漢沽游樂港項(xiàng)目

營銷推廣思路2007-8CATALOG市場與規(guī)劃項(xiàng)目定位項(xiàng)目體系酒店商業(yè)住宅別墅營銷策略市場與規(guī)劃第1部分漢沽市場現(xiàn)狀整體區(qū)域環(huán)境漢沽，是天津市的一個(gè)遠(yuǎn)市區(qū)，位于天津東部，南瀕渤海，轄區(qū)面積441.5平方公里。人口17萬。GDP22億元，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)14：45：41。漢沽是城鄉(xiāng)結(jié)合、工農(nóng)業(yè)兼?zhèn)涞木C合區(qū)域，土地資源充裕，基礎(chǔ)設(shè)施完善，水陸交通暢達(dá)，發(fā)展前景廣闊，是未來國內(nèi)外投資的理想?yún)^(qū)域。漢沽市場現(xiàn)狀歷史劣勢：單一化海洋工業(yè)漢沽區(qū)有取之不盡的海洋化工資源。轄區(qū)海岸線長32公里，鹽業(yè)生產(chǎn)已有千余年歷史?，F(xiàn)有鹽田13933公頃，約為全區(qū)耕地面積的3倍。馳名中外的長蘆鹽色白、粒大、質(zhì)堅(jiān)、味醇，自古即有“蘆臺玉砂”之譽(yù)，氯化納平均含量高達(dá)96.8%，是理想的海洋化工生產(chǎn)原料。但長久以來的單一產(chǎn)業(yè)模式導(dǎo)致漢沽整體經(jīng)濟(jì)落后天津10年。從工業(yè)化城市向旅游城市轉(zhuǎn)型要有很多路要走，這也直接影響本案的市場推進(jìn)過程。漢沽未來發(fā)展趨勢環(huán)渤海區(qū)域已經(jīng)成為繼珠三角、長三角區(qū)域后，全國第三個(gè)經(jīng)濟(jì)增長極。而作為天津?yàn)I海新區(qū)的漢沽區(qū)則成為區(qū)域范圍內(nèi)潛力獨(dú)具的地區(qū)。由于國家級國際型旅游度假區(qū)的絕好定位，使得該區(qū)域有著寬闊的發(fā)展空間，政策的支持令該區(qū)項(xiàng)目競爭優(yōu)勢明顯。漢沽區(qū)定位問題補(bǔ)充一直以來，漢沽區(qū)的整體定位不明確,目前仍然存在。2007年初，漢沽區(qū)第十一次黨代會，一邊說是建設(shè)成旅游城市——濱海休閑度假區(qū),而現(xiàn)狀一邊又繼續(xù)大力建設(shè)海洋化工基地,和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)基地。而化工和旅游相互矛盾。同時(shí)，在短時(shí)期內(nèi)，改變城市定位在市場的印象很有難度。板塊發(fā)展的區(qū)域基礎(chǔ)

漢沽具有海、湖、河三全的自然特征，３２公里海岸線海灘平緩、開闊，營城湖水域自然天成，薊運(yùn)河風(fēng)光秀美，旅游資源潛力巨大。政府規(guī)劃是長遠(yuǎn)目標(biāo)：按照現(xiàn)有規(guī)劃布局，漢沽濱海休閑旅游區(qū)將分成7大功能區(qū)：休閑旅游度假區(qū)、藍(lán)色海洋旅游區(qū)、濕地生態(tài)恢復(fù)區(qū)、都市農(nóng)業(yè)觀光區(qū)、研發(fā)及轉(zhuǎn)化區(qū)、居住區(qū)、郵輪及配套服務(wù)區(qū)。因此，站在濱海休閑旅游區(qū)的角度而非漢沽的角度，是解決思維誤區(qū)的主要出發(fā)點(diǎn)。