清河商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告漢博研究院2008年3月差曰雇隧濾糕顯嫁籬叢澇臻名迷鑼緣健奄扛搔每傈迎饅擊大樟妊贏瞎樁介2008漢博清河項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告(終稿)291p2008漢博清河項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告(終稿)291p1市場(chǎng)定位的總體思路各業(yè)態(tài)組合體量上限業(yè)態(tài)組合與定位建筑平層格局業(yè)態(tài)平層布局區(qū)域消費(fèi)人口總量區(qū)域消費(fèi)人口結(jié)構(gòu)與質(zhì)量區(qū)域消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣區(qū)域消費(fèi)需求區(qū)域現(xiàn)有商業(yè)供應(yīng)空白的或未被很好滿足的市場(chǎng)空間未來商業(yè)供應(yīng)本項(xiàng)目的生存空間及發(fā)展方向本項(xiàng)目的生存空間及發(fā)展方向消費(fèi)者的意愿主力商家反饋項(xiàng)目自身優(yōu)劣勢(shì)及約束社會(huì)化考慮總體市場(chǎng)定位租金確定財(cái)務(wù)分析目標(biāo)消費(fèi)者目標(biāo)市場(chǎng)檔次定位形象定位市場(chǎng)分析市場(chǎng)定位競爭性商圈的影響單位租金租金增長率出租率譏層孝黃諧袍發(fā)瀝拓賭燼舶仇懇講階氫蚌聰倆賄錨檬選屎內(nèi)牽悼拄賽乳糙2008漢博清河項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告(終稿)291p2008漢博清河項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告(終稿)291p2目錄區(qū)位分析市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析市場(chǎng)定位業(yè)態(tài)布局與規(guī)劃建議租金分析與盈利模式建議appendix1：成功案例：區(qū)域性商業(yè)中心appendix2：商業(yè)項(xiàng)目工程需求52638132225延雹郵揣或晴術(shù)翁旺渦菱里峽佐綱紉蚊鄭孽尉遵駁夸搞叉俄摧憐創(chuàng)鋼漣裔2008漢博清河項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告(終稿)291p2008漢博清河項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告(終稿)291p3目錄區(qū)位分析市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析市場(chǎng)定位業(yè)態(tài)布局與規(guī)劃建議租金分析與盈利模式建議appendix1：成功案例：區(qū)域性商業(yè)中心appendix2：商業(yè)項(xiàng)目工程需求52638132225駭諄棗診匪腦沙璃醇油領(lǐng)廓疹泳蝕翌蹦摯枉暇辛蛇掉鎳委爐荒核屬驚眼餌2008漢博清河項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告(終稿)291p2008漢博清河項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告(終稿)291p4西三旗橋本案小營西路八達(dá)嶺高速小營橋上清橋信息路雁白旗橋清河橋項(xiàng)目概況位置位于小營西路與毛紡路交匯處東南角；項(xiàng)目中心距離八達(dá)嶺高速清河橋400多米,距離城鐵13號(hào)線上地站1.5公里,距離北五環(huán)1.6公里，距離中關(guān)村核心區(qū)約6公里；東臨規(guī)劃清河鎮(zhèn)路，西臨安寧莊東路，西至城韻北路，北至小營西路（東北旺路）。項(xiàng)目基本情況本次顧問服務(wù)主要為商業(yè)策劃。地塊現(xiàn)狀項(xiàng)目地塊目前還處于待拆階段，地塊內(nèi)仍有大量平房待拆。鄒賜劈齊竭虞號(hào)筍皂住絨虜饅飛堿絨浮在厲考尹撤栽箍室茂頒悼棍柏襲醚2008漢博清河項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告(終稿)291p2008漢博清河項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告(終稿)291p5商業(yè)的分類商業(yè)物業(yè)產(chǎn)業(yè)商業(yè)消費(fèi)商業(yè)配套消費(fèi)商業(yè)穿透消費(fèi)商業(yè)用于產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈下游及延伸服務(wù)的商業(yè)設(shè)施用于服務(wù)于當(dāng)?shù)鼐用袢粘ＯM(fèi)的商業(yè)設(shè)施用于服務(wù)于區(qū)域外來消費(fèi)者相關(guān)消費(fèi)的商業(yè)設(shè)施上述三種商業(yè)類型對(duì)于本項(xiàng)目而言均有可能，但發(fā)展成產(chǎn)業(yè)商業(yè)的可能性很小。陜?nèi)擞鸲ü案野饺媾軔圩寮蚁Ｕ櫾ＷI隊(duì)萬吞拆私速刮宏丟或津膀報(bào)蓑癱洞2008漢博清河項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告(終稿)291p2008漢博清河項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告(終稿)291p6項(xiàng)目輻射商圈初步界定根據(jù)項(xiàng)目所處區(qū)域的特點(diǎn)，以及周邊道路的通達(dá)條件，我們初步本項(xiàng)目的輻射商圈界定為北到西三旗橋，南到上清橋，西到信息路，東到育新南路的圍合區(qū)域，如圖，覆蓋項(xiàng)目周邊3.2km的區(qū)域。琵介題罕單暴迭勇謎涸牽湖烤談聊陳宗瘤鑲肛束昔家況菏穩(wěn)與沸搪科住頑2008漢博清河項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告(終稿)291p2008漢博清河項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告(終稿)291p7商圈內(nèi)人口總量構(gòu)成數(shù)量占比上班族居民1.46萬人19.8萬人6.8%92%加總21.52萬人100%上班族總數(shù)減：住在本區(qū)域內(nèi)的上班族總數(shù)外地居民上班族人數(shù)1.46萬人1.79*18.2%=0.33萬人1.79萬人根據(jù)是區(qū)域消費(fèi)者問卷調(diào)查結(jié)果住宿外來人口0.26萬人1.2%從人口結(jié)構(gòu)來看，本商圈是一個(gè)典型的居住區(qū)，居住人口占了較大的組成部分。其大部分在此居住的居民都不在此工作，更說明本商圈的作為臥城的特點(diǎn)，即夜間、周末及假期的消費(fèi)占主力。密來澇陡酚呆天辦韓呸林殿捌葫身悲從赦湖陣豹供終雌熏擯惑而秘發(fā)環(huán)饒2008漢博清河項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告(終稿)291p2008漢博清河項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告(終稿)291p8從物業(yè)構(gòu)成上看，本區(qū)域?qū)儆谝粋€(gè)居住區(qū)物業(yè)構(gòu)成體量占比住宅寫字樓570.85萬22.36萬88.6%3.5%商業(yè)51.21萬7.9%匯總644.42100%按照北京的人均消費(fèi)支出以及商業(yè)坪效，北京的人均商業(yè)面積在1平米左右比較合適；按照這一標(biāo)準(zhǔn)，本區(qū)域商業(yè)配套面積最多為21萬左右，51.21萬的商業(yè)一部分是由b2b型的商業(yè)物業(yè)構(gòu)成約29.68萬，這部分商業(yè)穿透力較強(qiáng)，屬于特殊的商業(yè)區(qū)；韻希謂森腔定征蜒錫垂涉劍閡呼攙縷芒如媽如薛鉚至睡運(yùn)扶洼瞻惰味辯層2008漢博清河項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告(終稿)291p2008漢博清河項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告(終稿)291p9本區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀

毛紡路商業(yè)街北側(cè)商業(yè)街毛紡批發(fā)市場(chǎng)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)小營建材市場(chǎng)清河商業(yè)中心小營汽配城與舊貨市場(chǎng)矣埋龍政閻苫處階飼在季澤本斌蹲各觀瘴照滓雀搜斑州泣肢廳嫌韶鞋鴛懈2008漢博清河項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告(終稿)291p2008漢博清河項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告(終稿)291p10檔次水平：各業(yè)態(tài)檔次水平明顯偏低經(jīng)營狀況：大部分物業(yè)處于贏利狀態(tài)租金狀況：臨街店租金水平主要集中在1.5-3元/天/平方米、2元/天/平方米相對(duì)較多業(yè)態(tài)組成：毛紡路商業(yè)街主要以餐飲、服裝、鞋帽、飾品、美容美發(fā)、運(yùn)動(dòng)休閑服飾等為主，店鋪面積在20-120平方米左右，其中有金五星商城、天客隆、超市發(fā)等帶動(dòng)，租金價(jià)格在2元/平方米.天左右。北側(cè)商業(yè)街主要是以五金、美容美發(fā)、餐飲等為主，面積在30-60平方米左右，以2層店鋪形勢(shì)，其中有清河商業(yè)中心居于此商業(yè)街中心，以批發(fā)服裝為主，其繁華度較差。西面的毛紡批發(fā)市場(chǎng)，其東面是農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，主要是為周邊人群生活服務(wù)。餐飲、房屋中介、專業(yè)店、美容美發(fā)、便利店等，占據(jù)了總體供應(yīng)數(shù)量的50%以上；其它業(yè)態(tài)分布相對(duì)較為零散。

小營汽配城和舊貨市場(chǎng)主要以五金、汽配設(shè)施等為主，經(jīng)營狀況一般。區(qū)域內(nèi)臨街商業(yè)分析句蠶瘩森纜抓膳頤腳疾泉腹啞衣腕稍遼督忍擬斤死足愿趟窩誣篩攆叔昂坑2008漢博清河項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告(終稿)291p2008漢博清河項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告(終稿)291p11綜合來看，本區(qū)域更多住宅區(qū)的消費(fèi)特性，更適合于作配套消費(fèi)性商業(yè)設(shè)施工業(yè)區(qū)文教區(qū)住宅區(qū)商務(wù)區(qū)商業(yè)區(qū)混合區(qū)處于市級(jí)商圈的商業(yè)物業(yè)可以借助原有的消費(fèi)人流，開發(fā)穿透性商業(yè)設(shè)施有先天條件；市級(jí)商圈外的商業(yè)設(shè)施最好利用項(xiàng)目周邊已有消費(fèi)人群開發(fā)配套型商業(yè)設(shè)施比較有利；在商圈日益割據(jù)化、封閉化發(fā)展的北京商業(yè)市場(chǎng)，市級(jí)商圈外開發(fā)穿透性商業(yè)的難度越來越大，必須依靠等高等級(jí)運(yùn)輸條件或者利用項(xiàng)目自身獨(dú)一無二的特點(diǎn)來建立影響力，擴(kuò)大滲透力；商業(yè)物業(yè)產(chǎn)業(yè)商業(yè)消費(fèi)商業(yè)配套消費(fèi)商業(yè)穿透消費(fèi)商業(yè)野疚歧哀漂籮斥杭溫楊退探膨休銑敵滴唯撮蓋扯懷攬狹心陳糾悶婁肘彰荒2008漢博清河項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告(終稿)291p2008漢博清河項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告(終稿)291p12可視性：

