學校管理方案學校管理方案學校管理方案xxx公司學校管理方案文件編號：文件日期：修訂次數(shù)：第1.0次更改批準審核制定方案設計，管理制度學校物業(yè)服務方案目錄（一）物況（二）接管后采取的管理檔次及服務標準（三）管理機構設置和人力資源配備（四）安全管理（五）環(huán)境管理（六）綠化管理（七）服務標準（八）物質計劃（九）費用測算（十）便民服務一、學校物業(yè)的概況校園的物業(yè)服務區(qū)域較大，并且分散不集中，不方便管理。校園內(nèi)已配備的設備設施有攝像頭，道路，消防器材，各寢室內(nèi)部配備的飲水機等，井蓋，反光鏡，標語及造型樹等而我公司的服務對象是廣大師生及相關的工作人員.二、公司接管后將采取的管理檔次及服務標準（1）各管理層的管理人員全部配備到位，并且精通專業(yè)知識，可為廣大師生提供免費咨詢及其他服務（2）確保校園內(nèi)師生的財產(chǎn)安全，保安人員和巡查人員24小時輪流值班（3）學校宿舍和校園大門需憑卡出入（4）力爭把民院建設成一個美麗，干凈，安全的校園（5）履行公司原則，精細管理，精微服務，業(yè)主至上的原則（6）將重大管理事故發(fā)生率為0;將一般管理事故發(fā)生率0.1%以下;讓客戶滿意率97%。1.房屋管理及維修養(yǎng)護（1）配備專業(yè)的房屋維修技術人員（2）入住初期，組織勘察小組對所有破損的住房及相關的設備設施進行建檔管理，并定期對其進行檢查和維修，保障廣大師生的人身安全（3）基本的維修物料配備齊全2.公用設備管理，保證設備與機房環(huán)境整潔，設備良好，定期保養(yǎng)，無事故隱患（1）供電系統(tǒng)，保證電路暢通，杜絕師生的電線上曬衣服（2）消防系統(tǒng)，定期檢查消防器材，確保其能正常使用，并做好向廣大師生宣傳消防器材使用方法及注意事項（3）供排水系統(tǒng)，加強對水管的保護，并提高其的抗寒抗壓能力，定期檢查排水系統(tǒng)，機房應配備24小時的監(jiān)管人員3.共用設施管理，共用配套服務設施完好，道路等樓道公共照明完好，道路暢通，路面平坦，定期對共用設備設施的管理和及時解決報修內(nèi)容。三、物業(yè)管理的機構設置和人力資源配備物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模較大、管理的物業(yè)較多時，企業(yè)的總體結構可分為兩級：企業(yè)總部和各項目管理機構。在企業(yè)總部可以設置若干職能部門，分管各項目管理機構的不同業(yè)務；項目管理機構負責具體管理服務操作。一般情況下，企業(yè)職能機構及其職責，主要包括以下內(nèi)容：（一）總經(jīng)理室總經(jīng)理室一般設總經(jīng)理和若干副總經(jīng)理及“三師”（總會計師、總經(jīng)濟師、總工程師等），部分企業(yè)還設有總經(jīng)理助理，他們共同構成企業(yè)的決策層，對企業(yè)的重大問題作出決策（二）人力資源部人力資源部的主要職責包括：制訂企業(yè)各項人力資源管理制度，編制人力資源發(fā)展和培訓計劃，優(yōu)化人力資源結構和人力資源配置，設計實施薪酬管理方案，完成人員招募、任免、調配、考核、獎懲、培訓、解聘、辭退等工作（三）行政管理部行政管理部的主要職責包括：編制實施行政管理、企業(yè)文化建設、品牌管理和信息化建設的規(guī)劃和預算，建立相關規(guī)章制度、管理標準和工作標準，完成企業(yè)日常行政管理、企業(yè)文化和社區(qū)文化建設、品牌策劃、后勤保障、內(nèi)部信息管理、信息化建設、對外事務的聯(lián)絡等工作（四）財務部財務部的主要職責包括：堅持原則，遵守財經(jīng)紀律，執(zhí)行財務規(guī)章制度；編制財務計劃，做好財務核算、成本控制、預算和決算管理、財務分析和財務管理等工作；督促檢查各項目的財務收支情況，監(jiān)督資金和資產(chǎn)的安全運作，增收節(jié)支；