策劃機構:

正合地產謹呈新貴都城市酒店控股有限公司八公山棚戶區(qū)改造項目策劃報告策劃機構:正合地產謹呈新貴都城市酒店控股有限公1生態(tài)教育人文潛力服務形象定位引領淮南“首席歐洲理想”的百萬級城邦便利生態(tài)教育人文潛力服務形象定位便利2一、市場理解某棚戶區(qū)改造項目策劃報告課件31、八公山區(qū)位形象面貌變化加大城市規(guī)劃力度，西部城區(qū)規(guī)劃、八公山風景名勝區(qū)總規(guī)修編、西部工業(yè)走廊規(guī)劃和八公山旅游區(qū)總體規(guī)劃等重大規(guī)劃通過市政府審批。五年新增城市道路面積12.1萬平方米。重大交通樞紐工程孔李淮河大橋引橋部分開工建設。完成蔡新路拓寬改造，東西部第二通道加快建設。老城區(qū)路網加密工程前期工作基本完成。加快實施棚戶區(qū)改造。開工建設棚戶區(qū)改造項目10個，完成前期工作項目3個，累計拆除舊危房94萬平方米，新建住房206萬平方米。五年完成小街小巷改造項目23個，新增綠地10.3萬平方米，成片造林500畝，城市綠化覆蓋率達到35%。完善城市管理工作機制，市容管理和環(huán)衛(wèi)設施建設水平不斷提高，西部污水處理廠建成投入使用，城區(qū)供水、供電、供氣、排水改造繼續(xù)推進，城市功能逐步完善。2、八公山城區(qū)建設發(fā)展加快實施棚戶區(qū)改造。紫金時代廣場、建南村二期、瓷器廠東門口、孔集北村、新建村、支架村二期等6個項目主體建成，八公山新村總建筑面積50.4萬平方米已開工10萬平方米，妙山林場棚改項目開工，建北村暨新莊孜農貿市場升級改造、和平村、沿湖村3個項目已完成總拆遷量的80％，已開工10萬平方米。團結村、西山小區(qū)、小劉莊項目前期工作加快推進。房地產開發(fā)穩(wěn)步發(fā)展。錦繡康城三期、新風苑三期、鴻發(fā)商住小區(qū)開工建設。加大建設環(huán)境整治力度，保障重點市政建設工程順利實施。東西部第二通道拆遷安置攻堅克難、加快推進，完成征地924畝，依法拆遷安置710戶。蔡新路向北延伸改造前期工作加快推進。西部污水處理廠配套排污管網基本建成。積極創(chuàng)新工作機制，組建兩鎮(zhèn)行政執(zhí)法中隊和城區(qū)中隊，完善城市拆遷工作機制，全年共查處非法搶建243起，組織拆除行動24次，拆除違法建設80處10200平方米?；茨鲜邪斯降貐^(qū)宏觀環(huán)境及規(guī)劃分析1、八公山區(qū)位形象面貌變化2、八公山城區(qū)建設發(fā)展淮南市八公山44、八公山城區(qū)建設發(fā)展

旅游產業(yè)投資力度加大，全區(qū)新建續(xù)建旅游項目9個，總投資4.2億元，完成投資1.8億元?；茨献游幕瘓@、人大代表生態(tài)園建成開園，招商成立八公山文化旅游投資開發(fā)公司。妙山村搬遷安置工作啟動。旅游綜合服務區(qū)控制性規(guī)劃通過審批，爭取建設用地指標946畝，上繳土地報批費用8500萬元。文體活動中心開工建設。風景區(qū)景觀大道主干道建成，景觀綠化配套工程即將完成。樂澗套休閑度假村綜合開發(fā)、六車間商務會所、孫家花園原貌恢復、嵐香湖水庫及休閑度假村等項目規(guī)劃設計加快推進。凌云山莊主體封頂。樂澗套旅游道路、八公山風景區(qū)供電專線建成投入使用。青龍山生態(tài)文化園全面開工。成功舉辦第十屆八公山旅游節(jié)。全年接待游客90.2萬人次，增長7.35%，旅游總收入4.94億元，增長9.52%。

3、八公山區(qū)位生活水平變化城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、農民人均純收入分別增長45.6%和49.4%。五年累計新增城鎮(zhèn)就業(yè)崗位12500個，下崗失業(yè)人員再就業(yè)6577人。社會保障體系建設加快，社會保險擴面和征繳工作扎實推進。五年累計保障城鄉(xiāng)最低生活人口47.7萬人次，發(fā)放低保金4754萬元。建設經濟適用房、廉租房3.2萬平方米。高度重視采煤沉陷區(qū)綜合治理工作，13萬平方米采煤沉陷區(qū)綜合治理二期工程兩個安置小區(qū)建成使用。精神文明和民主法制建設不斷加強，安全生產和信訪穩(wěn)定形勢總體平穩(wěn)，社會保持和諧安定。

5、八公山交通道路建設

蔡新路延伸段改造、孔李淮河大橋等重點工程建設，確保12.1公里東西部第二通道八公山段工程建成通車，開工建設景觀大道向東延伸、紫金山西路、丁山路向西延伸、錢淮路、上游路、機械廠路拓寬改造等6條城區(qū)道路改造工程。4、八公山城區(qū)建設發(fā)展

旅游產業(yè)投資力度加大，全區(qū)新建續(xù)5小結隨著淮南市大力加強西部基礎建設和舊城改造工程，市政、旅游、工業(yè)、商業(yè)，50萬人口區(qū)域全新建設，謝八兩區(qū)新行政中心的落成，也愈加堅定了西部發(fā)展的博大未來。西部地區(qū)棚改項目重點規(guī)劃八公山，主干道拓寬向北，二通道貫通連接田家庵—八公山—鳳臺，西部中心重建，帶動城市區(qū)域價值，發(fā)展區(qū)域經濟，使八公山全新的區(qū)域與城市的行政、文化、商業(yè)、教育等功能為主體的市政建設格局，為這一地區(qū)更增添了澎湃熱力，八公山版塊蓬勃發(fā)展大局確定無疑。小結隨著淮南市大力加強西部基礎建設和舊城改造工程62012上半年，淮南市商品住房均價4055元/㎡，同比去年增長4.24%。在國家、省、市政府調控政策影響下，淮南市房地產市場整體呈現出投資保持增長，市場供需基本保持平衡，價格穩(wěn)定的態(tài)勢。在此次市調中，我們分別對八公山房地產項目的物業(yè)類型、物業(yè)檔次、現行價格、物業(yè)管理情況、銷售情況進行了分析。位置八公山蔡新路土壩孜規(guī)模總占地面積60畝總建筑面積150000平方物業(yè)類型/戶型A:89.75兩房兩廳B:92.8兩房兩廳C：104.96兩房兩廳D：136.65三房兩廳兩衛(wèi)價格及銷售情況開發(fā)商安徽遠程房地產開發(fā)有限公司推出時間項目分三期開發(fā)，目前1.2.3期已經交房在售三期三期2011.7.18銷售價格目前在售三期48#、50-54#樓，銷售率達85%面積89㎡、92㎡、105㎡、136㎡，均價2780元/㎡。一次性付款減60元/㎡，貸款減40元/㎡。均價2900銷售狀況日均來訪3-4組六月份成交量3套成交比3%物業(yè)公司：新苑物業(yè)停車位：兩個地下車庫銷售電話：5620919御景花園

客戶分析樓盤點評小區(qū)規(guī)模大，產品供應可選擇性多，形象扎根深。小區(qū)靠近內側環(huán)境干凈整潔。近期活動無主要以周邊礦工為主以改善居住環(huán)境占大比例個案篇房地產市場：2012上半年，淮南市商品住房均價4055元/㎡，同比去年增7位置八公山蔡新北路國稅局南側水泥廠旁邊規(guī)模占地面積5502.71平方米建設規(guī)模21469平方米地下1105平方米商業(yè)面積7292平方米經濟系數容積率3.5綠化35%戶型產品分析2棟：前面16層戶型為89平方兩房124平方3房128平方3房后面18層戶型為89平方兩房124平方3房128平方3房商業(yè)1-6層為商業(yè)單一層面積為1215.47一層可以分割出售開發(fā)商亳州市友陽房地產開發(fā)推出時間一期共120套8月份交房開盤日期2011.9.21價格及銷售情況銷售率70%住宅均價3100商鋪均價4200-4000之間商鋪銷售率25%優(yōu)惠：一次性9.7公積金商業(yè)按揭9.8折一房送一臺空調銷售狀況日均來訪2-3組6月份成交2套成交比2%停車位：地下60地上40銷售電話：5617522[個案篇]中央生活廣場