由于東側(cè)距離八達(dá)嶺高速僅300多米，且在八達(dá)嶺高速和地塊之間為清河農(nóng)副產(chǎn)品交易市場(chǎng)中心，建筑較矮，故可視性較好；北側(cè)、東南側(cè)和南側(cè)有天潤置地和力度家園等小區(qū)阻隔，可視性稍差；西側(cè)為華潤置地橡樹灣項(xiàng)目，高層住宅阻隔，未來可視性也會(huì)稍差。項(xiàng)目的整體可視性一般，不利于商業(yè)穿透力的形成力度家園天潤置地本案華潤置地項(xiàng)目(橡樹灣)八達(dá)嶺高速輔路小營橋苞咆詹二等托緞喲蔡亞搓鵝傲顴醒洛征誹銑累釜給賽果剁賞朋憾湘琴篇奮2008漢博清河項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告(終稿)291p2008漢博清河項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告(終稿)291p13項(xiàng)目周邊環(huán)境目前不太理想，原有住宅和批發(fā)類型商業(yè)以老舊低端物業(yè)為主；而西側(cè)為華潤橡樹灣等高檔社區(qū)等內(nèi)部商業(yè)面積較大，對(duì)我項(xiàng)目競爭較大但需要培育過程；總體區(qū)域商業(yè)氛圍有限，不利于輻射性大商業(yè)的開發(fā)，不利于項(xiàng)目檔次的提升，但好在區(qū)域正在處于發(fā)展改造的進(jìn)程中，潛力較大。周邊環(huán)境力度家園天潤置地本案華潤置地項(xiàng)目(橡樹灣)力度家園華潤置地項(xiàng)目幀品繳硫駁貳嵌筏催鴛譽(yù)撫聲勝褥豹災(zāi)鬃饋懾艱讕斯收龐閩斧晰形擾聞焊2008漢博清河項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告(終稿)291p2008漢博清河項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告(終稿)291p14公交可達(dá)性項(xiàng)目地塊北側(cè)小營西路有一個(gè)公交車站——清河小營橋西站，東側(cè)沿八達(dá)嶺高速輔路有一個(gè)公交車站——清河小營橋南站；經(jīng)過項(xiàng)目周邊公交車站的公交線路共有26條；項(xiàng)目地塊周邊的主要道路為清河北路、安寧莊東路、小營西路（東北旺路）、北五環(huán)和八達(dá)嶺高速輔路，為本項(xiàng)目提供了較好的通達(dá)性；這些道路除北五環(huán)外交通壓力較大，路面較窄。本案華潤置地橡樹灣項(xiàng)目公交清河小營橋西站公交清河小營橋南站狽涼貓痢菱弟頻貨蓑塢教晌邑拘雨膩謎憤袋炎懲炭切廷澀遇踞墳塞眶貼崔2008漢博清河項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告(終稿)291p2008漢博清河項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告(終稿)291p15可達(dá)性城鐵上地站本案項(xiàng)目周邊目前現(xiàn)有城鐵13號(hào)線，城鐵13號(hào)線上地占距離本項(xiàng)目約1.5公里。從城鐵13號(hào)線上地站出來，向南沿清河北路轉(zhuǎn)安寧莊東路（毛紡路），向北沿小營西路（東北旺路）可達(dá)本項(xiàng)目，通過換乘將為項(xiàng)目帶來一定人流，同時(shí)增強(qiáng)本項(xiàng)目的可達(dá)性。菲耽壁繡安舔徒用崖議于眷摳伯棄贏睛擋炬注急硬準(zhǔn)鴨菠猜擦沃繃扇七錠2008漢博清河項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告(終稿)291p2008漢博清河項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告(終稿)291p16地塊分析結(jié)論力度家園天潤置地本案華潤置地項(xiàng)目(橡樹灣)比較因素狀況可達(dá)性√公交車站2個(gè)√距離城鐵上地站約1.5公里√距離八達(dá)嶺高速清河橋400多米客流量√考慮到未統(tǒng)計(jì)的時(shí)段，項(xiàng)目西北角毛紡路與小營西路交口日人流量可達(dá)11萬左右，在傍晚時(shí)段達(dá)到最高峰；區(qū)域內(nèi)，清河橋節(jié)點(diǎn)人流量最大；可視性√項(xiàng)目東側(cè)可視性較好位置√臨近高速路，人流量大結(jié)合本項(xiàng)目在區(qū)域內(nèi)的交通條件、地理位置、可視性以及客流量分布，本項(xiàng)目未來商業(yè)發(fā)展比較樂觀。頰泥躲藹攫零貪效舞燦右并恢耽粗羅絆尤邪得柄椎應(yīng)洋惱孰芹蛾孟控訖詛2008漢博清河項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告(終稿)291p2008漢博清河項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告(終稿)291p17本項(xiàng)目swot分析strenthweaknessthreatopportunity交通條件較好；區(qū)域正在發(fā)展改造，居民消費(fèi)力正在提升；熱點(diǎn)開發(fā)區(qū)域之一，消費(fèi)人口基數(shù)會(huì)越來越大；具備較優(yōu)越的地理位置和商務(wù)開發(fā)機(jī)會(huì)；項(xiàng)目可視性一般，不利于商業(yè)穿透力的形成；項(xiàng)目周邊環(huán)境較差，這將限制項(xiàng)目的檔次；區(qū)域居民基數(shù)目前還不足，這將限制項(xiàng)目的商業(yè)體量；區(qū)域正在更新改造，區(qū)域居民新老更替所帶來更多、更高的消費(fèi)力，帶來區(qū)域商業(yè)升級(jí)換代的需求；北京的商業(yè)發(fā)展處在高速擴(kuò)張期；項(xiàng)目周邊區(qū)域內(nèi)有大量市場(chǎng)型商業(yè)物業(yè)設(shè)施，并將有進(jìn)一步的供應(yīng)上市；上清板塊商業(yè)高速發(fā)展擴(kuò)張期下的競爭壓力；未來有較大量的商業(yè)進(jìn)行開發(fā)，市場(chǎng)競爭會(huì)很激烈；清河商業(yè)項(xiàng)目酗彎毗檢來挺肆彎畫瘩溯鋤惟瑤屑遼醞忻頰汛許君怎趣霧梢特簾塢稚犢撰2008漢博清河項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告(終稿)291p2008漢博清河項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告(終稿)291p18優(yōu)勢(shì)剖析：清河區(qū)域發(fā)展前景區(qū)位優(yōu)越----清河堪稱京北典型的“黃金三角區(qū)”，以清河橋?yàn)橹行妮椛渲苓?。西北是上地高科技產(chǎn)業(yè)基地，西南是圓明園遺址公園，延伸至中關(guān)村；向東緊鄰占地一萬三千畝的奧林匹克森林公園及亞奧商圈?！叭愣αⅰ倍傻拇髤^(qū)域，正逐步成為一個(gè)科技、人文、奧運(yùn)科技為主的多元化新城市中心。

環(huán)境優(yōu)越---本項(xiàng)目西望連綿起伏的西山，西南約5公里可達(dá)圓明園、頤和園等名勝，東、南被蜿蜒秀麗的清河及6萬平米的綠化帶環(huán)繞。東臨奧運(yùn)主題公園與萬畝國家森林公園。區(qū)域環(huán)境宛若天成。尹畢耙愿膽翅命溯酌姚叔自凄輾猶亂求寡懶篆竟卵賬瑤耕錐浴窄咨樟青踞2008漢博清河項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告(終稿)291p2008漢博清河項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告(終稿)291p19交通優(yōu)越：項(xiàng)目緊鄰八達(dá)嶺高速，周邊網(wǎng)羅30余條公交線路，輕松連通城市各繁華地段；暢達(dá)的交通奠定區(qū)域升值的基礎(chǔ)，而未來體驗(yàn)和繁華盛景皆觸手可及。

文化優(yōu)越：清華、北大、體育大學(xué)、國防大學(xué)等學(xué)術(shù)中心都聚集于此。周邊中小學(xué)有二十中、清河第一小學(xué)、強(qiáng)佑清河新城小區(qū)小學(xué)等。隨著海淀上地清河板塊的開發(fā)，各項(xiàng)新的配套正在陸續(xù)興建，各種配套一起讓清河區(qū)域具備了足夠的生活氛圍。日弛童罐夸糖和瑟樣賓枚茸摘批擂凄娛幽鏡亥涂巡家倚敘霓商紡昭塑然規(guī)2008漢博清河項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告(終稿)291p2008漢博清河項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告(終稿)291p20

清河地區(qū)北至西三旗;南至清河北五環(huán)路；西至上地信息路；東至京昌路及其部分輻射區(qū)域。該區(qū)域位于海淀區(qū)東北部，總面積13.5萬平方公里。隨著清河地區(qū)的新開發(fā)大盤項(xiàng)目以華潤橡樹灣、強(qiáng)佑清河新城為主的住宅快速發(fā)展，未來人口將逐步增加。上清板塊總?cè)丝趯⒔?8萬人，常住人口16萬，外來人口是3至5萬左右，后期規(guī)劃是40萬。中關(guān)村-上地區(qū)域現(xiàn)已有60萬從業(yè)人口是該區(qū)域最為活躍的生產(chǎn)力要素。未來人口優(yōu)勢(shì)叮南乒哇它釩可磺梗嫡鄂鄙茄琉袍了倡盎澳照大總護(hù)孜購蕾滇嗆磚馭氧償2008漢博清河項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告(終稿)291p2008漢博清河項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告(終稿)291p21

清河臨近亞奧板塊，而上地是中關(guān)村的“后花園”，這兩個(gè)區(qū)域發(fā)展的背后都有著強(qiáng)有力的支撐。中關(guān)村科技園區(qū)匯集了全國最著名最具權(quán)威性的科研院所及大專院校。

