18/18怎樣準(zhǔn)備物業(yè)經(jīng)理從業(yè)資格考試中的案例題（下）(2009-06-1519:14:19)標(biāo)簽：物業(yè)

經(jīng)理

應(yīng)試

案例題

分析

房產(chǎn)

分類：容探討四、維修責(zé)任的界定在物業(yè)服務(wù)中，處理維修責(zé)任的實(shí)際問(wèn)題很多，這類問(wèn)題在物業(yè)管理實(shí)務(wù)的案例分析題中也得到了反應(yīng)，成為一個(gè)考核點(diǎn)。維修責(zé)任的界定，其責(zé)任歸屬使用民法中的過(guò)錯(cuò)責(zé)任原則。過(guò)錯(cuò)責(zé)任原則以過(guò)錯(cuò)為要件，因當(dāng)事人一方的過(guò)錯(cuò)所造成的后果就由過(guò)錯(cuò)者一方承擔(dān)責(zé)任，負(fù)擔(dān)費(fèi)用。沒(méi)有過(guò)錯(cuò)就沒(méi)有責(zé)任。例題五：某業(yè)主衛(wèi)生間的地板泛水，臥室與走廊鋪墊的復(fù)合地板全部被污水浸泡，物業(yè)公司趕到現(xiàn)場(chǎng)后疏通過(guò)程中發(fā)現(xiàn)堵塞部位在該房屋與樓下相鄰的主污水管處，堵塞物為水泥快等裝修垃圾。業(yè)主因?yàn)閾p失較大起訴要求賠償，你認(rèn)為此案法院將如何認(rèn)定責(zé)任？從總結(jié)經(jīng)驗(yàn)角度看，你認(rèn)為今后管理中應(yīng)采取什么措施力爭(zhēng)獲得此類案件的免責(zé)？這個(gè)問(wèn)題中造成責(zé)任的一方為該業(yè)主樓上的住家，因此，應(yīng)該由該住戶樓上的業(yè)主共同承擔(dān)維修賠償責(zé)任（能證明免責(zé)的除外）。如果是裝修公司造成的，那么由承擔(dān)過(guò)失的業(yè)去找裝修公司責(zé)任。物業(yè)公司在今后的管理中要加強(qiáng)對(duì)裝修管理的宣傳、要簽訂裝修管理協(xié)議，要加大力度糾正違章裝修，并能提供書(shū)面證據(jù)。例題六：某新建小區(qū)自2004年春季業(yè)主入住以來(lái)，不少樓房的外墻出現(xiàn)裂紋滲水，有的還出現(xiàn)明顯的裂紋，業(yè)主們對(duì)此反應(yīng)強(qiáng)烈。面對(duì)這種情況，作為接管該小區(qū)的天順物業(yè)公司應(yīng)該做些什么工作？

這道題仍然是一個(gè)維修責(zé)任劃分的問(wèn)題，還是一個(gè)界定責(zé)任方的問(wèn)題。房屋接管交付使用后，如發(fā)生隱蔽性重大質(zhì)量事故，應(yīng)由接管單位會(huì)同建設(shè)、設(shè)計(jì)、施工等單位，共同分析研究，查明原因。如屬設(shè)計(jì)、施工、材料的原因由建設(shè)單位負(fù)責(zé)處理，如屬使用不當(dāng)，管理不善的原因，則應(yīng)由接管單位負(fù)責(zé)處理。五、關(guān)于物業(yè)管理的實(shí)際操作物業(yè)實(shí)務(wù)實(shí)務(wù)中，涉與到大量實(shí)際操作的問(wèn)題，為了考核考生的實(shí)際操作能力，在物業(yè)管理實(shí)務(wù)中，常?？己藢?shí)際操作題型。例題七：某高級(jí)商務(wù)辦公樓有一本地公司A公司，其業(yè)務(wù)并未因入住了一個(gè)好的辦公樓而進(jìn)一步發(fā)展，相反較為昂貴的房租倒成了不小的負(fù)擔(dān)。一年以后，欠租的情形出現(xiàn)了，物業(yè)管理部門(mén)發(fā)出在指定期限，如果A公司仍不付清欠款的話，將不得不采取必要措施終止部分服務(wù)的通知，A公司對(duì)此未作出任何反應(yīng)，也沒(méi)有能力作出反應(yīng)。期限到了，物業(yè)管理部門(mén)將其通訊線路從接線大盤(pán)上摘除，隨后A公司通訊中斷。這時(shí)A公司負(fù)責(zé)人提出寫(xiě)字樓的物業(yè)管理部門(mén)侵犯了他們的權(quán)利，遂雙方引起糾紛，談?wù)勀愕目捶ā＿@個(gè)題目考核的是物業(yè)服務(wù)在追費(fèi)時(shí)的實(shí)際操作方式。物業(yè)管理費(fèi)的追繳一般有二種方式：⑴、一般性追繳。當(dāng)上月費(fèi)用被拖欠時(shí)，物業(yè)服務(wù)公司在第二個(gè)月向業(yè)住發(fā)出追款通知單，并經(jīng)常以追繳。如第二個(gè)月仍拖欠，物業(yè)服務(wù)公司將在第三個(gè)月第二次發(fā)出追款通知單時(shí)限期三天繳清，若業(yè)住三天過(guò)后仍不繳清費(fèi)用，物業(yè)服務(wù)公司將依據(jù)《管理規(guī)約》停止對(duì)其服務(wù)。如業(yè)住仍拒付，物業(yè)服務(wù)公司可以依據(jù)法律程序解決。⑵、區(qū)別性追繳。物業(yè)服務(wù)公司對(duì)拖欠費(fèi)用的業(yè)住，要區(qū)別不同，采取不同措施。對(duì)于欠費(fèi)要親自登門(mén)大戶，進(jìn)行解釋和勸導(dǎo)，爭(zhēng)取其理解和支持，對(duì)于一些“釘子戶”，則要嚴(yán)格按照法律執(zhí)行，對(duì)于一些確實(shí)有困難的困難戶，可以考慮適當(dāng)予以優(yōu)惠。例如八：巡邏是物業(yè)安全的又一保障，必須加強(qiáng)保安巡邏，消除各種不安全因素，巡邏圍和方式有哪些規(guī)定？這也是一道考核實(shí)際操作的題型。在物業(yè)安全管理實(shí)際操作中，保安巡邏的圍：限定公共區(qū)域；而保安巡邏的方式：可以分為定時(shí)和不定時(shí)、穿制服和著便衣、白天和夜間等方式。在物業(yè)管理實(shí)務(wù)案例分析題目中，一道題目不可能考一方面問(wèn)題，它往往同時(shí)考核幾個(gè)知識(shí)點(diǎn)，考核綜合知識(shí)的運(yùn)用。因此，在回答物業(yè)管理實(shí)務(wù)案例題時(shí)，我們要將所學(xué)的知識(shí)和自己的實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)結(jié)合起來(lái)，同時(shí)注意語(yǔ)言表達(dá)把問(wèn)題回答的盡量圓滿一些。怎樣準(zhǔn)備物業(yè)企業(yè)經(jīng)理與部門(mén)經(jīng)理從業(yè)資格考試中的物業(yè)(2009-06-1519:10:27)標(biāo)簽：物業(yè)經(jīng)理

