聯(lián)東集團(tuán)無錫北塘產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目整體定位與一期產(chǎn)品建議謹(jǐn)呈：聯(lián)東集團(tuán)聯(lián)東集團(tuán)無錫北塘產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目整體定位與一期產(chǎn)品建議謹(jǐn)呈：聯(lián)東集1情況說明本次報(bào)告為整體定位報(bào)告，原本定于4月28日匯報(bào)，由于匯報(bào)時間提前的關(guān)系，世聯(lián)本著將主要精力放在最重要與最緊迫的問題方面，著力解決：針對八百五十畝發(fā)展方向與整體定位辦公體量的客戶定位、產(chǎn)品定位等方面項(xiàng)目整體規(guī)劃布局初步建議項(xiàng)目啟動區(qū)產(chǎn)品細(xì)節(jié)建議情況說明本次報(bào)告為整體定位報(bào)告，原本定于4月28日匯報(bào)，由于21項(xiàng)目目標(biāo)梳理與內(nèi)外環(huán)境分析2項(xiàng)目發(fā)展方向3項(xiàng)目客戶定位與產(chǎn)品定位5項(xiàng)目規(guī)劃布局建議6項(xiàng)目啟動區(qū)產(chǎn)品建議4項(xiàng)目整體定位1項(xiàng)目目標(biāo)梳理與內(nèi)外環(huán)境分析2項(xiàng)目發(fā)展方向3項(xiàng)目客戶定位與產(chǎn)31項(xiàng)目目標(biāo)梳理與內(nèi)外環(huán)境分析2項(xiàng)目發(fā)展方向3項(xiàng)目客戶定位與產(chǎn)品定位5項(xiàng)目規(guī)劃布局建議6項(xiàng)目啟動區(qū)產(chǎn)品建議4項(xiàng)目整體定位1項(xiàng)目目標(biāo)梳理與內(nèi)外環(huán)境分析2項(xiàng)目發(fā)展方向3項(xiàng)目客戶定位與產(chǎn)4企業(yè)目標(biāo)整體目標(biāo)1中心城區(qū)邊緣地帶850畝地塊，如何走差異化道路，精準(zhǔn)整體定位2圍繞客戶需求，打造從產(chǎn)品、配套到服務(wù)的有差異化的生產(chǎn)生活模式3合理分期，平衡現(xiàn)金流，實(shí)現(xiàn)滾動開發(fā)與資金平衡4作為進(jìn)入長三角的首個項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)聯(lián)東在長三角區(qū)域的品牌影響力為未來擴(kuò)張奠定基礎(chǔ)啟動目標(biāo)5滿足政府形象需求的同時保證銷售回現(xiàn)企業(yè)目標(biāo)整體目標(biāo)1中心城區(qū)邊緣地帶850畝地塊，如何走差異化5高速公路時代南京上海58KM76KM41KM32KM48KM50KM鎮(zhèn)江常州無錫蘇州昆山80分鐘110分鐘高速鐵路時代南京上海58KM76KM41KM32KM48KM50KM鎮(zhèn)江常州無錫蘇州昆山25分鐘35分鐘第一圈層第二圈層第三圈層第一圈層第二圈層外部環(huán)境—高鐵無錫高鐵時代的來臨將直接拉近長三角城市群之間的距離，無錫將由公路時代的第二圈層直接晉級為第一圈層，隨之而來的是城市分工體系的形成完善高速公路時代南京上海58KM76KM41KM32KM48KM6外部環(huán)境—城市分工無錫在城市分工與融合的趨勢中，無錫市未來有望接受上海制造業(yè)、部分服務(wù)業(yè)的轉(zhuǎn)移，同時也將面臨高端消費(fèi)、高端服務(wù)業(yè)的外溢文化之城蘇州服務(wù)之城無錫上海：四大中心休閑之都杭州國際海港寧波科教中心南京城市分工城市融合上海無錫金融中心貿(mào)易中心航運(yùn)中心經(jīng)濟(jì)中心長三角北翼商貿(mào)物流中心創(chuàng)意設(shè)計(jì)中心先進(jìn)制造業(yè)中心職業(yè)教育及旅游度假中心外溢：制造業(yè)外溢服務(wù)業(yè)外包外溢吸引：高端消費(fèi)金融等高端服務(wù)業(yè)五大名城：適宜投資創(chuàng)業(yè)的工商名城；適宜創(chuàng)新創(chuàng)造的設(shè)計(jì)名城；適宜生活居住的山水名城；適宜旅游度假的休閑名城；具有人文特質(zhì)的文化名城五大中心：國際先進(jìn)制造技術(shù)中心，區(qū)域性商貿(mào)物流中心，創(chuàng)意設(shè)計(jì)中心，職業(yè)教育中心，旅游度假中心

近市場近人才近信息商務(wù)綜合成本低外部環(huán)境在城市分工與融合的趨勢中，無錫市未來有望接受上海制造7外部環(huán)境—無錫產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上，無錫市三產(chǎn)比例逐年提升，但橫向?qū)Ρ葋砜?，仍然落后于長三角其他核心城市，目前仍是一個二產(chǎn)為主導(dǎo)的工業(yè)城市2009年長三角城市三產(chǎn)占比無錫市歷年三產(chǎn)占比無錫市三產(chǎn)比例逐年提升，但橫向?qū)Ρ葋砜?，仍然落后于長三角其他核心城市外部環(huán)境產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上，無錫市三產(chǎn)比例逐年提升，但橫向?qū)Ρ葋砜矗?外部環(huán)境—無錫產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀三大特點(diǎn)：民營經(jīng)濟(jì)，特別是中小企業(yè)的主導(dǎo)地位、商貿(mào)業(yè)在三產(chǎn)中的領(lǐng)先地位以及傳統(tǒng)制造業(yè)在二產(chǎn)中的領(lǐng)先地位民營經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)地位：2007年各所有制企業(yè)產(chǎn)值對比第三產(chǎn)業(yè)中商貿(mào)服務(wù)業(yè)的絕對領(lǐng)先地位第二產(chǎn)業(yè)目前仍以傳統(tǒng)制造業(yè)為主導(dǎo)無錫市產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀目前呈現(xiàn)出的三大特點(diǎn)：中小企業(yè)占全市企業(yè)總數(shù)的比重已經(jīng)超過了90％。2007年，以民營企業(yè)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)為主體的中小企業(yè)為全市創(chuàng)造了58％以上的GDP第二產(chǎn)業(yè)目前仍以傳統(tǒng)制造業(yè)為主導(dǎo)第三產(chǎn)業(yè)中批發(fā)零售業(yè)占據(jù)主導(dǎo)地位單位：億元單位：億元單位：億元外部環(huán)境產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀三大特點(diǎn)：民營經(jīng)濟(jì)，特別是中小企業(yè)的主導(dǎo)地位9傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)帶北部片包含西漳、堰橋，以輕織、化工和機(jī)械等行業(yè)為主西北片以洛社為中心，城市化水平較高，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)較發(fā)達(dá)東部片以安鎮(zhèn)為中心，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，產(chǎn)業(yè)布局聚集地未形成高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶東南片以無錫高新技術(shù)開發(fā)區(qū)和錫山經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)為中心，是無錫高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展較早的地區(qū)，己形成具有一定實(shí)力、一定影響的高新技術(shù)產(chǎn)品生產(chǎn)基地。西南片以鑫園經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)為中心，是無錫科研院所和大學(xué)主要分布地區(qū)，也是無錫以電子產(chǎn)業(yè)為主要分布地區(qū)。CBD第三產(chǎn)業(yè)CBD以老城為中心，其核心在解放路內(nèi)部，初步形成了零售業(yè)、金融保險(xiǎn)業(yè)等為主的功能區(qū)物流物流業(yè)主要布局在以西漳和東亭為中心的地區(qū)，以倉儲、運(yùn)輸、配送等傳統(tǒng)物流為主城市南進(jìn)產(chǎn)業(yè)北移在“城市南進(jìn)，產(chǎn)業(yè)北移”戰(zhàn)略影響下，無錫市區(qū)產(chǎn)業(yè)布局南北分異明顯，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)主要集中在北部區(qū)域，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)主要布局在南部，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)比重依然較高外部環(huán)境—無錫產(chǎn)業(yè)布局西北片北部片東部片西南片東南片傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)帶北部片包含西漳、堰橋，以輕織、化工和機(jī)械等行業(yè)為主10江陰宜興無錫九大新興產(chǎn)業(yè)外部環(huán)境—無錫產(chǎn)業(yè)規(guī)劃第二產(chǎn)業(yè)傳感網(wǎng)

新能源新材料環(huán)保生物醫(yī)藥第三產(chǎn)業(yè)軟件服務(wù)外包設(shè)計(jì)與文化創(chuàng)意現(xiàn)代旅游生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃有九大新興產(chǎn)業(yè)將主要布局在市區(qū)外圍區(qū)域，其中，生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)（金融、物流、總部經(jīng)濟(jì)等）有在市區(qū)發(fā)展的布局生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)主要包括現(xiàn)代物流、金融服務(wù)、信息服務(wù)、總部經(jīng)濟(jì)等江陰宜興無錫九大新興產(chǎn)業(yè)外部環(huán)境第二產(chǎn)業(yè)傳感網(wǎng)新能11外部環(huán)境—無錫城市規(guī)劃城市規(guī)劃——板塊劃分：無錫市域分為五大板塊，分組團(tuán)相對獨(dú)立發(fā)展；惠山、錫山、新區(qū)將形成外圍產(chǎn)業(yè)區(qū)；城中、濱湖將組成城市商貿(mào)、商務(wù)、文教、居住區(qū)；項(xiàng)目介于惠山與城中板塊之間城中板塊新區(qū)板塊濱湖板塊惠山板塊錫山板塊功能定位：先進(jìn)制造業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)的集聚區(qū)和都市農(nóng)業(yè)示范區(qū)發(fā)展驅(qū)動：傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)功能定位：商務(wù)商貿(mào)文化居住中心城區(qū)發(fā)展驅(qū)動：傳統(tǒng)商務(wù)商貿(mào)氛圍功能定位：風(fēng)景旅游區(qū)、人居生態(tài)新城區(qū)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)和現(xiàn)代都市農(nóng)業(yè)示范區(qū)發(fā)展驅(qū)動：生態(tài)環(huán)境新政務(wù)區(qū)利好功能定位：區(qū)域性生產(chǎn)生活資料集散中心、無錫先進(jìn)制造業(yè)基地和都市農(nóng)業(yè)示范區(qū)發(fā)展驅(qū)動：傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)功能定位：創(chuàng)新型國際化科技新城重點(diǎn)建設(shè)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)中心、物流中心、空港地區(qū)和“三泰一址”歷史文化保護(hù)工程發(fā)展驅(qū)動：政府產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)惠山新城錫山新城太湖新城新區(qū)商貿(mào)商務(wù)區(qū)崇安商務(wù)商貿(mào)區(qū)北塘新城廣益新城太湖廣場外部環(huán)境城市規(guī)劃——板塊劃分：無錫市域分為五大板塊，分組團(tuán)相12外部環(huán)境—北塘產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目行政隸屬北塘區(qū)，其為無錫市傳統(tǒng)商貿(mào)與傳統(tǒng)制造業(yè)