天津灣項目住宅策劃報告謹(jǐn)呈：天津海景實(shí)業(yè)有限公司1

天津房地產(chǎn)市場概述區(qū)域市場概述

認(rèn)知天津灣產(chǎn)品定位營銷推廣目錄2一、天津房地產(chǎn)市場概述3

截止2010年一季度，天津市土地供應(yīng)總量1922萬平方米，與2009年第四季度供應(yīng)量相比，土地供應(yīng)環(huán)比大幅提升。天津市政府在今年第一季度土地供應(yīng)量與近一兩年來相比僅次于2009年第一、三季度供應(yīng)量。天津土地市場成交概況4區(qū)域成交套數(shù)成交面積（萬M2）平均價格成交額(萬元)市區(qū)874988.41142061256052.79郊縣33540346.3477272676201.36合計42289434.7590453932254.15

2010年上半年全市商品住宅共成交42289套，成交面積為434.75萬平米。其中市內(nèi)六區(qū)成交88.41萬平米，占20.34%，郊縣成交346.34萬平米，占79.66%。全市成交額393.23億元，市內(nèi)六區(qū)成交額125.61億元，占全市的31.94%，郊縣成交額267.62億元，占68.06%。全市成交均價9045元/平米，市內(nèi)六區(qū)均價為14206元/平米，郊縣成交均價為7727元/平米。

天津房地產(chǎn)市場成交概況5

6月份天津新建商品住宅共成交4663套，成交面積50.5萬平米，環(huán)比下降了20.5%；中心城區(qū)共成交新建商品住宅694套，成交面積7.4萬平方米，環(huán)比下降了10.3%；環(huán)城四區(qū)新建商品住宅共成交1477套，成交面積17萬平米，環(huán)比上漲了5.2%。遠(yuǎn)郊區(qū)縣新建商品住宅共成交1825套，成交面積19.73萬平米，環(huán)比下降了38.4%。濱海新區(qū)共成交新建商品住宅667套，成交面積6.3萬平米，環(huán)比下降了10.1%。新政前后全市成交走勢67月份天津樓市走勢持續(xù)低迷，成交連續(xù)3月走低，除遠(yuǎn)郊五區(qū)外，其它區(qū)域的成交量均連續(xù)萎縮，成交量平均為新政前水平的40%左右。67新政前后全市成交走勢

6月份天津新建商品住宅成交均價為8958元/平米，環(huán)比上漲了10.1%；中心城區(qū)共成交新建商品住宅成交均價為14373元/平米，環(huán)比上漲了0.4%；環(huán)城四區(qū)新建商品住宅成交均價為10448元/平米，環(huán)比上漲了15.2%；遠(yuǎn)郊區(qū)縣新建商品住宅成交均價為5858元/平米，環(huán)比下降了1.1%。；濱海新區(qū)共成交新建商品住宅成交均價為8276元/平米，環(huán)比下降了6.4%。

隨著環(huán)城四區(qū)高端別墅的開盤，拉升了區(qū)域成交單價，總體來說由于買賣雙方均有較強(qiáng)的觀望心態(tài)，目前仍處于博弈僵持階段。7天津市房地產(chǎn)政策環(huán)境分析及預(yù)測

本市公布的“津十條”“著力點(diǎn)不在于價格，而在于調(diào)整供給結(jié)構(gòu)?！睆慕ㄔO(shè)用地，到普通商品房供應(yīng)、保障房建設(shè)等內(nèi)容都旨在對本市房地產(chǎn)市場供給方面做出調(diào)整，同時穩(wěn)定目前市場狀況?！肮?yīng)的調(diào)整對于房地產(chǎn)市場的影響一般需要經(jīng)過一段時間才能顯現(xiàn)，因此對現(xiàn)實(shí)價格產(chǎn)生作用也是中長期的，不能馬上起到抑制作用?！钡L期來看有市場惡化的可能。88各個項目均在3月有成交的高峰，主要是春節(jié)過后的結(jié)構(gòu)性上漲4月新政出臺后，各項目的成交呈直線下降萬達(dá)廣場及津門湖較低的價格水平使其保持一定成交量市場環(huán)境分析及預(yù)測—競爭項目政策前后成交對比9

