本文格式為Word版，下載可任意編輯——前期物業(yè)服務合同示本八大新意物業(yè)管理活動的根基是物業(yè)服務合同。沒有物業(yè)服務合同,任何一個物業(yè)管理企業(yè)都無法與任何一個物業(yè)區(qū)域的業(yè)主建立穩(wěn)定、合法的服務關系。從這個意義上說,無論是對物業(yè)管理企業(yè)的生存進展,還是對維護全體業(yè)主的合法權益,物業(yè)服務合同是第一重要的。因而如何理解和把握好物業(yè)服務合同,必然成為大家關注的熱點。筆者對國家創(chuàng)辦部最新(2022年9月6日)公布的《前期物業(yè)服務合同(示范文本)》舉行了研究,認為合同有以下八大新意。

新意一:明確合同性質(zhì),強化"公眾服務"核心

最為醒目的是合同的名稱,由"物業(yè)管理囑托合同"改為"前期物業(yè)服務合同","囑托合同"改為"服務合同"這不是簡樸的遣詞用語的區(qū)別,而是對合同的性質(zhì)予以了明確的界定。囑托合同是囑托人和受托人商定,由受托人處理囑托人事務的合同,它是一種對比古老的合同類型,古巴比倫"漢謨拉比法典"對囑托合同就有特意規(guī)定。物業(yè)服務合同與囑托合同有一些"近似",但與純粹的囑托合同有區(qū)別。并且這種區(qū)別是明顯的,實質(zhì)的區(qū)別,這種區(qū)別足以使物業(yè)服務合同構成一種新的合同類型。囑托合同的訂立以雙方當事人相互信任為根基。沒有當事人雙方相互信任和自愿,囑托合同關系不成能建立。從而,當事人雙方均享有任意終止權,可任意終止合同?！逗贤ā返谒陌僖皇畻l明確規(guī)定:"囑托人或者受托人可以隨時解除囑托合同。"這一點使囑托合同具有了識別于其它任何合同的本質(zhì)特征,因而被列為十五種著名合同中的一員。而在實踐中,物業(yè)服務合同的任何一方都不能隨時任意地單方解除合同,否那么勢必造成物業(yè)管理企業(yè)短期行為,小區(qū)管理極度不穩(wěn)定,從根本上造成對全體業(yè)主利益的損害,并造成社會資源濫用,激化各種社會沖突。物業(yè)服務合同只是《合同法》中的普遍的無名合同。這次改名為前期物業(yè)服務合同,主要是明確界定好合同雙方之間的關系,既不是囑托與被囑托的關系,也不是管理與被管理的關系,雙方之間的法律關系是一種對等的關系,是服務與被服務的關系。與此同時,突出了物業(yè)管理企業(yè)供給公眾服務是核心這樣一個主題。

新意二:引進市場準入機制,設立企業(yè)資質(zhì)門檻

在前期物業(yè)服務合同主體的乙方一類,赫然增加了資質(zhì)等級和證書編號兩個條目,其根本目的是在合同中充分表達和實施物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)管理制度。物業(yè)管理具有確定的特殊性。物業(yè)管理服務實質(zhì)上是對業(yè)主共同事務舉行管理的一種活動,帶有公共產(chǎn)品的性質(zhì)。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),物業(yè)管理企業(yè)要依照全體業(yè)主的授權,約束個別業(yè)主的不當行為,如制止違章搭建及違章裝修,制止擾亂公共秩序及危害環(huán)境衛(wèi)生等,以維護全體業(yè)主的利益和社會公共利益。物業(yè)管理企業(yè)還有與業(yè)主長期保持緊密聯(lián)系的特點,企業(yè)的素質(zhì)及其管理水平的上下,直接影響到業(yè)主的生活環(huán)境和工作質(zhì)量。物業(yè)管理具有確定的專業(yè)性,隨著經(jīng)濟的進展和科技的進步,新技術、新產(chǎn)品在房地產(chǎn)開發(fā)創(chuàng)辦中被廣泛采用,物業(yè)的智能化程度越來越高,這也要求物業(yè)管理企業(yè)具有確定數(shù)量的高素質(zhì)管理和技術人員,具有先進的工具及設備,建立科學、模范的工作程序,對價值量巨大的物業(yè)資產(chǎn)實施良好的管理與維護?；谝陨鲜煜?并為了有利于整頓和模范物業(yè)管理市場,《條例》第三十二條其次款規(guī)定:"國家對從事物業(yè)管理活動的企業(yè)實行資質(zhì)管理制度。"在現(xiàn)階段對物業(yè)管理行業(yè)實行市場準入制度,嚴格審查物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì),是加強行政監(jiān)視的有效手段。

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