集中區(qū)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于較低水平，近年來，隨著工業(yè)企業(yè)退城進(jìn)園，遭遇產(chǎn)業(yè)斷層危險(xiǎn)，工業(yè)產(chǎn)值規(guī)模大幅下降2006-2007年七區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值對比單位：億元2009年北塘區(qū)三產(chǎn)比例已達(dá)到66.1%2009年北塘區(qū)工業(yè)各行業(yè)盈利同比增長水平從“十一五”初期開始，北塘區(qū)啟動工業(yè)企業(yè)退城進(jìn)園，整治“五小”企業(yè)2009年工業(yè)因宏觀形勢不理想和一批重點(diǎn)工業(yè)企業(yè)遷出或即將遷出雙重因素影響，工業(yè)規(guī)模大幅降低，規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值比2005年下降26.6%，第三產(chǎn)業(yè)比重提高幅度高于前幾年外部環(huán)境項(xiàng)目行政隸屬北塘區(qū)，其為無錫市傳統(tǒng)商貿(mào)與傳統(tǒng)制造業(yè)集13外部環(huán)境—北塘規(guī)劃北塘區(qū)功能定位以發(fā)展居住為主，成為文化居住服務(wù)綜合區(qū)；項(xiàng)目南側(cè)即為規(guī)劃建設(shè)中的北塘新城，主要功能定位為城北商業(yè)次中心；本項(xiàng)目規(guī)劃定位為總部經(jīng)濟(jì)園北塘區(qū)的功能定位是以發(fā)展居住為主，同時開發(fā)惠山運(yùn)河文化旅游和商貿(mào)物流業(yè)、服務(wù)業(yè)，并兼顧都市型工業(yè)的發(fā)展，形成一個水岸文化居住服務(wù)綜合區(qū)金山北工業(yè)園劉潭-廣石居住片區(qū)盛岸居住片區(qū)北塘新城（鳳翔片區(qū)）運(yùn)河“北塘新城”規(guī)劃面積4.5k㎡將成為以“現(xiàn)代商貿(mào)、文化旅游、居住功能”為主的新型城區(qū)，成為無錫北部的商業(yè)次中心，成為北塘區(qū)的行政、文化、經(jīng)濟(jì)的中心睦鄰中心：15萬方體量，包含社區(qū)生活配套，教育中心商業(yè)次中心：沿青石路、通惠路形成城北商業(yè)次中心，總體量估計(jì)在40萬方（金太湖20萬方，歐風(fēng)20萬方）物流專業(yè)市場群文化旅游帶鳳賓路滬寧鐵路居住片區(qū)南至運(yùn)河北至江海路西至鳳翔路東至錫城路專業(yè)市場商業(yè)次中心沿運(yùn)河特色旅游帶睦鄰中心盛世新城華仁鳳凰城歐風(fēng)新天地北創(chuàng)科技園金太湖國際居住及其配套商業(yè)商務(wù)北塘區(qū)規(guī)劃北塘新城規(guī)劃總部經(jīng)濟(jì)園外部環(huán)境北塘區(qū)功能定位以發(fā)展居住為主，成為文化居住服務(wù)綜合區(qū)14項(xiàng)目區(qū)位：位于老城區(qū)邊緣地帶，緊鄰區(qū)政府，具備一定的區(qū)位優(yōu)勢，目前不屬于城市發(fā)展的主導(dǎo)方向項(xiàng)目本體—區(qū)位區(qū)域商業(yè)中心火車站交通樞紐城市CBD1公里5公里3公里距離北塘區(qū)現(xiàn)商業(yè)中心1公里距離市中心5公里路程距離火車站約3公里距離不屬于市政府南拓北展的發(fā)展方向項(xiàng)目區(qū)位：位于老城區(qū)邊緣地帶，緊鄰區(qū)政府，具備一定的區(qū)位優(yōu)勢15北塘區(qū)政府廣石路/312（高架）錫澄路江海路（高架）鳳翔路（高架）鳳賓路地鐵一號線莊前站江海路站地鐵四號線地鐵三號線天河站吳橋站三院站火車站項(xiàng)目交通：項(xiàng)目為高架及快速路所環(huán)繞，目前項(xiàng)目進(jìn)入主要依賴鳳賓路；未來軌道交通一號線、四號線均有臨近站點(diǎn)，將進(jìn)一步拉近與市區(qū)的距離項(xiàng)目本體—交通北塘區(qū)政府廣石路/312（高架）錫澄路江海路（高架）鳳翔路（16一期啟動區(qū)，現(xiàn)已拆平民營工業(yè)園制衣廠物流倉儲物流、制造加工廠摩配市場、制造加工廠項(xiàng)目本體—內(nèi)部現(xiàn)狀項(xiàng)目規(guī)模與內(nèi)部現(xiàn)狀：項(xiàng)目目前確定為850畝，可建設(shè)用約在600畝左右，地塊平整，現(xiàn)狀主要是物流以及中小型制造加工企業(yè)一期啟動區(qū)，現(xiàn)已拆平民營制衣廠物流、制造加工廠摩配市場、制造171規(guī)劃用地指標(biāo)限制：70%辦公、30%商住2定位限制：市政府所頒發(fā)的總部經(jīng)濟(jì)園名號3啟動限制：啟動地塊C65面積在90畝左右，容積率在2.5以下項(xiàng)目限制性條件1規(guī)劃用地指標(biāo)限制：70%辦公、30%商住2定位限制：市政府18項(xiàng)目SWOT小結(jié)機(jī)遇挑戰(zhàn)交通一體化帶動下的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移無錫將總部經(jīng)濟(jì)（屬于生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)）列為九大戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)，對項(xiàng)目將有一定的潛在政策利好無錫城市建設(shè)（特別是北塘新城）建設(shè)完善對本項(xiàng)目的輻射帶動、外部交通完善：地鐵站點(diǎn)將拉近項(xiàng)目與城市之間的距離在北塘區(qū)大定位為商貿(mào)居住區(qū)，缺乏商務(wù)氛圍，同時面臨基礎(chǔ)有限（產(chǎn)業(yè)斷層）的情況下，本項(xiàng)目有70%（約420畝）的辦公用地限制外圍產(chǎn)業(yè)園區(qū)的競爭挑戰(zhàn)優(yōu)勢劣勢區(qū)位優(yōu)勢：距離北塘次中心1公里，距離火車站3公里，距離城市中心5公里；介于惠山板塊與城中板塊之間，有兩大可借之力規(guī)模優(yōu)勢：850畝地塊帶來的自我中心化的可能性用地屬性優(yōu)勢：較低價(jià)格下的商辦、商住用地屬性老城區(qū)邊緣地帶，不在城市發(fā)展的主軸上高架阻隔，對項(xiàng)目形成一定的負(fù)面影響周邊專業(yè)市場以及加工工廠影響區(qū)域環(huán)境，拉大了項(xiàng)目與城市之間的心理距離項(xiàng)目SWOT小結(jié)機(jī)遇挑戰(zhàn)交通一體化帶動下的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移在北塘區(qū)大191項(xiàng)目目標(biāo)梳理與內(nèi)外環(huán)境分析2項(xiàng)目發(fā)展方向3項(xiàng)目客戶定位與產(chǎn)品定位5項(xiàng)目規(guī)劃布局建議6項(xiàng)目啟動區(qū)產(chǎn)品建議4項(xiàng)目整體定位1項(xiàng)目目標(biāo)梳理與內(nèi)外環(huán)境分析2項(xiàng)目發(fā)展方向3項(xiàng)目客戶定位與產(chǎn)20立足于優(yōu)勢、劣勢、機(jī)遇、挑戰(zhàn)，項(xiàng)目有哪些可能的發(fā)展方向？方向一：純產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展路徑基于交通一體化下的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移趨勢基于總部經(jīng)濟(jì)園的名號產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展思路確立項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主導(dǎo)方向搭建培育產(chǎn)業(yè)發(fā)展的平臺承擔(dān)前期產(chǎn)業(yè)引進(jìn)的虧損直面遍地開花的商務(wù)園競爭與產(chǎn)業(yè)斷層的區(qū)域現(xiàn)狀方向二：純辦公的發(fā)展路徑基于70%的辦公用地屬性純辦公的發(fā)展思路克服目前缺乏商務(wù)氛圍確立辦公客群相應(yīng)產(chǎn)品打造方向三：其他的路徑？立足于優(yōu)勢、劣勢、機(jī)遇、挑戰(zhàn)，項(xiàng)目有哪些可能的發(fā)展方向？方21錫山：①V-PARK，行業(yè)分布在軟件、電動車、摩托車②商務(wù)區(qū)③S-PARK①②③錫山新區(qū)：①商務(wù)區(qū)②I-PARK一期③高新區(qū)④新加坡工業(yè)園⑤I-PARK創(chuàng)意園⑥I-PARK二期⑦太湖國際科技園⑧空港產(chǎn)業(yè)園①②③④⑤⑥⑦⑧新區(qū)濱湖②濱湖區(qū)：①國家工業(yè)設(shè)計(jì)園②太湖新城科教產(chǎn)業(yè)園馬山生物醫(yī)藥外包園①①②③北塘區(qū)：①金山北工業(yè)園②鳳翔軟件園③北創(chuàng)科技創(chuàng)業(yè)園北塘惠山①②③④惠山：①風(fēng)電產(chǎn)業(yè)園②生命科技產(chǎn)業(yè)園③數(shù)字信息產(chǎn)業(yè)園④軟件外包園路徑一的可行性1、如果走純產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展路徑，面臨的是來自無錫市各大產(chǎn)業(yè)園區(qū)的直接競爭錫山：①②③錫山新區(qū)：①②③④⑤⑥⑦⑧新區(qū)濱湖②濱湖區(qū)：①①22新區(qū)：（1）集成電路、液晶顯示、光電器件、電子元器件等（2）電力裝備產(chǎn)業(yè)（3）生物試劑和生物制造（4）口岸保稅物流服務(wù)業(yè)（5）太陽能電池及組件制造（6）軟件產(chǎn)業(yè)錫山區(qū)：（1）電子信息產(chǎn)業(yè)—電子元件、計(jì)算機(jī)整機(jī)（2）紡織及服裝產(chǎn)業(yè)（3）摩托車及汽車零部件產(chǎn)業(yè)（4）診斷試劑（5）制造業(yè)物流服務(wù)業(yè)（6）電子信息材料和新型化工材料濱湖區(qū)：（1）電子信息產(chǎn)業(yè)—集成電路設(shè)計(jì)（2）數(shù)控機(jī)床設(shè)備及專業(yè)精密裝備（3）生物醫(yī)藥研發(fā)服務(wù)外包（4）太陽能電池、組件及應(yīng)用產(chǎn)品（5）工業(yè)設(shè)計(jì)太湖惠山區(qū)：（1）印染和印染機(jī)械（2）汽車零部件（3）醫(yī)療器械（4）運(yùn)輸配送物流（5）特種冶金新材料（6）風(fēng)力發(fā)電設(shè)備以及相關(guān)配套零部件生產(chǎn)（7）硅材料和太陽能電池及組件制造太湖主城區(qū)

現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)路徑一的可行性2、無錫市先進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移以及培育已在別的區(qū)域形成產(chǎn)業(yè)集聚或已有規(guī)劃布局，項(xiàng)目難以找到差異化機(jī)會點(diǎn)；且片區(qū)本身面臨產(chǎn)業(yè)斷層的危險(xiǎn)新區(qū)：錫山區(qū)：濱湖區(qū)：太湖惠山區(qū)：太湖主城區(qū)路徑一的可23資料來源：無錫市人民政府關(guān)于加快總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展的若干意見，《無錫經(jīng)濟(jì)》編輯部營銷總部綜合型總部研發(fā)總部投資總部物流總部金融總部重點(diǎn)發(fā)展六大領(lǐng)域總部經(jīng)濟(jì)加快建設(shè)總部企業(yè)集聚區(qū)。鼓勵總部企業(yè)進(jìn)入太湖新城、錫東新城、主城區(qū)重點(diǎn)片區(qū)及太湖廣場周邊地區(qū)鼓勵綜合型總部、投資總部和銷售總部進(jìn)入城市綜合體，鼓勵研發(fā)總部企業(yè)進(jìn)入太湖國際科技園、太湖新城科教產(chǎn)業(yè)園等，鼓勵物流總部進(jìn)入錫東片區(qū)、新區(qū)空港產(chǎn)業(yè)園等，鼓勵金融總部進(jìn)入太湖新城金融規(guī)劃區(qū)和崇安、南長、北塘城區(qū)路徑一的可行性3、盡管項(xiàng)目是目前無錫市唯一的總部經(jīng)濟(jì)園，但也存在“民間”諸多競爭對手，無錫中小企業(yè)為主導(dǎo)的經(jīng)濟(jì)體系難以支撐項(xiàng)目作為純粹總部基地打造的可能中小企業(yè)占全市企業(yè)總數(shù)的比重已經(jīng)超過了90％。2007年，以民營企業(yè)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)為主體的中小企業(yè)為全市創(chuàng)造了58％以上的GDP項(xiàng)目的總部經(jīng)濟(jì)園地位并非唯一無錫以中小企業(yè)為主導(dǎo)的經(jīng)濟(jì)體系隨著高鐵的開通，長三角城市一體化將進(jìn)一步加速，上海作為人才高地、信息高地、消費(fèi)高地有可能會導(dǎo)致無錫優(yōu)秀企業(yè)的外溢無錫或?qū)⒚媾R企業(yè)總部外溢上海的危險(xiǎn)資料來源：無錫市人民政府關(guān)于加快總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展的若干意見，《無24立足于優(yōu)勢、劣勢、機(jī)遇、挑戰(zhàn)，項(xiàng)目有哪些可能的發(fā)展方向？