酒店行業(yè)之君亭酒店研究報(bào)告1、中高端精選酒店先行者，立志于民族品牌建設(shè)1.1、“小而美”的中高端精選酒店立足長(zhǎng)三角城市群，聚焦中高端酒店領(lǐng)域。君亭酒店由吳啟元先生創(chuàng)建于2007年，主要從事中高端精選服務(wù)連鎖酒店的運(yùn)營(yíng)及管理。2015年，公司以管理層收購(gòu)的方式從君瀾酒店分拆并完成股份制改革；2021年9月，公司于創(chuàng)業(yè)板掛牌上市。截至2021Q3，公司已開業(yè)門店共計(jì)47家，主要覆蓋浙江、江蘇和上海。股權(quán)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，核心高管均有持股。公司實(shí)控人為創(chuàng)始人吳啟元、丁禾夫妻，截至2021Q3（下同），合計(jì)持股36.41%。公司目前尚未推出股權(quán)激勵(lì)計(jì)劃，但核心創(chuàng)始人員持股比例較高，公司董事從波、施晨寧分別持股19.39%和10.30%，其余高管合計(jì)持股5.45%。其他股東主要為新三板掛牌后引入，合計(jì)持股3.06%。公司通過設(shè)立子公司的方式進(jìn)行酒店運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)，目前共擁有14家全資子公司、5家控股公司和1家參股公司。創(chuàng)始人出身高端酒店集團(tuán)，新聘總經(jīng)理助力業(yè)務(wù)拓展。君亭董事長(zhǎng)吳啟元在君瀾體系內(nèi)工作多年，2015年起專注運(yùn)營(yíng)“君亭”系列酒店品牌，著重中高端精選酒店的創(chuàng)新與發(fā)展。公司核心高管均來(lái)自君瀾初創(chuàng)團(tuán)隊(duì)，經(jīng)歷長(zhǎng)時(shí)間磨合發(fā)展，相互間合作高效。2021年12月，公司聘任朱曉東女士（前凱悅集團(tuán)中國(guó)區(qū)副總裁）為新總經(jīng)理，此次換帥符合公司全國(guó)化擴(kuò)張的戰(zhàn)略，且朱總擁有20余年酒店從業(yè)經(jīng)驗(yàn)及高端資產(chǎn)管理經(jīng)驗(yàn)，有望助力公司向度假市場(chǎng)的版圖延伸。1.2、以長(zhǎng)三角為核心發(fā)展直營(yíng)業(yè)務(wù)，積累優(yōu)質(zhì)客戶資源重資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式下，直營(yíng)酒店貢獻(xiàn)主要營(yíng)收，委托管理業(yè)務(wù)逐步擴(kuò)張。2020年公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)收2.56億元，其中酒店運(yùn)營(yíng)收入2.41億元/占比94.2%，酒店管理收入0.15億元/占比5.8%。近年來(lái)公司開始發(fā)力委托管理業(yè)務(wù)，受托管理門店數(shù)量由2016年末的6家增長(zhǎng)至2021Q3的31家，直營(yíng)店數(shù)量占比下降至32.6%。公司委托管理業(yè)務(wù)采用技術(shù)服務(wù)費(fèi)、基本管理費(fèi)和獎(jiǎng)勵(lì)管理費(fèi)的收費(fèi)模式。其中，酒店技術(shù)服務(wù)收入系公司在酒店開業(yè)前為其提供咨詢和前期室內(nèi)設(shè)計(jì)服務(wù)的費(fèi)用，基本管理費(fèi)系開業(yè)后按年收取的固定金額服務(wù)費(fèi)，獎(jiǎng)勵(lì)管理費(fèi)系在基本管理費(fèi)外公司按照年度GOP收取。公司深耕長(zhǎng)三角城市群，已建立成熟多層次的中高端酒店品牌矩陣。公司現(xiàn)有門店主要分布在浙江、江蘇、上海及一二線城市的商務(wù)中心和旅游中心，華東地區(qū)營(yíng)收占比超9成。旗下品牌定位350元以上的中高價(jià)格帶，主要分為：“君亭酒店”為東方藝術(shù)特色的中檔精選服務(wù)酒店；“寓君亭”為中檔公寓酒店；“夜泊君亭”