我們將以下這些項目列為天津灣的競品項目910市場環(huán)境分析及預(yù)測——競爭項目政策前后成交對比津門津塔成交價格居首位，但較高的貨值也致使成交量處于低位新政出臺后，富力津門湖及富裕雙鉆成交價有叫為明顯的下滑，其他各項目價格波動不明顯10市場環(huán)境分析析及預(yù)測項目名稱目前報價均價5月認(rèn)購6月認(rèn)購最新成交均價現(xiàn)推貨量已簽約量現(xiàn)存量仁恒海河廣場26000（含2500精裝）0套20套26822203442.8㎡（933套）179243.52㎡（642套）24199.28㎡（291套）富力津門湖14500（含2000精裝）33套601㎡（3485套）389844㎡（2776套）70626.6㎡（709套）環(huán)球金融中心28000/31000（含精裝5000）4套5套26187163211.5㎡（1093套）134123㎡（944套）29088㎡（149套）富裕雙鉆住宅19000（毛坯）公寓150005套7套住宅19220公寓1402082914.9㎡（528套）3687㎡（40套）79227㎡（488套）萬達(dá)廣場14000（毛坯）23套27套15916(公寓）236022.4㎡（1549套）144054㎡（1283套）91968.84㎡（266套）渤海明珠16500（毛坯）19套17160000069637㎡博軒園20000-26000（毛坯）0套150220000030017㎡紅星國際未開盤0套0000約200000㎡從天津灣項目目所處的競品品環(huán)境來看，，目前周邊市市場存量將近近60萬平米米，加之未開開盤的紅星國國際，這些項項目后期勢必必會增加推售售力度，競爭爭激烈。富力津門湖成成交相對較多多是由于價格格較新政前下下降近4000元，并且且進(jìn)行了大規(guī)規(guī)模推廣；而而仁恒、環(huán)球球金融中心等等項目未進(jìn)行行推廣的項目目成交急劇下下降。1111地鐵一號線沿線板塊海河沿岸板塊梅江板塊水上板塊老城廂板塊地鐵板塊———地鐵1號線線沿線及地鐵鐵上蓋樓盤梅江板塊———位于天天津南部，，從03年年開使發(fā)展展，是天津津高端樓盤盤聚集地，，名副其實(shí)實(shí)的“富人人區(qū)”。水上板塊———位于天天津西南部部隸屬于南南開區(qū)，區(qū)區(qū)內(nèi)有水上上公園、天天塔、奧體體中心等豐豐富的自然然、人文資資源老城廂板塊塊——泛指指由東、南南、西、北北馬路四條條道路所圍圍成的中心心區(qū)域及其其南、北的的部分輻射射區(qū)域海河板塊———海河板板塊泛指海海河開發(fā)改改造沿線區(qū)區(qū)域，產(chǎn)品品覆蓋面較較廣，項目目多以各節(jié)節(jié)點(diǎn)為中心心分散布局局。目前天津房房地產(chǎn)供應(yīng)應(yīng)較集中的的重點(diǎn)板塊塊為：天津房地產(chǎn)產(chǎn)市場概述述：五大板板塊分布12價格區(qū)間：：9000-22000元/平方米板塊特點(diǎn)：：住宅與商商業(yè)設(shè)施混混合開發(fā)，，地鐵開通通帶來的經(jīng)濟(jì)效效益顯而易易見，但對對于居住者者而言，地地鐵運(yùn)營帶來交通便便捷性的同同時也會影影響居住的的私密性板塊核心價價值：便捷捷的交通優(yōu)優(yōu)勢、樓盤盤升值潛力力巨大。發(fā)展問題：：周邊巨大大的人口流流量，會增增加項目周周邊環(huán)境及及交通壓力力。代表項目：：寶翠花都都、復(fù)興之之門、天津津中心、世世紀(jì)都會、、富力城、、博軒園、、上品、寶寶利國際廣廣場等產(chǎn)品類型：：中高端住住宅及部分分商業(yè)商務(wù)務(wù)項目天津房地產(chǎn)產(chǎn)市場概述述：地鐵一一號線板塊塊13價格格區(qū)區(qū)間間：：9500-16000元元/平平方方米米板塊塊特特點(diǎn)點(diǎn)：：良良好好的的生生態(tài)態(tài)環(huán)環(huán)境境，，大大規(guī)規(guī)模模居居住住集集群群板塊核心價值值：區(qū)域提升升，生態(tài)居住住發(fā)展問題：居居住規(guī)模龐大大，相對商業(yè)業(yè)配套設(shè)施不不完善，居住住氛圍欠缺。。