方向一：純產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展路徑基于交通一體化下的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移趨勢基于總部經(jīng)濟(jì)園的名號產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展思路確立項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主導(dǎo)方向搭建培育產(chǎn)業(yè)發(fā)展的平臺承擔(dān)前期產(chǎn)業(yè)引進(jìn)的虧損直面遍地開花的商務(wù)園競爭與產(chǎn)業(yè)斷層的區(qū)域現(xiàn)狀方向二：純辦公的發(fā)展路徑基于70%的辦公用地屬性純辦公的發(fā)展思路克服目前缺乏商務(wù)氛圍確立辦公客群相應(yīng)產(chǎn)品打造方向三：其他的路徑？立足于優(yōu)勢、劣勢、機(jī)遇、挑戰(zhàn)，項(xiàng)目有哪些可能的發(fā)展方向？方25路徑二的可行性1、純辦公的發(fā)展路徑下，多年來疲軟的市場成交將與項(xiàng)目未來大規(guī)模的辦公放量形成矛盾指標(biāo)年成交量（０６－０９年）成交均價(jià)（０９年）個盤領(lǐng)先去化速度（年）年價(jià)格漲幅（０8－０９年）住宅400萬㎡6500元／㎡19萬㎡（陽光100）7.85%商業(yè)65萬㎡10000元／㎡7萬㎡（五洲國際）22.65%辦公20萬㎡7655元／㎡5萬㎡（紅豆國際）-1.95%無錫市辦公市場近年來發(fā)展乏善可陳，年去化速度僅為20萬方，遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于住宅、商業(yè)無錫市辦公產(chǎn)品成交均價(jià)在低位徘徊，領(lǐng)先于住宅，但遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于商業(yè)，部分區(qū)域還出現(xiàn)住宅、辦公價(jià)格倒掛的情況；且租金在多年來維持在2元左右的平均水平從價(jià)格漲幅來看，商業(yè)遙遙領(lǐng)先，成為投資者首選的產(chǎn)品，而辦公產(chǎn)品由于疲軟的市場表現(xiàn)，未被大部分投資者認(rèn)可項(xiàng)目未來約45萬㎡（R=1.5）到75萬㎡（R=2.5）的辦公體量VS20萬㎡年去化總量路徑二的可行性1、純辦公的發(fā)展路徑下，多年來疲軟的市場成交將26路徑二的可行性2、從未來競爭來看，無錫市有多個辦公項(xiàng)目正在開發(fā)階段，預(yù)計(jì)未來5年內(nèi)辦公市場供應(yīng)量會飛速增加，保守估計(jì)將達(dá)到40萬方，主要產(chǎn)品是甲級純辦公產(chǎn)品，項(xiàng)目集中在市中心和太湖廣場周邊名稱高度業(yè)態(tài)預(yù)計(jì)辦公體量恒隆廣場250米個高檔購物中心、一個休閑廣場和兩棟高層建筑。5-6萬方蘇寧廣場318米寫字樓、酒店式公寓、購物中心、酒店2.5萬方保利達(dá)廣場300米城市綜合體約3萬方名稱層數(shù)業(yè)態(tài)體量（方）世貿(mào)中心50辦公75000燕莎商務(wù)中心77辦公、酒店50000茂業(yè)天地.觀園44辦公66000九龍倉大廈83辦公、酒店、酒店式公寓400001324567保利達(dá)廣場蘇寧廣場恒隆廣場燕莎商務(wù)中心九龍倉大廈世貿(mào)中心茂業(yè)天地.觀園8萬達(dá)廣場預(yù)計(jì)未來5年市中心及太湖廣場周邊辦公市場供應(yīng)量保守估計(jì)將達(dá)到40萬方，項(xiàng)目如果走純辦公路線將面臨激烈競爭市中心太湖廣場周邊路徑二的可行性2、從未來競爭來看，無錫市有多個辦公項(xiàng)目正在開27立足于優(yōu)勢、劣勢、機(jī)遇、挑戰(zhàn)，項(xiàng)目有哪些可能的發(fā)展方向？方向一：純產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展路徑基于交通一體化下的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移趨勢基于總部經(jīng)濟(jì)園的名號產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展思路確立項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主導(dǎo)方向搭建培育產(chǎn)業(yè)發(fā)展的平臺承擔(dān)前期產(chǎn)業(yè)引進(jìn)的虧損直面遍地開花的商務(wù)園競爭與產(chǎn)業(yè)斷層的區(qū)域現(xiàn)狀方向二：純辦公的發(fā)展路徑基于70%的辦公用地屬性純辦公的發(fā)展思路克服目前缺乏商務(wù)氛圍確立辦公客群相應(yīng)產(chǎn)品打造方向三：其他的路徑？立足于優(yōu)勢、劣勢、機(jī)遇、挑戰(zhàn)，項(xiàng)目有哪些可能的發(fā)展方向？方28純產(chǎn)業(yè)園路徑將面臨巨大競爭，且浪費(fèi)了土地價(jià)值純辦公路徑將面臨疲軟的成交市場與相對薄弱的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)回歸到項(xiàng)目本體：距離北塘新城中心1公里+距離火車站3公里+距離市中心5公里+2條地鐵3個站點(diǎn)，如此近城市的區(qū)位條件，意味著項(xiàng)目發(fā)展還可以有怎樣的路徑？類似區(qū)位的案例借鑒純產(chǎn)業(yè)園路徑將面臨巨大競爭，且浪費(fèi)了土地價(jià)值回歸到項(xiàng)目本體：29金山北工業(yè)園劉潭-廣石居住片區(qū)盛岸居住片區(qū)北塘新城（鳳翔片區(qū)）運(yùn)河總部經(jīng)濟(jì)園中環(huán)商貿(mào)組團(tuán)桃浦生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)功能區(qū)真如副中心長壽綜合服務(wù)帶長風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)上海普陀長風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)區(qū)位無錫北塘本項(xiàng)目區(qū)位VS案例借鑒區(qū)位：上海長風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)位于上海普陀區(qū)，鄰近城市級真如副中心，原為傳統(tǒng)工業(yè)廠區(qū)，在普陀區(qū)定為為商貿(mào)普陀的規(guī)劃下，自身定位為生態(tài)商務(wù)區(qū)金山北工業(yè)園劉潭-廣石居住片區(qū)盛岸居住片區(qū)北塘新城（鳳翔片區(qū)30案例借鑒規(guī)劃布局：沿長風(fēng)公園以及蘇州河布局商業(yè)休閑長廊，而商務(wù)核心區(qū)緊鄰生態(tài)景區(qū)，其余為住宅區(qū)；整體由現(xiàn)代服務(wù)區(qū)（核心區(qū)）開發(fā)啟動，規(guī)模約在1500畝左右開發(fā)總量

可規(guī)劃開發(fā)的土地面積為220.9公頃，合3313.5畝；開發(fā)總量320萬平方米。建筑面積辦公樓和商業(yè)娛樂設(shè)施150萬平方米酒店式公寓、高尚住宅144.6萬平方米中小學(xué)、幼兒園、醫(yī)院、體育館及社區(qū)服務(wù)中心等各種公建配套設(shè)施24.4萬平方米核心區(qū)為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)區(qū)，占地面積約在1500畝左右核心區(qū)案例借鑒規(guī)劃布局：沿長風(fēng)公園以及蘇州河布局商業(yè)休閑長廊，而商31案例借鑒核心客群：區(qū)別于郊區(qū)產(chǎn)業(yè)園或中心商務(wù)區(qū)，長風(fēng)主要客群行業(yè)分布在商貿(mào)、紡織服裝、創(chuàng)意設(shè)計(jì)、建筑等行業(yè)，另有能源等壟斷性行業(yè)以及部分高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，客群主要源自上海，行業(yè)主要源自普陀區(qū)傳統(tǒng)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，并引進(jìn)部分國內(nèi)外高新技術(shù)企業(yè)

長風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)主要客群行業(yè)分布LOFT辦公區(qū)域來源產(chǎn)業(yè)類型上海澳發(fā)紡織品有限公司上海紡織服裝上海喬申服飾有限公司上海紡織服裝上海誼繁商貿(mào)有限公司上海商貿(mào)上海灝庭國際貿(mào)易有限公司上海商貿(mào)成工業(yè)制衣上海分公司上海紡織服裝全球新材料有限公司上海材料上?；ㄉ駠H貿(mào)易有限公司上海商貿(mào)上海臻好總經(jīng)銷上海商貿(mào)上海嘉強(qiáng)安裝工程有限公司上海建筑安裝上海博根紡織品有限公司上海紡織服裝上海理亞電子有限公司上海電子新加坡I.B.S.N.建筑設(shè)計(jì)新加坡設(shè)計(jì)上海迪蘭服飾有限公司上海紡織服裝DAZZLE商貿(mào)有限公司上海商貿(mào)上海世嘉恒業(yè)汽車配件有限公司上海汽配上海結(jié)廬裝飾設(shè)計(jì)工作室上海設(shè)計(jì)嘉瑞裝飾尚固設(shè)計(jì)上海設(shè)計(jì)埃德瑪香精公司香港工貿(mào)上海和輝生物科技上?？萍忌虾Ｌ陡ＹQ(mào)易上海商貿(mào)上海半土國際貿(mào)易上海商貿(mào)HWCD規(guī)劃建筑室內(nèi)景觀設(shè)計(jì)英國設(shè)計(jì)白井服飾有限公司上海紡織服裝企業(yè)總部大樓產(chǎn)業(yè)類型安防科技（中國）有限公司深圳高新技術(shù)法國索迪斯法國餐飲旅游服務(wù)業(yè)上海隧道股份上海建筑施工行業(yè)中國國電北京能源電力勁霸男裝福建服裝設(shè)計(jì)、銷售案例借鑒核心客群：區(qū)別于郊區(qū)產(chǎn)業(yè)園或中心商務(wù)區(qū)，長風(fēng)主要客群32案例借鑒核心區(qū)功能構(gòu)成：針對這樣的客群，長風(fēng)主要以商務(wù)功能為主導(dǎo)，兼具區(qū)域特色商業(yè)、商貿(mào)采購等相關(guān)功能，從產(chǎn)品上，以多元化的物業(yè)形態(tài)與中心商務(wù)區(qū)、外圍產(chǎn)業(yè)園區(qū)形成差異化旭輝世紀(jì)廣場體量：150000㎡物業(yè)類型：獨(dú)棟辦公、SOHO辦公、LOFT辦公匯銀名尊體量：187000㎡物業(yè)類型：小高層甲級辦公上海國際采購中心體量：100000㎡物業(yè)類型：6萬方辦公樓、4萬方會議會展米高梅世界體量：120000㎡物業(yè)類型：一個集電影、高科技娛樂、餐飲、購物于一體的室內(nèi)商業(yè)綜合項(xiàng)目長風(fēng)國際大廈體量：54309㎡物業(yè)類型：1-4層為商業(yè)裙房，以上為辦公

國盛中心體量：63961㎡物業(yè)類型：高層、小高層，目前推出2棟高層SOHO辦公商標(biāo)火花博物館規(guī)劃中研發(fā)中心北岸長風(fēng)體量：290000㎡物業(yè)類型：4幢依水而建的多層總部型寫字樓、2幢小高層寫字樓、3幢標(biāo)準(zhǔn)寫字樓、1幢服務(wù)型寫字樓、1幢五星級酒店、1幢國際娛樂商業(yè)中心辦公產(chǎn)品類型涵蓋：高層甲級寫字樓+高層SOHO+LOFT辦公+獨(dú)棟辦公+商業(yè)商務(wù)樓案例借鑒核心區(qū)功能構(gòu)成：針對這樣的客群，長風(fēng)主要以商務(wù)功能為33案例借鑒案例借鑒小結(jié)

1總體規(guī)劃與環(huán)境改善：從而改變區(qū)域形象贏得土地價(jià)值的最大化2多元化產(chǎn)品力贏得市場：以多元化的產(chǎn)品類型（獨(dú)棟辦公、SOHOLOFT、高層甲級寫字樓、商業(yè)商務(wù)樓）化解純辦公市場的競爭壓力4主流客群：立足傳統(tǒng)優(yōu)勢，行業(yè)集中在商貿(mào)、紡織服裝、創(chuàng)意設(shè)計(jì)、建筑等行業(yè)，目前通過招商引資，引進(jìn)部分國內(nèi)外高新企業(yè)5獨(dú)棟客群：行業(yè)分散，主要涉及能源、科技、建筑施工、設(shè)計(jì)、工貿(mào)等多個行業(yè)3復(fù)合的功能構(gòu)成：商務(wù)及其轉(zhuǎn)化功能+商業(yè)+居住+研發(fā)+采購案例借鑒案例借鑒小結(jié)1總體規(guī)劃與環(huán)境改善：從而改變區(qū)域34案例借鑒—本項(xiàng)目差異點(diǎn)提煉結(jié)合項(xiàng)目SWOT，結(jié)合案例借鑒，本項(xiàng)目差異點(diǎn)提煉

