金輝·中央美域項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告

報(bào)告提綱項(xiàng)目賣點(diǎn)提煉參考項(xiàng)目營(yíng)銷策略客群需求分析項(xiàng)目營(yíng)銷策略項(xiàng)目賣點(diǎn)提煉規(guī)劃指標(biāo)總用地面積：86884.08平米總建面積：217198平米1、A地塊，住宅總建面積為：56655平米，產(chǎn)品為22、24、26、32層高層小戶型公寓。2、B地塊，住宅總建面積：153801平米，產(chǎn)品為18層、27層高層公寓和6+1花園洋房。其中花園洋房建筑面積要控制在2.5萬(wàn)平米以上。3、項(xiàng)目商業(yè)總建面積：10990平米4、項(xiàng)目公建面積：5563平米5、建筑風(fēng)格：現(xiàn)代簡(jiǎn)約中央美域概況介紹

項(xiàng)目賣點(diǎn)分析

區(qū)位：本案地處中環(huán)附近，區(qū)位條件優(yōu)越。但區(qū)位優(yōu)勢(shì)一方面與周邊項(xiàng)目無(wú)差異，另一方面在營(yíng)銷推廣上也存在難度。運(yùn)動(dòng)設(shè)施：是本案與周邊項(xiàng)目相比較最大的優(yōu)勢(shì)，如能在會(huì)所、景觀規(guī)劃上加以充實(shí)強(qiáng)化，該項(xiàng)可作為本案的主力賣點(diǎn)。自然景觀：本案靠近南淝河公園和森林公園，自然景觀較為優(yōu)越。這并非項(xiàng)目特有，與周邊其他項(xiàng)目相比并無(wú)明顯優(yōu)勢(shì)，但項(xiàng)目可以借力。戶型：本案戶型沒有明顯特色與優(yōu)勢(shì)。人文、交通等各項(xiàng)優(yōu)勢(shì)為區(qū)位內(nèi)樓盤所共享優(yōu)勢(shì)，較難成為本案獨(dú)特的賣點(diǎn)。結(jié)論一：項(xiàng)目賣點(diǎn)提煉休閑運(yùn)動(dòng)＋景觀資源二、客群需求分析客戶需求分析核心客戶重要客戶——城市年輕白領(lǐng)階層，年齡：25-35歲核心客戶——來(lái)自區(qū)域周邊（蜀山區(qū)、高新區(qū)），職業(yè)構(gòu)成較為復(fù)雜年齡：28－35歲機(jī)會(huì)型客戶——區(qū)域內(nèi)外投資者、看重升值空間的城市財(cái)富階層目的：投資、自住年齡：35-50歲重要客戶機(jī)會(huì)客戶客戶氣質(zhì)：上升空間＋開放包容客戶特性：