定期向總經(jīng)理室匯報財務收支情況（五）品質管理部品質管理部的主要職責包括：企業(yè)質量管理體系運行和維護，各物業(yè)項目服務品質監(jiān)督，客戶滿意度評價及監(jiān)督，管理評審，協(xié)助新物業(yè)項目建立質量管理體系，外部質量審核的協(xié)調，內(nèi)部服務品質審核的組織協(xié)調，客戶服務監(jiān)督管理，客戶關系管理，客戶投訴處理，客戶滿意度評價等（六）市場拓展部市場拓展部的主要職責包括：物業(yè)管理市場調查研究，物業(yè)管理市場拓展，物業(yè)項目可行性研究分析，制作標書，投標管理，新接管物業(yè)項目前期介入管理的組織和協(xié)調，顧問項目管理與協(xié)調等（七）經(jīng)營管理部經(jīng)營管理部的主要職責包括：制訂和分解企業(yè)經(jīng)營計劃和經(jīng)營目標，制訂物業(yè)項目考核體系、考核指標和標準，組織對各物業(yè)項目進行目標考核等（八）工程管理部工程管理部的主要職責包括：工程維修和運行保障，合格工程維修分包商評審；各項維修保養(yǎng)工程和工程改造項目招投標、預算及審價、合同評審工作，為各物業(yè)項目提供工程技術支持、工程設備運行和維修評審，支持新項目做好新接管物業(yè)的移交、驗收和工程管理，負責或參與有關工程設備管理文件的編制等（九）安全管理部安全管理部的主要職責包括：各物業(yè)項目安全管理監(jiān)督控制、安全管理指導的統(tǒng)籌安排、安全檢查的統(tǒng)籌安排、安全管理評審、新項目安全管理支持和協(xié)助、負責或參與有關標書安全管理文件的編制等；具體負責公司安全管理制度及工作計劃的制訂與實施，并監(jiān)督、指導、協(xié)調和考核各項月的執(zhí)行情況；完成安全巡查、安全投訴處理、定期消防安全檢查等工作；協(xié)助項目對重大安全事故或突發(fā)事件的調查和處理（十）環(huán)境管理部環(huán)境管理部的主要職責包括：負責清潔、綠化管理，保持環(huán)境衛(wèi)生，實施企業(yè)對清潔和綠化分包方監(jiān)管等；具體負責指導、監(jiān)督各項目清潔綠化日常維護保養(yǎng)工作；負責對承包方的監(jiān)督檢查與考核；負責制訂公共環(huán)境衛(wèi)生防護的各類管理措施，組織編制并實施項目清潔綠化的大、中型維護保養(yǎng)計劃四、物業(yè)管理公司人力資源的配備物業(yè)管理公司機構的設置根據(jù)管理的需要而定，管理及專業(yè)技術人員的配備以建筑面積10萬平方米計算，大致為：多層房屋配6人，高層大樓配8人，不足建筑面積10萬平方米的不少于5人學院多層住宅以及實訓樓物業(yè)管理人員的定崗定編標準學院多層住宅以及實訓樓物業(yè)管理人員的定編標準，按建筑面積計算1萬平方米配置3.6人左右（不包括車輛管理人員），各類人員配置及標準如下：1、管理人員：主任，總建筑面積10萬平方米以下設1人，10~20萬平方米，設一正一副，25萬以上，設一正二副；助理，總建筑面積10萬以下設1人，在10萬平方米以上每增加5萬平方米增加1人；校園文化設一人，活動中心、場所的值班人員另計；管理處財務相對獨立，一般設出納、會計各一人，但可以兼職；其他人員如資料員、接待員、倉庫管理員可根據(jù)物業(yè)的大小和工作需要來設置2、維修員：建筑面積每4萬平方米設置1人3、綠化員：綠化面積每4000平方米左右設1人4、保潔員：每一棟樓設2人5、保安員：每個區(qū)域設1人6、車管員：根據(jù)道口或崗亭設置，車輛流量大的每班設2人，流量小的每班設置1人，一日3班二、高層住宅以及教學樓物業(yè)管理人員的定崗定編標準高層住宅以及教學樓物業(yè)管理人員的定編標準，按建筑面積計算1萬平方米配置7.5~7.8人左右（不包括車輛管理人員），各類人員配置及標準如下：1、管理人員：建筑面積小于5萬平方米設主任1名，每增加5萬平方米增設副主任1名；助理每350戶設1人；