與周邊產(chǎn)業(yè)區(qū)相比與CBD商務(wù)區(qū)相比產(chǎn)業(yè)區(qū)本項(xiàng)目CBD城市遠(yuǎn)郊生活配套不完善交通不便利vs比較優(yōu)勢目前劣勢近城市北塘新城配套、近市中心配套未來地鐵站點(diǎn)政策產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)vs環(huán)境目前尚無，但未來可打造目前尚無，但未來可打造目前尚無，但未來可打造本項(xiàng)目地理區(qū)位佳地理區(qū)位稍偏生活配套完善目前配套相對不足交通便利交通較次vs商務(wù)成本較高交通較為擁堵土地稀缺下環(huán)境打造難兼顧商務(wù)成本較低交通通暢性良好利用地價(jià)、規(guī)模優(yōu)勢有打造環(huán)境的巨大空間vs同樣處在中心城區(qū)，本項(xiàng)目比CBD有更大的規(guī)模潛力與成本優(yōu)勢同樣是要吸引產(chǎn)業(yè)客群入住，本項(xiàng)目比周邊產(chǎn)業(yè)園更具有城市意向與配套的潛力案例借鑒結(jié)合項(xiàng)目SWOT，結(jié)合案例借鑒，本項(xiàng)目差異點(diǎn)提煉35跳出項(xiàng)目純產(chǎn)業(yè)園或純商務(wù)辦公的思路，立足于項(xiàng)目近城市的區(qū)位條件，結(jié)合總部經(jīng)濟(jì)園將帶來的利好，本項(xiàng)目的發(fā)展方向：多元化產(chǎn)品線：總部經(jīng)濟(jì)辦公+CBD補(bǔ)充性辦公形態(tài)，以差異化自身靈活的空間設(shè)置：多功能運(yùn)用的可能性，化解去化壓力客戶定位？產(chǎn)品定位？跳出項(xiàng)目純產(chǎn)業(yè)園或純商務(wù)辦公的思路，客戶定位？361項(xiàng)目目標(biāo)梳理與內(nèi)外環(huán)境分析2項(xiàng)目發(fā)展方向3項(xiàng)目客戶定位與產(chǎn)品定位5項(xiàng)目規(guī)劃布局建議6項(xiàng)目啟動區(qū)產(chǎn)品建議4項(xiàng)目整體定位1項(xiàng)目目標(biāo)梳理與內(nèi)外環(huán)境分析2項(xiàng)目發(fā)展方向3項(xiàng)目客戶定位與產(chǎn)37辦公客戶與產(chǎn)品定位思路類似區(qū)位類似項(xiàng)目的客群特征無錫現(xiàn)有（泛）辦公市場客群特征本項(xiàng)目可能的客群來源基于產(chǎn)業(yè)分析角度基于地緣客戶分析角度基于投資客代表性客戶對產(chǎn)品的敏感點(diǎn)分析“點(diǎn)”各產(chǎn)品類型市場表現(xiàn)力本項(xiàng)目產(chǎn)品定位及與客戶類型的匹配“面”辦公辦公客戶與產(chǎn)品定位思路類似區(qū)位類似項(xiàng)目的客群特征無錫現(xiàn)有（泛38客戶調(diào)研與有效訪談數(shù)量前期客戶調(diào)研問卷：51份專業(yè)人士：無錫北塘華仁鳳凰城項(xiàng)目主策羅煒煒（本期）合肥金谷產(chǎn)業(yè)園代理殷正華（本期）生物醫(yī)藥類：IPARK2江蘇弘和生物醫(yī)藥研發(fā)公司（前期）設(shè)計(jì)類：中心區(qū)江蘇省科佳工程設(shè)計(jì)有限公司（前期）濱湖區(qū)瑞吉格泰油氣工程有限公司（本期）貿(mào)易類：濱湖區(qū)東盛企業(yè)（前期）中心區(qū)榮合環(huán)保設(shè)備貿(mào)易公司（前期）金融投資類橡樹投資（本期）北塘區(qū)造漆廠（本期）美峰橡膠（本期）振達(dá)鋼管（本期）江陰客戶2名（本期）宜興客戶1名（本期）無錫市相關(guān)協(xié)會、商會客戶調(diào)研與有效訪談數(shù)量前期客戶調(diào)研問卷：51份金融投資類39類似區(qū)位、類似項(xiàng)目的客群來源與行業(yè)分布1、多基于自身或周邊優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)（如長風(fēng)的紡織商貿(mào)、濱湖的機(jī)械制造）等2、行業(yè)共性：貿(mào)易類企業(yè)（包含純商貿(mào)以及工貿(mào)結(jié)合型企業(yè)）是最明顯的共性恒華科技園入駐企業(yè)行業(yè)分布恒華科技園入駐企業(yè)地區(qū)分布外地企業(yè)11家占48%無錫本地企業(yè)12家占52%長風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)主要客群行業(yè)分布長風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)主要客群低地域分布類似區(qū)位、類似項(xiàng)目的客群來源與行業(yè)分布1、多基于自身或周邊優(yōu)40無錫現(xiàn)有辦公購買客群概況無錫市現(xiàn)有辦公市場有哪些客戶？他們目前有怎樣的需求?（泛）辦公市場客戶自用投資區(qū)位分布產(chǎn)業(yè)分布辦公現(xiàn)狀產(chǎn)品偏好區(qū)位偏好70%30%無錫現(xiàn)有辦公購買客群概況無錫市現(xiàn)有辦公市場有哪些客戶？他們目41辦公市場自用客戶——來源：目前以無錫本地為主，其次是外部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移帶來的相關(guān)辦事處或分部等相關(guān)客群，江陰、宜興等企業(yè)客戶極少自用客戶來源無錫市本身駐無錫辦事處鄉(xiāng)鎮(zhèn)民營企業(yè)貿(mào)易類、廣告設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)和一些培訓(xùn)類企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)、物流類企業(yè)外資企業(yè)或其他城市企業(yè)在無錫的辦事處類民營企業(yè)在無錫市區(qū)內(nèi)需要一處招待客戶、行政辦公的場所無錫市企業(yè)自用客戶主要是貿(mào)易類、廣告設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)和一些培訓(xùn)類企業(yè)，第二個層級是外資企業(yè)在無錫的辦事處類，還有就是房地產(chǎn)開發(fā)、物流類企業(yè)，最后就是民營企業(yè)在無錫市區(qū)內(nèi)需要一處招待客戶、行政辦公的場所。周邊客戶例如江陰、宜興兩地過來辦公的很少——鳳凰城策劃師羅煒煒訪談感覺無錫距離江陰比較遠(yuǎn)一些，江陰距離常熟更近，好多朋友選擇辦公物業(yè)都首選江陰和常熟——江陰鋼材商陳余宜興這邊的人大部分不會考慮去無錫購買或投資辦公物業(yè)，不會去購買主要是因?yàn)橐伺d人一般自己在當(dāng)?shù)囟紩袕S房，客戶也都是關(guān)系緣客戶，不需要在外地還置辦一處辦事處辦公，如果想做大，可以選擇上海，或者去常州——宜興客戶吳卿辦公市場自用客戶——來源：目前以無錫本地為主，其次是外部產(chǎn)業(yè)42辦公市場自用客戶——區(qū)位分布全景圖中心區(qū)：區(qū)位價(jià)值長江北路：產(chǎn)業(yè)驅(qū)動太湖廣場：政府驅(qū)動太湖大道：區(qū)位與產(chǎn)業(yè)驅(qū)動中心區(qū)：城市傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)、區(qū)位驅(qū)動代表樓盤：紅豆國際、東方廣場、摩天360客戶規(guī)模：以中小企業(yè)為主客戶行業(yè)特征：專業(yè)服務(wù)業(yè)、貿(mào)易、物流、房地產(chǎn)和科技太湖大道：區(qū)位驅(qū)動和依托工業(yè)設(shè)計(jì)園驅(qū)動代表樓盤：潤華國際、佳城國際客戶規(guī)模：大小企業(yè)均有客戶行業(yè)特征：設(shè)計(jì)類、制造類、貿(mào)易、房地產(chǎn)長江北路：新區(qū)高新產(chǎn)業(yè)驅(qū)動代表樓盤：金源國際、寶龍城市廣場、長江一號客戶規(guī)模：中小企業(yè)為主客戶行業(yè)特征：科技、設(shè)計(jì)、物流太湖廣場：政府驅(qū)動代表樓盤：時代國際、太湖明珠數(shù)碼廣場客戶定位：高端物業(yè)定位于國際、國內(nèi)知名企業(yè)客戶規(guī)模：在租寫字樓以中小企業(yè)為主客戶行業(yè)特征：在租寫字樓行業(yè)分布在貿(mào)易、咨詢、投資、創(chuàng)意設(shè)計(jì)、培訓(xùn)客戶分布：辦公市場自用客戶——區(qū)位分布全景圖中心區(qū)：長江北路：太湖廣場43辦公市場自用客戶——分行業(yè)辦公現(xiàn)狀物流貿(mào)易類電子軟件類醫(yī)藥機(jī)械制造業(yè)咨詢投資金融建筑房地產(chǎn)2003004005006007008009001000200以下300-4001000以上400-5001000以上300-400200-300400-5001000以上集中面積段分散面積段300-400400-500200以下1000以上400-500200以下200以下1000以上200以下1000以上設(shè)計(jì)類200以下1000以上太湖大道、中心區(qū)、太湖廣場均有新區(qū)中心區(qū)、新區(qū)新區(qū)新區(qū)中心區(qū)、太湖廣場、太湖大道中心區(qū)、太湖廣場、太湖大道中心區(qū)、太湖廣場、太湖大道1、目前整個無錫市產(chǎn)生辦公需求的客戶其行業(yè)主要涉及:第三產(chǎn)業(yè)或2.5產(chǎn)業(yè)：物流貿(mào)易、電子軟件、建筑房地產(chǎn)、設(shè)計(jì)、金融、咨詢、投資、教育培訓(xùn)；制造業(yè)：醫(yī)藥、機(jī)械制造等，以小面積為主2、能產(chǎn)生大面積辦公需求的行業(yè)主要分布在：設(shè)計(jì)、貿(mào)易物流、電子軟件、金融、醫(yī)藥、建筑房地產(chǎn)等教育培訓(xùn)中心區(qū)、太湖廣場、新區(qū)基于前期客戶調(diào)研問卷分析結(jié)論辦公市場自用客戶——分行業(yè)辦公現(xiàn)狀物流貿(mào)易類電子軟件類醫(yī)藥機(jī)44辦公市場自用客戶——選址需求從整體情況來看：交通、區(qū)位價(jià)值、片區(qū)價(jià)格/租金可接受是前三大選址要素從分行業(yè)選擇情況來看：貿(mào)易企業(yè)最看中的因素首要是交通，其次是區(qū)位金融類企業(yè)對產(chǎn)業(yè)集聚有較大偏好科技電子類企業(yè)在價(jià)格/租金方面存在較大敏感性基于前期客戶調(diào)研問卷分析結(jié)論辦公市場自用客戶——選址需求從整體情況來看：基于前期客戶調(diào)研45辦公物業(yè)投資客戶寫字樓購買者70%仍然是自用，只有30%左右為投資置業(yè)周邊客戶例如江陰、宜興兩地過來辦公的很少，投資的也不會多，投資的話主要以買住宅和商鋪為主，辦公產(chǎn)品現(xiàn)在租的情況不是很理想，租金這么多年一直保持在1、2塊左右的水平，都沒怎么漲過，投資價(jià)值不明顯，商鋪和住宅反而投資價(jià)值更大投資客有溫州和福建的，他們對價(jià)格和得房率非常敏感，像我門這邊過來買寫字樓的，我們要價(jià)14000元，他們要砍到12000元小投資客大都還是無錫本地人，一般會是買300平方，然后自用150平方，其他的就租給別人，以后企業(yè)擴(kuò)大后再用來自己用，一般投資客都是喜歡投資商住樓和酒店式公寓

——華仁鳳凰城策劃師羅煒煒1、專業(yè)人士訪談——華仁鳳凰城主策商住樓投資客比較占大多數(shù)，主要看好周邊規(guī)劃利好、交通利好以及新區(qū)潛在的租賃市場有福建投資客，還有就是新區(qū)周邊來百姓都來團(tuán)購——寶龍城市廣場2、專業(yè)人士訪談——新區(qū)寶龍城市廣場銷售員辦公物業(yè)投資客戶寫字樓購買者70%仍然是自用，只有30%左右46辦公物業(yè)投資客戶自己目前辦公在江陰，1600平方米，自用400-500平，其余出租給別人，單價(jià)在7000-8000元左右感覺無錫距離江陰比較遠(yuǎn)一些，江陰距離常熟更近，好多朋友選擇辦公物業(yè)都首選江陰和常熟——江陰鋼材商陳余4、江陰投資人士訪談投資來說的話，辦公產(chǎn)品屬于小眾產(chǎn)品，從本位角度去思考，自己都不知道去買辦公能夠干嘛，就更不會再買來去租給別人。比較喜歡投資商鋪和住宅，因?yàn)檫@都是看得到的回報(bào)，商鋪?zhàn)罱芑?，想租出去也很方便，住宅的話也可以租給別人宜興這邊的人大部分不會考慮去無錫購買或投資辦公物業(yè)，不會去購買主要是因?yàn)橐伺d人一般自己在當(dāng)?shù)囟紩袕S房，客戶也都是關(guān)系緣客戶，不需要在外地還置辦一處辦事處辦公，而且一般客戶還會需要再來廠房看一下樣品，三來在外地辦公也不方便老板管理員工和質(zhì)量把控——宜興投資客戶吳卿5、宜興投資人士訪談無錫辦公市場大部分是本地人投資，無錫人比較有錢，外地人一般都會選擇住宅產(chǎn)品投資，很多上海人會過來買山邊和湖邊的房子