客戶分析樓盤點評小區(qū)交通便利，周邊配套齊全，但小區(qū)孤立無綠化靠近馬路灰層大主力戶型以120平米以上為主戶型較大。以礦區(qū)為主，及周邊生意人位置八公山蔡新北路國稅局南側水泥廠旁邊規(guī)模占地面積5502.8位置蔡新路原瓷器廠東門家屬區(qū)規(guī)模占地76000建筑1360000經濟系數容積率1.7綠化35%戶型產品分析一期全多層戶型產品分析：A:72.7兩房兩廳B:80.3兩房兩廳C:95.75兩房兩廳D:81.95兩房兩廳E：66.34兩房兩廳S：96三房一廳開發(fā)商淮南佳聯房地產開發(fā)有限公司推出時間分期開發(fā)：一期現已經交房開盤時間：2010.12.5價格及銷售情況目前在售多層，面積在66-100㎡左右的房源價2800元以上。一次性付款97折，公積金、商業(yè)貸款98折。銷售率達80%余留大戶型以及6層較多。銷售狀況日均來訪3-4組6月份成交2套成交比2%物業(yè)公司：為民物業(yè)。3.5毛每平方停車位：地下無停車位，地上不清楚銷售電話：56155615625561[個案篇]錦繡東苑

客戶分析樓盤點評小區(qū)為磚混結構，地理位置偏遠環(huán)境臟亂。以中小戶型為主部分樓棟一層贈送柵欄院子以礦為主，及周邊住戶位置蔡新路原瓷器廠東門家屬區(qū)規(guī)模占地76000建筑1369【早期建成物業(yè)】小區(qū)名稱洗云居體量

建成時間2005年開發(fā)商礦務局棚戶拆遷多少牌棟共19棟幾梯幾戶2梯四戶4棟三梯六戶13棟一梯四戶2棟二梯八戶1棟戶型

面積70-120總層數5+1層6+1層11層層高2.8停車位機動車輛有停車棚，汽車停在路邊停車收費標準停車棚貼18元一個月，現在漲價25元一個月綠化45%樓間距20樓頂樣式斜坡式外立面涂料一層面磚，二層以上白色面墻小區(qū)目前售價3400左右商業(yè)配套網吧，飯店，批發(fā)小賣部，對街有KTV，永和豆?jié){商業(yè)類型街鋪（一層住宅打通做街鋪）商鋪面寬進深

物業(yè)收費標準0.4元一個平方游樂設施比較少

居住舒適度(業(yè)主言論）不滿意，物業(yè)不負責，衛(wèi)生不好，小狗隨地大小便，小雞吃草坪，（小區(qū)內大部分是礦工，早晨四點多雞叫，睡眠不好），收廢品的多，晚上摩托車多，小孩子不安全，一樓飯店油煙特別大，晚上較吵鬧，剛搬來的時候因為建造結構，被地震震給晃醒了，感覺住著不放心，每棟還沒有防盜門【早期建成物業(yè)】小區(qū)名稱洗云居體量建成時間2005年開發(fā)商10小區(qū)名稱勞動新村體量

建成時間

開發(fā)商

多少牌棟30幾梯幾戶兩梯四戶四棟三梯六戶14棟四梯八戶十一棟六梯12戶1棟戶型

面積

總層數6+1層高2.8米停車位有底下停車場，但是沒有啟用停車收費標準

綠化

樓間距

樓頂樣式斜坡式外立面涂料一至無層面磚，六層石灰白墻小區(qū)目前售價

商業(yè)配套街邊商鋪，煙酒批發(fā)部，理發(fā)店，男女服飾，排擋飯店，小吃商業(yè)類型小區(qū)內無商業(yè)，周邊有街鋪商鋪面寬進深面積大小不定，最小十平方，到四十平方左右

物業(yè)收費標準0.45元一平方游樂設施游樂設施面積大，器械多，

居住舒適度(業(yè)主言論）比較滿意，小區(qū)內配備樂嘟嘟幼兒園，派出所，健身館，社區(qū)衛(wèi)生服務站，【早期建成物業(yè)】小區(qū)名稱勞動新村體量建成時間開發(fā)商多少牌棟30幾梯幾戶11【早期建成物業(yè)】小區(qū)名稱建南村體量

建成時間08年開發(fā)商

多少牌棟55棟，老樓四棟幾梯幾戶兩梯四戶20棟三梯六戶16棟四梯八戶13棟戶型

面積

總層數6+1層高2.8停車位走道停車，樓頂樣式斜坡式綠化45%樓間距20米停車收費標準自行車7元一個月，電動車11元，助力車8元，輕騎藍照13元一個月，摩托車黃照18元，室內停車場150元一個月，露天停車場90元一個月，零時停車位5元一次外立面涂料一二層面磚，三層以上石灰白墻小區(qū)目前售價

商業(yè)類型街鋪，一層住戶打通，外面搭的棚子商鋪面寬進深

商業(yè)配套小區(qū)內有飯店，批發(fā)小賣部，小區(qū)外有銀行，賓館，附近有菜市，物業(yè)收費標準0.4元每月每平方游樂設施器械挺多，反應良好

居住舒適度(業(yè)主言論）不太滿意，一樓業(yè)主(窗外雜草比窗戶都高，無人修理，蚊蟲太多，五點幾乎不能站人），一樓下水做的不好2013房地產策劃設計大全，300G移動圖書館！專業(yè)地產智庫、淘寶雙鉆信用

【早期建成物業(yè)】小區(qū)名稱建南村體量建成時間08年開發(fā)商多12【早期建成物業(yè)】小區(qū)名稱新淮小區(qū)體量

建成時間2008年建成開發(fā)商礦物局拆遷戶多少牌棟27棟幾梯幾戶2梯四戶7棟三梯6戶16四梯八戶4棟戶型

面積75-95平米總層數6層高6+1停車位無停車收費標準電瓶車3個月50綠化40%樓間距20米樓頂樣式斜坡外立面涂料一層為灰色面磚，其余石灰小區(qū)目前售價440元每平米商業(yè)配套區(qū)外街鋪（便利店，小吃店，酒店，餐飲商業(yè)類型街鋪商鋪面寬進深最小4*6米，

物業(yè)收費標準0.35元每平方游樂設施面積小，器械少

居住舒適度(業(yè)主言論）只有一個入口，進出不方便，草坪雜草叢生，無人清理，給人感覺不像小區(qū)?！驹缙诮ǔ晌飿I(yè)】小區(qū)名稱新淮小區(qū)體量建成時間2008年建成13【早期建成物業(yè)】小區(qū)名稱十排樓體量

建成時間

開發(fā)商

多少牌棟10棟幾梯幾戶一梯四單元，每單元3戶戶型

面積

總層數

層高6+1停車位無停車收費標準無綠化樓前有花草樓間距20米樓頂樣式平頂式外立面涂料一層為灰色面磚，二層以上石灰涂料小區(qū)目前售價

商業(yè)配套無商業(yè)類型基本無商鋪面寬進深無

物業(yè)收費標準問不到游樂設施無

居住舒適度(業(yè)主言論）在路邊很吵，但已經住習慣了，沒什么好不好的【早期建成物業(yè)】小區(qū)名稱十排樓體量建成時間開發(fā)商多少牌14【早期建成物業(yè)】小區(qū)名稱新風苑體量

建成時間二期07年7月開發(fā)商

多少牌棟51幾梯幾戶一梯兩戶1棟兩梯四戶9棟三體六戶35四梯八戶5棟戶型

面積

總層數6+1層高2.8停車位路邊停車停車收費標準0.45元每平米綠化樓前有花草樓間距20米樓頂樣式斜坡外立面涂料一層灰色面磚，是紅色面磚,6層是白色石灰小區(qū)目前售價2800商業(yè)配套小區(qū)外有銀行，飯店等商業(yè)類型無商鋪面寬進深無

物業(yè)收費標準0.4元一平方游樂設施有

居住舒適度(業(yè)主言論）環(huán)境衛(wèi)生還可以，就是路邊晚上停的全是車2013房地產策劃設計大全，300G移動圖書館！專業(yè)地產智庫、淘寶雙鉆信用

【早期建成物業(yè)】小區(qū)名稱新風苑體量建成時間二期07年7月開15【早期建成物業(yè)】小區(qū)名稱新世紀小區(qū)體量

建成時間2005年開發(fā)商

多少牌棟10棟幾梯幾戶七梯2棟，每棟14戶戶型兩室一廳，三室一廳面積

總層數5層高3米停車位無停車收費標準

綠化樓房后面有少量花草樓間距20米樓頂樣式平頂式外立面涂料一層為灰色面磚，其余石灰小區(qū)目前售價無在售房源商業(yè)配套小鋪飯店，KTV超市，銀行商業(yè)類型街邊商業(yè)商鋪面寬進深寬3米，進深5米左右

物業(yè)收費標準0.43元游樂設施無

居住舒適度(業(yè)主言論）不太滿意，太過擁擠，吵雜，飯店油煙多，頻繁更換物業(yè)公司【早期建成物業(yè)】小區(qū)名稱新世紀小區(qū)體量建成時間2005年開16【早期建成物業(yè)】小區(qū)名稱玉露苑體量

