33/35房屋銷售管理手冊年月日目錄TOC\o"1-3"\h\z銷售控制程序 1銷售分公司工作流程 10銷售組織管理業(yè)務基本流程 11銷售現(xiàn)場管理業(yè)務流程 12資源銷控管理業(yè)務流程 13房屋所有權證辦理流程 15銷售分公司營銷推廣工作業(yè)務流程 16《認購協(xié)議》、《商品房買賣合同》會簽業(yè)務流程 19銷售分公司銷售收入、新簽合同、回收資金月報表 20銷售費用月報表 21銷售業(yè)務樓盤通監(jiān)督管理辦法 22銷售控制程序第一章總則第一條銷售分公司是銷售業(yè)務的歸口管理單位，承擔與銷售業(yè)務有關的指標考核，實施銷售業(yè)務的日常管理。第二條銷售分公司采用自已銷售與委托專業(yè)銷售機構相結合的方式進行具體銷售業(yè)務的執(zhí)行，并對所委托的專業(yè)銷售代理機構實施管理和考核。第二章職責銷售分公司負責對銷售資源進行盤點，合理分配銷售資源。銷售分公司負責完成公司銷售指標，將指標按月合理分配至各銷售部并完成。銷售分公司負責對專業(yè)銷售代理機構的業(yè)績進行考評，提出銷售代理機構的甄選意見，報公司批準。銷售分公司負責與專業(yè)代理機構進行委托代理業(yè)務的談判及合同簽定。銷售分公司負責制定實施委托銷售后的職責劃分并與代理機構達成共識。銷售分公司負責所有在售項目合同文本的制作、合同簽訂和管理。銷售分公司負責在售項目的市場調研和營銷宣傳。銷售分公司負責銷售業(yè)績管理、銷售檔案的管理。銷售分公司負責銷售過程中的服務以及房屋產(chǎn)權證、開發(fā)區(qū)一期土地證的辦理。第三章機構設置銷售分公司現(xiàn)設四個部門，即綜合計劃部、營銷推廣部、銷售部和銷售服務部。第十三條綜合計劃部是銷售分公司綜合管理部門，負責分公司的人力資源、工資核算及員工培訓工作、起草各項規(guī)章制度、業(yè)務流程及各類文件、日常行政事務的管理、對銷售代理機構的業(yè)績考評等。第十四條營銷推廣部是銷售分公司的項目營銷及宣傳推廣部門，負責制定年度、月度營銷推廣計劃及媒介計劃，并組織實施在售項目的展覽、促銷、展示活動以及對銷售代理公司業(yè)務對接等。第十五條銷售服務部是銷售分公司負責銷售服務的部門，包括協(xié)助辦理銀行按揭手續(xù)、辦理房屋產(chǎn)權證等。第十六條銷售部是銷售分公司在銷售現(xiàn)場直接對外接待客戶的部門，主要負責接待客戶、與客戶洽談并簽訂購房合同等工作。第四章合同（協(xié)議）文本控制第十七條新項目開盤前，銷售分公司綜合計劃部根據(jù)公司總經(jīng)理辦公會審定批復的房屋銷售價格，起草《認購協(xié)議書》文本；按照公司總經(jīng)理辦公會確認的房屋裝修標準、竣工期、交房期及交房標準等，草擬《商品房買賣合同》的文本。第十八條合同主管將《認購協(xié)議書》文本和《商品房買賣合同》的文本送交公司相關部門（項目策劃部、項目管理部、財務部、企業(yè)管理部、審計部、辦公室等）進行評審、會簽，會簽部門結合其管理職能及掌握相關合同條款技術情況對合同文本涉及問題提出意見并形成文本條款。第十九條合同主管根據(jù)會簽意見重新整理合同文本，報公司主管領導審核，待總經(jīng)理簽發(fā)后，作為銷售分公司對新開盤項目洽談并簽定《認購協(xié)議書》及《商品房買賣合同》的示范文本。第二十條在一個項目的銷售過程中，如發(fā)生工程變更、銷售價格調整等情況，公司下達變更通知文件，由綜合計劃部合同主管重新整理合同文本，再經(jīng)過上述程序審核會簽。第二十一條經(jīng)公司會簽批復的《認購協(xié)議書》及《商品房買賣合同》示范文本任何部門及人員不得擅自改變。第二十二條銷售分公司根據(jù)會簽后的《認購協(xié)議書》、《商品房買賣合同》進行印制。套印的《商品房買賣合同》和《認購協(xié)議書》由合同主管保管，并相應的建立《認購協(xié)議書》領用臺帳。銷售部經(jīng)理和代理公司項目經(jīng)理定期領取空白《認購協(xié)議書》，辦理簽字領用手續(xù)，同時將上次領取的空白《認購協(xié)議書》進行領用核銷。