代表項目：海海逸長洲、水水岸公館、江江勝天鵝湖、、喜年廣場、、弘澤印象、、世紀(jì)梧桐公公寓、華夏津津典、富力津津門湖等產(chǎn)品類型：高高端住宅天津房地產(chǎn)市市場概述：梅梅江板塊14價格區(qū)間：9000-17000元元/平方米板塊特特點(diǎn)：：產(chǎn)品品主要要以高高層為為主，，土地地的稀稀缺使使得項目目容積積率提提高，，但同同時也也保持持了較較高的的綠化化率，，項目檔檔次屬屬于高高檔板塊核核心價價值：：奧運(yùn)運(yùn)文化化，人人文景景觀，，成熟熟配套套發(fā)展問問題：：結(jié)合合奧運(yùn)運(yùn)，借借助奧奧運(yùn)但但不應(yīng)應(yīng)拘泥泥于奧奧運(yùn)，，最終終應(yīng)通通過其其自身身優(yōu)勢勢，挖挖掘更更多的的價值值可增增長點(diǎn)點(diǎn)代表項項目：：時代代奧城城、八八棟小小洋樓樓、中中海御御湖瀚瀚苑、、招商商鉆石石山、、海天天國際際公寓寓、荷荷蘭墅墅等天津房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場概述述：水水上板板塊15價格區(qū)區(qū)間：：18000-24000元元/平平方米米板塊特特點(diǎn)：：城市市中心心的回回歸給給老城城廂板板塊帶帶來了了新的的價值值增長長點(diǎn)，，生活配套設(shè)施施成熟，多元元化生活魅力力不可替代，，市中心人居居價值的集中中體現(xiàn)。板塊核心價值值：便利的交交通，完善的的生活配套及及商業(yè)氛圍，，深厚的文化化底蘊(yùn)。發(fā)展問題：產(chǎn)產(chǎn)品供應(yīng)量集集中，形成較較強(qiáng)的板塊競競爭力同時造造成區(qū)內(nèi)同質(zhì)質(zhì)化競爭嚴(yán)重重。代表項目：東東北角藝術(shù)公公寓、天津壹壹街區(qū)、檀府府、富力城、、九州國際、、陽光晶典等等。天津房地產(chǎn)市市場概述：老老城廂板塊16價格區(qū)間：15000-19000元/平方米米板塊特點(diǎn)：依依托海河所特特有的城市地地位、優(yōu)越環(huán)環(huán)境和發(fā)展特特點(diǎn)，建設(shè)臨臨水而居的居居住典范區(qū)域潛在供應(yīng)應(yīng)量巨大，未未來是天津高高檔住宅的重重要載體區(qū)域域，依托深厚厚的歷史文化化底蘊(yùn)與稀缺缺的景觀資源源，以海河開開發(fā)改造為契契機(jī)具有廣闊闊的發(fā)展前景景。板塊核心價值值：海河開發(fā)發(fā)改造，景觀觀價值發(fā)展問題：開開發(fā)周期較長長代表項目：天天津灣、萬通通上游、仁恒恒海河廣場、、海河大道、、嘉里中心、、津門津塔等等天津房地產(chǎn)市市場概述：海海河板塊17天津房地產(chǎn)市市場概述：小小結(jié)政策不確定歐美經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇蘇受債務(wù)危機(jī)機(jī)蒙上一層陰陰影，中國宏宏觀經(jīng)濟(jì)面臨臨二次探底的的風(fēng)險，股市市、樓市、車車市受到不同同程度影響，，經(jīng)濟(jì)減速趨趨勢明顯；而而房地產(chǎn)市場場存在諸多不不確定的因素素，一方面房房市萎縮抑制制上下游產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展，另一一方面若放松松調(diào)控則有可可能造成更多多泡沫，政策面何去何何從仍不確定定。市場競爭嚴(yán)峻峻周邊同同類項項目同同質(zhì)化化競爭爭嚴(yán)重重！今年將將面臨臨大約約60萬萬平方方米的的潛在在競爭爭，富力力津門門湖、、博軒軒園、、紅星星國際際等項項目推推廣力力度較較強(qiáng)，，進(jìn)一一步擠擠占本本項目目市場場份額額，對對本案案造成成嚴(yán)重重沖擊擊。