為高檔歷史文化旅游目的地酒店；“Pagoda君亭”為高檔藝術(shù)設(shè)計(jì)酒店。商旅客戶資源豐富，OTA依賴度有所下降。集團(tuán)協(xié)議客戶方面，在與華為、阿里巴巴、攜程等大客戶強(qiáng)化合作的基礎(chǔ)上，積極與廣發(fā)銀行、滴滴、春秋航空、英孚、南航、萬(wàn)達(dá)等進(jìn)行會(huì)員推廣合作，2018-2020年協(xié)議公司占直營(yíng)店收入分別為34%/39%/39%，同時(shí)疫情期間散客數(shù)量大幅提升，帶動(dòng)直銷渠道收入占比由53%增長(zhǎng)至68%；截至2020年末，“君亭四季會(huì)”會(huì)員數(shù)量達(dá)48.74萬(wàn)人?！耙共辞鼗戳壳背尚停緞?chuàng)新力和執(zhí)行力得到驗(yàn)證。夜泊秦淮系列是公司聯(lián)合南京夫子廟打造的文旅酒店部落群，首個(gè)項(xiàng)目“金陵書畫院”于2015年落地，目前6家酒店已全部開業(yè)，房間數(shù)量共計(jì)214間。公司通過民宿、客棧、精品文化主題酒店等多元化形式，實(shí)現(xiàn)旅游資源整合和新型產(chǎn)品打造。1.3、直營(yíng)占比高制約恢復(fù)彈性，盈利能力領(lǐng)先行業(yè)公司全年凈利潤(rùn)同比20年略增符合預(yù)期，下半年因疫情影響盈利不及20年同期。2013-2019年，公司營(yíng)收由1.86億元增長(zhǎng)至3.82億元，CAGR約為12.73%，歸母凈利潤(rùn)由834萬(wàn)元增長(zhǎng)至7,225萬(wàn)元，CAGR約為43.31%，凈利潤(rùn)增速快于收入主要源自品牌價(jià)值和經(jīng)營(yíng)效率提升。21H1公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)收1.46億元，恢復(fù)至19年同期的78.56%，對(duì)比錦江/首旅/華住分別為91%/92%/125%。公司此前發(fā)布業(yè)績(jī)預(yù)告，預(yù)計(jì)2021年凈利潤(rùn)3,610–3,770萬(wàn)元/同比增長(zhǎng)2.95%-7.51%。STR數(shù)據(jù)顯示，境內(nèi)酒店整體RevPAR平均僅恢復(fù)至2019年7成左右，尤其下半年以來(lái)，7月南京Delta疫情和10月旅行團(tuán)疫情對(duì)華東市場(chǎng)造成較大負(fù)面影響，且公司直營(yíng)店收入占比高，成本費(fèi)用相對(duì)剛性，仍能保持盈利和較強(qiáng)的經(jīng)營(yíng)韌性。受益于結(jié)構(gòu)優(yōu)勢(shì)，直營(yíng)店績(jī)效水平高，加盟店單店貢獻(xiàn)收入有待提升。公司自成立以來(lái)定位中高端，且主要門店分布于一二線和熱門度假城市，因此平均房?jī)r(jià)較高，2019年直營(yíng)店單店收入達(dá)2,292萬(wàn)元。公司自營(yíng)酒店能在房間數(shù)量更少的情況下，做到RevPAR與開元旗下高端商務(wù)品牌接近，進(jìn)一步說明其品牌價(jià)值。加盟店主要開業(yè)于2018年以后，受爬坡期、整體宏觀經(jīng)濟(jì)下行及疫情影響，收取管理費(fèi)較低，2016-2019年平均為63萬(wàn)元，預(yù)計(jì)隨后續(xù)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)改善有望提升。