第五章銷售業(yè)務(資源)控制第二十三條銷售部、銷售代理公司在確認銷售分公司移交房屋資源的房號、面積、價格等要素的基礎上對資源統(tǒng)一組織執(zhí)行現(xiàn)場銷控管理。銷售代理公司應根據(jù)《策劃、銷售代理合同》中總體銷售計劃和進度的安排于每月25日前和綜合計劃部共同制定《銷售計劃及資源配比銷控表》，作為月度考核的依據(jù)。第二十四條銷售部、銷售代理公司按照自己的現(xiàn)場銷售基本流程規(guī)范進行現(xiàn)場售樓洽談工作，對有購買意向的客戶，經(jīng)現(xiàn)場銷售經(jīng)理確認并銷控房號后簽署《認購協(xié)議書》?！墩J購協(xié)議書》一式四份，客戶、現(xiàn)場銷售經(jīng)理、綜合計劃部合同主管、財務部各持一份，每天由網(wǎng)絡管理員將客戶信息和《認購協(xié)議書》內容輸入樓盤通銷售管理系統(tǒng)?，F(xiàn)場銷售經(jīng)理和綜合計劃部合同主管須按月將《認購協(xié)議書》裝訂存檔。第二十五條客戶向銀行交納定金，持銀行收據(jù)與財務部收款員換取收據(jù)。收取定金時如果收取的是現(xiàn)金可直接開具收款收據(jù)；如收取的是支票，在作相應的記錄后將支票交公司財務部出納進帳，在收到銀行回單后當天開具收款收據(jù)；收款員開具收款收據(jù)時應作相應的帳簿登記，作為合同主管日后開結算單的備查。第二十六條現(xiàn)場銷售經(jīng)理、銷售代理公司項目經(jīng)理，每天早上時將簽署完畢的《認購協(xié)議書》，其中第一聯(lián)（發(fā)展商聯(lián)）上交合同主管，由合同主管對銷售現(xiàn)場資源銷控情況進行復核并簽字確認，將已確認的《認購協(xié)議書》交網(wǎng)絡管理員錄入“樓盤通”軟件，網(wǎng)絡管理員錄入完畢相關協(xié)議內容后加蓋“已錄入”字樣，及時將《認購協(xié)議書》反還綜合計劃部合同主管；其中第三（財務聯(lián)）交財務部作為定金核算原始票據(jù)入帳。第二十七條銷售代表依據(jù)《認購協(xié)議書》內容和《商品房買賣合同》示范文本填寫合同，現(xiàn)場銷售經(jīng)理負責督促銷售代表按《認購協(xié)議書》約定簽約日期通知客戶交首付款并現(xiàn)場簽約。第二十八條由客戶繳納合同首付款，財務部收款員開具收款收據(jù)（開具方式同收定金），購房者對《商品房買賣合同》簽字蓋章，銷售經(jīng)理進行再次銷控后，在合同會簽單上審核簽字，注明傳遞時間，將《認購協(xié)議書》其中第二聯(lián)（客戶聯(lián)）和填寫完畢的合同、合同會簽單粘貼在一起。每天上午點將要會簽的合同統(tǒng)一交至綜合計劃部合同主管處。合同主管根據(jù)銷售檔案管理系統(tǒng)產(chǎn)生新的合同編號，作為月末會簽完畢合同備案的依據(jù)。第二十九條合同主管按照《商品房買賣合同》內容進行房屋資源登記并銷控、復核房號、面積、價格等，記錄新簽合同臺帳后，報綜合計劃部經(jīng)理、分公司副總經(jīng)理、分公司總經(jīng)理會簽，公司主管領導簽發(fā)，即可在公司辦公室用印，蓋章后合同生效。合同的會簽應保證在1天內完成，當天必須完成前一天交來的合同會簽手續(xù)。會簽完畢的合同當天交給網(wǎng)絡資源管理員。第三十條網(wǎng)絡資源管理員在當天將合同相關內容輸入“樓盤通”銷售管理系統(tǒng)，并加蓋“已錄入”戳記后，將處理完畢的合同交還合同主管。第三十一條一次性付款者《商品房買賣合同》一式份，甲方保留份，其中：辦公室存檔份；銷售分公司綜合計劃部存檔1份；乙方保留份：其中：辦證時提交市房地局產(chǎn)籍處份；市房地局產(chǎn)權交易中心份，。第三十二條銀行按揭者《商品房買賣合同》一式份，甲方保留份，其中：辦公室存檔份、銷售分公司綜合計劃部存檔份；乙方保留份：其中：辦證時提交市房地局產(chǎn)籍處份；市房地局產(chǎn)權交易中心份；銀行辦理按揭手續(xù)份。第三十三條由合同主管將公司蓋章生效后合同在會簽完畢的次日交現(xiàn)場銷售經(jīng)理、代理公司項目經(jīng)理份合同交與客戶；將需要辦理按揭客戶的份合同交給按揭主管；其余合同存檔留底。