論文題目：房地產(chǎn)市場投資和投機(jī)問題摘要：隨著我國房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展與壯大，房地產(chǎn)交易案例的急劇增加房地產(chǎn)估價(jià)在人們的生活、工作中已成為不可缺少的一項(xiàng)專業(yè)性、技術(shù)性工作，并且國家實(shí)行了房地產(chǎn)估價(jià)制度。如何運(yùn)用合適模型對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的形成，演化機(jī)理，價(jià)格評(píng)估及如何有效地抑制價(jià)格上揚(yáng)等已成為擺在我們面前的問題。本文利用初等模型解釋房地產(chǎn)價(jià)格形成及演化機(jī)制，將模糊數(shù)學(xué)運(yùn)用于房地產(chǎn)估價(jià)中，引進(jìn)了隸屬函數(shù)、貼近度、擇近原則的概念，研究了權(quán)重確定方法，應(yīng)用了“快速遞減加權(quán)”理論，將比較法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)選取可比案例以及權(quán)重確定的科學(xué)理論依據(jù)運(yùn)用于實(shí)際項(xiàng)目中，很好地解決了比較法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)的難題。從而避免了以往對(duì)可比案例及權(quán)重選取的主觀隨意性問題。該方法對(duì)大宗房地產(chǎn)價(jià)格的評(píng)估具有廣泛的推廣應(yīng)用價(jià)值。本文注重影響房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素——土地價(jià)格的，原材料，人均收入，供求關(guān)系，利率水平；大膽假設(shè)他們與房地產(chǎn)的關(guān)系依次為指數(shù)關(guān)系，正比，二次曲線，反比關(guān)系。忽略了很多次要的及相對(duì)微弱因素。建立的模型為E=f(P,B,R,Q,T,C)=V1(λD*G)+|V2(K1B/RQ)+V3(aeΨ)+V4(K2P)+r,G為綜合評(píng)判后的建設(shè)成本，V1···V4為各因素對(duì)房價(jià)影響的權(quán)重，為0到1范圍內(nèi)的常量。在估價(jià)出單座建筑價(jià)格后，再與其同類建筑比較，利用模糊數(shù)學(xué)理論估價(jià)出相對(duì)均穩(wěn)的價(jià)格。通過模型中的主要因數(shù)與房價(jià)的關(guān)系可采取如下措施來抑制房價(jià)的過快增長：一﹑政府通過控制建材、上調(diào)利率水平、調(diào)節(jié)供求關(guān)系等手段進(jìn)行宏觀調(diào)控。二﹑加強(qiáng)市場監(jiān)控和信息化建設(shè)。三﹑充分發(fā)揮市場化對(duì)資源的配置作用，促使房地產(chǎn)市場供需平衡、價(jià)格平穩(wěn)。這些政策符合我國房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀。對(duì)房地產(chǎn)管理者起到一定的政策導(dǎo)向作用。一、闡述問題雖然國家多次進(jìn)行宏觀調(diào)控，多次調(diào)整利率、存款準(zhǔn)備金率等，試圖對(duì)房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控，但自1998年實(shí)行房改以來，我國大部分城市的房價(jià)出現(xiàn)了普遍持續(xù)上漲情況。一方面，房價(jià)的上漲使得新進(jìn)入城市或需要購房者的生存成本大幅增加，導(dǎo)致許多中低收入人群買房難，其他消費(fèi)也無法提升；另一方面，部分投資或投機(jī)者通過各種融資渠道買入房屋進(jìn)行出租或空置，期望因房價(jià)上漲而獲得超高回報(bào)，導(dǎo)致房價(jià)居高不下。因此，如何分析影響房地產(chǎn)市場的因素，從而進(jìn)行有效的抑制房地產(chǎn)價(jià)格的過快上漲，同時(shí)能夠抑制房地產(chǎn)市場的投機(jī)行為，是一個(gè)需要進(jìn)行全面而深入研究的問題，也是普羅大眾非常關(guān)心的社會(huì)問題。國家為此出臺(tái)了多種政策或宏觀調(diào)控措施?，F(xiàn)在請(qǐng)你就一下幾個(gè)方面的問題進(jìn)行討論。1.建立一個(gè)城市房價(jià)的數(shù)學(xué)模型，通過這個(gè)模型對(duì)房價(jià)的形成、演化機(jī)理進(jìn)行深入細(xì)致的分析；2.通過分析找出影響房價(jià)的主要因素；3.分析國家調(diào)整房地產(chǎn)利率或存款準(zhǔn)備金率、房產(chǎn)稅、貸款限制等關(guān)鍵措施對(duì)房地產(chǎn)投資或投機(jī)者的影響；4.給出調(diào)控房地產(chǎn)投資或抑制房地產(chǎn)投機(jī)的政策建議；5.對(duì)你的建議可能產(chǎn)生的效果進(jìn)行科學(xué)預(yù)測(cè)和評(píng)價(jià)。二、模型假設(shè)①假設(shè)房地產(chǎn)價(jià)格與消費(fèi)需求成二次曲線關(guān)系；②房價(jià)與銀行利率成反比關(guān)系；③房價(jià)與土地價(jià)格成指數(shù)關(guān)系；④房價(jià)與人均收入、建材費(fèi)用成正比關(guān)系；⑤忽略外來投資者對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響；⑥忽略樓盤地理位置及周圍交通、區(qū)域聚合度、社區(qū)成熟程度的影響；⑦不考慮房屋拆遷及家庭分裂、重組的影響；⑧國家政策及進(jìn)入該地區(qū)的外來人口在所考慮的時(shí)間段內(nèi)穩(wěn)定；⑨在模型中不考慮商家炒作對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響；⑩房屋價(jià)格是在完全市場經(jīng)濟(jì)條件下確定的；?對(duì)房地產(chǎn)的估價(jià)是建立在公平、通明、合法的原則上的。三、符號(hào)說明B表示該房的便利程度（購物、交通、教育、醫(yī)療等）；E表示房地產(chǎn)平均銷售價(jià)格；M表示所考慮地區(qū)內(nèi)的住房需求P表示其他的人均收入；T表示土地價(jià)格；R表示距市中心的距離；G所考慮的房地產(chǎn)的面積；Q表示所考慮時(shí)期內(nèi)的銀行利率；D為建筑物每平方米的造價(jià)；X表示房地產(chǎn)的需求量；四、模型建立問題1與2：根據(jù)房地產(chǎn)最有效、相類比較、預(yù)測(cè)、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、公平、合法原則建立房地產(chǎn)估價(jià)模型。（一）先考慮房地產(chǎn)建設(shè)成本對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響，建造不同類型房地產(chǎn)如醫(yī)院，教學(xué)樓，廠房等受許多不同因素的影響。