板塊市場地位本案所處濱海休閑旅游區(qū)是濱海區(qū)域內(nèi)唯一以第三產(chǎn)業(yè)為主體的區(qū)域，無疑，其職能是服務(wù)整個(gè)新濱海區(qū)的第三產(chǎn)業(yè)基地龍頭。區(qū)域房地產(chǎn)市場漢沽城區(qū)人口12.4萬，城區(qū)規(guī)模為20平方公里。2006年一年內(nèi)有7個(gè)樓盤在售，2007年在售或?qū)⑼瞥龅臉潜P超過10個(gè)。目前，有漢華世家、海尚豪庭、星海新苑、易居庭苑、榮達(dá)馨苑等樓盤開盤，開發(fā)商為實(shí)現(xiàn)利潤最大化，樓盤的容積率也大大提高。如“海尚豪庭”，全部是18層住宅，是目前漢沽區(qū)最高的建筑。據(jù)2007年第一季度最新的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，漢沽區(qū)新建商品房成交均價(jià)較去年同期漲幅55％，在濱海新區(qū)中漲幅最大，塘沽區(qū)同比增長了30％。漢沽區(qū)以薊運(yùn)運(yùn)河為界，可可以將它分成成河?xùn)|片區(qū)和和河西片區(qū)。。其中，河?xùn)|東片區(qū)一向是是漢沽區(qū)的行行政、金融中中心，比較繁繁華，河西片片區(qū)則是震后后新建的住宅宅區(qū)域。因此此，比較而言言，河?xùn)|片區(qū)區(qū)得到了更多多開發(fā)商的青青睞，成為必必爭之地，大大多數(shù)的商品品房項(xiàng)目集中中于此。截至目前，漢漢沽區(qū)在售的的商品房項(xiàng)目目有12個(gè)，河?xùn)|片區(qū)區(qū)就占據(jù)了9個(gè)，可謂分分走了漢沽沽樓市的大大半“江山”。相對來說說，河西片片區(qū)還是略略顯冷清，，目前在售售項(xiàng)目僅為為3個(gè)。房價(jià)：2003年1500元／平米2007年目前整體體而言，漢漢沽區(qū)商品品房項(xiàng)目每每平方米的的均價(jià)大約約為4500元左右，而而河?xùn)|片區(qū)區(qū)的均價(jià)達(dá)達(dá)到了4700元左右。漲漲幅度300％漢沽目由于于區(qū)域人口口及經(jīng)濟(jì)原原因，房地地產(chǎn)總體供供應(yīng)量不太太，且多為為10萬平米以下下普通住宅宅，漢沽區(qū)區(qū)確保今年年新開工的的住房建設(shè)設(shè)項(xiàng)目，90平方米以下下中小戶型型房占七成成以上，同同時(shí)，建設(shè)設(shè)15萬平方米的的經(jīng)濟(jì)適用用房。拆遷力度加加大，市場場存在需求求。漢沽區(qū)區(qū)今年實(shí)施施河西老城城區(qū)改造工工程，拆遷24片地塊，拆拆除危舊房房屋30萬平方米，，房地產(chǎn)開開工68萬平方米；；同時(shí)，實(shí)實(shí)施茶淀中中心鎮(zhèn)建設(shè)設(shè)、營城鎮(zhèn)鎮(zhèn)沿海撤村村并點(diǎn)置換換土地和宅宅基地?fù)Q房房工程，興興建23萬多平方米米的還遷房房。漢沽沽區(qū)區(qū)今今年年在在河河西西、、坨坨北北里里、、東東濱濱樓樓、、濱濱海海小小區(qū)區(qū)、、楊楊家家寨寨上上、、茶茶淀淀鎮(zhèn)鎮(zhèn)、、楊楊家家泊泊鎮(zhèn)鎮(zhèn)等等地地，，建建設(shè)設(shè)一一批批經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)適適用用房房、、實(shí)實(shí)物物還還遷遷房房、、廉廉租租房房、、經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)租租賃賃房房。。