物業(yè)服務(wù)房屋管理方案第一節(jié)房屋管理房屋管理是無業(yè)管理的基礎(chǔ)工作之一。房屋交付適應(yīng)后，由于自然或人為等各種因素房屋會逐漸損壞。為減緩房屋的損壞速度，延長房屋使用壽命，維持和恢復(fù)房屋的原由質(zhì)量和功能，保障其使用安全，物業(yè)公司應(yīng)該做好對房屋的管理工作。完整的房屋不僅指房屋本身，還包括房屋內(nèi)的設(shè)施設(shè)備。以北京市為例，依照《北京市城鎮(zhèn)房屋完損等級評定實(shí)施規(guī)定》和《房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)》，根據(jù)房屋結(jié)構(gòu)，裝修，設(shè)備三個組成部分的完好或損壞程度，對房屋完損等級進(jìn)行評定。一、房屋完損等級分類（一）完好房屋結(jié)構(gòu)構(gòu)件安全可靠，整全性好，屋面和板縫不漏水，裝修，設(shè)備完成，基本無損。雖存在一定的陳舊現(xiàn)象或個別構(gòu)件有輕微損壞但在允許范圍內(nèi)，不影響居住安全和正常使用，通過小修即能修復(fù)。（二）基本完好房屋結(jié)構(gòu)構(gòu)件安全可靠，個別部件的損壞程度稍有超過設(shè)計(jì)允許值但已經(jīng)穩(wěn)定下來屋面局部滲漏裝修，設(shè)備基本良好，個別部位有影響使用的破損，通過在原有構(gòu)件或部位上進(jìn)行修補(bǔ)即可恢復(fù)使用（三）一般損壞房屋個別結(jié)構(gòu)構(gòu)件變形，裂縫，服飾或老化，強(qiáng)度不足，存在危險(xiǎn)隱患屋面或板縫局部漏雨外和鉆桿修和設(shè)備局部破損（四）嚴(yán)重?fù)p壞房屋部分結(jié)構(gòu)構(gòu)件嚴(yán)重傾斜，開列變形或強(qiáng)度不足，個別構(gòu)件已處于嚴(yán)/16重危險(xiǎn)狀態(tài)屋面和板縫嚴(yán)重漏雨內(nèi)外裝修，水電設(shè)施嚴(yán)重?fù)p壞，殘缺，存在局部危險(xiǎn)，需要局部大修或整體大修、（五）危險(xiǎn)房屋主體結(jié)構(gòu)構(gòu)件的強(qiáng)度嚴(yán)重不足，穩(wěn)定性很差，隨時有倒塌的可能采用局部加固修理仍不能保證安全，基本失去大修的價(jià)值，需要翻修或整體拆除的房屋二、房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)（一）完好標(biāo)準(zhǔn)結(jié)構(gòu)部分（1）地基基礎(chǔ)有足夠承載能力，無超過允許范圍的不均勻沉降（2）承重構(gòu)件梁，柱，墻，板，屋架平直牢固，無傾斜變形，裂縫，松動，腐朽，蛀蝕（3）非承重墻1）預(yù)制墻板節(jié)點(diǎn)安裝牢固，拼縫處不滲漏2）磚墻平直完好，無風(fēng)化破損3）石墻無風(fēng)化，弓凸4）木，竹，蘆簾等墻體完整無破損（4）屋面1）不滲漏，基層平整完好，積塵甚少，排水暢通2）平面屋防水層，隔熱層，保溫層完好3）平瓦屋面瓦片搭緊緊密，無缺角，裂縫瓦，瓦出線完好4）青瓦屋面瓦壟順直，搭接均勻，瓦頭整齊，無碎瓦，節(jié)筒伏瓦灰梗牢固5）鐵皮屋面安裝牢固，鐵皮完好，無銹蝕6）石灰爐渣，青灰屋面光滑平整，油氈屋面牢固無破洞（5）樓地面/16整體面層平整完好，無空鼓，裂縫，起砂木樓地面平整堅(jiān)固，無腐朽，下沉，無較多磨損和裂縫磚，混凝土塊料面層平整，無碎裂灰土地面平