——無錫橡樹投資張總3、無錫客戶訪談辦公物業(yè)投資客戶自己目前辦公在江陰，1600平方米，自用4047辦公物業(yè)投資客戶1作為投資品，辦公相比商鋪、住宅的吸引力總體較小2辦公衍生的商住產(chǎn)品在整個辦公產(chǎn)品中最受投資者關(guān)注4投資多出于增值目標(biāo)（而非保值目標(biāo)或長期收益目標(biāo)）其關(guān)注點(diǎn)：規(guī)劃利好所帶來的增值空間、價(jià)格與得房率3投資主要集中在無錫本地，江陰、宜興、乃至周邊外圍客戶較為有限，另，福建、浙江相關(guān)投資客比較活躍辦公物業(yè)投資客戶1作為投資品，辦公相比商鋪、住宅的吸引力總體48其中，誰會是我們的客戶？（泛）辦公市場客戶自用投資地緣客戶外部導(dǎo)入客戶案例借鑒產(chǎn)業(yè)適配北塘企業(yè)中心外溢客戶？？？？？產(chǎn)業(yè)適配項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)客戶分析代表性企業(yè)特征與敏感點(diǎn)項(xiàng)目周邊地緣客戶分析投資客分析維度一：維度二：維度三：本項(xiàng)目客群定位其中，誰會是我們的客戶？（泛）辦公市場客戶自用投資地緣客戶49維度一：項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)適配分析——產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)盤點(diǎn)無錫優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)第二產(chǎn)業(yè)：機(jī)械裝備新材料汽車及零配件高檔紡織電子信息第三產(chǎn)業(yè)：商貿(mào)物流房地產(chǎn)無錫新興主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)新材料新能源傳感網(wǎng)環(huán)保產(chǎn)業(yè)生物醫(yī)藥軟件外包工業(yè)設(shè)計(jì)與文化創(chuàng)意現(xiàn)代旅游生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)（金融、現(xiàn)代物流等）類似區(qū)位/項(xiàng)目吸引主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)貿(mào)易設(shè)計(jì)金融偶得客戶：建筑房地產(chǎn)、能源壟斷客戶維度一：項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)適配分析——產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)盤點(diǎn)無錫優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)第二50產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)盤點(diǎn)無錫市九大新興產(chǎn)業(yè)類似項(xiàng)目吸引的產(chǎn)業(yè)潛在轉(zhuǎn)移產(chǎn)業(yè)規(guī)律長風(fēng)、恒華方向一方向三產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)傳感網(wǎng)新能源新材料環(huán)保生物醫(yī)藥創(chuàng)意設(shè)計(jì)電子信息金融商貿(mào)現(xiàn)代旅游物流汽車零配件產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)無錫、北塘方向二紡織服裝機(jī)械裝備軟件外包產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)盤點(diǎn)無錫市九大新興產(chǎn)業(yè)類似項(xiàng)目吸引的產(chǎn)業(yè)潛在轉(zhuǎn)移產(chǎn)業(yè)51產(chǎn)業(yè)初步篩選產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段備選產(chǎn)業(yè)制造為主導(dǎo)，辦公難獨(dú)立傳感網(wǎng)新能源新材料環(huán)保生物醫(yī)藥創(chuàng)意設(shè)計(jì)電子信息金融商貿(mào)現(xiàn)代旅游物流自身?xiàng)l件匹配性生物醫(yī)藥創(chuàng)意設(shè)計(jì)電子信息金融商貿(mào)物流對于尚處在誕生期的產(chǎn)業(yè)，由于其前景不明朗，且多依賴政府的強(qiáng)力支撐，開發(fā)商須承擔(dān)前期的相應(yīng)虧損，不建議主要發(fā)展，因此排除掉傳感網(wǎng)產(chǎn)業(yè)在無錫以制造為主，目前難以剝離辦公功能，比如新能源、新材料、環(huán)保、機(jī)械裝備、汽配等目前基本以在開發(fā)區(qū)拿地的方式將制造辦公集中現(xiàn)代旅游依托的必須條件(如生態(tài)，如歷史遺址等)項(xiàng)目完全沒有，因此排除旅游汽車零配件紡織服裝機(jī)械裝備紡織服裝軟件外包軟件外包房地產(chǎn)自建辦公房地產(chǎn)企業(yè)多在自建樓中辦公，對其他開發(fā)商產(chǎn)品需求比較偶然產(chǎn)業(yè)初步篩選產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段備選產(chǎn)業(yè)制造為主導(dǎo)，辦公難獨(dú)立傳感網(wǎng)52從產(chǎn)業(yè)本身發(fā)展情況、無錫競爭態(tài)勢、產(chǎn)業(yè)選址與項(xiàng)目匹配性，確立八大篩選標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合產(chǎn)品本身特征以及客戶訪談，進(jìn)行分項(xiàng)打分(好，1分)(中，0.5分)(差，0分)集聚能力環(huán)保競爭態(tài)勢該行業(yè)具有較長的產(chǎn)業(yè)鏈或產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度，對其他行業(yè)很強(qiáng)的帶動效應(yīng)產(chǎn)業(yè)環(huán)保節(jié)能該行業(yè)對其他行業(yè)的帶動效應(yīng)一般產(chǎn)業(yè)有一定污染性該行業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈較短，對其他行業(yè)的帶動效應(yīng)較弱產(chǎn)業(yè)前景該行業(yè)在區(qū)域內(nèi)擁有巨大的市場及發(fā)展空間該行業(yè)在區(qū)域內(nèi)的市場一般，但較易向其他地域輻射該行業(yè)在區(qū)域內(nèi)的市場一般且向其他區(qū)域的輻射要求較多產(chǎn)業(yè)對環(huán)境污染嚴(yán)重政策必須提供很強(qiáng)的國家產(chǎn)業(yè)政策及稅收等優(yōu)惠政策才會吸引產(chǎn)業(yè)入住，而項(xiàng)目無法給予相關(guān)政策區(qū)域產(chǎn)業(yè)存在市場真空，競爭較小區(qū)域產(chǎn)業(yè)存在一定競爭區(qū)域產(chǎn)業(yè)競爭激烈區(qū)位產(chǎn)業(yè)選址對區(qū)位的要求正好與本項(xiàng)目所在區(qū)位相吻合項(xiàng)目所在區(qū)位通過軌道、道路改造后能與產(chǎn)業(yè)選址的區(qū)位要求相匹配項(xiàng)目所在區(qū)位與產(chǎn)業(yè)選址的區(qū)位要求完全不匹配交通產(chǎn)業(yè)選址對交通情況的要求與本項(xiàng)目現(xiàn)有交通狀況完全吻合通過交通狀況的完善能夠與該產(chǎn)業(yè)對交通的要求相吻合無論交通狀況如何改變都無法與該產(chǎn)業(yè)對交通的限制相匹配產(chǎn)業(yè)相關(guān)指標(biāo)競爭相關(guān)指標(biāo)選址相關(guān)指標(biāo)篩選標(biāo)準(zhǔn)的定義及符號說明產(chǎn)業(yè)發(fā)展在無錫發(fā)展較成熟，項(xiàng)目基本不需要或很少需要相關(guān)扶持政策及稅收政策等項(xiàng)目通過提供相關(guān)國家產(chǎn)業(yè)扶持政策，稅收政策等能夠吸引該產(chǎn)業(yè)入住環(huán)境對內(nèi)部環(huán)境要求很獨(dú)特，無法與項(xiàng)目內(nèi)部環(huán)境相適應(yīng)產(chǎn)業(yè)對內(nèi)部環(huán)境無限制或內(nèi)部環(huán)境的打造是產(chǎn)業(yè)選址的核心因素之一產(chǎn)業(yè)較為關(guān)注項(xiàng)目的內(nèi)部環(huán)境從產(chǎn)業(yè)本身發(fā)展情況、無錫競爭態(tài)勢、產(chǎn)業(yè)選址與項(xiàng)目匹配性，確立53生物醫(yī)藥與項(xiàng)目擬合度分析：醫(yī)藥研發(fā)（特別是外包），未來發(fā)展具有良好前景，目前無錫以馬山為主要發(fā)展園區(qū)，尚處在開發(fā)初期，項(xiàng)目本身無產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，但未來可通過打造完善區(qū)位、交通、政策優(yōu)勢，從而吸引相關(guān)行業(yè)企業(yè)產(chǎn)業(yè)/項(xiàng)目狀況擬合度產(chǎn)業(yè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)前景經(jīng)濟(jì)增長迅速，全球復(fù)合增長率能達(dá)到10%外包趨勢明顯，生產(chǎn)外包以及研發(fā)外包均達(dá)到10%的復(fù)合增長率中國發(fā)展生物醫(yī)藥驅(qū)動明顯，體現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)增長與老齡化趨勢、新農(nóng)村建設(shè)等多方面單個企業(yè)醫(yī)藥研發(fā)利潤高，但風(fēng)險(xiǎn)較大產(chǎn)業(yè)集聚能力生物醫(yī)藥的上下游產(chǎn)業(yè)涉及：藥品制造、藥品流通與醫(yī)療器械等方面生物醫(yī)藥的產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)較強(qiáng)環(huán)保部分研發(fā)、制造環(huán)節(jié)存在一定的環(huán)境危害競爭競爭態(tài)勢面臨一定的競爭：目前無錫主要扶持的為濱湖區(qū)馬山生物醫(yī)藥研發(fā)外包基地，規(guī)劃面積在180公頃（2700畝），空間布局上主要由公共服務(wù)平臺區(qū)、研發(fā)服務(wù)外包區(qū)、行政服務(wù)綜合區(qū)、酒店服務(wù)公寓區(qū)、物流貿(mào)易區(qū)、商業(yè)街區(qū)、獨(dú)立辦公區(qū)（總部基地）、專家公寓和留學(xué)生公寓等8大功能區(qū)域組成，核心功能定位于以新型藥物、生物技術(shù)、醫(yī)療器械研發(fā)和服務(wù)外包；目前建設(shè)現(xiàn)狀30000㎡研發(fā)樓；即將建設(shè)200畝左右獨(dú)棟研發(fā)群以及生活配套選址相關(guān)區(qū)位研發(fā)多強(qiáng)調(diào)產(chǎn)業(yè)集聚與政府優(yōu)惠政策引導(dǎo)，項(xiàng)目可未來打造周邊有良好的生活與商務(wù)配套，項(xiàng)目可未來打造交通一定的交通要求，項(xiàng)目未來可改善政策稅收優(yōu)惠、租金優(yōu)惠，項(xiàng)目未來可打造環(huán)境一定的環(huán)境要求，項(xiàng)目未來可改善不符合較符合符合符合符合資料來源：申銀萬國研究《長三角產(chǎn)業(yè)地圖》江蘇弘和生物醫(yī)藥研發(fā)有限公司訪談生物醫(yī)藥與項(xiàng)目擬合度分析：醫(yī)藥研發(fā)（特別是外包），未來發(fā)展具54電子信息與項(xiàng)目擬合度分析：電子信息產(chǎn)業(yè)受經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響目前處于低位調(diào)整階段，發(fā)展前景不甚明朗，且在無錫有新區(qū)、宜興、錫山、江陰均有較為成型的產(chǎn)業(yè)集聚，難以作為本項(xiàng)目主導(dǎo)方向產(chǎn)業(yè)/項(xiàng)目狀況擬合度產(chǎn)業(yè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)前景受到經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響，我國電子信息行業(yè)已被列入行業(yè)振興計(jì)劃，目前還處在低位調(diào)整階段，產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景不甚明朗，行業(yè)增長速度小于工業(yè)產(chǎn)業(yè)集聚能力電子信息產(chǎn)業(yè)鏈涉及到原料及元器件生產(chǎn)研發(fā)（集成電路、電子元器件、耗材、零部件、通信網(wǎng)絡(luò)基礎(chǔ)產(chǎn)品）、整機(jī)制造（數(shù)字媒體設(shè)備、計(jì)算機(jī)、通訊網(wǎng)絡(luò)設(shè)備）等環(huán)保其生產(chǎn)環(huán)節(jié)涉及環(huán)境問題競爭競爭態(tài)勢無錫全市規(guī)模以上電子信息產(chǎn)業(yè)企業(yè)集中分布在新區(qū)、宜興、錫山、江陰四個行政轄區(qū)內(nèi)。2008年，無錫新區(qū)集聚了196家電子信息產(chǎn)品制造企業(yè)，工業(yè)總產(chǎn)值占全市60%左右。