在在四四季季花花苑苑、、海海尚尚豪豪庭庭、、泰泰河河新新城城、、潤潤和和馨馨苑苑等等地地建建設(shè)設(shè)一一批批普普通通商商品品房房。。市場場競競爭爭競爭爭對對手手：：海海濱濱高高爾爾夫夫莊莊園園新加加坡坡最最大大國國有有控控股股企企業(yè)業(yè)之之一一的的吉吉寶寶集集團(tuán)團(tuán)旗旗下下新新加加坡坡上上市市公公司司—————惠升升置置業(yè)業(yè)在在天天津津?yàn)I濱海海新新區(qū)區(qū)包包括括營營城城湖湖北北島島與與南南島島在在內(nèi)內(nèi)的的多多達(dá)達(dá)220萬平平方方米米土土地地海濱濱高高爾爾夫夫莊莊園園項(xiàng)項(xiàng)目目坐坐落落于于海海濱濱休休閑閑旅旅游游區(qū)區(qū)，，彩彩虹虹大大橋橋以以北北4公里，與濱濱海航母主主題公園比比鄰。項(xiàng)目目由南島和和北島組成成，總用地地面積約4500畝。項(xiàng)目包包括36洞高爾夫球球場、溫泉泉會所、、游艇碼頭頭等相關(guān)休休閑配套，，其中南島島18洞高爾夫球球場已經(jīng)投投入使用，，目前一期期83套獨(dú)棟別墅墅主體部分分已經(jīng)建成成，樣板房房也將在近近期推出。。漢沽普通住住宅中的高高端海尚豪庭樓盤地址：：新開北路路建筑面積：：9萬平方米建筑類型：：部分聯(lián)聯(lián)排別墅,18層框剪高層層高層在售的的面積為97-155平米起價(jià)：4510元/平方米最高價(jià)：5500元/平方米目前均價(jià)：：4900元/平方米別墅預(yù)計(jì)07年10月份開盤均為18層的高層住住宅樓，是是漢沽區(qū)現(xiàn)現(xiàn)有最高的的建筑。作作為面向中中高端客戶戶群的大盤盤項(xiàng)目，雙雙電梯、水水景花園等等配套方面面都成了漢漢沽商品房房高品質(zhì)樓樓盤的代表表，其價(jià)位位也較高，，均價(jià)達(dá)到到了4900元左右，最最高售價(jià)達(dá)達(dá)到了5500元左右。漢華世家樓盤地址：：文化街漢漢沽大橋東東側(cè)建筑面積：：4.2萬平方米起價(jià)：4480元/平方米最高價(jià)：5180元/平方米目前均價(jià)：：4900元/平方米濱海高爾夫夫莊園開盤時(shí)間：：2007年年底（二二期）樓盤地址：：濱海休閑閑度假區(qū)內(nèi)內(nèi)價(jià)格：待定定新澳花園樓盤地址：：河西四經(jīng)經(jīng)路與四緯緯路交口建筑面積：：8.61萬平方米起價(jià)：3500元/平方米最高價(jià)：4800元/平方米目前均價(jià)：：4400元/平方米泰河新城樓盤地址：：寨上大橋橋薊運(yùn)河西西側(cè)建筑面積：：3.15萬平方米起價(jià)：3988元/平方米最高價(jià)：5200元/平方米目前均價(jià)：：4900元/平方米易居庭苑樓盤地址：：文化街與與大豐路交交口建筑面積：：6.6萬平方米起價(jià)：3600元/平方米最高價(jià)：5000元/平方米目前均價(jià)：：4500元/平方米榮達(dá)馨苑樓盤地地址：：大豐豐路與與太平平街交交口建筑面面積：：9.2萬平方方米起價(jià)：：3660元/平方米米最高價(jià)價(jià)：5000元/平方米米目前均均價(jià)：：4560元/平方米米濱海新新區(qū)整整體市市場塘沽區(qū)區(qū)：2007年幾乎乎全部部在售售項(xiàng)目目的單單價(jià)都都突破破了5000元。