18二、區(qū)區(qū)域市市場概概述19博軒園園格調(diào)竹竹境融科金金月灣灣渤海明明珠泰悅豪豪庭富裕廣廣場本案結(jié)合上上述位位置、、產(chǎn)品品、價價格、、營銷銷節(jié)奏奏綜合合考慮慮，我我們認(rèn)認(rèn)為：：泰悅悅豪庭庭屬于于高端端公寓寓且戶戶型面面積較較大與與本案案不屬屬于同同類項項目，，博軒園園、、格調(diào)調(diào)竹境境、融融科金金月灣灣、渤渤海明明珠是與本本案同同期操操作且且競爭爭性較較大的的同類類住宅宅項目目，組組成本本案的的重點(diǎn)競競爭市市場。選定重重點(diǎn)競競爭市市場20博軒園園格調(diào)竹竹境融科金金月灣灣渤海明明珠泰悅豪豪庭富裕廣廣場本案競爭項項目甄甄別原原則：：與本案案位置置相近近的同同類項項目與本案案位置置有一一定區(qū)區(qū)別，，但可可能造造成潛潛在競競爭的的同類類項目目區(qū)域市市場概概述：：競爭爭項目目分布布21區(qū)域內(nèi)內(nèi)項目目的銷銷售價價格主主要集集中在在15000—20000元/平米米左右右項目名稱總建筑面積（㎡）均價（元/㎡）銷售率富裕廣場1500001900045%渤海明珠700001700010%博軒園1017252200080%格調(diào)竹境1500001300030%融科金月灣1570001100080%泰悅豪庭75000預(yù)計23000未售以上上數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)截截止止2010年年7月月區(qū)域域市市場場概概述述：：競競爭爭項項目目價價格格分分析析22區(qū)域域內(nèi)內(nèi)總總供供應(yīng)應(yīng)面面積積約約為為65.4萬萬平平方方米米現(xiàn)存存量量約約為為35.6萬萬平平方方米米，，結(jié)合合供供應(yīng)應(yīng)量量并并考考慮慮到到近近期期房房地地產(chǎn)產(chǎn)整整體體走走勢勢，，預(yù)預(yù)計計未未來來1-2年年內(nèi)內(nèi)周周邊邊市市場場競競爭爭將將會會更更加加激激烈烈項目名稱占地面積（㎡）總建筑面積（㎡）銷售率存量面積（㎡）富裕廣場4300010000045%55000渤海明珠430007000030%49000博軒園3553210172560%40690格調(diào)竹境5500015000030%105000融科金月灣6270015700080%31400泰悅豪庭1516075000未售75000以上上數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)截截止止2010年年7月月區(qū)域域市市場場概概述述：：競競爭爭項項目目供供應(yīng)應(yīng)量量分分析析23市場場層層面面：：項目目所所處處競競爭爭區(qū)區(qū)域域在在售售住住宅宅項項目目的的產(chǎn)產(chǎn)品品形形式式以以小高高層層或或者者高高層層板板樓樓為主主項目目所所處處競競爭爭區(qū)區(qū)域域商商品品住住宅宅價價格格主主要要集集中中在在17000-22000元元/平平米米左左右右項目所處處競爭區(qū)區(qū)域主力力戶型為為兩居，，其次為為三居，，兩居面面積集中中在80～100平平米左左右，三居面面積集中中120～～150平米左左右；戶型同質(zhì)質(zhì)化嚴(yán)重重加劇競競爭形勢勢項目所處處競爭區(qū)區(qū)域在售售項目的的客戶主要要集中在在周邊區(qū)區(qū)域營銷層面面：區(qū)域競爭爭將成為為以幾個個品牌大盤盤為主的競競爭態(tài)勢勢，如：泰達(dá)達(dá)格調(diào)竹竹境、聯(lián)聯(lián)想融科科金月灣灣區(qū)域項目目主要以以地緣型型客戶為為主力購購買群體體，客戶戶來源趨于單一一，如何使使本案擴(kuò)大輻射射范圍從從而吸引引更廣泛泛的客戶戶群體是是營銷中中的關(guān)鍵鍵點(diǎn)隨著本案案及其他他項目的的陸續(xù)亮亮相，結(jié)結(jié)合目前前整體市市場的頹頹勢，周邊市場場競爭激激烈程度度將進(jìn)一一步加劇劇。