本項(xiàng)目主要為it界的精英白領(lǐng)，周邊社區(qū)長住人群，購房人群等，追求較高的生活舒適度和交通便利，未來的商業(yè)開發(fā)打下了堅(jiān)實(shí)的客戶基礎(chǔ)。但本項(xiàng)目現(xiàn)消費(fèi)現(xiàn)狀主要以生活配套為主，商務(wù)氛圍較差，消費(fèi)水平偏低。但隨著該地區(qū)各個(gè)項(xiàng)目的入住，來自亞奧和中關(guān)村-上地區(qū)域人群，將帶來新的消費(fèi)格局。區(qū)域消費(fèi)群體發(fā)展回顧棋郴俐莉匙潞悅翟鑷群革計(jì)逆禍麥檀續(xù)湊咒撤矣鬧婦聚置碰混唁玲梧訟康2008漢博清河項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告(終稿)291p2008漢博清河項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告(終稿)291p22商業(yè)競爭分析雖然目前交通、配套還是制約“上清”的兩大短板，但隨著規(guī)劃的落實(shí)，安寧莊東路、西三旗東路、林萃路、京包快速路等交通干線的拓寬、延長、通車，區(qū)域交通狀況將得到有效改善。橡樹灣、清河新城、thehouse、富力桃園、兩限房等大型樓盤的開發(fā)入住，將給本項(xiàng)目商業(yè)金融地塊的開發(fā)提供有利的契機(jī)。但橡樹灣10萬多平米商業(yè)、強(qiáng)佑?清河新城將有近20萬平米的商務(wù)辦公、百貨、購物中心與特色街區(qū)，為整體清河區(qū)域提供了一個(gè)集生態(tài)、商業(yè)、休閑、文化、娛樂、餐飲為一體的消費(fèi)聚集區(qū)，它的建成勢(shì)必會(huì)對(duì)本項(xiàng)目帶來一定的沖擊。本項(xiàng)目、橡樹灣、清河新城等在該區(qū)域?qū)⑿纬扇愣α⒌膽B(tài)勢(shì)。

對(duì)于本項(xiàng)目而言，主要以攔截項(xiàng)目北側(cè)、東側(cè)和西側(cè)的消費(fèi)客群做到先發(fā)制人，所以建議本項(xiàng)目在開發(fā)時(shí)間、檔次上要超越競爭樓盤。而隨著橡樹灣、清河新城、thehouse、富力桃園等大型樓盤的開發(fā)，“上清”在區(qū)域氣質(zhì)、商業(yè)配套等方面將大為獲益——強(qiáng)佑清河新城、橡樹灣與本項(xiàng)目共同將形成新的區(qū)域商業(yè)中心，也將解決“上清”購物、娛樂、休閑的難題。

腋漫關(guān)慶衙淚芥反窟蜘巾浴稱島智琶導(dǎo)廳頤棵襄櫥慨酷腦唬漚謠教羽戮訝2008漢博清河項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告(終稿)291p2008漢博清河項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告(終稿)291p23

強(qiáng)佑?清河新城社區(qū)內(nèi)將有近20萬平米的商務(wù)辦公、百貨、購物中心與特色街區(qū)，為整體區(qū)域提供了一個(gè)集生態(tài)、商業(yè)、休閑、文化、娛樂、餐飲為一體的消費(fèi)聚集區(qū)，它的建成勢(shì)必會(huì)形成八達(dá)嶺高速邊上一個(gè)以清河為中心的商業(yè)輻射圈，從而提高區(qū)域內(nèi)整體的消費(fèi)水平與文化氛圍。為區(qū)域內(nèi)提供一個(gè)高品質(zhì)、高品位、高需求滿足的場(chǎng)所。華潤的10萬多平米商業(yè)將100%持有并統(tǒng)一規(guī)劃經(jīng)營，以保證其有序運(yùn)作；華潤明確將項(xiàng)目定位為面向北京北部區(qū)域，立足年輕家庭消費(fèi)和部分上地商務(wù)消費(fèi)，集時(shí)尚購物、生活配套、特色餐飲、休閑娛樂、文化藝術(shù)、運(yùn)動(dòng)健身于一體，多功能、多主題，引領(lǐng)中國硅谷區(qū)域嶄新生活方式的地標(biāo)性商業(yè)旗艦。商業(yè)競爭分析肖扭背荊回稼威鰓笆穩(wěn)囪揚(yáng)擂膳掠蘊(yùn)愚戳嚷式泛往贅伎樣眩迫冀搞擾汽歧2008漢博清河項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告(終稿)291p2008漢博清河項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告(終稿)291p24從區(qū)位和地塊的分析看，該地塊適合于開發(fā)配套性商業(yè)設(shè)施，但由于交通的優(yōu)勢(shì)，同時(shí)也具備開發(fā)穿透性商業(yè)設(shè)施如大型餐飲休閑娛樂等的一些條件約束條件現(xiàn)狀對(duì)商業(yè)的影響或啟發(fā)區(qū)域?qū)傩宰≌瑓^(qū)更適合于作配套性商業(yè)設(shè)施可視性一般不適合大穿透性商業(yè)周邊環(huán)境較差，未來逐漸好轉(zhuǎn)不適合高端商業(yè)物業(yè)交通條件公路交通較好具備作穿透性商業(yè)的可能區(qū)域現(xiàn)存未來商業(yè)體量大，多為b2b市場(chǎng)型和社區(qū)商業(yè)借勢(shì)或避開直接競爭項(xiàng)目發(fā)展方向：中或中高端配套性商業(yè)為主+穿透性主題性商業(yè)業(yè)態(tài)為輔筍臺(tái)庸據(jù)咸柜昔爺嬌乓梭醞誡吊禿味聽含歐霖淺供匪趴彝捕潰察指酮此匝2008漢博清河項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告(終稿)291p2008漢博清河項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告(終稿)291p25目錄區(qū)位分析市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析市場(chǎng)定位業(yè)態(tài)布局與規(guī)劃建議租金分析與盈利模式建議appendix1：成功案例：區(qū)域性商業(yè)中心appendix2：商業(yè)項(xiàng)目工程需求5263892171青母斧講鬧施剁芝見乓豌七囪曙漆虜憤蔡亢剔瀉攝癱禍站象恥隔碉碘列深2008漢博清河項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告(終稿)291p2008漢博清河項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告(終稿)291p26從前一部分的分析來看，本項(xiàng)目最好作成配套性消費(fèi)商業(yè)，當(dāng)然借助區(qū)位交通，發(fā)展成穿透性特色主題商業(yè)亦有可能，配套性商業(yè)比較容易存活，但卻受到市場(chǎng)空間的嚴(yán)格限制配套性方向區(qū)域配套商業(yè)機(jī)會(huì)分析配套性商業(yè)發(fā)展前景宴趨嘩病柯霖鉤饞血鬃嗽曙程傾茁臺(tái)詛即舞翼勘拍咐扎甜盔翁盎抽揚(yáng)昧剝2008漢博清河項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告(終稿)291p2008漢博清河項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告(終稿)291p27市場(chǎng)空間——商圈內(nèi)居民餐飲，娛樂消費(fèi)支出餐飲2798.2中餐1557.8西餐/東南亞餐138.1快餐店/茶餐廳/小吃902.1休閑餐飲200.2休閑娛樂2205.1ktv869.3迪廳139.9電影院186.1養(yǎng)生美容274.8桑拿洗浴334.9網(wǎng)吧臺(tái)球53.6運(yùn)動(dòng)健身346.5零售8294.0超市5037.9百貨、服飾專賣店1576.5手機(jī)通訊店405.4文化娛樂用品店175.5建材家具家居飾品店529.7家電專業(yè)店516.0藥店219.3家庭服務(wù)設(shè)施132.5基于左表所列消費(fèi)支出結(jié)構(gòu)作對(duì)商業(yè)業(yè)態(tài)的靜態(tài)需求分析：對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的需求（平米）=

相關(guān)商業(yè)消費(fèi)的支出×消費(fèi)人口數(shù)/商業(yè)坪效計(jì)算假設(shè)：總消費(fèi)人口：21.55萬人；商圈覆蓋：為調(diào)查所示圍合區(qū)域，不考慮需求滲透和需求外漏；支出結(jié)構(gòu)：如左表（來源于區(qū)域消費(fèi)者調(diào)查統(tǒng)計(jì)，黃色部分根據(jù)北京消費(fèi)支出結(jié)構(gòu)類推）；商業(yè)坪效：為各個(gè)業(yè)態(tài)的市場(chǎng)平均值，考慮到本區(qū)域特性予以調(diào)整；寅洲沽紙渾矢廣酋讒階爍獄邑隧救倍懼被左膨淳蒲庫鷗緬樸拍躥楚憲水鎮(zhèn)2008漢博清河項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告(終稿)291p2008漢博清河項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告(終稿)291p28本區(qū)域消費(fèi)力屬于北京的中端，具備較強(qiáng)的消費(fèi)能力通過常住消費(fèi)者調(diào)查，區(qū)域消費(fèi)者的消費(fèi)能力高于北京市平均水平，屬于中高端消費(fèi)者，購物支出屬于較高收入一檔，餐飲及休閑娛樂業(yè)態(tài)消費(fèi)支出近北京市最高一檔的水平；項(xiàng)

目區(qū)域人年均全市人年均低收較低中間較高高

收入

戶收入戶收入戶收入戶入

戶20%20%20%20%20%購物82946010.23744.65012.55640.36838.49458.3餐飲2798.21058.6520.4831.81010.81241.81837.2娛樂2205.1534.6190.7360.1433.7589.41203.8加總13297.37780456663497263890112737太聞勉抓釬宗吞巋謹(jǐn)埂侈耘州馴崖舊實(shí)姜休輪虎龍蟻硅羔做定弗改鯉翼付2008漢博清河項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告(終稿)291p2008漢博清河項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告(終稿)291p29北京消費(fèi)統(tǒng)計(jì)項(xiàng)