一一些位位置較較好景景觀較較佳的的房子子，價(jià)價(jià)格都都超過過7000元/平方米米。開發(fā)區(qū)區(qū)：2007年7000元以下下一房房難尋尋，一些樓樓層較較高視視野較較好的的住宅宅，單單價(jià)也也輕松松突破破8000元/平方米米大關(guān)關(guān)。不不僅如如此，，第三三大街街附近近的多多層住住宅，，單價(jià)價(jià)已經(jīng)經(jīng)躍升升至9000元/平方米米，突突破萬萬元似似乎只只是時(shí)時(shí)間的的問題題。大港：：基本在在4500元至5000元/平方米米市場結(jié)結(jié)論本區(qū)域域內(nèi)價(jià)價(jià)格和和開發(fā)發(fā)水平平對于于周邊邊市場場，如如塘沽沽與開開發(fā)區(qū)區(qū)，唐唐山、、東麗麗及周周邊區(qū)區(qū)域具具有一一定的的市場場吸引引力。。也是是本案案住宅宅部分分的定定價(jià)基基礎(chǔ)。。預(yù)計(jì)計(jì)2008年，6000元／平平米以以上將將是區(qū)區(qū)域內(nèi)內(nèi)高端端項(xiàng)目目的主主流。。預(yù)計(jì)計(jì)至2010年前，，中央央大道道全面面竣工工，解解決漢漢沽與與塘沽沽之間間的交交通瓶瓶頸，，將會會使地地價(jià)再再次飆飆升之之時(shí)。。歡樂港港板塊塊營銷銷的主主要難難點(diǎn)與與矛盾盾第2部分未來規(guī)規(guī)劃與與現(xiàn)狀狀條件件的嚴(yán)嚴(yán)重失失衡失衡一一：由由于目目前游游樂港港區(qū)內(nèi)內(nèi)基本本為空空地，，現(xiàn)狀狀可利利用資資源匱匱乏，，基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施施未齊齊備，，項(xiàng)目目的成成長只只能隨隨著大大區(qū)域域的發(fā)發(fā)展而而逐步步發(fā)展展。另一方方面，，游樂樂港區(qū)區(qū)域規(guī)規(guī)劃目目標(biāo)較較高，，而實(shí)實(shí)施難難度較較大，，本項(xiàng)項(xiàng)目作作為游游樂港港前期期開發(fā)發(fā)項(xiàng)目目，承承擔(dān)著著引領(lǐng)領(lǐng)區(qū)域域發(fā)展展的重重任，，同時(shí)時(shí)也勢勢必會會面臨臨一定定的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。。政府意意志與與現(xiàn)狀狀開發(fā)發(fā)狀況況的矛矛盾游樂港港項(xiàng)目目早在在2002年就已已列為為政府府的重重點(diǎn)項(xiàng)項(xiàng)目之之一，，并相相繼實(shí)實(shí)施了了航母母主題題公園園、酒酒店等等項(xiàng)目目，但但是遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)未未能達(dá)達(dá)到預(yù)預(yù)期的的“2008年初具具規(guī)模?！钡牡慕ㄔO(shè)設(shè)目標(biāo)標(biāo)?