咸陽高架橋下二號地塊定位思路溝通1、項目地塊情況2、項目匹配開發(fā)思路3、該思路下項目業(yè)態(tài)描述4、初步開發(fā)思路重點(diǎn)陳述目錄第一章：項目地塊情況位于咸陽市城市核心區(qū)域，屬于城市貫穿聯(lián)合部。聯(lián)盟三路至新興北路段總建設(shè)面積12000㎡。地塊偏離主城區(qū)帶，地理環(huán)境及居住環(huán)境質(zhì)素較弱，開發(fā)項目及消費(fèi)群體輻射能力上有一定難度。周邊有大量的常住人群，及工業(yè)企業(yè)，為項目帶來強(qiáng)大的消費(fèi)基數(shù)，但消費(fèi)水平及消費(fèi)習(xí)慣處于初級階段，有待培養(yǎng)。項目開發(fā)，定位及業(yè)態(tài)需擴(kuò)大輻射范圍，吸引區(qū)域以外消費(fèi)人群。為了獲取最優(yōu)經(jīng)濟(jì)價值，有效利用各部分土地價值。初期利潤兌現(xiàn)主要依靠商業(yè)運(yùn)營收益，但土地本體的商業(yè)素質(zhì)較弱。如何優(yōu)化地塊客戶導(dǎo)入能力，提升商業(yè)基礎(chǔ)素質(zhì)將是研究的主要課題！土地：地塊狹長，且有斷點(diǎn)，規(guī)劃難度大交通：受道路限制大，短期內(nèi)無法順暢導(dǎo)入?yún)^(qū)域以外客群城市界面：城市面貌老舊，客戶心理認(rèn)可度低板塊消費(fèi)力：客戶基數(shù)較大，但消費(fèi)力無法支撐未來商業(yè)預(yù)期第一章：項目地塊情況第一章：項目地塊情況引入‘主題’以解決客戶導(dǎo)入能力問題。將未來客群的消費(fèi)動機(jī)從理性的單一消費(fèi)目的改變?yōu)楦行缘母郊酉M(fèi)目的尋找適合主題商業(yè)元素為項目建設(shè)打下良好的基礎(chǔ)，是項目思考的核心。通過打造主題元素的商業(yè)而改善客戶導(dǎo)入能力第二章節(jié)、項目匹配開發(fā)思路主題性商業(yè)探索概念：是面向某一類特定目標(biāo)消費(fèi)群體的、以目標(biāo)群體的需求為導(dǎo)向不限經(jīng)營商品類的、極富創(chuàng)新型的商業(yè)業(yè)態(tài)。主題性商業(yè)探索范例：主題商業(yè)根據(jù)地域的不同具備不同的模式沿海地區(qū)：目標(biāo)消費(fèi)者鎖定在80、90后群體，即16-30歲之間的潮流時尚型目標(biāo)人群。其規(guī)模較大：商業(yè)經(jīng)營面積近100萬平方米，有地下、樓宇、街區(qū)、購物公園、集散地等商業(yè)形態(tài)，主要有：廣州流行前線、潮樓、東川名店街、自由閑等；上海的新西宮、七浦路、同樂路等；第二章節(jié)、項目匹配開發(fā)思路主題性商業(yè)探索內(nèi)陸地區(qū)：依托當(dāng)?shù)匚幕胁煌膬A向，如西安回坊商業(yè)街；南京時尚萊迪；大連勝利廣場；沈陽潮匯；鄭州百年德化、尚潮去；成都寬窄巷子等。第二章節(jié)、項目匹配開發(fā)思路從地塊特征、消費(fèi)環(huán)境出發(fā)、地域特征出發(fā)我們建議項目未來中的整體形態(tài)上向‘寬窄巷子’靠近。有一定長度可以共游人來回穿梭欣賞、嬉戲、駐足的城市核心主題商業(yè)街。第二章節(jié)、項目匹配開發(fā)思路寬窄巷子：“寬窄巷子”是成都市三大歷史文化保護(hù)區(qū)之一，由寬巷子、窄巷子和井巷子三條平行排列的城市老式街道及其之間的四合院群落組成，于上世紀(jì)80年代列入《成都?xì)v史文化名城保護(hù)規(guī)劃》。2008年6月，為期三年的寬窄巷子改造工程全面竣工。修葺一新的寬窄巷子由45個清末民初風(fēng)格的四合院落、兼具藝術(shù)與文化底蘊(yùn)的花園洋樓、新建的宅院式精品酒店等各具特色的建筑群落組成。