公司費(fèi)用管控能力強(qiáng)，利潤(rùn)率水平處于行業(yè)前列。橫向?qū)Ρ葋?lái)看，公司毛利率高于首旅、開元，略低于錦江，主要系物業(yè)優(yōu)勢(shì)顯著、租金成本較低；21Q3，公司毛利率為35.26%，已經(jīng)逐步恢復(fù)至疫情前水平。且公司商務(wù)客戶占比較高，需求相對(duì)剛性、對(duì)OTA依賴度低，因此銷售費(fèi)用率顯著優(yōu)于同行；21Q3，公司銷售/管理費(fèi)用率分別為4.02%/6.50%，使得凈利率達(dá)到15.17%。2、酒店行業(yè)長(zhǎng)期向好，核心趨勢(shì)在于結(jié)構(gòu)升級(jí)和輕資產(chǎn)化2.1、結(jié)構(gòu)升級(jí)推動(dòng)國(guó)內(nèi)酒店行業(yè)進(jìn)入發(fā)展新階段酒店行業(yè)經(jīng)營(yíng)較為分散，長(zhǎng)尾特征顯著。自1990年代外資酒店集團(tuán)進(jìn)入中國(guó)，高端市場(chǎng)始終為其主導(dǎo)，國(guó)內(nèi)酒店集團(tuán)多以經(jīng)濟(jì)型起步破局，2020年豪華、中高端和經(jīng)濟(jì)型酒店占比分別為1%/24%/74%，經(jīng)濟(jì)型酒店在中國(guó)的酒店結(jié)構(gòu)中占據(jù)絕大多數(shù)比例，中高端酒店市場(chǎng)與歐美相比存在很大發(fā)展空間：1997-2000年，商旅活動(dòng)日益頻繁帶來(lái)剛性需求，錦江之星、如家、莫泰168先后開業(yè)；

2006年以來(lái)如家、錦江、7天、漢庭先后上市，不斷通過并購(gòu)進(jìn)行外延擴(kuò)張；

2010年，商務(wù)部發(fā)布相關(guān)政策支持經(jīng)濟(jì)型酒店的發(fā)展，力爭(zhēng)在3年將比重提升至20%；

2011-2014年，大眾旅游快速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)型酒店CAGR超30%；2015年后，在供給端成本上行和需求端消費(fèi)升級(jí)的影響下，龍頭紛紛尋求轉(zhuǎn)型升級(jí)機(jī)會(huì)，根據(jù)Frost&Sullivan統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，中高端酒店占比在未來(lái)幾年持續(xù)呈現(xiàn)持續(xù)上升趨勢(shì)，中國(guó)酒店結(jié)構(gòu)逐步向歐美紡錘形結(jié)構(gòu)靠攏，呈現(xiàn)中高端酒店為主體的特征。我們認(rèn)為在這過程中頭部集團(tuán)將受益于中高端酒店市場(chǎng)規(guī)模和集中度的提升。優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品供給擴(kuò)大和人均可支配收入提升共同支撐中高端酒店的增長(zhǎng)性。前文提到，經(jīng)濟(jì)型酒店多興建于2010年前后，一般來(lái)說酒店裝修折舊年限為8-10年，意味著當(dāng)前已經(jīng)進(jìn)入較為普遍的更新迭代和升級(jí)階段，近5年，中高端酒店數(shù)量CAGR為38.6%，對(duì)比經(jīng)濟(jì)型僅為11.3%。隨十三五規(guī)劃中首次正式提出“消費(fèi)升級(jí)”，大眾消費(fèi)觀念隨之轉(zhuǎn)變，酒店行業(yè)主要矛盾從總量不足發(fā)展為結(jié)構(gòu)性供給不足。酒店作為正需求收入彈性的普通商品，結(jié)構(gòu)分布與收入高度匹配的紡錘型特征。