第三十四條合同主管于每月日前將上月蓋章生效后的合同裝訂存檔并加蓋“已歸檔”戳記。為了保護公司利益和商業(yè)機密，除合同涉及的相關部門可了解合同相關條款外，其他合同條款應嚴格保密。查閱合同須經(jīng)分公司總經(jīng)理批準。第六章按揭控制第三十五條《認購協(xié)議書》簽定后，對需要辦理按揭貸款的客戶，由置業(yè)顧問負責通知客戶在簽定合同時備齊辦理按揭所需的資料。第三十六條按揭主管接到銷售代表提供的客戶資料和合同主管的《商品房買賣合同》后，保證在個工作日內完成按揭手續(xù)，確保公司的資金回收。第七章財務控制第三十七條財務部收款員負責定金及首付款的收取和收款收據(jù)的開據(jù)。第三十八條綜合計劃部合同主管根據(jù)收款員提供的交款信息和會簽合同情況開據(jù)結算單，報財務部收入會計審核后，及時辦理會簽。第三十九條財務部根據(jù)會簽完畢的結算單開據(jù)發(fā)票，并于每月5日前通知銷售公司綜合計劃部領取發(fā)票或發(fā)票復印件（按揭客戶）。待合同主管備案完畢后，于每月日前通知銷售經(jīng)理、銷售代理公司項目經(jīng)理領取發(fā)票或發(fā)票復印件（按揭客戶）。第三十九條每月公司計劃會議召開前，綜合計劃部統(tǒng)計主管負責將上月經(jīng)財務確認的銷售月報表分別報送報公司總經(jīng)理、公司分管副總經(jīng)理、財務總監(jiān)、財務部及相關部門。第八章退房控制第四十條由于公司的原因致使合同無法履約或客戶不再繼續(xù)簽訂購房合同的，由客戶向銷售分公司銷售部提出書面申請，綜合計劃部提請公司相關部門進行審核、認定，并提出審定意見。對符合退房條件的客戶，由綜合計劃部合同主管辦理退房手續(xù)。第四十一條已簽訂購房合同的退房程序：1、對一次性付款的客戶，合同主管按照公司《退房程序》的要求與客戶簽定《解除合同協(xié)議書》，客戶需交原回購房合同、發(fā)票、結算單、收據(jù)等一切原購房手續(xù)，經(jīng)財務部復核后合同主管進行相應的會簽工作。2、對銀行按揭的客戶，客戶需提前向銀行提出解除借款合同的書面申請,待客戶向銀行清償完貸款本金和當期的利息后，并在房地局撤銷抵押登記后，持房地局已撤銷抵押登記單到綜合計劃部簽定《解除合同協(xié)議書》，客戶需交回購房合同、發(fā)票、結算單、收據(jù)等一切原購房手續(xù)，經(jīng)財務部復核后合同主管進行相應的會簽工作。3、合同主管會簽完《解除合同協(xié)議書》后，將《解除合同協(xié)議書》分別交辦公室、銷售分公司存檔、交財務部、客戶各一份。4、客戶持發(fā)票和收據(jù)客戶聯(lián)原件、身份證明等到財務部辦理退款手續(xù)。第四十二條未簽訂購房合同的退房程序：1、客戶需交回收據(jù)等手續(xù)，經(jīng)財務部復核后合同主管進行相應的會簽工作。2、合同主管會簽完后，交財務部。銷售分公司存檔復印件。3、客戶收據(jù)客戶聯(lián)原件、身份證明等到財務部辦理退款手續(xù)。第四十三條合同主管依據(jù)《商品房買賣合同終止協(xié)議》款項及退款會簽單向公司上報次月的資金計劃，并于次月20日前辦理完客戶退款手續(xù)。第四十四條辦理好退房手續(xù)的房產(chǎn)資源由合同主管重新造表，經(jīng)綜合計劃主管復核，報分公司總經(jīng)理審核后，銷售分公司正式下文納入可售資源中進行再次銷售，同時交由網(wǎng)絡資源管理員錄入銷售管理資源系統(tǒng)。第四十五條非公司的原因客戶要求退房，按《商品房買賣合同》的規(guī)定收取違約金。第九章營銷推廣工作流程第四十六條為保證公司廣告宣傳工作的有效開展，確保廣告資金有目的、有計劃、有步驟、有成效的使用，最大限度的提高廣告宣傳費用的投入效益，科學的測評廣告宣傳的效果，特制定本流程。第四十七條本流程適用于銷售分公司對年度、季度或其他時限界定內對整體綜合計劃的制定、實施、科學的測評廣告宣傳的效果；也適用于對單項廣告活動計劃的制定、實施、科學的測評廣告宣傳的效果。