第二章節(jié)、項目匹配開發(fā)思路寬窄巷子共分為三個部分。寬巷子，老成都的“閑生活”；窄巷子，老成都的“慢生活”；井巷子，成都人的“新生活”。寬巷子窄巷子井巷子第二章節(jié)、項目匹配開發(fā)思路第二章節(jié)、項目匹配開發(fā)思路街道寬巷子窄巷子井巷子功能定位“閑生活”區(qū)以旅游休閑為主題“慢生活”區(qū)以品牌商業(yè)為主題“新生活”區(qū)以時尚年輕為主題業(yè)態(tài)業(yè)種以精品酒店、私房餐飲、特色民俗餐飲、特色休閑茶館、特色休閑酒館、特色客棧、特色企業(yè)會所、SPA為主題的情景消費(fèi)游憩區(qū)打造成以各國西餐、各地品牌餐飲、輕便餐飲、精品飾品、藝術(shù)休閑、特色文化主題店為主的精致生活品味區(qū)以酒吧、夜店、甜品店、婚慶、小型特色零售、輕便餐飲、創(chuàng)意時尚為主題的時尚動感娛樂區(qū)目標(biāo)客群針對懷舊休閑客群針對主題精品消費(fèi)的目的性消費(fèi)客群針對都市年輕人客群第二章節(jié)、項目匹配開發(fā)思路寬窄巷子核心競爭力：以文化帶旅游，以旅游代商業(yè)。以環(huán)境體驗增強(qiáng)客戶好感度，以當(dāng)?shù)孛袼滋厣珡?qiáng)化自身風(fēng)情。典型以游帶商的建設(shè)模式，將成都特有文化元素納入。通過‘文化展示牌’、小型雕塑、原有建筑角落等元素來增強(qiáng)內(nèi)部空間體驗感。使得整體項目具備極強(qiáng)的旅游素質(zhì)，進(jìn)而加大其客戶導(dǎo)入能力，為內(nèi)部經(jīng)營商戶打造好基礎(chǔ)第二章節(jié)、項目匹配開發(fā)思路分段建設(shè)；因地制宜，突出文化、旅游內(nèi)涵，以旅游素質(zhì)建設(shè)打造項目客戶導(dǎo)入能力，并在此基礎(chǔ)上匹配自身具有經(jīng)營特色的商家，打造咸陽文化休閑生活新領(lǐng)地酒吧、娛樂區(qū)酒吧街區(qū)和娛樂休息啊茶座等民俗步行街+特色餐飲區(qū)特色餐飲經(jīng)營和創(chuàng)意類商品銷售第二章節(jié)、項目匹配開發(fā)思路分段建設(shè)；細(xì)節(jié)定位劃分縱深劃分，人流貫通線商業(yè)廣場由商業(yè)廣場入口開始將項目依照人流動線到達(dá)程度由縱線加以劃分，靠近主入口為特色餐飲區(qū)域?？績?nèi)部分為創(chuàng)意商品區(qū)。該劃分法使得項目井然有序。創(chuàng)意商品區(qū)特色餐飲區(qū)區(qū)第二章節(jié)、項目匹配開發(fā)思路分段建設(shè)；細(xì)節(jié)定位劃分朝向劃分，面南向店面多特色餐飲、面北向店面多創(chuàng)意類產(chǎn)品。該劃分法重點(diǎn)；將步行街內(nèi)部經(jīng)營優(yōu)勢最大化，將最利于經(jīng)營的店鋪放置于最佳位置。特色餐飲類業(yè)態(tài)其經(jīng)營優(yōu)勢和承租能力大于創(chuàng)意類商品！因此；利用人流向陽、向右的特性，充分地與場地內(nèi)部兩種業(yè)態(tài)排布加以細(xì)分，促進(jìn)項目價值最大化。創(chuàng)意商品區(qū)特色餐飲區(qū)區(qū)咸陽市年輕客群項目定位——核心客戶，以咸陽市年輕客群為主，同時可吸納多年齡段、多途徑到達(dá)客群。重要客戶核心客戶潛在客戶咸陽市其他年齡段、特定文化圈客群外地游客，途徑客群，周邊居住人群第二章節(jié)、項目匹配開發(fā)思路未來業(yè)態(tài)大體分布將以餐營業(yè)為主力，休閑娛樂、逛街購物次之，除周邊居民外生活服務(wù)類業(yè)態(tài)需求不強(qiáng)。