宜興市有電子信息產(chǎn)品制造企業(yè)177家，工業(yè)總產(chǎn)值占全市21%左右。錫山區(qū)有電子信息產(chǎn)品制造企業(yè)78家，工業(yè)總產(chǎn)值占全市7%左右。江陰市有電子信息產(chǎn)品制造企業(yè)50家，工業(yè)總產(chǎn)值占全市7%左右選址相關(guān)區(qū)位產(chǎn)業(yè)集聚與政策要求，本項(xiàng)目未來可打造在很大程度上要求辦公與生產(chǎn)一體，本項(xiàng)目難以滿足交通對外交通通達(dá)性好，便于產(chǎn)品與原材料出入，本項(xiàng)目在一定程度上滿足政策目前對扶持政策依賴度較大，本項(xiàng)目未來可打造環(huán)境無要求不符合較符合符合符合符合資料來源：工信部網(wǎng)站2009年09月07日《無錫市電子信息產(chǎn)業(yè)調(diào)整與提升行動計(jì)劃（2009－2011年）》電子信息與項(xiàng)目擬合度分析：電子信息產(chǎn)業(yè)受經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響目前處于55創(chuàng)意設(shè)計(jì)與項(xiàng)目擬合度分析：適配度較高，未來該片區(qū)重點(diǎn)發(fā)展的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)之一。依托無錫市良好的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，同時差異化無錫（國家）工業(yè)設(shè)計(jì)園等成熟園區(qū)的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，最終鎖定IC設(shè)計(jì)、自動化設(shè)計(jì)、平面廣告設(shè)計(jì)、市政建筑設(shè)計(jì)等細(xì)分產(chǎn)業(yè)作為本項(xiàng)目的目標(biāo)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)/項(xiàng)目狀況擬合度產(chǎn)業(yè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)前景當(dāng)前中國制造向中國創(chuàng)造的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變，需要從生產(chǎn)向設(shè)計(jì)轉(zhuǎn)變，將為創(chuàng)意設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)提供廣闊的發(fā)展空間。2008年，我國創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)保持了穩(wěn)步增長，涌現(xiàn)了一批增長速度快、自主創(chuàng)新能力強(qiáng)，這些創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的骨干企業(yè)在2008年主營業(yè)務(wù)收入增長率平均達(dá)79.23%，平均利潤率達(dá)到31%。2007年我國工業(yè)設(shè)計(jì)總產(chǎn)值實(shí)現(xiàn)300億，但占世界工業(yè)設(shè)計(jì)整體市場的比重只有0.13%，相當(dāng)于中國GDP的比重也只有0.22，我國設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)還處于初級階段，發(fā)展空間巨大。華東地區(qū)創(chuàng)意設(shè)計(jì)行業(yè)人口占據(jù)了全國創(chuàng)意設(shè)計(jì)行業(yè)人口的22%，長三角是我國創(chuàng)業(yè)設(shè)計(jì)的重要區(qū)域和前沿陣地產(chǎn)業(yè)集聚能力依托創(chuàng)意設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)價(jià)值擴(kuò)散的關(guān)聯(lián)效應(yīng)，使之滲透于傳統(tǒng)制造業(yè)、服務(wù)業(yè)、農(nóng)業(yè)、旅游業(yè)、建筑業(yè)等行業(yè)中，既可延伸產(chǎn)業(yè)鏈，又能拓展產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)的價(jià)值創(chuàng)新。產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度大、產(chǎn)業(yè)滲透力強(qiáng)環(huán)?？萍己椭橇Φ漠a(chǎn)業(yè)，無需占用太多土地和資源，是知識密集型產(chǎn)業(yè)競爭競爭態(tài)勢無錫在動漫、軟件研發(fā)、工業(yè)設(shè)計(jì)等領(lǐng)域發(fā)展較早，起點(diǎn)較高，研發(fā)設(shè)計(jì)、動漫、軟件產(chǎn)業(yè)分布呈現(xiàn)一南（太湖新城科教園）一北（新區(qū)）的基本格局，形成了國家級的“動漫基地”“軟件（外包）產(chǎn)業(yè)園”“工業(yè)設(shè)計(jì)園”品牌，其中無錫（國家）工業(yè)設(shè)計(jì)是全國唯一的國家級設(shè)計(jì)園。并已經(jīng)在無錫市園區(qū)內(nèi)形成了較強(qiáng)的集聚效應(yīng)，可以依托優(yōu)良的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)發(fā)展相關(guān)設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)。無錫已經(jīng)形成以工業(yè)設(shè)計(jì)、IC設(shè)計(jì)、自動化設(shè)計(jì)、平面廣告設(shè)計(jì)、市政建筑設(shè)計(jì)等為主的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)，成為我國最主要的設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，市政建筑設(shè)計(jì)類資金比較雄厚且尚未形成明顯的產(chǎn)業(yè)聚集，從同類總部基地恒華科技園、大業(yè)領(lǐng)地及長慶大廈的成交客戶分析可知市政建筑設(shè)計(jì)類企業(yè)購買實(shí)力強(qiáng)且有入住需求，可發(fā)展成為重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)選址相關(guān)區(qū)位近城市城區(qū)，特別是有文化底蘊(yùn)的區(qū)域特別能夠產(chǎn)生聚集效應(yīng)，像上海8號橋，田子坊；創(chuàng)意設(shè)計(jì)人員需生活配套完善，未來可打造交通創(chuàng)意設(shè)計(jì)類公司屬于知識密集型產(chǎn)業(yè)，企業(yè)對外部交通有一定依賴性政策無錫市未有明顯的政策傾向，租金政策、稅收政策可未來打造環(huán)境創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)需營造富有創(chuàng)造性和文化厚重的氛圍，以加快創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的學(xué)習(xí)、合作、吸收、轉(zhuǎn)化和創(chuàng)新，對內(nèi)部環(huán)境的打造比較看重不符合較符合符合符合創(chuàng)意設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)范疇包括：廣告、建筑、藝術(shù)和文物交易、工藝品、設(shè)計(jì)、時裝設(shè)計(jì)、電影、互動休閑軟件、音樂、表演藝術(shù)、出版、軟件、電視廣播等行業(yè)以上數(shù)據(jù)來源：《2005中國創(chuàng)意設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)網(wǎng)絡(luò)與媒體消費(fèi)行為研究報(bào)告》《2010-2012年創(chuàng)意設(shè)計(jì)行業(yè)發(fā)展與投資分析報(bào)告》恒華科技園、大業(yè)領(lǐng)地、長慶大廈等企業(yè)水牌調(diào)研江蘇省科佳工程設(shè)計(jì)有限公司訪談創(chuàng)意設(shè)計(jì)與項(xiàng)目擬合度分析：適配度較高，未來該片區(qū)重點(diǎn)發(fā)展的主56金融前臺與項(xiàng)目擬合度分析：金融前臺業(yè)務(wù)在無錫處于初級發(fā)展階段，企業(yè)購買實(shí)力雄厚，但企業(yè)基數(shù)小，并已在中央商務(wù)區(qū)以及新區(qū)形成一定產(chǎn)業(yè)集聚，因此應(yīng)作為項(xiàng)目的伺機(jī)引導(dǎo)的客戶產(chǎn)業(yè)/項(xiàng)目狀況擬合度產(chǎn)業(yè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)前景金融業(yè)在無錫取得較快發(fā)展。2009年上半年全市實(shí)現(xiàn)金融業(yè)增加值94.42億元，同比增長24.9%，在主要產(chǎn)業(yè)中增幅第一。整體金融業(yè)規(guī)模并不是很大，金融業(yè)整體規(guī)模、效益，以及金融業(yè)在整體經(jīng)濟(jì)中的地位和發(fā)揮的作用，距離我市建設(shè)區(qū)域性金融中心，建設(shè)金融強(qiáng)市的目標(biāo)還有很大差距1、金融業(yè)占GDP比重仍然偏低。我市金融業(yè)增加值占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重比上年末提高了0.1個百分點(diǎn)，達(dá)到4.1%，與“十一五”計(jì)劃“5%”的目標(biāo)任務(wù)相比依舊偏低。2、金融業(yè)相對整體經(jīng)濟(jì)規(guī)模偏小。我市GDP中居第6位，但金融機(jī)構(gòu)存貸款規(guī)模在全國14個主要城市均居第11位，儲蓄存款居第11位，說明我市金融業(yè)規(guī)模相對整體經(jīng)濟(jì)仍然偏小。3、金融體系發(fā)育程度仍然偏弱。一方面我市金融機(jī)構(gòu)數(shù)量仍相對較少，機(jī)構(gòu)層級普遍較低，法人總部位于無錫的金融機(jī)構(gòu)屈指可數(shù)。另一方面我市非銀行金融業(yè)規(guī)模較小，專業(yè)化的金融服務(wù)發(fā)展水平有待提高。產(chǎn)業(yè)集聚能力金融業(yè)吸附力不是很強(qiáng)，但同類企業(yè)喜歡扎堆，形成產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)環(huán)保知識型產(chǎn)業(yè)，環(huán)保競爭競爭態(tài)勢2008年無錫共有有銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)20家和信托投資公司1家，包括兩家日資銀行：瑞穗實(shí)業(yè)銀行和東京三菱UFJ銀行，2008年引進(jìn)了新韓銀行、郵政儲蓄銀行、南京銀行、民生銀行、光大銀行5家銀行，新增保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)9家、典當(dāng)公司8家、證券營業(yè)部1家、農(nóng)村小額貸款公司4家、財(cái)務(wù)公司2家、村鎮(zhèn)銀行1家、基金公司3家；2009年保險(xiǎn)公司總共就５０幾家，期貨公司就１１家，整個企業(yè)基數(shù)相對有限，但有強(qiáng)大購買力目前金融企業(yè)基本都選擇在市中心區(qū)位價(jià)值最高的地段，國有機(jī)構(gòu)多自建冠名大樓；新區(qū)由于日企較多，瑞穗、三菱都選址在新區(qū)；再另外形成集聚區(qū)比較困難選址相關(guān)區(qū)位城市核心區(qū)或靠近政治中心，本片區(qū)現(xiàn)狀及未來都未有形成城市CBD的規(guī)劃及定位交通市區(qū)交通發(fā)達(dá)，且在產(chǎn)業(yè)配套上需要商務(wù)氛圍成熟，本片區(qū)未來交通會有所改善，但仍處于老城區(qū)邊緣，片區(qū)商務(wù)氛圍成熟需孕育至少5年政策無錫市未有明顯的政策傾向，租金政策、稅收政策可未來打造環(huán)境到對片區(qū)內(nèi)安全指數(shù)要求較高，項(xiàng)目未來可打造環(huán)境優(yōu)美、獨(dú)門獨(dú)戶比較理想，項(xiàng)目未來可打造不符合較符合符合符合數(shù)據(jù)來源：無錫政府網(wǎng)站《上半年我市金融業(yè)逆市上揚(yáng)增幅領(lǐng)跑》無錫政府網(wǎng)站《無錫金融－承載未來的支柱產(chǎn)業(yè)》