學院文化設1人，活動中心、場所值班人員另計；會計、出納各設1人；其他人員可以根據(jù)工作需要設置2、機電人員：高層住宅樓宇機電設備設施一般都有電梯、消防、供水、供電設施，要相應配備工程技術人員，建筑面積在3萬平方米以上的樓宇每1萬平方米配1.5人3、保潔、綠化人員：建筑面積每7000平方米左右配1人；公共場所或商業(yè)場所可適當調整人員4、保安人員：建筑面積3000平方米左右配1人5、車輛管理人員：依據(jù)崗亭或道口設置，車輛流量大的每班每崗設2人，流量小的每班設1人，一日3班五、保安及車輛管理（一）保安管理1.基本內(nèi)容⑴學校大門口安排門衛(wèi)，保安員負責查驗出入人員的證件，凡不是本校的師生，都要辦理登記手續(xù)，禁止無關人員進入⑵對出入校園的可疑人員，車輛及其攜帶或裝運的物品進行檢驗，防止學校財物流失及違禁物品流入⑶保安員要嚴格遵守交接班制度，按規(guī)定的時間交接班，不能執(zhí)勤的，必須提前辦理請假手續(xù)⑷保安員遇到緊急情況和重大問題時要及時、具體、準確的向學校領導及有關部門請示、報告，對學校領導及有關部門處置緊急情況的工作指導，要立即堅決執(zhí)行，執(zhí)行結果要及時反饋，并做詳細記錄⑸保安員通過對特定區(qū)域、地段和目標進行巡視檢查、警戒，保護全校師生安全⑹檢查、發(fā)現(xiàn)、報告并及時消除各種安全隱患，防止火災，爆炸等事故或搶劫、盜竊等不法侵害（二）車輛管理1.基本內(nèi)容安員嚴格遵守崗位操作規(guī)程，做好車輛出入的檢查，指揮及巡查工作本校車輛，按規(guī)定停放在校方指定的位置，非本校車輛（含非機動車輛），保安員給予正確指引，規(guī)定停放位置，禁止車輛亂停亂放。凡屬于出入校區(qū)內(nèi)的外來車輛必須憑出入卡進出，并做好出入卡編號及車牌號的登記⑶進入校區(qū)車輛要求嚴格按照道路設置的禁令牌、指示牌、標線等安全行駛，時速不得超過20公里，不準按喇叭，不準大聲播放音樂。如因違規(guī)而造成事故，駕駛員須承擔全部責任⑷對裝有易燃易爆、腐蝕性等危險物品的車輛需經(jīng)過校方相關部門允許后方可進入校區(qū)并嚴格管理⑸保安員不定期對校區(qū)內(nèi)車輛停放情況進行巡查，遇到異常情況需在《保安巡邏記錄本》上詳細記錄清楚，并及時上報領班，當值的領班將情況記錄于《保安隊工作記事本》2.具體要求⑴安排工作人員每天24小時對停車場實行全天候監(jiān)控管理⑵負責停車場進出車輛的引導、停放秩序、安全監(jiān)控工作⑶停車場實行汽車、摩托車分類停放的管理辦法，對車場要畫出標準的停車位，在停車場夜間時開放照明設備。在每個停車位后方安裝防撞桿，防止汽車后撞。車場要安裝停車標志和一些提醒車主注意的指示牌，設置車場車輛出入，行駛指向及其它警示標志六、環(huán)境衛(wèi)生管理1、基本內(nèi)容⑴對學校的樓宇、建筑物以及教學樓定期進行檢查維修，禁止亂鑿洞、亂開門窗的破壞性行為，禁止學生隨意毀壞房屋結構⑵定時對學校公共場所進行清掃保潔，及時清運垃圾，并對衛(wèi)生用具進行清潔消毒，堅持早上清掃樓梯，走廊通道等。收倒各樓層垃圾，清洗衛(wèi)生用具，保持大樓清潔衛(wèi)生⑶學校保潔員要負責師生住宅區(qū)內(nèi)樓道樓梯、道路、草地、平臺、公共場地的清掃清潔。負責樓道扶手、門窗、電表箱、信件箱、樓道開關、燈具的清潔⑷負責垃圾池、垃圾箱內(nèi)垃圾的清運，并按標準進行清洗，負責將各責任區(qū)生活垃圾的收集與清運工作，清潔辦公區(qū)域⑸對校園內(nèi)所出現(xiàn)影響環(huán)境衛(wèi)生的現(xiàn)象進行勸阻和制止2、環(huán)境衛(wèi)生的具體操作⑴教學樓、住宅區(qū)、實驗樓以及圖書館大堂的清潔工作：每天早上用拖把把大堂門口拖洗干凈，下雨天門口要放置防滑告示牌并增加拖洗次數(shù)，下班前應把垃圾清倒干凈，每周對墻面除塵一次，每天晚上用拖把將地板拖洗一次，干后用清潔蠟對地板進行清潔和拋光。