00972#房地產項目評估試題第6頁共6頁絕密★考試結束前浙江省2012年10月高等教育自學考試房地產項目評估試題課程代碼：00972請考生按規(guī)定用筆將所有試題的答案涂、寫在答題紙上。選擇題部分注意事項：1.答題前，考生務必將自己的考試課程名稱、姓名、準考證號用黑色字跡的簽字筆或鋼筆填寫在答題紙規(guī)定的位置上。2.每小題選出答案后，用2B鉛筆把答題紙上對應題目的答案標號涂黑。如需改動，用橡皮擦干凈后，再選涂其他答案標號。不能答在試題卷上。一、單項選擇題(本大題共20小題，每小題2分，共40分)在每小題列出的四個備選項中只有一個是符合題目要求的。錯選、多選或未選均無分。1.房地產估價應以估價對象的合法產權、合法使用、合法處分為前提來進行，以下能體現(xiàn)房地產權屬關系的是A.房地產的最佳使用 B.房地產的相互替代C.房屋共有權證 D.房與地的緊密結合2.城市中的某一塊空地，目前的收益為零，則A.該宗土地沒有價格B.先確定法律許可范圍內的最佳用途，而后估價C.先確定其在所有用途下所能獲得的最大收益，而后估價D.假想將其開發(fā)成商業(yè)店鋪，而后估價3.以下適宜采用市場比較法的房地產為A.普通住宅 B.古建筑 C.教堂 D.寺廟4.市場比較法一般要求理想的交易實例資料有10個以上，其中最基本、與待估房地產狀況最接近的實例要有A.1-2個 B.3-4個C.5-6個 D.7-8個5.根據(jù)《房地產估價規(guī)范》，可比實例的成交日期與估價時點應相近，不宜超過A.1年 B.2年 C.3年 D.4年6.有一幢磚混結構的住宅，建筑層數(shù)為七層，要求用市場比較法評估其出售價格，則以下比較合適的可比實例是A.鋼混結構七層綜合大樓 B.3年前出售的磚混結構七層住宅C.近期出售的磚混結構七層住宅 D.近期抵押的磚混結構七層住宅7.某宗房地產成交總價為30萬元，其中首付款20%，余款于半年后一次性支付。假設月利率為0.5%，則該宗房地產在其成交日期一次性付清的價格為______萬元。A.23.00 B.29.29 C.31.24 D.36.568.某地區(qū)某類房地產2009年9月至2010年3月的價格指數(shù)分別為99.6、94.7、96.7、105.0、109.2、112.5、118.1（均以上個月為100）。某宗房地產2009年11月的價格為6000元/m2，將其修正到2010年3月的價格是______元/m2A.6453.2 B.7784.1 C.8735.6 D.9140.49.需要評估某房地產于2010年3月1日的價格，所選取的某一可比實例成交于2009年5月1日，價格為1000美元/平方米。經市場調查分析，該類房地產以人民幣為基準的價格在2009年間平均每月比上月遞增1.2%，2010年以來平均每月比上月遞減0.2%；人民幣與美元的市場匯價2009年5月1日為1美元=8.29元人民幣，2010年3月1日為1美元=8.25元人民幣。則對該可比實例進行交易日期修正，以美元表示應為______美元/平方米A.1101 B.1245 C.1375 D.158310.某可比實例，成交價格為5000元/平方米，在估價調查中得知是屬于熟人之間的交易，經分析，此交易比正常的市場價格低5%左右，則正常的市場價格為______元/平方米A.4762 B.5000 C.5263 D.534711.對估價房地產周圍的環(huán)境景觀進行修正屬于A.權益狀況修正 B.實物狀況修正C.交易情況修正 D.區(qū)位狀況修正12.以下適宜采用成本法的是A.有廣泛市場交易的房地產類型 B.待開發(fā)的土地C.既無收益又很少發(fā)生交易的房地產 D.有收益的房地產13.公立圖書館適宜采用______進行估價。A.成本法 B.市場法 C.路線價法 D.收益還原法14.根據(jù)《房地產估價規(guī)范》，運用成本法估價有4個步驟：①估算折舊②估算重新構建價格③求取積算價格④收集有關成本、稅費、開發(fā)利潤等資料，下列順序排列正確的為A.④①②③ B.④①③② C.④③①② D.④②①③15.