建成時間2004年開發(fā)商

多少牌棟16棟幾梯幾戶兩梯四戶5棟三梯六戶11棟戶型

面積

總層數6+1層高2.8米停車位路邊停車停車收費標準無綠化35%左右樓間距20米樓頂樣式斜坡外立面涂料一層為紅色面磚，其余石灰小區(qū)目前售價無在售房源商業(yè)配套無商業(yè)類型基本無商鋪面寬進深寬3米左右，進深5米左右

物業(yè)收費標準0.4元每平米游樂設施較好

居住舒適度(業(yè)主言論）較好，主要問題是寵物糞便無人清理，外來人員遛狗較多，草坪不注意就踩到狗屎【早期建成物業(yè)】小區(qū)名稱玉露苑體量建成時間2004年開發(fā)商17【早期建成物業(yè)】小區(qū)名稱紫金華庭體量35922平米建成時間07年開發(fā)商

多少牌棟11棟幾梯幾戶一梯兩戶1棟三梯六戶10棟戶型三室兩廳和兩市兩廳為主面積80-130總層數6+1層高2.8停車位路邊停車停車收費標準無綠化30%樓間距20樓頂樣式斜坡式外立面涂料一層面磚，以上石灰白墻小區(qū)目前售價

商業(yè)配套便利店，大排檔，大藥房，網吧，銀行，醫(yī)院商業(yè)類型街鋪商鋪面寬進深進深8米

物業(yè)收費標準居民不交游樂設施面積小，種類少

居住舒適度不滿意，一樓把綠化全部鏟除種菜，養(yǎng)雞養(yǎng)鴨，外面居民進來遛狗沒人問，一樓還自己私建庭院2013房地產策劃設計大全，300G移動圖書館！專業(yè)地產智庫、淘寶雙鉆信用

【早期建成物業(yè)】小區(qū)名稱紫金華庭體量35922平米建成時間018小結

從上表中來看，八公山區(qū)多層物業(yè)費在0.35元到0.45元之間，高層物業(yè)費在0.8元至1元之間。根據對在銷樓盤的對比分析，樓盤品質和物業(yè)管理公司的不一,物業(yè)費的標準也呈現多方面的現象。目前八公山地區(qū)高層物業(yè)最低均價2800元/平米，最高均價3300元/平米；多層物業(yè)最低均價2600元/平米，最高均價3400元/平米。

分析得出：八公山整體均價大約在3000元/平米。隨著百姓生活水平提升，同時對小區(qū)配套以及功能有很大的提升，我們不難發(fā)現業(yè)主對早期物業(yè)條件的不滿，以及現有在建項目體量和產品的特征還是有一定程度的期望。小結從上表中來看，八公山區(qū)多層物業(yè)費在0.35元到19消費結構情況分析

八公山地區(qū)的房地產消費群體主要集中在礦區(qū)范圍內。80%購房者來自周邊礦區(qū)，從礦公積金貸款購買程度就能看出結果，其他如孔集、畢家崗改善型客戶群體也占有一定的比例。大部分購房者還是在新莊孜煤礦工作，根據此次對市場的抽樣調查結果顯示，大部份的被調查對象雖然都有在近一年內購房的愿望，但是對價格的心理預期值并不是很高。

根據調查顯示，準南購房者中以35-45歲的比例最高，達到53％，50-55歲之間的購房者達到20%；35歲以下的人群，達到27%，因此，35-45歲的中年人士依然是房產市場的主角，這是由他們所處的生命周期和經濟能力相適應的。1、被訪者的家庭結構

在被訪者總體中，兩口之家的比例達到了56%，超過總體的一半；三口之家的比例位居第二，兩者之和達到了95%；單身的比例則最低僅為5%。從購房群體來看，今后的一至二年之內，礦上職工利用繳存的公積金買房是較強的需求量；主力購房群體新莊孜占到70%，畢家崗10%，李嘴孜10%，鳳臺區(qū)域煤礦10%。商品房已成為生活的必需品，而其昂貴的價值，一般要花費消費者的一生或半生積蓄，所以與單身相比家庭戶的購買力更強，其中兩代、三代同堂的表現的更為迫切。2、被訪者家庭年收入分布

被訪者家庭年收入分布情況家庭收入在3萬—5萬的被訪者占據了3成，6-10萬的被訪者占據了所有被訪者的一半，收入在10-15萬的被訪者占比1成以上，新莊子占比80%以上，畢家崗、孔集10%以上，收入在15萬元以上的比例為燕郊為0.8%。中等收入的家庭作為購房主體繼續(xù)支撐著市場。。消費結構情況分析八公山地區(qū)的房地產消費群體主要集中在203、購房需求特征分析

3.1面積需求

被訪者面積需求：本次調查結果顯示，90-110㎡的需求比例最高，新莊孜占到總體的75％，八公山其他區(qū)域占到總體的68%；八公山區(qū)對90以上戶型的需求略高。小面積的需求主要是單身購房者的意向較多，從投資角度來看，八區(qū)市場目前還是一片空白3.2理想的購房區(qū)域

被訪者意向購房區(qū)域分布情況：八仙街附近多種形態(tài)物業(yè)的增加，將此區(qū)域的升值空間大幅提升，加之學區(qū)主要集中范圍內，購房意向占比達到55%。，淮鳳路上和平新村大體量的建設也吸引不少客戶群體，這部分群體占比達到30%，而對丁山路至二通道附近，客戶對這個區(qū)域持保守態(tài)度，需要政府和開發(fā)企業(yè)引導，大建設和配套設施的完善，八公山二通道附近是后期的發(fā)展重點區(qū)域，目前在此地段的項目較少，但是單個項目體量較大，如八公山新村已開工建設，目前工程情況已達到20多棟，多為塌陷區(qū)安置房，同時旅游區(qū)大建設已逐步開始。交通要道，貫穿東西部連接鳳臺高速通道。目前商業(yè)配套匱乏，停車場一處26路終點站，行政單位集中區(qū)域。3.3年齡與樓型特征的要求的分析

被訪者年齡段對樓型特征要求情況：根據本次調查結果顯示，30歲以下的準購房者對小高層的接受程度明顯高于其他年齡段，并且處于各個樓型需求中的峰值，這和他們的個性特征有極大的關系，因為他們多是八十年代出生，一般為獨生子女，享用著家庭的最佳資源，追求時尚和變化，而小高層在某種程度上迎合了這種需求；而30-45歲的準購房者中需求對高層和多層物業(yè)的需求都可認同，這主要是因為這個年齡段的人群基本上是七十年代出生的，一般有兄弟姐妹，尋求家庭的穩(wěn)定、經濟的獨立和事業(yè)的成功。在46-55歲之間的準購房者中，對多層的比例達到了7成以上。相比之下，各個年齡段對高層的需求占據40%以上，而對多層的需求則集中在45歲以上的人群，這主要是因為本年齡段的人群一般家庭穩(wěn)定，事業(yè)上比較成功，同時也受傳統(tǒng)觀念影響，考慮老人住房多半選擇多層。3、購房需求特征分析213.4購房目的分析

被訪者不同年齡購房目的分析：從年齡與購房目的的交叉分析可以看出：30歲以下的人群主要是為滿足其定居和結婚的要求，兩者之和達到75%，他們基本是首次置業(yè)；30-45歲的人群的置業(yè)目的集中在改善居住，定居的比例也較大，他們有較強的購買力，處于事業(yè)發(fā)展的黃金階段，需求增長較為強勁；55歲以上的人群需求較弱，樣本中較少，不具有代表性，所以這里沒有列出，這主要是因為他們基本已經置業(yè)，生活已經很穩(wěn)定了，極少的客戶會考慮替這部分的老人購房改善環(huán)境。4、購房者價格需求分析

房價是調節(jié)房產市場的有力杠桿，隨著房價的穩(wěn)重有升，購房者對價格的心理承受能力也在隨著市場變化而變化，但需要找到其心理承受的邊緣分界線，在一定區(qū)域超過某一價格后，更多的消費者會選擇放棄。4.1可以承受的最高單價

