開(kāi)題報(bào)告選題背景與意義：隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，在城市住房制度改革和國(guó)有土地使用制度改革的背景下，房地產(chǎn)中介行業(yè)應(yīng)運(yùn)而生。1988年12月于深圳成立的國(guó)際房產(chǎn)咨詢股份有限公司是我國(guó)第一家房產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)。1996年，我國(guó)頒布實(shí)施了《城市房產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行首次規(guī)制，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的地位逐步為社會(huì)所承認(rèn)，從而使房產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)獲得了迅猛的發(fā)展。從十幾年來(lái)的發(fā)展情況看，我國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)論在房產(chǎn)業(yè)管理制度方面，還是開(kāi)發(fā)與銷售等方面，都有了比較好的發(fā)展。從總體上來(lái)說(shuō)，我國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展還處于初級(jí)階段，由于對(duì)房地產(chǎn)中介行業(yè)的規(guī)制不夠，中介行為的越來(lái)越多的不規(guī)范行為，直接破壞了房產(chǎn)交易市場(chǎng)的管理秩序及健康發(fā)展。房地產(chǎn)中介必須在法律規(guī)定的范圍內(nèi)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，必須由政府及相關(guān)部門進(jìn)行監(jiān)督與管理。與中國(guó)房地產(chǎn)中介亂象相比，美國(guó)、德國(guó)及臺(tái)灣地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)是比較發(fā)達(dá)的，主要是有完善的法律制度，嚴(yán)格的市場(chǎng)準(zhǔn)入制度、嚴(yán)厲的懲罰制度以及相關(guān)部門的監(jiān)督與管理。房地產(chǎn)中介違法行為的存在不僅影響著中介行業(yè)的秩序和經(jīng)濟(jì)關(guān)系的穩(wěn)定，同時(shí)由于房地產(chǎn)中介在房地產(chǎn)業(yè)中的重要性，它還制約著房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，甚至影響著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的繁榮。本文分析了探討了房產(chǎn)中介市場(chǎng)出現(xiàn)的問(wèn)題及原因，并提出了從健全法律規(guī)范、明確政府行政規(guī)制介入制度、促進(jìn)行業(yè)協(xié)會(huì)自我規(guī)制等方面構(gòu)建房產(chǎn)中介規(guī)制體系的建議，從理論與實(shí)際兩個(gè)層面為推進(jìn)我國(guó)的房產(chǎn)中介服務(wù)市場(chǎng)健康發(fā)展提供了參考建議。國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀：進(jìn)入本世紀(jì)，房地產(chǎn)中介業(yè)的快速發(fā)展，同時(shí)也產(chǎn)生了很多問(wèn)題。就我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的亂象問(wèn)題，胡坷運(yùn)用比較分析、實(shí)證分析和規(guī)范分析相結(jié)合的研究方法，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的現(xiàn)狀與國(guó)外先進(jìn)地區(qū)進(jìn)行了分析比較，分析了信息技術(shù)的發(fā)展和應(yīng)用對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的促進(jìn)和巨大挑戰(zhàn)。呂風(fēng)琴?gòu)男畔⒉粚?duì)稱與交易成本的理論出發(fā)，分析房地產(chǎn)中介的產(chǎn)生和存在的根源，分析我國(guó)房地產(chǎn)中介存在的問(wèn)題及根源，只有通過(guò)政府制定相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策、發(fā)展計(jì)劃和健全我國(guó)法律制度等行政手段，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展進(jìn)行總體調(diào)控，進(jìn)一步完善我國(guó)房產(chǎn)中介規(guī)制體系。歐美發(fā)達(dá)國(guó)家由于房地產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)展較早，他們就對(duì)房地產(chǎn)中介行業(yè)以做出了較為完善的規(guī)制。在英美法系國(guó)家房地產(chǎn)交易中，雙方一旦形成了法律上的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，代理人就要負(fù)有忠誠(chéng)，盡善良管理人、勤勉履行受托業(yè)務(wù)和為客戶保守秘密等義務(wù)。自加利福尼亞州首先對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)立法管理以來(lái)，無(wú)論在法規(guī)、制度還是經(jīng)紀(jì)人管理、培訓(xùn)以及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)運(yùn)作方面等方面，美國(guó)己建立了一套完備的房地產(chǎn)中介法制體系和成熟的運(yùn)作模式，其中以房地產(chǎn)執(zhí)照法為主要規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的法規(guī)，尤以各州的房地產(chǎn)執(zhí)照法最為嚴(yán)厲。