每月兩次對大堂進行消毒工作⑵樓間通道的清潔工作：每天清掃一次各樓層通道和樓梯臺階并拖洗干凈，將垃圾收集，運到垃圾房。用干凈的毛巾擦抹各層和通道的防火門，消防栓柜，玻璃窗，燈具，樓梯扶手，護欄，墻面，墻根部分踢腳線，指示牌等公共設施，應保證每周循環(huán)保潔一次⑶電梯的清潔工作：保持電梯轎廂的清潔，每天用吸塵機吸塵，對電梯門、轎廂的不銹鋼、鏡面裝飾物進行循環(huán)清潔⑷室內(nèi)車庫和地下室的清潔工作：每周打開一次地下室，車庫的集水坑和排水溝蓋板，應徹底疏通，沖刷一次。每月用清潔劑、毛巾擦拭一遍消防栓、指示牌、指示燈、車位檔等公共設施，每月清掃一次地下室的管線。地下室、車庫的消毒工作應每月進行兩次⑸道路的清潔工作：每天對校區(qū)的道路定時清掃兩邊。每次清掃工作必須在當天8:30-16:30前完畢。對主干路段除定時清掃外，應安排固定人員巡回保潔；下雨天應及時清掃路面，確保路面無積水；發(fā)現(xiàn)路面有油污應即時用清潔劑清潔；用鏟刀清除站在地面上的香口膠等雜物⑹足球場、廣場以及湖面的清潔工作：清掃足球場、廣場里的浮塵、果皮、樹葉以及紙屑等垃圾；發(fā)現(xiàn)湖面有垃圾應馬上撈起⑺綠化帶的清潔工作：用掃把仔細清掃草地，綠化帶上的果皮、紙屑、石塊、樹葉等垃圾。每天清潔綠化帶兩次，秋冬季節(jié)或社會保險費—包括醫(yī)療、工傷保險、養(yǎng)老保險、待（失）業(yè)保險、住房基金等。其中待（失）業(yè)保險按工資總額的1%計算，其他各項按地方規(guī)定由物業(yè)管理公司自行確定（3）加班費（元/月）通常按人均月加班2天，乘以日平均工資（月平均工資除以22天），每月按22個工作日計算（4）服裝費（元/月）按每人每年2套測算，將年服裝費總額除以12個月，測算出每月服裝費。根據(jù)以上測算，求出每月每平方米建筑面積的工資及福利費每平方米建筑面積工資及福利費＝2、公共設施、設備日常運行、維修及保養(yǎng)費公共設施、設備的日常運行、維修及保養(yǎng)是指住宅區(qū)域和教學區(qū)域的公共部位如過道、門廳、樓梯及區(qū)間道路等土建零修費，以及室外上下水管道、電氣、燃氣部分的日常運行維修及保養(yǎng)費，樓宇公共照明費等。該項費用的測算，既可以根據(jù)公司從事物業(yè)管理的經(jīng)驗確定，也可以按以下方法測算普通多層住宅公共設施、設備的建造成本按房屋建筑成本的15%提取，其折舊費按25年計算，公共設施設備的維修保養(yǎng)費按月折舊費的40%提取。測算步驟為：（1）測算公共設施、設備的建造成本公共設施、設備的建造成本＝房屋每平方米建筑成本×15%（2）測算公共設施、設備的月折舊費（3）測算公共設施、維修保養(yǎng)費＝月折舊費×40%除了以上方法外，一般公共設施維護費，還可以分別列項進行計算，然后加總求和。一般公共設施維護費的構成如下：（1）公共照明系統(tǒng)費用=電費+維修費，其中：電費=照明電器的總功率×每日開啟時間×30天×電費單價維修費：通常根據(jù)以往經(jīng)驗估算得出（2）給排水費用=電費+維修費，其中：電費=給排水設備用電總功率×每日開啟時間×30天×電費單價維修費：通常根據(jù)以往經(jīng)驗估算得出（3）供配電、發(fā)電系統(tǒng)設備維修費（4）消防系統(tǒng)維修費（5）公共建筑道路維修費將上述（1）-（5）項費用加總，除以所管物業(yè)總面積，即為每平方米公共設施維護費用3、電梯費用電梯費用1.5元/天其中：電梯使用率=平均每天開啟時間/24。不同物業(yè)電梯使用時間和頻率會有差別，可以通過統(tǒng)計方法進行估算，大致在0.3~0.6之間電梯年檢費=年檢費總額/12月4、綠化費綠化費包括綠化工具費、勞保用品費、綠化用水費、農(nóng)藥化肥費、雜草清運費、景觀再造費及其他費?？砂磳嶋H面積匡算出每項費用的年總支出，再分攤到每月每平方米建筑面積中5、清潔衛(wèi)生費小區(qū)清潔衛(wèi)生費包