，F(xiàn)現(xiàn)狀開開發(fā)的的滯后后與政政府對對該地地區(qū)的的高期期望值值將同同時(shí)對對項(xiàng)目目的操操作造造成影影響，，阻力力與推推動(dòng)力力并存存的矛矛盾，，是影影響項(xiàng)項(xiàng)目的的主導(dǎo)導(dǎo)因素素之一一。功能：區(qū)區(qū)域規(guī)劃劃功能重重疊以航空母母艦為中中心的天天津國際際游樂港港主題公公園休閑旅游游度假區(qū)區(qū)包括五星星級標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的基輔輔航母金金星大酒酒店、碧碧海藍(lán)天天水榭別別墅、生生態(tài)美食食園、東東湖水秀秀賓館、、海岸休休閑區(qū)、、海鮮食食廊等子子項(xiàng)目與與本案的的功能多多有重疊疊，因此此，先人人一步，，具備自自己的特特色是根根本的解解決方式式。項(xiàng)目策略略思路第3部分長線——項(xiàng)目策略略基礎(chǔ)思思考但是，先先行者必必將同時(shí)時(shí)面臨挑挑戰(zhàn)與機(jī)機(jī)遇，做做長線的的態(tài)度必必不可少少，短線線為繼，，長線獲獲利是本本案策略略的基礎(chǔ)礎(chǔ)思考方方式。高度：站站在濱海海包裝項(xiàng)項(xiàng)目本項(xiàng)目的的策略思思考不同同于普通通住宅開開發(fā)，而而是站在在板塊炒炒作的基基礎(chǔ)上進(jìn)進(jìn)行的，，這是大大策略，，小營銷銷的思考考前提，，站在濱濱海市場場的高度度推廣，，才能為為本案的的完整策策略定型型。多重體系系，肩負(fù)負(fù)多職能能塑造同時(shí)，本本案需要要肩負(fù)項(xiàng)項(xiàng)目多重重職能塑塑造的任任務(wù)，因因此，對對于項(xiàng)目目大定位位的推廣廣必須先先行，體體現(xiàn)在包包裝推廣廣上，不不僅要有有整體定定位體現(xiàn)現(xiàn)的包裝裝，商業(yè)業(yè)、住宅宅、別墅墅、酒店店都需要要獨(dú)立，，明確地地包裝定定位。結(jié)論：：轉(zhuǎn)化化尷尬尬立場場站在天天津新新濱海海城市市定位位高度度本案所所在漢漢沽區(qū)區(qū)在未未來20年內(nèi)，，將成成為整整個(gè)濱濱海，，天津津，乃乃至亞亞太區(qū)區(qū)域內(nèi)內(nèi)的度度假職職能區(qū)區(qū)，這這對于于本案案的定定位高高度有有著指指引的的高度度。本本案是是這一一概念念的發(fā)發(fā)端。。因此此，定定位不不能局局限于于漢沽沽和濱濱海。。要站站在全全球化化的立立場。。這樣樣可以以輕易易擺脫脫區(qū)位位現(xiàn)狀狀的尷尷尬。。基礎(chǔ)定位第4部分定位導(dǎo)入：綜綜合度假職能能區(qū)本案的定位不不僅僅是類似似“圣喬治小小鎮(zhèn)”的溫馨馨異域的居住住感受，而是是一個(gè)綜合度度假職能區(qū)，，酒店度假職職能區(qū)，休閑閑商業(yè)職能區(qū)區(qū)，度假居所所，多功能住住區(qū)的組合。。在市場推廣廣的角度，先先立市場影響響力，在分別別推進(jìn)。英倫內(nèi)核·國際外延濱海首席綜合合度假職能區(qū)區(qū)濱海首席綜合度假職能能區(qū)整體基礎(chǔ)定位位APACBAYINTERNATIONALAREA泛太灣岸國際際區(qū)基礎(chǔ)定位上的的整體推廣定定位-1市場地位描述述休閑特色描述述項(xiàng)目規(guī)格描述述津?yàn)I·泛海英倫︱國際區(qū)項(xiàng)目整體推廣廣名稱案名解析：APAC-灣岸（泛海））