在估價(jià)單一種建筑時(shí)考慮其已知的同類型建筑的生產(chǎn)成本，利用模糊理論來估計(jì)比較均衡的建設(shè)成本費(fèi)用。們利用模糊數(shù)學(xué)中的歐氏距離公式ndp(x,y)=(∑|xi－yi|p)1/p公式（2）i=1x=(x1,?,xn),y=(y1,?,yn)∈Rn,p>0是固定的參數(shù)（當(dāng)p=2時(shí)，即為歐氏距離。）和貼近度計(jì)算公式：(A,B)=1－c(dp(A,B)α)1/α,公式(3）其中c,α是適當(dāng)選取的參數(shù)，并保證0≤（A，B）≤1（A,B為模糊集合）來計(jì)算同類工程的貼近度。為方便起見，我們把各位工程特征的隸屬度計(jì)算簡化為線性關(guān)系令α=1，c=1/n，則擬估工程x和同類工程y特征編碼的歐氏距離為nd(x,y)=∑|ux(xk)－uy(xk)|k=1(x,y)=1－1/n×d(x,y)公式（4）step5:給出特征編碼線性權(quán)重向量由預(yù)算人員對(duì)每位詳細(xì)特征編碼，按其各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)所占造價(jià)比重等因素，給出線性權(quán)重向量。r=(r1，r2，．．．，r30)而∑ri=1（公式5）i=5step6:建立線性加權(quán)偏離度矩陣Step7:確定參照工程(二)對(duì)問題2，4與5的分析，即抑制房價(jià)的政策建議與其可能產(chǎn)生的效果分析。本模型組主要對(duì)工程技術(shù)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析和測(cè)算，用模擬仿真的方法提供用戶所需的分析和預(yù)測(cè)結(jié)果。其一，可對(duì)單位工程或?qū)Ψ诸惞こ痰馁M(fèi)用比重，造價(jià)比重，工程構(gòu)成比重及材料比重等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)加以分析；其二，可由預(yù)算人員人材機(jī)單價(jià)和主要費(fèi)用進(jìn)行調(diào)整，全面觀察分析各項(xiàng)因素的變化對(duì)工程造價(jià)的影響，并根據(jù)調(diào)整結(jié)果進(jìn)行預(yù)測(cè)。1、房地產(chǎn)開發(fā)商所生產(chǎn)房屋數(shù)量對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響，數(shù)量的增加必然價(jià)格的下滑，在完全市場經(jīng)濟(jì)中價(jià)格是由市場上的供應(yīng)量決定的。一個(gè)時(shí)期，由于某種商品的上市量大于需求而銷售不暢，造成價(jià)格下跌，銷售者無利可圖，轉(zhuǎn)而經(jīng)銷其他商品。經(jīng)過一段時(shí)間以后，商品上市量大減，又導(dǎo)致價(jià)格上升。這種供求關(guān)系決定市場經(jīng)濟(jì)中價(jià)格和數(shù)量的振蕩關(guān)系。這種振蕩會(huì)導(dǎo)致兩種結(jié)果：一是振蕩幅度逐漸減小，最終趨于平衡；二是振蕩幅度越來越大，最終導(dǎo)致市場混亂。下面借助經(jīng)濟(jì)模型來研究數(shù)量與房價(jià)的關(guān)系，市場經(jīng)濟(jì)中，每種商品存在兩個(gè)不同的函數(shù)。需求函數(shù)X=g（e），她是價(jià)格的單減函數(shù)，其圖形稱為需求曲線；（2）供應(yīng)函數(shù)M=f（E）它是價(jià)格的單增函數(shù)，其圖形稱為供應(yīng)曲線，圖形如上圖所示。它所表達(dá)的含義是，只有在H點(diǎn)時(shí)市場上房屋的數(shù)量和價(jià)格才趨于穩(wěn)定，而在其他點(diǎn)是不穩(wěn)定的，一種可能是逐漸趨于穩(wěn)定，另一種可能是更加混亂。這種方法在經(jīng)濟(jì)學(xué)上稱為蛛網(wǎng)理論。2平均銷售價(jià)格與利率水平，便利程度及距市中心的距離的關(guān)系：根據(jù)基本假設(shè)，我們可得到如下數(shù)學(xué)表達(dá)式：Eb=k1B/RQ+c我們雖然無法定量分析，但可以通過它定性研究。下面我們以南京市為例來說明其有用性，南京市各區(qū)房價(jià)及其起落趨勢(shì)的數(shù)據(jù)如下：根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心樓盤數(shù)據(jù)庫和2004年6月70典型樓盤價(jià)格指數(shù)，以南京市七大片區(qū)作為統(tǒng)計(jì)對(duì)象，根據(jù)供給面積與市場價(jià)格加權(quán)計(jì)算，得出2004年6月新建商品房加權(quán)平均價(jià)格為4813元/平米，七大片區(qū)均價(jià)如上圖所示。由以上表格明顯可以看出：城中區(qū)，河西區(qū)，房價(jià)較高，上漲趨勢(shì)較明顯，這是因?yàn)槠湮挥谀暇┦兄行母浇?，擁有便利的條件，即B較大，R較小，從而E較大。符合實(shí)際情況，因此上式具有可用性。下面就利率因素進(jìn)行討論。加息有利于房地產(chǎn)價(jià)格過快上漲，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)最突出的問題從房地產(chǎn)投資增長過快轉(zhuǎn)移到房價(jià)增長過快，房價(jià)增長過快成為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展最大的風(fēng)險(xiǎn)因素，由于房價(jià)的不斷上漲導(dǎo)致新一輪的房地產(chǎn)泡沫的爭論日益激烈，我們認(rèn)為抑制房價(jià)過快增長是國家出臺(tái)加息政策所考慮因素之一，只有房價(jià)的平穩(wěn)增長，房地產(chǎn)行業(yè)才有可能保持長期持續(xù)穩(wěn)定增長。家息將抑制房價(jià)的過快增長：加息最直接的影響是既提高了購房者的購房成本和按揭支出，也增加了開發(fā)商的融資成本，從而從需求和供給兩個(gè)方面都對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生負(fù)面影響，加息將抑制房地產(chǎn)行業(yè)的增長速度，消除行業(yè)的不利行為。加息對(duì)需求的影響大于對(duì)供給的影響：加息直接導(dǎo)致購房者的購房行為的變化，而對(duì)供給的影響則較為復(fù)雜，一是開發(fā)商進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)的出發(fā)點(diǎn)是只要能夠盈利就不會(huì)退出這個(gè)市場，而當(dāng)前的房價(jià)過快上漲已經(jīng)給開發(fā)商帶來了較高的利潤空間，其供應(yīng)不會(huì)有較大的抑制；二是對(duì)供給的影響具有滯后性。住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)還很低：盡管從2000年到2004年上半年，我國的住房抵押貸款都以54﹒9%的增長速度飛速發(fā)展，2003年總抵押貸款額只占總貸款的8﹒5%，占GDP的11﹒1%，香港的相關(guān)數(shù)據(jù)分別為34﹒3%和50%。