整，完好裝修部分門窗完整無損，開關(guān)靈活，玻璃，五金齊全，紗窗完整，油漆完好(2)外抹灰完整牢固，無空鼓，菠蘿，破損和裂縫，勾縫砂漿密實(shí)，其他結(jié)構(gòu)房屋以完整無破損為準(zhǔn)(3)內(nèi)抹灰完整，牢固，無破損，控股和裂縫，其他結(jié)構(gòu)房屋以完整無破損為標(biāo)準(zhǔn)(4)頂棚完整牢固，無破損，變形，腐朽和下垂脫落，油漆完好(5)細(xì)木裝修完整牢固，油漆完好設(shè)備部分(1)水衛(wèi)上，下管道通暢，各種衛(wèi)生器具完好，零件齊全無損電照電氣設(shè)備，線路，各種照明裝置完好牢固，絕緣良好暖氣設(shè)備，管道，煙道暢通，完好，無堵，冒，漏，使用正常(4)特種設(shè)備現(xiàn)狀良好，使用正?；就旰脴?biāo)準(zhǔn)結(jié)構(gòu)部分(1)地基基礎(chǔ)/16有承載能力，稍有超過允許范圍的不均勻沉降，但已穩(wěn)定下來（2）承重構(gòu)件有少量損壞，基本牢固1）鋼筋混凝土個別構(gòu)件有輕微變形，細(xì)小裂縫，混凝土由輕度剝落，露筋2）鋼屋架平直不變形，各節(jié)點(diǎn)焊接完好，表面稍有銹蝕，鋼筋混凝土屋架無混凝土剝落，節(jié)點(diǎn)牢固完好，鋼桿件表面稍有銹蝕，木屋架的各部件節(jié)點(diǎn)連接基本完好，稍有縫隙，鐵件齊全，有少量生銹3）承重磚墻（柱），砌塊有少量細(xì)裂縫4）木構(gòu)件稍有變形，裂縫，傾斜，個別節(jié)點(diǎn)和支撐稍有松動，鐵件稍有銹蝕5）竹結(jié)構(gòu)節(jié)點(diǎn)基本牢固，輕度蛀蝕，鐵件稍有銹蝕（3）非承重墻有少量損壞，但基本牢固1）預(yù)制板墻稍有裂縫，但基本牢固2）外跨墻面稍有風(fēng)化，磚墻體輕度裂縫，勒腳有侵蝕3）石墻稍有裂縫，弓凸4）木，竹，蘆簾等墻體基本完整，稍有破損（4）屋面局部滲漏，積塵較多，排水基本暢通1）平層面隔熱層，保溫層稍有損壞，卷材防水層稍有控股，翹邊和封不嚴(yán)，剛性防水層稍有龜裂，塊體防水層稍有脫殼2）平萬屋面少量瓦片裂碎，缺角，風(fēng)化瓦面稍有裂縫，青瓦屋面瓦壟少量不直，少量瓦片破碎，節(jié)筒俯瓦由松動，灰梗有裂縫，屋脊抹灰有裂縫3）鐵皮屋少量要扣或嵌縫不嚴(yán)實(shí)，部分鐵皮生銹，油漆脫皮4）石灰爐渣，青灰面稍有裂縫，油氈屋面有少量破洞（5）樓地面1）整體面層稍有裂縫，空鼓，起砂/16木樓地面稍有磨損和隙縫，有輕度顫動磚，混凝土塊料面層磨損起砂，稍有裂縫，空鼓灰土地面有磨損，裂縫裝修部分門窗少量變形，開關(guān)不靈，玻璃，五金，紗窗少量殘缺，油漆失光外抹灰稍有空鼓，裂縫，風(fēng)化，剝落，勾縫砂漿少量脫落(3)內(nèi)抹灰稍有空鼓，裂縫，剝落頂棚無明顯變形，下垂，抹灰層稍有裂縫，面層稍有脫釘，翹角，松動，壓條有脫落(5)細(xì)木裝修稍有松動，殘缺，油漆基本完好設(shè)備部分(1)水衛(wèi)上，下管道基本暢通，衛(wèi)生器具基本完好，個別零件殘缺損壞電照電氣設(shè)備，線路，各種照明裝置完好，個別零件損壞暖氣設(shè)備，管道，煙道基本暢通，稍有銹蝕，個別零件損壞，基本能正常使用(4)特種設(shè)備現(xiàn)狀基本良好，能正常使用一般損壞標(biāo)準(zhǔn)結(jié)構(gòu)部分(1)地基基礎(chǔ)局部承載能力不足，又超過允許范圍的不均勻沉降，對上部結(jié)構(gòu)稍有影響/16（2）承重構(gòu)件有較多損壞，強(qiáng)度已有所減弱1）鋼筋混凝土構(gòu)件有局部變形，裂縫，混凝土剝落，露筋銹蝕，變形,裂縫值超過設(shè)計(jì)規(guī)范的規(guī)定，混凝土剝落面積占全部面積的10%以下，露筋銹蝕。