▲處在職業(yè)生涯上升階段，不滿足于現(xiàn)狀，具有向上發(fā)展的空間與動(dòng)力；

▲相對(duì)年輕，思想開放，追求現(xiàn)代都市生活，思想比較國(guó)際化，不保守，有活力。

結(jié)論二：客戶需求

客戶描述：

事業(yè)處于上升階段

開放包容，樂于接

受新事物

經(jīng)濟(jì)實(shí)力處于中上等，但不足以承受絕對(duì)高端化配置（物質(zhì)層面）

可以從生活方式方面進(jìn)行引導(dǎo)，滿足精神需求（精神層面）

參考項(xiàng)目營(yíng)銷策略周邊邊競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)項(xiàng)項(xiàng)目目營(yíng)營(yíng)銷銷主主題題提提煉煉龍居居山山莊莊：：自然然環(huán)環(huán)境境＋＋交交通通頤和和花花園園：：景觀觀＋＋產(chǎn)產(chǎn)品品長(zhǎng)城城天天一一家家園園：：自然然環(huán)環(huán)境境合肥肥高高端端住住宅宅項(xiàng)項(xiàng)目目演演進(jìn)進(jìn)歷歷程程琥珀珀山山莊莊合肥肥第第一一個(gè)個(gè)真真正正的的富富人人區(qū)區(qū)元一一時(shí)時(shí)代代花花園園19952000綠城城桂桂花花園園第一一個(gè)個(gè)6300平平米米超超大大入入口口會(huì)會(huì)所所2003柏景景灣灣合肥肥第第一一個(gè)個(gè)真真正正實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)人人車車分分流流社社區(qū)區(qū)200420052006綠城城百百合合公公寓寓第一一個(gè)個(gè)雙雙泳泳池池社社區(qū)區(qū)金地地國(guó)國(guó)際際城城第一一個(gè)個(gè)超超高高層層住住宅宅海頓頓公公館館品牌牌+社社區(qū)區(qū)生生活活展展示示2007合肥肥典典型型成成功功樓樓盤盤特特征征典型案例特征具象圖片示意綠城百合公寓高成本打造小面寬、大進(jìn)深戶型較差；建筑外觀厚重大氣，架空層、干掛花崗巖；園林和全地下車庫(kù)打造不惜血本，展示力強(qiáng)；多項(xiàng)智能化配置御景灣城市資源占有擁有地段資源（交通、配套）自我城市中心化，依水而建，豪華會(huì)所和樣板房海頓公館香榭水都產(chǎn)品創(chuàng)新生活方式展示城市發(fā)展片區(qū)、競(jìng)爭(zhēng)激烈，創(chuàng)新產(chǎn)品超越片區(qū)，打造全新生活情景的展示和社區(qū)文化的塑造合肥肥房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)發(fā)展展層層級(jí)級(jí)————目前前市市場(chǎng)場(chǎng)水水平平基基本本上上處處在在從從產(chǎn)產(chǎn)品品/配配套套向向生生活活方方式式展展示示過(guò)過(guò)渡渡、、物物質(zhì)質(zhì)層層面面向向精精神神層層面面過(guò)過(guò)渡渡的的階階段段提交產(chǎn)品產(chǎn)品加配套生活方式展示服務(wù)體驗(yàn)物質(zhì)精神層次無(wú)關(guān)的客戶需求有關(guān)的差異點(diǎn)低高綠城城桂桂花花園園柏景景灣灣金地地國(guó)國(guó)際際城城香榭榭水水都都元一一時(shí)時(shí)代代花花園園琥珀珀山山莊莊綠城城百百合合海頓頓公公館館恒大大、、萬(wàn)萬(wàn)科科項(xiàng)項(xiàng)目目結(jié)論論三三：：合合肥肥市市參參考考項(xiàng)項(xiàng)目目營(yíng)營(yíng)銷銷策策略略周邊邊競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)項(xiàng)項(xiàng)目目：：營(yíng)營(yíng)銷銷策策略略停停留留在在產(chǎn)品品/配配套套（（物物質(zhì)質(zhì)層層面面））打打造造與與宣宣傳傳上；；合合肥肥部部分分高高