房地產(chǎn)未來十年將直面高風(fēng)險 -麗仁觀點(diǎn)（上海麗仁行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司）上海麗仁行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司研究院認(rèn)為 ：2013年轉(zhuǎn)眼過去一半，房地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展的的脈絡(luò)卻還是難于看清，改革呼聲中，進(jìn)入“新時代”的大門仍然半遮半掩。過去10年，曾經(jīng)是中國房地產(chǎn)發(fā)展的黃金 10年。住房制度改革、高速城鎮(zhèn)化與中國經(jīng)濟(jì)騰飛帶來的財富效應(yīng)促成了中國房地產(chǎn)業(yè)空前的繁榮。 在這個過程中，地方政府、房地產(chǎn)開發(fā)商和物業(yè)投資者都充分受益。 2012年全國土地出讓金收入高達(dá) 2.7萬億，房地產(chǎn)“五稅”總收入為 10128億元，占地方財政收入的比重達(dá)到 16.6%，比2011年上升23.2%，是2001年的20倍。進(jìn)入2013年，中國城市房地產(chǎn)再度出現(xiàn)“量價齊升”的井噴行情， 房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長 20.3%。有人說，未來10年將是中國房地產(chǎn)行業(yè)的“白銀 10年”，增長速度不如從前， 賺錢效應(yīng)減弱，但依然大有可為。也有人說，未來 10年才是中國房地產(chǎn)“黃金 10年”，“城鎮(zhèn)化三億農(nóng)民進(jìn)城帶來新的需求”、 “每年新增房屋與舊城改造”和“房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)”等三方面主要原因?qū)⒘钗磥淼狞S金 10年成色更足。然而，中國房地產(chǎn)這種超常規(guī)高速發(fā)展、一業(yè)獨(dú)大的局面，難以具有持續(xù)性，中國房地產(chǎn)發(fā)展最鼎盛的高峰期已過?？傮w而言，筆者認(rèn)為未來十年房地產(chǎn)業(yè)也許整體向好，但，堅(jiān)決反對“未來十年，比過去十年更好”的觀點(diǎn)?？梢钥隙ǖ氖?，今年上半年一二線城市樓市回暖，購房者為了規(guī)避個人所得稅新政紛紛出手，四月份之前出現(xiàn)了爆發(fā)性過戶浪潮，五月和六月份新房出現(xiàn)了搶購現(xiàn)象，地王也頻頻出現(xiàn)，各地土地出讓金獲得大豐收。未來城鎮(zhèn)化提升過程中， 一二線城市及其周邊的聚集效應(yīng)將更為明顯， 城鎮(zhèn)人口增長帶來強(qiáng)勁的剛性需求帶動新增住房需求。長三角、珠三角等成熟的城市群的集聚程度將繼續(xù)提高，中心城市的快速發(fā)展促進(jìn)在其周邊逐漸形成經(jīng)濟(jì)區(qū)、 都市圈等城市群，房地產(chǎn)市場潛力凸顯。但，我們應(yīng)該清醒地認(rèn)識到其中存在的種種風(fēng)險！未來中國經(jīng)濟(jì)增長放緩將越來越明顯。 2013年中國上半年 GDP增速7.6%，第二季度增速 7.5%，后面一個指標(biāo)創(chuàng)了 1990年以來的新低。 6月M2增速14.0%，較5月下降1.8%。新增居民中長期貸款/新增貸款的比例高位回落， 由5月的34.3%下降至6月22.2%”。經(jīng)濟(jì)增速放慢背景下的房地產(chǎn)逆增長，注定難以保持持續(xù)性。如果 2013年樓價漲得過快， 2015年將是“還債年”。中國面臨著人口老齡化和人口紅利的衰竭。中心城市人口老齡化，意味著對房屋的新增需求會逐漸降低。過去人口結(jié)構(gòu)推升了購房、消費(fèi)的需求，并得到跨代收入轉(zhuǎn)移的支撐導(dǎo)致近年來樓市火爆的現(xiàn)象將趨緩，老年人的比例的增加，會使得勞動力變得更加珍貴，老年人逐漸成中國經(jīng)濟(jì)的一個負(fù)擔(dān)，使中國的經(jīng)濟(jì)的增長速度下降，房價和國民經(jīng)濟(jì)的增長有著緊密的聯(lián)系，因此，人口的老齡化促使房價的增長速度變得緩慢。而目前房地產(chǎn)市場所面臨的尷尬是：一二線城市時常出現(xiàn)徹夜排隊(duì)搶號的場面，三四線城市則多是無人問津而空置的樓盤，市場分化明顯。繼鄂爾多斯、溫州、海南、廣東惠東這樣的區(qū)域之后，缺乏剛性需求，住宅無人入住，“鬼城”、“空城”、“睡城”也越來越層出不窮。