目全市平均低收較低中間較高高

收入

戶收入戶收入戶收入戶入

戶20%20%20%20%20%購物支出6010.23744.65012.55640.36838.49458.3食品支出2866.92346.52777.23012.33055.13256.1服飾支出1062.5504.9849.11065.61297.01743.3手機(jī)155.547.0131.3148.2198.0279.7文化娛樂用品606.8270.9412.9525.6787.81140.6建材裝修料397.880.9167.1177.6440.71237.0家電224.2123.1178.9176.8261.0411.9家具家居飾品296.6112.3147.8154.1322.2816.2日雜用品238.4164.8203.9223.3267.3354.2otc藥品/保健品161.594.2144.3156.8209.3219.3外出就餐支出1058.6520.4831.81010.81241.81837.2休閑娛樂支出534.6190.7360.1433.7589.41203.8服務(wù)支出176.9110.5144.2178.6231.8238.0培訓(xùn)112.282.8102.6129.5147.2105.5家庭服務(wù)64.727.741.649.184.6132.5商業(yè)性消費(fèi)支出7780456663497263890112737其它消費(fèi)支出442028293661385250067233醫(yī)療支出（扣減otc部分）102157494093713781387交通支出8093874834496892196通訊服務(wù)598393500606736812教育862722849836944994住房及水電氣668559575634697915雜項(xiàng)及服務(wù)462195314391562931總消費(fèi)支出12201739510009111151390719970試孜禱瘁鑼挺國耐括汁廄蛔凹郵冠頌銑豢膩聲平奈槳懈銀陵藥夜呵娘苦嗎2008漢博清河項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告(終稿)291p2008漢博清河項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告(終稿)291p30商品類別偏好場(chǎng)所類別偏好場(chǎng)所區(qū)域偏好場(chǎng)所名稱食品（不包括餐飲服務(wù)）超級(jí)市場(chǎng)及便利店95.7%清河商圈72.0%；中關(guān)村商圈11.3%；上地商圈9.3%超市發(fā)31.0%；美廉美22.7%；天客隆15.0%衣著（服飾、鞋帽箱包、化妝品）百貨購物中心81%清河商圈53.7%；西單商圈15.3%金五星商廈18.0%；金隅藍(lán)島商廈11.3%；清河百貨大廈8.7%日常生活用品（紙品、洗滌用品等）超級(jí)市場(chǎng)及便利店85.7%百貨購物中心14.3%清河商圈71.7%；中關(guān)村商圈12.0%；上地商圈10.3%美廉美24.6%；超市發(fā)23.0%；天客隆10.7%化妝品、鐘表、珠寶百貨購物中心85.3%超級(jí)市場(chǎng)及便利店14.3%清河商圈60.3%；中關(guān)村商圈8.7%；西單商圈8.3%金隅藍(lán)鳥商廈18.7%；金五星商廈10.3%；清河百貨商場(chǎng)10.0%電器電器專賣97.7%清河商圈50.3%；中關(guān)村商圈21.3%；馬甸商圈15.3%；亞奧商圈12.7%大中電器55.0%；國美電器32.0%；蘇寧電器8.7%手機(jī)通訊手機(jī)通訊連鎖71.2%電器專賣22.7%清河商圈54.7%；中關(guān)村商圈14.7%；公主墳商圈10.7%迪信通26.3%；中復(fù)電訊24.7%，大中15.3%常住居民消費(fèi)調(diào)查——各類商品購物場(chǎng)所偏好儈縮磺賀赦涅硼炊毯腦臟財(cái)濕戰(zhàn)臥嘯殖血均謙戶鄂炊館堪壹檬魚徒罕名楔2008漢博清河項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告(終稿)291p2008漢博清河項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告(終稿)291p31市場(chǎng)空間——商圈內(nèi)商業(yè)供應(yīng)項(xiàng)目面積租金購物設(shè)施2058780.73食品、日雜用品239701.03超市16,5000.96農(nóng)副市場(chǎng)6000.80食品專賣店、專業(yè)店8801.56煙酒茶專業(yè)店、散鋪5,9901.17服裝服飾775880.87百貨71,0000.70服裝服飾專賣店、專業(yè)店8,7041.62服裝服飾6,5881.67眼鏡8671.50化妝品/護(hù)理用品8251.44珠寶首飾441.84嬰幼用品專業(yè)店3801.42手機(jī)專業(yè)店5,2301.35文化娛樂用品19301.59圖書音像專業(yè)店4701.43體育用品專業(yè)店1,1101.60文化用品專業(yè)店3501.77建材家具家居飾品415920.43建材市場(chǎng)410670.42散鋪5251.47家電專業(yè)/專賣店10,7390.65藥店4,2001.28服務(wù)店鋪16961.2項(xiàng)目面積租金餐飲設(shè)施849131.19中餐68,8951.16西餐/東南亞餐1,3001.19快餐店/茶餐廳/小吃12,8681.33休閑餐飲1,8501.37休閑娛樂設(shè)施548091.02ktv3,0000.80迪廳00.00電影院00.00桑拿洗浴12,9400.96網(wǎng)吧、臺(tái)球、棋牌11,4501.12養(yǎng)生美容10,0191.48運(yùn)動(dòng)健身17,4000.77加總3066671.12注：此處租金為按面積加權(quán)平均租金，且建材家居市場(chǎng)面積按居民消費(fèi)概率51.3%進(jìn)行調(diào)整。商業(yè)物業(yè)供應(yīng)現(xiàn)狀問有示袁課履嗣鉗鄙價(jià)倚塔壬俘釣伏鋸矽嘯潛猩頂藻珍壘歉芯案王臃帶姿2008漢博清河項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告(終稿)291p2008漢博清河項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告(終稿)291p32市場(chǎng)空間——供需對(duì)比分析-總體及三大業(yè)態(tài)零售總體已經(jīng)飽和，供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于需求，但各業(yè)態(tài)的情況又有所區(qū)別；過剩的業(yè)態(tài)主要是百貨、家電以及建材家居，手機(jī)專賣等業(yè)態(tài)；其它業(yè)態(tài)還有一定的空間，例如：超市、文化休閑用品、家庭服務(wù)等；區(qū)域內(nèi)從餐飲業(yè)態(tài)的總量來看，還有一定的發(fā)展空間，尤其是西餐、快餐小吃、休閑餐飲還有不小的市場(chǎng)空間；休閑娛樂的供應(yīng)總量卻相對(duì)不足，尤其是ktv、迪廳、電影院等業(yè)態(tài)有相當(dāng)大的市場(chǎng)空間，而區(qū)域內(nèi)網(wǎng)吧臺(tái)球廳已經(jīng)十分飽和；從靜態(tài)的角度講，本區(qū)域商業(yè)供給大于需；——詳細(xì)的靜態(tài)業(yè)態(tài)飽和度及動(dòng)態(tài)飽和度（考慮業(yè)態(tài)輻射能力的不同）分析見后。irs供求靜態(tài)對(duì)比銘喜督毆掇煽濺彝獲蔥葦曳褲膏續(xù)請(qǐng)民娶哮掛頃屋癸巧豌蛻但嚷從刑瘩路2008漢博清河項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告(終稿)291p2008漢博清河項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告(終稿)291p33市場(chǎng)空間——靜態(tài)商業(yè)飽和指數(shù)分析表

①②③④⑤=①×②×③／④⑥⑦=(⑤-⑥)/⑥業(yè)態(tài)商圈范圍系數(shù)商圈內(nèi)消費(fèi)人口數(shù)（c）平均年度支出（re）商業(yè)面積（rf）飽和指數(shù)（irs）單位平均產(chǎn)出市場(chǎng)飽和度指數(shù)（irs'）總體121.551359630.8794791000095%三大業(yè)態(tài)

零售121.55859316.89109451500073%餐飲121.5527988.4970926000118%休閑娛樂121.5522055.4886585000173%細(xì)分業(yè)態(tài)

零售

超市121.5550382.604174630000139%百貨、服飾專賣店121.5515767.7643721500029%手機(jī)通訊店121.554050.52166821800093%文化娛樂用品店121.551760.19195728000245%建材家具家居飾品店121.555304.1627411200023%家電專業(yè)店121.555161.07103411800057%藥店121.552190.42112371600070%家庭服務(wù)設(shè)施121.551330.171681310000168%餐飲

中餐121.5515586.894866600081%西餐/東南亞餐121.551380快餐店/茶餐廳/小吃121.559021.29150878000189%休閑餐飲121.552000.19232904000582%休閑娛樂

ktv121.558690.306235750001247%迪廳121.551400.00∞5000∞電影院121.551860.00∞5000∞養(yǎng)生美容121.552751.2945714500102%桑拿洗浴121.553351.1562955000126%網(wǎng)吧臺(tái)球121.55541.001151400029%運(yùn)動(dòng)健身121.553461.7442854000107%詫鹽嗎肆芍軋看仔搓摘礬誓焊苑磋伶窖魄撰拄芭姓汾尊藕究月賓誹勾賬柜2008漢博清河項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告(終稿)291p2008漢博清河項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告(終稿)291p34動(dòng)態(tài)商業(yè)飽和指數(shù)分析表

①②③④⑤=①×②×③／④⑥⑦=⑤/⑥業(yè)態(tài)商圈范圍系數(shù)商圈內(nèi)消費(fèi)人口數(shù)（c）平均年度支出（re）商業(yè)面積（rf）飽和指數(shù)（irs）單位平均產(chǎn)出相對(duì)飽和指數(shù)（irs'）總體1.140.001359630.671950810000195%三大業(yè)態(tài)

零售140.00859316.692058815000137%餐飲140.0027988.49131826000220%休閑娛樂1.240.0022055.48193125000386%細(xì)分業(yè)態(tài)

零售

超市140.0050382.408407030000280%百貨、服飾專賣店140.0015767.7681271500054%手機(jī)通訊店140.004050.523100718000172%文化娛樂用品店140.001760.19363798000455%建材家具家居飾品店240.005304.16101891200085%家電專業(yè)店140.005161.071922018000107%藥店0.840.002190.421670916000104%家庭服務(wù)設(shè)施0.840.001330.172500010000250%餐飲

中餐140.0015586.8990446000151%西餐/東南亞餐140.001380.13∞6000∞快餐店/茶餐廳/小吃140.009021.29280438000351%休閑餐飲140.002000.194328940001082%休閑娛樂

ktv1.240.008690.3013908750002782%迪廳1.240.001400.00∞5000∞電影院140.001860.00∞5000∞養(yǎng)生美容140.002751.2984964500189%桑拿洗浴1.240.003351.15140415000281%網(wǎng)吧臺(tái)球140.00541.002140400053%運(yùn)動(dòng)健身140.003461.7479654000199%按照清河地區(qū)未來40萬消費(fèi)人口核算烴店儒醛愈瘴身貨喉憊敢朽運(yùn)都睦顱誨砍艱誰寅教池懂逐呀壘槐誹野憑竊2008漢博清河項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告(終稿)291p2008漢博清河項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告(終稿)291p35市場(chǎng)空間——業(yè)態(tài)優(yōu)選綜合考慮因素：市場(chǎng)空間、租金回報(bào)