根據之前統(tǒng)計數據顯示，八公山區(qū)八仙街中心房屋均價為3200元/平米，蔡新北路3100元/平米。而八公山地區(qū)年收入在6-10萬的占到了接近50%，面對樓市回暖跡象，房價穩(wěn)重有升，購房者不得不面臨更大的經濟壓力，尤其是對那些解決基本居住問題的消費者。隨著價格的不斷上揚，其心理承受能力雖然會逐漸增強，但需有序有度3.4購房目的分析22市場小結當前市場開始出現了各種促銷手段，部分項目采取降價打折推盤，購房送全套家電、家俱者有之，送汽車者也大有其人。全面熱銷的局面不再出現，一些名盤、大盤的廣告營銷費用開始大幅增加等種種市場表現。種種市場表現正說明了市場的發(fā)展成熟期即將到來，由單一力量帶動整個市場發(fā)展方向的階段已經過去，商品房將像大多數普通消費品一樣，走向主要由需求為主導的，價格升降有序，競爭與整合并存的市場經濟即將到來。特別是政策調控對市場的宏觀控制力度加大。經過多年的發(fā)展，八公山房地產業(yè)發(fā)展起步良好，但相關配套行業(yè)（例如：融資、評估、交易服務、信息服務等）發(fā)展滯后。市場經濟是過剩經濟，隨著市場的發(fā)展，競爭會越來越強烈，而要在激烈的市場競爭中立于不敗之地，了解、把握市場變化及趨勢是必須的。在前兩年時期，房地產市場呈現供不應求的局面，特別是田家庵地區(qū)，在城市化進程加快，外來人員快速增加，國民經濟持續(xù)增長的經濟形勢下，出現一段高速增長的過程；但當市場發(fā)展到一定階段，產品供給全面過?；蚬┣笃胶鈺r期，沒有很強的核心競爭力就無法取勝，甚至無法生存的時候，風險將成為常態(tài)。以科學的發(fā)展觀從市場的發(fā)展規(guī)律來觀察和判斷目前八公山的房地產市場狀態(tài)，才能使我們保持客觀和清醒的頭腦，所有的判斷依據都要來源于科學、全面的市場數據及嚴謹的科學態(tài)度。2013房地產策劃設計大全，300G移動圖書館！專業(yè)地產智庫、淘寶雙鉆信用

市場小結當前市場開始出現了各種促銷手段，部分項目采取降價打折23二、項目定位某棚戶區(qū)改造項目策劃報告課件24區(qū)域位置本項目位于淮南市八公山區(qū)，位于淮南以西，連接田家庵—八公山—鳳臺，西部中心重建。位置：淮南以西，連接田家庵—八公山—鳳臺面積：105平方公里總人口：18萬2013房地產策劃設計大全，300G移動圖書館！專業(yè)地產智庫、淘寶雙鉆信用

區(qū)域位置本項目位于淮南市八公山區(qū)，位于淮南以西，連接25項目概況總建面超過37萬平米的大盤，多期開發(fā)。指標整體規(guī)劃一期小高層占地面積14.7萬平方1.51萬㎡總建筑面積37.56萬㎡4.155萬㎡容積率2.402.75綠化率38%38%規(guī)劃總用地面積14.07萬平方，建筑面積37.56萬平方（其中包含拆遷安置房）。C-02-03地塊位于蔡新路，商業(yè)成熟，人流量大，一期所在地段距離主流干道較近。適于一期開發(fā)，及售樓部所在地。一期總建筑面積1.51萬平方，總戶數382戶。計劃分為2標段推出。一期項目概況總建面超過37萬平米的大盤，多期開發(fā)。指標整體規(guī)劃一26項目開發(fā)問題界定定位研究二部曲市場在賣什么？——市場競爭研究市場需要什么？——客戶需求研究發(fā)展商目標快速銷售、資金回籠形成口碑、創(chuàng)建品牌項目屬性城市和區(qū)域的發(fā)展性良好，項目規(guī)模、優(yōu)勢資源明顯，具備發(fā)展中高品質產品的基礎條件。我們的研究方向：高端形象的中檔城市住宅項目（包括住宅、底商）2013房地產策劃設計大全，300G移動圖書館！專業(yè)地產智庫、淘寶雙鉆信用

項目開發(fā)問題界定定位研究二部曲發(fā)展商目標快速銷售、資金回籠形27Strengths（優(yōu)勢）

Weaknesses（劣勢）Opportunities（機會）

Threats（威脅）地理位置優(yōu)越，擁有優(yōu)良的景觀資源占地14.7萬平方，規(guī)模較大，便于形成良好的社區(qū)氛圍，可以成為城中之城。自身內部擁有自然公園，周邊即名校林立，擁有得天獨厚的資源優(yōu)勢。項目臨城市規(guī)劃主干，交通便利城市舊城改造項目，區(qū)域影響力及吸引力大幅提升；充分發(fā)揮地段、規(guī)模、配套優(yōu)勢，打造區(qū)域超級大盤形象，吸納全城購房客戶利用項目稀缺的公園景觀資源，樹立高端品質，把握改善性、投資客戶這么大體量到底八公山的購買力是否能承受。小高層產品接受度畢竟有限。拆遷量較大，工程較為繁瑣，安置房就地安置，對樓盤有一定的影響。STWO政策調控，樓市未來不確定因素存在；真正的高端產品量極少，項目可參照物不多，產品打造面臨眾多開創(chuàng)性，面臨不小的風險。市場總容量大，大盤開發(fā)周期較長。項目SWOT分析Strengths（優(yōu)勢）Weaknesses（劣勢）28項目SWOT分析形象定位利用原則：獨特的、稀缺的、客戶強烈認同的形象定位可重點選擇訴求元素：公園自然資源周邊名校林立大規(guī)模社區(qū)主要交通干道，交通便利區(qū)域發(fā)展前景優(yōu)勢與機會的利用方向分類：形象定位附帶訴求元素：交通優(yōu)勢與城市房地產發(fā)展優(yōu)勢，是城市房地產項目所共有或共享的，不能體現項目的獨特性。Strengths（優(yōu)勢）

Opportunities（機會）

地理位置優(yōu)越，擁有優(yōu)良的景觀資源占地14.7萬平方，規(guī)模較大，便于形成良好的社區(qū)氛圍，可以成為城中之城。自身內部擁有自然公園，周邊即名校林立，擁有得天獨厚的資源優(yōu)勢。項目臨城市規(guī)劃主干，交通便利城市舊城改造項目，區(qū)域影響力及吸引力大幅提升；充分發(fā)揮地段、規(guī)模、配套優(yōu)勢，打造區(qū)域超級大盤形象，吸納全城購房客戶利用項目稀缺的公園景觀資源，樹立高端品質，把握改善性、投資客戶2013房地產策劃設計大全，300G移動圖書館！專業(yè)地產智庫、淘寶雙鉆信用

項目SWOT分析形象定位利用原則：形象定位可重點選擇訴求元素29項目SWOT分析需要重點化解或規(guī)避的劣勢與威脅分析：原始條件規(guī)避與化解方向地塊大而不整從產品規(guī)劃的角度找到利潤最佳平衡點展示性不佳首期可考慮利用強勢的情景示范打動客戶政策調控目前八公山客戶對貸款的要求不及一二線城市，但從長遠考慮需要盡量減少多置型（大戶型）產品首創(chuàng)性風險盡量探尋客戶真實需求，從客戶接受能力出發(fā)，打造接受度高的產品。市場總容量有限合理分期，滾動開發(fā)，引入一二線城市先進營銷理念，高強度蓄客與挖客，打破常規(guī)，樹立典范。Weaknesses（劣勢）Threats（威脅）這么大體量到底八公山的購買力是否能承受。小高層產品接受度畢竟有限。拆遷量較大，工程較為繁瑣，安置房就地安置，對樓盤有一定的影響。政策調控，樓市未來不確定因素存在；真正的高端產品量極少，項目可參照物不多，產品打造面臨眾多開創(chuàng)性，面臨不小的風險。市場總容量大，大盤開發(fā)周期較長。項目SWOT分析需要重點化解或規(guī)避的劣勢與威脅分析：原始條件30項目戰(zhàn)略發(fā)展方向選擇通過SWOT分析及市場調研明確本案發(fā)展戰(zhàn)略戰(zhàn)略地位分類領導者挑戰(zhàn)者追隨者補缺者戰(zhàn)略地位所具備的特征優(yōu)勢地段，超級項目項目具有無可復制的資源產品創(chuàng)新壟斷價格標桿，引領市場潮流具有持續(xù)作戰(zhàn)能力市場新進者具備強勁的企業(yè)實力改變游戲規(guī)則強調新的評估標準強調產品的特色和價值缺乏獨特資源和資金實力搭便車，借勢以小博大，殺傷戰(zhàn)術價格戰(zhàn)的制造者規(guī)模小，快速靈活目標客戶明確，挖掘細分市場價值抓住某種需求變化趨勢，在細節(jié)創(chuàng)新打造難以復制的產品目光敏銳，反應快速本案條件及市場特征項目本體：1、城改中心地段，臨二通道；2、強勢資源、公園腹地、學區(qū)；3、大規(guī)模；市場競爭：1、顯性競爭量不大，潛在競爭威脅大；2、產品及價格可提升空間大；企業(yè)實力：新貴都控股集團初次進入八公山市場，有意大展拳腳，為后續(xù)發(fā)展奠定基礎與本案匹配度100%100%020%我們的戰(zhàn)略發(fā)展方向選擇：領導者+挑戰(zhàn)者項目戰(zhàn)略發(fā)展方向選擇通過SWOT分析及市場調研明確本案發(fā)展戰(zhàn)31我們以怎樣的條件來挑戰(zhàn)市場，從而樹立強大的領導地位？我們的方向是：從本體優(yōu)越的公園為腹地、名校為導引，品牌實力為槍手尋找突破口。項目界定：八公山中央生活區(qū)，城市第一歐式品質大盤項目。物業(yè)合理組合，有利規(guī)避開發(fā)成本及市場風險的影響。那么，基于項目使命和項目屬性界定，