逛街購物餐飲休閑/娛樂生活服務(wù)★★★★★★★★★★★★★★使用方/需求咸陽市年輕客群逛街購物餐飲休閑/娛樂生活服務(wù)★★★★★★★★★★★★★★使用方/需求咸陽市其他客群逛街購物餐飲休閑/娛樂生活服務(wù)★★★★★★★★★★★★使用方/需求其他區(qū)域旅行客群逛街購物餐飲休閑/娛樂生活服務(wù)★★★★★★★★★★使用方/需求周邊居民第二章節(jié)、項目匹配開發(fā)思路第二章節(jié)、項目匹配開發(fā)思路咸陽城市游憩目的RBD商業(yè)街區(qū)將閑適的生活帶回咸陽，開啟咸陽的‘寬窄巷子’城市游憩目的RBD商業(yè)街區(qū)——咸陽的寬窄巷子“閑適生活”以休閑娛樂為主題：打造成以各地品牌餐飲、咸陽特色餐飲、藝術(shù)休閑、特色文化主題店為主的精致生活品味區(qū)。大致可分為一下板塊。A板塊：閑適生活區(qū)【特色餐飲】B板塊：創(chuàng)意體驗區(qū)【創(chuàng)意產(chǎn)品、小吃、民俗體驗、零售等】C板塊：時尚休閑區(qū)【酒吧一條街】第三章節(jié)、該思路下項目業(yè)態(tài)描述民俗步行街特色休閑餐飲區(qū)域：結(jié)合特色餐飲，注重內(nèi)外空間體驗感。第三章節(jié)、該思路下項目業(yè)態(tài)描述業(yè)態(tài)形象展示新型消費(fèi)體驗區(qū)域：創(chuàng)意品專賣：以注重特色產(chǎn)品為主，讓客群留下豐富的記憶。第三章節(jié)、該思路下項目業(yè)態(tài)描述業(yè)態(tài)形象展示民俗步行街建設(shè)配適1、業(yè)態(tài)：小吃、民俗體驗、非遺展示、手工作坊、零售檔口。2、該業(yè)態(tài)下商鋪面積理想面積：15至20㎡3、最佳建筑層數(shù)為1層4、局部區(qū)域設(shè)置2層建筑；以配合茶樓、中型餐飲、特色客棧的經(jīng)營需求第三章節(jié)、該思路下項目業(yè)態(tài)描述店鋪建設(shè)配適年輕時尚區(qū)域：以輕吧為主的特色酒吧一條街第三章節(jié)、該思路下項目業(yè)態(tài)描述業(yè)態(tài)形象展示第三章節(jié)、該思路下項目業(yè)態(tài)描述酒吧類型配適1、演繹酒吧：以演繹為主導(dǎo)，結(jié)合當(dāng)?shù)厝说南埠脕碇谱鞴?jié)目，引導(dǎo)時尚的概念。2、慢搖酒吧：穿插演繹項目之外，以DJ慢搖舞曲作為主流。3、主題酒吧：具有獨(dú)創(chuàng)性獨(dú)特的風(fēng)格，不斷更新。4、休閑酒吧：以茶座、咖啡、冰飲、小吃及簡餐為主，燈光柔和，音量較小，環(huán)境溫馨優(yōu)雅，適合談話。5、俱樂部沙龍酒吧：同好酒吧類似俱樂部，談?wù)摴餐d趣話題，交換意見看法，同時有飲品供應(yīng)。店鋪建設(shè)配適結(jié)合自身條件和外在環(huán)境來看：俱樂部酒吧需要客群支撐，在沒有固定客源的情況下難以實(shí)現(xiàn)，DJ慢搖吧對于地塊較為挑剔，在項目處建設(shè)的可能性不大；因此建議項目較為適合1、3、4類酒吧的建設(shè)為宜。第三章節(jié)、該思路下項目業(yè)態(tài)描述酒吧休閑一條街建設(shè)配適1、業(yè)態(tài)：酒吧、休閑類業(yè)態(tài)2、該業(yè)態(tài)下商鋪面積理想面積：150至300㎡以內(nèi)的中小型酒吧3、最佳建筑層數(shù)為1層店鋪建設(shè)配適第三章節(jié)、該思路下項目業(yè)態(tài)描述整體項目面積劃分項目面積和使用配比方案整體面積（㎡）產(chǎn)品地塊劃分面積占比（%）總面積（㎡）細(xì)化面積配比（㎡）經(jīng)營使用店面數(shù)量（約家）12000民俗步行街809600一層檔