①

②

市場(chǎng)空間租金回報(bào)超市139%1.01服飾精品店29%0.87手機(jī)專業(yè)店93%1.35圖書音像/電子數(shù)碼245%1.59建材家具家居46%0.43家電專業(yè)店57%0.65藥店56%1.28培訓(xùn)/家庭服務(wù)店135%1.20中餐81%1.16西餐/東南亞餐∞1.19快餐店/茶餐廳/小吃189%1.33休閑餐飲582%1.37ktv1497%0.80迪廳∞1.00電影院∞0.80養(yǎng)生美容102%1.60桑拿洗浴151%1.50網(wǎng)吧臺(tái)球29%1.60運(yùn)動(dòng)健身107%1.30根據(jù)本項(xiàng)目的特點(diǎn)商圈內(nèi)各業(yè)態(tài)市場(chǎng)空間和租金回報(bào)狀況，我們可以做出業(yè)態(tài)優(yōu)選，見后。擋黍韶琵嘯稠京份孩損廓懸羅贛予終兒愧齋蝴湍尿憾篇回征文隴踞魁盡償2008漢博清河項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告(終稿)291p2008漢博清河項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告(終稿)291p36市場(chǎng)空間——業(yè)態(tài)優(yōu)選模型考慮進(jìn)入組合，尋找出價(jià)高的租戶盡量進(jìn)入組合考慮進(jìn)入組合，針對(duì)結(jié)構(gòu)性市場(chǎng)缺口，差異化競爭一般不予考慮，除非有其它的作用需要說明的是，這里的業(yè)態(tài)優(yōu)選是一個(gè)絕對(duì)的概念，是在一個(gè)所有商業(yè)都同質(zhì)化的假設(shè)下進(jìn)行的數(shù)量上的判斷，沒有考慮其他因素的差別，尤其是供需檔次的缺口。騁是拾稅五矗曲談船航嘯祥媚使毯清惶捂飄蓮雨擔(dān)荷慮篆癰碗攻汪占納列2008漢博清河項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告(終稿)291p2008漢博清河項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告(終稿)291p37目錄區(qū)位分析市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析市場(chǎng)定位業(yè)態(tài)布局與規(guī)劃建議租金分析與盈利模式建議appendix1：成功案例：區(qū)域性商業(yè)中心appendix2：商業(yè)項(xiàng)目工程需求52638132225誠韻誦勝呼掏詫柱硅愿淤叢斂皆怠訃深卻弘谷淑瘸早鴨硬籮饒障柯蠶東苑2008漢博清河項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告(終稿)291p2008漢博清河項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告(終稿)291p38（一）方案1定位總體定位集“mall商業(yè)、開放式休閑街區(qū)、商務(wù)酒店、商務(wù)樓、高檔住宅”為一體的多功能城市綜合體（hopsca)hotel世界知名商務(wù)酒店，50間豪華套間office高檔寫字樓parking大量停車位，完整的交通網(wǎng)絡(luò)與充足的停車空間shopping總計(jì)約17萬平米的開放式一站式購物廣場(chǎng)convention集會(huì)議、會(huì)客、休閑、餐飲、娛樂于一體的多功能城市會(huì)所apartment7余萬平米的大型高尚寓所劊含逸庇拂膝意悄鞋免餅文學(xué)葛賀旬煥克俱形蔚途狄座倆強(qiáng)皇幾吊渾萊賀2008漢博清河項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告(終稿)291p2008漢博清河項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告(終稿)291p39◆一個(gè)填補(bǔ)區(qū)域空白的綜合物業(yè)部落◆一個(gè)開疆立界的強(qiáng)勢(shì)生態(tài)商務(wù)力量◆一個(gè)吸納上清鼎級(jí)財(cái)脈的強(qiáng)大磁場(chǎng)◆一個(gè)盤整未來的高產(chǎn)公司財(cái)富平臺(tái)以兼容天下的財(cái)富力度，改變上清商界版圖——【清河hopsca】“四個(gè)一”工程齒我籍癌肌偵故咕車?yán)弊褪a愛繼饋滄?zhèn)挝趟綒埌耗邪馍鼔H昔寞姓示2008漢博清河項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告(終稿)291p2008漢博清河項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告(終稿)291p40提升區(qū)域影響力，具有前沿性、示范性、人文性、向心性、引領(lǐng)性的城區(qū)品牌。城市導(dǎo)向城市運(yùn)營

——站在城市的高度看項(xiàng)目開發(fā)項(xiàng)目站在城市運(yùn)營的戰(zhàn)略高度打造一個(gè)具有政治、經(jīng)濟(jì)、文化綜合影響力的城中城。企業(yè)新都市生活的締造者、上清高生活品質(zhì)與消費(fèi)潮流的代言人——城區(qū)運(yùn)營商。品牌方案1樟要歌炮農(nóng)澄餒窖帝惺獲橡戚腆忠瞇厭槳腎敏蓮殊矮嘲毗俺味報(bào)脾胖鞭省2008漢博清河項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告(終稿)291p2008漢博清河項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告(終稿)291p41對(duì)全盤的整體戰(zhàn)略思考由于項(xiàng)目本身重要性和前期投入巨大資本沉淀性，其商業(yè)部分核心問題聚焦在可行性、定位（做什么租賣給誰）、開發(fā)策略（如何做）三個(gè)問題上。漢博作為開發(fā)商的綜合服務(wù)商，要站在開發(fā)商的角度全局考慮，立足現(xiàn)在市場(chǎng)放眼未來趨勢(shì)，建議分期開發(fā)，以求配套區(qū)域商業(yè)中心與住宅的互動(dòng)互促中項(xiàng)目價(jià)值最大化。商業(yè)部分尤其現(xiàn)代清河市場(chǎng)，突出“四化”，即定位的主題化、經(jīng)營的差異化、設(shè)施的現(xiàn)代化、商戶的國際化，租售并舉，實(shí)現(xiàn)公司對(duì)資本收益最大化與商業(yè)廣場(chǎng)持有部分的穩(wěn)定租金收益增值保值，并且使項(xiàng)目成為清河一張城市名片和貴公司實(shí)力與形象的體現(xiàn)，達(dá)到企業(yè)與政府雙贏，為企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展奠定良好基礎(chǔ)。所以，項(xiàng)目本身綜合體開發(fā)的特殊重要性，要求我們必須從城市經(jīng)營的戰(zhàn)略高度，來認(rèn)識(shí)它、剖析它、實(shí)現(xiàn)它。渺扶擴(kuò)竅傣攔妨搶唬睫冒梯鏈嘴右樸倦諄扛腆豪費(fèi)梗嘴右乙佐怖吃玫蟲蓉2008漢博清河項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告(終稿)291p2008漢博清河項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告(終稿)291p42戰(zhàn)術(shù)上，漢博對(duì)項(xiàng)目難點(diǎn)――商業(yè)部分通過“四化”，升級(jí)清河原來市場(chǎng)，引入‘一站式時(shí)尚消費(fèi)體驗(yàn)’的商業(yè)模式，徹底實(shí)現(xiàn)了一站式的商業(yè)配套，在項(xiàng)目的功能組團(tuán)內(nèi)，更多的融入時(shí)尚化和娛樂化的元素。同時(shí)，商業(yè)廣場(chǎng)將逐步把娛樂、運(yùn)動(dòng)和文化主題充分融入，在業(yè)態(tài)組合上引入大型生活超市、時(shí)尚購物、星級(jí)電影院、恒溫游泳館、大型美食娛樂、歐美風(fēng)情街、兒童中心等復(fù)合業(yè)態(tài)，使之成為具有商業(yè)活力和消費(fèi)魅力的體驗(yàn)型休閑場(chǎng)所，為消費(fèi)者帶來真正的體驗(yàn)樂趣。引進(jìn)國際先進(jìn)商業(yè)業(yè)態(tài)，購物、娛樂、休閑、運(yùn)動(dòng)、文化娛樂、酒店、餐飲等多種業(yè)態(tài)巧妙搭配構(gòu)建黃金消費(fèi)組合，構(gòu)建國際一站式商業(yè)消費(fèi)體驗(yàn)中心，引領(lǐng)清河時(shí)尚消費(fèi)生活，做清河市場(chǎng)未來之領(lǐng)袖。津耘炯榨妓臘執(zhí)狼府置圣迫洼葛渦閑唾紡蒂秘窮贛鵬倔撣佐隙占紀(jì)輸唱混2008漢博清河項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告(終稿)291p2008漢博清河項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告(終稿)291p43未來展望8大亮點(diǎn)——無限歡樂財(cái)富集中“贏”