（英倫））國際區(qū)以地理特征，，職能特征，，產(chǎn)品特征組組合案名。灣岸，泛海均均為項(xiàng)目自然然屬性國際區(qū)可以弱弱化居住職能能，體現(xiàn)綜合合性概念和項(xiàng)項(xiàng)目廣度。具具有很大的可可調(diào)節(jié)性。本案名是項(xiàng)目目的整體定位位體現(xiàn)，即濱濱海外延。案名解析：APAC所謂APAC，并非亞太經(jīng)經(jīng)合組織，而而是ASIA—PACIFIC亞太的縮寫，，其作用在于于引領(lǐng)項(xiàng)目高高度，完成項(xiàng)項(xiàng)目對于濱海海，環(huán)渤海輻輻射乃至作為為中國北方沿沿海度假區(qū)代代表輻射整個(gè)個(gè)亞太地區(qū)。。酒店定位及項(xiàng)項(xiàng)目導(dǎo)入第5部分以商務(wù)帶動(dòng)度度假透過分析我們們可以看出，，未來酒店的的定位無疑是是度假旅游型型定位，但重重要的是，酒酒店運(yùn)作前期期的很難以度度假客群定位位，市場難以以滿足，因此此，建議未來來項(xiàng)目初期，，以“商務(wù)度假””職能吸引漢沽沽，塘沽，開開發(fā)區(qū)的企業(yè)業(yè)客戶消費(fèi)。。在區(qū)域整體體規(guī)劃逐漸成成熟的階段，，再轉(zhuǎn)為度假假為主的職能能轉(zhuǎn)化。酒店競爭基輔航母金星星大酒店是被被天津市委列列入2005-2010年發(fā)展現(xiàn)代服服務(wù)業(yè)重點(diǎn)項(xiàng)項(xiàng)目。基輔航航母金星大酒酒店位于天津津國際游樂港港東側(cè)，酒店店整體為歐式式風(fēng)格建筑，，占地面積9700平方米，建筑筑面積53600平方米，主體體地下一層、、地上15層并設(shè)有3層裙房，主體體建筑結(jié)構(gòu)為為鋼筋混凝土土框架結(jié)構(gòu)，，本項(xiàng)目建成成后將成為濱濱海新區(qū)內(nèi)首首家集餐飲、、娛樂、會議議及住宿于一一體的綜合性性建筑，硬件件設(shè)施定位于于五星級酒店店。金星大酒店項(xiàng)項(xiàng)目,總投投資資7億元元,共分分七七個(gè)個(gè)子子項(xiàng)項(xiàng)目目,先期期投投資資3億元元,預(yù)計(jì)計(jì)明明年年10月完完工工。。酒店店包包裝裝與與命命名名作為為本本案案的的啟啟動(dòng)動(dòng)項(xiàng)項(xiàng)目目，，酒酒店店規(guī)規(guī)格格與與影影響響力力至至關(guān)關(guān)重重要要，，五五星星級級，，濱濱海海，，主主題題公公園園形形成成的的濱濱海海區(qū)區(qū)大大度度假假概概念念令令酒酒店店酒店店及及商商業(yè)業(yè)入入市市營營銷銷策策略略作為為首首個(gè)個(gè)唱唱響響天天津津?yàn)I濱海海休休閑閑旅旅游游功功能能區(qū)區(qū)的的主主角角，，正正如如前前所所述述，，本本案案的的推推廣廣與與政政府府規(guī)規(guī)劃劃的的延延伸伸實(shí)實(shí)施施緊緊密密相相連連，，因因此此，，純純商商業(yè)業(yè)廣廣告告推推廣廣并并非非上上策策，，而而是是緊緊跟跟政政府府腳腳步步，，以以區(qū)區(qū)域域開開發(fā)發(fā)事事件件為為節(jié)節(jié)奏奏，，以以新新聞聞事事件件炒炒作作為為載載體體，，進(jìn)進(jìn)行行推推廣廣。。