2）鋼屋架有輕微傾斜或變形，少數(shù)支撐部件損壞，銹蝕嚴(yán)重門鋼筋混凝土屋架有剝落，露筋，鋼桿有銹蝕，木屋架由局部腐朽，蛀蝕，個別節(jié)點(diǎn)連接松動，木質(zhì)有裂縫，變形，傾斜等損壞，鐵件銹蝕3）承重墻體，砌塊有部分裂縫，傾斜，弓凸，風(fēng)化，腐蝕等4）木構(gòu)件局部有傾斜，下垂，測向變形，腐朽，裂縫，少數(shù)節(jié)點(diǎn)松動，鐵件銹蝕5）竹構(gòu)件個別節(jié)點(diǎn)松動，竹材有部分開裂，蛀蝕，腐朽，局部構(gòu)件變形（3）非承重墻有較多損壞，強(qiáng)度減弱1）預(yù)制墻板的邊角有裂縫，拼縫處的嵌縫料有部分脫落，有滲水，間隔墻面層局部損壞2）磚墻有裂縫，弓凸，傾斜，風(fēng)化，腐蝕，灰縫有酥動，勒腳有部分侵蝕剝落3）石墻部分開裂，弓凸，風(fēng)化，砂漿疏松，個別石塊脫落4）木，竹，蘆簾，等墻體部分嚴(yán)重破損，土墻稍有傾斜，燒堿（4）屋面局部漏雨，木基層局部腐朽，變形，損壞，鋼筋混凝土層面局部下滑，屋面高低不平，排水設(shè)施銹蝕，斷裂1）平屋面保溫層，隔熱層有較多損壞，卷材防水層部分有空鼓，翹邊和封脫開，剛性防水層部分有裂縫，起殼，塊體防水層部分有松動，風(fēng)化，銹蝕。2）平瓦屋面瓦片凌亂不落槽，嚴(yán)重破損，風(fēng)化，瓦出線破損，脫落，脊瓦嚴(yán)重松動破損/16青瓦屋面瓦片零亂，風(fēng)化，碎瓦多，瓦壟不直，脫腳，節(jié)筒俯瓦嚴(yán)重脫落殘缺?；夜Ｃ撀洌菁箛?yán)重?fù)p壞鐵皮屋面嚴(yán)重銹爛，變形下垂石灰爐渣，青灰屋面大部分凍鼓，裂縫，脫殼，剝落，油氈屋面嚴(yán)重老化，大部分損壞樓地面整體面層嚴(yán)重起砂，剝落，裂縫，沉陷，空鼓木樓地面嚴(yán)重磨損，蛀蝕，翹裂，松動，裂縫，變形下沉，顫動磚，混凝土塊料面層嚴(yán)重脫落，下沉，高低不平，破碎，殘缺不全灰土地面嚴(yán)重坑洼不平裝修部分門窗木質(zhì)腐朽，開關(guān)普遍不靈，松動，龜裂，鋼門窗嚴(yán)重變形銹蝕，玻璃，五金，紗窗殘缺，油漆剝落見底(2)外抹灰嚴(yán)重空鼓，剝落，裂縫(3)內(nèi)抹灰嚴(yán)重空鼓，剝落，裂縫(4)頂棚嚴(yán)重變形下垂，木筋彎曲翹裂，腐朽，蛀蝕，面層嚴(yán)重破損，壓條脫落，油漆老化見底(5)細(xì)木裝修木質(zhì)腐朽，蛀蝕，破裂，油漆老化見底設(shè)備部分(1)水衛(wèi)下水道嚴(yán)重堵塞，銹蝕，漏水，衛(wèi)生器具零部件嚴(yán)重?fù)p壞，殘缺電照設(shè)備陳舊殘缺，電線普遍老化，凌亂，照明裝置殘缺不全，絕緣不符合安全/16用電要求。暖氣設(shè)備，管道銹蝕嚴(yán)重，零件損壞，殘缺不齊，跑，冒，滴，漏現(xiàn)象嚴(yán)重，基本已無法使用特種設(shè)備嚴(yán)重?fù)p壞，已無法使用三、房屋完損等級評定方法鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，混合結(jié)構(gòu)，磚木結(jié)構(gòu)房屋完損等級評定凡符合下列條件之一者可評為完好房屋結(jié)構(gòu)，裝修，設(shè)備部分各項(xiàng)完損程度符合完好標(biāo)準(zhǔn)在裝修，設(shè)備