案例題

分析

房產(chǎn)

分類：容探討

近幾年來(lái)，在省建設(shè)廳組織的物業(yè)企業(yè)經(jīng)理和部門(mén)經(jīng)理的從業(yè)資格的考試中，物業(yè)管理實(shí)務(wù)一科考核中，物業(yè)案例分析題占了很大的比例，它的出題圍涉與到了物業(yè)管理前期介入和接管驗(yàn)收、用戶入伙和裝修管理、物業(yè)的環(huán)境管理、物業(yè)的安全管理、物業(yè)綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)與管理以與物業(yè)管理與社區(qū)服務(wù)。它反映出考核者對(duì)被考者的一種分析問(wèn)題和解決問(wèn)題的能力要求的考核，以此，無(wú)論是對(duì)擔(dān)任物業(yè)管理實(shí)務(wù)培訓(xùn)的教師還是積極準(zhǔn)備應(yīng)考的學(xué)員都是一個(gè)值得引起高度重視的問(wèn)題。分析這幾年來(lái)考生的試卷，這一塊的成績(jī)并不是很理想，這不僅反應(yīng)了考生在分析和解決物業(yè)實(shí)際問(wèn)題方面還存在著某些不足，同時(shí)也暴露出物業(yè)從業(yè)資格上崗培訓(xùn)中物業(yè)管理實(shí)務(wù)方面對(duì)案例分析題的培訓(xùn)有待提高、學(xué)員們?cè)谖飿I(yè)管理實(shí)務(wù)案例分析題的準(zhǔn)備方面也有待加強(qiáng)。那么怎樣提高物業(yè)管理實(shí)務(wù)案例分析題的教學(xué)和應(yīng)試準(zhǔn)備呢？就這方面的問(wèn)題，本人談一些粗淺看法，算是拋磚引玉。物業(yè)實(shí)務(wù)的案例分析題究竟有哪些題型呢？對(duì)這些題型又應(yīng)該如何考慮呢？下面本人就這幾年來(lái)物業(yè)企業(yè)經(jīng)理和部門(mén)經(jīng)理的實(shí)務(wù)考核的案例題來(lái)做一個(gè)分析。一﹑給一段短文，要求你寫(xiě)出讀后感例題一：我國(guó)古代村莊有一個(gè)年輕米商叫明華。明華象村里其他米商一樣，待在店里等待顧客的光臨，他的生意和不好。明華坐不住了，他想到必須要了解一下鄉(xiāng)親們，了解他們的需求和愿望，而不是單純地將米賣出去。他想讓鄉(xiāng)親們買它的米時(shí)感到物有所值，感到比其它的米商更合算。于是，他開(kāi)始對(duì)鄉(xiāng)親們的飲食習(xí)慣、訂貨周期和供貨時(shí)機(jī)展開(kāi)調(diào)查。他逐戶詢問(wèn)：每個(gè)家庭中的人口數(shù)量；每天大米消費(fèi)量有多少；家中米缸有多大容量。得到這些資料后，他便向鄉(xiāng)親們承諾：免費(fèi)送貨定期將鄉(xiāng)親們家中的米缸添滿。通過(guò)建立極有價(jià)值的資料和推出新的服務(wù)，明華與鄉(xiāng)親們建立起廣泛而深入的關(guān)系，從老顧客逐步擴(kuò)展到新顧客，他的生意越做越大。發(fā)展到雇傭別人為他工作，記賬、整理資料、柜臺(tái)銷售、送貨等等。明華自己主要任務(wù)則是與鄉(xiāng)親們不斷接觸，搞好與大米批發(fā)商的關(guān)系。明華因此取得成功了。題目：讀了以上文字，從服務(wù)戰(zhàn)略與服務(wù)戰(zhàn)術(shù)層面理解你有何心得？這就是一個(gè)典型的給你一段短文，要求你寫(xiě)讀后感的題型。讀后感是議論文的一種，它要求緊緊結(jié)合所讀的短文來(lái)談你的觀點(diǎn)（論點(diǎn)）、以與你所談的觀點(diǎn)的理由和圍繞你的觀點(diǎn)、你現(xiàn)在在的工作在實(shí)際中你將怎樣去做這三方面問(wèn)題。文章的三部分用一個(gè)簡(jiǎn)單的公式來(lái)表示就是：是什么＋為什么＋做什么。具體來(lái)說(shuō)，寫(xiě)讀后感一般分為以下幾個(gè)步驟：１、

找出自己寫(xiě)文章的觀點(diǎn)（論點(diǎn)）。上述短文我們讀后會(huì)產(chǎn)生許多想法。如：

信息的重要；

溝通的重要；

做事情要善于動(dòng)腦筋等等，但到底那個(gè)觀點(diǎn)比較好呢？我們要仔細(xì)看題目要求，題目的要：“讀了以上文字，從服務(wù)戰(zhàn)略與服務(wù)戰(zhàn)術(shù)層面理解，你有何心得”

故，我們的觀點(diǎn)只能圍繞服務(wù)來(lái)談。只能把服務(wù)與經(jīng)營(yíng)聯(lián)系起來(lái)談，把服務(wù)與信息結(jié)合其來(lái)談，把服務(wù)與溝通結(jié)合其來(lái)談，而不能脫離服務(wù)去談信息、去談溝通，去談做事要?jiǎng)幽X筋的問(wèn)題，否則，就犯了“走題”的錯(cuò)誤。文章走題扣分是與其嚴(yán)重的。因此，這個(gè)題目的觀點(diǎn)（論點(diǎn)）建議從下面去考慮：信息是服務(wù)的基礎(chǔ)，

溝通是服務(wù)的橋梁，

經(jīng)營(yíng)寓于服務(wù)之中。２、

列出文章標(biāo)題。讀后感的標(biāo)題一般用雙標(biāo)題，即正副標(biāo)題來(lái)寫(xiě)。正標(biāo)題在上，用的是你文章的觀點(diǎn)（論點(diǎn)），副標(biāo)題用破折號(hào)＋讀××有感