金融前臺與項(xiàng)目擬合度分析：金融前臺業(yè)務(wù)在無錫處于初級發(fā)展階段57金融中后臺與項(xiàng)目擬合度分析：在無錫屬于朝陽產(chǎn)業(yè)，金融中后臺企業(yè)落戶無錫寥寥無幾，且必須輔以優(yōu)惠的扶持政策，由于基本不屬于利潤中心，難以產(chǎn)生稅收，且政策需免租金，從項(xiàng)目運(yùn)營角度難以做到產(chǎn)業(yè)/項(xiàng)目狀況擬合度產(chǎn)業(yè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)前景在無錫市金融后臺中心是一個嶄新的業(yè)態(tài)，也是未來重點(diǎn)發(fā)展的戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)之一，但目前金融后前服務(wù)業(yè)務(wù)處于朝陽產(chǎn)業(yè)，尚需要市政府大力支持與引導(dǎo)。產(chǎn)業(yè)集聚能力金融業(yè)吸附力不是很強(qiáng)，但同類企業(yè)喜歡扎堆，形成產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)環(huán)保知識型產(chǎn)業(yè)，環(huán)保競爭競爭態(tài)勢陽光保險(xiǎn)集團(tuán)華東地區(qū)金融后臺中心將落戶太科園，這是無錫地區(qū)迎來的首個金融服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。2008年中德安聯(lián)中國區(qū)營運(yùn)中心、廣發(fā)銀行票據(jù)中心近兩家落戶無錫。金融后臺企業(yè)寥寥無幾，企業(yè)基數(shù)小，金融氛圍不濃厚選址相關(guān)區(qū)位中心城市近郊或邊緣地帶，符合項(xiàng)目區(qū)位交通交通無明顯要求，且需要較為發(fā)達(dá)的信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)，信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)需要孕育期政策通常需要政府提供優(yōu)越的扶持政策，多為政府引導(dǎo)，且稅收、租金基本減免，本項(xiàng)目從運(yùn)營考慮難以做到環(huán)境到對片區(qū)內(nèi)安全指數(shù)要求較高，項(xiàng)目未來可打造環(huán)境優(yōu)美、獨(dú)門獨(dú)戶比較理想，項(xiàng)目未來可打造不符合較符合符合符合數(shù)據(jù)來源：無錫政府網(wǎng)站《上半年我市金融業(yè)逆市上揚(yáng)增幅領(lǐng)跑》無錫政府網(wǎng)站《無錫金融－承載未來的支柱產(chǎn)業(yè)》陽光保險(xiǎn)CALLCENTER訪談金融中后臺與項(xiàng)目擬合度分析：在無錫屬于朝陽產(chǎn)業(yè)，金融中后臺企58物流與項(xiàng)目擬合度分析：定位于區(qū)域性商貿(mào)物流中心，物流企業(yè)購買實(shí)力強(qiáng)，企業(yè)基數(shù)大，但與倉儲依附度很高，大面積倉儲無法充分利用土地資源，同時將會對周邊環(huán)境會造成影響，物流產(chǎn)業(yè)并非本項(xiàng)目主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)/項(xiàng)目狀況擬合度產(chǎn)業(yè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)前景全國物流產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀較差，但發(fā)展前景良好，特別是物流信息系統(tǒng)無錫市定位于區(qū)域性商貿(mào)物流中心，物流規(guī)模不斷擴(kuò)張。2008年，全市社會物流總額14137.41億元，比上年增長10.1%，比“十五”期末增長68.1%，占全省社會物流總額的15.5%；全社會物流業(yè)增加值281.27億元，比上年增長13.5%，占全市服務(wù)業(yè)增加值的15.5%，占全市GDP的6.4%無錫物流企業(yè)不斷增多。至2008年末，全市初具規(guī)模的運(yùn)輸、倉儲型物流企業(yè)達(dá)到1380多家，總資產(chǎn)突破120億元，從業(yè)人員達(dá)3.6萬人。無錫市已有省級重點(diǎn)物流企業(yè)和基地20家，市級重點(diǎn)物流企業(yè)和基地19家無錫物流設(shè)施不斷增強(qiáng)。全市現(xiàn)有專業(yè)貨運(yùn)市場37個，倉儲面積2500多萬平方米，各種運(yùn)輸車船5萬多輛(艘)。以江陰臨港新城、無錫機(jī)場、下甸橋口岸改擴(kuò)建和宜興港二類口岸建設(shè)為重點(diǎn)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)順利推進(jìn)，先后引進(jìn)了美國普洛斯物流、新加坡豐樹物流、日本住商物流等一批投資額超千萬美元的外資物流項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)集聚能力產(chǎn)業(yè)影響力大，從后向關(guān)聯(lián)關(guān)系來看，與物流產(chǎn)業(yè)直接關(guān)系的產(chǎn)業(yè)主要包括運(yùn)輸設(shè)備、包裝機(jī)械等產(chǎn)業(yè)部門，物流產(chǎn)業(yè)吸收這些產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)出。從前向關(guān)聯(lián)來看，與物流產(chǎn)業(yè)直接關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)很多，既包括第一產(chǎn)業(yè)、第二產(chǎn)業(yè)，也包括第三產(chǎn)業(yè)的其他部門環(huán)保物流企業(yè)的倉儲區(qū)將會對項(xiàng)目內(nèi)外道路都有所要求，托運(yùn)貨物的重型車輛也將對環(huán)境造成一定影響競爭競爭態(tài)勢目前無錫市擁有19家各類物流園區(qū)，占地面積3000多萬平方米，各類園區(qū)進(jìn)駐物流企業(yè)3000多家，年物流服務(wù)總額超千億元，其中無錫錫北綜合物流園，江陰港綜合物流園是兩處比較知名的物流基地。物流企業(yè)基數(shù)多，實(shí)力也較為雄厚。物流企業(yè)現(xiàn)在還處于辦公倉儲相結(jié)合的程度，往往要求比較大面積的倉儲，而大面積土地用于倉儲無法合理的發(fā)揮土地價(jià)值選址相關(guān)區(qū)位貨代接單的辦公需求，注重區(qū)位價(jià)值交通距離交通樞紐較近，交通便利，本項(xiàng)目距離火車站很近，非常適合發(fā)展物流產(chǎn)業(yè)政策無錫市未有明顯的政策傾向，租金政策、稅收政策可未來打造環(huán)境對周邊和內(nèi)部環(huán)境要求不高，本項(xiàng)目現(xiàn)狀即可符合標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)來源：無錫日報(bào)《無錫市物流產(chǎn)業(yè)調(diào)整與提升行動計(jì)劃》《我國物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展的投入產(chǎn)出研究》不符合較符合符合符合物流與項(xiàng)目擬合度分析：定位于區(qū)域性商貿(mào)物流中心，物流企業(yè)購買59紡織服裝與項(xiàng)目擬合度分析：無錫六大支柱產(chǎn)業(yè)之一，產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢明顯，大型企業(yè)購買實(shí)力強(qiáng)，可重點(diǎn)關(guān)注產(chǎn)業(yè)鏈前后端研發(fā)、設(shè)計(jì)、銷售、展示類客戶產(chǎn)業(yè)/項(xiàng)目狀況擬合度產(chǎn)業(yè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)前景長期以來，作為勞動密集型產(chǎn)業(yè)，我國紡織服裝業(yè)發(fā)展存在著“玻璃天花板”現(xiàn)象，創(chuàng)新與轉(zhuǎn)型，成為整個服裝產(chǎn)業(yè)謀求發(fā)展亟待解決的問題。但中國仍然是世界上最大的紡織品服裝生產(chǎn)和出口國，而無錫是中國重要的紡織品制造基地和出口基地。無錫的紡織服裝行業(yè)有著巨大的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢。主要產(chǎn)品不僅在國內(nèi)同行舉足輕重，而且在世界也有一席之地。目前，無錫紡織業(yè)的外向度達(dá)到50%以上，紡織服裝是無錫的主要出口商品大類之一。產(chǎn)業(yè)門類涉及棉紡、毛紡、麻紡、印染、服裝、化纖、針織、色織、紡機(jī)、紡器等，并已形成紡織、印染、服裝、化纖、紡機(jī)、紡器等大紡織服裝產(chǎn)業(yè)鏈。以一棉、慶豐、協(xié)新、陽光、海瀾、紅豆、三房巷等等為代表的集團(tuán)企業(yè)和眾多的中小企業(yè)初步形成了紡織產(chǎn)業(yè)集群與制造基地。無錫紡織服裝產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃已有明確定位：繼續(xù)保持在中國紡織業(yè)的優(yōu)勢地位，把無錫逐步建成全國新型面料和高檔服裝的研究開發(fā)中心、生產(chǎn)制造中心、展示推廣中心、批發(fā)集散中心和信息發(fā)布中心。產(chǎn)業(yè)集聚能力印染、紗線、服裝輔料、服裝設(shè)計(jì)等上下游行業(yè)，涉及到物流、會展等其他相關(guān)行業(yè)，產(chǎn)業(yè)影響力較大環(huán)保在服裝面料上，會使用像滌綸、錦綸、氨綸、腈綸、芳綸等化纖面料；其次服裝在生產(chǎn)過程中會使用化學(xué)制劑，都會造成一定污染產(chǎn)業(yè)鏈前后端沒有污染競爭競爭態(tài)勢無錫作為中國重要的紡織服裝制造基地，擁有大量的企業(yè)基礎(chǔ)，購買實(shí)力較強(qiáng)無錫已經(jīng)有了東方國際輕紡城、無錫紡織出口工業(yè)園、新世界國際紡織城、東港紅豆服裝工業(yè)園等園區(qū)，未來主打吸引服裝產(chǎn)業(yè)鏈的前后端研發(fā)、設(shè)計(jì)、銷售、展示這類客戶選址相關(guān)區(qū)位產(chǎn)業(yè)鏈前端研發(fā)、設(shè)計(jì)近城市城區(qū)，后端銷售展示類企業(yè)要求城市中心或靠近城市中心，交通便利，項(xiàng)目區(qū)位符合度較好交通產(chǎn)業(yè)鏈前端企業(yè)對外部交通無明顯依賴性產(chǎn)業(yè)鏈后端要求交通便利政策無錫市未有明顯的政策傾向，租金政策、稅收政策可未來打造環(huán)境一定的良好環(huán)境，項(xiàng)目未來可打造不符合較符合符合符合紡織服裝與項(xiàng)目擬合度分析：無錫六大支柱產(chǎn)業(yè)之一，產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢明顯60貿(mào)易與項(xiàng)目擬合度分析：二產(chǎn)與民營經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)地位催生了大批貿(mào)易類企業(yè)，大型購買實(shí)力雄厚，特別是工貿(mào)結(jié)合型企業(yè)，構(gòu)成了無錫現(xiàn)有總部基地產(chǎn)品的主力客群之一；純貿(mào)易類企業(yè)構(gòu)成了純辦公產(chǎn)品的主力客群之一產(chǎn)業(yè)/項(xiàng)目狀況擬合度產(chǎn)業(yè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)前景無錫市貿(mào)易業(yè)發(fā)達(dá)，民營經(jīng)濟(jì)占產(chǎn)值的比例為第一位。2008年全市批零貿(mào)易業(yè)完成銷售總額6067.84億元，同比增長31.1%。第三產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重比去年提高0.9個百分點(diǎn)，達(dá)到41%。無錫市加工貿(mào)易企業(yè)現(xiàn)有1000多家，自2008年下半年開始，受國際金融危機(jī)影響，諸多企業(yè)紛紛轉(zhuǎn)向國內(nèi)市場，尋求新的發(fā)展支撐點(diǎn)。海關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，去年在進(jìn)出口值同比下降的形勢下，無錫市加工貿(mào)易內(nèi)銷征稅高達(dá)4.8億元，比上年增加1億元，據(jù)簡單測算，所增加的這部分內(nèi)銷貨值達(dá)5億元左右。

