第一部分房地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)歷的路徑一、房地產(chǎn)項(xiàng)目管理發(fā)展概述1.項(xiàng)目管理的有關(guān)概念①項(xiàng)目管理：把各種資源應(yīng)用于目標(biāo)，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的目標(biāo)，滿足各方面既定的需求。②工程項(xiàng)目：在一個(gè)總體設(shè)計(jì)或總預(yù)算范圍內(nèi)，由一個(gè)或幾個(gè)互有內(nèi)在聯(lián)系的單項(xiàng)工程組成，建成后在經(jīng)濟(jì)上可以獨(dú)立核算經(jīng)營(yíng)，在行政上又可以統(tǒng)一管理的工程單位。第一部分房地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)歷的路徑一、房地產(chǎn)項(xiàng)目管理發(fā)展概述1.1③工程項(xiàng)目管理：為了實(shí)現(xiàn)預(yù)定目標(biāo)，對(duì)工程項(xiàng)目從投資決策、施工建設(shè)、交付使用及售后服務(wù)的全過(guò)程進(jìn)行計(jì)劃、組織、指揮、協(xié)調(diào)和控制等活動(dòng)，以有效地利用有限的人力、物力、財(cái)力、信息、時(shí)間和空間，并以最低消耗獲得最佳經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益的過(guò)程。項(xiàng)目管理承包（PMC）項(xiàng)目管理服務(wù)（PM）

③工程項(xiàng)目管理：為了實(shí)現(xiàn)預(yù)定目標(biāo)，對(duì)工程項(xiàng)目從投資決策、施工2①質(zhì)量控制②進(jìn)度控制——時(shí)間控制③投資控制——費(fèi)用控制⑤合同管理⑥信息（檔案）管理⑦協(xié)調(diào)有關(guān)各方的關(guān)系目標(biāo)的分解2.項(xiàng)目管理的目標(biāo)④安全管理①質(zhì)量控制②進(jìn)度控制——時(shí)間控制③投資控制——費(fèi)用控制⑤合同3房地產(chǎn)項(xiàng)目管理(教學(xué)習(xí)培訓(xùn)課件)43.房地產(chǎn)項(xiàng)目及其開發(fā)①概念：房地產(chǎn)（RealEstate），也稱不動(dòng)產(chǎn)（RealProperty），目前通指土地、建筑物及其它地上定著物，包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益。例如，土地使用權(quán)與土地所有權(quán)，房屋的收益權(quán)、處置權(quán)、抵押權(quán)等。而且，作為一種產(chǎn)品，房地產(chǎn)（商品房）通常具有使用（消費(fèi)）、投資以及虛擬（金融產(chǎn)品）等不同屬性。3.房地產(chǎn)項(xiàng)目及其開發(fā)①概念：房地產(chǎn)（RealEsta5②房地產(chǎn)開發(fā)：房地產(chǎn)企業(yè)按照城市規(guī)劃和詳控規(guī)劃的要求，對(duì)土地開發(fā)和房屋建設(shè)進(jìn)行“全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”，及相應(yīng)的房地產(chǎn)營(yíng)銷與物業(yè)管理，以取得良好的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益為目的的綜合性生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。③房地產(chǎn)開發(fā)開發(fā)的基本流程②房地產(chǎn)開發(fā)：房地產(chǎn)企業(yè)按照城市規(guī)劃和詳控規(guī)劃的要求，對(duì)土地6房地產(chǎn)項(xiàng)目管理(教學(xué)習(xí)培訓(xùn)課件)784.國(guó)外的房地產(chǎn)市場(chǎng)84.國(guó)外的房地產(chǎn)市場(chǎng)89成熟的房地產(chǎn)（市場(chǎng)）投資

9成熟的房地產(chǎn)（市場(chǎng)）投資910F.MktRE.MktF.MktRE.MktRE.MktF.Mkt(A)Independent獨(dú)立的(B)Interdependent不獨(dú)立(C)Integrated綜合China?Japan(A)→（B)→？（C)USA(A)→（B)→（C)金融市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)中國(guó)日本美國(guó)TypeofRealEstateSystem房地產(chǎn)系統(tǒng)的類型