口式占70%6720小吃零售等業(yè)態(tài)

使用面積為15~20㎡約336家小型檔口二層店

面式占30%2880茶樓客棧中型餐飲

使用面積為150~300㎡

少量特色客棧面積在500㎡以上6至7家茶樓或茶飲

1家特色客棧酒吧一條街202400不用細(xì)化為2400輕型休閑酒吧

使用面積為150~300㎡以內(nèi)約8至10家中型酒吧第四章節(jié)：初步開發(fā)思路重點(diǎn)陳述將閑適的生活帶回咸陽，開啟咸陽的‘寬窄巷子’分段建設(shè)，納入文化元素、注重內(nèi)空間休閑體驗感以旅游質(zhì)素吸引客群，以特色商業(yè)留住客群打造咸陽市中心體驗度最高的商業(yè)步行街。第四章節(jié)：初步開發(fā)思路重點(diǎn)陳述先建設(shè)街區(qū)內(nèi)景觀和文化小品。使項目本身最大限度滿足文化旅游目的。沿街商鋪，高度錯落有致，一和兩層結(jié)構(gòu)；匹配小型商業(yè)廣場.局部區(qū)域為增加面積可設(shè)置半地下結(jié)構(gòu)，露臺結(jié)構(gòu)；有兩層商鋪的可設(shè)置退臺結(jié)構(gòu)，局部天棚結(jié)構(gòu)。店鋪招牌、路牌、人行道路、小品、照明及休閑設(shè)施配置體現(xiàn)藝術(shù)氛圍。停車場，前期為聚集人氣，可以讓車輛進(jìn)入。【形成氛圍后改為步行街】。街內(nèi)部有露天餐飲區(qū)、演藝區(qū)等能讓游客駐足、欣賞、參與的區(qū)域。建筑結(jié)構(gòu)在商業(yè)街功能定位之下；根據(jù)經(jīng)營、業(yè)態(tài)、規(guī)模、風(fēng)格等要求進(jìn)行設(shè)計，部分建筑結(jié)構(gòu)可根據(jù)特殊需求進(jìn)行定制設(shè)計。著重突出文化感，中式風(fēng)格。讓客群第一時間體驗到不同的游賞心情。建設(shè)要求：建筑形態(tài)滿足旅游需求第四章節(jié)：初步開發(fā)思路重點(diǎn)陳述建筑風(fēng)格：注重傳統(tǒng)元素；將中國傳統(tǒng)風(fēng)格的建筑元素納入其中?？稍谏虡I(yè)街中引入水景；在商業(yè)街端頭設(shè)置標(biāo)志性建筑物；建筑形態(tài)：突出藝術(shù)風(fēng)格、注重休閑體驗第四章節(jié)：初步開發(fā)思路重點(diǎn)陳述建筑形態(tài)：突出藝術(shù)風(fēng)格、注重休閑體驗第四章節(jié)：初步開發(fā)思路重點(diǎn)陳述街區(qū)內(nèi)部設(shè)置具備標(biāo)志意味的建筑元素；如立柱式雕塑、木窗棱，鐵藝等即可以對內(nèi)空間加以區(qū)分也可以起到行人指引的作用。街道空間層次的完善促使開展不同的公共活動建設(shè)后的項目內(nèi)空間層次完善而清晰，從街到巷，再到門廳、院落，營造出了從公共空間到半私密空間，再到私密空間的完整序列。在這樣一個完整的空間序列里，公共活動空間滿足了從游賞到休閑到品位的不同公共活動需求，使全民性體驗活動。空間整合途徑半私密空間公共空間私密空間空間形態(tài)：突出休閑體驗、店鋪外延展空間第四章節(jié)：初步開發(fā)思路重點(diǎn)陳述統(tǒng)一的側(cè)招店面招牌設(shè)計：突出藝術(shù)風(fēng)格、納入不同風(fēng)情第四章節(jié)：初步開發(fā)思路重點(diǎn)陳述配套設(shè)計：突出藝術(shù)風(fēng)格、納入現(xiàn)代理念第四章節(jié)：初步開發(fā)思路重點(diǎn)陳述路燈、垃圾桶、下水井井蓋等加以藝術(shù)設(shè)計體現(xiàn)項目精致設(shè)計商業(yè)街的入口處，必須用醒目、夸張、藝術(shù)的手法、通過建筑或構(gòu)筑物表現(xiàn)出商業(yè)街的整體氣勢，吸引人流關(guān)注、駐足，同時也能成為商業(yè)街的地理標(biāo)志；街區(qū)入口：醒目，具有地標(biāo)性、指示性第四章節(jié)：初步開發(fā)思路重點(diǎn)陳述商業(yè)街中的休憩景觀和商家自己的露