度假假峰峰會會經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)SUMMITECONOMICOFBINHAIVACATION帶動(dòng)區(qū)域域整體區(qū)區(qū)域：本本案作為為整個(gè)區(qū)區(qū)域的先先鋒，共共贏是基基本策略略，推動(dòng)動(dòng)交通與與區(qū)域建建設(shè)提速速，作為為酒店，，在前期期運(yùn)營中中，度假假職能無無法突出出，因此此，商務(wù)務(wù)度假是是最容易易在短肌肌內(nèi)積聚聚人氣，，擴(kuò)大知知名度的的方式，，而峰會經(jīng)濟(jì)濟(jì)作為一個(gè)個(gè)板塊炒炒作的全全新概念念，應(yīng)該該比較適適合項(xiàng)目目的前期期背景。。峰會經(jīng)濟(jì)濟(jì)是利用用主題性性活動(dòng)，，短時(shí)期期內(nèi)匯聚聚大批高高端消費(fèi)費(fèi)群體的的會展，，會務(wù)經(jīng)經(jīng)濟(jì)的高高端形式式。高端案例例：城市市運(yùn)營高高度的峰峰會經(jīng)濟(jì)濟(jì)重慶市2005年亞太城市市市長峰會。投投資近70億元人民幣，，建設(shè)56個(gè)峰會項(xiàng)目博鰲亞洲論壇壇2005年第六屆亞歐歐財(cái)長會議帶帶動(dòng)濱海新區(qū)區(qū)的進(jìn)一步進(jìn)進(jìn)化。2005年韓國釜山APEC峰會。休閑旅游峰會會經(jīng)濟(jì)概念而對于本區(qū)域域的主體休閑閑旅游概念可可炒作題材很很多，例如：全球主題公園園峰會全國旅游城市市論壇亞太旅游小姐姐大賽重新包裝“唱響濱?！背壐枋执筚愘惖刃问骄鞘乔捌诔醋鞯牡氖录}材。。津?yàn)I·APAC灣岸酒店酒店前期命名名并不是酒店店最終用名，，在簽約酒店店管理集團(tuán)后后，酒店的職職能案名便完完成其使命。。商業(yè)定位及導(dǎo)導(dǎo)入第6部分商業(yè)定位由于本案的地地理位置決定定，傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)并不適合，，特色商業(yè)的的吸引力至關(guān)關(guān)重要。對于于本區(qū)域，海海鮮背景的特特色餐飲必不不可少，以異異域風(fēng)情整合合，營造獨(dú)特特的餐飲文化化是項(xiàng)目整體體定位的重要要組成部分。。商業(yè)休閑部分分案名：英國國城定位：英國城城-迷你影視基地地英倫文化作為為產(chǎn)品內(nèi)核符符號，體現(xiàn)在在具體商業(yè)運(yùn)運(yùn)做上。英式式特色，教堂堂，異域風(fēng)情情的利用，不不應(yīng)局限于小小市場的婚紗紗攝影，作為為商業(yè)特色，，將這里塑造造成為小規(guī)模模影視基地的的魅力更大，，同時(shí)也是配配合未來派拉拉蒙主題公園園概念，形成成影視周邊產(chǎn)產(chǎn)品集散地。。教堂經(jīng)濟(jì)天津是天主教教比較發(fā)達(dá)的的區(qū)域，利用用教堂職能，，捐獻(xiàn)給天津津教區(qū)，派駐駐常駐神父或或主教，將會會形成獨(dú)特的的教友經(jīng)濟(jì)圈圈。商業(yè)街案名——舶來街舶來街異域海海鮮—對于本區(qū)域，，海鮮背景的的特色餐飲文文化休閑產(chǎn)業(yè)業(yè)必不可少，，以異域風(fēng)情情整合，營造造獨(dú)特的全球球化的，英式式，法式，和和風(fēng)等餐飲文文化是項(xiàng)目整整體定位的重重要組成部分分。