RealEstateMarketandFinancialMarket房地產(chǎn)市場(chǎng)和金融市場(chǎng)10F.MktRE.MktF.MktRE.MktRE.Mkt10二、成功品質(zhì)管理的四個(gè)核心①敬業(yè)——人生價(jià)值即始于此處。世間成就皆因“誠(chéng)、敬”二字，“誠(chéng)”是真誠(chéng)，“敬”是認(rèn)真。所謂的不成功之因，歸根到底就是不認(rèn)真。②自信——是一種感覺(jué)，更是一種力量，是勇氣的體現(xiàn)。有此感覺(jué)，方能心生希望，是每個(gè)人成功之旅的起點(diǎn)。二、成功品質(zhì)管理的四個(gè)核心①敬業(yè)——人生價(jià)值即始于此處。世間11③自制力——成功者的守護(hù)神，即有原則性。沒(méi)有規(guī)矩?zé)o以成方圓，規(guī)矩即原則，符合此原則，挫折困苦相對(duì)就會(huì)少些，良緣機(jī)遇就會(huì)多些。④眼光——識(shí)別“機(jī)遇女神”的關(guān)鍵，比爾·蓋茨的成功秘訣。③自制力——成功者的守護(hù)神，即有原則性。沒(méi)有規(guī)矩?zé)o以成方圓，12第二部分項(xiàng)目管理的概念一、項(xiàng)目管理的五個(gè)要素1.人的因素2.材料因素3.機(jī)械設(shè)備4.方法因素5.環(huán)境因素第二部分項(xiàng)目管理的概念一、項(xiàng)目管理的五個(gè)要素1.人的因素13二、傳統(tǒng)項(xiàng)目管理的五個(gè)步驟啟動(dòng)計(jì)劃執(zhí)行控制收尾二、傳統(tǒng)項(xiàng)目管理的五個(gè)步驟啟動(dòng)14三、傳統(tǒng)項(xiàng)目管理九大領(lǐng)域三、傳統(tǒng)項(xiàng)目管理九大領(lǐng)域15“九大領(lǐng)域”管什么？“九大領(lǐng)域”管什么？16項(xiàng)目管理的“二維構(gòu)成”項(xiàng)目管理的“二維構(gòu)成”17四、房地產(chǎn)項(xiàng)目、工程項(xiàng)目、項(xiàng)目管理的區(qū)別◆房地產(chǎn)項(xiàng)目：以開發(fā)為載體，以投資為目的，..◆工程項(xiàng)目：地點(diǎn)固定，周期較長(zhǎng)，..◆項(xiàng)目管理：管理活動(dòng)，委托咨詢機(jī)構(gòu)四、房地產(chǎn)項(xiàng)目、工程項(xiàng)目、項(xiàng)目管理的區(qū)別◆房地產(chǎn)項(xiàng)目：以開發(fā)18房地產(chǎn)項(xiàng)目管理(教學(xué)習(xí)培訓(xùn)課件)19第三部分工程項(xiàng)目管理的“六管一控”第三部分工程項(xiàng)目管理的“六管一控”20一、工程項(xiàng)目管理的“六管一控”——組織管理1.項(xiàng)目管理組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置一、工程項(xiàng)目管理的“六管一控”1.項(xiàng)目管理組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置212.建設(shè)項(xiàng)目管理的組織形式（對(duì)外）◆建設(shè)單位自管◆工程監(jiān)理形式2.建設(shè)項(xiàng)目管理的組織形式（對(duì)外）◆建設(shè)單位自管◆工程監(jiān)理22◆項(xiàng)目總承包形式◆項(xiàng)目總承包形式233.建設(shè)單位管理的組織形式（對(duì)內(nèi)）◆直線制◆職能制3.建設(shè)單位管理的組織形式（對(duì)內(nèi)）◆直線制◆職能制24◆直線職能制◆直線職能制25◆矩陣式◆矩陣式26◆事業(yè)部制◆事業(yè)部制274.房地產(chǎn)項(xiàng)目（開發(fā)）的組織協(xié)調(diào)（1）內(nèi)部關(guān)系的組織協(xié)調(diào)（2）近外層關(guān)系的組織協(xié)調(diào)（3）遠(yuǎn)外層關(guān)系的組織協(xié)調(diào)4.房地產(chǎn)項(xiàng)目（開發(fā)）的組織協(xié)調(diào)（1）內(nèi)部關(guān)系的組織協(xié)調(diào)（228房地產(chǎn)項(xiàng)目管理(教學(xué)習(xí)培訓(xùn)課件)29房地產(chǎn)項(xiàng)目管理(教學(xué)習(xí)培訓(xùn)課件)30二、工程項(xiàng)目管理的“六管一控”——范圍管理1.管理范圍的定義：確保所作的工作既充分且必要，這些工作可以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的目標(biāo)。