第四十八條銷售分公司營銷推廣部合作方選擇流程：1、銷售分公司營銷推廣部初選家合作方，充分調查，向銷售分公司總經(jīng)理提交分供方評價報告；2、銷售分公司總經(jīng)理向總經(jīng)理辦公會匯報調查結果，總經(jīng)理辦公會決擇分供方。第四十九條營銷策略制定流程：一、銷售分公司自售項目的策略制定流程與廣告公司充分討論，廣告公司提交策略稿（初稿）；營銷推廣部向銷售公司總經(jīng)理提交策略稿，汲取銷售分公司總經(jīng)理建議，修正策略稿；銷售分公司營銷推廣會討論策略稿，汲取各方建議，修改后直至會議通過；銷售分公司總經(jīng)理審核策略稿；主管銷售副總經(jīng)理簽發(fā)策略稿；營銷推廣部按照策略稿，分別向銷售分公司提交在售項目執(zhí)行方案并組織實施。二、代理銷售公司代售項目的策略制定流程房地產(chǎn)代理銷售公司、廣告公司充分討論，代理公司提交策略稿（初稿）；營銷推廣部向銷售分公司總經(jīng)理提交策略稿，汲取銷售公司總經(jīng)理建議，修正策略稿；銷售公司營銷推廣會討論策略稿，汲取各方建議，修改后直至會議通過；銷售公司總經(jīng)理審核策略稿；主管銷售副總經(jīng)理簽發(fā)策略稿；營銷推廣部按照批復的策略稿，向銷售公司提交執(zhí)行方案并組織實施。第五十條營銷廣告合同形成流程：1、營銷推廣部選擇相應的合作方報價及相關信息后，報銷售公司總經(jīng)理；銷售公司總經(jīng)理初核，調整后報主管副總經(jīng)理；2、主管副總經(jīng)理審核，調整后報總經(jīng)理審批；3、銷售分公司營銷推廣部組織會簽合同。第五十一條營銷廣告合同會簽流程：銷售公司營銷推廣部與分供方草擬合同，并組織會簽；銷售公司總經(jīng)理簽字；主管銷售的副總經(jīng)理簽字；總經(jīng)理簽發(fā)；營銷推廣部到總經(jīng)理辦公室蓋章存檔，并組織實施。第五十二條營銷推廣部廣告發(fā)布程序：銷售公司營銷推廣部組織廣告公司按照營銷策略稿要求提交平面設計；銷售公司總經(jīng)理審稿簽字；主管銷售副總經(jīng)理簽發(fā)；營銷推廣部組織發(fā)布；營銷推廣部收集發(fā)布資料存檔。第五十三條廣告效果測評流程廣告效果的測評有兩種形式：委托專業(yè)的市場調研公司測評廣告效果：委托方式依分供方選擇流程和營銷廣告合同形成流程；銷售公司營銷推廣部組織實施、跟蹤、監(jiān)控相關市場測評；市調公司形成相應的書面測評報告，營銷推廣部分別報送銷售公司總經(jīng)理、各副總經(jīng)理、總經(jīng)理；營銷推廣部結合各方市場反饋，在以后工作中加以改進和提高。銷售公司自行組織測評廣告效果：銷售公司各項目銷售部針對每版報紙廣告、每次活動提交相應的市場反饋數(shù)據(jù)；形成《廣告日統(tǒng)計表》；營銷推廣部向社會各界、包括公司內部征詢相應的反饋意見；營銷推廣部結合以上兩方面的反饋，形成相應的書面測評報告，分別報送銷售公司總經(jīng)理、各副總經(jīng)理、總經(jīng)理；營銷推廣部結合各方市場反饋，在以后工作中加以改進和提高。第五十四條營銷推廣部費用報銷程序：報銷依據(jù)：合同復印件、發(fā)票原件、驗收單。簽字程序：總經(jīng)辦存檔簽字；銷售公司營銷推廣部經(jīng)理簽字；銷售公司總經(jīng)理簽字；銷售主管副總經(jīng)理簽字；財務部主管審核；財務主管副總經(jīng)理簽字；財務部經(jīng)理簽字。第十章客戶服務工作流程第五十五條銷售服務部工作職責界定辦理房產(chǎn)證：負責公司開發(fā)商品房的辦證工作，負責解決遺留問題土地證的辦理工作。2、協(xié)助客戶辦理銀行按揭工作。第五十六條工作流程一、辦理房產(chǎn)證的工作流程：1、聯(lián)系相關部門準備辦證所需的手續(xù)文件；2、根據(jù)項目進度情況，申請房產(chǎn)測量部門進行樓盤面積的預測、實測，并根據(jù)測量結果，辦理房產(chǎn)證初始登記；3、通知客戶進行房產(chǎn)證轉移手續(xù)辦理，交納商品房稅費并辦理其它相關退、補款手續(xù)；4、積極配合房產(chǎn)管理部門，做好協(xié)調工作；5、做好房產(chǎn)證的發(fā)放工作，并記錄歸檔。