我們必須跳出現有的競爭，建立高占位標桿標識，實現形象一躍2013房地產策劃設計大全，300G移動圖書館！專業(yè)地產智庫、淘寶雙鉆信用

我們以怎樣的條件來挑戰(zhàn)市場，從而樹立強大的領導地位？我們的方3237萬方首席歐洲理想生活城邦觀園天下定位語闡述：本定位強化項目的規(guī)模以及歐洲屬性，并描繪一種理想的城邦生活愿景，以極強的畫面感直達消費者心靈深處的向往。[項目定位]基于對項目價值點的解讀，以及對項目發(fā)展目標的界定，結合八公山當前房地產發(fā)展現狀，客源現狀，我司建議本項目定位如下：37萬方首席歐洲理想生活城邦觀園天下定位語闡述：本定位強化項33高端小高層客戶定位客戶策略：

以純粹的產品形象鎖定核心客戶；

以高端的價值體驗感染重要客戶；

以強勢的片區(qū)價值傳遞打動游離客戶；以產品投資潛力吸引偶得客戶。偶得客戶游離客戶重要客戶核心客戶擁有一定資金，對于個人資產做處置，尋求保值、增值的投資客周邊學校的年輕教師，首次置業(yè)，以小面積低總價的精裝修公寓為主。礦業(yè)集團、電廠的管理人員，本地私營業(yè)主，居住升級的改善型需求，購房意向為高端品質小區(qū)工作在礦業(yè)集團、電廠的普通員工，首次置業(yè)，剛性需求，關注性價比，90-110㎡的需求比例最高?？蛻衾斫飧叨诵「邔涌蛻舨呗裕?/p>

以純粹的產品形象鎖定核心客戶；

以高端34他們大多是土生土長的八公山人，踏踏實實的工作在礦業(yè)集團或電廠的第一線；他們具有一定的購買力，但具有務實的消費觀，性價比往往是他們考慮的首要要素，可接受的總價具有一定的范圍；他們比較年輕，多半有一個孩子，子女的教育問題是他們日常生活中關注的重心；他們向往城市便利的生活，希望分享城市資源；他們希望社區(qū)內和社區(qū)周邊有比較完善的生活、交通等配套……產品性價比城市意愿務實傳統(tǒng)低總價家庭感核心客戶特征2013房地產策劃設計大全，300G移動圖書館！專業(yè)地產智庫、淘寶雙鉆信用

他們大多是土生土長的八公山人，踏踏實實的工作在礦業(yè)集團或電廠35三、形象定位某棚戶區(qū)改造項目策劃報告課件36形象定位品牌建筑內部配套生態(tài)區(qū)位自然資源品質以城筑未來八公山旅游風景區(qū)城市新中心社區(qū)城市最高檔次配套城市最美的自然園林最美麗的建筑外觀價值點梳理學區(qū)教育成就未來形象定位品牌建筑內部配套生態(tài)區(qū)位自然資源品質以城筑未來八公山37形象定位核心價值體系深化1——品牌鑄就品質八公山缺乏真正的豪宅八公山很少有好的品牌開發(fā)商用心為八公山城市建設做點什么……八公山人希望有像萬科城那樣的產品。面對八公山豪宅的真空時代，將以領袖之姿，打開千年古城的豪宅之門！2013房地產策劃設計大全，300G移動圖書館！專業(yè)地產智庫、淘寶雙鉆信用

形象定位核心價值體系深化1——品牌鑄就品質八公山缺乏真正的38形象定位

超大原生態(tài)公園，絕無僅有的自然條件。核心價值體系深化2——資源決定價值公園……生態(tài)豪宅領袖八公山舊城改造重點發(fā)展區(qū)域，未來城市新中心。核心價值體系深化3——區(qū)位決定地位城市新中心上層生活圈泳池？會有；健身館？會有；高檔次的茶樓？當然也會有……還有目前八公山最先進的物業(yè)服務，引進國內知名物業(yè)公司提供最優(yōu)質的服務。核心價值體系深化5——最高檔次配套和服務國際化無憂生活城形象定位超大原生態(tài)公園，絕無僅有的自然條件。核心價值39定位原則:（1）本項目已具備八公山首席豪宅實力，因此推廣的第一要務就是要樹立項目高端形象；（2）體現項目核心價值點；城市新心，園區(qū)生態(tài)藏品豪宅體現本案地段價值，升值前景訴求絕佳的資源、環(huán)境表明本案是值得家庭傳承珍藏的頂級產品形象定位2013房地產策劃設計大全，300G移動圖書館！專業(yè)地產智庫、淘寶雙鉆信用

定位原則:城市新心，園區(qū)生態(tài)藏品豪宅體現本40案名主推薦：高端系列，助推品牌形象——商鋪+小高層產品自然、生態(tài)、教育，大城2013，我們俯瞰天下案名建議觀園天下案名主推薦：高端系列，助推品牌形象——商鋪+小高層產品案名建41四、廣告定位某棚戶區(qū)改造項目策劃報告課件42讓八公山生活重新想象一座觀園的出現，讓八公山重新想象未來；觀園天下，可能是2013年八公山最值得期待的房子！入市廣告形象一觀園天下強調：觀園天下在八公山人居史上的革命性意義，顛覆原有人居格局，引領未來人居趨勢。讓八公山生活重新想象一座觀園的出現，讓八公山重新想象未4337萬方首席歐洲理想生活城邦即將登陸再次強化觀園天下地位不可撼動性，2013年7月7日產品上市發(fā)布會傾城共賞！觀園天下入市廣告形象二2013房地產策劃設計大全，300G移動圖書館！專業(yè)地產智庫、淘寶雙鉆信用

再次強化觀園天下地位不可撼動性，2013年7月7日產品上市發(fā)44觀園天下，和你一起領先幸福幸福的含義，有時就是比別人領先一點！觀園天下，為八公山的明天而來！強調：觀園天下的城市標桿地位，強調項目的領先性，將項目與其他樓盤有效區(qū)隔，樹立行業(yè)領袖的先鋒地位和形象。。入市廣告形象三觀園天下觀園天下，和你一起領先幸福幸福的含義，有時就是比別人領先一點45歐洲理想生活樣板歐洲，眾神庇佑下的藝術王朝，誕生了數以千計的藝術大家，發(fā)端于文藝復興時代的歐洲建筑思潮，對現代人居建筑理念影響至深。觀園天下，37萬方歐洲理想生活城邦，以高卓的品位和經典的歐洲建筑思想，以足夠的謙遜與胸懷，兼容并蓄，樹立起屬于自己的驕傲！入市廣告形象四觀園天下歐洲理想生活樣板歐洲，眾神庇佑下的藝術王朝，誕生了數以千計的46以首席的智慧，禮贊新八公山入市廣告形象五正如城市的發(fā)展永不止息，八公山的成長也永不會終止。隨著西部城區(qū)規(guī)劃、八公山風景名勝區(qū)總規(guī)修編、西部工業(yè)走廊規(guī)劃和八公山旅游區(qū)總體規(guī)劃等重大規(guī)劃通過市政府審批后，古老的八公山迸發(fā)出前所未有的活力，一個嶄新的城市理想即將完美誕生。作為這片浩大城市浪潮中的重量級生活城邦——觀園天下領跑八公山，助力西部，以磅礴之勢繪就這部家園史詩的第一篇章。觀園天下2013房地產策劃設計大全，300G移動圖書館！專業(yè)地產智庫、淘寶雙鉆信用

以首席的智慧，禮贊新八公山入市廣告形象五正如城市的發(fā)展永不止47以首席的智慧，描繪新八公山入市廣告形象六新貴都控股集團，淮南開疆之作，致力締造八公山首席歐洲理想生活城邦。觀園天下，傲居八公山舊城改造中心，未來城市中央生活區(qū)，大手筆規(guī)劃，歡迎智識眼光！觀園天下以首席的智慧，描繪新八公山入市廣告形象六新貴都控股集團，淮南48懸榜10萬元尋找觀園天下形象代言家庭和諧社會和美人家目的：以戶外大牌出街，迅速抓住八公山受眾眼球，引發(fā)口碑效應，打響項目知名度。入市事件營銷戶外大牌文字觀園天下懸榜10萬元尋找觀園天下形象代言家庭和諧社會和美人家目的49五、營銷計劃某棚戶區(qū)改造項目策劃報告課件50房地產開發(fā)模式近年來發(fā)生了根本性的變化：土地成本低，占總成本30%左右2.協(xié)議出讓，前期只支付部分出讓金3.前期費用可以減免4.施工企業(yè)可先行墊資施工5.可以提前預售，提前回收資金6.競爭程度低1.土地成本高，占總成本40%左右2.招拍掛，三個月內支付全部土地款3.一站式、一次性交納全部前期費用4.嚴禁墊資施工，拖欠農民工工資5.嚴格預售許可制度6.銷售資金監(jiān)管制度7.競爭程度激烈舊開發(fā)模式新開發(fā)模式房地產業(yè)暴利時代基本已經一去不復返了。潛在的畫外音在于——房地產開發(fā)企業(yè)僅靠一個項目就獲取巨大利益的可能性越來越小，長線開發(fā)和企業(yè)長線發(fā)展成為更高目標，也更為強調企業(yè)的品牌形象。項目理解與認知房地產開發(fā)模式近年來發(fā)生了根本性的變化：舊開發(fā)模式新開發(fā)模式51房地產行業(yè)競爭越來越充分，要求開發(fā)企業(yè)具備更高的應對能力特征潛在進入者新入侵者憑借新型價值鏈快速發(fā)展。產業(yè)競爭者（包括公司之間的競爭）總數減少，面臨強強競爭，有些企業(yè)迅速進化和擴張。賣方土地嚴控，公開供給；嚴控貸款，資金渠道增加；建材與施工成本上漲。買方需求受加息、調控等政策抑制，客戶逐漸成熟和分化。替代品二手房交易日趨活躍，政府廉租房等保障性住房。