2.管理范圍的內(nèi)涵◆所確定的工作范圍是充分的◆工作范圍不包括那些不必要的工作◆工作范圍規(guī)定要做的工作能夠?qū)崿F(xiàn)預(yù)計(jì)的項(xiàng)目目標(biāo)二、工程項(xiàng)目管理的“六管一控”1.管理范圍的定義：確保所作31房地產(chǎn)項(xiàng)目管理(教學(xué)習(xí)培訓(xùn)課件)32房地產(chǎn)項(xiàng)目管理(教學(xué)習(xí)培訓(xùn)課件)33房地產(chǎn)項(xiàng)目管理(教學(xué)習(xí)培訓(xùn)課件)34三、工程項(xiàng)目管理的“六管一控”——計(jì)劃管理◆三級(jí)計(jì)劃管理體系的組成1.一級(jí)計(jì)劃：三年經(jīng)營(yíng)計(jì)劃◆由公司計(jì)劃管理工作組擬稿，公司決策層審議，總經(jīng)理簽發(fā)三、工程項(xiàng)目管理的“六管一控”◆三級(jí)計(jì)劃管理體系的組成1.352.二級(jí)計(jì)劃：項(xiàng)目開發(fā)工作指導(dǎo)書等◆由相關(guān)責(zé)任部門擬稿，計(jì)劃管理工作組審核，總經(jīng)理簽發(fā)2.二級(jí)計(jì)劃：項(xiàng)目開發(fā)工作指導(dǎo)書等36房地產(chǎn)項(xiàng)目管理(教學(xué)習(xí)培訓(xùn)課件)37房地產(chǎn)項(xiàng)目管理(教學(xué)習(xí)培訓(xùn)課件)38房地產(chǎn)項(xiàng)目管理(教學(xué)習(xí)培訓(xùn)課件)393.三級(jí)計(jì)劃：各專業(yè)部門圍繞項(xiàng)目的作業(yè)計(jì)劃◆由項(xiàng)目總經(jīng)理協(xié)調(diào)各專業(yè)部門擬稿（集成），項(xiàng)目總經(jīng)理審核簽發(fā)3.三級(jí)計(jì)劃：各專業(yè)部門圍繞項(xiàng)目的作業(yè)計(jì)劃40房地產(chǎn)項(xiàng)目管理(教學(xué)習(xí)培訓(xùn)課件)41四、工程項(xiàng)目管理的“六管一控”——質(zhì)量管理四、工程項(xiàng)目管理的“六管一控”42房地產(chǎn)項(xiàng)目管理(教學(xué)習(xí)培訓(xùn)課件)43◆質(zhì)量文化及其打造◆質(zhì)量文化及其打造44房地產(chǎn)項(xiàng)目管理(教學(xué)習(xí)培訓(xùn)課件)45房地產(chǎn)項(xiàng)目管理(教學(xué)習(xí)培訓(xùn)課件)46◆質(zhì)量策劃①確定質(zhì)量目標(biāo)◆總體質(zhì)量水平：魯班獎(jiǎng)、XX杯②建立質(zhì)量管理體系的重要性◆減小失誤概率◆持續(xù)保證成功◆系統(tǒng)性控制風(fēng)險(xiǎn)◆職責(zé)清晰◆質(zhì)量策劃①確定質(zhì)量目標(biāo)◆總體質(zhì)量水平：魯班獎(jiǎng)、XX杯②建立47◆對(duì)供方的質(zhì)量管理從產(chǎn)品開發(fā)的流程：拿地——設(shè)計(jì)——報(bào)建——建造——銷售——投訴處理——物業(yè)管理中不難發(fā)現(xiàn)，幾乎每個(gè)環(huán)節(jié)都離不開合作的供方；如果供方提供的產(chǎn)品和服務(wù)能滿足要求，則開發(fā)單位的工作質(zhì)量和效率就會(huì)大大提高?！魧?duì)供方的質(zhì)量管理從產(chǎn)品開發(fā)的流程：拿地——設(shè)計(jì)——報(bào)建——48房地產(chǎn)項(xiàng)目管理(教學(xué)習(xí)培訓(xùn)課件)49房地產(chǎn)項(xiàng)目管理(教學(xué)習(xí)培訓(xùn)課件)50◆設(shè)計(jì)控制的方法◆設(shè)計(jì)控制的方法51◎設(shè)計(jì)指導(dǎo)書①對(duì)設(shè)計(jì)功能性、合理性、具體的施工做法提出要求，包括各地區(qū)公司所在地區(qū)具體標(biāo)準(zhǔn)的提供，并補(bǔ)充地區(qū)公司編制的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的做法。對(duì)工程做法、建筑構(gòu)造等的總結(jié)，絕不能只依賴于設(shè)計(jì)師。最為有效和主動(dòng)的方式，是將總結(jié)融入到設(shè)計(jì)指導(dǎo)書中去，讓設(shè)計(jì)師（設(shè)計(jì)院）在最初的出圖中盡量地減少設(shè)計(jì)缺漏。②編制各專業(yè)施工圖出圖標(biāo)準(zhǔn)◎設(shè)計(jì)指導(dǎo)書①對(duì)設(shè)計(jì)功能性、合理性、具體的施工做法提出要求，52五、工程項(xiàng)目管理“六管一控”——成本管理1.