二、辦理銀行按揭工作流程：1、在客戶簽訂《商品房買賣合同后》，聯(lián)系銀行與客戶簽訂《借款合同》、《抵押貸款合同》等按揭文件；客戶準備身份證、戶口本、結婚證或單身證明等按揭資料交給銀行，并交納相應按揭收費；按揭主管在合同主管會簽完合同后，持合同到市房地局產(chǎn)籍處辦理備案登記；將備案登記后的合同份交給按揭銀行、剩余合同交還合同主管；協(xié)調銀行在接到合同個工作日內發(fā)放按揭貸款。第十一章附則第五十七條本規(guī)定由銷售分公司綜合計劃部負責起草、修訂和解釋，在各職能部門監(jiān)控下運行。產(chǎn)品研發(fā)（市場調研、項目定位、規(guī)劃設計、材料設備）銷售分公司工作流程產(chǎn)品研發(fā)（市場調研、項目定位、規(guī)劃設計、材料設備）項目管理部項目管理部施工圖設計招投標現(xiàn)場施工管理施工圖設計招投標現(xiàn)場施工管理銷售分公司 計劃、考核、稽核銷售分公司辦公室室信息反饋辦公室室信息反饋銷售服務部綜合計劃部銷售部、代理公司營銷方案的制定營銷推廣部銷售服務部綜合計劃部銷售部、代理公司營銷方案的制定營銷推廣部現(xiàn)場管理綜合計劃代理公司廣告公司現(xiàn)場管理綜合計劃代理公司廣告公司投訴客戶信息的分析客戶投訴問題的處理投訴客戶信息的分析客戶投訴問題的處理銷售費用管理媒介廣告資源管理選房資源銷控合同管理來客來電信息的分析成交客戶信息的分析營銷方案的實施與執(zhí)行廣告合同的簽定廣告效果的評估與分析銷售費用管理媒介廣告資源管理選房資源銷控合同管理來客來電信息的分析成交客戶信息的分析營銷方案的實施與執(zhí)行廣告合同的簽定廣告效果的評估與分析合同會簽簽認購書合同會簽簽認購書合同歸檔簽訂合同合同歸檔簽訂合同各種信息的匯總各種信息的匯總銷售計劃制訂銷售組織管理業(yè)務基本流程銷售計劃制訂銷售指標分解,下達至各項目部銷售指標分解,下達至各項目部廣告公司策劃代理公司營銷推廣策略的制訂廣告公司策劃代理公司營銷推廣策略的制訂營銷方案上報有關領導審核批準實施營銷方案上報有關領導審核批準實施相關部門配合（物業(yè)、投資部）行銷支持（廣告、推廣、促銷）項目部銷售現(xiàn)場組織實施與管理關領導審核批準實施相關部門配合（物業(yè)、投資部）行銷支持（廣告、推廣、促銷）項目部銷售現(xiàn)場組織實施與管理關領導審核批準實施信息管理客戶管理合同管理資源管理人員管理環(huán)境管理信息管理客戶管理合同管理資源管理人員管理環(huán)境管理客戶信息市場情報/報表銷售業(yè)績考核客戶接待銷售人員儲備與培訓將收款收據(jù)客戶聯(lián)返回銷售經(jīng)理交給客戶銷售經(jīng)理將〈認購書〉的2份交給合同主管客戶信息市場情報/報表銷售業(yè)績考核客戶接待銷售人員儲備與培訓將收款收據(jù)客戶聯(lián)返回銷售經(jīng)理交給客戶銷售經(jīng)理將〈認購書〉的2份交給合同主管跟蹤洽談跟蹤洽談銷售人員獎懲及淘汰與補充簽定認購書及購房合同辦公室銷售人員獎懲及淘汰與補充簽定認購書及購房合同辦公室資源銷控管理價格審核資源銷控管理價格審核項目經(jīng)理審核項目經(jīng)理審核上報銷售分公司上報銷售分公司銷售計劃調整上報主管領導審批銷售計劃調整上報主管領導審批銷售現(xiàn)場管理業(yè)務流程電話接聽、客戶接待電話接聽、客戶接待介紹模型或展板、發(fā)放資料介紹模型或展板、發(fā)放資料帶客戶看房帶客戶看房與客戶洽談與客戶洽談確認房號確認房號交付訂金，簽訂認購協(xié)議書交付訂金，簽訂認購協(xié)議書按揭付款一次性付款交清全款，簽定買賣合同合同合同會簽交足首付，簽定買賣合同交清全款，簽定買賣合同合同合同會簽交足首付，簽定買賣合同資源銷控管理業(yè)務流程看房，選房看房，選房意向客戶交付定金，開據(jù)收據(jù)意向客戶交付定金，開據(jù)收據(jù)銷銷售經(jīng)理初次銷控資源臺帳按揭客戶一次性客戶收足全款，開據(jù)收據(jù)收首付款，開據(jù)收據(jù)收足全款，開據(jù)收據(jù)收首付款，開據(jù)收據(jù)簽定《商品房買賣合同》簽定《商品房買賣合同》由合同主管核對資源，確認房號由合同主管核對資源，確認房號合同會合同會簽用用印合同主管再次銷控房號，更新銷售資源臺帳合同分發(fā)，歸檔合同主管再次銷控房號，更新銷售資源臺帳合同分發(fā)，歸檔銷售收款樓盤通監(jiān)控管理程序樓盤通樓盤通銷售管理系統(tǒng)電話接聽，客戶接待 