部分中有一兩項(xiàng)完損程度符合基本完好的標(biāo)準(zhǔn)，其余符合完好標(biāo)準(zhǔn)凡符合下列條件之一者可評為基本完好房屋結(jié)構(gòu)，裝修，設(shè)備部分各項(xiàng)完損程度符合基本完好標(biāo)準(zhǔn)在裝修，設(shè)備部分中有一兩項(xiàng)完損程度符合嚴(yán)重?fù)p壞標(biāo)準(zhǔn)，其余符合一般損壞以上標(biāo)準(zhǔn)結(jié)構(gòu)部分除了基礎(chǔ)，承重構(gòu)件外，層面外，可有一項(xiàng)和裝修或設(shè)備部分中的一項(xiàng)符合嚴(yán)重?fù)p壞標(biāo)準(zhǔn)，其余符合一般損壞以上標(biāo)準(zhǔn)。凡符合下列條件之一者可評為嚴(yán)重?fù)p壞房屋者結(jié)構(gòu)，裝修，設(shè)備部分各項(xiàng)完損程度符合嚴(yán)重?fù)p壞標(biāo)準(zhǔn)在結(jié)構(gòu)，裝修，設(shè)備部分中有少數(shù)項(xiàng)目的完損程度符合一般損壞標(biāo)準(zhǔn)，其余符合嚴(yán)重?fù)p壞標(biāo)準(zhǔn)。其他結(jié)構(gòu)房屋完損等級評定結(jié)構(gòu)，裝修，設(shè)備部分各項(xiàng)完損程度符合完好標(biāo)準(zhǔn)，可評為完好房結(jié)構(gòu)，裝修，設(shè)備部分中各項(xiàng)完好程度符合基本完好標(biāo)準(zhǔn)，或者有少量項(xiàng)目完損程度符合完好標(biāo)準(zhǔn)的，可評為基本完好房屋結(jié)構(gòu)，裝修，設(shè)備部分各項(xiàng)完損程度符合一般損壞標(biāo)準(zhǔn)，或者有少量項(xiàng)目完損程度符合基本完好標(biāo)準(zhǔn)的，可評為一般損壞房屋/16結(jié)構(gòu)，裝修，設(shè)備部分中各項(xiàng)完損程度符合嚴(yán)重?fù)p壞標(biāo)準(zhǔn)的，可評為嚴(yán)重?fù)p壞房屋。（三）附加說明對于重要房屋或斷面明顯不足的構(gòu)件，必要時要經(jīng)過復(fù)核或測試才能確定完損程度。本標(biāo)準(zhǔn)各部分分項(xiàng)敘述的不同內(nèi)容，在評定時，以嚴(yán)重的某一項(xiàng)內(nèi)容為準(zhǔn)來評定該項(xiàng)的完損程度。四、房屋維修工程的分類根據(jù)房屋的完損程度，其維修工程分為小修，中修，大修，翻修，綜合維修幾個方面。（一）小修工程房屋小修飾保持房屋原有完損等級的預(yù)防性養(yǎng)護(hù)工程，其特征如下。（1）用小工，費(fèi)用低，綜合平均費(fèi)用在房屋現(xiàn)時總造價(jià)的1%以下（2）小修工程具有較強(qiáng)的服務(wù)性和隨機(jī)性，所以應(yīng)按需求隨時進(jìn)行管理部門根據(jù)維修人員的定期查房，走訪獲得房屋小修的信息及依據(jù)業(yè)主保修的項(xiàng)目，制訂小修計(jì)劃1）修補(bǔ)屋面，屋脊，補(bǔ)漏2）對于木結(jié)構(gòu)換個別愣木，修換個別木梁，木柱，屋架，修補(bǔ)木樓梯等3）修整門窗，更換五金件，換紗窗，配玻璃，刷油漆，墻面漆4）修補(bǔ)地面，內(nèi)外墻和窗臺，抹灰5）對檢查中發(fā)現(xiàn)的問題臨時維修6）修補(bǔ)明溝，散水，落水管7）水，電，氣，暖管線