開發(fā)項(xiàng)目成本的構(gòu)成與形成五、工程項(xiàng)目管理“六管一控”1.開發(fā)項(xiàng)目成本的構(gòu)成與形成53房地產(chǎn)項(xiàng)目管理(教學(xué)習(xí)培訓(xùn)課件)54房地產(chǎn)項(xiàng)目管理(教學(xué)習(xí)培訓(xùn)課件)553.確定目標(biāo)管理的里程碑3.確定目標(biāo)管理的里程碑564.成本管理模式的基本框架4.成本管理模式的基本框架575.建造環(huán)節(jié)成本管理的“八項(xiàng)注意”5.建造環(huán)節(jié)成本管理的“八項(xiàng)注意”58◎成本管理的流程◎成本管理的流程59房地產(chǎn)項(xiàng)目管理(教學(xué)習(xí)培訓(xùn)課件)60房地產(chǎn)項(xiàng)目管理(教學(xué)習(xí)培訓(xùn)課件)61六、工程項(xiàng)目管理“六管一控”——采購(gòu)管理1.采購(gòu)管理的知識(shí)體系六、工程項(xiàng)目管理“六管一控”1.采購(gòu)管理的知識(shí)體系62房地產(chǎn)項(xiàng)目管理(教學(xué)習(xí)培訓(xùn)課件)632.采購(gòu)的原則2.采購(gòu)的原則64房地產(chǎn)項(xiàng)目管理(教學(xué)習(xí)培訓(xùn)課件)653.供應(yīng)商評(píng)估◆過(guò)程評(píng)估：月度評(píng)估、季度評(píng)估、半年度評(píng)估、年度評(píng)估◆后評(píng)估：合同工程完成后3個(gè)月內(nèi)3.供應(yīng)商評(píng)估◆過(guò)程評(píng)估：月度評(píng)估、季度評(píng)估、半年度評(píng)估、66◆360°評(píng)估：從不同層面的人員中收集評(píng)價(jià)信息，從多個(gè)視角對(duì)員工進(jìn)行綜合反饋評(píng)價(jià)的方法，評(píng)價(jià)的人員包括被評(píng)價(jià)者的配偶和被評(píng)價(jià)者自身?！?60°評(píng)估：從不同層面的人員中收集評(píng)價(jià)信息，從多個(gè)視角對(duì)674.建立長(zhǎng)期合作關(guān)系4.建立長(zhǎng)期合作關(guān)系68七、工程項(xiàng)目管理的“六管一控”——風(fēng)險(xiǎn)控制1.項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的定義◆項(xiàng)目運(yùn)作中存在不確定的事件或情況，發(fā)生后會(huì)對(duì)項(xiàng)目的目標(biāo)產(chǎn)生某種正面或者負(fù)面的影響七、工程項(xiàng)目管理的“六管一控”1.項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的定義◆項(xiàng)目運(yùn)作692.風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因2.風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因701905～1936199719881949～19582010大小早期內(nèi)控的范圍和影響1.內(nèi)部牽制階段：保護(hù)現(xiàn)金和資產(chǎn)安全及賬簿記錄的準(zhǔn)確性3.內(nèi)部控制框架階段：融入了控制環(huán)境及控制程序4.一體化控制階段：形成COSO框架，增加了遵從性目標(biāo)內(nèi)控活動(dòng)可以追溯到人類社會(huì)發(fā)展早期，例如古羅馬采取的“雙人記帳制度”和我國(guó)西周時(shí)的周禮審計(jì)制度趨勢(shì)：全面風(fēng)險(xiǎn)管理牽制概念A(yù)ICPA頒布《審計(jì)準(zhǔn)則公告第55號(hào)》提出內(nèi)部控制結(jié)構(gòu)AICPA發(fā)布了《審計(jì)準(zhǔn)則公告第78號(hào)》，全面接受COSO報(bào)告的內(nèi)容2.內(nèi)部控制階段：增加了管理控制以提高經(jīng)營(yíng)效率內(nèi)部控制每個(gè)階段并不意味著對(duì)前一階段的否定,而是在其基礎(chǔ)上的提升1905～1936199719881949～1958201071企業(yè)面臨著諸多風(fēng)險(xiǎn)，不同的控制方法是為特定事項(xiàng)的相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)而設(shè)置

公司對(duì)待風(fēng)險(xiǎn)和收益關(guān)系的態(tài)度?

公司是否有足夠的能力化解風(fēng)險(xiǎn)?