。如：上段短文寫(xiě)讀后感可把標(biāo)題列為：物業(yè)經(jīng)營(yíng)寓于服務(wù)之中

—讀《明華賣米》一文有感３、列出文章提綱有了文章觀點(diǎn)和題目后，下面是列出文章的寫(xiě)作提綱。讀后感是議論文的一種，因此，它的結(jié)構(gòu)和議論文一樣，可以分為三大部分。第一大部分：緊緊結(jié)合短文，提出自己的觀點(diǎn)（論點(diǎn)），這一部分不要寫(xiě)得太長(zhǎng)。古人說(shuō)文章的開(kāi)頭要如“風(fēng)頭”

，小而錦繡。第二部分：要緊緊圍繞你提出的觀點(diǎn)進(jìn)行論述。論述主要從兩個(gè)方面進(jìn)行：一是講道理。講道理最好結(jié)合引用物業(yè)法規(guī)、物業(yè)專家的語(yǔ)言來(lái)說(shuō)，不要單獨(dú)一味你自己怎么說(shuō)。講道理一般要從三個(gè)層面去說(shuō)，俗話說(shuō)三點(diǎn)確定一個(gè)面。如果單從一個(gè)層面去說(shuō)道理，將顯得你說(shuō)的道理單薄了一些。二是要擺事實(shí)。擺事實(shí)一般也應(yīng)列舉三個(gè)例子，不要多，也不要少，例子從物業(yè)行業(yè)中去找，短文已經(jīng)個(gè)出一個(gè)例子，因此，還要舉出兩個(gè)例子即可。第二部分文字要濃墨，要誠(chéng)如古人說(shuō)的“豬肚”，豐富多彩。第三部分要圍繞自己的觀點(diǎn)，緊密聯(lián)系自己的物業(yè)實(shí)際工作來(lái)談今后怎樣做的問(wèn)題。第三部分文字不宜過(guò)少，要結(jié)尾要有力，如古人說(shuō)的“豹尾”

。在第三部分點(diǎn)出一下短文所感，形成前后呼應(yīng)。４、行文、修改與檢查。二、給出題目，要求你寫(xiě)出突發(fā)事件處理程序做物業(yè)要有風(fēng)險(xiǎn)防意識(shí)，對(duì)于在物業(yè)實(shí)際中可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)要有應(yīng)急預(yù)案，這時(shí)物業(yè)實(shí)際工作中的要求。因此，在物業(yè)管理實(shí)務(wù)的考核中也得到了體現(xiàn)。例題二：某高層住宅樓管理處正召集員工會(huì)議時(shí)接到報(bào)告，本樓某電梯突然故障，停在２5層與２４層之間，電梯轎廂４個(gè)人，問(wèn)你怎么辦？（注電梯由專業(yè)電梯企業(yè)負(fù)責(zé)保養(yǎng)維修）這道題目是一個(gè)典型的考突發(fā)事件處理程序的題型。回答突發(fā)事件處理程序類的案例題，最好是有目的的去準(zhǔn)備一下幾類常見(jiàn)突出事件處理程序。電梯困人的處理程序一般是：１、當(dāng)有乘客被困在電梯，如有閉路電視或?qū)χv機(jī)，應(yīng)觀察電梯的活動(dòng)情況，詳細(xì)詢問(wèn)被困者有關(guān)情況與通知管理處人員到電梯門(mén)外保持聯(lián)系。２、立即通知電梯維修單位緊急維修站派人解救被困者與維修電梯，在打時(shí)必須詢問(wèn)對(duì)方并告知有人被困。３、被困者如有兒童、老人、孕婦或人多供氧不足需特別留意，并立即通知醫(yī)護(hù)部門(mén)、消防部門(mén)等。４、被困者救出后，需詢問(wèn)被困者：

⑴、是否有不適，是否需要幫助。

⑵、詢問(wèn)被困者的、地址聯(lián)系與到本物業(yè)項(xiàng)目原因。⑶、如被困者不合作或自行離去，則記錄備案。

⑷、必須記錄從開(kāi)始至結(jié)束的時(shí)間、詳細(xì)情況與維修人員、消防員、警員、救護(hù)人員等到達(dá)河里去的時(shí)間，消防車、警車與救護(hù)車車牌等。類似這類問(wèn)題還有許多。例如：停電的處理程序１、當(dāng)接到停電通知后，寫(xiě)出通知告知全體業(yè)住。２、準(zhǔn)備照明工具，保安人員與物管員逐層檢查備用照明配備情況，保證停電后，照明系統(tǒng)正常使用。３、工程部門(mén)負(fù)責(zé)后備電源啟動(dòng)的具體操作工作。４、保安人員加緊巡邏，防止盜竊、火災(zāi)等事件的發(fā)生。同時(shí)加強(qiáng)出入物業(yè)管理區(qū)域人員的登記工作。易燃?xì)怏w泄漏處理程序1、當(dāng)收到懷疑易燃?xì)怏w泄露的信息時(shí)，應(yīng)立即通知主管部門(mén)

，并盡快趕到現(xiàn)場(chǎng)。2、抵達(dá)現(xiàn)場(chǎng)后，要謹(jǐn)慎行事，敲門(mén)進(jìn)入后，不可打、開(kāi)燈、開(kāi)風(fēng)扇與任何電開(kāi)關(guān)，必須立即打開(kāi)所有門(mén)窗，關(guān)閉氣閘，嚴(yán)禁在現(xiàn)場(chǎng)吸煙。3、有關(guān)人員到場(chǎng)檢查勸阻圍觀，如有圍觀者，應(yīng)勸離現(xiàn)場(chǎng)。4、如發(fā)現(xiàn)有受傷不適者，應(yīng)小心妥善處理。等待救護(hù)人員與警務(wù)人員抵達(dá)現(xiàn)場(chǎng)。5、將詳細(xì)情況記錄下來(lái)，盡快交主管。大風(fēng)或暴雨處理程序1、檢查應(yīng)急備用工具，確定期性能良好

檢查急救箱，確定各種藥物齊備。2、將應(yīng)急時(shí)使用的表貼在宣傳公告欄上。3、提醒業(yè)住搬離放在窗臺(tái)與陽(yáng)臺(tái)花架上