小維修及零件更換（二）中修工程房屋中修是指需通過拆換（或因?yàn)闋縿樱┒M(jìn)行局部維修，保持房屋原來的規(guī)模和結(jié)構(gòu)的工程，其特征如下1）具有周期性，工程量雖然較多，但項(xiàng)目較小，適用于一般性損壞房屋2）其維修費(fèi)用在該房屋同類結(jié)構(gòu)新造價(jià)的20%以下/16經(jīng)過中修后的房屋70%以上要符合基本完好房或完好房的標(biāo)準(zhǔn)中修工程已具有較強(qiáng)的計(jì)劃性，其工作范圍主要有以下三個方面對整棟房屋公共生活設(shè)施進(jìn)行局部更換，改造，新裝工程及單體項(xiàng)目的維修，如對各類管線的維修及零配件的更換，局部下水道重做，整棟房屋門窗的油漆，整棟房屋圍墻的拆卸等對整棟房屋一般損壞項(xiàng)目的維修，如整修門窗，維修樓地面，樓梯抹灰修補(bǔ)。油飾等。(3)對銷量結(jié)構(gòu)構(gòu)件已對房屋形成危險(xiǎn)點(diǎn)的維修。大修工程大修工程是對房屋雖然無倒塌或只有局部倒塌危險(xiǎn)的房屋進(jìn)行維修，此類房屋的主體結(jié)構(gòu)及公共生活設(shè)施，大部分已嚴(yán)重?fù)p壞，盡管不需要全面更換，但其牽動面較大，需進(jìn)行大面積拆換，改裝或全部更新，以保證房屋的基本完好或完好，大修工程的特征如下，具有更強(qiáng)的計(jì)劃性，工程項(xiàng)目齊全，量大，施工地點(diǎn)集中工程費(fèi)用在同類結(jié)構(gòu)新建造價(jià)的25%以上。經(jīng)過大修后的房屋，應(yīng)達(dá)到基本完好房或完好房的標(biāo)準(zhǔn)房屋大修工程范圍一般由以下幾個方面(1)修復(fù)嚴(yán)重?fù)p壞的主體結(jié)構(gòu)(2)對房屋進(jìn)行局部改建(3)對主體結(jié)構(gòu)進(jìn)行專項(xiàng)抗震加固對整棟房屋的生活設(shè)施進(jìn)行管線更換，改造和重新安裝翻修工程當(dāng)原有屋已經(jīng)屬于嚴(yán)重危險(xiǎn)房，有倒塌危險(xiǎn)，需要拆除重建，或還可利用原有部分主體結(jié)構(gòu)進(jìn)行更換改造的工程，此類工程一般工程量較大，施工周期較長,投資較大，翻修后的房屋應(yīng)達(dá)到完好房屋的標(biāo)準(zhǔn)翻修工程的范圍如下房屋主體結(jié)構(gòu)全部或大部分損壞，有倒塌危險(xiǎn)因自然災(zāi)害破壞，不能繼續(xù)使用的房屋163.主體結(jié)構(gòu)，墻壁已無修繕價(jià)值的房屋3.主體結(jié)構(gòu)，墻壁已無修繕價(jià)值的房屋（五）綜合維修工程綜合維修工程是對房屋（單棟或多棟）同時進(jìn)行包括大修，中修，小修的工程。此類工程應(yīng)根據(jù)原設(shè)計(jì)不足或當(dāng)?shù)氐淖匀粭l件的特殊需求，如防汛，防火，抗震，防臺風(fēng)等特殊情況，在綜合維修工程中一并加以解決，綜合維修后的房屋應(yīng)達(dá)到完好房的標(biāo)準(zhǔn)。五、房屋維修工程管理（一）制定房屋維修工程計(jì)劃根據(jù)管轄房屋的完損情況，不同使用功能的房屋及設(shè)施，設(shè)備保養(yǎng)，水平和技術(shù)水平，更新周期等實(shí)際情況制定切合實(shí)際的房屋維修計(jì)劃擬定并審核維修方案制定并審核工程預(yù)算采用招投標(biāo)（對較大型維修工程），有計(jì)劃地組織房屋按年度輪次維修，將十分有利于年度維修資金的掌控與分配（二）編審房屋維修工程預(yù)算的依據(jù)房屋維修工程預(yù)算由競標(biāo)單位編制。