根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)人智庫(kù)預(yù)測(cè)，2030年中等收入人群比重將提升至75%，從國(guó)內(nèi)消費(fèi)市場(chǎng)來(lái)看，隨消費(fèi)者需求進(jìn)一步轉(zhuǎn)向發(fā)展型、享受型，經(jīng)濟(jì)型品牌面臨偏好更替，未來(lái)10年中高檔酒店將延續(xù)高增長(zhǎng)。品牌效用強(qiáng)、準(zhǔn)入門檻高的細(xì)分市場(chǎng)更具備連鎖化條件。從需求端出發(fā)，酒店檔次決定消費(fèi)者所能感知的差異化程度，換言之，豪華型酒店的個(gè)體辨識(shí)度遠(yuǎn)高于經(jīng)濟(jì)型，品牌需通過創(chuàng)新、升級(jí)等方式建立市場(chǎng)勢(shì)能、獲得溢價(jià)。據(jù)盈蝶咨詢統(tǒng)計(jì)，2020年豪華型/中高檔/經(jīng)濟(jì)型酒店連鎖化率分別為53%/36%/25%，且中高檔以上酒店連鎖化率同比提升幅度顯著。從供給端出發(fā)，中高檔酒店的單房投資高、房間數(shù)多，主流品牌造價(jià)在1500萬(wàn)元左右，而經(jīng)濟(jì)型僅為600萬(wàn)元左右，若將標(biāo)準(zhǔn)放低至平均客房規(guī)模在20間以下的住宿業(yè)設(shè)施，則門檻更低。2.2、長(zhǎng)三角等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的區(qū)域?qū)⒙氏仁芤嬗诮Y(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)水平和增速領(lǐng)先全國(guó)，促進(jìn)旅游業(yè)快速發(fā)展。2015-2020年，長(zhǎng)三角地區(qū)GDP占比由23.25%提升至24.14%，人均可支配收入CAGR達(dá)7.58%，逐步拉大與全國(guó)平均的差距。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、居民收入水平提高是旅游行業(yè)發(fā)展的根本動(dòng)力，2020年長(zhǎng)三角的第三產(chǎn)業(yè)占比相較2015年增長(zhǎng)4.27pct，隨著區(qū)域經(jīng)濟(jì)向好、高品質(zhì)產(chǎn)品打開市場(chǎng)邊界，長(zhǎng)三角旅游行業(yè)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)明朗。疫情后出游意愿逐步復(fù)蘇，周邊游、微度假成為新常態(tài)。近兩年疫情沖擊下，旅游行業(yè)整體損失嚴(yán)重，國(guó)內(nèi)旅游人次平均僅恢復(fù)至19年的5-6成左右，都市旅游明顯領(lǐng)先復(fù)蘇。根據(jù)馬蜂窩統(tǒng)計(jì)，2021年1月-7月周邊游搜索指數(shù)同比2020年提升258%；中國(guó)旅游研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年1-5月，出游半徑在10-50公里的占比約為68%，對(duì)比2019年1-6月約為52%。疫情常態(tài)化推動(dòng)旅游模式演變，預(yù)計(jì)未來(lái)都市旅游的重要性將進(jìn)一步提升。供需匹配度高，長(zhǎng)三角地區(qū)有望率先適應(yīng)新模式。一方面，長(zhǎng)三角地區(qū)擁有豐富的旅游資源和發(fā)達(dá)的客運(yùn)交通網(wǎng)絡(luò)，為都市旅游的發(fā)展提供先決條件，“周邊游”TOP20熱門城市中長(zhǎng)三角地區(qū)占據(jù)6位。