管理者能否有效監(jiān)控風(fēng)險(xiǎn)?資本投資方向正確嗎?資本是否得到有效配置以提高回報(bào)率風(fēng)險(xiǎn)與盈利的平衡風(fēng)險(xiǎn)管理能力盈利能力3.項(xiàng)目常見的風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策企業(yè)面臨著諸多風(fēng)險(xiǎn)，不同的控制方法是為特定事項(xiàng)的相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)而設(shè)72①項(xiàng)目招投標(biāo)與合同風(fēng)險(xiǎn)包括承包商選擇不當(dāng)，工程合同核心條款有漏洞，索賠導(dǎo)致成本上升工期拖延；基礎(chǔ)管理不到位，內(nèi)部員工未遵循職業(yè)操守所導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)等②項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)計(jì)劃風(fēng)險(xiǎn)包括項(xiàng)目開工、預(yù)售、竣工、交付等重大計(jì)劃節(jié)點(diǎn)滯后所導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)①項(xiàng)目招投標(biāo)與合同風(fēng)險(xiǎn)②項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)計(jì)劃風(fēng)險(xiǎn)73③項(xiàng)目質(zhì)量管理風(fēng)險(xiǎn)④項(xiàng)目形象風(fēng)險(xiǎn)③項(xiàng)目質(zhì)量管理風(fēng)險(xiǎn)④項(xiàng)目形象風(fēng)險(xiǎn)74傳統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)管理主要體現(xiàn)在危機(jī)處理上,現(xiàn)代風(fēng)險(xiǎn)管理要求是超前預(yù)控。企業(yè)管理在風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題上的三個(gè)層面劃分就防范企業(yè)所面臨的全部風(fēng)險(xiǎn)達(dá)到既防止出錯(cuò)又創(chuàng)造效益的目標(biāo)來(lái)說(shuō)，內(nèi)控只是風(fēng)險(xiǎn)管理的一個(gè)組成部分，使風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制更可靠。企業(yè)管理體系的控制有效性和可靠性常被稱為內(nèi)控體系的有效性和可靠性問(wèn)題，則風(fēng)險(xiǎn)管理體系又只是內(nèi)控體系的一個(gè)組成部分安全（風(fēng)險(xiǎn)底線）生存的基本條件發(fā)展的基本條件可持續(xù)的條件（風(fēng)險(xiǎn)控制）平衡創(chuàng)新（爭(zhēng)取創(chuàng)造機(jī)會(huì)）傳統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)管理主要體現(xiàn)在危機(jī)處理上,現(xiàn)代風(fēng)險(xiǎn)管理要求是超前預(yù)控75企業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)管理內(nèi)部控制控制環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估控制活動(dòng)信息溝通持續(xù)監(jiān)控目標(biāo)設(shè)定風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)，如戰(zhàn)略管理、人力資源管理、財(cái)務(wù)管理、資產(chǎn)管理（風(fēng)險(xiǎn)管理應(yīng)貫穿其中）內(nèi)部審計(jì)外部審計(jì)事項(xiàng)識(shí)別作為出資人，全面風(fēng)險(xiǎn)指引正確地拓展到全面風(fēng)險(xiǎn)管理作為政府市場(chǎng)監(jiān)管，薩班斯僅限于對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)告方面的合規(guī)型內(nèi)控管治常規(guī)守則雖已涉及了風(fēng)險(xiǎn)管理要求，但仍以合規(guī)為主企業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)管理內(nèi)部控制控制環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估控制活動(dòng)信息溝通持續(xù)76第一部分房地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)歷的路徑一、房地產(chǎn)項(xiàng)目管理發(fā)展概述1.項(xiàng)目管理的有關(guān)概念①項(xiàng)目管理：把各種資源應(yīng)用于目標(biāo)，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的目標(biāo)，滿足各方面既定的需求。②工程項(xiàng)目：在一個(gè)總體設(shè)計(jì)或總預(yù)算范圍內(nèi)，由一個(gè)或幾個(gè)互有內(nèi)在聯(lián)系的單項(xiàng)工程組成，建成后在經(jīng)濟(jì)上可以獨(dú)立核算經(jīng)營(yíng)，在行政上又可以統(tǒng)一管理的工程單位。