的花盆與各類雜物。4、緊閉電機(jī)房、垃圾房等公共設(shè)施設(shè)備房門(mén)窗，還必須做好防水措施。5、加固所有樹(shù)木，將盆栽花卉移至安全位置。6、留意播放的有關(guān)大風(fēng)或暴雨的進(jìn)展消息，與時(shí)將最新信息業(yè)住。7、如大風(fēng)或暴雨晝夜不停，需要安排管理人員值班，接聽(tīng)和處理事情。8、物業(yè)人員應(yīng)做好自身的安全。三、物業(yè)管理服務(wù)中民事糾紛的處理在物業(yè)管理服務(wù)中，物業(yè)服務(wù)公司和業(yè)主之間，業(yè)主和業(yè)主之間，以與其它主體之間會(huì)發(fā)生很多糾紛，物業(yè)服務(wù)人員尤其是管理人員更應(yīng)具備這種分析和處理糾紛的能力。因此，在物業(yè)管理實(shí)務(wù)考核中這類題也會(huì)出現(xiàn)。物業(yè)的民事糾紛的問(wèn)題有兩類：一類是侵權(quán)糾紛，另一類則是違約糾紛。在分析違約糾紛的題目時(shí)，應(yīng)該掌握物業(yè)公司是否承擔(dān)法律責(zé)任的依據(jù)是物業(yè)服務(wù)合同的約定和法律規(guī)定，即違反了合同約定和法律規(guī)定的任何一方，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任或侵權(quán)責(zé)任。合同責(zé)任的構(gòu)成要件一般包括三個(gè)：違反約定或法定義務(wù)的行為、損害后果、因果關(guān)系。例題三：某花園A1604房業(yè)主某深夜回來(lái)時(shí)在小區(qū)被不法分子襲擊受傷，某以物業(yè)管理公司未盡管理責(zé)任、安防人員不合格導(dǎo)致小區(qū)不安全，業(yè)主人身受到傷害為由將物業(yè)告上法庭，要求物業(yè)公司賠償醫(yī)療費(fèi)、交通費(fèi)、誤工費(fèi)、營(yíng)養(yǎng)費(fèi)、護(hù)理費(fèi)與精神損失費(fèi)共計(jì)人民幣108605元，某物業(yè)公司辯稱，物業(yè)管理保安的服務(wù)圍是指為維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域的公共秩序配合公安機(jī)關(guān)的防性活動(dòng)，其在進(jìn)行物業(yè)管理時(shí)，并不負(fù)有保證每個(gè)居民人身安全責(zé)任的義務(wù)。而且該公司也已按合同要求配置了24小時(shí)安防人員值班。在案發(fā)時(shí)，門(mén)崗當(dāng)班的安防人員與巡邏的安防人員未發(fā)生違規(guī)操作和脫崗現(xiàn)象，亦未發(fā)現(xiàn)陌生人進(jìn)入大廈。因此不同意原告的訴訟要求，但愿意從道義給予原告一次性的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償人民幣3000元。⑴、請(qǐng)分析本案焦點(diǎn)是什么？怎樣理解？⑵、本案中的某在其居住的小區(qū)遭到不法侵害，該物業(yè)管理公司在履行安全防義務(wù)上是否存在過(guò)錯(cuò)？其民事責(zé)任是否由物業(yè)公司承擔(dān)。這道題雖有侵權(quán)的糾紛，又有違約的責(zé)任，法律上叫責(zé)任競(jìng)合，但實(shí)際中，更多的是從違約責(zé)任上去考慮，因此，它是一個(gè)典型的違約責(zé)任題。違約責(zé)任賠償?shù)膯?wèn)題是看是否有違約責(zé)任，如有則應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

⑴、本案的焦點(diǎn)是物業(yè)公司是否違約。即某的受傷是否是物業(yè)公司違約造成的。

⑵、按物業(yè)公司述已按物業(yè)合同履行了相應(yīng)條款，故物業(yè)公司不存在過(guò)錯(cuò)。其民事責(zé)任不由其承擔(dān)。物業(yè)管理侵權(quán)是指在物業(yè)管理過(guò)程中，當(dāng)事人因?yàn)楣室饣蛘哌^(guò)失造成了他方的損害，或者沒(méi)有過(guò)失但造成了他方損害，依據(jù)法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任的行為。侵權(quán)責(zé)任的構(gòu)成要件一般有四個(gè)：行為、損害事實(shí)、因果關(guān)系和主觀過(guò)錯(cuò)。侵權(quán)糾紛分侵犯財(cái)產(chǎn)權(quán)糾紛（廣告牌產(chǎn)權(quán)、侵占公共部分等）和侵犯人身權(quán)的糾紛。例題四：某日清晨，某大廈新來(lái)的保潔員阿霞在18樓的公共通道拖地時(shí)發(fā)現(xiàn)1805號(hào)業(yè)主家的客廳亮著燈，但大門(mén)

側(cè)的防火門(mén)開(kāi)著，外面通透式防盜門(mén)也虛掩著，她便上前按業(yè)主家的門(mén)鈴，但是按了好幾次室也沒(méi)有反應(yīng)，阿霞便懷著好奇的心理，側(cè)身進(jìn)入室到客廳、陽(yáng)臺(tái)、廚房一一查看有沒(méi)有人，正在這時(shí)業(yè)主先生從電梯出來(lái)經(jīng)直走回家（他原來(lái)早晨鍛煉去了，因粗心而忘了關(guān)好家門(mén)）一見(jiàn)大門(mén)未關(guān)，先生先是吃了一驚，進(jìn)到家中，又看見(jiàn)一陌生女子在自己家里，更是又急又氣，大聲質(zhì)問(wèn)阿霞是干什么的，不由分說(shuō)要把她送到派出所。試分析：

⑴、阿霞錯(cuò)在哪里？⑵、如果碰到以上業(yè)主和家人都不在家而門(mén)又開(kāi)著的情況，應(yīng)該怎樣處理？⑶、你認(rèn)為如何向先生說(shuō)明和解釋？怎樣才能平息事態(tài)？

這是一個(gè)民事糾紛中侵權(quán)的問(wèn)題。⑴、阿霞錯(cuò)在侵權(quán)擅自進(jìn)入業(yè)主家中。

⑵、應(yīng)立即通知物業(yè)服務(wù)中心聯(lián)系業(yè)主，業(yè)主到場(chǎng)后請(qǐng)其查看

現(xiàn)場(chǎng)有無(wú)被盜，有則報(bào)案；業(yè)主和家人如聯(lián)系不上，則先鎖上門(mén)，到業(yè)主回家再告知并請(qǐng)其查看是否被盜。

⑶、實(shí)事向先生解釋說(shuō)明。賠禮道歉。電梯困人的處理程序一般是：(2009-06-2717:51:02)標(biāo)簽：電梯

困人

處理

程序

房產(chǎn)