中國各銀行和監(jiān)管機(jī)構(gòu)都認(rèn)為抵押貸款是唯一最好的放貸方式，其資產(chǎn)質(zhì)量高（壞帳比例低于1﹒5%），而且有很大的增漲潛力（2004年上半年，抵押貸款的同期增長率為57%）。此外，因1998年以來住房私有化使個(gè)人有機(jī)會(huì)積累大量財(cái)富，所以抵押貸款在總房產(chǎn)中只占很小比例。抵押貸款的發(fā)放額為1﹒3萬億元人民幣，約占城市居民房產(chǎn)總價(jià)值的5%（居民房產(chǎn)總價(jià)值由居民總住房占地面積120億平方米乘以估計(jì)每平方米平均價(jià)格2000元人民幣）。根據(jù)以上分析可知，隨著銀行利率的提高，將導(dǎo)致投資者成本的增加，購房者也會(huì)考慮是否近期買房，這就造成近期需求的相對(duì)減少，由此可見，利率的影響與房價(jià)可認(rèn)為成反比關(guān)系，這在實(shí)際生活當(dāng)中也是符合實(shí)際情況的。所以，上式是成立的。3、土地作為房地產(chǎn)開發(fā)的最基本的生產(chǎn)資料，與房價(jià)有著密切的聯(lián)系。商品房銷售價(jià)格上漲，且上漲幅度較大。企業(yè)家在回答“與上年相比，本企業(yè)本年在本地區(qū)商品房銷售價(jià)格：上漲、基本持平、下降”問題時(shí)，認(rèn)為“上漲”的212人，占76﹒5%；其中認(rèn)為上漲的212人，認(rèn)為上漲幅度在30%以上的53人，占25%。土地購置價(jià)格也有較大幅度的上漲。據(jù)估計(jì)，企業(yè)家在回答“與上年相比，本企業(yè)本年本地區(qū)的土地購置價(jià)格：上漲、基本持平、下降”問題時(shí)，認(rèn)為“上漲”的209人，占75﹒5%；其中認(rèn)為上漲的209人中，認(rèn)為上漲幅度在30%以上的77人，占36﹒8%?！?005年第一季度城市低價(jià)監(jiān)測(cè)報(bào)告》顯示，今年一季度全國主要城市地價(jià)水平為每平方米1212元，與去年第四季度末相比增長1﹒21％每平方米2006元、1184元和482元，與2004年第四季度末相比增長率分別為0﹒91%、1﹒58%和0﹒19%。分區(qū)域看，一季度華北區(qū)﹑東北區(qū)﹑華南區(qū)﹑中南區(qū)﹑西南區(qū)﹑西北區(qū)平均地價(jià)水平為每平方米1309元﹑1066元﹑1171元﹑1239元和780元；與2004年第四季度末相比，除西南區(qū)增速上升外，其他區(qū)域增速均有所放慢。長江三角洲﹑珠江三角洲﹑京津地區(qū)等重點(diǎn)區(qū)域平均地價(jià)水平分別為每平方米2019元﹑1425元和2019元，與2004年第四季度末比增長率分別為2.37%﹑0.93%和0.50%，與去年同期相比增幅均有所上升。許多城市房價(jià)的上漲與土地成本增加有直接關(guān)聯(lián)。從國家利益最大化的角度來看，政府對(duì)土地的壟斷是地價(jià)順利的轉(zhuǎn)化為開發(fā)商的成本，制度因素使地價(jià)中包含了壟斷地租，直接表現(xiàn)為地價(jià)上漲。2004年上半年數(shù)字顯示土地招牌掛實(shí)現(xiàn)了地方政府利益最大化，同時(shí)抬高了地價(jià).后者同時(shí)作用于前者。房價(jià)上漲還同時(shí)帶來了拆遷標(biāo)準(zhǔn)的提高。例如，2004年度上海市城市房屋拆遷最低補(bǔ)償單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)在2003年度標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上進(jìn)行了修改，最新的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)同比大幅提高，市中心地塊的單價(jià)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)上漲了2000元-3000元/平方米。另外，土地一級(jí)市場土地成本走高帶動(dòng)了二級(jí)市場，原先的土地持有者不可能廉價(jià)賣地，而是獲取了超額利潤。因此，綜合來看，新增項(xiàng)目的土地成本確實(shí)是提高了。土地成本的增加也影響了房價(jià)。例如，上海由于土地資源的極端稀缺和有限性，房地產(chǎn)用地成本昂貴。土地交易價(jià)格增長今年1季度為22﹒6%，增幅僅次于35個(gè)大中城市中的杭州；2季度更是超過杭州，增幅升至24﹒8%；3季度雖然降到14﹒9%，但增幅比全國平均水平和最低的省市分別高3﹒3和14﹒9個(gè)百分點(diǎn)，與全市房價(jià)持平。據(jù)上海有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，2003年上海公開出讓的1200多公頃土地中，平均中標(biāo)價(jià)達(dá)105﹒4萬元/畝，比2002年上漲124﹒3%，其中盧灣區(qū)的一塊地地價(jià)達(dá)1527萬/畝，即使近郊區(qū)縣的部分住宅土地中標(biāo)價(jià)也已超過300萬元/畝。由以上分析可知，房價(jià)與土地價(jià)格并非線性關(guān)系。假設(shè)為指數(shù)關(guān)系如下：Ec=aex+b，0〈x〈1，x=（T2-T1）/T1，T1，T2為不同時(shí)期的土地價(jià)格。B為一定時(shí)期的平均價(jià)格，a是根據(jù)房價(jià)而調(diào)整的一個(gè)系數(shù)。在現(xiàn)實(shí)中，地價(jià)持續(xù)上升時(shí)，房價(jià)并不會(huì)伴隨上漲，漲幅很小。4，人均收入對(duì)房價(jià)的影響很容易理解。只有有了貨幣，才能購買房。37大城市平均房價(jià)與人均收入排行榜如下表：由上表可知人均收入越高，所能購買的房價(jià)承受能力越高，可將其與房價(jià)的關(guān)系假設(shè)為線性關(guān)系：Ed=K2P+SS為常數(shù)*************************************二、擇近原則模糊數(shù)學(xué)在房地產(chǎn)比較法評(píng)估中的應(yīng)用，其擇近原則尤為重要設(shè)在論域U={x1,x2,…,xn}上有m個(gè)模糊子集(m個(gè)模型)，構(gòu)成了標(biāo)準(zhǔn)模型庫。被識(shí)別的對(duì)象也是一個(gè)模糊集，與中的哪一個(gè)最貼近？這就是一個(gè)模糊集對(duì)標(biāo)準(zhǔn)模糊集的識(shí)別問題。因此，這里涉及到兩個(gè)模糊集的貼近程度問題。1、貼近度先把模糊向量的內(nèi)積與外積推廣到無限論域U上，內(nèi)積與外積的簡單性質(zhì)對(duì)無限論域U上的模糊集也成立。由模糊集的內(nèi)積與外積的性質(zhì)可知，單獨(dú)使用內(nèi)積或外積還不能完全刻劃兩個(gè)模糊集、之間的貼近程度。模糊集的內(nèi)積與外積都只能部分地表現(xiàn)兩個(gè)模糊集的靠近程度?，F(xiàn)在從直觀上進(jìn)一步說明這一點(diǎn)。在圖1中所表示的兩個(gè)模糊集、交點(diǎn)的縱坐標(biāo)(隸屬度)越大時(shí)，則與越靠近，而內(nèi)積正是表現(xiàn)了模糊集與交點(diǎn)的縱坐標(biāo)(隸屬度μ)。