運用成本法進行估價，其基本公式為A.V=a/rB.可比價格=估價對象現(xiàn)價+建筑物的折舊C.積算價格=估價對象現(xiàn)價+建筑物的折舊D.積算價格=重新構建價格—建筑物的折舊16.運用成本法計算新開發(fā)土地的價格時，采用的基本公式是A.新開發(fā)土地的價格=取得土地的費用+開發(fā)土地的費用+正常利稅B.新開發(fā)土地的價格=取得土地的費用+開發(fā)土地的費用+正常利潤C.新開發(fā)土地的價格=取得土地的費用+開發(fā)土地的費用+正常稅費D.新開發(fā)土地的價格=取得土地的費用+開發(fā)土地的直接費用+正常利潤17.運用成本法進行估價時，土地費用+建造建筑物的費用+正常利稅得到的是A.新開發(fā)土地的價格 B.宗地的價格C.新建的房地產價格 D.舊有房地產的價格18.采用估價時點時的建筑材料、建筑構配件、設備和建筑技術等，按照估價時點時的價格水平，重新建造與估價對象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常價格被稱為A.重置價格 B.重建價格 C.市場價格 D.成交價格19.自然經過的老朽被稱為A.經濟折舊 B.成新折舊 C.功能折舊 D.物質折舊20.有一房地產正常情況下的年純收益為30萬元，資本化率為10%，其經濟耐用年限為無限年，則該房地產的收益價格為A.100萬元 B.200萬元 C.300萬元 D.400萬元二、多項選擇題(本大題共7小題，每小題2分，共14分)在每小題列出的五個備選項中至少有兩個是符合題目要求的。錯選、多選、少選或未選均無分。21.以下各項屬于房地產特性的有A.不可移動性 B.獨一無二性 C.堅不可摧性 D.數(shù)量有限性 E.相互獨立性22.房地產常見的分類方式有A.按墻面顏色來分 B.按開發(fā)程度來分 C.按用途來分 D.按是否產生收益來分 E.按經營使用方式來分23.按房地產實體存在形態(tài)，價格可以表現(xiàn)為A.基準地價 B.土地價格 C.建筑物價格 D.樓面地價 E.房地價格24.出租型房地產，應根據(jù)租賃資料計算凈收益，一般情況下凈收益為租賃收入扣除______后的收益。A.財務費用 B.維修費 C.管理費 D.保險費 E.稅金25.在房地產估價中應用最廣泛的三種資本化率是A.投資收益率 B.綜合資本化率 C.貼現(xiàn)率 D.建筑物資本化率 E.土地資本化率26.以下屬于房地產估價報告基本內容的有A.封面 B.估價合同 C.目錄 D.致委托方函 E.估價師聲明27.以下屬于房地產估價報告常見錯誤的選項有A.估價對象房地產概況描述不全面、不清楚B.表達分寸的詞語客觀恰當C.在估價結論中使用“大概”字樣D.在估價中采用客觀成本進行估算E.在估價中采用實際成本進行估算非選擇題部分注意事項：用黑色字跡的簽字筆或鋼筆將答案寫在答題紙上，不能答在試題卷上。三、簡答題(本大題共4小題，第28、29、30小題各5分，第31小題7分，共22分)28.什么是建筑物？它是如何分類的？29.簡述房地產市場價格、理論價格的定義，他們之間是什么關系？30.簡述影響房地產價格的一般因素及其包含的具體因素。31.簡述房地產價格的形成條件。四、計算題(本大題共2小題，每小題5分，共10分)32.某宗房地產在正常情況下每年可獲得總收益70萬元，年支出總費用40萬元。在附近選取了A、B、C三宗類似房地產，其價格及凈收益如下表所示。試用所給資料估計該宗房地產的價格（如需計算平均值，請采用簡單算術平均法）。類似房地產價格（萬元）凈收益（萬元/年）A23034B22527C24740表133.一塊臨街深度15.24m（即50英尺）、臨街寬度20m的矩形土地，其所在區(qū)段的路線價（土地單價）為2000元/m2。根據(jù)下表中的臨街深度價格修正率，計算該塊臨街土地的單價和總價。臨街深度（英尺）255075100四三二一法則40%30%20%10%平均深度指數(shù)（%）160140120100表2深度價格修正率表五、案例綜合題(本大題14分)34.某開發(fā)商擬