第一部分房地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)歷的路徑一、房地產(chǎn)項(xiàng)目管理發(fā)展概述1.77③工程項(xiàng)目管理：為了實(shí)現(xiàn)預(yù)定目標(biāo)，對(duì)工程項(xiàng)目從投資決策、施工建設(shè)、交付使用及售后服務(wù)的全過(guò)程進(jìn)行計(jì)劃、組織、指揮、協(xié)調(diào)和控制等活動(dòng)，以有效地利用有限的人力、物力、財(cái)力、信息、時(shí)間和空間，并以最低消耗獲得最佳經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益的過(guò)程。項(xiàng)目管理承包（PMC）項(xiàng)目管理服務(wù)（PM）

③工程項(xiàng)目管理：為了實(shí)現(xiàn)預(yù)定目標(biāo)，對(duì)工程項(xiàng)目從投資決策、施工78①質(zhì)量控制②進(jìn)度控制——時(shí)間控制③投資控制——費(fèi)用控制⑤合同管理⑥信息（檔案）管理⑦協(xié)調(diào)有關(guān)各方的關(guān)系目標(biāo)的分解2.項(xiàng)目管理的目標(biāo)④安全管理①質(zhì)量控制②進(jìn)度控制——時(shí)間控制③投資控制——費(fèi)用控制⑤合同79房地產(chǎn)項(xiàng)目管理(教學(xué)習(xí)培訓(xùn)課件)803.房地產(chǎn)項(xiàng)目及其開發(fā)①概念：房地產(chǎn)（RealEstate），也稱不動(dòng)產(chǎn)（RealProperty），目前通指土地、建筑物及其它地上定著物，包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益。例如，土地使用權(quán)與土地所有權(quán)，房屋的收益權(quán)、處置權(quán)、抵押權(quán)等。而且，作為一種產(chǎn)品，房地產(chǎn)（商品房）通常具有使用（消費(fèi)）、投資以及虛擬（金融產(chǎn)品）等不同屬性。3.房地產(chǎn)項(xiàng)目及其開發(fā)①概念：房地產(chǎn)（RealEsta81②房地產(chǎn)開發(fā)：房地產(chǎn)企業(yè)按照城市規(guī)劃和詳控規(guī)劃的要求，對(duì)土地開發(fā)和房屋建設(shè)進(jìn)行“全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”，及相應(yīng)的房地產(chǎn)營(yíng)銷與物業(yè)管理，以取得良好的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益為目的的綜合性生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。③房地產(chǎn)開發(fā)開發(fā)的基本流程②房地產(chǎn)開發(fā)：房地產(chǎn)企業(yè)按照城市規(guī)劃和詳控規(guī)劃的要求，對(duì)土地82房地產(chǎn)項(xiàng)目管理(教學(xué)習(xí)培訓(xùn)課件)83844.國(guó)外的房地產(chǎn)市場(chǎng)84.國(guó)外的房地產(chǎn)市場(chǎng)8485成熟的房地產(chǎn)（市場(chǎng)）投資

9成熟的房地產(chǎn)（市場(chǎng)）投資8586F.MktRE.MktF.MktRE.MktRE.MktF.Mkt(A)Independent獨(dú)立的(B)Interdependent不獨(dú)立(C)Integrated綜合China?Japan(A)→（B)→？（C)USA(A)→（B)→（C)金融市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)中國(guó)日本美國(guó)TypeofRealEstateSystem房地產(chǎn)系統(tǒng)的類型

RealEstateMarketandFinancialMarket房地產(chǎn)市場(chǎng)和金融市場(chǎng)10F.MktRE.MktF.MktRE.MktRE.Mkt86二、成功品質(zhì)管理的四個(gè)核心①敬業(yè)——人生價(jià)值即始于此處。世間成就皆因“誠(chéng)、敬”二字，“誠(chéng)”是真誠(chéng)，“敬”是認(rèn)真。所謂的不成功之因，歸根到底就是不認(rèn)真。②自信——是一種感覺(jué)，更是一種力量，是勇氣的體現(xiàn)。有此感覺(jué)，方能心生希望，是每個(gè)人成功之旅的起點(diǎn)。二、成功品質(zhì)管理的四個(gè)核心①敬業(yè)——人生價(jià)值即始于此處。世間87③自制力——成功者的守護(hù)神，即有原則性。沒(méi)有規(guī)矩?zé)o以成方圓，規(guī)矩即原則，符合此原則，挫折困苦相對(duì)就會(huì)少些，良緣機(jī)遇就會(huì)多些。④眼光——識(shí)別“機(jī)遇女神”的關(guān)鍵，比爾·蓋茨的成功秘訣。③自制力——成功者的守護(hù)神，即有原則性。沒(méi)有規(guī)矩?zé)o以成方圓，88第二部分項(xiàng)目管理的概念一、項(xiàng)目管理的五個(gè)要素1.人的因素2.材料因素3.機(jī)械設(shè)備4.方法因素5.環(huán)境因素第二部分項(xiàng)目管理的概念一、項(xiàng)目管理的五個(gè)要素1.