在圖2中所表示的兩個(gè)模糊集與交點(diǎn)的縱坐標(biāo)(隸屬度μ)越小時(shí)，則與越靠近，而外積⊙=正好表現(xiàn)了這一點(diǎn)。綜上所述，內(nèi)積越大，模糊集越靠近；外積越小，模糊集也越靠近。因此，可用二者相結(jié)合的“貼近度”來刻劃兩個(gè)模糊集的貼近程度較為適合。設(shè)，是論域U上的模糊子集，則稱為與的貼近度?？梢?，當(dāng)s0(A,B)越大(從而·越大，⊙越小)時(shí)，與越貼近。貼近度描述了模糊集之間彼此貼近的程度，實(shí)際上，由于所研究問題的性質(zhì)不同，進(jìn)一步研究還有其他的貼近度方法。但是，經(jīng)過多宗估價(jià)實(shí)例的應(yīng)用，發(fā)現(xiàn)式（1）的表示方法更適用于房地產(chǎn)的估價(jià)。2、擇近原則設(shè)論域U上有m個(gè)模糊集，構(gòu)成一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)模型庫,?Γ(U)為待識(shí)別的模型。若存在i0?{1，2,…，m}，使得 (2)則稱與最貼近，或者說把歸并到類。3、多個(gè)特性的擇近原則設(shè)論域U上有兩個(gè)模糊向量集合族則與的貼近度定義為（3）三、關(guān)于公式中的問題上期的論文研究了正確運(yùn)用比較法時(shí)，估價(jià)師所面臨的兩個(gè)需要解決的棘手問題：一是如何選擇與待估房地產(chǎn)條件相似的交易實(shí)例，二是如何確定待估房地產(chǎn)的價(jià)格。而模糊數(shù)學(xué)在對(duì)象的相似程度識(shí)別方面，引進(jìn)了貼近度的概念，對(duì)象越相近，貼近度越大，這樣可以解決比較法中如何選擇與待估房地產(chǎn)最相似的交易實(shí)例的問題。進(jìn)一步研究發(fā)現(xiàn)，將待估房地產(chǎn)與交易實(shí)例之間的貼近度的大小轉(zhuǎn)化為權(quán)數(shù)，并成功地建立了“快速遞減加權(quán)式”，獨(dú)創(chuàng)性地解決比較法的第二個(gè)難題。所述內(nèi)容具有充分的理論依據(jù)和較強(qiáng)的應(yīng)用價(jià)值，對(duì)拓展房地產(chǎn)估價(jià)方法，準(zhǔn)確評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值具有推廣應(yīng)用價(jià)值。1、關(guān)于計(jì)算符號(hào)設(shè)已有n個(gè)房地產(chǎn)交易實(shí)例的資料用表示第i個(gè)房地產(chǎn)交易實(shí)例的特征向量，，即各相關(guān)資料的分值，可用“評(píng)估設(shè)想結(jié)果法”進(jìn)行逐項(xiàng)控制（在《房地產(chǎn)估價(jià)方法的拓展》專著中敘述，施建剛著）。為內(nèi)積運(yùn)算；⊙為外積運(yùn)算；為取大運(yùn)算，如：=0.9；為取小運(yùn)算，如：=0.8。2、公式中的注意點(diǎn)利用貼近度計(jì)算公式可計(jì)算待估房地產(chǎn)的與房地產(chǎn)交易實(shí)例的貼近度為。有可能出現(xiàn)相同的數(shù)值，這時(shí)可利用模糊關(guān)系系數(shù)的大小來排序：（4）然后從大到小排序，記為，一般情況下，，但必須。相應(yīng)的房地產(chǎn)交易實(shí)例價(jià)格（修正后）為。即與待估房地產(chǎn)最相似的（貼近度最大）交易實(shí)例的價(jià)格為，次相似的為，依次類推，最不相似的為。相似程度高的交易實(shí)例，其權(quán)值就大，因而所起的調(diào)整作用也大；相似程度低的交易實(shí)例，其權(quán)值就小，因而所起的調(diào)整作用也小。用相似程度的大小來控制相應(yīng)交易實(shí)例的調(diào)整作用，這顯然是非常有道理的。在實(shí)際工作中，考慮到權(quán)值是呈指數(shù)級(jí)遞降的，衰減非常大，貼近度為第四的交易實(shí)例的權(quán)值已經(jīng)相當(dāng)小，一般可以忽略，所以通常只要取最相似的三個(gè)交易實(shí)例就完全滿足要求了。這就使得評(píng)估模型大為簡化為： （5）式中，為修正系數(shù)，由于待估房地產(chǎn)與各交易實(shí)例之間只是相似，而不是完全相同，即存在著差異，且確定特征向量的隸屬函數(shù)時(shí)也有誤差，所以應(yīng)對(duì)計(jì)算結(jié)果進(jìn)行修正。這種修正主要是根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)師的評(píng)估經(jīng)驗(yàn)，有時(shí)主要是評(píng)估策略上的修正，如政策變化、市場供求狀況、顧客成交的迫切程度，愿承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)大小因素，均應(yīng)作為決定評(píng)估結(jié)果需要考慮的因素。一般取值在0.95--1.05。分析國家調(diào)整房地產(chǎn)利率或存款準(zhǔn)備金率、房產(chǎn)稅、貸款限制等關(guān)鍵措施對(duì)房地產(chǎn)投資或投機(jī)者的影響；利率的影響從2006年月5日開始到2007年5月15日，央行連續(xù)七次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，由8%上調(diào)至目前的11%。中國人民銀行18日宣布，自5月19日起金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)，一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.18個(gè)百分點(diǎn)。其他檔次利率相應(yīng)調(diào)整；從2000年6月5日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。這是近10年來中國首次同時(shí)宣布上調(diào)存款準(zhǔn)備金率和存貸款基準(zhǔn)利率。3月17日，中國人民銀行決定上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率，金融機(jī)構(gòu)一年期存、貸款基準(zhǔn)利率均上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)，分別由現(xiàn)行的2.52%提高到2.79%、6.12%提高到6.39%；其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率也相應(yīng)調(diào)整。同日，建設(shè)部下發(fā)《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房公積金存貸款利率的通知》中規(guī)定，3月18日起，上年轉(zhuǎn)結(jié)的個(gè)人住房公積金存款利率由現(xiàn)行的1.8%提高到1.98%。五年期以下(含五年)及五年期以上個(gè)人住房公積金貸款利率上調(diào)0.18個(gè)百分點(diǎn)，五年期以下(含五年)從4.14%提高到4.32%、五年期以上從4.59%提高到4.77%。