎡韓國料理500㎡1家500㎡高檔中餐1000㎡1家1000㎡項目整體規(guī)劃劃指標(biāo)序號主要技術(shù)指標(biāo)計量單位合計（一）用地面積㎡18009（三）容積率

2.55（四）地上建筑面積㎡460001寫字樓㎡400002商業(yè)㎡6000（五）地下室面積㎡6000注：1.地下室面積按按約120個車位及其它它設(shè)施考慮2.總車位數(shù)約320個，除地下車車位外，其余余車位設(shè)在地地面停車場按甲B寫字樓標(biāo)準(zhǔn)設(shè)施：中央空空調(diào)系統(tǒng)；無無樓宇自控；；安全報警；；無綜合布線線外墻：斷橋鋁鋁合窗商場帶通風(fēng)、、消噴系統(tǒng)Part5｜項目經(jīng)濟(jì)測測算2010年做前期準(zhǔn)備備2011年開始建設(shè)，，預(yù)計兩年（（2012年下半年完成成工程建設(shè)））2013年正式運(yùn)營

201020112012201320142015201620172018201920202021202220232024202520262027籌建期

建設(shè)期

經(jīng)營期

項目工程進(jìn)度度建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo)序號主要技術(shù)指標(biāo)單位合計1用地面積畝272地上建筑面積㎡46,0002.1寫字樓面積㎡400002.2商業(yè)㎡60003地下建筑面積㎡60004容積率2.555綠化率30％建設(shè)投資估算算依據(jù)國家計委、原原建設(shè)部（現(xiàn)現(xiàn)為住房與城城鄉(xiāng)建設(shè)部））關(guān)于發(fā)布《工程勘察設(shè)計計收費(fèi)管理規(guī)規(guī)定》的通知（計價價格[2002]10號）；國家發(fā)改委關(guān)關(guān)于印發(fā)《招標(biāo)代理服務(wù)務(wù)收費(fèi)管理暫暫行辦法》的通知（計價價格〔2002〕〕1980號）；國家計委、原原建設(shè)部（現(xiàn)現(xiàn)為住房與城城鄉(xiāng)建設(shè)部））《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)濟(jì)評價辦法與與參數(shù)》（第三版，2006年）；國家發(fā)改委制制定的《建設(shè)項目前期期工作咨詢收收費(fèi)暫行規(guī)定定》（計價格[1999]1283號）；陜西省建筑安安裝工程綜合合概預(yù)算定額額（1999）；陜西省建設(shè)廳廳發(fā)行的《陜西省建設(shè)工工程其他費(fèi)用用定額》；有關(guān)建設(shè)項目目經(jīng)濟(jì)評價的的基本參數(shù)和和指標(biāo)。項目的初步建建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo)。項目總投資估估算表序號項目金額（萬元）1土地費(fèi)用24302前期工程費(fèi)14353建安造價130604基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)6605工程監(jiān)理費(fèi)1316項目管理費(fèi)2937不可預(yù)見費(fèi)4488項目總投資17796注：未計算建建設(shè)期貸款利利息出租收入估算算前提寫字樓租金按按照第一年45元/平方米/月計算，之后后每三年增長長8%；寫字樓出租率率按照第一年年16000平方米，第一一年后每年消消化8000平方米，最終終穩(wěn)定在90%的出租率；商業(yè)出租第一一年租金為60元/平方米/月計算，之后后每三年增長長8%；計算期為18年出租收人估算算表寫字樓部分年份20132014201520162017201820192020租金（元/月）4545454949495252出租面積1600024000320003600036000360003600036000年租金收入8641296172821002100210022672267商業(yè)部分租金（元/月）60606064.864.864.87070年租金收入432432432467467467504504寫字樓部分年份2021202220232024202520262027租金（元/月）52575757616161出租面積36000360003600036000360003600036000年租金收入2267244924492449264526452645商業(yè)部分租金（元/月）70767676828282年租金收入504544544544588588588營業(yè)稅金及附附加估算表序號年份合計20132014201520162017201820191租金收入3987312961728216025662566256627712營業(yè)稅金及附加219371951191411411411522.1營業(yè)稅199465861081281281281392.2城市建設(shè)維護(hù)稅140568999102.3教育費(fèi)附加6023344443房產(chǎn)稅47851562072593083083083334凈收入328951069142617822117211721172286序號年份202020212022202320242025202620271租金收入277127712993299329933233323332332營業(yè)稅金及附加1521521651651651781781782.1營業(yè)稅1391391501501501621621622.2城市建設(shè)維護(hù)稅10101010101111112.3教育費(fèi)附加444445553房產(chǎn)稅3333333593593593883883884凈收入22862286246924692469266726672667損益表序號

年份

合計籌建期建設(shè)期經(jīng)營期2010201120122013201420152016201720182019202020212022202320242025202620271凈收入32895

1069142617822117211721172286228622862469246924692667266726672建設(shè)投資17796411268426842

3經(jīng)營成本1191

4258757979798383838787879191914利潤總額13909-4112-6842-68421028136717072038203820382204220422042383238323832576257625765累計利潤71688-4112-10954-17796-16768-15401-13693-11655-9617-7578-5374-3170-967141637996181875711333139096所得稅3477

3545965966446446447稅后利潤10432-4112-6842-68421028136717072038203820382204220422042029178717871932193219328累計稅后利潤83037