100多家國內(nèi)外知名品牌聯(lián)盟入駐，國際品牌率先登陸京北；多部高品質(zhì)電梯，打造三維立體商業(yè)空間；1000余個(gè)專屬停車位，領(lǐng)銜汽車時(shí)代容納千人流；1000平方米超大主題式景觀樂園，締造體驗(yàn)式的情景購物天堂；10000平激情不夜城搶占京北歡樂制高點(diǎn)；超大性兒童主題樂園，營造清河最大歡樂城堡；下沉式夢(mèng)幻演繹廣場(chǎng)，日夜演繹夢(mèng)幻之旅；酒店式公寓（住宅高端部分，最后開發(fā)），商業(yè)地產(chǎn)新坐標(biāo)，帶來投資新亮點(diǎn)；術(shù)撩?；谑捻?xiàng)孝羽煥蒜鳥托屬草臻南迫榆慢椰夏黃聯(lián)陸慶羚雷混恩誰周屬2008漢博清河項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告(終稿)291p2008漢博清河項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告(終稿)291p44規(guī)劃建議方案1－30萬平米k1+k2+k3+k4根據(jù)目前規(guī)劃指標(biāo)，30萬平商業(yè)體量與目前清河市場(chǎng)容量、消費(fèi)習(xí)慣差異較大，銷售招商均有難度。不建議采取此方案。k1k3k4原規(guī)劃方案地塊占地面積(萬m2)建筑密度單層建筑面積(萬m2)限高(m)容積率總建筑面積(萬m2)層數(shù)k11.920.350.67245369k31.370.250.34254534.1112k41.80.30.54301.83.246想撿吵狡分防謠囚末朋峻帥晌貶染汝瞇于拾走鞭疫蘿必按侮疲造捶綱掇象2008漢博清河項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告(終稿)291p2008漢博清河項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告(終稿)291p45市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)－區(qū)域商業(yè)空間有限基于區(qū)域現(xiàn)有消費(fèi)者基數(shù)與消費(fèi)支出結(jié)構(gòu)作對(duì)商業(yè)業(yè)態(tài)的需求分析：對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的需求（平米）=相關(guān)商業(yè)消費(fèi)的支出×消費(fèi)人口數(shù)/商業(yè)坪效=13297×21.52/10000=28.62萬平米基于區(qū)域未來消費(fèi)者基數(shù)與消費(fèi)支出結(jié)構(gòu)作對(duì)商業(yè)業(yè)態(tài)的需求分析：對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的需求（平米）=相關(guān)商業(yè)消費(fèi)的支出×消費(fèi)人口數(shù)/商業(yè)坪效=13297×40/10000=52萬平米目前來看，區(qū)域商業(yè)不存在總量的缺口（即使扣除建材商業(yè)物業(yè)后的商業(yè)體量約30萬平米，與區(qū)域消費(fèi)能支撐的29萬平米相接近）；但隨著區(qū)域消費(fèi)人口的更新?lián)Q代，與區(qū)域商業(yè)的低檔次之間存在結(jié)構(gòu)性缺口，需要提升區(qū)域商業(yè)檔次與功能；長期來看，隨著清河區(qū)域的改造完畢，區(qū)域人口密度增加，大量新遷入居民將會(huì)帶來新的商業(yè)需求，初步估計(jì)長期約存在23萬平米的商業(yè)缺口，這將是區(qū)域商業(yè)增量的上限.但如果本項(xiàng)目開發(fā)15萬平米與未來的華潤、強(qiáng)佑的20萬平米累加，顯然超出市場(chǎng)需求太多，難以支撐。15萬平米的購物中心必然要求更大的輻射半徑，而未來上地、亞奧等均有大量商業(yè)放量；而且15萬平米的購物中心要求的交通、地面停車等問題，又是本項(xiàng)目的弱勢(shì)。拍園聚絨面倡背傈哩茍涼縱盼興炮初藤萍惶何牡泉熊噶窺拱手苫扛審攜打2008漢博清河項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告(終稿)291p2008漢博清河項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告(終稿)291p461.如果將4地塊整體考慮，總占地6萬平米，容積率為5，地上建面28.6萬平米，可以考慮如此體量產(chǎn)品的生存力，建議為小型綜合體項(xiàng)目。2.產(chǎn)品分解組合初步為：15萬m2商業(yè)（5層）+6.85萬m2酒店式公寓＋3萬m2酒店＋4萬m2寫字樓。3.考慮容積率高達(dá)5，按照規(guī)劃的建筑密度一般2類用地<40%,實(shí)際高度可能與限高沖突，具體如右表。所以，綜合考慮市場(chǎng)和規(guī)劃審批等因素，該方案風(fēng)險(xiǎn)較大。地塊占地面積(萬m2)建筑密度單層建筑面積(萬m2)限高(m)容積率總建筑面積(萬m2)層數(shù)k11.920.350.6724559.614k31.370.250.34254556.8520k4+k22.430.30.72930512.1517建筑密度調(diào)整到40%地塊占地面積(萬m2)建筑密度單層建筑面積(萬m2)限高(m)容積率總建筑面積(萬m2)層數(shù)k11.920.40.7684559.613k31.370.40.5484556.8513k4+k22.430.40.97230512.151315萬的商業(yè)寫字樓酒店公寓停車場(chǎng)按照規(guī)范，考慮公寓與商業(yè)、辦公可共享，累計(jì)需要1562個(gè)車位左右。由地下2-3層6萬平米停車場(chǎng)解決。風(fēng)險(xiǎn)化解＝產(chǎn)品多元化＋內(nèi)供血機(jī)制綜合體＋穿透性物業(yè)制衙洱咐答唁耽恰遼勢(shì)蓬雇遷蒙漳排引抬相瀝灼算反濕傻跺酌江睹烯藐挎2008漢博清河項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告(終稿)291p2008漢博清河項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告(終稿)291p47方案1－30萬平米k1+k2+k3+k4定位思路1.我們的思路是如何讓如此大體量商業(yè)獲得良好的生存和發(fā)展空間，具有活力、滲透率以及生命力，并且能夠持續(xù)長期經(jīng)營下去。酒店部分建議4星品牌知名酒店，保證其區(qū)域的輻射性，同時(shí)對(duì)商業(yè)部分形象品質(zhì)有效提升。2.15萬的商業(yè)部分與酒店、公寓部分實(shí)際形成的綜合體，建議分期開發(fā)，立足首先培養(yǎng)人氣、降低商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，吸引上清it年輕一族和上清商務(wù)人群的（1期公寓），再兼顧滿足周邊消費(fèi)需求等（2期商業(yè)、酒店等）。15萬的商業(yè)寫字樓酒店公寓忌耶家歌佰垃狄耗榔襄疙客芍由岳頻冰黎揭犀捌棠狀宗稱栓總南蹦面申疫2008漢博清河項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告(終稿)291p2008漢博清河項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告(終稿)291p48項(xiàng)目開發(fā)指向——

“大盤”——有效形成市場(chǎng)聚焦點(diǎn)，同時(shí)擴(kuò)大客群來源區(qū)域“綜合體”——吸引不同需求客戶的關(guān)注，增強(qiáng)購買信心“中高端形象”——提升項(xiàng)目影響力，項(xiàng)目口碑得到有效保障案例研究膊炒蔥斌冗添嘗蒙歉叫釋孤麗廳堡玫鈕繭搓拋眷驢浙竣纓賭諒柏皺洗惜炎2008漢博清河項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告(終稿)291p2008漢博清河項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告(終稿)291p49推盤策略建議立足本項(xiàng)目推盤節(jié)奏示意：

shopping-mall4a級(jí)寫字樓在招商完成時(shí)捂盤銷售同期酒店及酒店式公寓開始內(nèi)部預(yù)訂，一直延續(xù)至shopping-mall開盤期生態(tài)國際公寓國際酒店以shopping-mall帶動(dòng)，推出購物公園最后推出實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化商業(yè)招商沸氦題繭惕雕磅楞你雛耀喜變雅拙霞拄凳諒汲文梳赴鉛緝栓罪抬臺(tái)剝吟信2008漢博清河項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告(終稿)291p2008漢博清河項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告(終稿)291p50操盤手法及推廣方法借鑒借鑒一：打造城市綜合體，借助綜合體其它物業(yè)形態(tài)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目公寓部分的高銷售“溢價(jià)”。第一階段：勢(shì)為先，談理想剎可澀它需潭術(shù)陰煌藏訣汞旨預(yù)啞寺村論歸毯漢決移任垮強(qiáng)逞膩址呂篙登2008漢博清河項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告(終稿)291p2008漢博清河項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告(終稿)291p51第二階段：借項(xiàng)目其它業(yè)態(tài)，使高端形象與高附加值，得以實(shí)現(xiàn)陳跌練市侮僵瓶頰噬詩新賀瑰省荒槽碟嚴(yán)會(huì)碑波憑非鈍睜孰注卿秤蹄妻概2008漢博清河項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告(終稿)291p2008漢博清河項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告(終稿)291p52第三階段：項(xiàng)目在公寓銷售期內(nèi)，就已經(jīng)為項(xiàng)目的商業(yè)銷售，奠定了殷實(shí)的基礎(chǔ)，在項(xiàng)目尾期實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值，順理成章。豌眾廟積墾插銷理匹才坦色精挎卓喬冶峭略憚舌牢燭債呆狄窮侍仇號(hào)澇祝2008漢博清河項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告(終稿)291p2008漢博清河項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告(終稿)291p53可借鑒價(jià)值點(diǎn)：1、先行打造項(xiàng)目核心區(qū)位的高端綜合體價(jià)值2、在公寓銷售期內(nèi)，借助高端精品商業(yè)物業(yè)提升公寓產(chǎn)品的附加值3、高端商業(yè)形象前置，在為公寓銷售提供支持的同時(shí)，為商業(yè)蓄勢(shì)蟄億均荊贈(zèng)危耶滴犯泉弗嘯墨口繪臺(tái)四趴熬喜弄容草腮歲副掙恤徐錘歧捅2008漢博清河項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告(終稿)291p2008漢博清河項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告(終稿)291p54商圈－城市區(qū)域經(jīng)濟(jì)的靈魂

上清核心商圈的城市之巔客群－城市發(fā)展的中堅(jiān)力量

都市核心精英專屬領(lǐng)地生活理念－我們建的不僅是房子和商場(chǎng)而是

大都市現(xiàn)代時(shí)尚生活方式產(chǎn)品價(jià)值塑造提煉坍嘉認(rèn)聲枷晚堡曼技忘灘慕爍看掃獰人尋定拙芯精顆秤謾沾蜜蜒取新慈擠2008漢博清河項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告(終稿)291p2008漢博清河項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告(終稿)291p55商務(wù)寫字樓板塊——以上清中小型企業(yè)基地定位。目的是為了避免與shopping-mall投資客戶起沖突。提供中小型個(gè)性化企業(yè)、公司理想的棲身之所，作為商務(wù)產(chǎn)品的補(bǔ)充既滿足多樣化、個(gè)性化的市場(chǎng)需求。商務(wù)寫字樓板塊business上清科技企業(yè)展示中心——完善、增加區(qū)域內(nèi)的商務(wù)配套功能，同時(shí)作為商務(wù)的功能配套補(bǔ)充——提升本案商務(wù)版塊的區(qū)域價(jià)值，使本案影響半徑擴(kuò)大商務(wù)區(qū)——“城市綜合體”概念提升項(xiàng)目整體商務(wù)形象、形成區(qū)域商務(wù)的向心力——提升項(xiàng)目影響力，帶動(dòng)區(qū)域商務(wù)發(fā)展遲賠項(xiàng)啟侖類紀(jì)芭說哉股招贅凍湖傲癡筆青舍蘆熟濟(jì)離歐吊梨謅嗓搜事韌2008漢博清河項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告(終稿)291p2008漢博清河項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告(終稿)291p56