替代品的威脅新的市場進入者威脅討價還價能力（較低）討價還價能力（越來越高）波特五力模型分析競爭的實質越來越指向品牌層面。2013房地產策劃設計大全，300G移動圖書館！專業(yè)地產智庫、淘寶雙鉆信用

房地產行業(yè)競爭越來越充分，要求開發(fā)企業(yè)具備更高的應對能力特征52問卷調查：各要素得分統(tǒng)計表問卷編號關鍵要素001002003004005006007008009010011012013014015016017合計資金實力13111197101211118781213161014183品牌121151297121411912101313111314188技術8712109347993614965112營銷11991013141012910107513161013181產品8129101112129714109151317712187規(guī)模111078351110964373334107成本1091112781168414595157132公共關系51185585478421122127106服務1991217135103121781760115155房地產行業(yè)關鍵成功要素分析（內部研究數據）

問卷調查：各要素得分統(tǒng)計表問卷編號0010020030053多次調研的結論基本一致，房地產行業(yè)成功的要素中：品牌是第一位的。2013房地產策劃設計大全，300G移動圖書館！專業(yè)地產智庫、淘寶雙鉆信用

多次調研的結論基本一致，房地產行業(yè)成功的要素中：品牌是第一位54所以，我們想說的是：重視品牌，塑造品牌，將貫穿項目始終。那種長期以價格戰(zhàn)換取短期資金回籠的手法是我們所摒棄的。所以，我們想說的是：重視品牌，塑造品牌，將貫穿項目始終。那種55堅持四項基本原則

1.必須遵循“快速銷售變現”原則；2.必須遵循“成本控制”原則；3.必須遵循“差異化競爭”原則；4.必須遵循“與時俱進”原則（后期產品留有調整余地，以便更切合屆時的市場復雜需求）堅持四項基本原則1.必須遵循“快速銷售變現”原則；56打好六大戰(zhàn)役

1.揭幕戰(zhàn)：開工大典；2.揚名戰(zhàn)：產品說明會；3.聚變戰(zhàn)：專場推介會；4.陣地戰(zhàn)：示范區(qū)5.信心戰(zhàn)：首次開盤6.持久戰(zhàn)：持續(xù)推盤打好六大戰(zhàn)役1.揭幕戰(zhàn)：開工大典；57揭幕戰(zhàn)：開工大典

OpeningBattle

良好的開始是成功的一半。一個大盤的亮相必須是高規(guī)格、高標準的。要求：邀請政府主要領導人出場，邀請企業(yè)資源能抵達的國內一線演員/明星或其他焦點人物出場。通過廣泛的媒體渠道報導項目開工大典的轟動場面，傳播項目第一手資料，媒體應涵蓋：網絡、報紙、電視、一線雜志等。2013房地產策劃設計大全，300G移動圖書館！專業(yè)地產智庫、淘寶雙鉆信用

揭幕戰(zhàn)：開工大典

OpeningBattle良好的開始58揚名戰(zhàn)：產品說明會

FameBattle

一戰(zhàn)成名，響徹八公山。紅旗獵獵戰(zhàn)鼓擂，磨刀霍霍虎山行。要求：建筑規(guī)劃、景觀規(guī)劃代表出席，最好有外籍人士。地點選擇在八公山最好的酒店舉行，如售樓部已經建成，可以選擇在售樓部內部舉行。揚名戰(zhàn)：產品說明會

FameBattle一戰(zhàn)成名，響徹59聚變戰(zhàn)：專場推介會

FusionBattle從無到有，從虛漸實。人海戰(zhàn)術兩茫茫，多思量，常回望。以專場推介會的方式，到達合肥、淮南、八公山、等地。以專場推介會的方式，召集本地目標客戶，重點目標：企業(yè)/政府/學校。聚變戰(zhàn)：專場推介會

FusionBattle從無到有，從60陣地戰(zhàn)：示范區(qū)的建設與完成

PositionsBattle善戰(zhàn)者，勝于易勝者也。聯合防守，疏而不漏，率先突圍。不為攻取，而在歷練，在磨合，在修整。作為一個37萬平方的大項目，示范區(qū)應包含部分高端產品的展示區(qū)、項目的售樓部、主入口、主景觀等的展示，讓客戶有現場感，切身體會到項目的優(yōu)越性。2013房地產策劃設計大全，300G移動圖書館！專業(yè)地產智庫、淘寶雙鉆信用

陣地戰(zhàn)：示范區(qū)的建設與完成

PositionsBattle61信心站：首次開盤

ConfidenceBattle計利以聽，乃為之勢，以佐其外。天已揚名，地已聚變，人和大有可為。首次開盤是整個項目成功的核心，其將樹立起項目最大的市場口碑。務必成功。要求：開盤銷售率在65%以上。信心站：首次開盤

ConfidenceBattle計利以聽62持久戰(zhàn)：持續(xù)推盤

PersistentBattle在持續(xù)推盤的過程中，先期展示的區(qū)域要有良好的昭示性，也要考慮對于居住和生活配套的不斷完善，推盤的節(jié)奏和市場的適應，也是項目持久戰(zhàn)的重要課題。持久戰(zhàn)：持續(xù)推盤

PersistentBattle在持續(xù)63價格策略策略分解——推售策略核心問題：如何保證項目上半年形象啟勢；結合工程進度，保證下半年一期產品銷售期的前置?舉措：1、保障明星產品啟勢，通過高端形象的詮釋，推動整個項目品牌。2、一期產品5月開始推廣，7月釋放認籌信息；一期推售策略：1、一期分2標段推出，首批房源保證最大量推盤，待熱銷后實行小步快推的模式，不斷加價，最終實現利潤。2、保障首批房源與前期積累客戶的高匹配度，最大化推出貨量，配以明星產品抬升價格認知，以熱銷啟勢。3、次批推盤仍然以現金流產品為主，適當提價，保證年基本目標達成；要點：實行“饑餓式”推盤，整體控制“小步快跑”節(jié)奏，形成持續(xù)旺銷態(tài)勢。價格策略策略分解——推售策略核心問題：如何保證項目上半年形象64入口廣場采用具有觀園氣質的小品建筑，與外界環(huán)境相互區(qū)別，創(chuàng)造出獨具一格的歐式風情的入口形象，體現社區(qū)業(yè)主的非凡身份和進入社區(qū)的尊貴感，作為觀園天下的風情展示廣場。建議售樓部（形象展示區(qū)）布置在項目地塊東北角；售樓部是項目實體是面市的第一炮，應大手筆鑄就外圍被景觀園林示范區(qū)包圍，售樓部可以是臨建，也可以結合后期單棟樓體布置。售樓部與樣板房展示區(qū)可在一棟樓，便于參觀。啟動區(qū)建議一期一標段開發(fā)地形象展示中心入口廣場采用具有觀園氣質的小品建筑，與外界環(huán)境相互區(qū)別，創(chuàng)655-7月：品牌導入期，社會大眾話題進行觀園天下企業(yè)理念的植入9月：開盤強銷期，密集暖場活動階段目標說明要點品牌導入期品牌落地，觀園天下品牌在八公山全城皆知線上通過社會話題炒作引爆市場，線上戶外，線下現場包裝體現項目形象、公關活動形象強推期將項目與城市發(fā)展相結合，實現大量客戶認知將“觀園天下歐洲理想生活城邦”的產品概念與城市發(fā)展配套結合，通過線上、線下途徑，成功進一步擴大項目影響力。售樓處蓄客。形象推廣、公關活動強力蓄客期現場人氣旺盛，持續(xù)大批量認籌通過設外展場，以及大客戶“一對一”行銷，集中蓄客。渠道活動、城區(qū)巡展，大客戶“一對一”溝通行銷。強力認籌期為開盤積蓄足夠的認籌客戶通過客戶摸牌，把握客戶質量，確保開盤解籌率。認籌活動開盤強銷期實現開盤熱銷，樹立項目高品質形象通過項目熱銷徹底震撼市場，改變市場格局，引領八公山中高端住宅置業(yè)風向盛大開盤，以活動為主6月：形象強推期，線上項目形象亮相9月2013年5-7月7月8月8月：強力認籌期，客戶摸牌，確保客戶質量7月：強力蓄客期，密集活動，大批量蓄客10月推廣節(jié)點軸5-7月：品牌導入期，社會大眾話題進行觀園天下企業(yè)理念的植入66（1）多渠道蓄客策略A、2013年5-7月，做為品牌導入期，觀園天下亮相八公山，高調進入市場，以“37萬方歐洲理想生活城邦”為主題，旗幟鮮明的制造歐式品質大盤氣勢，以“觀園天下懸榜10萬尋找形象代言家庭”等主題公關活動，在八公山線上線下制造話題，形成廣泛口碑傳播，讓觀園天下成為2013年八公山熱議的題目。B、2013年7月，項目售樓處開放，正式接待蓄客，并建立“內搶外拓”的具體執(zhí)行方案。此階段線上蓄客與圈層拜訪（區(qū)商業(yè)經營戶、重點產業(yè)園管理人員）相結合，重點放在八公山地緣性客戶深度挖掘。在此基礎上，同時啟動異地推介蓄客。結合學區(qū)、公園概念大勢推廣，引爆八公山關注度。C、2013年8月，觀園天下正式認籌，釋放廂體價格區(qū)間，試探客戶心理價位，推出認籌優(yōu)惠政策，密集暖場活動。D、2013年9月，觀園天下首期開盤，借助開盤熱銷的市場關注度，在持續(xù)熱銷的同時，開始第二輪蓄客工作，通過置地會活動加大圈層傳播及老帶新力度。2013房地產策劃設計大全，300G移動圖書館！專業(yè)地產智庫、淘寶雙鉆信用