端端項(xiàng)項(xiàng)目目：：開開始始從產(chǎn)品品/配配套套向向生生活活方方式式展展示示過(guò)過(guò)渡渡，，注注重重客客戶戶精精神神需需求求層層面面項(xiàng)目目營(yíng)營(yíng)銷銷策策略略以休休閑閑運(yùn)運(yùn)動(dòng)動(dòng)（（生生活活方方式式））為為主主題題，，景景觀觀（（內(nèi)內(nèi)部部園園林林＋＋外外部部自自然然景景觀觀））為為輔輔，，主主打打健健康康宜宜居居社社區(qū)區(qū)啟動(dòng)動(dòng)期期體體驗(yàn)驗(yàn)營(yíng)營(yíng)銷銷和和強(qiáng)強(qiáng)勢(shì)勢(shì)引引導(dǎo)導(dǎo)是核核心心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力力詮詮釋釋的的關(guān)關(guān)鍵鍵項(xiàng)目目賣賣點(diǎn)點(diǎn)結(jié)結(jié)論論客戶戶需需求求結(jié)論論競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)屬屬性性結(jié)論論項(xiàng)目目主主題題定定位位：：核心心結(jié)結(jié)論論：：項(xiàng)項(xiàng)目目主主題題提提煉煉項(xiàng)目目推推廣廣安安排排營(yíng)銷階段蓄水期開盤期強(qiáng)銷期月度56789101112階段重點(diǎn)金輝品牌宣傳啟動(dòng)，產(chǎn)品宣傳跟進(jìn)，客戶蓄水開始確定合理的入市價(jià)格，現(xiàn)場(chǎng)展示現(xiàn)場(chǎng)展示，客戶關(guān)系維護(hù)媒體組合報(bào)廣、戶外、網(wǎng)絡(luò)、廣播報(bào)廣、戶外報(bào)廣、戶外、網(wǎng)絡(luò)、廣播宣傳主題企業(yè)品牌項(xiàng)目形象熱銷態(tài)勢(shì)渲染、房源及賣點(diǎn)信息房源信息、促銷信息、客戶答謝第一一階階段段蓄蓄水水期期：：5~8月月份份推廣廣主主題題：：金輝輝品品牌牌（（成成功功項(xiàng)項(xiàng)目目、、活活動(dòng)動(dòng)等等））――――軟軟文文項(xiàng)目目形形象象：：優(yōu)游游合合肥肥――――硬硬廣廣軟文文主主題題建建議議：：U生生活活解解讀讀――――某某知知名名社社會(huì)會(huì)學(xué)學(xué)家家訪訪談?wù)剝?yōu)游游城城市市：：金金輝輝力力作作獻(xiàn)獻(xiàn)合合肥肥推廣廣渠渠道道：：報(bào)廣廣（（軟軟文文＋＋硬硬廣廣））：：告告知知項(xiàng)項(xiàng)目目信信息息，，引引起起客客戶戶關(guān)關(guān)注注項(xiàng)目目網(wǎng)網(wǎng)站站開開通通：：告告知知項(xiàng)項(xiàng)目目動(dòng)動(dòng)態(tài)態(tài)信信息息專業(yè)業(yè)網(wǎng)網(wǎng)站站：：在在合合房房網(wǎng)網(wǎng)、、家家園園網(wǎng)網(wǎng)等等作作項(xiàng)項(xiàng)目目介介紹紹的的鏈鏈接接戶外外：：全全面面告告之之，，引引起起關(guān)關(guān)注注工地地圍圍墻墻投放放量量：：硬廣廣以以報(bào)報(bào)紙紙的的整整版版為為主主，，5~6月月份份投投放放量量每每周周1次次，，7~8月月份份投投放放量量保保持持在在每每周周2次次，，約約20~24個(gè)個(gè)整整版版，，持持續(xù)續(xù)轟轟炸炸軟文文配配合合硬硬廣廣的的頻頻率率，，按按照照每每周周2次次不不斷斷制制造造話話題題戶外外選選擇擇從從舊舊城城區(qū)區(qū)到到高高新新區(qū)區(qū)（（沿沿長(zhǎng)長(zhǎng)江江路路））道道路路的的大大牌牌、、道道旗旗、、站站臺(tái)臺(tái)、、燈燈箱箱等等活動(dòng)動(dòng)配配合合：：“金金尊尊會(huì)會(huì)””新新聞聞發(fā)發(fā)布布會(huì)會(huì)――――品品牌牌宣宣傳傳感受受金金輝輝――