認(rèn)知天津津灣：周周邊市場場競爭格格局分析析24三、認(rèn)知知天津灣灣25N天津灣項項目占地地約30公頃，，總建筑筑面積約約110萬平方方米，地地處海河河西岸，，屬于政政府規(guī)劃劃的城市市重點(diǎn)項項目———海河六六大節(jié)點(diǎn)點(diǎn)之一；；項目行政政區(qū)劃歸歸屬于河河西區(qū)，，是天津津市重點(diǎn)點(diǎn)發(fā)展的的商務(wù)、、文化、、教育區(qū)區(qū)、會展展經(jīng)濟(jì)區(qū)區(qū)。天津灣在在天津市市區(qū)的位位置認(rèn)知天津津灣：天天津灣項項目簡介介26天津灣古文化街大悲院商貿(mào)區(qū)南站CBD和平廣場泰達(dá)城在海河兩兩岸綜合合開發(fā)改改造中，，天津灣灣以110萬平平米的大大盤規(guī)模模雄踞海海河市區(qū)區(qū)中下游游流域，，項目總總體定位位為———濱水休休閑商務(wù)務(wù)區(qū)，未未來將成成為撬動動海河中中下游發(fā)發(fā)展的核核心板塊塊N認(rèn)知天津津灣：天天津灣總總體定位位2741231、解放放北路金金融商務(wù)務(wù)區(qū)2、南南站CBD3、南南京路路商務(wù)務(wù)商業(yè)業(yè)區(qū)4、小小白樓樓CBD本項目目處于于城市市核心心商務(wù)務(wù)商業(yè)業(yè)板塊塊之外外，雖雖然目目前對對中心心城區(qū)區(qū)的輻輻射作作用較較有限限，但但未來來發(fā)展展?jié)摿α薮蟠?。認(rèn)知天天津灣灣：天天津灣灣與核核心區(qū)區(qū)位置置關(guān)系系28津塘塘路路解放南路大沽南路認(rèn)知天天津灣灣：天天津灣灣項目目簡介介外部部交通通組織織圖29項目位位于海海河西西岸，，處于于河西西河?xùn)|東兩板板塊交交匯處處；北北側(cè)國國泰橋橋貫通通后業(yè)業(yè)主可可輕松松實(shí)現(xiàn)現(xiàn)河西西河?xùn)|東之間間的空空間切切換；；沿臺臺兒莊莊路約約10分鐘鐘車程程即可可到達(dá)達(dá)中心心商務(wù)務(wù)區(qū)向北約約2分分鐘車車程即即可達(dá)達(dá)到中中環(huán)圍圍堤道道和光光華橋橋；向南3分車車程即即可到到達(dá)大大沽南南路及及東南南半環(huán)環(huán)快速速路；；步行至至地鐵鐵1號號線土土城站站僅需需5-8分分鐘；；項目旁旁的光光華橋橋（掛掛甲寺寺）站站公交交線路路眾多多—33路路46路路47路路48路路503路685路路830路858路路857路867路872路路912路913路路均在在此停停靠。。十一經(jīng)路小白樓南樓快速認(rèn)知天津灣灣：天津灣灣交通分析析30以110萬萬㎡超大規(guī)規(guī)模為形象象展示力以海河資源源為依托以復(fù)合功能能為凝聚力力以產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展為需需求以基礎(chǔ)配配套為支支撐以交通網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)加強(qiáng)強(qiáng)輻射聯(lián)聯(lián)系以規(guī)劃發(fā)發(fā)展產(chǎn)生生聚集效效應(yīng)核心競爭爭力本案42中學(xué)學(xué)光華劇院院天津醫(yī)院院第二高教區(qū)棉二地塊塊天鋼地塊塊解放南路路商貿(mào)物物流經(jīng)濟(jì)濟(jì)帶大沽南路路商貿(mào)街街陳塘科技技文化園園天津灣是是撬動海海河市區(qū)區(qū)中下游游區(qū)域發(fā)發(fā)展的核核心板塊塊認(rèn)知天津津灣：天天津灣周周邊發(fā)展展規(guī)劃31四、產(chǎn)品品定位32劣勢工程形象象較差戶型不通通透地塊不規(guī)規(guī)則，不不利于規(guī)規(guī)劃優(yōu)勢開發(fā)公司司具有一一定品牌牌號召力力臨近中環(huán)環(huán)線，交交通便捷捷且可達(dá)達(dá)性高綜合大盤盤，配套套成熟遠(yuǎn)眺海河河，景觀觀優(yōu)勢明明顯海河開發(fā)發(fā)節(jié)點(diǎn)，，發(fā)展?jié)摑摿薮蟠髾C(jī)會南站CBD的發(fā)發(fā)展帶動動本區(qū)域域的發(fā)展展；陳塘科技技商務(wù)區(qū)區(qū)將帶來來大量的