人的因素89二、傳統(tǒng)項(xiàng)目管理的五個(gè)步驟啟動(dòng)計(jì)劃執(zhí)行控制收尾二、傳統(tǒng)項(xiàng)目管理的五個(gè)步驟啟動(dòng)90三、傳統(tǒng)項(xiàng)目管理九大領(lǐng)域三、傳統(tǒng)項(xiàng)目管理九大領(lǐng)域91“九大領(lǐng)域”管什么？“九大領(lǐng)域”管什么？92項(xiàng)目管理的“二維構(gòu)成”項(xiàng)目管理的“二維構(gòu)成”93四、房地產(chǎn)項(xiàng)目、工程項(xiàng)目、項(xiàng)目管理的區(qū)別◆房地產(chǎn)項(xiàng)目：以開發(fā)為載體，以投資為目的，..◆工程項(xiàng)目：地點(diǎn)固定，周期較長(zhǎng)，..◆項(xiàng)目管理：管理活動(dòng)，委托咨詢機(jī)構(gòu)四、房地產(chǎn)項(xiàng)目、工程項(xiàng)目、項(xiàng)目管理的區(qū)別◆房地產(chǎn)項(xiàng)目：以開發(fā)94房地產(chǎn)項(xiàng)目管理(教學(xué)習(xí)培訓(xùn)課件)95第三部分工程項(xiàng)目管理的“六管一控”第三部分工程項(xiàng)目管理的“六管一控”96一、工程項(xiàng)目管理的“六管一控”——組織管理1.項(xiàng)目管理組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置一、工程項(xiàng)目管理的“六管一控”1.項(xiàng)目管理組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置972.建設(shè)項(xiàng)目管理的組織形式（對(duì)外）◆建設(shè)單位自管◆工程監(jiān)理形式2.建設(shè)項(xiàng)目管理的組織形式（對(duì)外）◆建設(shè)單位自管◆工程監(jiān)理98◆項(xiàng)目總承包形式◆項(xiàng)目總承包形式993.建設(shè)單位管理的組織形式（對(duì)內(nèi)）◆直線制◆職能制3.建設(shè)單位管理的組織形式（對(duì)內(nèi)）◆直線制◆職能制100◆直線職能制◆直線職能制101◆矩陣式◆矩陣式102◆事業(yè)部制◆事業(yè)部制1034.房地產(chǎn)項(xiàng)目（開發(fā)）的組織協(xié)調(diào)（1）內(nèi)部關(guān)系的組織協(xié)調(diào)（2）近外層關(guān)系的組織協(xié)調(diào)（3）遠(yuǎn)外層關(guān)系的組織協(xié)調(diào)4.房地產(chǎn)項(xiàng)目（開發(fā)）的組織協(xié)調(diào)（1）內(nèi)部關(guān)系的組織協(xié)調(diào)（2104房地產(chǎn)項(xiàng)目管理(教學(xué)習(xí)培訓(xùn)課件)105房地產(chǎn)項(xiàng)目管理(教學(xué)習(xí)培訓(xùn)課件)106二、工程項(xiàng)目管理的“六管一控”——范圍管理1.管理范圍的定義：確保所作的工作既充分且必要，這些工作可以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的目標(biāo)。2.管理范圍的內(nèi)涵◆所確定的工作范圍是充分的◆工作范圍不包括那些不必要的工作◆工作范圍規(guī)定要做的工作能夠?qū)崿F(xiàn)預(yù)計(jì)的項(xiàng)目目標(biāo)二、工程項(xiàng)目管理的“六管一控”1.管理范圍的定義：確保所作107房地產(chǎn)項(xiàng)目管理(教學(xué)習(xí)培訓(xùn)課件)108房地產(chǎn)項(xiàng)目管理(教學(xué)習(xí)培訓(xùn)課件)109房地產(chǎn)項(xiàng)目管理(教學(xué)習(xí)培訓(xùn)課件)110三、工程項(xiàng)目管理的“六管一控”——計(jì)劃管理◆三級(jí)計(jì)劃管理體系的組成1.一級(jí)計(jì)劃：三年經(jīng)營(yíng)計(jì)劃◆由公司計(jì)劃管理工作組擬稿，公司決策層審議，總經(jīng)理簽發(fā)三、工程項(xiàng)目管理的“六管一控”◆三級(jí)計(jì)劃管理體系的組成1.1112.二級(jí)計(jì)劃：項(xiàng)目開發(fā)工作指導(dǎo)書等◆由相關(guān)責(zé)任部門擬稿，計(jì)劃管理工作組審核，總經(jīng)理簽發(fā)2.二級(jí)計(jì)劃：項(xiàng)目開發(fā)工作指導(dǎo)書等112房地產(chǎn)項(xiàng)目管理(教學(xué)習(xí)培訓(xùn)課件)113房地產(chǎn)項(xiàng)目管理(教學(xué)習(xí)培訓(xùn)課件)114房地產(chǎn)項(xiàng)目管理(教學(xué)習(xí)培訓(xùn)課件)1153.三級(jí)計(jì)劃：各專業(yè)部門圍繞項(xiàng)目的作業(yè)計(jì)劃◆由項(xiàng)目總經(jīng)理協(xié)調(diào)各專業(yè)部門擬稿（集成），項(xiàng)目總經(jīng)理審核簽發(fā)3.