另一方面，長(zhǎng)三角城市群本身為重要客源地，旅游線路模式的轉(zhuǎn)變有助于長(zhǎng)三角升級(jí)為重要目的地，形成內(nèi)部消費(fèi)循環(huán)。從旅游業(yè)發(fā)展來(lái)看，疫情前長(zhǎng)三角地區(qū)旅游收入增速基本持平全國(guó)水平，但受疫情影響相對(duì)更小、恢復(fù)彈性更強(qiáng)。旅游十四五規(guī)劃強(qiáng)調(diào)供給高質(zhì)量發(fā)展，區(qū)域政策助推結(jié)構(gòu)性改革。2019年，國(guó)務(wù)院印發(fā)長(zhǎng)江三角洲區(qū)域一體化發(fā)展綱要，指出長(zhǎng)三角地區(qū)在現(xiàn)代化建設(shè)大局和全方位開放格局中具有舉足輕重的戰(zhàn)略地位，并提出打造江南文化等區(qū)域特色文化品牌，更是要依托長(zhǎng)三角地區(qū)的運(yùn)輸線路，推出

“高鐵+酒店”等快捷旅游線路和產(chǎn)品。2021年1月，國(guó)務(wù)院印發(fā)“十四五”旅游業(yè)發(fā)展規(guī)劃，提出堅(jiān)持精益求精，把提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品放在首要位置，并持續(xù)推進(jìn)跨區(qū)域特色旅游功能區(qū)建設(shè)。展望中長(zhǎng)期，優(yōu)質(zhì)供給的增加將持續(xù)推進(jìn)長(zhǎng)三角地區(qū)旅游業(yè)發(fā)展。2.3、疫情沖擊鈍化，行業(yè)周期輪動(dòng)加速酒店行業(yè)的現(xiàn)場(chǎng)消費(fèi)特征無(wú)法避免疫情的短期沖擊，但整體企穩(wěn)。酒店行業(yè)需求發(fā)生依賴于人的流動(dòng)，疫情發(fā)生后，國(guó)內(nèi)往往采取限制人員流動(dòng)的舉措，對(duì)行業(yè)需求沖擊非常大。但回溯2021年國(guó)內(nèi)酒店市場(chǎng)，入住率的筑底位置和恢復(fù)速度明顯提升，反映出行業(yè)對(duì)于疫情沖擊的韌性加強(qiáng)。隨著防疫體系的成熟和應(yīng)對(duì)機(jī)制的完善，預(yù)計(jì)2022年的恢復(fù)節(jié)奏趨向平滑，整體復(fù)蘇趨勢(shì)有望優(yōu)于2021年。疫情加速行業(yè)周期輪動(dòng)，下行周期有望縮短。從長(zhǎng)期維度歷史數(shù)據(jù)來(lái)看，酒店經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)與制造業(yè)PMI波動(dòng)趨勢(shì)基本一致，亦反應(yīng)商旅需求變動(dòng)，因此存在明顯周期性，基本上每輪向上或者向下周期在3-5年時(shí)間。疫情期間，中小酒店出清，頭部公司紛紛提升開店目標(biāo)，加速行業(yè)連鎖化率提升。在疫情持續(xù)時(shí)間有限假設(shè)下，將加速行業(yè)出清，下行周期有望縮短，行業(yè)需求回升將帶動(dòng)更快的增長(zhǎng)。3、天時(shí)、地利、人和，公司將邁入快速擴(kuò)張階段3.1、后起之秀，差異化定位中高端商旅市場(chǎng)順應(yīng)市場(chǎng)需要，創(chuàng)中國(guó)酒店自己的品牌。復(fù)盤3大酒店集團(tuán)發(fā)展史，均起步于2000年前后、以經(jīng)濟(jì)型品牌起家，并通過外延并購(gòu)以獲得規(guī)模增長(zhǎng)和品牌補(bǔ)充。而君亭酒店自2007年以來(lái)專注中高端酒店行業(yè)，體現(xiàn)管理層的前瞻視野。