到訪客戶信息錄入電話接聽，客戶接待來電客戶信息錄入收定金開定金收據(jù)；簽定《認購協(xié)議》收定金開定金收據(jù)；簽定《認購協(xié)議》按揭付款收首付款開首付款收據(jù)簽定《商品房買賣合同》 收款信息錄入收首付款開首付款收據(jù)簽定《商品房買賣合同》一次性付款收足全款開收據(jù)簽定《商品房買賣合同》收足全款開收據(jù)簽定《商品房買賣合同》按揭款到達財務帳開按揭款收據(jù)按揭款到達財務帳開按揭款收據(jù) 合同主管開據(jù)結算單 合同主管開據(jù)結算單 財結算信息錄入務 審核銷售月報生成會簽完畢后銷售月報生成財務根據(jù)結算單開據(jù)發(fā)票財務根據(jù)結算單開據(jù)發(fā)票銷售服務主管根據(jù)結算單、發(fā)票原件（復印件）開入伙通知銷售服務主管根據(jù)結算單、發(fā)票原件（復印件）開入伙通知房屋所有權證辦理流程綜合驗收綜合驗收通知住戶辦證房地局測量隊實地測量通知住戶辦證房地局測量隊實地測量填寫登記表測量報告填寫登記表測量報告核算、契稅準備房屋產(chǎn)權登記資料核算、契稅準備房屋產(chǎn)權登記資料房地局審批簽訂補充協(xié)議房地局審批簽訂補充協(xié)議財務核算多退少補房款房地局領收交費單 財務核算多退少補房款房地局領收交費單住戶房產(chǎn)證繳納相關稅費客戶繳納或退款繳納相關稅費客戶繳納或退款領初始房屋產(chǎn)權證領取剩余證及住戶房產(chǎn)證領初始房屋產(chǎn)權證領取剩余證及住戶房產(chǎn)證剩余證房屋產(chǎn)權證一次性付款按揭銀行領取住戶領取銷售留存銀行領取住戶領取銷售留存銷售分公司營銷推廣工作業(yè)務流程銷售代理公司廣告策略公司廣告代理公司住戶領取營銷推廣部媒體對接印刷單位廣告發(fā)布銷售代理公司廣告策略公司廣告代理公司住戶領取營銷推廣部媒體對接印刷單位廣告發(fā)布銷售信息反饋項目部廣告前組織培訓銷售代表銷售信息反饋項目部廣告前組織培訓銷售代表營銷推廣方案銷售行為實現(xiàn)銷售公司總經(jīng)理審核禮儀慶典活動組織銷售行為實現(xiàn)銷售公司總經(jīng)理審核禮儀慶典活動組織銷售資金回籠高新地產(chǎn)主管領導審批銷售資金回籠高新地產(chǎn)主管領導審批周營銷例會周營銷例會戶外廣告管理戶外廣告管理廣告信息資源管理廣告效果分析廣告信息資源管理廣告效果分析退房程序客戶提出退房申請客戶提出退房申請銷售公司總經(jīng)理批準銷售公司總經(jīng)理批準一次性付款按揭付款持解除協(xié)議、身份證復印件辦理退款備齊購房合同、結算單、發(fā)票原件備齊購房合同、結算單原件發(fā)票復印件、撤消抵押登記手續(xù)手續(xù)簽定解除協(xié)議辦理合同會簽報送資金計劃持解除協(xié)議、身份證復印件辦理退款備齊購房合同、結算單、發(fā)票原件備齊購房合同、結算單原件發(fā)票復印件、撤消抵押登記手續(xù)手續(xù)簽定解除協(xié)議辦理合同會簽報送資金計劃合同管理及會簽控制流程圖起草《認購協(xié)議書》起草《認購協(xié)議書》《商品房買賣合同》文本相關部門評審、會簽相關部門評審、會簽制定《認購協(xié)議書》制定《認購協(xié)議書》《商品房買賣合同》示范文本公司主管領導審核公司主管領導審核總經(jīng)理簽發(fā)建立合同領用手續(xù)建立合同領用手續(xù)領取《商品房買賣合同》范本領取《認購協(xié)議書》范本領取《商品房買賣合同》范本領取《認購協(xié)議書》范本合同管理員將房號等資料錄入銷售資源管理系統(tǒng)并銷控房號合同管理員將房號等資料錄入銷售資源管理系統(tǒng)并銷控房號填寫《商品房買賣合同》填寫折扣審批表填寫《認購協(xié)議書》填寫《商品房買賣合同》填寫折扣審批表填寫《認購協(xié)議書》收取首付款、開收據(jù)并銷控房號分公司總經(jīng)理審核銷控房號收取