(一)銀行利率變動(dòng)與房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)系銀行利率降低，信貸金額增大，貨幣供應(yīng)量增長。當(dāng)貨幣供應(yīng)增長超過房地產(chǎn)商品對(duì)貨幣需要限度之初，作為貨幣需求者的房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)商品消費(fèi)者和投機(jī)者，并沒有急于將多余的資金用于投資或消費(fèi)；但當(dāng)貨幣供應(yīng)量繼續(xù)增加，持幣者就會(huì)增加對(duì)房地產(chǎn)商品的投資或消費(fèi)。在消費(fèi)心理等因素的影響下，這一過程可能導(dǎo)致?lián)屬彿康禺a(chǎn)的行為，推動(dòng)貨幣轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)實(shí)物商品的替換過程。隨著房地產(chǎn)需求持續(xù)上漲，在短期內(nèi)房地產(chǎn)供給剛性的影響下，房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲、交易量不斷增加。由于價(jià)格的不斷上升導(dǎo)致現(xiàn)有價(jià)格嚴(yán)重脫離其實(shí)有價(jià)值，加快房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入嚴(yán)重的通貨膨脹階段。相反，如果貨幣供應(yīng)增長低于房地產(chǎn)商品流通對(duì)貨幣的需求限度，就會(huì)出現(xiàn)有效需求不足現(xiàn)象，結(jié)果導(dǎo)致房地產(chǎn)商品積壓，空置現(xiàn)象嚴(yán)重。(二)銀行利率變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響一般理論認(rèn)為，銀行利率與房地產(chǎn)價(jià)格呈反比例關(guān)系，利率升高時(shí)房地產(chǎn)價(jià)格降低，利率降低時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格上漲。其原因：一是當(dāng)利率升高時(shí)，儲(chǔ)蓄、購買債券的收益增加，相對(duì)的房地產(chǎn)投資收益缺乏吸引力，投入的資金量大大減少，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格缺少支撐力，結(jié)果必然價(jià)格下跌；二是由于利率升高，投資者運(yùn)用的資金利息成本加大，而在物價(jià)沒有上漲的情況下，資金的利息成本又不能通過合理的方式轉(zhuǎn)嫁到房地產(chǎn)價(jià)格上，房地產(chǎn)投資的收益大大降低，這時(shí)的房地產(chǎn)投資就不能說是理想的投資方式。而當(dāng)利率降低到一定程度。各方面對(duì)資金的需求量加大，經(jīng)濟(jì)開始振興，投入房地產(chǎn)的資金也越來越多，從而推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲。提高存款準(zhǔn)備金率和上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率，目的是減少銀行貸款增長的趨勢(shì)，控制投資增長過快和經(jīng)濟(jì)發(fā)展過熱。這必然將影響到銀行的信貸規(guī)模，抑制銀行貸款增長的勢(shì)頭。所以，首先波及的將是資金密集型、需要從銀行獲取大量貸款的房地產(chǎn)業(yè)?，F(xiàn)在看來，從2006年開始頻繁采取的加息措施并沒有成功抑制房價(jià)上漲的勢(shì)頭。不過，由于購房貸款期限短則十年，長則二三十年，所以，未來利率的繼續(xù)調(diào)整，可能導(dǎo)致的“從量變到質(zhì)變”的影響，即防止房價(jià)過快增長。(三)銀行利率變動(dòng)對(duì)開發(fā)商的影響目前，房地產(chǎn)開發(fā)商上市直接融資的還是少數(shù)。多數(shù)開發(fā)商還是主要依靠商業(yè)銀行貸款實(shí)現(xiàn)間接融資。因此利率的變動(dòng)導(dǎo)致開發(fā)商的財(cái)務(wù)成本增大，對(duì)其資金成本和利潤影響比較大。財(cái)務(wù)成本增加，還可能增加開發(fā)商資金周轉(zhuǎn)的困難，在招拍掛市場化出讓經(jīng)營性土地的趨勢(shì)下，加息使得資金鏈出現(xiàn)問題的概率進(jìn)一步增加。此外，還有可能迫使開發(fā)商加快項(xiàng)目開發(fā)周轉(zhuǎn)期，有可能會(huì)減少盈利空間，降低價(jià)格，以規(guī)避項(xiàng)目建設(shè)、增加土地儲(chǔ)備的風(fēng)險(xiǎn)。加息意味著開發(fā)商的融資成本加大，貸款負(fù)擔(dān)加重，以開發(fā)商年貸款100億為例，在貸款利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)以后，開發(fā)商一年增加還款2700萬。對(duì)于央行加息對(duì)目前房產(chǎn)市場的影響，大致分為兩種意見，一種認(rèn)為，加息使得房地產(chǎn)市場開發(fā)成本加大，房價(jià)會(huì)隨之上揚(yáng)：另一種認(rèn)為，由于大部分房產(chǎn)開發(fā)商房產(chǎn)在建項(xiàng)目都存在貸款行為，央行加息使得開發(fā)成本加大，部分資金鏈緊張的開發(fā)商可能會(huì)由于資金壓力，可能會(huì)采取降價(jià)的方式及早出售自己手中的樓盤。對(duì)于開發(fā)商，利率提高將加大開發(fā)商的成本，會(huì)加速地產(chǎn)行業(yè)的兼并、組合，中小開發(fā)商將更難生存。(四)銀行利率變動(dòng)對(duì)購房消費(fèi)者的影響加息給中國百姓帶來最直接的好處就是存款利息的增加。但對(duì)購房消費(fèi)者來說，加息會(huì)增加成本。一方面，對(duì)已購房者來說，加息增加了他們每月支付的購房成本，擠占他們的日常消費(fèi)；另一方面，對(duì)潛在的購房者來說，購房成本的增長，又會(huì)減弱他們進(jìn)入市場的欲望。特別是由于我國信貸消費(fèi)剛開始，購房者從沒有體驗(yàn)過利息波動(dòng)對(duì)個(gè)人消費(fèi)的影響，如果利息的波動(dòng)，尤其是利息上升幅度較大時(shí)，消費(fèi)者購房支出陡然上升，會(huì)導(dǎo)致潛在消費(fèi)者對(duì)購房欲望的減弱甚至停滯，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)的蕭條，使整個(gè)經(jīng)濟(jì)增長放緩。目前，房價(jià)并非賣方?jīng)Q定，開發(fā)商不會(huì)貿(mào)然將其轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，房價(jià)短期不會(huì)因此有明顯上漲；從消費(fèi)者角度來看，雖然加息增加了購房成本，消費(fèi)者可能放緩其購房步伐，但此次加息幅度有限，對(duì)其影響甚微，心理影響大于實(shí)際影響。由于目前市場上許多銀行推出貸款優(yōu)惠政策，因此短期來講，加息對(duì)市場需求影響不大，對(duì)房價(jià)的影響也不會(huì)很大。