分類：?jiǎn)栴}答疑１、當(dāng)有乘客被困在電梯，如有閉路電視或?qū)χv機(jī)，應(yīng)觀察電梯的活動(dòng)情況，詳細(xì)詢問(wèn)被困者有關(guān)情況與通知管理處人員到電梯門(mén)外保持聯(lián)系。２、立即通知電梯維修單位緊急維修站派人解救被困者與維修電梯，在打時(shí)必須詢問(wèn)對(duì)方并告知有人被困。３、被困者如有兒童、老人、孕婦或人多供氧不足需特別留意，并立即通知醫(yī)護(hù)部門(mén)、消防部門(mén)等。４、被困者救出后，需詢問(wèn)被困者：

⑴、是否有不適，是否需要幫助。

⑵、詢問(wèn)被困者的、地址聯(lián)系與到本物業(yè)項(xiàng)目原因。⑶、如被困者不合作或自行離去，則記錄備案。

⑷、必須記錄從開(kāi)始至結(jié)束的時(shí)間、詳細(xì)情況與維修人員、消防員、警員、救護(hù)人員等到達(dá)河里去的時(shí)間，消防車、警車與救護(hù)車車牌等。擁有空置房的開(kāi)發(fā)商是否擁有業(yè)主大會(huì)的選舉權(quán)？(2009-06-3009:16:46)標(biāo)簽：開(kāi)發(fā)商

空置房

選舉權(quán)

房產(chǎn)

分類：物業(yè)題庫(kù)某小區(qū)共有336套住宅，39套未出售。2008年7月，物業(yè)服務(wù)公司受開(kāi)發(fā)商委托成立了業(yè)主委員會(huì)籌備小組，制定了成了業(yè)主委員會(huì)的工作計(jì)劃，并發(fā)放回收了“初選征詢表”。隨后，召開(kāi)了籌備小組工作會(huì)議。確定了14名候選人，決定從中選出7名委員。今年4月初進(jìn)行了第一次投票選舉，但就在要公布業(yè)主委員會(huì)委員當(dāng)選之前，有業(yè)主提出開(kāi)發(fā)商將未出售的39套房屋計(jì)算為自己的投票權(quán)，是侵犯了業(yè)主選舉的合法權(quán)益，要求進(jìn)行重新選舉。請(qǐng)問(wèn)你是怎樣認(rèn)為的？探討答案：未出售的物業(yè)只要所有權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，開(kāi)發(fā)商就擁有業(yè)主大會(huì)的選舉權(quán)和被選舉權(quán)。物業(yè)侵權(quán)案例題－－樓上漏水翻修費(fèi)由誰(shuí)承擔(dān)(2009-06-3008:51:42)標(biāo)簽：物業(yè)

侵權(quán)

問(wèn)題

樓上

漏水

費(fèi)用

歸屬

房產(chǎn)

分類：物業(yè)題庫(kù)王小姐買了某小區(qū)一套住宅，樓下住戶反映王小姐洗手間漏水，并認(rèn)為王小姐應(yīng)該將洗手間地板重新翻修，王小姐認(rèn)為翻修費(fèi)應(yīng)樓上樓下各出一半，因?yàn)闃窍率鞘芤嬲?。你?duì)這個(gè)問(wèn)題是怎樣認(rèn)為的？

探討答案：樓上漏水產(chǎn)生的物業(yè)糾紛，其責(zé)任歸屬采用民法中的過(guò)錯(cuò)責(zé)任原則。過(guò)錯(cuò)責(zé)任原則以過(guò)錯(cuò)為要件，因當(dāng)事人一方的過(guò)錯(cuò)所造成的后果，就由過(guò)錯(cuò)一方承擔(dān)責(zé)任，負(fù)擔(dān)費(fèi)用，沒(méi)有過(guò)錯(cuò)就沒(méi)有責(zé)任。因此，要確定王小姐洗手間漏水翻修費(fèi)用由誰(shuí)承擔(dān)，首先要弄清造成洗手間漏水的責(zé)任歸屬，即漏水是建設(shè)單位在設(shè)計(jì)建造房屋的質(zhì)量問(wèn)題，還是業(yè)主使用不當(dāng)或裝修者的責(zé)任問(wèn)題。由于王小姐的洗手間漏水給樓下業(yè)主或住戶造成了妨礙或損失，樓下業(yè)主或住戶可以要求建設(shè)單位或王小姐承擔(dān)漏水的責(zé)任。但是鑒定屬于物業(yè)自然老化而造成的漏水，則應(yīng)有樓上樓下業(yè)主各承擔(dān)一半的維修費(fèi)用。某商品房住宅小區(qū)的物業(yè)服務(wù)公司關(guān)閉了小區(qū)的北大門(mén)，并在大門(mén)邊的空地上建房，出租給某業(yè)主開(kāi)店。對(duì)此，小區(qū)的廣大業(yè)主極為不滿意。認(rèn)為出入小區(qū)不方便，占用空地影響小區(qū)環(huán)境，紛紛要修重新打開(kāi)北大門(mén)，同時(shí)拆掉空地上的房子。物業(yè)公司解釋：關(guān)閉北大門(mén)是為了減少閑雜人人進(jìn)入小區(qū)，保證小區(qū)的安全，物業(yè)服務(wù)公司有權(quán)這么做。至于店面設(shè)置在空地上，不影響業(yè)主的日常生活。而那位承包經(jīng)營(yíng)店面的業(yè)主也有自己的道理，他認(rèn)為自己作為業(yè)主有權(quán)使用小區(qū)公共用地。試問(wèn)：1.物業(yè)公司和承包經(jīng)營(yíng)商店的業(yè)主他們的說(shuō)確嗎？

2.你作為小區(qū)物業(yè)服務(wù)中心的經(jīng)理將如何處理此問(wèn)題？

探討答案：

1.物業(yè)公司的說(shuō)法不正確。

利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)需要征得業(yè)主大會(huì)的同意。物業(yè)公司在未征得業(yè)主大會(huì)的同意下，

封閉北大門(mén)建房出租是不適當(dāng)?shù)摹?/p>

物業(yè)公司提出封閉北大門(mén)保證小區(qū)安全沒(méi)有充分證據(jù)。

在空地上建出租房不僅是違章建筑，而且會(huì)影響部分業(yè)主的生活。

2.承包店面的業(yè)主說(shuō)法不正確。

個(gè)別業(yè)主對(duì)沒(méi)有對(duì)公共部位的私有權(quán)和專門(mén)使用權(quán)，因?yàn)?，這樣就侵犯了其它業(yè)主的所有權(quán)和使用