的居住人人群威脅宏觀調(diào)控控，市場場大勢不不佳競爭對手手的威脅脅產(chǎn)品定位位：SWOT分分析33大盤規(guī)模模海河景觀觀開發(fā)商實(shí)實(shí)力戶型產(chǎn)品品產(chǎn)品定位位：項目目定位海河之上上城城市精精品住區(qū)區(qū)合力34產(chǎn)品定位位：客群群定位客戶來源源：以北北京、山山西為主主的外溢溢型客戶戶家庭結(jié)構(gòu)構(gòu)：一家家三口購房目的的：辦天天津藍(lán)印印戶口認(rèn)知途徑徑：網(wǎng)絡(luò)絡(luò)、朋友友介紹外來藍(lán)印印客戶客戶來源源：以河河西為主主地緣性性及周邊邊泛地緣緣客戶為為主家庭結(jié)構(gòu)構(gòu)：小兩兩口購房目的的：購置置婚房認(rèn)知途徑徑：網(wǎng)絡(luò)絡(luò)、報紙紙廣告、、圍擋剛需、婚房客客戶客戶來源：來來源廣泛，但但仍以河西為為主家庭結(jié)構(gòu)：不不定購房目的：投投資認(rèn)知途徑：網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)、報紙廣廣告、路過資產(chǎn)配置、長長/短期期投資客戶來源：以以泛地緣性為為主家庭結(jié)構(gòu)：三三口之家購房目的：改改善現(xiàn)有居住住環(huán)境認(rèn)知途徑：網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)、報紙廣廣告、路過品質(zhì)改善35五、營銷推廣廣36各級產(chǎn)品|組組合出臺|戶戶型搭配|各各取所需………先劣后優(yōu)|分分層推出|替替代互補(bǔ)|均均衡調(diào)控………階段蓄勢，限限量供應(yīng)制造造稀缺，形成成階段性熱銷銷局面……根據(jù)戶型配比比和數(shù)量，控制各放量量期所推出的的戶型。確保保各種戶型的的均勻分布；；第一次放量———開盤前大大規(guī)模推廣，消化前期積積累客戶，達(dá)達(dá)到快速銷售售，引爆市場的目目的；開盤時，將綜綜合品質(zhì)相對對差一些的戶戶型集中低價價推出，通過過價格差異吸吸引市場，同時消化部部分稍差的戶戶型；綜合品質(zhì)較高高的戶型于后后期推出，便便于提升利潤潤空間和尾盤盤銷售。營銷推廣：銷銷售控制原則則37加快工程的施施工進(jìn)度，及及時的對外發(fā)發(fā)布項目的信信息，盡早的的儲備的客戶戶。爭分奪秒，盡盡早亮相借景造勢，體體驗營銷區(qū)域深耕，擴(kuò)擴(kuò)大范圍事件營銷，爆爆發(fā)銷售做好售樓處的的指引系統(tǒng)，，形成區(qū)域范范圍內(nèi)視覺壟壟斷，在此基基礎(chǔ)上充分利利用海河景觀觀的獨(dú)特優(yōu)勢勢，延長客戶戶的停留時間間。做好地緣性的的客戶鎖定工工作，同時利利用關(guān)鍵點(diǎn)位位的大眾媒介介和渠道向外外圍區(qū)域擴(kuò)張張，攔截有效效的客戶。通過產(chǎn)品推介介會、開盤、、客戶體驗等等一系列活動動，對新客戶戶進(jìn)行鎖定并并對老客戶再再度深挖，形形成項目周期期性的爆發(fā)銷銷售。營銷推廣：總總體推廣策略略38思考1：盡早早接受客戶咨咨詢：為確?；乜畹牡哪繕?biāo)，吸引引地緣性客戶戶的到訪，同同時做好銷售售區(qū)域外圍的的導(dǎo)示標(biāo)識，，擴(kuò)大其他競競爭區(qū)域同類類型客戶對項項目的關(guān)注，，為項目的開開盤做好充分分準(zhǔn)備。思考2：開盤盤前的充分準(zhǔn)準(zhǔn)備：提前傳遞給客客戶準(zhǔn)確的項項目信息，一一方面通過信信息的不斷傳傳遞保持客戶戶對于項目的的關(guān)注度；二二是通過傳遞遞的準(zhǔn)確信息息使客戶提前前進(jìn)行思考，，決定其是否否正式購買。?？梢酝ㄟ^分階階段優(yōu)惠策略略，將優(yōu)惠點(diǎn)點(diǎn)位打散，分分別應(yīng)用于認(rèn)認(rèn)購階段、3天考慮階段段、7天簽約約階段，用優(yōu)優(yōu)惠點(diǎn)位吸引引其最終成交交。