首付款、開收據(jù)并銷控房號分公司總經(jīng)理審核銷控房號公司主管領導審查公司主管領導審查買方簽字蓋章收取定金并開收據(jù)買方簽字蓋章收取定金并開收據(jù)買方簽定《認購協(xié)議書》公司管理者代表簽發(fā)填寫會簽單買方簽定《認購協(xié)議書》公司管理者代表簽發(fā)填寫會簽單公司辦公室用印公司辦公室用印《認購協(xié)議書》經(jīng)現(xiàn)場銷售經(jīng)理審核簽字生效現(xiàn)場銷售經(jīng)理審核《認購協(xié)議書》經(jīng)現(xiàn)場銷售經(jīng)理審核簽字生效現(xiàn)場銷售經(jīng)理審核合同裝訂歸檔合同裝訂歸檔將現(xiàn)金交款單及收據(jù)底聯(lián)交回會計處合同交現(xiàn)場銷售經(jīng)理返還買方交合同管理員存檔將現(xiàn)金交款單及收據(jù)底聯(lián)交回會計處合同交現(xiàn)場銷售經(jīng)理返還買方交合同管理員存檔《認購協(xié)議》、《商品房買賣合同》會簽業(yè)務流程公司主管領導審核、總經(jīng)理簽發(fā)制定《認購協(xié)議》、《商品房買賣合同》示范文本起草《認購協(xié)議》、《商品房買賣合同》文本填寫《商品房買賣合同》公司主管領導簽發(fā)現(xiàn)場銷售經(jīng)理審核投資策劃部、項目管理部、財務部、辦公室、審計部會簽合同主管將2份叫按揭接主管合同主管將3份交銷售經(jīng)理返還客戶合同主管將1份交公司辦公司合同主管將1份存檔簽訂合同填寫會簽單收取首付款、開收據(jù)銷控房號領取《商品房買賣合同》范本辦公室用印分公司會簽網(wǎng)絡資源管理員錄入銷售信息簽訂《認購協(xié)議書》收取定金并開收據(jù)銷控房號建立法律文本領用手續(xù)填寫《認購協(xié)議書》領取《認購協(xié)議書》范本公司主管領導審核、總經(jīng)理簽發(fā)制定《認購協(xié)議》、《商品房買賣合同》示范文本起草《認購協(xié)議》、《商品房買賣合同》文本填寫《商品房買賣合同》公司主管領導簽發(fā)現(xiàn)場銷售經(jīng)理審核投資策劃部、項目管理部、財務部、辦公室、審計部會簽合同主管將2份叫按揭接主管合同主管將3份交銷售經(jīng)理返還客戶合同主管將1份交公司辦公司合同主管將1份存檔簽訂合同填寫會簽單收取首付款、開收據(jù)銷控房號領取《商品房買賣合同》范本辦公室用印分公司會簽網(wǎng)絡資源管理員錄入銷售信息簽訂《認購協(xié)議書》收取定金并開收據(jù)銷控房號建立法律文本領用手續(xù)填寫《認購協(xié)議書》領取《認購協(xié)議書》范本 交付訂金 誠意客戶銷售分公司銷售收入、新簽合同、回收資金月報表日期：年月單位：萬元序號姓名住宅位置合同號簽定時間面積單價基本房價配套費總房款付款方式已付房款欠付房款貸款金額經(jīng)辦人銷售費用月報表科目名稱本年預算本年實際實際比計劃增減實際比計劃%工資福利費差旅費辦公費保險費服裝費展覽費折舊費廣告費租賃費會務費銷售獎勵銷售招待費固定資產(chǎn)使用費工會經(jīng)費職工教育經(jīng)費養(yǎng)老保險費待業(yè)保險費醫(yī)療保險油料費住房公積金取暖降溫費策劃費其他電話費補償款無形資產(chǎn)攤銷培訓費補償款綜管費合計銷售業(yè)務樓盤通監(jiān)督管理辦法第一章總則為了進一步完善銷售分公司銷售業(yè)務流程，理順銷售業(yè)務各環(huán)節(jié)關系，加強對相關業(yè)務部門的監(jiān)督和管理，特引進樓盤通銷售管理軟件。為了使樓盤通軟件更好地發(fā)揮樓盤資源銷控、報表管理、銷售業(yè)務流程監(jiān)控的功能，最大限度地為銷售服務，及時、準確地為管理層提供有價值的信息，特建立銷售業(yè)務樓盤通監(jiān)督管理體系。第二章、樓盤通對銷售現(xiàn)場業(yè)務的監(jiān)督管理客戶信息管理從客戶初次電話訪問和初始客戶上門信息開始，就應被納入樓盤通軟件的管理，以便于日后對成交客戶進行分析、對潛在客戶進行跟蹤。