不論是編制預(yù)算還是審核預(yù)算，其依據(jù)都是各地區(qū)房屋管理部門制定的“房屋修繕工程預(yù)算定額”，如《北京市房屋修繕工程預(yù)算定額》由下列各分冊組成。土建結(jié)構(gòu)分冊裝飾裝修分冊古建筑分冊暖衛(wèi)分冊通風(fēng)空調(diào)分冊電氣分冊電梯分冊措施費(fèi)分冊材料預(yù)算價(jià)格匯總表其他有關(guān)房屋修繕工程定額管理的文件16（三）房屋維修施工管理在維修方案中，已經(jīng)對房屋維修的項(xiàng)目，工程程序，工程進(jìn)度，施工質(zhì)量，技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，工程成本等進(jìn)行了全面規(guī)劃，施工管理就是將這些規(guī)劃進(jìn)行詳細(xì)分解，使維修工作按計(jì)劃分步進(jìn)行，環(huán)環(huán)相扣，切實(shí)保證對房屋維修工作的進(jìn)度，質(zhì)量和資金的控制，優(yōu)質(zhì)，高效地完成維修計(jì)劃。房屋維修工程可以通過招投標(biāo)的形式選擇施工隊(duì)伍，本單位有能力的情況下也可以自己組織專業(yè)隊(duì)伍進(jìn)行施工必要時應(yīng)聘請監(jiān)理單位對施工質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)理和驗(yàn)收對外招標(biāo)的施工隊(duì)伍應(yīng)按照本物業(yè)公司的管理制度，對施工人員進(jìn)行相關(guān)的培訓(xùn)，讓他們必須遵守物業(yè)管理的相關(guān)制度，施工單位應(yīng)制定嚴(yán)格的施工現(xiàn)場的各項(xiàng)管理制度根據(jù)《北京市城鎮(zhèn)房屋維修管理規(guī)定》、《房屋修繕工程質(zhì)量檢驗(yàn)評定標(biāo)準(zhǔn)》和《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》等規(guī)定，制定質(zhì)量管理和保修制度，強(qiáng)化對施工質(zhì)量的管理。根據(jù)施工方案及合同的要求，制定嚴(yán)格的驗(yàn)收方案，對工程質(zhì)量進(jìn)行嚴(yán)格驗(yàn)收不論是外招標(biāo)施工還是自己施工，都必須對設(shè)計(jì)方案和圖紙，施工方案，施工合同，施工計(jì)劃，修改洽商，工程預(yù)算和結(jié)算，材料進(jìn)場檢驗(yàn)，隱蔽工程驗(yàn)收，階段驗(yàn)收及竣工驗(yàn)收文件等所有與施工相關(guān)的材料，文件進(jìn)行整理歸檔，建立完整的房屋維修檔案六、房屋管理考核標(biāo)準(zhǔn)房屋管理考核指標(biāo)是對物業(yè)公司在日常的房屋管理工作中的服務(wù)質(zhì)量，管理水平，資金使用，施工維修質(zhì)量等進(jìn)行的綜合考評指標(biāo)（一）房屋完好率（二）房屋大，中修工程質(zhì)量合格品率（三）房屋小修工程考核指標(biāo)小修工程考核指標(biāo)有定額指標(biāo)，服務(wù)指標(biāo)，安全指標(biāo)及經(jīng)費(fèi)指標(biāo)等1.