扯桃叭綴庶焰鍋快經(jīng)賂岳媽瘋瞧打硝羽威疵絡(luò)淬蚜溢歹柿聳誣肩嘻痙沿逢2008漢博清河項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告(終稿)291p2008漢博清河項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告(終稿)291p57上清區(qū)域休閑娛樂區(qū)——因本項(xiàng)目緊鄰高檔住宅區(qū)，可以借勢(shì)把臨路一側(cè)造成為休閑娛樂區(qū)。在業(yè)態(tài)方面考慮與其錯(cuò)位經(jīng)營。使其能與周邊環(huán)境有機(jī)結(jié)合并融合互動(dòng)。中心商業(yè)廣場(chǎng)——打造成為上清區(qū)域最具形象力、規(guī)?；⑵放菩?yīng)的“中心shoppingmall”；同時(shí)作為項(xiàng)目臨路的主形象面，為項(xiàng)目聚集人氣、創(chuàng)造高價(jià)值。國際風(fēng)尚版塊amusementshopping+輻雅放她抒蕩矛勻梳惕仿島琵拱暗砸膿而鑿袒梳桅末狠纏錢胰窮現(xiàn)汛堆炙2008漢博清河項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告(終稿)291p2008漢博清河項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告(終稿)291p58中心商業(yè)廣場(chǎng)——（一）商業(yè)部分市場(chǎng)定位通過對(duì)項(xiàng)目整體商業(yè)環(huán)境、物業(yè)條件和其它因素的綜合分析，確定本項(xiàng)目應(yīng)發(fā)展為以精品購物、休閑娛樂為核心業(yè)態(tài)，同時(shí)在主力業(yè)態(tài)的拉動(dòng)下，形成集購物、休閑、娛樂、商務(wù)消費(fèi)等于一體的復(fù)合型體驗(yàn)商業(yè)中心。以30萬平米的規(guī)模涵蓋六大主題（區(qū)域內(nèi)最大最高檔的時(shí)尚百貨，最大的生活賣場(chǎng)，最大的五星級(jí)影院，最大的真冰溜冰場(chǎng)，最全的餐飲品牌，最大的兒童娛樂城），全部引入強(qiáng)勢(shì)品牌主力店，保證主題化的真正實(shí)現(xiàn)。上清國際“商”匯businesscentre

精品體驗(yàn)購物娛樂、休閑、餐飲、康體、健身特色、主題消費(fèi)專業(yè)展示商務(wù)消費(fèi)生活、服務(wù)類商業(yè)腺嗜貯涅茲承千問妥穿設(shè)詩呂道蟻串嘆乎里拴壘渡緝瑰釁米吏肖照眾馴參2008漢博清河項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告(終稿)291p2008漢博清河項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告(終稿)291p59（二）商業(yè)市場(chǎng)定位市場(chǎng)互補(bǔ)與區(qū)域商圈百貨業(yè)態(tài)形成互補(bǔ),并作為本項(xiàng)目的商業(yè)配套，并與橡樹灣、強(qiáng)佑等大規(guī)模居住區(qū)進(jìn)行配套動(dòng)態(tài)市場(chǎng)以特色中高檔的業(yè)態(tài)龍頭領(lǐng)跑商圈、引導(dǎo)消費(fèi)觀念以物美價(jià)廉、品種齊全服務(wù)社區(qū)商業(yè)定位導(dǎo)入灌酵阮買律片簾醉乃孕龐峨妻拇敢砷繳瑯劃襟祭滔尖賃懈為迅赦惱扎幾戍2008漢博清河項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告(終稿)291p2008漢博清河項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告(終稿)291p60基本要素市級(jí)中心商業(yè)區(qū)區(qū)域性商業(yè)區(qū)社區(qū)型商業(yè)中心新城商業(yè)中心規(guī)模30萬㎡以上10萬㎡以上0.7-2.5萬㎡12萬㎡以上區(qū)位城市交通、人口核心區(qū)，歷史形成的商業(yè)聚集區(qū)居民聚居區(qū)、商務(wù)集聚地，公共交通集散地周邊大型住宅小區(qū)，人流集中交通便利城市規(guī)劃的新城中心商業(yè)區(qū)客流量日人流量50萬以上日人流量25萬以上居住人口5000以上日人流量25萬以上核心消費(fèi)群內(nèi)城區(qū)與中距離郊區(qū)（半小時(shí)車程內(nèi)）居民與辦公工作人員、旅游者區(qū)域15分鐘車程內(nèi)居民，以及外來消費(fèi)者步行15分鐘內(nèi)居民車行30分鐘內(nèi)居民就商業(yè)面積確定的一般規(guī)范而言，本項(xiàng)目體量介于區(qū)域性商業(yè)區(qū)及居住區(qū)級(jí)商業(yè)中心之間，因此，本項(xiàng)目商業(yè)同時(shí)具備兩大商業(yè)的特定屬性，同時(shí)服務(wù)于本項(xiàng)目公寓人群、周邊社區(qū)消費(fèi)人群、區(qū)域辦公人群以及商圈輻射區(qū)的特色主題商業(yè)區(qū)。（二）商業(yè)市場(chǎng)定位想巍嗚潑搐煩艷買葛窺斡摘香益古僻疏桃允傭伺阻彩因長吞毅豆亦弗填靛2008漢博清河項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告(終稿)291p2008漢博清河項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告(終稿)291p61根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模、位置、空間設(shè)置和項(xiàng)目整體發(fā)展的需要，本項(xiàng)目商業(yè)整體的發(fā)展導(dǎo)向初步確定如下：我們不做中低端商業(yè)但也決不做高端商業(yè)做的是新型商業(yè)主題商業(yè)我們不做超出市場(chǎng)接受程度的商業(yè)，要做適當(dāng)超前、適度引領(lǐng)商業(yè)我們不做同質(zhì)競爭的商業(yè)，要做區(qū)域市場(chǎng)某種程度上的藍(lán)海商業(yè)城市商業(yè)濃縮商業(yè)發(fā)展平臺(tái)（二）商業(yè)市場(chǎng)定位毛膿爭臻織號(hào)女甭選沙施耕撬矢桂鳥汗賤造轅雛你嶺啼神搞幅才宰瞇衡努2008漢博清河項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告(終稿)291p2008漢博清河項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告(終稿)291p62根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模、位置、空間設(shè)置和項(xiàng)目整體發(fā)展的需要，項(xiàng)目主題定位如下：突出“新、精、炫”未來城市商業(yè)示范構(gòu)筑新型商業(yè)中心

時(shí)尚mall精品mall項(xiàng)目具備新型的商業(yè)空間和優(yōu)越的購物環(huán)境，充分滿足未來商業(yè)發(fā)展的需要，發(fā)展為以主題商業(yè)為核心、以精品購物街區(qū)為特點(diǎn)，百貨零售、餐飲、娛樂、休閑等功能并舉的復(fù)合化精品購物中心（二）商業(yè)市場(chǎng)定位扇禱楔樓誠粹切碾旺饒伸示幅笨記優(yōu)瑯并噬哉臘柔涯星冊(cè)慰潮蔑晚丑爆歪2008漢博清河項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告(終稿)291p2008漢博清河項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告(終稿)291p63根據(jù)上述發(fā)展理念，本項(xiàng)目在業(yè)態(tài)規(guī)劃中，應(yīng)充分的結(jié)合建筑和空間特點(diǎn)，同時(shí)利用業(yè)態(tài)組合推動(dòng)整體商業(yè)的運(yùn)營，主要特點(diǎn)如下：利用核心主力商業(yè)拉動(dòng)精品店鋪商業(yè)，即“大商業(yè)拉動(dòng)小商鋪”中型知名主力商戶是核心室內(nèi)店中店商業(yè)街是骨架整合多元資源，做復(fù)合商業(yè)地產(chǎn)，即“大餐飲、大娛樂、大休閑拉動(dòng)商業(yè)人流”零售百貨、娛樂休閑并舉天地商業(yè)，拉動(dòng)中心商業(yè)（二）商業(yè)市場(chǎng)定位茹懷列到飽痔俘廟遞慧燒擠苑猴劍嘔柳超弛衷仆氦涪砷交團(tuán)勛飽昆懷菇鄭2008漢博清河項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告(終稿)291p2008漢博清河項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告(終稿)291p64通過綜合評(píng)估及對(duì)項(xiàng)目整體商業(yè)環(huán)境、物業(yè)條件和其它因素的綜合分析考量，我們認(rèn)為項(xiàng)目定位應(yīng)立足于“優(yōu)勢(shì)定位”理論以及“缺口定位”理論，并依據(jù)“適度超前性、差異性、市場(chǎng)導(dǎo)向性、創(chuàng)新性、價(jià)值性”五大原則，確定本項(xiàng)目應(yīng)發(fā)展為以餐飲、娛樂、休閑為核心業(yè)態(tài)，同時(shí)在主力業(yè)態(tài)的拉動(dòng)下，形成集“商務(wù)休閑+特色餐飲+高級(jí)娛樂+時(shí)尚生活”于一體的區(qū)域性多元化特色主題商業(yè)中心。（二）商業(yè)市場(chǎng)定位全業(yè)態(tài)國際商務(wù)休閑體驗(yàn)中心businessamusementcentre擬焙勇桃叔脖緩瀕認(rèn)摩劃量嬰胎奸幾母判琢引頻態(tài)彬萎扒擎絮兔恒狂舌鉻2008漢博清河項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告(終稿)291p2008漢博清河項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告(終稿)291p65（二）商業(yè)市場(chǎng)定位商業(yè)消費(fèi)層次功能元素層次組合導(dǎo)入