權(quán)。

3.作為小區(qū)物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理的具體做法是：

征得業(yè)主大會(huì)和相關(guān)業(yè)主的同意，補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)；

辦理搭建報(bào)建手續(xù)；

店面承包經(jīng)營(yíng)費(fèi)用歸全體業(yè)主，主要是用于補(bǔ)充維修資金；

如果業(yè)主大會(huì)和相關(guān)業(yè)主不同意，那末打開(kāi)北大門(mén)，關(guān)閉并拆除搭建的商店。

電梯困人的處理程序一般是：(2009-06-2717:51:02)標(biāo)簽：電梯

困人

處理

程序

房產(chǎn)

分類：?jiǎn)栴}答疑１、當(dāng)有乘客被困在電梯，如有閉路電視或?qū)χv機(jī)，應(yīng)觀察電梯的活動(dòng)情況，詳細(xì)詢問(wèn)被困者有關(guān)情況與通知管理處人員到電梯門(mén)外保持聯(lián)系。２、立即通知電梯維修單位緊急維修站派人解救被困者與維修電梯，在打時(shí)必須詢問(wèn)對(duì)方并告知有人被困。３、被困者如有兒童、老人、孕婦或人多供氧不足需特別留意，并立即通知醫(yī)護(hù)部門(mén)、消防部門(mén)等。４、被困者救出后，需詢問(wèn)被困者：

⑴、是否有不適，是否需要幫助。

⑵、詢問(wèn)被困者的、地址聯(lián)系與到本物業(yè)項(xiàng)目原因。⑶、如被困者不合作或自行離去，則記錄備案。

⑷、必須記錄從開(kāi)始至結(jié)束的時(shí)間、詳細(xì)情況與維修人員、消防員、警員、救護(hù)人員等到達(dá)河里去的時(shí)間，消防車、警車與救護(hù)車車牌等。綠化管理的主要措施(2009-06-2709:22:34)標(biāo)簽：綠化

管理

措施

房產(chǎn)

分類：物業(yè)ABC1.建立綠化管理機(jī)構(gòu)2.明確崗位職責(zé)3.加強(qiáng)綠化管理員工的培訓(xùn)4.制定嚴(yán)格的管理制度5.強(qiáng)化綠化管理的職能6.加強(qiáng)綠化宣傳培養(yǎng)綠化意識(shí)接待業(yè)主投訴的物業(yè)人員的基本責(zé)任(2009-06-2518:01:45)標(biāo)簽：接待

業(yè)主投訴

責(zé)任

房產(chǎn)

分類：容探討

1.自己崗位職責(zé)、業(yè)務(wù)分工的、或能處理的事務(wù)，立即當(dāng)場(chǎng)處理，給業(yè)住滿意答復(fù)2.自己不能處理的事務(wù)，與時(shí)將該事項(xiàng)轉(zhuǎn)辦到相關(guān)人員手中；相關(guān)人員暫時(shí)不在崗，應(yīng)代為接收，

負(fù)責(zé)轉(zhuǎn)辦并跟進(jìn)處理情況；責(zé)任無(wú)法明確區(qū)分或情況緊急、重大時(shí)報(bào)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)并跟進(jìn)處理情況3.對(duì)來(lái)電、來(lái)人的聯(lián)系方式、事務(wù)詳情準(zhǔn)確記錄4.對(duì)有相關(guān)物件的應(yīng)仔細(xì)察看，并作相應(yīng)登記5.對(duì)于業(yè)住后期的查詢耐心準(zhǔn)確解答6.熱情接待，熱心導(dǎo)辦，耐心解答，語(yǔ)言文明業(yè)主投訴處理的原則(2009-06-2517:56:03)標(biāo)簽：業(yè)主

投訴

處理

原則

房產(chǎn)

分類：?jiǎn)栴}答疑

1.換位思考的原則：將住戶投訴的事項(xiàng)當(dāng)作自己所要投訴的事項(xiàng)，積極思考期望得到什么樣的答復(fù)2.將住戶投訴處理看作是與住戶交朋友、宣傳自己和公司的機(jī)會(huì)，并通過(guò)為住戶實(shí)事地解

決問(wèn)題，達(dá)到加強(qiáng)溝通的目的3.接待投訴時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格遵守“禮貌、樂(lè)觀、熱情、友善、耐心、平等”的服務(wù)方針，嚴(yán)禁與住戶進(jìn)

行辯論、爭(zhēng)吵怎樣解決保修難的問(wèn)題(2009-06-2509:16:45)標(biāo)簽：物業(yè)

保修

房產(chǎn)

分類：容探討昨天讀到博友評(píng)論說(shuō)保修制度執(zhí)行起來(lái)難的問(wèn)題。此問(wèn)題過(guò)去我做物業(yè)也被整的頭痛，交房了，房屋出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題（有個(gè)品牌物業(yè)說(shuō)他們沒(méi)有質(zhì)量問(wèn)題，只有未完善工程或遺留工程問(wèn)題），我們物業(yè)與時(shí)發(fā)出了整改通知單給開(kāi)發(fā)商，給施工單位，但由于方方面面的原因（更多是人為原因），總是維修不到位，不與時(shí)，鬧得業(yè)主住戶意見(jiàn)很大，更多情況下，他們把氣發(fā)到物業(yè)上，物業(yè)承受了很大壓力姑且不論，更主要的是沒(méi)有把業(yè)主住戶的問(wèn)題與時(shí)解決。過(guò)去我們的辦法是和開(kāi)發(fā)商協(xié)商，不行就物業(yè)自己找一支維修隊(duì)伍，自己處理，費(fèi)用經(jīng)過(guò)一定的確認(rèn)手續(xù)后，有責(zé)任施工方承擔(dān)（從未付款或質(zhì)保金中扣除）。但效果不是很好?，F(xiàn)在有些省市房地產(chǎn)主管行政部部門(mén)出頭，出臺(tái)了維修保證金制度，即開(kāi)發(fā)商在竣工驗(yàn)收備案時(shí)必須在指定的銀行按房屋造價(jià)比例預(yù)存一筆維修保證金，否則，無(wú)法通過(guò)竣工驗(yàn)收備案和房地產(chǎn)資質(zhì)審核。維修保證金在物業(yè)保修期不夠部分要與時(shí)補(bǔ)充，過(guò)了保修期無(wú)息退還剩余金額。對(duì)物業(yè)保修期保修不與時(shí)的，物業(yè)管理部門(mén)可以向所管房地產(chǎn)行政主管部門(mén)提出申請(qǐng)，動(dòng)用維修保證金，而且運(yùn)作很快。這樣一來(lái)，再加上物業(yè)加大力度與開(kāi)發(fā)商、施工單位溝通，物業(yè)保修的問(wèn)題有所好轉(zhuǎn)起來(lái)了。物業(yè)服務(wù)糾紛案例摘錄--公共秩序維護(hù)糾紛（一）(2009-10-2001:24:51)標(biāo)簽：物業(yè)服務(wù)