舶來街洋貨—傳統(tǒng)的天津?yàn)I濱海區(qū)域商業(yè)業(yè)類型中，中中高端洋貨是是未來商業(yè)發(fā)發(fā)展持續(xù)的特特色，雖然項(xiàng)項(xiàng)目前期在周周邊條件不成成熟的前提下下并不適合，，但必將是未未來旅游度假假的重要支柱柱商業(yè)類型。。住宅定位第7部分濱海休閑旅游游區(qū)首席純英式多多職能住區(qū)住宅定位定位解析大濱海戰(zhàn)略高高端住宅市場場定位除了配套環(huán)境境、未來潛力力等優(yōu)勢外，，區(qū)位優(yōu)勢也也是漢沽的優(yōu)優(yōu)勢資源之一一，在濱海新新區(qū)中，除了了核心區(qū)域塘塘沽、開發(fā)區(qū)區(qū)之外，相比比東麗區(qū)、大大港區(qū)等區(qū)域域，漢沽的區(qū)區(qū)位優(yōu)勢明顯顯。漢沽在地地理位置上較較靠近天津經(jīng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)發(fā)區(qū)，規(guī)劃中中的海濱大道道、津漢快速速路等交通干干線會使其可可達(dá)性更強(qiáng)。。隨著京津塘塘高速二線線等公路的建建設(shè)鋪就，這這個(gè)區(qū)域的交交通優(yōu)勢會更更加明顯。目目前漢沽高端端項(xiàng)目如濱海海高爾夫莊園園的購房者中中一大部分都都來自開發(fā)區(qū)區(qū)。定位雙重性性需要本案定位前前提是漢沽沽在整個(gè)濱濱海新區(qū)的的整體定位位，即濱海海休閑度假假區(qū)，在這這一前提下下，住宅的的職能不僅僅局限于漢漢沽，而是是具有雙重重性，其中中，塘沽，，開發(fā)區(qū)的的客群將成成為主力。。第一種為漢漢沽，塘沽沽部分周邊邊區(qū)域人口口的第一居居所第二職能即即兼具投資資價(jià)值的度度假居所而這兩部分分市場存在在較大差異異，而在項(xiàng)項(xiàng)目前期，，均以強(qiáng)調(diào)調(diào)度假休閑閑的酒店商商業(yè)為訴求求，前期宜宜推部分小小戶型度假假產(chǎn)品作為為市場補(bǔ)充充，針對客客群為漢沽沽高端人群群，塘沽，，開發(fā)區(qū)度度假置業(yè)人人群，唐山山、山西等等周邊地區(qū)區(qū)投資人群群同時(shí)針對對兩種客群群。也為項(xiàng)項(xiàng)目利潤最最大化打下下良好基礎(chǔ)礎(chǔ)。住宅部分案案名津?yàn)I·康沃爾郡Cornwall英國西海岸岸美麗的海海灘，傳統(tǒng)統(tǒng)的早餐，，都鐸式小小鎮(zhèn)、沖浪浪的樂園，，這就是Cornwall,英格蘭最受受歡迎的度度假勝地。。7、8月份是英國國人度假的的高峰期，，Cornwall是英格蘭首首選的地方方，拖著房房車，或者者租個(gè)Cottage，輕輕松松松的在海邊邊住上一周周，是大多多數(shù)英國人人度假的方方式。擁有英國第第二大學(xué)院院---康沃爾學(xué)院院《蝴蝶夢》海邊的美麗麗莊園所在在地007《擇日再死》取景地康沃爾——典型都鐸式式小鎮(zhèn)英國人度假假首選康沃爾——典型都鐸式式小鎮(zhèn)英國人度假假首選康沃爾——典型都鐸式式小鎮(zhèn)英國人度假假首選康沃爾——典型都鐸式式小鎮(zhèn)英國的"天涯海角"--Land'sEnd康沃爾——典型都鐸式式小鎮(zhèn)伊甸計(jì)劃康沃爾——典型都鐸式式小鎮(zhèn)英國人度假假首