創(chuàng)始人吳啟元先生1986年進(jìn)入酒店行業(yè)，曾擔(dān)任浙江省第一家中外合資飯店的中方總經(jīng)理，對(duì)全球國(guó)際酒店市場(chǎng)均十分了解，迅速意識(shí)到國(guó)際品牌尚未全方位進(jìn)入度假和中端市場(chǎng)，由此針對(duì)性地創(chuàng)立“君瀾”和“君亭”品牌。消費(fèi)者對(duì)住宿品質(zhì)要求不斷提升，公司憑借開發(fā)設(shè)計(jì)和服務(wù)體系的雙重優(yōu)勢(shì)打造辨識(shí)度。酒店行業(yè)經(jīng)過多年發(fā)展，消費(fèi)偏好逐漸由單一的性價(jià)比導(dǎo)向轉(zhuǎn)為產(chǎn)品和服務(wù)。公司擁有上海柏陽(yáng)君亭酒店（傳統(tǒng)星級(jí)酒店改造）、南京夜泊秦淮君亭酒店（城市文化街區(qū)及特色小鎮(zhèn)配套酒店）等業(yè)界知名的開發(fā)設(shè)計(jì)案例；同時(shí)把握中高端精選酒店服務(wù)至上的關(guān)鍵特征，在業(yè)內(nèi)創(chuàng)新性提出“BAS”精選服務(wù)模式。堅(jiān)持“應(yīng)需求而變“的經(jīng)營(yíng)理念，重視客戶訴求和口碑管理。80%的客人在預(yù)訂酒店之前會(huì)先看6-12條評(píng)論，網(wǎng)絡(luò)口碑已成為影響消費(fèi)者選擇酒店的重要因素?；墼u(píng)網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2016年君亭酒店線上賓客點(diǎn)評(píng)綜合得分92分，遠(yuǎn)高于行業(yè)平均83.63分，領(lǐng)先中高端酒店市場(chǎng)口碑表現(xiàn)。公司當(dāng)前已與慧評(píng)達(dá)成合作，通過構(gòu)建公司點(diǎn)評(píng)數(shù)據(jù)庫(kù)，定期分析旗下各酒店客戶評(píng)價(jià)情況，并納入管理層考核指標(biāo)。3.2、集團(tuán)化管理平臺(tái)日趨成熟，上市后開啟擴(kuò)張之路酒店行業(yè)正經(jīng)歷輕資產(chǎn)化轉(zhuǎn)型加速階段，高利潤(rùn)率和成長(zhǎng)性的特征凸顯。輕資產(chǎn)化能夠平滑行業(yè)周期波動(dòng)，且?guī)?lái)更高的利潤(rùn)率和ROE。2019年（正常經(jīng)營(yíng)情況下），君亭酒店/錦江酒店/首旅酒店/華住集團(tuán)/格林酒店的凈利率分別為19.23%/8.47%/11.06%/15.71%/40.10%，以輕資產(chǎn)為主的格林酒店具備更高利潤(rùn)率。同時(shí)由于中國(guó)現(xiàn)有存量物業(yè)規(guī)模較大，酒店自持物業(yè)成本過高，因此勢(shì)必從過去的重視資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)向重視管理品牌運(yùn)營(yíng)。內(nèi)功修煉是行將致遠(yuǎn)的基礎(chǔ)，公司優(yōu)異的單店模型將助力加盟業(yè)務(wù)發(fā)展。中高端酒店并非簡(jiǎn)單在經(jīng)濟(jì)型酒店上做加法，強(qiáng)調(diào)高體驗(yàn)價(jià)值，客戶需求多樣化且更新迭代快，因此對(duì)研發(fā)設(shè)計(jì)和項(xiàng)目選址的要求更高。相較于快速擴(kuò)張，公司過去十余年專注產(chǎn)品打磨，主力品牌君亭酒店已升級(jí)至第五代。橫向?qū)Ρ雀骱诵闹懈叨似放?，君亭酒店憑借其強(qiáng)產(chǎn)品力和美譽(yù)度，在客房定價(jià)對(duì)比國(guó)內(nèi)一二線城市與美國(guó)酒店市場(chǎng)，無(wú)論是人均客房保有量或連鎖化率均有較大提升空間。