糾紛

案例

房產(chǎn)

分類：物業(yè)題庫(kù)

2009年7月，省市某小區(qū)，讀小學(xué)二年級(jí)的學(xué)生揚(yáng)揚(yáng)放學(xué)回家，剛走進(jìn)小區(qū)就被一條大狗咬傷脖子，鮮血直流，后來(lái)趕來(lái)的物業(yè)公司保安將狗打死。揚(yáng)揚(yáng)被送到醫(yī)院，花去醫(yī)療費(fèi)1021﹒19元。揚(yáng)揚(yáng)家人認(rèn)為物業(yè)公司沒(méi)有履行小區(qū)安全管理基本義務(wù)，咬人的不是你，讓狗進(jìn)來(lái)的卻是你，一怒將物業(yè)公司告上法庭，要求對(duì)方賠償醫(yī)藥費(fèi)、誤工費(fèi)、護(hù)理費(fèi)、交通費(fèi)與精神損失費(fèi)12121元。物業(yè)公司稱改狗系流浪狗，在不受控的情況下進(jìn)入小區(qū)，事發(fā)后，物業(yè)公司已將狗處置，并與時(shí)通知了揚(yáng)揚(yáng)家長(zhǎng)，安排人將揚(yáng)揚(yáng)送到醫(yī)院治療。此外，原告只交了2005年度的物管費(fèi)，未完全履行繳費(fèi)義務(wù)，故物業(yè)公司不承當(dāng)相應(yīng)的責(zé)任。案例分析：

法院審理后認(rèn)為，物業(yè)公司在管理時(shí)應(yīng)預(yù)見(jiàn)狗患尤其是流浪狗對(duì)小區(qū)安全將產(chǎn)生不利影響，有義務(wù)采取措施防止流浪狗進(jìn)入小區(qū)。物業(yè)公司不作為導(dǎo)致?lián)P揚(yáng)受傷，應(yīng)承擔(dān)80％的責(zé)任；揚(yáng)揚(yáng)的父母對(duì)孩子未盡到監(jiān)護(hù)義務(wù)，應(yīng)承擔(dān)20％的責(zé)任。揚(yáng)揚(yáng)被狗咬傷后，承受了一定的精神痛苦，物業(yè)公司應(yīng)適當(dāng)賠償精神損失撫慰金。故法院一審判決物業(yè)公司賠償1121﹒95元（醫(yī)療費(fèi)和交通費(fèi)）的80％即897﹒56元，賠償精神損失撫慰金500元。物業(yè)服務(wù)糾紛案例摘錄物業(yè)服務(wù)收費(fèi)糾紛（四）(2009-10-2001:14:49)標(biāo)簽：物業(yè)服務(wù)

糾紛

案例

房產(chǎn)

分類：物業(yè)題庫(kù)

某物業(yè)公司進(jìn)駐該市某住宅小區(qū)后，很的物管費(fèi)始終收不起來(lái)。原因有二：一是個(gè)別業(yè)主不滿意物業(yè)服務(wù)；二是一部分業(yè)主買房后沒(méi)裝修沒(méi)入住，一部分業(yè)主無(wú)需接受相關(guān)服務(wù)（如高層住宅低層住戶不用乘坐電梯）。物業(yè)公司認(rèn)為，物業(yè)合同不可能與單個(gè)業(yè)主簽訂，但效力仍然對(duì)單個(gè)業(yè)主有效，“電梯、保安、衛(wèi)生這些不可能誰(shuí)家交錢就給誰(shuí)服務(wù)吧！”于是多次要求業(yè)主繳納，但這部分業(yè)主始終不給。案例分析：《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第六條：“經(jīng)書(shū)面催交，業(yè)主無(wú)正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以與相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持?！?/p>

選聘物業(yè)是業(yè)主共同作出的決定，只要物業(yè)按照合同約定提供了相關(guān)服務(wù)，則物業(yè)費(fèi)的交納義務(wù)對(duì)全體業(yè)主而言都是均等的。即使業(yè)主的房屋空閑，住宅一樓不適用電梯，物業(yè)服務(wù)使小區(qū)建筑物與其附屬設(shè)施正常運(yùn)行，仍然間接地為業(yè)主提供了服務(wù)。除非管理規(guī)約或者物業(yè)服務(wù)合同等有另外的規(guī)定或者約定。物業(yè)服務(wù)糾紛案例摘錄--物業(yè)服務(wù)收費(fèi)糾紛（三）(2009-10-0310:28:34)標(biāo)簽：物業(yè)服務(wù)

糾紛

案例

房產(chǎn)

分類：物業(yè)題庫(kù)

[案例三]高女士在某小區(qū)購(gòu)買了一套4居室住宅。開(kāi)發(fā)商2006年1月交房后，高女士即將該房租給了來(lái)昆做生意的林先生，并約定由林先生負(fù)責(zé)物業(yè)費(fèi)的交納，對(duì)于這一約定，高女士也與時(shí)書(shū)面告知了物業(yè)服務(wù)公司，物業(yè)服務(wù)公司人員當(dāng)時(shí)也表示了認(rèn)可。然而，就在林先生退租后兩個(gè)月，高女士突然接到物業(yè)服務(wù)公司的催繳通知，要求高女士結(jié)清林先生承租期間所欠交的物業(yè)費(fèi)三千多元。高女士認(rèn)為，既然當(dāng)時(shí)自己與林先生約定該筆費(fèi)用由林先生承擔(dān)，并且物業(yè)服務(wù)公司也認(rèn)可該約定，那么，物業(yè)服務(wù)公司就應(yīng)該要求林先生償還，而不是向自己催交。對(duì)此，高女士是否有權(quán)拒絕交納該筆欠交的物業(yè)費(fèi)。案例分析：

房東應(yīng)負(fù)連帶責(zé)任。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第七條之規(guī)定：“業(yè)主與物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持?！币虼耍鳛槲飿I(yè)的業(yè)主，高女士在接到物業(yè)服務(wù)公司的催繳通知后，應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定先行償還該筆欠交的物業(yè)費(fèi)。高女士在交納該筆欠交物業(yè)費(fèi)后，有權(quán)依據(jù)與林先生簽訂的《房屋租賃協(xié)議》的約定向林先生進(jìn)行追償。