三級(jí)計(jì)劃：各專業(yè)部門圍繞項(xiàng)目的作業(yè)計(jì)劃116房地產(chǎn)項(xiàng)目管理(教學(xué)習(xí)培訓(xùn)課件)117四、工程項(xiàng)目管理的“六管一控”——質(zhì)量管理四、工程項(xiàng)目管理的“六管一控”118房地產(chǎn)項(xiàng)目管理(教學(xué)習(xí)培訓(xùn)課件)119◆質(zhì)量文化及其打造◆質(zhì)量文化及其打造120房地產(chǎn)項(xiàng)目管理(教學(xué)習(xí)培訓(xùn)課件)121房地產(chǎn)項(xiàng)目管理(教學(xué)習(xí)培訓(xùn)課件)122◆質(zhì)量策劃①確定質(zhì)量目標(biāo)◆總體質(zhì)量水平：魯班獎(jiǎng)、XX杯②建立質(zhì)量管理體系的重要性◆減小失誤概率◆持續(xù)保證成功◆系統(tǒng)性控制風(fēng)險(xiǎn)◆職責(zé)清晰◆質(zhì)量策劃①確定質(zhì)量目標(biāo)◆總體質(zhì)量水平：魯班獎(jiǎng)、XX杯②建立123◆對(duì)供方的質(zhì)量管理從產(chǎn)品開發(fā)的流程：拿地——設(shè)計(jì)——報(bào)建——建造——銷售——投訴處理——物業(yè)管理中不難發(fā)現(xiàn)，幾乎每個(gè)環(huán)節(jié)都離不開合作的供方；如果供方提供的產(chǎn)品和服務(wù)能滿足要求，則開發(fā)單位的工作質(zhì)量和效率就會(huì)大大提高?！魧?duì)供方的質(zhì)量管理從產(chǎn)品開發(fā)的流程：拿地——設(shè)計(jì)——報(bào)建——124房地產(chǎn)項(xiàng)目管理(教學(xué)習(xí)培訓(xùn)課件)125房地產(chǎn)項(xiàng)目管理(教學(xué)習(xí)培訓(xùn)課件)126◆設(shè)計(jì)控制的方法◆設(shè)計(jì)控制的方法127◎設(shè)計(jì)指導(dǎo)書①對(duì)設(shè)計(jì)功能性、合理性、具體的施工做法提出要求，包括各地區(qū)公司所在地區(qū)具體標(biāo)準(zhǔn)的提供，并補(bǔ)充地區(qū)公司編制的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的做法。對(duì)工程做法、建筑構(gòu)造等的總結(jié)，絕不能只依賴于設(shè)計(jì)師。最為有效和主動(dòng)的方式，是將總結(jié)融入到設(shè)計(jì)指導(dǎo)書中去，讓設(shè)計(jì)師（設(shè)計(jì)院）在最初的出圖中盡量地減少設(shè)計(jì)缺漏。②編制各專業(yè)施工圖出圖標(biāo)準(zhǔn)◎設(shè)計(jì)指導(dǎo)書①對(duì)設(shè)計(jì)功能性、合理性、具體的施工做法提出要求，128五、工程項(xiàng)目管理“六管一控”——成本管理1.開發(fā)項(xiàng)目成本的構(gòu)成與形成五、工程項(xiàng)目管理“六管一控”1.開發(fā)項(xiàng)目成本的構(gòu)成與形成129房地產(chǎn)項(xiàng)目管理(教學(xué)習(xí)培訓(xùn)課件)130房地產(chǎn)項(xiàng)目管理(教學(xué)習(xí)培訓(xùn)課件)1313.確定目標(biāo)管理的里程碑3.確定目標(biāo)管理的里程碑1324.成本管理模式的基本框架4.成本管理模式的基本框架1335.建造環(huán)節(jié)成本管理的“八項(xiàng)注意”5.建造環(huán)節(jié)成本管理的“八項(xiàng)注意”134◎成本管理的流程◎成本管理的流程135房地產(chǎn)項(xiàng)目管理(教學(xué)習(xí)培訓(xùn)課件)136房地產(chǎn)項(xiàng)目管理(教學(xué)習(xí)培訓(xùn)課件)137六、工程項(xiàng)目管理“六管一控”——采購(gòu)管理1.采購(gòu)管理的知識(shí)體系六、工程項(xiàng)目管理“六管一控”1.采購(gòu)管理的知識(shí)體系138房地產(chǎn)項(xiàng)目管理(教學(xué)習(xí)培訓(xùn)課件)1392.采購(gòu)的原則2.采購(gòu)的原則140房地產(chǎn)項(xiàng)目管理(教學(xué)習(xí)培訓(xùn)課件)1413.供應(yīng)商評(píng)估◆過(guò)程評(píng)估：月度評(píng)估、季度評(píng)估、半年度評(píng)估、年度評(píng)估◆后評(píng)估：合同工程完成后3個(gè)月內(nèi)3.供應(yīng)商評(píng)估◆過(guò)程評(píng)估：月度評(píng)估、季度評(píng)估、半年度評(píng)估、142◆360°評(píng)估：從不同層面的人員中收集評(píng)價(jià)信息，從多個(gè)視角對(duì)員工進(jìn)行綜合反饋評(píng)價(jià)的方法，評(píng)價(jià)的人員包括被評(píng)價(jià)者的配偶和被評(píng)價(jià)者自身?！?60°評(píng)估：從不同層面的人員中收集評(píng)價(jià)信息，從多個(gè)視角對(duì)1434.建立長(zhǎng)期合作關(guān)系4.建立長(zhǎng)期合作關(guān)系144七、工程項(xiàng)目管理的“六管一控”——風(fēng)險(xiǎn)控制1.項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的定義◆項(xiàng)目運(yùn)作中存在不確定的事件或情況，發(fā)生后會(huì)對(duì)項(xiàng)目的目標(biāo)產(chǎn)生某種正面或者負(fù)面的影響七、工程項(xiàng)目管理的“六管一控”1.項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的定義◆項(xiàng)目運(yùn)作1452.風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因2.風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因1461905～1936199719881949～19582010大小早期內(nèi)控的范圍和影響1.內(nèi)部牽制階段：保護(hù)現(xiàn)金和資產(chǎn)安全及賬簿記錄的準(zhǔn)確性3.內(nèi)部控制框架階段：融入了控制環(huán)境及