上海麗仁行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司研究院認(rèn)為：三四線城市深陷庫存和消化危機(jī)，主要有幾個原因：一、很多三四線城市的房地產(chǎn)定位是外來需求。但這些城市由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展和自然環(huán)境的制約，既不能吸引外來人口遷入，又不能讓外來投資者看到房產(chǎn)升值的可能性，自然不能吸引更多的外來資金進(jìn)入；二、本地城鎮(zhèn)化發(fā)展速度遠(yuǎn)沒有跟上房地產(chǎn)發(fā)展的腳步，不具備大量農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)化為非農(nóng)人口的條件，城市還不能解決新增人口的就業(yè)，自然也就限制了人口進(jìn)城；三、有些三四線城市的房地產(chǎn)發(fā)展結(jié)構(gòu)不平衡，住宅多，商業(yè)少。有些項(xiàng)目注重賣樓，不注意配套等等，也是造成項(xiàng)目滯銷的原因之一。四、樓盤體量太大，一些開發(fā)商利用地方政府好大喜功的心理，以極低的價格征地，搞大樓盤和特大樓盤，造成嚴(yán)重的供求關(guān)系失衡。城鎮(zhèn)化讓很多人寄托了無限的想象，如何理解城鎮(zhèn)化，我沒有能力說得清楚，城鎮(zhèn)化是一個原因還是結(jié)果，城鎮(zhèn)化是地方政府往里邊砸錢，還是地方政府往外撈錢，城鎮(zhèn)化真的能夠滿足農(nóng)民進(jìn)城，在縣城找到合適的工作、能夠享受到跟市民一樣的教育、養(yǎng)老和醫(yī)療資源嗎？1、如果戶籍制度不改革，不能破除身份與就業(yè)限制； 2、土地制度不改革，解決不了住房差異；3、教育體制不改革，消除不了異地求學(xué)問題； 4、福利制度不改革，不能縮減城鄉(xiāng)差別；5、沒有合理而可持續(xù)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)無以提供足夠的工作崗位； 6、沒有完善城市基礎(chǔ)設(shè)施與生活配套更談不上城鎮(zhèn)化。綜合這五個問題如果得不到解決，就不足以支撐城鎮(zhèn)化的建設(shè)，就是拔苗助長，大躍進(jìn)式的造城運(yùn)動的“偽城鎮(zhèn)化”。展望未來，中國房地產(chǎn)市場將是有哭有笑、有賺有賠的市場。畢竟，房地產(chǎn)行業(yè)是屬于高風(fēng)險、高回報的行業(yè)。如果說，過去10年，中國房地產(chǎn)行業(yè)更多的是體現(xiàn)高回報，而未來10年的中國房地產(chǎn)將要正視更多的高風(fēng)險。中國樓市黃金十年已走遠(yuǎn)，但中國房地產(chǎn)的發(fā)展規(guī)律仍在探索與爭論之中??上海麗仁行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司呈現(xiàn)幸福，不能用手去捉摸，只能用心去琢磨，只能靜靜去體味。細(xì)細(xì)地品味了，你就享受到了它溫馨的暖，或濃或淡的甜！幸福，其實(shí)很簡單。幸福就是和愛人一起漫步，幸福就是吃到媽媽的拿手飯菜，幸福就是孩子在你的腳跟前轉(zhuǎn)悠，幸福就是你能幫父母洗衣洗碗。幸福，其實(shí)很簡單。擁有一份稱心的工作，就是一種幸福；擁有一個溫馨的家，就是一種幸福；擁有一位知心的朋友，就是一種幸福；擁有一份好的心態(tài)，就是一種幸福；擁有一個相濡以沫的愛人，那更是一種幸福。幸福就是如此的平平凡凡，幸福就是這樣的簡簡單單。幸福，其實(shí)就是自己心靈的感覺，沉淀在自己的心底，看不見摸不著，沒有那么直觀，可那種體驗(yàn)與享受卻很真實(shí)、很直接?；蛟S你沒有豐富的物質(zhì)，或許你不能掌控自己的名利，但只要你擁有一份良好的心情，幸福就會圍著你轉(zhuǎn)。幸福，其實(shí)很簡單。幸福就是口渴時的那杯水，幸福就是饑餓時的那頓飯，幸福就是勞累時的歇歇腳，幸福就是閑暇時的那茶盞，幸福就是困倦時的那場眠，幸福就是相愛的人彼此的牽掛，幸福就是離別的人默默的思念！幸福，其實(shí)很簡單。幸福就是平靜的呼吸，仔細(xì)的聆聽，忘情的觀看；幸福就是有人愛，有事做，有所期待，有人給溫暖；幸福就是不迷茫，不慌亂，生而無悔，活而無憾。幸福，其實(shí)就在路上，走一步，有一步的風(fēng)景；進(jìn)一步，有一步的欣喜；退一步，有一步的心境；停下步，憶往事，感到舒心的甜。幸福，其實(shí)很簡單。當(dāng)你失落，當(dāng)你傷心，當(dāng)你落淚時，有人會走到你身邊給你一個擁抱，讓你不再心酸，讓你頓生溫暖。幸福似一杯香茗，輕飲慢品