利率上升，由于消費(fèi)者的購買欲望會(huì)降低，資金也存在著從房地產(chǎn)市場流向銀行的趨勢(shì)。因此，整個(gè)房地產(chǎn)市場將形成一方面開發(fā)商開發(fā)成本增加，另一方面市場需求降低的狀況，從而達(dá)到擠壓房地產(chǎn)泡沫的目的?？偠灾荷险{(diào)利率對(duì)抑制需求，平穩(wěn)房產(chǎn)價(jià)格會(huì)起到積極作用。此次央行上調(diào)利率的幅度對(duì)住房消費(fèi)者的心理預(yù)警作用仍很大。雖然央行每次加息的幅度都不大，但是央行采取這種頻繁的利率上調(diào)，表明利率再度上調(diào)的幾率非常大，從而讓消費(fèi)者產(chǎn)生對(duì)后期成本明顯增加的預(yù)期。這樣，在某種程度上是會(huì)抑制一部分普通消費(fèi)者的房產(chǎn)需求，此次利率的上調(diào)肯定會(huì)對(duì)房產(chǎn)需求者的心理產(chǎn)生影響，市場將出現(xiàn)短暫的觀望態(tài)勢(shì)。由于央行的頻繁加息不僅給房產(chǎn)投資者造成了投資成本的上升和投資風(fēng)險(xiǎn)的增加，更是讓投資者產(chǎn)生未來再度上調(diào)利率的心理暗示。因此，此次利率上調(diào)對(duì)房產(chǎn)投資者特別是對(duì)部分持有多套房產(chǎn)進(jìn)行投資的人群會(huì)釋放部分手中房產(chǎn)來緩解投資的壓力和風(fēng)險(xiǎn)。加息會(huì)使投資收益明顯下降，促使一部分投資者進(jìn)行出售，從而大量增加二手商品房的供給量，抑制房價(jià)的快速增長。分析存款準(zhǔn)備金率帶來的影響人行為貫徹落實(shí)適度寬松的貨幣政策，保證銀行體系流動(dòng)性充分供應(yīng)，促進(jìn)貨幣信貸穩(wěn)定增長，發(fā)揮貨幣政策在支持經(jīng)濟(jì)增長中的積極作用，決定下調(diào)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率和金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率：從2008年H月27日起，下調(diào)金融機(jī)構(gòu)一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率各1.08個(gè)百分點(diǎn)，其他期限檔次存貸款基準(zhǔn)利率作相應(yīng)調(diào)整。同時(shí)，下調(diào)中央銀行再貸款、再貼現(xiàn)等利率。從2008年12月5日起，下調(diào)工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、建設(shè)銀行、交通銀行、郵政儲(chǔ)蓄銀行等大型存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率1個(gè)百分點(diǎn)，下調(diào)中小型存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率2個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，繼續(xù)對(duì)漢川地震災(zāi)區(qū)和農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行優(yōu)惠的存款準(zhǔn)備金率。評(píng)論：我們?cè)?0月8日，10月26日的報(bào)告中就已經(jīng)多次強(qiáng)調(diào)，降息對(duì)資金困難的房地產(chǎn)行業(yè)來說，是從開發(fā)商利息支出，資金來源和居民購房能力多個(gè)層次的全面提振。我們認(rèn)為，貨幣政策充裕的放松空間正是房產(chǎn)新政最重要的宏觀經(jīng)濟(jì)背景。因此，10.22新政之后，我們對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的基本面堅(jiān)定樂觀。而本輪降息人民幣存貸款利率各下降108個(gè)bp，史無前例。而下調(diào)準(zhǔn)備金率所釋放出的流動(dòng)性，也足以緩解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈的燃眉之急。一條主線，超配地產(chǎn)我們認(rèn)為，此前的市場已經(jīng)看到了積極財(cái)政政策發(fā)酵的巨大潛力，但未注意到寬松的貨幣政策對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)性影響。在本次降息前，我國1一3年貸款利率尚處在6.75％的相對(duì)高位，準(zhǔn)備金率尚處在16％的相對(duì)高位，有巨大的下行空間。即使在這次降息之后，貨幣政策仍有充裕的放松空間。與此同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行態(tài)勢(shì)正在悄然發(fā)生變化。隨著銷售進(jìn)一步下滑，開發(fā)商普遍意識(shí)到本輪調(diào)整不會(huì)在朝夕之間結(jié)束。如果繼續(xù)大幅降價(jià)，企業(yè)的毛利率必然受到嚴(yán)重?fù)p害，而如果不下調(diào)房屋售價(jià)，則銷售端現(xiàn)金回流又難有起色。（即使降價(jià)，也未必能夠出現(xiàn)熱銷）公司在開竣工進(jìn)度方面卻完全可控。萬科通過不斷下調(diào)開工計(jì)劃，將新開工面積調(diào)降了犯．8%，到570萬平米。通過萬科的例子我們可以看到，開發(fā)商如果對(duì)未來預(yù)期悲觀，會(huì)不斷控制開工面積來保證現(xiàn)金安全。對(duì)單個(gè)企業(yè)來說，這樣的“現(xiàn)金為王”策略無可厚非，但是對(duì)于全行業(yè)來說，這樣的策略所帶來的結(jié)果卻是災(zāi)難性的―房價(jià)并沒有出現(xiàn)大幅度下降，而施工面積和開發(fā)投資增速卻大幅回落。通過觀察2008年前10個(gè)月單月施工面積和開發(fā)投資增速增長，我們能夠更明顯地發(fā)現(xiàn)這一趨勢(shì)。政府并不希望全社會(huì)維持高房價(jià)，但由于行業(yè)銷售疲軟和資金鏈緊張，房價(jià)下降而投資保持高位的局面不可能長期持續(xù)。隨著開發(fā)商群體轉(zhuǎn)變策略，形勢(shì)必然轉(zhuǎn)向投資急速下滑，銷售和房價(jià)在僵持中緩慢下降的局面。這一情況是和政府保增長和就業(yè)的決心相背離的，這個(gè)時(shí)候政策的出臺(tái)也就順理成章。因此，我們認(rèn)為108個(gè)bp的利率調(diào)整看似幅度較大，實(shí)際卻在情理之中。降息降低上市公司利息開支我們假定房地產(chǎn)企業(yè)借款規(guī)模不變，資本化率政策不變，則我們認(rèn)為此次降息對(duì)萬科、保利、金地和招商的凈利潤影響如下。流動(dòng)性釋放惠及開發(fā)貸根據(jù)中信證券銀行研究團(tuán)隊(duì)的測(cè)算，此次準(zhǔn)備金率下降相當(dāng)于給銀行體系釋放了6656億的流動(dòng)性。