（1）多渠道蓄客策略A、2013年5-7月，做為品牌導入期67原則1：線上占位，線下解析；

立勢一步到位，差異化營銷突破傳統(tǒng)的線上廣告主打形象，立足于中高端占位，制造口碑效應。線上廣告主要集中于圈層客戶所易于接觸到的戶外大牌，道旗，圍擋，配合電視廣告。線上控制投入，主打形象通過對展示、服務、活動的精心設計、把握，讓圈層客戶充分體驗感知項目的與眾不同，引起共鳴。通過線下的推廣，深入解析產品，強化客戶意向，放大口碑傳播，促進成交。線下圈層營銷突破項目定位于城市首席歐式大盤，必須力求一次立勢到位，避免陷入低端項目的無謂競爭，備受干擾；營銷上必須有所突破與創(chuàng)新，從營銷層面上引領市場；立勢一步到位，差異化營銷線上：

指大眾媒體廣告，也就是我們通常在各類公開性的媒體上所看到或聽到的廣告，如戶外、報紙、電視、電臺等等。線下：

非大眾媒體廣告，也叫做終端廣告。就是圍繞廣告賣場、促銷所需要及涉及的所有宣傳物料，即：單頁、畫冊、插頁、說明書、海報、噴畫、包裝、折頁......也包括了相關的公關活動。（2）渠道原則線上形象第一策略——確保能夠實現高形象的媒體成為主力投放渠道（戶外、電視、平面媒體）原則1：線上占位，線下解析；

立勢一步到位，差異化營銷突破傳68線下價值滲透客戶——線下第一時間將項目核心價值直效滲透到目標客戶高檔KTV銀行VIP高檔健身房高檔酒樓線下活動：圍繞價值滲透為核心的客戶汲取在客戶主要來源區(qū)進行路演活動；組織礦業(yè)集團職工等團購活動；配合銷售節(jié)點，進行全市范圍的短信發(fā)送；線下價值滲透客戶高檔KTV銀行VIP高檔健身房高檔酒樓線下活69原則2：客戶截流：想在客戶前頭，走在競爭對手前面機場火車站CBD中心市中心主要街道高速路口老城核心路段競爭項目本項目干擾項目區(qū)隔干擾客戶截流區(qū)域競爭項目區(qū)域其它項目客戶維系區(qū)隔干擾領導者占位；一步到位；市場價格標桿。情感共鳴；圈層營銷；體驗感知；客戶維系。完善的營銷價值體系；

營銷的創(chuàng)新與突破；

針對性的營銷策略.客戶維系區(qū)隔干擾以下領域必然有“觀園天下”的存在：1、客戶最集中的地方。2、客戶最樂于接受的營銷方式。3、主要競爭對手的主要營銷領域原則2：客戶截流：想在客戶前頭，走在競爭對手前面機場火車站C70迷你酒吧設計，提供各式飲品和小點心，注意器皿的使用，營造品質生活感受，通過味覺體驗，贏得客戶的青睞。（3）線下包裝示意[售樓處內部氛圍]1、區(qū)域展示墻，突出“首席歐洲理想”區(qū)域形象，厘定周邊服務、生活、教育等配套設施，增加光電展示；2、按照規(guī)劃制作沙盤，增加光電顯示，突出即將推售的產品；3、現場背景音樂，洗手間增加香薰；4、提供樓書等資料的專屬擺放位置。迷你酒吧設計，提供各式飲品和小點心，注意器皿的使用，營造品質71從門衛(wèi)、保潔、侍應到銷售、客服、財務提供全程五星級服務，全場各種工作人員從統(tǒng)一的衣著、恰當的配飾、標準的禮儀、典雅的談吐、文明的舉止等方面都給來訪客戶以最尊貴、舒適、大氣的感受。[售樓處內部氛圍]安排專職看房車司機；看房通道門崗設置轉崗保安人員，不能由其他崗位隨意替換，保持高形象與精神面貌；樣板房設置專職服務，如有可能，提供香薰或咖啡烹煮。從門衛(wèi)、保潔、侍應到銷售、客服、財務提供全程五星級服務，全場72情境生活的展示，實際居住效果與交房標準展示——簡歐風格樣板間示意建議本項目室內裝修可由知名設計師操刀設計，以歐式生活為主題，風格多樣，可由現代風格、簡歐風格、現代中式風格等不同元素組成，讓客戶參與體驗與選擇。[樣板間]情境生活的展示，實際居住效果與交房標準展示——簡歐風格樣板間73

策略分解——活動策略影響力活動——利用名人效應以及高端平臺的嫁接，放大項目形象價值主題：魯豫有約《低碳時代能源城市經濟發(fā)展方向》

或教育專家周弘《賞識教育》講壇及后續(xù)青少年成長論壇，陣地：八公山知名酒店時間：7月下旬媒體：戶外、整合當地傳媒報道等。后續(xù)整合網絡傳播，形成持續(xù)熱點播報。