為此在銷售現(xiàn)場應作好客戶資料的登記、收集和整理工作，尤其是對客戶來訪信息登記表的填寫，作為客戶第一資料，要求填寫內容盡量完整、清晰，上報錄入樓盤通軟件的資料需經(jīng)現(xiàn)場經(jīng)理簽字。定金管理收取“定金”作為銷售現(xiàn)場業(yè)務的一部分，應加強對定金的管理，嚴格“正定”和“臨定”制度：客戶交納臨定后兩個工作日未來簽定認購協(xié)議書的，通知該客戶辦理退款手續(xù)，同時現(xiàn)場釋放該房號；客戶已簽定認購協(xié)議超過7個工作日未交清首付款的，嚴格按照認購協(xié)議相關條款處理，銷售現(xiàn)場同時通知軟件管理員調控資源?，F(xiàn)場銷售人員不得隨意操作“定金”管理辦法，不得私自占有、銷控房號。成交管理置業(yè)顧問依據(jù)《認購協(xié)議書》內容和《商品房買賣合同》示范文本填寫合同，充分發(fā)揮樓盤通軟件的預警機制，幫助現(xiàn)場銷售經(jīng)理督促置業(yè)顧問按《認購協(xié)議書》約定簽約日期通知客戶交首付款并現(xiàn)場簽約，按合同約定的付款期限通知客戶交納余款并辦理結算。其他業(yè)務管理銷售現(xiàn)場辦理退款、調帳等業(yè)務應使用統(tǒng)一格式，要求內容完整、表述清晰，上報資料需經(jīng)現(xiàn)場經(jīng)理簽字確認。以上業(yè)務經(jīng)會簽程序確認后，軟件管理人員應及時調整相關信息?，F(xiàn)場票據(jù)管理在資源清查與財務的對帳中發(fā)現(xiàn)，存在為數(shù)不少的客戶，交了首付未簽合同，或是交清了款項未辦理結算的情況，針對此種情形，要求現(xiàn)場銷售人員加強工作的主動性，按照公司銷售業(yè)務流程及時督促客戶辦理相關手續(xù)，尤其要提醒客戶在辦理完銀行交款手續(xù)后，及時在財務收款員處換票。業(yè)績考核為保證上述工作的正常進行，可考慮將當月個人回款作為對現(xiàn)場銷售人員績效考核指標的一部分，初步設想比例為：當月新簽合同占績效70%，當月回款占績效30%。人員管理對現(xiàn)場銷售人員管理，嚴格參照《銷售人員薪酬管理辦法》的規(guī)定。第二章、樓盤通對銷售資源的監(jiān)督管理第一條、資源移交銷售部、銷售代理公司在確認銷售分公司移交房屋資源的房號、面積、價格等要素的基礎上對資源統(tǒng)一組織執(zhí)行現(xiàn)場銷控管理；綜合計劃部合同主管對確認的資源進行場外銷控，同時將確認的資源交軟件管理人員進行資源狀況初始化錄入。第二條、資源的配比銷售代理公司應根據(jù)《策劃、銷售代理合同》中總體銷售計劃和進度的安排于每月25日前和綜合計劃部共同制定《銷售計劃及資源配比銷控表》，作為月度考核的依據(jù)。第三條、資源銷控銷售部、銷售代理公司按照自己的現(xiàn)場銷售基本流程規(guī)范進行現(xiàn)場售樓洽談工作，對有購買意向的客戶，經(jīng)現(xiàn)場銷售經(jīng)理確認并銷控房號后（第一次資源銷控），簽署《認購協(xié)議書》?！墩J購協(xié)議書》一式份，客戶、現(xiàn)場銷售經(jīng)理、綜合計劃部合同主管、財務部各持份。現(xiàn)場銷售經(jīng)理、銷售代理公司項目經(jīng)理，每天早時將簽署完畢的《認購協(xié)議書》，其中第一聯(lián)（發(fā)展商聯(lián)）上交合同主管，由合同主管對銷售現(xiàn)場資源銷控情況進行復核并簽字確認，將已確認的《認購協(xié)議書》交軟件管理員錄入樓盤通軟件，作為軟件系統(tǒng)對資源的初次銷控。軟件管理員錄入完畢相關協(xié)議內容后加蓋“已錄入”字樣，及時將《認購協(xié)議書》反還綜合計劃部合同主管；其中第三（財務聯(lián)）交財務部作為定金核算原始票據(jù)入帳。現(xiàn)場銷售經(jīng)理和綜合計劃部合同主管須按月將《認購協(xié)議書》裝訂存檔。由客戶繳納合同首付款，財務部收款員開具收款收據(jù)（開具方式同收定金），購房者對《商品房買賣合同》簽字蓋章，銷售經(jīng)理進行再次（第二次）資源銷控后，在合同會簽單上審核簽字，注明傳遞時間，將《認購協(xié)議書》其中第二聯(lián)（客戶聯(lián)）和填寫完畢的合同、合