將客戶戶分為為A、、B、、C三三個等等級，，A級級為準(zhǔn)準(zhǔn)成交交客戶戶，B級為為可爭爭取客客戶，，C級級為無無成交交意向向客戶戶，通通過客客戶分分級，，利用用優(yōu)惠惠策略略或溫溫馨活活動，，可以以極大大地爭爭取B類客客戶的的成交交比例例。思考3：開開盤后后的銷銷售壓壓力：：增加渠渠道媒媒體投投資投投放，，增加加客戶戶到訪訪量；；結(jié)合合價格格調(diào)控控以及及客戶戶分級級等策策略，，進(jìn)一一步鎖鎖定客客戶，，提升升成交交率。。營銷推推廣：：推廣廣節(jié)奏奏思考考39公眾媒媒介習(xí)慣慣傳播特特性屬性與與地位位覆蓋面面投資效效應(yīng)媒介選選擇標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)營銷推推廣：：推廣廣資源源甄選選標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)40大眾小眾活動渠道樹形象象促銷售售促銷售售增客戶戶將媒體資源優(yōu)勢整合，利用大眾媒體營造社會化話題，來放大項目價值傳播，以形成社會更多層面對項目的關(guān)注。以小眾媒體、活動促進(jìn)項目的銷售，以渠道增加目標(biāo)客戶資源。整合思路營銷推推廣：：推廣廣資源源整合合41營銷媒介大眾小眾活動渠道平面媒體戶外廣告DM今晚報每日新報短信推介會房交會開盤客戶互動直投快遞直投反饋直投數(shù)據(jù)庫商會協(xié)會網(wǎng)絡(luò)專業(yè)網(wǎng)站搜索引擎品牌互動路牌銷售現(xiàn)場中環(huán)線河西段中山門售樓處圍檔道旗其它前期客戶現(xiàn)場體驗雜志思源CRM俱樂部會員重點(diǎn)使用營銷推推廣：：推廣廣通路路選擇擇42THEENDTHANKS439、靜靜夜夜四四無無鄰鄰，，荒荒居居舊舊業(yè)業(yè)貧貧。。。。12月月-2212月月-22Friday,December23,202210、雨雨中中黃黃葉葉樹樹，，燈燈下下白白頭頭人人。。。。14:59:3514:59:3514:5912/23/20222:59:35PM11、以我我獨(dú)沈沈久，，愧君君相見見頻。。。12月月-2214:59:3614:59Dec-2223-Dec-2212、故人人江海海別，，幾度度隔山山川。。。14:59:3614:59:3614:59Friday,December23,202213、乍見翻翻疑夢，，相悲各各問年。。。12月-2212月-2214:59:3614:59:36December23,202214、他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生白白發(fā)，，舊國國見青青山。。。23十十二二月20222:59:36下下午14:59:3612月月-2215、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。。十二月月222:59下下午午12月月-2214:59December23,202216、行行動動出出成成果果，，工工作作出出財財富富。。。。2022/12/2314:59:3614:59:3623December202217、做做前前，，能能夠夠環(huán)環(huán)視視四四周周；；做做時時，，你你只只能能或或者者最最好好沿沿著著以以腳腳為為起起點(diǎn)點(diǎn)的的射射線線向向前前。。。。2:59:36下下午2:59下下午午14:59:3612月月-229、沒有有失敗敗，只只有暫暫時停停止成成功！！。12月月-2212月月-22Friday,December23,202210、很多多事情情努力力了未未必有有結(jié)果果，但但是不不努力力卻什什么改改變也也沒有有。。。14:59:3614:59:3614:5912/23/20222:59:36PM11、成功就是日日復(fù)一日那一一點(diǎn)點(diǎn)小小努努力的積累。。。12月-2214:59:3614:59Dec-2223-Dec-2212、世間成事，，不求其絕對對圓滿，留一一份不足，可可得無限完美美。。14:59:3614:59:3614:59Friday,December23,