第一重：基本消費(fèi)及服務(wù)功能第二重：舒適性消費(fèi)及服務(wù)功能第三重：外延輔助型消費(fèi)及服務(wù)功能

第四重：商業(yè)/社會(huì)/文化交流的消費(fèi)及服務(wù)功能

第一重：各類專賣店、特色店、餐飲店、超級(jí)市場(chǎng)、常規(guī)服務(wù)設(shè)施等第二重：兒童天地、娛樂城、辦公樓、健身房、鐘點(diǎn)旅館、夜總會(huì)、俱樂部等第三重：圖書館、郵政局、寵物診所、藥房等第四重：大型商業(yè)活動(dòng)中心、社會(huì)活動(dòng)舞臺(tái)、傳統(tǒng)文化交流基地和空間李圣鴕臃紉忙輛虎蛔賓氛鄰陌夠注錦邦說搞課穆椿淚怔爛痞山舔喀拋悔黑2008漢博清河項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告(終稿)291p2008漢博清河項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告(終稿)291p66此方案不僅作為南大街沿線核心商業(yè)區(qū)的業(yè)態(tài)優(yōu)化補(bǔ)充以及功能升級(jí)完善,而且同時(shí)滿足cbd商務(wù)區(qū)寫字樓企業(yè)辦公入駐帶來的商務(wù)交流、接待消費(fèi)需求等，并以高起點(diǎn)、高定位覆蓋了中高端消費(fèi)人群。力求使本項(xiàng)目成為中東部商務(wù)休閑的商業(yè)名片。（二）商業(yè)市場(chǎng)定位特色餐飲高級(jí)娛樂商務(wù)休閑精品購物主題功能定位墳壁權(quán)兇酚款漣諷夠億梁恒達(dá)詢額孵蔥愁刪嚼掐營賊來益艦屋餓攪年罐纜2008漢博清河項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告(終稿)291p2008漢博清河項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告(終稿)291p67（二）項(xiàng)目市場(chǎng)定位主題詮釋：●“一個(gè)體驗(yàn)式消費(fèi)、享受式商務(wù)休閑的尊尚空間”●“一個(gè)展示國際先鋒概念，提供特色娛樂及時(shí)尚精品購物場(chǎng)所”●“一個(gè)魅力四射，風(fēng)情萬種的時(shí)尚娛樂夢(mèng)工場(chǎng)”較跳裁餓找彼刊系儡簧虜?shù)讨v媒性傣且穩(wěn)肺迪粕捕蠕謀萍沮君影竟囚因撐2008漢博清河項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告(終稿)291p2008漢博清河項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告(終稿)291p68（二）商業(yè)市場(chǎng)定位建議本項(xiàng)目檔次定位為中高檔次檔次定位拉因磕兵渺窯戴役示鴕廢咆韶讒癰肉潔型艷媳核湊雕鄙傈剛醋給腔軌棘狽2008漢博清河項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告(終稿)291p2008漢博清河項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告(終稿)291p69（三）商業(yè)形象定位時(shí)尚的消費(fèi)概念、現(xiàn)代的功能配置、豐富的商業(yè)組合、舒適的享受環(huán)境、優(yōu)越的消費(fèi)模式、鮮明的定位特色，一系列的商業(yè)規(guī)劃將使本項(xiàng)目成為上清地區(qū)檔次較高、最具特色的商務(wù)休閑中心。城市芭蕾，為商務(wù)休閑領(lǐng)舞！釩淌磁稀胖哄君瑪跑鑷寶氰買誘傈噎吏葵頓饑反霸嘉瀑興亨全脯蛆錐玫侵2008漢博清河項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告(終稿)291p2008漢博清河項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告(終稿)291p70中心商業(yè)廣場(chǎng)主業(yè)態(tài)劃分中心購物廣場(chǎng)——國際、精品、特色

零售：精品時(shí)裝、化妝品、服飾飾品、鐘表、珠寶首飾、禮品等

中高端輔助商業(yè)：展覽展示特色商業(yè)：創(chuàng)意類服飾、飾品、家居等

生活類商業(yè)：國際知名超市等

休閑娛樂：快餐、西餐、休閑餐飲晉匣序磅英漱榷嚇雌磐壩惋枚燭瑩悍凄趁賤贈(zèng)孔似疙零沃納少碼跟獻(xiàn)轅辦2008漢博清河項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告(終稿)291p2008漢博清河項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告(終稿)291p71商業(yè)廣場(chǎng)紊柳瞪朝秘成芽揉懈淳窮塞附德讀鋇啟申啃評(píng)寐榨膜矚將線測(cè)鍋淹田諱篆2008漢博清河項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告(終稿)291p2008漢博清河項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告(終稿)291p72人氣匯聚、提升商業(yè)形象、擴(kuò)大商業(yè)臨街面、體現(xiàn)特色乞淫孫患書卸誘漣礁飽潑扼輸囑湘查眷冪發(fā)肝形綴搖埠霸盲所譴她畸幽鎳2008漢博清河項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告(終稿)291p2008漢博清河項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告(終稿)291p73突出個(gè)性化方案——下沉式商業(yè)廣場(chǎng)設(shè)計(jì)苔咬察拙庇龔爵稗樞傭孩成夠粘凸人枝祈諜傅瓢隘滔秧棕淮沒蒜濁央譯情2008漢博清河項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告(終稿)291p2008漢博清河項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告(終稿)291p74大平層空中樓閣——在15萬商業(yè)中心樓頂形成屋頂花園的景觀大平層，市區(qū)稀缺的物業(yè)產(chǎn)品類型、滿足中高端人群的購買需求，提升本案商務(wù)類產(chǎn)品的市場(chǎng)競爭力；大平層不僅提升項(xiàng)目形象，擴(kuò)大影響力，同時(shí)也是作為體現(xiàn)業(yè)主身份的一種象征。5星級(jí)國際酒店大平層空中樓閣cloud-castel四星級(jí)國際酒店——聘請(qǐng)國際知名物業(yè)管理公司管理，作為區(qū)域內(nèi)最高端酒店的代表作，同時(shí)也是市政形象工程，提升整體城市形象，提升項(xiàng)目品質(zhì)，也是對(duì)市場(chǎng)的有利補(bǔ)充。貞淳講尼綿施鎊體廉斧峙軸掘雁登捐貧給墾秒躥晚蓉甩太戒竅性猩仗屆僻2008漢博清河項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告(終稿)291p2008漢博清河項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告(終稿)291p75酒店式公寓apartment酒店式公寓——使項(xiàng)目物業(yè)完善化——作為酒店、商務(wù)、居住的功能補(bǔ)充，吸引投資購買。

目前市場(chǎng)上酒店式公寓類產(chǎn)品稀缺作，且小戶型公寓產(chǎn)品暢銷，且價(jià)格一度走高。并且介于本項(xiàng)目地塊商業(yè)用地的土地性質(zhì)，建議在寫字樓北側(cè)一棟超高層，建設(shè)為小戶型精裝修類酒店性公寓類投資產(chǎn)品。同時(shí)

聘請(qǐng)國際知名物業(yè)管里公司進(jìn)行綜合性的物業(yè)管理，全面提升項(xiàng)目品質(zhì)。一方面彌補(bǔ)市場(chǎng)的空白點(diǎn)，另一方面尋求項(xiàng)目利潤的最大化。薦烹剃進(jìn)噬卓石酬逢注廁閥肋代脾輛策擬摻均吻伯錳輿槳恢杏稗吞郡逝拒2008漢博清河項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告(終稿)291p2008漢博清河項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告(終稿)291p76生態(tài)型國際公寓apartment國際公寓——所處的地塊屬于形象洼地，同時(shí)屬于價(jià)值洼地，建議本部分定位為生態(tài)型國際公寓，產(chǎn)品以兩居和三居為主的舒適度相對(duì)較高中大戶型位主線，頂層設(shè)計(jì)空中花園等設(shè)施增加項(xiàng)目的附加值。一方面對(duì)于小戶型精裝修酒店式公寓產(chǎn)品是個(gè)有力的補(bǔ)充，滿足不同人群的購房需求。同時(shí)物業(yè)方面可以沿用酒店以及酒店式公寓聘請(qǐng)的國際知名物業(yè)管理公司，也適用于hopscsa項(xiàng)目定位要求，提升項(xiàng)目價(jià)值。同時(shí)規(guī)避其“價(jià)值洼地”的價(jià)值缺陷?？v積贍碳捆館扦迄咸繞腕囊蜀仲目荒鄙俄扶胞慢電宦冊(cè)由捍宵熒風(fēng)誡闊溪2008漢博清河項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告(終稿)291p2008漢博清河項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告(終稿)291p77下沉廣場(chǎng)的沿街底商商業(yè)定位特色休閑餐飲街區(qū)關(guān)鍵詞：特色

主導(dǎo)精、特、小的特色，主打夜間消費(fèi)休閑

項(xiàng)目定位于運(yùn)動(dòng)休閑年輕人群以及項(xiàng)目周邊年輕人群之休閑、聚會(huì)、餐飲之需求街區(qū)利用開放的商業(yè)街（底商）來調(diào)動(dòng)整體氣氛，打造休閑娛樂不夜城鉛晴磷稀嵌抄萎杠頤剩椰章悄險(xiǎn)撰鮑帽父限均顱急署有薛始速商吹鼎隙碧2008漢博清河項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告(終稿)291p2008漢博清河項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告(終稿)291p78

loft商街符韶扎掖板其需替眉眺駱留畦抵鎂兜瘩縱附求甘畸蚌事娜葡墨資盆悲鴨題2008漢博清河項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告(終稿)291p2008漢博清河項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告(終稿)291p79公寓產(chǎn)品在形象上應(yīng)具有強(qiáng)烈的城市建筑感覺，以有效提升區(qū)域的城市形象展示價(jià)值。公寓立面示意坡鰓希瘧甜蹋鐐逸撮缽?fù)逕N已凳喝讒特苦箋俏悠線傈唉優(yōu)撥罐囑哨徹營約2008漢博清河項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告(終稿)291p2008漢博清河項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告(終稿)291p80其他建議——景觀車庫——建造成本與維護(hù)成本低于地下車庫局部通透設(shè)計(jì)（地面空間不高于1.5米），可將生態(tài)概念由外引入內(nèi)。改變地下車庫單一的停車功能，將車庫與景觀園林結(jié)合，充分利用公園資源，可塑造成為生態(tài)產(chǎn)品的組成元素之一。車庫以顏色區(qū)分單元，方便車輛進(jìn)出，豐富地下車庫視覺元素。同時(shí)規(guī)避其“價(jià)值洼地”的價(jià)值缺陷。向勸詣悟凜甄頑菇匣