――成成功功項(xiàng)項(xiàng)目目聯(lián)聯(lián)動(dòng)動(dòng)“金金輝輝迎迎奧奧運(yùn)運(yùn)””圣圣火火傳傳遞遞活活動(dòng)動(dòng)――――提提升升人人氣氣市區(qū)區(qū)售售樓樓處處公公開開――――項(xiàng)項(xiàng)目目信信息息傳傳遞遞，，接接受受客客戶戶征征詢?cè)兊诙A階段段開開盤盤期期：：9-10月月份份推廣廣主主題題：：中央央美美域域激激情情綻綻放放軟文文主主題題建建議議：：金輝輝中中央央美美域域：：創(chuàng)創(chuàng)開開盤盤神神話話推廣廣渠渠道道：：軟文文：：充充分分渲渲染染開開盤盤熱熱銷銷場(chǎng)場(chǎng)面面戶外外：：告告之之公公開開消消息息投放放量量：：客戶戶關(guān)關(guān)注注逐逐漸漸升升溫溫，，持持續(xù)續(xù)保保持持前前期期勢(shì)勢(shì)頭頭，，開開盤盤期期間間投投放放量量同同開開盤盤前前活動(dòng)動(dòng)配配合合：：現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)售售樓樓處處及及示示范范區(qū)區(qū)公公開開――――展展示示品品質(zhì)質(zhì)，，提提升升形形象象秋季季房房展展會(huì)會(huì)――――產(chǎn)產(chǎn)品品形形象象展展示示中央央美美域域項(xiàng)項(xiàng)目目推推介介會(huì)會(huì)――――解解讀讀產(chǎn)產(chǎn)品品開盤盤當(dāng)當(dāng)天天活活動(dòng)動(dòng)――――營(yíng)營(yíng)造造熱熱銷銷場(chǎng)場(chǎng)面面第三三階階段段強(qiáng)強(qiáng)銷銷期期：：11-12月月份份推廣廣主主題題：：精品品建建筑筑健健康康生生活活推廣廣渠渠道道：：報(bào)紙紙、、網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)、、戶戶外外、、廣廣播播投放放量量：：投放放量量同同開開盤盤活動(dòng)動(dòng)配配合合：：事件件營(yíng)營(yíng)銷銷（（藝藝術(shù)術(shù)節(jié)節(jié)等等））――――項(xiàng)項(xiàng)目目全全面面展展示示客戶戶答答謝謝酒酒會(huì)會(huì)――――客客戶戶關(guān)關(guān)系系維維護(hù)護(hù)營(yíng)銷銷推推廣廣重重要要工工作作排排期期工作內(nèi)容時(shí)間計(jì)劃確定推廣策略5月中旬確定戶外廣告5月中旬確定廣告計(jì)劃，6月初戶外廣告定稿、投放平面廣告5月中旬確定廣告計(jì)劃，6月初廣告定稿、投放廣播媒體5月中旬確定廣告計(jì)劃，6月份定稿、開始投放網(wǎng)絡(luò)5月中旬確定網(wǎng)絡(luò)宣傳計(jì)劃，開始投放；6月份項(xiàng)目網(wǎng)站制作、開放；7月中旬網(wǎng)絡(luò)論壇建立AV片6月制作完成沙盤7月份銷售中心沙盤設(shè)計(jì)完成（根據(jù)設(shè)計(jì)部門進(jìn)度），8月中旬制作完成現(xiàn)場(chǎng)售樓處5月底圍墻設(shè)計(jì)制作完成；6月份停車指示牌、示范區(qū)牌設(shè)計(jì)制作完成；7月現(xiàn)場(chǎng)售樓中心（含相關(guān)制作物））設(shè)計(jì)定稿；銷售物料5月中旬臨時(shí)售樓處包裝設(shè)計(jì)完成；5月中旬臨時(shí)水杯、紙袋等消費(fèi)物料設(shè)計(jì)完成，5月底制作完成；開盤活動(dòng)5月份收集活動(dòng)公司資料；6月份確定項(xiàng)目目年年度度營(yíng)營(yíng)銷銷活活動(dòng)動(dòng)計(jì)計(jì)劃劃活動(dòng)時(shí)間目標(biāo)市區(qū)售樓處開放5月下旬提升品牌形象，開始蓄水金尊會(huì)招募6月初擴(kuò)大知名度，拓展資源歡樂暑期活動(dòng)系列（假面舞會(huì)、魔幻藝術(shù)秀、時(shí)裝秀、七夕節(jié)等）6~9月提升人氣，營(yíng)造品牌親和力現(xiàn)場(chǎng)售樓處及示范區(qū)開放8月底展示項(xiàng)目品質(zhì)與格調(diào)中央美域藝術(shù)節(jié)9月中旬提升項(xiàng)目形象中央美域項(xiàng)目推介會(huì)9月下旬解讀產(chǎn)品，斂聚人氣項(xiàng)目開盤10月底形成良好開局年終答謝酒會(huì)12月底人脈延續(xù)，以老帶新報(bào)告告結(jié)結(jié)束束，，敬敬請(qǐng)請(qǐng)審審閱閱！！