根據(jù)招股書數(shù)據(jù)，截至2021Q3末，公司僅覆蓋上海、杭州、南京、武漢、合肥這5個(gè)二線以上城市，且已開業(yè)酒店集中在上海（6家）和杭州（11家）。參考第一財(cái)經(jīng)的城市分級(jí)，假設(shè)公司未來(lái)在一線和二線城市平均分別新增2.5家和1.5家酒店，距當(dāng)前規(guī)模分別增長(zhǎng)117%和783%。3.3、把握浙江本土優(yōu)勢(shì)，杭州亞運(yùn)會(huì)助力酒旅市場(chǎng)發(fā)展回顧2010年廣州亞運(yùn)會(huì)和2016年上海迪士尼開業(yè)，我們認(rèn)為今年杭州亞運(yùn)會(huì)的舉辦有望成為長(zhǎng)三角地區(qū)旅游酒店市場(chǎng)的發(fā)展契機(jī)，并存在長(zhǎng)期帶動(dòng)效應(yīng)。2010年廣州亞運(yùn)會(huì)舉辦期間，過夜游客數(shù)量同比增長(zhǎng)13.35%，為2005-2015年間峰值。此外，明顯觀測(cè)到廣州市經(jīng)濟(jì)型酒店的發(fā)展自2009年開始提速，且在廣運(yùn)會(huì)后增速仍領(lǐng)先其他酒店市場(chǎng)較為成熟的一二線城市，持續(xù)受益于大型體育賽事對(duì)于城市基建和文化宣傳的促進(jìn)作用。2016年迪士尼樂園正式開業(yè)后，上海市旅游收入增幅顯著，2016-2019年CAGR達(dá)11.62%，相較2011-2015年的1.91%拉開較大差距；作為成熟目的地，增速恢復(fù)至全國(guó)平均水平。同時(shí)，團(tuán)隊(duì)游吸引力有所增強(qiáng)，體現(xiàn)出客源結(jié)構(gòu)的更為豐富。浙江中端市場(chǎng)飽和度較低，供給端或存缺口。根據(jù)同程數(shù)科，截至2021年末，浙江省酒店客房數(shù)合計(jì)1,337萬(wàn)間、位列全國(guó)第三，文旅產(chǎn)業(yè)整體較為發(fā)達(dá)。進(jìn)一步細(xì)分至中端酒店市場(chǎng)，主要城市的客房存量和連鎖程度低于按城市級(jí)別劃分的平均水平，且嘉興、湖州、溫州等城市處于杭州灣一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)，本身經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、旅游資源較為客觀，因此當(dāng)?shù)鼐频晔袌?chǎng)存在輕資產(chǎn)化和結(jié)構(gòu)升級(jí)的機(jī)遇。公司深耕杭州多年，有望借助本地優(yōu)勢(shì)實(shí)現(xiàn)品牌影響力的進(jìn)一步提升。截至21Q3末，公司共開業(yè)15家直營(yíng)店，其中9家位于浙江省內(nèi)，貢獻(xiàn)50%左右營(yíng)收。一方面，2022年本身為體育大年，北京冬奧會(huì)關(guān)注度空前高漲，超過此前兩屆奧運(yùn)會(huì)，預(yù)計(jì)國(guó)內(nèi)的觀賽熱情有望延續(xù)至9月杭州亞運(yùn)會(huì)；另一方面，2018-2020年杭州十大中端品牌酒店保有量全國(guó)比重從4.90%下降至4.39%，整體酒店市場(chǎng)較為多元化，君亭作為本土品牌更將受益于直營(yíng)店的高彈性，中性假設(shè)下