由于此次降低了法定準(zhǔn)備金和超額準(zhǔn)備金率，我們認(rèn)為商業(yè)銀行應(yīng)會(huì)適當(dāng)改變“惜貸”的態(tài)度，因此我們預(yù)計(jì)貸款占金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)比例會(huì)由50％左右上升到60%，相當(dāng)于一次性在體系內(nèi)增加了3994億元的信貸。9月末金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)人民幣貸款余額為29.6萬億元，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額為1.97億元，占6.66％。以此比例測(cè)算，假如銀行貸款結(jié)構(gòu)沒有發(fā)生大的變動(dòng)，則本次準(zhǔn)備金率的下降相當(dāng)于給行業(yè)釋放了約266億元的銀行開發(fā)貸款。我們預(yù)測(cè)的2008年房地產(chǎn)開發(fā)投資額為約30560億元，銷售額為約25460億元，此次準(zhǔn)備金率的下降直接對(duì)開發(fā)行業(yè)所帶來的流動(dòng)性約相當(dāng)于08年開發(fā)投資額的0.87%，相當(dāng)于08年總銷售額的1.04％。但此算法存在下述缺陷。1．準(zhǔn)備金率的下降是不斷持續(xù)和深化的，貨幣政策已經(jīng)明顯轉(zhuǎn)向，不能只計(jì)算一次準(zhǔn)備金率對(duì)行業(yè)的影響。2．假設(shè)銀行貸款結(jié)構(gòu)不變，而事實(shí)上房地產(chǎn)開發(fā)貸款已經(jīng)回落到相當(dāng)?shù)偷乃健?009年3季度用于房地產(chǎn)業(yè)的中長期貸款占新增中長期貸款的比重由上年同期的15％下降為12.0％。隨著按揭貸款利率下降，居民信心回升，開發(fā)貸本身占銀行貸款總額的比重應(yīng)該會(huì)回復(fù)到一個(gè)合理的水平。因此，我們又以另一種方法，考慮后續(xù)貨幣政策利好和房地產(chǎn)開發(fā)貸款占貸款比重的上升，以計(jì)算貨幣政策轉(zhuǎn)向可能給行業(yè)增加的流動(dòng)性。2008年3季度，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額同比增速創(chuàng)下了該項(xiàng)指標(biāo)新低，僅同比增長了12%，季度環(huán)比增長1％。我們假定最悲觀的情況是到09年3季度，每季度環(huán)比增長1%（近似認(rèn)為同比增長了4%，如果沒有政策，這可以看成趨勢(shì)延續(xù)）。比較悲觀的情況是2009年3季度房地產(chǎn)開發(fā)貸款同比增長12%，和今年持平。相對(duì)中性的預(yù)測(cè)是房地產(chǎn)開發(fā)貸款同比增長16%，和中信證券宏觀研究團(tuán)隊(duì)預(yù)測(cè)的2009年貸款余額增速持平。樂觀的情況是房地產(chǎn)開發(fā)貸款同比增長21.75%，是2004年以來房地產(chǎn)開發(fā)貸款平均增速。我們看到，即使在中性情況下，由于寬松的貨幣政策執(zhí)行，行業(yè)流動(dòng)性也因此增加了2364億。我們預(yù)計(jì)，此次貨幣政策轉(zhuǎn)向給開發(fā)行業(yè)帶來的流動(dòng)性相當(dāng)于08年開發(fā)投資額的7.74%，相當(dāng)于08年總銷售額的9.29％。由于銀行在放貸上必然傾向于大中型企業(yè)，因此上市公司受益程度應(yīng)該會(huì)高于行業(yè)。我們近似估計(jì)此次貨幣政策相當(dāng)于給上市公司增加投放了其投資需求10％的資金（不考慮由于居民購買力提高對(duì)行業(yè)資金的進(jìn)一步緩解）。2009年初，行業(yè)即將進(jìn)入支付工程款的高峰，這一流動(dòng)性的放松如雪中送炭，將對(duì)房價(jià)的穩(wěn)定起到關(guān)鍵作用。居民的融資成本大大降低，房價(jià)過高問題破冰中國房地產(chǎn)市場所面臨的最根本問題并不是其他，正是過高的房價(jià)和居民購買力之間的矛盾。任何政策如果只是單純提振購房人信心或在供應(yīng)端給開發(fā)企業(yè)提供資金，都只是暫時(shí)性延緩?fù)顿Y的下滑，而不能解決實(shí)際性問題。而如果只是通過減少土地供應(yīng)，改變行業(yè)供求格局，則可能造成價(jià)格居高不下，商品房市場轉(zhuǎn)變?yōu)橹粷M足少數(shù)人居住和投資需要舞臺(tái)，而且開發(fā)周期存在使得遠(yuǎn)水難救近火。然而，房地產(chǎn)是是目前居民少數(shù)可以融資買入的商品。正因?yàn)榫用窨梢垣@得個(gè)人住房貸款，解決購買力和房價(jià)之間的矛盾途徑除了提高居民收入和房價(jià)下降之外，還包括了資金成本的下降。居民收入在短期內(nèi)難以大幅下降。房價(jià)下降會(huì)伴隨開發(fā)投資更大幅度下降，政府又難以接受，于是政府選擇了解決這一矛盾的第三條路，即通過不斷下降資金成本，提升居民實(shí)際承擔(dān)能力，解決房地產(chǎn)行業(yè)面臨的根本問題。我們假設(shè)北京居民張小三在2008年8月由于籌辦婚禮產(chǎn)生買房想法，計(jì)劃購買單價(jià)為11000，面積為100平米的一套住房。銀行認(rèn)為張小三是首次購房，可以給予當(dāng)時(shí)最為優(yōu)惠的2成首付和優(yōu)惠利率，而張小三自己在得到父母4成首付的支持后，又選擇了20年還清，每月等額還款的方式，則每月月供為4983元。2008年H月底，北京房價(jià)松動(dòng)，該房屋總價(jià)下降到100萬，購房人同樣選擇4成首付，可享受2成首付和最優(yōu)惠利率，則每月月供為3725元。可以看到，社會(huì)房價(jià)水平不過下降了10%，而這個(gè)居民的購房月供負(fù)擔(dān)卻下降了25.25％。（而且張小三還將享受契稅減免等總計(jì)4萬余元的優(yōu)惠）我們相信，這種情況并不少見。如果個(gè)別銀行在操作力度十分寬松，給予購買二套房作為改善需求的居民以最優(yōu)惠利率，則即使房價(jià)不變，月供在短短3個(gè)月內(nèi)也可能下降40％的驚人幅度。綜合來看，如果是10年期，15年期和20年期的貸款，此次大幅降息引起月供下降分別約為4.7%,6.5%,8.1％。貸款時(shí)間越長，月供節(jié)約幅度越大。平均來看，我們認(rèn)為10.22新政連同最近幾次降息再加上交易稅收的減免，類似于普通消費(fèi)者負(fù)擔(dān)平均下降了20％以上。如果再考慮各地房價(jià)有所松動(dòng)，按揭成數(shù)的下降，則最近3個(gè)月一般購房人負(fù)擔(dān)大約下降了25%，極端情況下可能下降多達(dá)40％。短短3個(gè)月，居民購房負(fù)擔(dān)下降如此之大，以4.28％計(jì)的房貸利率創(chuàng)下了2005年以來的歷史最低，我們相信在任何市場都會(huì)引起一定程度銷售的回暖。我們?cè)?月初于五城市進(jìn)行了需求端普查，也發(fā)現(xiàn)居民心目中合理房價(jià)和今年前8月成交均價(jià)相比低25％。另外，自住客能承受的月供是存在天花板效應(yīng)的。一旦降息幅度足夠，月供下降到自住客可以承擔(dān)的范圍之內(nèi)，則我們相信需要買房的自住人群會(huì)積極入場。目前60萬元的按揭貸款月供最低可以達(dá)到3725元，要求的合理月收入不過7450元，這個(gè)月收入是大量城市家庭可以達(dá)到的。