雖然在金融風(fēng)暴中貿(mào)易企業(yè)受到了一定的沖擊，但整體行業(yè)仍在無錫占據(jù)主導(dǎo)地位。產(chǎn)業(yè)集聚能力產(chǎn)業(yè)影響力較大，對二產(chǎn)和三產(chǎn)都能夠產(chǎn)生較大的影響環(huán)保環(huán)保，無污染競爭競爭態(tài)勢貿(mào)易類企業(yè)在無錫市寫字樓入住企業(yè)中比例很高，分散在無錫市各個寫字樓板塊多家工貿(mào)結(jié)合企業(yè)是由制造加工起家，后衍生出貿(mào)易功能，這些企業(yè)數(shù)量大，實(shí)力雄厚，2008年加工貿(mào)易企業(yè)就有1000多家，對寫字樓辦公有大量的需求選址相關(guān)區(qū)位一般要在城市中心區(qū)或CBD，有利于樹立企業(yè)形象，接待客戶，項(xiàng)目可打造成無錫市高端商務(wù)區(qū)交通交通便利，通達(dá)性極高政策無錫市未有明顯的政策傾向，租金政策、稅收政策未來可打造環(huán)境貿(mào)易企業(yè)要求有良好的環(huán)境氛圍，大中型規(guī)模企業(yè)偏好獨(dú)棟產(chǎn)品，本項(xiàng)目未來可打造不符合較符合符合符合數(shù)據(jù)來源：2008年商貿(mào)服務(wù)業(yè)運(yùn)行情況分析貿(mào)易與項(xiàng)目擬合度分析：二產(chǎn)與民營經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)地位催生了大批貿(mào)易61軟件外包與項(xiàng)目擬合度分析：經(jīng)過歷年政府的大力扶持，現(xiàn)該類企業(yè)基數(shù)大，但企業(yè)多數(shù)在軟件園內(nèi)辦公，并享受政府提供優(yōu)厚的扶持政策，多為免租金、免稅收，外遷至普通寫字樓內(nèi)辦公可能性不大；且從項(xiàng)目經(jīng)營的角度看不應(yīng)成為主力客戶產(chǎn)業(yè)/項(xiàng)目狀況擬合度產(chǎn)業(yè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)前景軟件外包業(yè)規(guī)模較大，增長迅速。2008年我國軟件與信息服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)規(guī)模達(dá)到1567.7億元，與2007年相比增長41.2%；相關(guān)企業(yè)數(shù)量達(dá)到3600家，同比增長約20.0%；從業(yè)人員數(shù)量達(dá)到41萬人，同比增長約36.7%產(chǎn)業(yè)成長空間巨大，據(jù)麥肯錫統(tǒng)計(jì)，2008年，中國的IT服務(wù)支出總量占GDP的比例僅為0.2%，而印度為0.5%、韓國為1.3%、日本為1.8%、美國接近2%，英國甚至達(dá)3%，中國遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于其他國家。低比例意味著巨大的成長空間，一旦市場啟動，將帶來‘巨量’業(yè)務(wù)無錫市大力扶持軟件外包產(chǎn)業(yè)。中國的軟件及服務(wù)外包市場正在向二線城市延伸，軟件及服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)規(guī)模迅速擴(kuò)大，呈現(xiàn)出遍地開花之勢，但北京、上海、大連等城市仍占據(jù)著中國市場的半壁江山。現(xiàn)無錫市正重點(diǎn)發(fā)展軟件及服務(wù)外包市場，出臺了一些列扶持政策無錫沒有很好的人才培養(yǎng)機(jī)制和大學(xué)的人才資源，也又制約無錫軟件外包服務(wù)的發(fā)展。產(chǎn)業(yè)集聚能力產(chǎn)業(yè)集聚力很高，喜歡扎堆，能夠共享資源和平臺環(huán)保知識密集型產(chǎn)業(yè)，環(huán)保競爭競爭態(tài)勢經(jīng)過數(shù)年來無錫對軟件外包企業(yè)的大力扶持，現(xiàn)該類企業(yè)數(shù)量較多，但多數(shù)企業(yè)仍集中在無錫市內(nèi)的各個軟件園區(qū)內(nèi)，且享有市里提供的免租金等政策，成長型中小企業(yè)一般都會入住園區(qū)內(nèi)，會提供相應(yīng)的租金和稅收的優(yōu)惠政策，真正購買寫字樓的企業(yè)比較少，市內(nèi)寫字樓也有部分軟件外包企業(yè)入住，但數(shù)量比較有限無錫已有惠山區(qū)O-Park集聚園、太湖國際科技園、新區(qū)i-Park集聚園、濱湖K-Park集聚園、深港國際服務(wù)外包基地---服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)社區(qū)北塘鳳翔集聚園等數(shù)個軟件外包服務(wù)基地，特別是在北塘鳳翔軟件園會對本項(xiàng)目產(chǎn)生直接的競爭關(guān)系選址相關(guān)區(qū)位對區(qū)位無特別要求，需要較為發(fā)達(dá)的信息技術(shù)支持，以及平臺的共享，項(xiàng)目目前尚無，未來可打造交通交通無明顯要求政策中小型企業(yè)一般會享有租金和稅收的政策，需要與政府提供相關(guān)支持，項(xiàng)目可日后完善和提供大型軟件外包企業(yè)，無錫市的‘123’計(jì)劃政策有系列的優(yōu)惠政策予以扶持，多為政府引導(dǎo)環(huán)境一定的環(huán)境要求，項(xiàng)目未來可改善數(shù)據(jù)來源：《產(chǎn)業(yè)規(guī)模超1500億元國內(nèi)軟件外包5年后超印度》不符合較符合符合符合軟件外包與項(xiàng)目擬合度分析：經(jīng)過歷年政府的大力扶持，現(xiàn)該類企業(yè)62根據(jù)綜合評分初步得到項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)發(fā)展的大方向<4偶得產(chǎn)業(yè)〈5伺機(jī)發(fā)展產(chǎn)業(yè)>=5核心產(chǎn)業(yè)金融前臺產(chǎn)業(yè)4紡織服裝產(chǎn)業(yè)4物流4.5電子信息產(chǎn)業(yè)3.5金融中后臺產(chǎn)業(yè)3.5軟件外包產(chǎn)業(yè)3.5貿(mào)易產(chǎn)業(yè)6創(chuàng)意設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)5.5生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)5根據(jù)綜合評分初步得到項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)發(fā)展的大方向<4偶得產(chǎn)業(yè)〈5伺63維度一：基于產(chǎn)業(yè)選擇下的客戶定位產(chǎn)業(yè)細(xì)分行業(yè)企業(yè)客戶(來源地)企業(yè)客戶（規(guī)模/產(chǎn)品需求）核心產(chǎn)業(yè)貿(mào)易工貿(mào)結(jié)合型、貿(mào)易小企業(yè)以無錫本地客戶為主，主要集中在惠山、錫山、新區(qū)等部分江陰、宜興客戶其中大中型工貿(mào)結(jié)合企業(yè)為大面積的主力客群、純貿(mào)易中小型企業(yè)為其他辦公產(chǎn)品的主力客群創(chuàng)意設(shè)計(jì)IC設(shè)計(jì)、自動化設(shè)計(jì)、平面廣告設(shè)計(jì)、市政建筑設(shè)計(jì)等無錫或外部導(dǎo)入客戶無錫客戶可能涉及市區(qū)或工業(yè)設(shè)計(jì)園改善型辦公需求客戶市政或建筑設(shè)計(jì)類企業(yè)為主要目標(biāo)企業(yè)，依據(jù)規(guī)模大小，需求的是大面積辦公與小面積辦公生物醫(yī)藥醫(yī)藥研發(fā)本地?zé)o良好的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，屬于外部導(dǎo)入型企業(yè)，主要來自于長三角地區(qū)或者國外本地?zé)o良好的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，屬于外部導(dǎo)入型企業(yè)，主要來自于長三角地區(qū)或者國外伺機(jī)發(fā)展產(chǎn)業(yè)物流物流接單、大型物流企業(yè)總部以無錫本地客戶為主，惠山客戶、新區(qū)客戶目標(biāo)鎖定于貨運(yùn)接單、物流總部大中型企業(yè)，以無錫本地客戶為主金融前臺銀證保、投資綜合公司大多數(shù)為外部導(dǎo)入型企業(yè)大多數(shù)為外部導(dǎo)入型企業(yè)，資金實(shí)力雄厚，構(gòu)成大面積辦公需求客群之一紡織服裝前后端研發(fā)、設(shè)計(jì)、銷售、展示無錫本地客戶為主，多集中在錫山、惠山、北塘主要吸引大中型企業(yè)的研發(fā)、設(shè)計(jì)、銷售總部，或中小型企業(yè)辦公偶得產(chǎn)業(yè)電子信息——無錫本地客戶為主，多集中在錫山、新區(qū)、濱湖無錫本地客戶，企業(yè)均以制造業(yè)為主，只能吸引大中型企業(yè)前后端研發(fā)、銷售總部軟件外包多為外部導(dǎo)入，長三角或國外外部導(dǎo)入客戶，長三角或國外，值得吸引的是大型軟件外包企業(yè)金融中后臺——多為外部導(dǎo)入，長三角或國外本地?zé)o產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，大多數(shù)為外部導(dǎo)入型企業(yè)維度一：基于產(chǎn)業(yè)選擇下的客戶定位產(chǎn)業(yè)細(xì)分行業(yè)企業(yè)客戶(來源地64維度二：周邊地緣客戶分析：北塘區(qū)傳統(tǒng)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)為化工、紡織服裝、儀器儀表、醫(yī)藥制造等，基礎(chǔ)較為薄弱，而隨著無錫“城市南進(jìn)、產(chǎn)業(yè)北移”的發(fā)展思路，北塘區(qū)已遷出約40多家工業(yè)企業(yè)，面臨產(chǎn)業(yè)斷層的危險(xiǎn)CBD城市南進(jìn)產(chǎn)業(yè)北移西北片北部片東部片西南片東南片2009年北塘區(qū)工業(yè)各行業(yè)盈利同比增長水平VS無錫“城市南進(jìn)、產(chǎn)業(yè)北移”的發(fā)展總思路維度二：周邊地緣客戶分析：北塘區(qū)傳統(tǒng)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)為化工、紡織服裝65前后兩次調(diào)研總共訪談了近10多家北塘企業(yè)，其中有效訪談6家北塘企業(yè)：地緣客戶有較強(qiáng)意愿留在本區(qū)域，對于總價(jià)敏感，且購買力相對有限，是項(xiàng)目先導(dǎo)客群之一，但難成為主導(dǎo)客戶由于原來的退城進(jìn)園，自己已在錫山拿了土地，政策條件比較豐厚，準(zhǔn)備直接過去了，不太會考慮在北塘購置辦公樓——北塘制藥廠甘總我自己的廠在江陰拿了100多畝的地，由于要搬遷，錫澄路這邊好些企業(yè)都已到別的區(qū)拿地去了——北塘制漆廠任總由于退城進(jìn)園，許多北塘區(qū)的產(chǎn)業(yè)客戶開始在其他區(qū)域拿地世世代代都在北塘，很希望留在北塘，但目前沒有什么政策優(yōu)惠，特別是稅收上的，同時環(huán)境打造也很有問題，一個是政策，一個是環(huán)境，兩者都要有打造好，這才能構(gòu)成繼續(xù)留在北塘的前提

——振達(dá)鋼管黃總對于北塘普遍有較深的感情，但認(rèn)為環(huán)境與政策尚需改善廠年產(chǎn)值在3200萬左右，利潤在400萬左右，凈利有160、170萬，希望可以繼續(xù)在北塘，但辦公之外需要預(yù)留些廠房——北塘變壓器廠馮廠長對于辦公產(chǎn)品的偏好，喜歡獨(dú)門獨(dú)戶，面積在500-1000平米的都可以接受；價(jià)格方面隨行就市，如果能比周邊住宅賣得便宜，應(yīng)該還是個比較有吸引力的產(chǎn)品——振達(dá)鋼管黃總作為辦公樓來說地點(diǎn)有些偏，如果是賣7000-8000元的話有點(diǎn)貴，這個價(jià)格如果放在市中心肯定是很便宜的，但是在北塘稍微有點(diǎn)貴，性價(jià)比并不高——美峰橡膠曹總企業(yè)對于“獨(dú)門獨(dú)院”的辦公產(chǎn)品普遍偏好，對價(jià)格敏感度高，購買力有限前后兩次調(diào)研總共訪談了近10多家北塘企業(yè)，其中有效訪談6家北66維度三：投資客戶商住樓在整個辦公產(chǎn)品中投資需求較大投資主要集中在無錫本地，外圍客戶少，福建、浙江相關(guān)投資客比較活躍投資多出于增值目標(biāo)（而非保值目標(biāo)或長期收益目標(biāo)）其關(guān)注點(diǎn)：價(jià)格與得房率辦公相比商鋪、住宅的投資吸引力較小無錫辦公市場投資客現(xiàn)狀本項(xiàng)目潛在投資客預(yù)判來源：以無錫本地為主，兼顧福建、浙江等投資客企業(yè)行為或個人行為占比：按照無錫市辦公物業(yè)近年來銷售情況，投資客比重基本維持在30%的比例投資偏好：規(guī)劃與升值潛力總價(jià)敏感多功能產(chǎn)品，如商住樓存在辦公+自用可能維度三：投資客戶商住樓在整個辦公產(chǎn)品中投資需求較大投資主要集67三大維度下客戶定位小結(jié)（1）核心客戶重要客戶邊緣客戶類型一：工貿(mào)結(jié)合型企業(yè)來源地：無錫為主規(guī)模：注冊資本金多在1000萬以上偏好：1000平米以上產(chǎn)品置業(yè)動機(jī)：自用或自用+部分投資類型二：純貿(mào)易類企業(yè)來源地：無錫為主規(guī)模較小偏好：200平米以下小面積辦公置業(yè)動機(jī)：自用或老板投資類型三：市政設(shè)計(jì)、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程設(shè)計(jì)等企業(yè)來源地：無錫為主規(guī)模：注冊資本金多在1000萬以上偏好：大面積獨(dú)棟產(chǎn)品，有自我設(shè)計(jì)空間