（平均房?jī)r(jià)495元、入住率82%），預(yù)計(jì)現(xiàn)有直營(yíng)酒店收入同比19年增長(zhǎng)4.5%。4、收購(gòu)高端度假品牌，完善業(yè)務(wù)布局、加速全國(guó)化進(jìn)程4.1、度假之風(fēng)正盛，本土酒店集團(tuán)成長(zhǎng)進(jìn)行時(shí)經(jīng)濟(jì)新發(fā)展格局為休閑度假產(chǎn)業(yè)帶來(lái)機(jī)遇。2020年，社會(huì)固定資產(chǎn)投資52.73萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)2.7%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額39.20萬(wàn)億元，同比下降3.9%。相較投資，消費(fèi)受疫情沖擊的影響更大，因此需要采取有力措施促進(jìn)消費(fèi)的恢復(fù)和反彈。休閑度假消費(fèi)對(duì)應(yīng)多層次消費(fèi)和可重復(fù)消費(fèi)，是高端消費(fèi)回流和本土消費(fèi)升級(jí)的重要內(nèi)容。在經(jīng)濟(jì)新發(fā)展格局下，休閑度假產(chǎn)業(yè)有望成為促進(jìn)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)大循環(huán)的新抓手和推動(dòng)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的新動(dòng)能。度假酒店不同于城市商務(wù)酒店，對(duì)旅游目的地的依賴度高。根據(jù)中國(guó)旅游飯店業(yè)協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)，2020下半年跨省游放開后，海南引領(lǐng)全國(guó)旅游市場(chǎng)復(fù)蘇，相關(guān)度假酒店業(yè)績(jī)迅速提升?；乜慈辏谡w五星級(jí)酒店RevPAR僅恢復(fù)至19年6成的情況下，海南同比增長(zhǎng)6%。因此相對(duì)來(lái)說，度假酒店受到鮮明的季節(jié)性和較弱的交通通達(dá)性，更為依賴目的地旅游市場(chǎng)的資源稟賦。高端酒店迎來(lái)“翻牌潮”，本土品牌崛起正當(dāng)時(shí)。由于度假酒店對(duì)于選址要求較高，而過去優(yōu)質(zhì)物業(yè)往往被國(guó)際酒店集團(tuán)所占據(jù)，隨著2018年上海首家希爾頓翻牌為昆侖，高端酒店進(jìn)入加速翻牌階段，也留給本土品牌更大的發(fā)展空間。據(jù)亞洲旅宿大數(shù)據(jù)研究院統(tǒng)計(jì)，2005-2018年國(guó)際酒店翻牌事件在35起以上，平均每年不到3起；而僅2020年就有13起，其中5起改由本土酒店集團(tuán)管理。對(duì)于物業(yè)方而言，國(guó)內(nèi)高端市場(chǎng)客源結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變和本土品牌

“品質(zhì)+規(guī)?！钡某恋?，使得本土品牌的知名度不斷提升，未來(lái)預(yù)計(jì)將會(huì)替代更多原有的外資酒店。4.2、擬收購(gòu)君瀾集團(tuán)，實(shí)現(xiàn)規(guī)模體量提升和品牌矩陣完善此次收購(gòu)標(biāo)的均為輕資產(chǎn)酒店管理公司、尚無(wú)自有門店，考慮到經(jīng)營(yíng)特征和增長(zhǎng)空間，收購(gòu)估值和交易對(duì)價(jià)較低。公司與君瀾酒店集團(tuán)簽訂收購(gòu)協(xié)議：1）擬以6,600萬(wàn)元收購(gòu)浙江君瀾79%股權(quán)，按照22年盈利假設(shè)估算，對(duì)應(yīng)EV/EBITDA為8.6x，PE估值為5.5X（考慮“君瀾”商標(biāo)后為9.4X）；2）擬以1,400萬(wàn)元收購(gòu)景瀾70%股權(quán)，