定額指標(biāo)1.定額指標(biāo)16定額指標(biāo)包括人工定額和材料定額人工定額既定出了每個人應(yīng)完成的小修養(yǎng)護(hù)工作量，又是考核勞動生產(chǎn)效率的指標(biāo)。只有當(dāng)每個工人的勞動生產(chǎn)率大于或等于定額時，才說明勞動生產(chǎn)率高，也才能降低小修養(yǎng)護(hù)成本。材料定額是指在完成一定的小修養(yǎng)護(hù)工程中所需消耗的材料成本，使考核能否降低材料消耗的一個指標(biāo)。一般情況下，小修工程的材料消耗不超過定額或低于定額指標(biāo)，則是合理消耗服務(wù)指標(biāo)服務(wù)指標(biāo)包括走訪查房率，小修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃完成率和及時率走訪查房率是考核物業(yè)公司在月(季)中隊(duì)轄區(qū)住房的檢查情況，通常要求月查房率大于50%，季查房率為1%，同一戶超過一次查房，也按一戶算。月小修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃完成率一般應(yīng)不小于80%,遇有特殊情況或季節(jié)可調(diào)整計(jì)劃。(3)月(季)小修養(yǎng)護(hù)及時率應(yīng)達(dá)到99%以上安全指標(biāo)及經(jīng)費(fèi)指標(biāo)安全指標(biāo)主要是考核小修施工過程中的事故率，違章率，應(yīng)約低越好經(jīng)費(fèi)指標(biāo)是小修工程實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用與預(yù)算經(jīng)費(fèi)之比，是考核經(jīng)費(fèi)節(jié)約的指標(biāo)第二節(jié)人防工程使用管理人防工程的管轄權(quán)屬地方政府的人民防空辦公室，各單位無權(quán)私自使用或出租人防工程。根據(jù)平戰(zhàn)結(jié)合的原則，可以將平時限制的人防工程加以利用，由物業(yè)公司代辦使用申請手續(xù)，代行使用管理權(quán)及設(shè)備設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)權(quán)，監(jiān)督使用人嚴(yán)格執(zhí)行各級政府關(guān)于使用人防工程而制定的相關(guān)法規(guī)，物業(yè)公司及使用者無權(quán)自行更改人防工程的原設(shè)計(jì)功能及違反相關(guān)法規(guī)的規(guī)定一、使用人防工程應(yīng)申辦的手續(xù)使用單位向人防工程所在街道人防辦公室提出申報(bào)，填寫《使用人防工程申報(bào)表》16街道人防辦公室審核后，在“申報(bào)表”上簽署意見，向使用單位講解使用人防工程的有關(guān)政策和規(guī)定，并報(bào)區(qū)人防辦公室平管處審批區(qū)人防辦公室平管處審批后，向使用單位發(fā)《使用人防工程責(zé)任書》，《人防工程平時使用登記表》和《申請使用人防工程消防安全許可證審批表》經(jīng)區(qū)消防監(jiān)督部門核發(fā)批準(zhǔn)，并由區(qū)人防辦公室平管處簽訂《使用人防工程責(zé)任書》，簽發(fā)《人防工程使用證》后使用單位方可使用凡需對人防工程進(jìn)行改造，裝修后使用，要填寫《人防工程改造審批表》，大型工程或人員活動集中