[案例四]某物業(yè)公司進(jìn)駐該市某住宅小區(qū)后，很的物管費(fèi)始終收不起來(lái)。原因有二：一是個(gè)別業(yè)主不滿意物業(yè)服務(wù)；二是一部分業(yè)主買房后沒(méi)裝修沒(méi)入住，一部分業(yè)主無(wú)需接受相關(guān)服務(wù)（如高層住宅低層住戶不用乘坐電梯）。物業(yè)公司認(rèn)為，物業(yè)合同不可能與單個(gè)業(yè)主簽訂，但效力仍然對(duì)單個(gè)業(yè)主有效，“電梯、保安、衛(wèi)生這些不可能誰(shuí)家交錢就給誰(shuí)服務(wù)吧！”于是多次要求業(yè)主繳納，但這部分業(yè)主始終不給。案例分析：

《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第六條：“經(jīng)書(shū)面催交，業(yè)主無(wú)正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以與相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持?！?/p>

物業(yè)服務(wù)糾紛案例摘錄--物業(yè)服務(wù)收費(fèi)糾紛（三）(2009-10-0310:20:32)標(biāo)簽：物業(yè)糾紛

案例

房產(chǎn)

分類：物業(yè)題庫(kù)

[案例二]某單位在某大廈擁有兩套物業(yè)，2006年年底該辦事處一輛轎車在大廈停車場(chǎng)丟失，雙方協(xié)商理賠無(wú)果。自2007年1月起，該單位以物業(yè)服務(wù)公司管理疏漏為由停交管理費(fèi)與水電費(fèi)。至2008年12月，共拖欠物管費(fèi)104056.32元，水電費(fèi)人民幣129745.25元。2009年，該大廈的物業(yè)服務(wù)公司將該單位告上了法庭。案例分析：法院一審認(rèn)為：該單位作為物業(yè)管理公司的住戶，應(yīng)按規(guī)定依時(shí)向物業(yè)管理部門(mén)繳納物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)，其長(zhǎng)期拖欠款項(xiàng)的行為理應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任，該單位辯稱的其并非無(wú)故不交納物管費(fèi)的事實(shí)與理由是不同的另類法律關(guān)系，與本案無(wú)關(guān)。最后判決該單位應(yīng)付給物業(yè)公司上述費(fèi)用，并追加每日3‰的管理費(fèi)滯納金。被告不服上述。二審法院的判決與一審判決基本一致，只是改判該單位不必支付拖欠的物業(yè)管理費(fèi)得滯納金。

追費(fèi)難，催費(fèi)難，應(yīng)該說(shuō)是當(dāng)前體制不完善，法規(guī)不健全、觀念舊落后情況下，困擾和阻礙物業(yè)行業(yè)發(fā)展的一大難題。以物業(yè)公司某一項(xiàng)服務(wù)不到位不完善為由而拒交物管費(fèi)者有之，以物業(yè)存在質(zhì)量缺陷為由拒交物管費(fèi)者有之。個(gè)別業(yè)主拒交物管費(fèi)這種“抗辯”不屬于合同法的履行抗辯權(quán)或不履行抗辯權(quán)。

物業(yè)服務(wù)糾紛案例摘錄--物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)糾紛(三）(2009-10-0310:11:04)標(biāo)簽：物業(yè)服務(wù)

糾紛

案例

編輯

房產(chǎn)

分類：物業(yè)題庫(kù)

[案例一]位于某市人民路的H花園小區(qū)，于2005年6月經(jīng)綜合驗(yàn)收合格后，交付業(yè)主使用。該小區(qū)共有樓房21棟，擁有業(yè)主780戶，2006年10月，入住業(yè)主超過(guò)80％，在有關(guān)單位指導(dǎo)下，按照規(guī)定該小區(qū)成立了業(yè)主委員會(huì)。隨后，業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主與甲物業(yè)服務(wù)公司簽訂了《物業(yè)服務(wù)合同》，委托甲物業(yè)公司對(duì)該小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理。但是，該小區(qū)一些業(yè)主以《物業(yè)服務(wù)合同》中物管費(fèi)較高，自己并未簽署《物業(yè)服務(wù)合同》為由，從一開(kāi)始就拒絕繳納物業(yè)管理費(fèi)。案例分析：該小區(qū)部分業(yè)主以自己未簽署《物業(yè)服務(wù)合同》的理由拒繳物管費(fèi)理由是不成立的?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》明確指出“建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以與業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。”物業(yè)服務(wù)糾紛案例摘錄車輛道路管理服務(wù)糾紛（二）(2009-09-2220:57:29)標(biāo)簽：物業(yè)服務(wù)

糾紛

案例

摘錄

房產(chǎn)

分類：物業(yè)題庫(kù)[案例四]2002年5月29日，車主徐某將其小轎車停放于A大廈停車場(chǎng)，后發(fā)現(xiàn)車被高空墜物砸壞車頭蓋板。徐某找到該大廈管理處的保安，保安稱其為鄰近正在施工的B大廈墜落的瓷片所砸，并帶徐某查看現(xiàn)場(chǎng)。現(xiàn)場(chǎng)為B大廈外墻正在拆卸腳手架和防護(hù)網(wǎng)，不時(shí)有墜物降落，車身上下布滿灰塵，車旁有瓷片等建筑垃圾，車頭蓋板上有明顯的銳物砸痕。隨后趕來(lái)的管理處工作人員對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行了多角度拍照，并將瓷片包裝好交給徐某。徐某修車后就修理費(fèi)用與B大廈施工單位交涉未果，遂將B大廈的建筑單位某房地產(chǎn)公司和A大廈停車場(chǎng)的管理單位某物業(yè)管理公司告上法庭。[案例分析]

本案中的某物業(yè)管理公司，如果與車主間建立的是車輛保管關(guān)系，則很難證明自己在保管行為中沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，而需承擔(dān)連帶責(zé)任，然后再代位求償，向某房地產(chǎn)公司追償。根據(jù)《經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定，物業(yè)管理公司與車主之間是“車位有償使用”的租賃關(guān)系，則免除了上述之虞。原告徐某起訴的主要理由是，

A大廈物業(yè)管理公司未對(duì)其所停車輛妥善看護(hù)，也應(yīng)承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。某物業(yè)管理公司向法庭提交了現(xiàn)場(chǎng)照片，辯稱損害結(jié)果的發(fā)生與自己無(wú)關(guān)，在停車場(chǎng)管理方面沒(méi)有過(guò)錯(cuò)。

市福田區(qū)人民法院認(rèn)為，建筑物以與建筑物上的擱置物、