我們認(rèn)為，行業(yè)應(yīng)該能夠走出8/9/10月份最低迷的銷售，逐步走向下一個(gè)房地產(chǎn)銷售小高峰（3一4月份）。小10.22新政將得到有效落實(shí)市場一直擔(dān)心10.22降低首付和利率的新政無法落實(shí)，但從各地方的實(shí)踐和最近建設(shè)銀行的細(xì)則出臺(tái)看，該政策應(yīng)能在年末落到實(shí)處，大量首次購房者和一部分改善需求都將受益。觀察交通銀行和建設(shè)銀行細(xì)則的不同之處，我們發(fā)現(xiàn)交通銀行的細(xì)則中強(qiáng)調(diào)了對(duì)二套房不可放松，而對(duì)存量房貸則語焉不詳，利率和首付優(yōu)惠的適用范圍更是僅僅包含了新增客戶首次利用貸款購買普通自住房。建設(shè)銀行對(duì)二套房語焉不詳，對(duì)優(yōu)惠的適用范圍則擴(kuò)大到“符合政策”，而對(duì)存量房貸客戶則明確了處理原則。我們認(rèn)為，這一差別顯示了10.22新政在個(gè)別部門和宏觀經(jīng)濟(jì)全局的不斷博對(duì)弈中得到推進(jìn)。建行是國有四大行之一，房貸業(yè)務(wù)占比大，其細(xì)則出臺(tái)舉足輕重。部分銀行在發(fā)放房貸的態(tài)度上比建行更為積極，因此我們對(duì)10.22新政持續(xù)推進(jìn)完全可以期待。風(fēng)險(xiǎn)提示銀行繼續(xù)惜貸造成政策落實(shí)不暢。迎接地產(chǎn)反沖鋒，超配地產(chǎn)股從國際經(jīng)驗(yàn)來看，幾乎每一次貨幣政策放松都會(huì)引起房地產(chǎn)交易的回暖或者大幅上升。幾乎每次降息都會(huì)伴隨著銷售景氣的恢復(fù)。我們認(rèn)為，隨著中國制度構(gòu)建基本完善，房地產(chǎn)的景氣變動(dòng)也會(huì)越來越和貨幣周期同步。從短期看，各地的銷售已經(jīng)開始出現(xiàn)恢復(fù)的跡象，而未來的政策仍然可以期待。因此，我們建議投資者以貨幣政策為主線，注意行業(yè)未來反轉(zhuǎn)的契機(jī)，在蕭條市道中迎接地產(chǎn)股的反沖鋒。（4）社會(huì)大眾對(duì)房產(chǎn)稅的極大關(guān)注無非就是關(guān)心產(chǎn)稅能不能平抑房價(jià)的問題，我認(rèn)為房產(chǎn)稅能不能降房價(jià)應(yīng)從兩個(gè)方面考慮：（一）、從房價(jià)畸高的主導(dǎo)因素1、游資炒作，投機(jī)過度如今購房比重日益提升，房產(chǎn)已成為居民家庭財(cái)產(chǎn)的重要組成部分，但由于居民自住房可以免稅，這使得一些投機(jī)性與投資性購房者的數(shù)量大幅上升，從導(dǎo)致房價(jià)一路飆升，房源緊缺，出現(xiàn)大量空置房。今年4月份，有媒體報(bào)道稱，上海、北京和深圳等城市的房屋空置率已達(dá)到40%，也即是說，將近一半的房子沒有人住。這意味著一邊是有錢人擁有多套住房而窮人只能望房興嘆。如果房價(jià)畸高主要是由大量的投機(jī)需求的游資造成的，那么征房產(chǎn)稅就可以以遏制投機(jī)為主要打擊對(duì)象，使投機(jī)客們持有房屋的成本上升，讓他們看到政府打壓房價(jià)的決心，從而或?qū)⒎课莩鲎?，或?qū)⒎课蒉D(zhuǎn)讓，從而有利于盤活閑置房產(chǎn)，提高資源使用效率，緩解需求壓力。如此，房產(chǎn)稅的出臺(tái)房價(jià)可以回到理性或接近理性的區(qū)間。2、政府的土地財(cái)政在許多國家，物業(yè)稅或房產(chǎn)稅是地方財(cái)政的重要收入來源。在我國，地方主體稅種的缺失一直是一個(gè)問題。由于缺少主體稅種，地方政府嚴(yán)重依賴土地出讓金收入，形成了具有中國特色的“土地財(cái)政”?！巴恋刎?cái)政”催生了國內(nèi)一個(gè)又一個(gè)的“地王”，不斷刷新著土地均價(jià)的記錄。如果“土地財(cái)政”才是高房價(jià)的罪魁禍?zhǔn)?，那么僅靠房產(chǎn)稅這樣的稅收手段是不能從根本上解決房子的需求和供給問題，自然對(duì)高房價(jià)也就無能為力。3、剛需過旺，供給不足目前，中國的城市化率還不到50%，城市住房正處于高增長的階段，住房的水平很低，供求矛盾非常突出。不僅是住房總存量不足，而且新增量住房也不足。在未來十多年中，新增住房的房價(jià)仍然會(huì)主導(dǎo)市場，需求將無法完全滿足與釋放。這種情況下，征收房產(chǎn)稅，市場上的拋壓雖然會(huì)有一些，但一兩年內(nèi)，僅這點(diǎn)拋壓，市場的消化能力目前來看還是不成問題的。房產(chǎn)稅的征收只會(huì)加重民眾在城市化進(jìn)程中的消費(fèi)負(fù)擔(dān)，而不會(huì)對(duì)房價(jià)產(chǎn)生抑制作用。（二）、從短期和中長期來分析1、房產(chǎn)稅對(duì)房產(chǎn)市場短期的影響。需求方面：短期內(nèi)，征房產(chǎn)稅對(duì)消費(fèi)性需求并無多大影響，但房產(chǎn)稅開征后將使投資性住房持有成本上升，投資回收期延長，且在持有期造成一定財(cái)務(wù)壓力，導(dǎo)致投資成本與風(fēng)險(xiǎn)加大。從而降低投資性需求。供給方面：由于房地產(chǎn)開發(fā)周期長，短期內(nèi)房產(chǎn)稅對(duì)房屋流量的供給沒有影響。而對(duì)房屋存量的供給方面，征房產(chǎn)稅后，閑置房產(chǎn)的持有成本上升，會(huì)導(dǎo)致投機(jī)者為了降低投資風(fēng)險(xiǎn)而拋售多余的房產(chǎn)，或?yàn)榱宿D(zhuǎn)嫁稅負(fù)而將房產(chǎn)出租，這樣必然會(huì)使總供給的增加。短期內(nèi)，房產(chǎn)稅會(huì)使房地產(chǎn)的需求降低而供給增加，可以預(yù)見，這將使房價(jià)下降。房產(chǎn)稅對(duì)房產(chǎn)市場長期的影響。房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)為征稅對(duì)象，按照房產(chǎn)的計(jì)稅余值或出租房產(chǎn)取得的租金收入，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種稅。長期內(nèi)，人們因持續(xù)性房產(chǎn)稅的支出，很可能逐步改變對(duì)房屋的偏好，需求可能有所下降，假定房屋供給的增長率和人口增長率近乎持平的話，可能導(dǎo)致房地產(chǎn)市場恢復(fù)理性。當(dāng)然我以上的分析都是建立在了一個(gè)假說之上，就是房產(chǎn)稅沒有被轉(zhuǎn)嫁的基礎(chǔ)之上。從現(xiàn)實(shí)的情況來看，這種假說的可能性不太大，根據(jù)稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁與歸宿的一般規(guī)律，壟斷性商品課稅、需求彈性較小、供給彈性較大的商品課稅較易轉(zhuǎn)嫁，而房產(chǎn)恰恰符合了這幾個(gè)特點(diǎn)，因此房產(chǎn)稅是容易轉(zhuǎn)嫁給它的購買者的，因此征收房產(chǎn)稅短時(shí)期內(nèi)可能導(dǎo)致房價(jià)下跌。但從中長期來看，試圖以房產(chǎn)稅來降房價(jià)的目標(biāo)是難以實(shí)現(xiàn)的。分析