加之相繼出臺(tái)的《契約法規(guī)》、《專業(yè)理論法則》等，這些法規(guī)是美國(guó)房地產(chǎn)中介業(yè)長(zhǎng)期健康發(fā)展的基礎(chǔ)，也是規(guī)范中介行為、保護(hù)各方權(quán)益的保障。研究?jī)?nèi)容與方法：文章重點(diǎn)研究我國(guó)房屋中介存在的違法違規(guī)亂象行為，并分析其原因，在此基礎(chǔ)上設(shè)想完善我國(guó)房屋中介行業(yè)的具體措施。文章在論述具體問(wèn)題時(shí)，主要采取的研究方法有:其一，文獻(xiàn)研究方法。搜集整理房地產(chǎn)中介相關(guān)的專著、論文等文獻(xiàn)資料，通過(guò)整合、歸納，得到與本選題有密切聯(lián)系的資料，為本文寫(xiě)作的開(kāi)展奠定基礎(chǔ)。其二，描述性研究法。將現(xiàn)實(shí)房產(chǎn)中介市場(chǎng)中發(fā)生的違規(guī)操作現(xiàn)象、規(guī)律和理論通過(guò)科學(xué)歸納和充分的驗(yàn)證，在此基礎(chǔ)上給予敘述并解釋出來(lái)。其三，比較分析法。本文采用了比較分析方法，在規(guī)制房地產(chǎn)中介行為方面列舉域外國(guó)家和地區(qū)的立法選擇，并結(jié)合我國(guó)具體國(guó)情，汲取適用于我國(guó)的相關(guān)規(guī)定，希望可以為我國(guó)房地產(chǎn)中介方面的立法制度提供相關(guān)借鑒，以更好的維護(hù)消費(fèi)者的利益，減少糾紛，保障國(guó)家的經(jīng)濟(jì)秩序。預(yù)計(jì)創(chuàng)新點(diǎn)：隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，當(dāng)先我國(guó)房地產(chǎn)中介行業(yè)的發(fā)展環(huán)境與發(fā)展?fàn)顩r都與以往產(chǎn)生了較大的變化，同時(shí)在國(guó)家的過(guò)往規(guī)制下，房地產(chǎn)的主要亂象行業(yè)行為也有所改變，因此對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)中介行業(yè)的規(guī)制措施，要結(jié)合的當(dāng)下的現(xiàn)狀進(jìn)行分析。基于以上的考慮，本文在整合已有文獻(xiàn)資料，也將引入最新的房地產(chǎn)中介發(fā)展情況，對(duì)房地產(chǎn)中介行業(yè)的亂象行為進(jìn)行更加系統(tǒng)的分析，從更加全面的角度嘗試探究對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)亂象行為的規(guī)制措施。并結(jié)合當(dāng)下最新的法律法規(guī)，對(duì)我國(guó)規(guī)制房地產(chǎn)中界行業(yè)的政策進(jìn)行解讀。讓論文更加具有當(dāng)下的現(xiàn)實(shí)參考價(jià)值。進(jìn)度安排：選題：2月17-2月28日開(kāi)題報(bào)告與資料收集：3月1日-3月14日初稿：3月14日-5月20日定稿：5月20日-6月1日答辯：6月中旬參考文獻(xiàn)（20篇以上，含有兩篇外文）：[1]劉夢(mèng)雨.信用監(jiān)管讓房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)加速“進(jìn)化”[J].中國(guó)信用,2019(10):68-73.[2]丁賢飛.房產(chǎn)中介亂象須及時(shí)整治[N].安徽日?qǐng)?bào),2019-08-20(005).[3]劉予涵.整治房產(chǎn)中介亂象需下“猛藥”[N].中華工商時(shí)報(bào),2019-08-13(003).[4]丁亞民.房產(chǎn)中介從業(yè)者“越軌”行為研究[D].上海師范大學(xué),2019.[5]張林.海外各國(guó)整治房地產(chǎn)中介亂象不手軟[J].中華建設(shè),2018(08):25-27.[6]課題組成員林操場(chǎng)何薇嚴(yán)梅菊.規(guī)范房產(chǎn)中介行為妥處居間合同糾紛[N].人民法院報(bào),2018-07-26(008).[7]江蘇省張家港市人民法院林操場(chǎng)何薇.規(guī)范房產(chǎn)中介服務(wù)維護(hù)房產(chǎn)交易秩序[N].人民法院報(bào),2018-07-19(005).[8]徐夢(mèng)潔.房地產(chǎn)中介不實(shí)房源信息披露民事責(zé)任研究[D].安徽財(cái)經(jīng)大學(xué),2017.[9]本報(bào)記者張建.房產(chǎn)中介“套路深”規(guī)范之索要束緊[N].大連日?qǐng)?bào),2017-04-07(003).[10]趙慶.房產(chǎn)中介違規(guī)行為的規(guī)制[D].上海師范大學(xué),2017.[11]本報(bào)評(píng)論員魏穩(wěn)虎.規(guī)范房產(chǎn)中介讓行業(yè)回歸本位[N].中國(guó)商報(bào),2017-03-28(P01).[12]吳彥.全面整頓房產(chǎn)中介,努力凈化市場(chǎng)環(huán)境[J].上海房地,2016(10):60.[13]劉大山.監(jiān)管利劍促房產(chǎn)中介規(guī)范升級(jí)[N].南京日?qǐng)?bào),2016-08-18(A08).[14]杜曉.規(guī)范房產(chǎn)中介考驗(yàn)管理智慧[N].法制日?qǐng)?bào),2016-07-21(007).[15]馬洪超.用嚴(yán)管促房產(chǎn)中介規(guī)范[N].經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào),2016-04-22(011).[16]陳明,李路通.房產(chǎn)中介行業(yè)該如何存在——關(guān)于鏈家風(fēng)波的思考[J].中國(guó)房地產(chǎn),2016(10):22-26.[17]王穎.房屋中介一體化管理信息系統(tǒng)的研究與實(shí)現(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