9、靜夜四無(wú)鄰鄰，荒居舊業(yè)業(yè)貧。。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、雨中黃葉葉樹，燈下下白頭人。。。02:34:0302:34:0302:3412/31/20222:34:03AM11、以我我獨(dú)沈沈久，，愧君君相見見頻。。。12月月-2202:34:0302:34Dec-2231-Dec-2212、故人人江海海別，，幾度度隔山山川。。。02:34:0302:34:0302:34Saturday,December31,202213、乍見翻疑夢(mèng)夢(mèng)，相悲各問(wèn)問(wèn)年。。12月-2212月-2202:34:0302:34:03December31,202214、他鄉(xiāng)生白白發(fā)，舊國(guó)國(guó)見青山。。。31十二二月20222:34:03上上午02:34:0312月-2215、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。十二月月222:34上上午午12月月-2202:34December31,202216、行動(dòng)出出成果，，工作出出財(cái)富。。。2022/12/312:34:0302:34:0331December202217、做前，能夠夠環(huán)視四周；；做時(shí)，你只只能或者最好好沿著以腳為為起點(diǎn)的射線線向前。。2:34:03上午2:34上上午02:34:0312月-229、沒有有失敗敗，只只有暫暫時(shí)停停止成成功！！。12月月-2212月月-22Saturday,December31,202210、很很多多事事情情努努力力了了未未必必有有結(jié)結(jié)果果，，但但是是不不努努力力卻卻什什么么改改變變也也沒沒有有。。。。02:34:0302:34:0302:3412/31/20222:34:03AM11、成功就就是日復(fù)復(fù)一日那那一點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)小小努努力的積積累。。。12月月-2202:34:0302:34Dec-2231-Dec-2212、世間間成事事，不不求其其絕對(duì)對(duì)圓滿滿，留留一份份不足足，可可得無(wú)無(wú)限完完美。。。02:34:0302:34:0302:34Saturday,December31,202213、不知香積寺寺，數(shù)里入云云峰。。12月-2212月-2202:34:0402:34:04December31,202214、意意志志堅(jiān)堅(jiān)強(qiáng)強(qiáng)的的人人能能把把世世界界放放在在手手中中像像泥泥塊塊一一樣樣任任意意揉揉捏捏。。31十十二二月月20222:34:04上上午午02:34:0412月月-2215、楚塞塞三湘湘接，，荊門門九派派通。。。。十二月月222:34上上午午12月月-2202:34December31,202216、少年十五五二十時(shí)，，步行奪得得胡馬騎。。。2022/12/312:34:0402:34:0431December202217、空山新新雨后，，天氣晚晚來(lái)秋。。。2:34:04上午午2:34上午午02:34:0412月-229、楊柳散和風(fēng)風(fēng)，青山澹吾吾慮。。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、閱讀一切好好書如同和過(guò)過(guò)去最杰出