策略分解——活動策略影響力活動主題：魯豫有約《低碳時代能源74觀園天下項目2013年度營銷總控圖目標核心問題概念平臺5年內完成首批銷售額，提升項目品牌地位，實現品牌落地八公山。核心傳播概念線上傳播思路八公山可以驕傲！37萬方歐洲理想生活城邦即將登陸線下營銷思路尋找觀園營銷節(jié)奏媒體配合公關活動渠道營銷78發(fā)現觀園體驗觀園認同觀園讓八公山生活重新想象品牌導入期形象強推期強力蓄客期在市場容量有限的區(qū)級市場，如何超越區(qū)域平臺速度，快速完成銷售任務？項目核心價值定位競爭定位目標客群定位37萬方八公山首席歐洲理想生活城邦產品定位客戶定位對居住品質有一定要求的人群開工奠基活動尋找形象代言家庭戶外出街短信、公關活動、戶外、電視字幕內部聯動鄉(xiāng)鎮(zhèn)巡展、派單銀行營業(yè)網點拓展9認籌開始開盤強銷期重點區(qū)域重點單位大客戶拓展客戶摸牌意向客戶基礎信息收錄無價格引導期價格箱體測試強力認籌期客帶客價格試算及客戶意向單位鎖定摸排一座城市，一座觀園客戶特征：有一定生活品位，具發(fā)展眼光，有相當穩(wěn)定收入的人群觀園天下產品核心：交通干道歐式建筑精品園林完善配套優(yōu)勢學區(qū)進駐觀園天下售樓處活動觀園天下開盤以首席的智慧，禮贊新八公山原味歐洲經典的永遠是經典（4）項目2013年推廣工作排期計劃短信、公關活動、戶外、電視字幕短信、公關活動、戶外、電視字幕短信、公關活動、戶外、電視字幕短信、公關活動、戶外、電視字幕置地會蓄客形象代言家庭評選活動觀園天下項目2013年度營銷總控圖目標核心問題概念平臺5年內75廣告總預算費用=總銷額*0.1%=總銷售面積*均價*0.1%=50000m2*3300元/m2*1%=1650000元廣告費用控制為總銷售額的1個點以內，均價：根據周邊及自身項目詳情暫定為3200-3300元/m2之間媒體數量單價（元）總價（元）備注銷售物料————約150000后續(xù)要加印戶外570000∕年/塊350000以實際簽約價格為準短信10次（5萬條∕次0.0525000根據活動時間節(jié)點高炮270000∕年/塊140000以實際簽約價格為準公交站牌6800048000以實際簽約為準價格報廣3期20000/期60000以實際簽約價格為準道旗——140000/年140000以實際簽約價格為準網絡全年330000/年330000以實際簽約價格為準禮品——8000080000以實際采購為準演出活動52場大型100000/場3場小型12000/場236000根據實際情況為主巡展——100000其它50000合計1569000廣告總預算費用=總銷額*0.1%廣告費用控制為總銷售額的1個76合作模式第一階段項目整體定位及啟動區(qū)物業(yè)發(fā)展建議主要工作內容地塊踏勘城市發(fā)展規(guī)劃研究房地產市場研究項目整體定位項目客戶定位研究項目產品定位研究啟動區(qū)選擇及定位研究啟動策略啟動區(qū)規(guī)模第二階段規(guī)劃跟進服務啟動區(qū)功能比例啟動區(qū)規(guī)劃設計要點戶型設計建議園林景觀建議資源展示與產品的價值聯動配套設施建議完成規(guī)劃設計任務書規(guī)劃技術指標交底與開發(fā)商，設計單位就項目進行三方討論與設計單位進行溝通，提出修改方案和具體建議與開發(fā)商進行溝通，提出具體修改意見對于規(guī)劃方案進行市場把控···全程代理：本項目顧問咨詢服務可分為兩個階段完成代理費用=總銷售額*1.5%+溢價*2/10代理費用為銷售額的1.5%,溢價的二八分成，代理商占2成，開發(fā)商占8成。代理費用合作模式第二階段規(guī)劃跟進服務全程代理：本項目顧問咨詢服務77感謝各位的耐心THANKS！感謝各位的耐心THANKS！7839、把生活中的每一天，都當作生命中的最后一天。

40、機不可失，時不再來。

41、就算全世界都否定我，還有我自己相信我。

42、不為模糊不清的未來擔憂，只為清清楚楚的現在努力。

43、付出才會杰出。

44、成功不是憑夢想和希望，而是憑努力和實踐。

45、成功這件事，自己才是老板！

46、暗自傷心，不如立即行動。

47、勤奮是你生命的密碼，能譯出你一部壯麗的史詩。

48、隨隨便便浪費的時間，再也不能贏回來。

49、不要輕易用過去來衡量生活的幸與不幸！每個人的生命都是可以綻放美麗的，只要你珍惜。

50、給自己定目標，一年，兩年，五年，也許你出生不如別人好，通過努力，往往可以改變%的命運。破罐子破摔只能和懦弱做朋友。

51、當眼淚流盡的時候，留下的應該是堅強。

52、上天完全是為了堅強你的意志，才在道路上設下重重的障礙。

53、沒有播種，何來收獲；沒有辛苦，何來成功；沒有磨難，何來榮耀；沒有挫折，何來輝煌。

54、只要路是對的，就不怕路遠。

55、生命對某些人來說是美麗的，這些人的一生都為某個目標而奮斗。

56、浪花總是著揚帆者的路開放的。

74、失敗是什么？沒有什么，只是更走近成功一步；成功是什么？就是走過了所有通向失敗的路，只剩下一條路，那就是成功的路。

75、要改變命運，首先改變自己。

76、我們若已接受最壞的，就再沒有什么損失。

77、在生活中，我跌倒過。我在嘲笑聲中站起來，雖然衣服臟了，但那是暫時的，它可以洗凈。

78、沒有壓力的生活就會空虛；沒有壓力的青春就會枯萎；沒有壓力的生命就會黯淡。

79、人生就像一杯沒有加糖的咖啡，喝起來是苦澀的，回味起來卻有久久不會退去的余香。

80、最困難的時候，就是距離成功不遠了。

81、知道自己要干什么，夜深人靜，問問自己，將來的打算，并朝著那個方向去實現。而不是無所事事和做一些無謂的事。

82、出路出路，走出去了，總是會有路的。困難苦難，困在家里就是難。

83、人生最大的喜悅是每個人都說你做不到，你卻完成它了！

84、勇士搏出驚濤駭流而不沉淪，懦夫在風平浪靜也會溺水。

85、生活不是林黛玉，不會因為憂傷而風情萬種。

86、唯有行動才能改造命運。

87、即使行動導致錯誤，卻也帶來了學習與成長；不行動則是停滯與萎縮。

88、光說不干，事事落空；又說又干，馬到成功。

89、對于每一個不利條件，都會存在與之相對應的有利條件。

90、人的潛能是一座無法估量的豐富的礦藏，只等著我們去挖掘。

91、要成功，不要與馬賽跑，要騎在馬上，馬上成功。

2、虛心使人進步，驕傲使人落后。

3、謙虛是學習的朋友，自滿是學習的敵人。

4、若要精，人前聽。

5、喜歡吹噓的人猶如一面大鼓，響聲大腹中空。

6、強中更有強中手，莫向人前自夸口。

7、請教別人不折本，舌頭打個滾。

8、人唯虛，始能知人。滿招損，謙受益。滿必溢，驕必敗。39、把生活中的每一天，都當作生命中的最后一天。79策劃機構:

正合地產謹呈新貴都城市酒店控股有限公司八公山棚戶區(qū)改造項目策劃報告策劃機構:正合地產謹呈新貴都城市酒店控股有限公80生態(tài)教育人文潛力服務形象定位引領淮南“首席歐洲理想”的百萬級城邦便利生態(tài)教育人文潛力服務形象定位便利81一、市場理解某棚戶區(qū)改造項目策劃報告課件821、八公山區(qū)位形象面貌變化加大城市規(guī)劃力度，西部城區(qū)規(guī)劃、八公山風景名勝區(qū)總規(guī)修編、西部工業(yè)走廊規(guī)劃和八公山旅游區(qū)總體規(guī)劃等重大規(guī)劃通過市政府審批。五年新增城市道路面積12.1萬平方米。重大交通樞紐工程孔李淮河大橋引橋部分開工建設。完成蔡新路拓寬改造，東西部第二通道加快建設。老城區(qū)路網加密工程前期工作基本完成。加快實施棚戶區(qū)改造。開工建設棚戶區(qū)改造項目10個，完成前期工作項目3個，累計拆除舊危房94萬平方米，新建住房206萬平方米。五年完成小街小巷改造項目23個，新增綠地10.3萬平方米，成片造林500畝，城市綠化覆蓋率達到35%。完善城市管理工作機制，市容管理和環(huán)衛(wèi)設施建設水平不斷提高，西部污水處理廠建成投入使用，城區(qū)供水、供電、供氣、排水改造繼續(xù)推進，城市功能逐步完善。2、八公山城區(qū)建設發(fā)展加快實施棚戶區(qū)改造。紫金時代廣場、建南村二期、瓷器廠東門口、孔集北村、新建村、支架村二期等6個項目主體建成，八公山新村總建筑面積50.4萬平方米已開工10萬平方米，妙山林場棚改項目開工，建北村暨新莊孜農貿市場升級改造、和平村、沿湖村3個項目已完成總拆遷量的80％，已開工10萬平方米。團結村、西山小區(qū)、小劉莊項目前期工作加快推進。房地產開發(fā)穩(wěn)步發(fā)展。錦繡康城三期、新風苑三期、鴻發(fā)商住小區(qū)開工建設。加大建設環(huán)境整治力度，保障重點市政建設工程順利實施。東西部第二通道拆遷安置攻堅克難、加快推進，完成征地924畝，依法拆遷安置710戶。蔡新路向北延伸改造前期工作加快推進。西部污水處理廠配套排污管網基本建成。積極創(chuàng)新工作機制，組建兩鎮(zhèn)行政執(zhí)法中隊和城區(qū)中隊，完善城市拆遷工作機制，全年共查處非法搶建243起，組織拆除行動24次，拆除違法建設80處10200平方米?；茨鲜邪斯降貐^(qū)宏觀環(huán)境及規(guī)劃分析1、八公山區(qū)位形象面貌變化2、八公山城區(qū)建設發(fā)展淮南市八公山834、八公山城區(qū)建設發(fā)展

旅游產業(yè)投資力度加大，全區(qū)新建續(xù)建旅游項目9個，總投資4.2億元，完成投資1.8億元?；茨献游幕瘓@、人大代表生態(tài)園建成開園，招商成立八公山文化旅游投資開發(fā)公司。妙山村搬遷安置工作啟動。旅游綜合服務區(qū)控制性規(guī)劃通過審批，爭取建設用地指標946畝，上繳土地報批費用8500萬元。文體活動中心開工建設。風景區(qū)景觀大道